Abstandszahlung und Ablöse: Zeitwert berechnen für die Einrichtung

PDF-Download

Lesermeinungen:  

(13)

Abstandszahlung und Ablöse werden oft gleichgesetzt, sind aber grundverschieden. Ein Überblick über alle Regelungen, die Mieter dazu kennen sollten sowie ein Ablöserechner für Küchen.

Abstandszahlung und Ablöse, Pärchen steht zwischen Kisten in einer Küche, Foto: VK Studio / stock.adobe.com
Manche Mieter überlassen beim Umzug dem Nachmieter einzelne Möbelstücke oder die Einbauküche für eine Ablöse. Foto: VK Studio / stock.adobe.com

Wer umzieht hat nicht immer die Möglichkeit oder Lust alle Möbel in die neue Bleibe mitzunehmen. Doch oftmals ist das neue Sofa, die Waschmaschine oder die Küche noch gut in Schuss und zu schade, sie einfach zu entsorgen. Hier bietet sich die Möglichkeit, sie dem Nachmieter anzubieten für eine gewisse Ablöse. Andere verlangen von ihren Nachmietern eine Abstandszahlung, damit sie früher ausziehen und die Wohnung frei machen. Doch nur eines davon ist erlaubt.

Unterschied Abstandszahlung und Ablöse

Abstandszahlung oder Ablöse – beide Begriffe werden umgangssprachlich gern synonym verwendet, sie unterscheiden sich rechtlich aber deutlich

  • Abstandszahlung: Unter einer Abstandszahlung wird ein Geldbetrag verstanden, der vom Vormieter verlangt wird, um die Mietsache für den Nachmieter früher zu räumen. Diese Zahlung ist jedoch durch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) verboten (§4a Abs. 1 WoVermRG).
  • Ablöse: Mit einer Ablöse oder auch Abschlag verkauft der Vormieter dem Nachmieter einzelne Möbelstücke oder Inventar, wie eine Einbauküche. Jedoch ist eine solche vertragliche Vereinbarung nur dann wirksam, wenn die verlangte Ablöse den Wert des Möbels oder Inventars nicht unzumutbar übersteigt (§4a Abs. 2 WoVermRG)
Link-Tipp

Die neue Wohnung ist gefunden, die alte muss gekündigt werden. Alle Informationen rund um die Kündigung des Mietverhältnisses finden Sie im Artikel Wohnung kündigen: Problemlos raus aus dem Vertrag.

Ausnahme bei Abstandszahlungsverbot: Umzugskosten erstatten lassen

Zwar verbietet das Wohnvermittlungsgesetz grundsätzlich eine Abstandszahlung. Es bietet allerdings eine Ausnahme: Räumt der Mieter vorzeitig die Wohnung, kann er mit seinem Nachmieter eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass dieser ihm die Umzugskosten erstattet (§ 4a Abs.1 S.2 WoVermittG). Dabei darf der Mieter aber nur die tatsächlich entstandenen Kosten in Rechnung stellen und muss sie auch belegen können.

Praxis-Tipp

Nachmieter sollten sich die Kostenaufstellung vom Umzug – sei es in Eigenregie oder mit einem Umzugsunternehmen vorlegen lassen und schriftlich vereinbaren, nur diesen Betrag zu zahlen.

Hat der Nachmieter eine Abstandszahlung entrichtet, obwohl er nicht müsste, hat er die Möglichkeit, sein Geld wieder zurückzufordern. Laut des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist derjenige, der „durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet“ (§ 812 ff BGB).

Ablöse – die wichtigsten Regelungen

Grundsätzlich erlaubt ist, dass Mieter ihrem Nachmieter einzelne Möbel oder Inventar verkaufen. Dabei muss er jedoch einige Regeln beachten.

Ablöse – kurz zusammengefasst

  • Ablöse kann es vom Vermieter oder vom Nachmieter geben, je nachdem, wem was überlassen wird.
  • Nachmieter sind nicht verpflichtet, Möbel oder Inventar wie eine Einbauküche zu übernehmen.
  • Es bedarf der Zustimmung des Vermieters, ob die an den Nachmieter verkauften Gegenstände bei der Wohnungsübergabe in der Mietsache verbleiben dürfen.
  • Es gibt keine gesetzliche Regelung über die Höhe der Ablöse. Sie darf jedoch maximal 50 Prozent über dem tatsächlichen Zeitwert der Sache liegen.

Ablöse vom Vermieter

Abstandszahlung und Ablöse, saniertes modernes Bad, Foto: js-photo / stock.adobe.com
Wer als Mieter mit der Erlaubnis des Vermieters sein Bad saniert, kann beim Auszug unter Umständen eine Ablöse einfordern. Foto: js-photo / stock.adobe.com

Hat der Mieter mit Einverständnis des Vermieters in der Wohnung Baumaßnahmen vollzogen, die den Wohnwert verbessern – beispielsweise eine Badsanierung oder die Erneuerung eines Fußbodens – ist der Vermieter in der Regel in der Pflicht, diese Kosten zum aktuellen Zeitwert beim Auszug zu erstatten. Jedoch kann der Vermieter nicht gezwungen werden, den Baumaßnahmen zuzustimmen.

War der Vermieter mit dem Einbau nicht einverstanden und will zum Beispiel ein vom Mieter verlegtes Parkett nicht behalten, kann er von ihm verlangen, dass er die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt und das Parkett entfernt.

Ablöse bei möblierter Wohnung

Ob umgekehrt der Vermieter eine Ablöse für Möbel verlangen darf, kommt darauf an: Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung darf er das nicht. Eine Definition, wann eine möblierte Wohnung vorliegt, gibt Constantin Päch, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Nürnberg: „Dazu gehört nicht nur ein Bett und ein Schrank, sondern zum Beispiel auch Gardinen. Die Wohnung muss so eingerichtet sein, dass der Mieter quasi nur mit seiner Kleidung einziehen kann."

Info

Wird eine möblierte Wohnung nur zeitweise bis maximal ein Jahr vermietet, gilt für den Vermieter die Mietpreisbremse nicht (§ 549 BGB, Abs. 2 Satz 2). Hier mehr über die Mietpreisbremse erfahren.

Ein anderer Fall liegt vor, wenn der Vermieter einer unmöblierten Wohnung beispielsweise die Einbauküche an den neuen Mieter verkauft. In diesem Fall geht diese in sein Eigentum über und der Mieter kann sie bei seinem Auszug entweder mitnehmen oder von seinem Nachmieter ablösen lassen.

Ablöse vom Nachmieter

Der Mieter hat die Möglichkeit, Möbel und Inventar, welches ihm gehört, seinem Nachmieter anzubieten – dieser ist allerdings nicht verpflichtet, irgendetwas zu übernehmen. Zudem muss sich der Mieter die Zustimmung seines Vermieters einholen, diese Gegenstände in der Wohnung lassen zu dürfen.

Die Ablösevereinbarung wird dann zwischen Mieter und Nachmieter getroffen, ein schriftlicher Kaufvertrag ist keine Pflicht – aber aufgrund des Nachweises ratsam. Grundsätzlich ist die Vereinbarung nur dann wirksam, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter auch zustande kommt.

Wichtig! Es gibt Ausnahmefälle, in denen ein Mieter darauf hinwirken kann, dass er eine Ablöse bekommt. Dies ist dann der Fall, wenn er verpflichtet oder berechtigt ist, einen Nachmieter zu suchen. Hier könnte er sich eher für jenen Nachmieter entscheiden, der bereit ist, die Ablöse zu zahlen.

Wie hoch darf eine Ablöse sein?

Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung für die Höhe der geleisteten Ablösezahlung. Entsprechend können Mieter diese mit dem Nachmieter frei verhandeln. Generell ist es dem Mieter überlassen, wie viel er für seine Möbel verlangt – solange er mit der Forderung nicht gegen das Gesetz verstößt oder Wucherpreise verlangt. Das heißt: Preis und Leistung müssen stimmen und der Preis des Möbelstücks darf nicht mehr als 50 Prozent über seinem Wert liegen (BGH, VIII ZR 212/96).

Ablöserechner und Beispielrechnung für eine Küche

­­Wohl am häufigsten werden Küchenmöbel, in der Regel Einbauküchen, an den Nachmieter für eine Ablöse übergeben. Um einen passenden Preis – den Zeitwert – zu ermitteln, kann folgende Rechnung genutzt werden, wenn ihr auch lediglich eine Faustregel zur Ermittlung dient.

Der Zeitwert ergibt sich aus folgender Rechenformel:

(Wiederbeschaffungswert – Wertminderung von einem Jahr – Wertminderung der Folgejahre) x erwartete Restlebensdauer in Jahren / (Durchschnittliche Lebensdauer in Jahren – 1) + mögliche Zuschläge – mögliche Abschläge = Zeitwert

Diese Rechnung und folgende Ausformulierung liegt auch dem immowelt Ablöserechner zu Grunde.

  1. Beim Wiederbeschaffungswert sollten Mieter recherchieren, ob es das Modell noch immer im Handel gibt und dann diesen Preis ansetzen. Sollte dies nicht der Fall sein, muss eine vergleichbare Küche gefunden werden, beispielsweise vom gleichen Anbieter.
     
  2. Im nächsten Schritt muss die Wertminderung einbezogen werden. Dazu sind zwei Rechnungen nötig.
    - Am meisten Wert verliert die Küche innerhalb des ersten Jahres – dafür sollen 24 Prozent des Neukaufpreises abgezogen werden. 
    - Für jedes Folgejahr sollen jeweils 4 weitere Prozent abgezogen werden.
     
  3. Das Zwischenergebnis wird anschließend mit der erwarteten Restlebensdauer multipliziert. Dieser Wert ergibt sich aus der Qualität der Küche minus des Alters – je hochwertiger eine Küche ist, desto höher ist ihre Lebensdauer.

    Es gilt:
    • niedrige Qualität = zehn Jahre
    • mittlere Qualität = 15 Jahre
    • hohe Qualität = 20 Jahre
    Ist der Mieter also seit vier Jahren im Besitz einer Küche mittlerer Qualität, beträgt die Restlebensdauer elf Jahre.
     
  4. Dann wird die Zwischensumme mit der zu erwartenden Lebensdauer minus eins dividiert.
     
  5. Im letzten Schritt werden noch mögliche Abschläge oder Zuschläge einbezogen. Für Abschläge sorgen mögliche Schäden oder fehlende Komponenten, die den Wert der Küche mindern. Zuschläge hingegen sind zusätzliche Einbauten und Extras, die den Wert erhöhen. Das Ergebnis ist dann jene Summe, an der sich der Mieter orientieren kann. Mehr oder weniger Kosten sind möglich, maximal darf der Preis jedoch nur 50 Prozent über dem Endwert der Rechnung liegen.
     

Rechenbeispiel: Ausgangspunkt ist eine Küche für 10.000 Euro, die sieben Jahre alt ist. Wenn davon ausgegangen wird, dass der Wiederbeschaffungswert gleichbleibt und die Küche von hoher Qualität ist, so liegt der Zeitwert circa bei 3.380 Euro - jedoch noch ohne eventuelle Zu- oder Abschläge. Werden diese Daten in den immowelt Ablöserechner eingebunden, sieht die Berechnung der Ablöse so aus.

Wiederbeschaffungswert10.000 Euro
Wertverlust 1. Jahr7.600 Euro
Alter der Küche (max. 25 Jahre)7 Jahre
Wertverlust nach Folgejahren5.200
Qualität der KücheHoch
Restlebensdauer13 Jahre
Ergebnis3.380 Euro
Maximaler Zuschlag (50 Prozent)5.070 Euro

 

Die Rechnung: 10.000 € – 2.400 € – (2.400 €) x (13 ÷ (20 – 1) = 3.380 €

Die Zuschläge dürfen insgesamt 50 % über dem ermittelten Wert liegen. Dieser ist also maximal 5.070 Euro.

FAQ: Abstandszahlung und Ablöse

Was ist eine Abstandszahlung?

Ein Abstand ist in der Regel ein Geldbetrag, den der Vormieter vom neuen Mieter dafür verlangt, dass er die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt räumt. Vorsicht: Solche Abstandszahlungen sind verboten.

Was ist eine Ablöse?

Mit der Ablöse – regional auch Abschlag – kauft der Nachmieter dem Vormieter oder Vermieter bestimmte Einrichtungsgegenstände oder Einbauten, wie etwa die Küche, ab.

Wann und wofür darf der Mieter Geld beim Auszug verlangen?

Passen die Möbel nicht in die neue Wohnung, kann der Mieter diese an seinen Nachmieter weiterverkaufen. Diese Ablöse ist in den meisten Fällen problemlos möglich – sofern der Mieter gewisse Regeln einhält. Etwas anders sieht es bei einer Abstandszahlung aus: Denn für einen früheren Auszug darf er in der Regel kein Geld vom Nachmieter verlangen. Allerdings darf der Mieter sich seine Umzugskosten vom Nachmieter erstatten lassen.

Wie viel Ablöse darf der Mieter für seine alten Möbel verlangen?

Wird eine Ablöse verlangt, darf der Preis des Möbelstücks nicht mehr als 50 Prozent über seinem Zeitwert liegen (§ 4 a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG).

Wie wird der Wertverlust einer Küche berechnet?

Gerade bei Küchen wird der Wert gerne überschätzt. Generell wird davon ausgegangen, dass die Küche bereits nach dem Einbau rund 24 Prozent an Wert verliert. Jedes weitere Jahr vermindert den Wert um 4 Prozent. Zudem beeinflusst die Qualität die Lebensdauer maßgeblich. Die durchschnittliche Nutzungsdauer bei Einbauküchen liegt demnach lediglich bei 25 Jahren, danach gilt sie als verbraucht.

Wie Sie einen ungefähren Wert einer Küche berechnen können, lesen Sie hier.


Ihre Meinung zählt

(13)
4.5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
11
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
1
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

UmzugTipps für Mieter
Neuen Kommentar schreiben

31 Kommentare

Toni am 16.08.2021 07:53

In Großstädten heißt es derzeit "Kauf auch Schrott, damit es klappt" und die Vermieter spielen da mit.

Ist das dann nachträglich rückforderbar weven sittenwidtig zusammen wirkenden Ausnutzens einer Notlage?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.08.2021 10:56

Hallo Toni,

die Vermieter haben mit der Ablöse eigentlich gar nichts zu tun, da dies ja vom Vormieter an den Nachmieter geschieht. Inwieweit Sie die Kosten zurückfordern können, können wir leider nicht abschließend beurteilen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterverein wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

JanG am 09.05.2021 11:51

die Exceltabelle zur Berechnung der Ablöse hat einen Fehler in Zelle D9, funktioniert daher nicht.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.06.2021 09:47

Hallo Ingo,

vielen Dank für den Hinweis. Wir konnten keinen Fehler in der Tabelle entdecken. Können Sie uns sagen, welcher Fehler Ihnen als Ergebnis angezeigt wird?

Beste Grüße

immowelt Redaktion


Ingo am 01.06.2021 20:50

Ja, das stimmt, wenn man die Küchenqualität auswählt, dann sollte sich doch danach ein Wert errechnen, dies tut die Tabelle aber nicht.


immowelt Redaktion am 10.05.2021 09:59

Hallo Jan,

vielen Dank für Ihren Hinweis. Wir haben uns die Tabelle noch einmal angesehen und konnten keinen Fehler entdecken. Können Sie uns präzise schildern in welchem Zusammenhang der Fehler bei Ihnen aufgetreten ist?

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Omrena am 29.03.2021 14:08

Der Vormieter hat mir seine (kleine),Einbauküche zur Ablöse angeboten. Die Küche ist 20 Jahre alt und er hat sie vor ca. 15 Jahren vom damaligen Vormieter für 5000.- Euro abgelöst. Er kann keine Rechnungen für Elektrogeräte (Siemens) vorlegen, sagt aber dass die Spülmaschine vor 5 Jahren ersetzt wurde. Er möchte dafür 1500.- haben. Ich bin der Meinung, dass der Preis viel zu hoch ist, da eine Küche ja nach 20 Jahren eigentlich keinen Wert mehr hat. Kann ich ihm 500.- als Gegenangebot machen, oder liege ich damit verkehrt?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 29.03.2021 14:35

Hallo Omrena,

grundsätzlich gibt es kaum Einschränkungen in den Verhandlungen zur Ablöse. Einzig darf der Preis vom Vormieter nicht zu hoch angesetzt werden. Wenn Ihnen der vorgeschlagene Preis zu hoch angesetzt ist, so können Sie ablehnen, Sie sind nicht verpflichtet, das Angebot anzunehmen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Anke am 25.02.2021 22:35

Ihre Berechnung ist falsch. 50% auf 3.560 sind 5340 und nicht das Doppelte 7120.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.03.2021 12:18

Hallo Anke,

vielen Dank für den Hinweis. Wir haben den Fehler in der Berechnung korrigiert.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Eberhard haberlach am 27.01.2021 12:01

alles ein bisschen kompliziert...man muss auch berücksichtigen, dass gerade eine Küche sehr von dem persönlichen Geschmack eines jedes einzelnen geprägt ist. Und somit der Wert für die ablöse höchst unterschiedlich sein kann.

als Makler fühle ich mich als eine ArtAnwalt für beide Parteien, gehe deshalb in Anlehnung an ein gebrauchtes Fahrrad über den Fachhandel vor: nach einem Jahr 50 % vom Neuwert, jedes weitere Jahr 10 % vom Restwert. Nur wenn die Küche noch über gern genutzte Details verfügt kann der Preis noch nach oben korrigiert werden. (Z. B. Ein Apothekerschrank, Induktionsherd). Damit habe ich sehr gute Erfahrungen gemacht.

auf Kommentar antworten

Hani am 26.01.2021 18:25

Als wir 1975 in die Wohnung einzogen war in der Diele ,eine offene Fläche ,nur mit drei Türen verkleidet.Seit der letzten Mieterhöhung verlangt der VM plötzlich für dieses Teil das in den anderen Wohnungen schon entfernt wurde weil die Türen nicht mehr funktionieren jede Monat 13,00 €. Darf der VM nach 48 Jahren das noch verlangen?

auf Kommentar antworten

Bono am 05.01.2021 07:30

Wenn: "Umzugskosten übernehmen Nachmieter" schon länger im Raum steht - gezahlt wird ...

dann: Ist mir völlig klar, warum die meisten Vermieter das Thema "Nachmieter" der vorzeitig

die Wohnung beziehen kann, stillschweigend geschickt umgehen.

Jeder halbwegs seriöse Mensch macht da nicht mit.

auf Kommentar antworten

eono am 05.01.2021 07:06

Nachmieter übernimmt Umzugskosten - Klappe: die 3. - Mal angenommen ...

Nachmieter will vorzeitig in meine Wohnung - ich hatte zwar gekündigt, aber keine Wg in Aussicht.

Ich würde also sowieso in ein Hotel/Hostel müssen und meine Sachen einstellen.

Zahlt der Nachmieter Hotel/Hostel und Lagerbox etc? - mindestens bis zum regulären Termin?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 08.01.2021 15:17

Hallo eono,

es gibt das gesetzliche Verbot, dass der Mieter von seinem Nachmieter Geld verlangen darf, damit er früher auszieht. Ausgenommen vom Gesetzgeber sind hiervon Umzugskosten. Jedoch geht das nur mittels einer beidseitigen Vereinbarung, also der Nachmieter muss dem zustimmen. Über welche Konditionen da entschieden wird, ist vom Einzelfall abhängig, in der Regel wird ein Nachmieter aber nicht zustimmen, wenn es zu unlukrativ für ihn ist.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Bono am 05.01.2021 06:56

Ich finde nicht, dass man ständig am Mein und Dein rütteln sollte.

Umzüge sind jedem selber überlassen. Er kann sein Hab und Gut verkaufen, als Sperrmüll auf die

Straße stellen, sich von allem trennen, das ist ja heutzutage modern sich zu "minimieren" -

von allem Bellast zu trennen - die Jahrzehnte zuvor nannte man das "Wegwerfgesellschaft"!

Wie weit kann darf das den gehen?

Mein Nachmieter zahlt mir ggf einen Umzug von 2 km

mein Vermieter wünscht von mir den Umzug von 500 km - womöglich wandert er aus - also auch noch

Container und Verschiffung?

Also ich würde mich an so ein weites Feld als Jurist nicht wagen.

Was die Leute untereinander aushandeln ist/kann sowieso irre und wahnsinnig genug sein.

1991 zahlte meine Nachmieterin im Ruhrgebiet angeblich 25.000 Modernisierung/Sanierungskosten

und vor lauter Glückseligkeit auch noch pro Monat 150.-DM mehr Miete. Begründung dazu: (später)

"Heutzutage muß man was tun um eine Wohnung zu bekommen!"

Und jetzt sind wir wieder so weit? oder so ähnlich ...

auf Kommentar antworten

eono am 05.01.2021 06:11

Ein Mieter zieht aus - oder hat das vor und sucht einen Nachmieter.

Aus welchem erkennbaren Grund sollte dieser Nachmieter dem Vormieter den Umzug finanzieren?

Dann soll er doch wohnen bleiben wenn er will oder sich keinen Umzug leisten kann - bzw.

so lange wie die Kündigungsfrist währt, bis er nach der Kündigung ausziehen muss.

Die meisten Vermieter sind mit Nachmietern sowieso nicht einverstanden oder ignorieren Vorschläge.

Sie wollen anscheinend die Wohnung leer sehen, übergeben. Oder noch renovieren, sanieren....

auf Kommentar antworten

Leo am 01.06.2020 15:18

In der Beispielrechnung liegt der maximale Betrag 100% (statt 50%) über dem Zeitwert. Ist das ein Fehler?

auf Kommentar antworten

Erika am 19.09.2020 08:37

Ich glaube 50% liegt bei den anderen Möbelstücken.

Bei der Küche ist der oben angegebene Wert in der Rechnung.

Hexe am 08.02.2020 22:38

Besteht ein Mietvertrag seit 1998 also 22Jahre die Wohnungs standarts haben sich seit dem schon verändert.... Muss der Mieter die wohung trotzdem renovieren wie es im Mietvertrag steht... Da nach einer gewissen Zeitspanne der Vermittler wegen abgewohnt die wohung aufwerten muss... Oder ist diese annehmen falsch....

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.02.2020 10:11

Hallo Hexe,

der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Das bedeutet, dass er nicht verpflichtet ist, die Wohnung auf einen höheren Standard zu bringen sondern nur, den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sofern es um Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten) geht, kommt es darauf an, ob es im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel gibt. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, die entsprechenden Arbeiten auszuführen, sobald diese erforderlich sind. Viele Klauseln in älteren Verträgen sind allerdings unwirksam, meist, weil sie starre Fristenregelungen enthalten. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die Arbeiten auszuführen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Tobias am 20.01.2020 12:43

Guten Tag,

ich übernehme eine Küche von der Vormieterin. Allerdings ziehe ich erst in ein paar Wochen um bzw. sie zieht aus. Gerne würde ich vorher schon einen Vertrag machen, frage mich aber was passiert, wenn in der Zeit bis zum Umzug etwas kaputt geht. Z.B. die Spülmaschine oder ein Kratzer im Schrank. Wie kann ich eine Klausel im Vertrag einbringen, falls etwas kaputt gehen sollte..? Und wie in etwa könnte sie lauten? In den Musterverträgen im Internet wird dies nirgends erwähnt.

Liebe Grüße

Tobias

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2020 12:17

Hallo Tobias,

es gibt für solche Fälle sogenannte aufschiebende oder auflösende Bedingungen, die in den Vertrag aufgenommen werden können (§158 BGB). Bei einer aufschiebenden Bedingung wird die Wirksamkeit des Vertrages vom Eintritt der Bedingung abhängig gemacht, bei auflösenden der Fortbestand des Vertrages. Sie können also vereinbaren, dass der Kauf nur dann wirksam zustande kommt, wenn die Küche bei der Übergabe im vereinbarten Zustand ist.

Da wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen, können wir Ihnen keine rechtssichere Formulierung mit auf den Weg geben. Wir empfehlen, sich Rat bei einem Fachanwalt (die Erstberatung bieten manche Anwälte auch kostenfrei an) oder einer Mietervereinigung zu holen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Blinco, Gabriele am 08.01.2020 17:44

Guten Tag, ich (70 Jahre)wohne in meiner ersten Mietwohnung seit jetzt fast einem Jahr. Nun war ein Rohrbruch im Warmwasserzulauf in der Dusche. das Wasser ist in die Wand, hat über Wochen nicht nur meine Wohnung verschimmelt, sondern auch die Nachbarwohnung . Der Schimmel steht überall ca 15 cm hoch über der Sockelleisten. Mein Vermieter, der Das Haus zu 60 Prozent selber gebaut hat, versucht mit der billigsten Methode aus dem Schlamassel zu kommen, so meint er, dass ich das Zusammenpacken aus großen Möbelstücken, selber machen müsste, dass ich beim Trocknen in allen Räumen, in der Wohnung verbleiben soll, was soll ich ihm antworten ??

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.01.2020 10:27

Hallo Gabriele,

grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet Ihnen die Mietwohnung in dem vertraglich vereinbarten mangelfreien Zustand zur Verfügung zu stellen. Treten Mängel auf, so haben Mieter Anrecht auf Mietminderung und darauf, dass der Mangel beseitigt wird. Auch etwaige Kosten, die dem Mieter wegen eines Mangels entstehen, muss der Vermieter begleichen. Wenn der Vermieter es schafft, den Mangel auch mit billigen Methoden zu beseitigen, dann kann er das durchaus machen, sofern der Mangel danach behoben ist.

Ob es zumutbar ist, dass ein Mieter während der Mangelbeseitigung in der Wohnung bleibt, hängt auch von der Schwere des Mangels ab. Ist eine Wohnung wegen eines Mangels praktisch unbewohnbar, muss der Vermieter ggf. für Ersatzwohnraum während der Beseitigungsphase sorgen. Das kann durchaus auch ein Hotel sein.

Wie es sich bei Ihnen verhält, können wir aus der Ferne freilich nicht abschließend beurteilen. Sofern es nicht zu einer konstruktiven gütlichen Regelung mit dem Vermieter kommt, könnte es ratsam sein, sich vor Ort an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

winfried Bissinger am 08.01.2020 14:44

wir werden dem nächst aus unserer mit wohnung nach 33 jahren wegen eigen bedarfs ausziehen müssen.

wie haben im jahr 2004 eine küche einbauen lassen, kosten 14000 euro die ist exakt nach der küche eingebaut und kann oder sollte nicht ausgebaut werden.was ist die heute noch wert .? verschiedene geräte wurden neu ersetzt. der eigentümer zieht selber ein.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.01.2020 08:37

Hallo Winfried,

der Eigentümer ist rechtlich nicht verpflichtet, die Küche zu übernehmen (es sei denn, es gibt eine konkrete Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die das regelt). Demzufolge ist der Preis, der verlangt werden kann, reine Verhandlungssache. Da die Küche schon über 15 Jahre alt ist, dürfte der Zeitwert allerdings nur noch einen Bruchteil des ehemaligen Neupreises ausmachen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Johanna am 04.01.2020 20:05

Hallo,

Wir treffen uns morgen mit der Vormieterin, um über die Einbauküche zu verhandeln. Die Küche ist 7 Jahre alt und wurde wegen Dachschrägen extra angefertigt. Damals hat die Küche 5000 Euro gekostet, eingebaut sind no Name Elektrogeräte und es besteht keine Garantie mehr.

Bei der Wohnungsbesichtigung teilte uns die Vormieterin mit, dass sie an 2500 Euro gedacht hat. Wir finden das viel, was wäre denn preislich angemessen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.01.2020 09:05

Hallo Johanna,

letztlich ist dies immer eine Verhandlungssache. Als Richtwert orientieren sich jedoch viele am sogenannten Zeitwert. Um diesen zu ermitteln braucht es den Wiederbeschaffungswert, also die Kosten, die die Küche kosten würde, wenn man sie heute einbauen würde. Das kann unter Umständen den Neupreis von vor sieben Jahren übersteigen. Die Qualität der Küche bestimmt eine durchschnittliche Lebensdauer. Sehr hochwertige Küchen können mit 20 Jahren angesetzt werden, mittlere Qualität mit 15 und eine günstigere Qualität eher mit zehn Jahren. Je nach Qualität und Alter der Küche können so die Restlebensdauer bestimmt werden. Die Wertminderung einer Küche liegt in der Regel im ersten Jahr bei etwa 20 Prozent und in jedem folgenden zwischen fünf bis zehn Prozent. Hinzu können noch Zuschläge oder Abschläge kommen. Eine gängie Formel zur Errechnung des Zeitwerts lautet: Zeitwert = (Wiederbeschaffungswert – Wertminderung 1. Jahr – Wertminderung Folgejahre) x erwartete Restlebensdauer in Jahren / (Durchschnittliche Lebensdauer in Jahren – 1) + Zuschlag – Abschlag. Geht man in Ihrem Beispiel vom gleichgebliebenen Wiederbeschaffungswert und von einer hohen Qualität aus, so liegt der Zeitwert ungefähr bei 1.800 Euro - jedoch noch ohne eventuelle Zu- oder Abschläge. Was letztendlich tatsächlich gezahlt werden muss, ist aber wie erwähnt Verhandlungssache. Es darf nur nicht in Wucher enden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Betsy am 25.09.2019 10:00

Hallo,

der Vormierter hat vor 1,5 Jahren 400,- für eine kleine Einbauküche gezahlt und fordert nun dieselbe Summe von mir. Die Spülmaschine ist defekt.

Inwieweit ist diese Summe zulässig?

Danke!!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.09.2019 10:18

Hallo Betsy,

ob eine vom Vormieter als Ablöse für Einrichtungsgegenstände verlangte Summe zulässig ist, hängt nicht davon ab, wie viel der Vormieter dafür selbst bezahlt hat, sondern wie hoch der Zeitwert der Gegenstände ist. Grundsätzlich sind Vormieter und Mieter frei, sich auf einen Preis zu einigen. Verlangt der Vormieter allerdings viel zu viel, ist zu prüfen, ob ein sittenwidriger Wucher vorliegt. Laut Wohnungsvermittlungsgesetz § 4a ist eine Vereinbarung über das Entgelt unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Marc am 30.07.2019 13:28

Hallo,

wir haben vor 2 Jahren beim Einzug in die Mietwohnung vom Eigentümer die Einbauküche (19 Jahre alt) für 800,- Euro gekauft. Gekauft, damit er keine Kosten hat, wenn während der Mietzeit irgende etwas damit sein sollte. Jetzt wollen wir ausziehen und er möchte für die 2 Jahre den etwas abziehen. Wie viel wäre verhältnismäßig? Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.07.2019 13:54

Hallo Marc und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie dem Vermieter die Einbauküche abgekauft haben, gehört Sie jetzt Ihnen. Wenn der Vermieter Sie jetzt zurückkaufen will, ist alles weitere Verhandlungssache. Wie hoch der Preis für eine 21 Jahre alte Einbauküche sein darf, lässt sich pauschal nicht sagen, dass kommt auch auf die Qualität der Ausstattung und die Abnutzungsspuren an.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

sil82vana am 11.07.2019 23:11

Hallo,

wir müssen wegen Eigenbedarf ausziehen. Unsere Küche ist 8 Jahre alt und hat 8400,00 Euro gekostet.

Wie hoch wäre die Abstandszahlung ?

Lg. Doris

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.07.2019 10:58

Hallo sil82vana,

soweit Ihre Frage darauf abzielt, ob der Vermieter die Einbauküche gegen Ablöse übernehmen muss, sehen wir dafür keine Rechtsgrundlage. Sofern die Küche also Ihr Eigentum ist und keine weiteren Vereinbarungen mit dem Vermieter getroffen wurden, kann der Vermieter vielmehr darauf bestehen, dass Sie die Küche entfernen/mitnehmen müssen. Sie können Ihren Vermieter aber sicher Fragen, ob er Interesse an der Küche hat. Wie hoch dann eine mögliche Ablöse ist, hängt von vielen Faktoren ab: Verhandlungsgeschick, Zustand der Küche, Design etc.. Grundsätzlich müssen Sie aber damit rechnen, dass Sie für eine acht Jahre alte Einbauküche nur noch einen Bruchteil des ursprünglichen Neupreises erhalten werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jule am 27.06.2019 17:46

Hallo!

Ich habe versucht, die richtige gesetzliche Vorlage zu den 50 Prozent des Zeitwerts zu finden, kann jedoch nur einen unbestimmten Gesetzestext mit dem § 4 a Abs. 2 Satz 2 finden. Wo könnte ich das denn finden?

LG Jule

auf Kommentar antworten

Nick am 29.05.2020 16:32

Diesbezüglich hätte ich noch eine Frage, liebe Immowelt-Redaktion, denn in Ihrer Beispielrechnung liegt der maximale Betrag beim doppelten (sprich 100%) des Zeitwerts. Ist das ein Fehler oder habe ich da etwas missverstanden?


Immowelt-Redaktion am 28.06.2019 08:34

Hallo Jule und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich geht das aus dem fraglichen Paragraphen des Wohnungsvermittlungsgesetzes nicht unmittelbar hervor. Allerdings hat der Bundesgerichtshof im Jahr 1997 geurteilt, dass ein auffälliges Missverhältnis dann gegeben ist, wenn der vereinbarte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt (Az.: VIII ZR 212/96).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sven am 15.05.2019 11:51

Guten Tag,

Derzeit verlangt mein Vormieter von mir eine Ablöse für Sanierungsarbeiten (Wandfarbe/Tapete, neues WC, neues Waschbecken). Die Arbeiten hat er selbst ausgeführt, der Vermieter war informiert und hat meinem Vormieter eine Kostenübernahme verwehrt. Trotzdem wurden die Arbeiten durchgeführt.

Nun habe ich einen Mietvertrag mit dem Vermieter mit Einzug in 6 Wochen. Der Vormieter verlangt 1200€ als Kompensation für die ausgeführten Arbeiten von mir.

Ist das rechtmäßig und muss ich zahlen?

Kann der Vormieter das Bad ausbauen und die Tapeten abreißen, obwohl ich die Wohnung in einem anderen Zustand besichtigt und gemietet habe?

Danke für die Hilfe!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.05.2019 12:05

Hallo Sven und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der alte Mieter hat keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Ablöse, wenn Sie das nicht so mit ihm vereinbart haben. Als Mieter haben Sie unabhängig davon aber einen Anspruch auf die Wohnung in dem Zustand, in dem sie sich befand, als Sie sie besichtigt haben. Diesen Anspruch haben Sie aber gegenüber dem Vermieter. Würde nun der Vormieter tatsächlich das Bad ausbauen, könnte der Vermieter von diesem theoretisch verlangen, dass er das alte Bad wieder einbaut.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Sven am 15.05.2019 13:06

Vielen Dank für die schnelle Antwort, das gibt mir einen guten Startpunkt für weitere Gespräche mit den Parteien.

Beste Grüße!

Maite am 18.03.2019 15:52

Eine Einbauküche (Wert 3000 Euro) wurde laut Mietvertrag für die Mieter gekauft mit der Voraussetzung das die Küche innerhalb von 5 Jahren (60 Monate x 50 Euro) durch die Mieter zurückbezahlt wird, erst dann geht die Küche in den Besitz des Mieters über.Jetzt zieht der Mieter aber nach 14 Monaten aus der Wohnung schon aus. Nun verlangt er die Originalrechnung der Küche, da wir ihm mitgeteilt haben das er den Restbetrag komplett zu zahlen hat oder die Küche in unserem Besitz bleibt, so wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Darf er die Rechnung verlangen und können wir Aufwandsentschädigungen oder verlorene Zinsen geltend machen? Vielen Dank im voraus für eine Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.03.2019 09:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

letztlich sind in diesem Fall beide Parteien an die Individualvereinbarung gebunden wie sie im Mietvertrag getroffen wurde. Ob nun der Mieter ein Recht darauf hat, auch die Rechnung zu sehen, lässt sich nicht abschließend beurteilen, ein Richter würde hier im Streitfall anhand des Einzelfalls eine Entscheidung treffen. Bitte bedenken Sie auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Mieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

samaro am 04.03.2019 15:09

Wir haben wie gesagt unsere Küche an den Vermieter für € 1500.-- verkauft,

er hat unsere komplette Kaution behalten da wir anscheinend zur Endrenovierung der DHH verpflichtet sind. Nun will er auch das Geld für die Küche noch nicht überweisen erst nach Vorlage aller beglichenen Rechnungen für die der Vermieter in Haftung steht, es geht hier um Strom,

Wasser und Gas. Wir haben diese Verträge selber mit den Energielieferanten abgeschlossen und auch immer bezahlt. Kann er tatsächlich die Bezahlung der Küche solange verweigern obwohl er im Besitz unserer Kaution von knapp € 3000,-- ist.

Besten Dank für eine Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 15:15

Wir werden das Problem aus der Ferne leider nicht abschließend klären können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Hinblick auf die Kaution sollten Sie aber vor allem rechtlich prüfen lassen, ob Sie tatsächlich zur Renovierung verpflichtet gewesen wäre. Viele Endrenovierungsklauseln sind unwirksam und führen dazu, dass der Mieter letztlich gar nichts machen muss. Wir würden Ihnen daher raten, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Samaro am 04.03.2019 07:02

Unser Vermieter hat uns und unsere 3,5 Jahre alte Küche für € 1500 abgekauft der Neupreis war € 6300.--.

Nun verlangt er auf einmal die damalige Originalrechnung vom Küchenstudio, da keine Garantie mehr auf den Geräten ist wüsste ich gerne

ob ich ihm die Originalrechnung aushändigen muss, zumal dies nie Gesprächsthema war. Wir haben das Geld für die Küche noch nicht erhalten

nun macht er auf einmal die Originalrechnung zur Bedingung.

Besten Dank für Eure Hilfe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 12:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es gibt keine Regelung, die besagt, dass eine Küche nur mit Originalrechnung verkauft werden darf. Allerdings kann der Käufer das natürlich tatsächlich zur Bedingung machen und den Kauf der Küche vom Vorliegen einer solchen Rechnung abhängig machen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kummrog96 am 28.01.2019 11:39

im Mai 2017 haben wir ein Mietshaus bezogen, in dem eine Einbauküche vorhanden war. Der Vermieter haben laut Mietvertrag uns diese im Wert von 1500€ überlassen. Aus beruflichen Gründen haben wir zum 30.06. dieses Haus wieder verlassen. Die Vermieter haben uns das Geld nicht zurückzahlen wollen, auch nicht gegen eine geringere Gebühr wegen Nutzung. Stattdessen hatten wir schriftlich vereinbart, wenn bis Ende Dezember kein Mieter oder Käufer für das Objekt gefunden wird, wir im Januar noch einmal neu verhandeln. Wir halten das für eine Hinhaltetaktik. Welche rechtlichen Grundlagen gibt es, dass Geld wieder zu bekommen und in welcher Höhe?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.01.2019 12:19

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wir können uns leider nicht ganz erschließen, welche Vereinbarung Sie hier mit Ihrem Vermieter getroffen haben. Wenn Sie ihm die Küche zu Beginn der Mietdauer abgekauft haben, ist es jetzt Ihre. In diesem Fall hätten Sie keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter sie wieder zurückkauft. Hat der Vermieter ein einmaliges Nutzungsentgelt für die Küche verlangt, wäre diese Vereinbarung wohl von Beginn an unwirkssam gewesen, gleiches gilt für einen entsprechenden Aufschlag auf die Kaution.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bollerotto am 08.10.2018 18:21

Was kann ich verlangen für meine Einbauküche wenn ich die Wohnung zum 1.11 vermiete für Abnutzung Küche 2 Jahre alt neu Preis 2000euro

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.10.2018 08:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

hierzu gibt es keine Regelungen, der Preis ist somit reine Verhandlungssache.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

frh am 19.09.2018 10:38

Hallo,

eine Frage zum Zeitwert der Küche; ab wann "tickt die Uhr"?

Konkret geht es darum, dass ich eine Einbauküche seit gut einem Jahr habe, diese aber noch nicht abgenommen ist, da immer noch Nachbesserungen offen sind. Evtl. muss auch aber meine Wohnung wieder verkaufen.

Ist z.B. der Zeitpunkt der Zahlung ausschlaggebend oder der Zeitpunkt der finalen Abnahme?

Freue mich auf Eure Rückmeldung,

Beste Grüße, frh

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.09.2018 10:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ist gesetzlich nicht definiert. Wenn Sie die Wohnung inklusive Einbauküche wieder verkaufen, ist es letzten Endes Verhandlungssache, welchen Betrag Sie für die Küche noch verlangen können. Abhängig ist dieser Wert ja auch nicht nur vom Alter der Küche, sondern auch vom Grad der Abnutzung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nachfrage am 27.07.2018 14:56

Nachfrage an die Immowelt-Redaktion:

Wieso erfolgt in der Formel eine Multiplikation mit dem Verhältnis von Restnutzungszeit (12 Jahre) zur Gesamtnutzungsdauer abzüglich des ersten Jahres (20 Jahre - 1 Jahr = 19 Jahre)? Aus den vorangegangenen Erläuterungen lässt sich dies nicht erklären und würde zu einer weiteren - allerdings nicht nachvollziehbaren - Minderung führen.

Schon mal vielen Dank für die Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.07.2018 15:23

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wir sind (unter anderem aus diesem Grund) gerade dabei, die Beispielsrechnung zu überarbeiten. Sie wird in Kürze durch eine andere ersetzt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Immowelt-Redaktion am 19.01.2018 09:09

Lieber Poune,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn Sie als Mieter die Küche an Ihren Nachmieter ablösen möchten, können Sie auch die Montage- und Lieferkosten berechnen. Letztlich darf der Preis nicht unverhältnismäßig sein bzw. darf der Preis des Möbelstücks/der Küchen nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegen.

Mit herzlichen Grüßen

Die Immowelt-Redaktion

auf Kommentar antworten

Poune am 12.01.2018 09:26

Hallo zusammen,

müssen bei der Zeitwertformel auch Montage und Lieferkosten mitberechnet werden?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Ben ter Brake am 02.08.2017 17:37

Klasse Vorlage! Klare Text!

auf Kommentar antworten