Abstandszahlung und Ablöse: Zeitwert berechnen für die Einrichtung

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Auch wenn die Begriffe Abstandszahlung und Ablöse oftmals in einen Topf geworfen werden, so stehen sie nicht für das Gleiche. Im einen Fall würde der Mieter Geld von seinem Nachmieter fordern, damit dieser früher einziehen kann – im anderen verkauft er ihm beim Auszug seine Möbel. Generell gelten hier besondere Regeln: Wann und wofür Mieter Geld beim Auszug bekommen.

Abstandszahlung, Ablöse, Zeitwert, Foto: Gregory Lee/Fotolia
Passt das Sofa nicht in die neue Wohnung, kann der Mieter mit dem Nachmieter eine Ablöse vereinbaren. Eine Abstandszahlung dafür dass er früher auszieht, ist hingegen komplizierter. Foto: Gregory Lee/Fotolia

Passen die Möbel nicht in die neue Wohnung, kann der Mieter diese an seinen Nachmieter weiterverkaufen. Diese Ablöse ist in den meisten Fällen problemlos möglich – sofern der Mieter gewisse Regeln einhält. Etwas anders sieht es bei einer Abstandszahlung aus: Denn für einen früheren Auszug darf er in der Regel kein Geld vom Nachmieter verlangen. Allerdings gibt es eine besondere Vereinbarung, mit der er sich diesen dennoch bezahlt lassen machen kann.

Link-Tipp

Die neue Wohnung ist gefunden, die alte muss gekündigt werden. Alle Informationen rund um die Kündigung finden Sie auf der Seite Kündigung – Wie Mieter und Vermieter einen Mietvertrag kündigen.

Abstandszahlung: nein – Umzugskosten erstatten: ja

Abstandszahlung, Ablöse, Zeitwert, Umzugskosten erstatten, Foto: peshkova/Fotolia
Mieter dürfen vom Nachmieter kein Geld verlangen, damit sie früher ausziehen, die Umzugskosten dürfen sie sich aber erstatten lassen. Foto: peshkova/Fotolia

Mieter dürfen von ihren Nachmietern kein Geld dafür verlangen, damit sie früher ausziehen. Derartige Absprachen sind laut Wohnungsvermittlungsgesetz nicht zulässig (§4 Abs.1 S.1 WoVermittG).

Es gibt allerdings eine Ausnahme: Räumt der Mieter vorzeitig die Wohnung, kann er mit seinem Nachmieter eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass dieser ihm die Umzugskosten erstattet (§ 4a Abs.1 S.2 WoVermittG). Dabei darf der Mieter aber nur die tatsächlich entstandenen Kosten in Rechnung stellen und muss sie auch belegen können.

Praxis-Tipp

Nachmieter sollten sich die Kostenaufstellung vom Umzug – sei es in Eigenregie oder mit einem Umzugsunternehmen vorlegen lassen und schriftlich vereinbaren, nur diesen Betrag zu zahlen.

Hat der Nachmieter eine Abstandszahlung entrichtet, obwohl er nicht müsste, hat er die Möglichkeit, sein Geld wieder zurückzufordern. Laut des Bürgerlichen Gesetzbuch ist derjenige, der „durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet“ (§ 812 ff BGB).

Im Gegensatz zu Abstandszahlungen kann der Mieter vom Nachmieter eine Ablöse für Einrichtungen und Gegenstände verlangen, die er in der Wohnung zurücklässt.

Ablöse: Das ist erlaubt

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Der Sessel muss bleiben: Mieter und Vermieter dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen Ablöse vom Nachmieter verlangen. Foto: Bounlow-pic/Fotolia

Je nachdem, um welche Art Gegenstände oder Einbauten es sich handelt, kann der Mieter entweder vom Vermieter oder vom Nachmieter eine Ablöse bekommen.

Ablöse vom Vermieter

Der Mieter geht, das Parkett bleibt. Hat der Mieter mit Einverständnis des Vermieters in der Wohnung Baumaßnahmen vollzogen, die den Wohnwert verbessern – beispielsweise eine Badsanierung – ist der Vermieter nicht in der Pflicht, diese Kosten beim Auszug zu erstatten.

War der Vermieter mit dem Einbau nicht einverstanden und will zum Beispiel das Parkett nicht behalten, kann vom Mieter verlangt werden, dass er die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt und das Parkett entfernt.

Ablöse bei möblierter Wohnung?

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Ist bereits eine Einbauküche in der Wohnung, kann der Vermieter für diese eine Ablöse verlangen. Diese geht aber dann in den Besitz des Mieters über. Foto: iStock.com/svetikd Foto: iStock.com/svetikd

Ob umgekehrt der Vermieter eine Ablöse für Möbel verlangen darf, kommt darauf an: Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung darf er das nicht. Allerdings kann vom Mieter eine höhere Miete gefordert werden, da möblierte Wohnungen in der Regel von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. So sind auch Mietpreise von über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Eine Definition, wann eine möblierte Wohnung vorliegt, gibt Constantin Päch, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Nürnberg: „Dazu gehört nicht nur ein Bett und ein Schrank, sondern zum Beispiel auch Gardinen. Die Wohnung muss so eingerichtet sein, dass der Mieter quasi nur mit seiner Kleidung einziehen kann."

Ein anderer Fall liegt vor, wenn der Vermieter einer unmöblierten Wohnung beispielsweise die Einbauküche an den neuen Mieter verkauft. In diesem Fall geht diese in sein Eigentum über und der Mieter kann sie bei seinem Auszug entweder mitnehmen oder von seinem Nachmieter ablösen lassen.

Info

Wird eine möblierte Wohnung vermietet, gilt für den Vermieter nicht die Mietpreisbremse. Nur in bestimmten Fällen kann die Mietpreisbremse auch auf möblierte Wohnungen angewendet werden: Wenn der Mieter sie als dauerhafte Wohnung mit seiner Familie nutzt, oder bei Personen mit einem gemeinsamen Haushalt (§ 549 BGB, Abs. 2 Satz 2).

Will der Mieter eine Ablöse für Möbel oder Einbauten, zum Beispiel eine Einbauküche, kann er diese nicht von seinem Vermieter verlangen, sondern muss mit seinem Nachmieter darüber verhandeln. Zudem muss er sich die Zustimmung seines Vermieters einholen, diese Gegenstände in der Wohnung lassen zu dürfen. Die Ablösevereinbarung wird dann zwischen Mieter und Nachmieter getroffen. Sie ist aber nur wirksam, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter auch zustande kommt. Wechselt die Einbauküche dann den Besitzer, ist ein schriftlicher Kaufvertrag keine Pflicht. Allerdings ist es von Vorteil, wenn die Ablöse schriftlich geregelt ist.

Praxis-Tipp

Nachmieter sollten stets klären, ob es sich bei allen Gegenständen auch um das Eigentum des Mieters handelt und dieser nicht Möbelstücke veräußert, die dem Vermieter gehören.

Generell ist kein Nachmieter in der Pflicht, eine Ablöse zu zahlen. „Steht im Mietvertrag nichts davon, dass die Wohnung mit Möbeln vermietet wird, kann der Vormieter zwar versuchen, eine Ablöse vom Nachmieter zu bekommen, aber sowohl Vermieter als auch Nachmieter müssen sich darauf nicht einlassen“, so Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln.

Es gibt aber Ausnahmefälle, in denen der Mieter darauf hinwirken kann, dass er eine Ablöse bekommt. Dies ist dann der Fall, wenn er verpflichtet oder berechtigt ist, einen Nachmieter zu suchen. Hier könnte er sich eher für jenen Nachmieter entscheiden, der bereit ist, die Ablöse zu zahlen.

Link-Tipp

Wer einen Nachmieter findet, kann unter Umständen früher ausziehen.

Zeitwert: Wie hoch darf die Ablöse sein?

Abstandszahlung, Ablöse, Zeitwert berechnen, Foto: Rawpixel.com/Fotolia
Nur nicht übertreiben! Wer Ablöse für seine Möbel oder die Einbauküche verlangt, sollte den Zeitwert ausrechnen. Foto: Rawpixel.com/Fotolia

Generell ist es dem Mieter überlassen, wie viel er für seine Möbel verlangt – solange er mit der Forderung nicht gegen das Gesetz verstößt oder Wucherpreise verlangt. Das heißt: Preis und Leistung müssen stimmen und der Preis des Möbelstücks darf nicht mehr als 50 Prozent über seinem Zeitwert liegen (§ 4 a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG). Dieser Wert setzt sich zusammen aus Neupreis, Alter und dem aktuellen Zustand des jeweiligen Gegenstands. Eine Möglichkeit, den Zeitwert auszurechnen, bietet folgende Formel:

Rechner

Zeitwert = [(Wiederbeschaffungswert– Wertminderung im 1. Jahr des Gebrauchs – Wertminderung in den Folgejahren) x Restlebensdauer / (Durchschnittliche Lebensdauer – 1)] + Zuschlag in Euro – Abschlag in Euro

Beispiel: Frau Schmidt möchte ihre Küche verkaufen. Diese ist acht Jahre alt. Der Wiederbeschaffungswert, also die aktuellen Anschaffungskosten für sämtliche Neugeräte, belaufen sich dabei derzeit auf 15.000 Euro. Im ersten Jahr verliert die Küche geschätzt 24 Prozent des Wiederbeschaffungswertes, in den Folgejahren jeweils vier Prozent. Die Lebensdauer dieser Einbauküche beträgt 20 Jahre.

Die Wertminderung im ersten Jahr beträgt 24 Prozent vom Wiederbeschaffungswert. Da dieser bei 15.000 liegt, ergeben sich daraus 3.600 Euro.

Die Wertminderung der sieben Folgejahre beträgt pro Jahr vier Prozent des Wiederbeschaffungswertes: Dieser Prozentanteil ergibt sich daraus, dass die Küche nach 20 Jahren Lebensdauer 100 Prozent ihres Werts verloren hat. Im ersten Jahr verlor sie bereits 24 Prozent, sodass 76 Prozent vom Wiederbeschaffungswert für die anderen 19 Jahre Lebensdauer übrigbleiben: 76 Prozent/ 19 Jahre = vier Prozent pro Jahr. Bei einem Wiederbeschaffungswert von 15.000 Euro ergeben sich daraus 600 Euro Wertverlust pro Jahr. Für die restlichen sieben Folgejahre beträgt der Wertverlust insgesamt 4.200 Euro.

Beim Zuschlag können beispielsweise Transportkosten eingerechnet werden – hier sind es 120 Euro.

Der Abschlag bezieht sich auf etwaige Schäden an der Küche (defekte Herdplatte): 80 Euro.

Rechnung: [(15.000 Euro – 3.600 Euro – 4.200 Euro) * 12 Jahre/ 19 Jahre] + 120 Euro – 80 Euro = 4.587,37 Euro

Der Zeitwert von Frau Schmidts Einbauküche liegt bei rund 4.587 Euro. Um keinen Wucherpreis zu fordern, darf sie höchstens 50 Prozent mehr verlangen: rund 6.881 Euro.

Möbel gegen Ablöse: Das spricht dafür

Oftmals hat es für beide Seiten Vorteile, wenn Möbel oder Einbauten in der Wohnung bleiben. Denn während der Vormieter den Einbauschrank nicht rausreißen muss, freut sich der Nachmieter, dass er sich nicht darum kümmern muss, einen passgenauen Schrank zu finden. Werden sich der Vor- und der Nachmieter einig, profitieren beide: der eine verdient, der andere spart Zeit.


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