Nachmieter suchen: schneller raus aus dem Mietvertrag?

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Neuer Job in einer neuen Stadt, eine günstigere Wohnung in einem besseren Viertel gefunden – oftmals wollen Mieter aus der alten Wohnung so schnell wie möglich raus. Wenn sie einen geeigneten Nachmieter suchen, beschleunigt das aber nur in bestimmten Fällen den vorzeitigen Auszug.

Nachmieter suchen, Foto: iStock/mediaphotos
Raus aus dem Mietvertrag: Mieter können den Auszug nur in bestimmten Situationen beschleunigen, wenn sie einen geeigneten Nachmieter suchen. Foto: iStock/mediaphotos

Wer vorzeitig aus seiner Wohnung ausziehen will, sieht sich häufig mit einem großen Problem konfrontiert: der Kündigungsfrist des Mietvertrags. Sucht sich der jetzige Mieter einen Nachfolger, hilft das aber auch nur in bestimmten Fällen weiter.

Drei Nachmieter suchen und dann ausziehen: weit verbreiteter Irrtum

Wer dem Vermieter drei Nachmieter stellt, kommt aus seinem Mietvertrag ohne Kündigungsfrist heraus – „diese Behauptung ist weit verbreitet, aber falsch“, erklärt Jürgen Becher, Geschäftsführer vom Mieterverein Köln. Anfang der 70er Jahre habe einmal ein Gericht eine derartige Entscheidung zugunsten des Mieters getroffen – seitdem geistere in vielen Mieterköpfen besagte Theorie herum.

„Fakt ist, dass der Vermieter in aller Regel nicht verpflichtet ist, dem Mieter entgegenzukommen und einen Nachmieter zur Abkürzung der Kündigungsfrist zu akzeptieren“, sagt Becher. Sollten Mieter und Vermieter sich nicht über einen Nachmieter einigen und es keine einvernehmliche Regelung geben, habe der Mieter auch keine Chance, die drei Monate Kündigungsfrist zu umgehen oder zu verkürzen.

Wann der Mieter einen Nachmieter stellen kann

Es gibt jedoch Sonderfälle, bei denen der Mieter einen Nachmieter suchen und so früher ausziehen kann. Dazu muss der Mietvertrag allerdings bestimmte Klauseln enthalten.

Zeitmietvertrag oder Vertrag mit Kündigungsausschluss

Bei einem längerfristigen Vertrag – beispielsweise einem qualifizierten Zeitmietvertrag oder einem Vertrag mit Kündigungsausschluss – kann der Mieter gemäß § 242 BGB vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen. Dazu muss er gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung haben – und anschließend einen geeigneten Nachmieter suchen. Auch der Bundesgerichtshof urteilte in der Vergangenheit, dass die Suche nach einem Mietnachfolger in diesem Fall reine Mietersache sei (Az. VIII ZR 247/14). „Ohne Nachmieter gibt es keine vorzeitige Kündigung. Einzig bei Tod des Mieters können die Erben die Wohnung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen“, informiert Jürgen Becher.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn:

  • der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss.
  • der Mieter aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt. Das ist dann der Fall, wenn sich Familiennachwuchs ankündigt, gilt aber auch wenn der Ehepartner stirbt und der Hinterbliebene die Miete nicht bezahlen kann oder die Wohnung für einen Einzelnen zu groß ist.
  • der Mieter in ein Altenheim, eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim zieht.
  • ein ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt, die ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar machen. Das können beispielsweise schwere gesundheitliche Probleme des Mieters oder eines Mitbewohners sein.

Kein berechtigtes Interesse ist es hingegen, wenn der Mieter eine günstigere Wohnung beziehen will oder in ein Haus einziehen will, das ihm gehört.

Wenn der Mieter berechtigtes Interesse nachweisen kann, sind mehrere Punkte wichtig. „Der Nachmieter muss den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen akzeptieren“, sagt Jürgen Becher. Außerdem müsse er in der Lage sein, die Miete zu bezahlen – „der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Nachfolger in etwa das gleiche Einkommen hat wie der Vorgänger“, erklärt Becher.

Nachmieterklausel im Mietvertrag

Auch durch eine spezielle Klausel kommen Mieter früher aus dem Mietvertrag raus. Die Bedingung ist hier ebenso ein geeigneter Nachmieter. Die sogenannte Nachmieterklausel sei jedoch sehr selten zu finden, sagt Jürgen Becher. „Mir sind in meinen mehr als 40 Jahren beim Mieterverein Köln vielleicht drei oder vier solche Klauseln untergekommen.“

Experten-Tipp

Ist der Vermieter wegen dem berechtigten Interesse des Mieters dazu verpflichtet, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren, kann er diesen nicht einfach ablehnen. „Falls er das dennoch tut, muss der Mieter von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, zu dem ein Nachmieter die Wohnung angemietet hätte“, sagt Becher. Das gelte analog für Verträge mit Nachmieterklauseln.

Einigung mit Vermieter als einzige Möglichkeit für viele Mieter

Meistens hat der Mieter jedoch kein Recht darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Möglich ist es manchmal trotzdem. „Gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt lassen Vermieter mit sich reden. So können sie früher eine höhere Miete verlangen“, sagt Jürgen Becher.

Auch wenn der Mieter rechtlich keine Möglichkeit auf Verkürzung der Mietzeit hat, sollte er also in jedem Fall den Vermieter fragen und versuchen, ihn von seinem Anliegen zu überzeugen. Beispielsweise kann der Mieter anbieten, Suchanzeigen auf eigene Kosten zu schalten und Besichtigungen zu organisieren. Das spart dem Vermieter zeitlichen und finanziellen Aufwand.

Tipps zur Nachmietersuche

Wer einen Nachmieter sucht, sollte bestimmte Dinge beachten. Vor allem, wenn die Vereinbarung nicht auf einer vertraglichen Regelung beruht, sollte der Mieter den Vermieter stark mit einbinden, in diesem Fall ist Letzterer nämlich nicht verpflichtet, irgendeinen gesuchten Nachmieter zu akzeptieren.

Fünf Tipps zu Nachmietersuche:

  1. Die mit dem Vermieter getroffene Einigung sollte schriftlich festgehalten werden.
  2. Mieter sollten einen Nachfolger für sich suchen, der ihnen vom Typ her ähnlich ist. Ein Alleinstehender sollte also keine fünfköpfige Familie als Nachmieter vorschlagen.
  3. Interessenten sollten die Bedingungen des Vermieters erfüllen.
  4. Um einen geeigneten Nachfolger zu finden, können Mieter auch die Suchanzeigen durchsuchen.
  5. Das Mietangebot sollten Mieter zunächst auf den eigenen Namen anfertigen. Sie selbst suchen den Nachmieter, nicht der Vermieter. Auf immowelt.de können Sie ganz einfach selbst eine Immobilienanzeige veröffentlichen.

Wichtig bei der Nachmietersuche ist eine enge Kooperation mit dem Vermieter. Ihm können Mieter beispielsweise auch anbieten, bei der Wohnungsbesichtigung von Interessenten dabei zu sein. So kann auch er sich ein persönliches Bild von den potentiellen Nachmietern machen.

Schneller einen Nachmieter finden: einfach selbst Anzeige schalten!


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50 Kommentare

sweedo am 08.10.2018 03:52

Guten Tag,

Wir haben Wohnung (in Köln) gekündigt und müssen laut Frist allerdings noch bis zum 30.11. bleiben bzw zahlen. Allerdings ist meine Frau schwanger (deshalb größere Wohnung - 80 statt 65qm) und ich wurde von der... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.10.2018 10:53

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich muss der Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren, sondern kann auf die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist bestehen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter ein... mehr

Melanie am 05.10.2018 15:31

Hallo,

Ich hab dazu auch eine Frage.

Mein Partner und ich ziehen zum 01.11. in unsere erste gemeinsame Wohnung. Wir haben beide unseren Mietvertrag fristgerecht zum 01.02.19 gekündigt. Da bei uns auch Nachwuchs ansteht, stellt sich mir... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.10.2018 08:36

Hallo Melanie,

wenn Sie einen passenden Nachmieter gefunden haben, sollten Sie diesen mit dem Vermieter bekannt machen. Wenn der Vermieter mit dem Nachmieter einverstanden ist, sollten Sie am besten schriftlich fixieren, dass Ihr... mehr


Immowelt-Redaktion am 05.10.2018 15:47

Hallo Melanie und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können natürlich den Vermieter bitten, dass er Ihnen bei der Kündigungsfrist entgegenkommt. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht. Sie können Ihre Chancen auf ein... mehr


Melanie am 05.10.2018 15:52

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Wie würde es denn im Normalfall weiter gehen wenn ich denn einen passenden Nachmieter gefunden habe? Bzw wie wird das mit der Kaution geregelt. Bekomm ich sie dann von dem Nachmieter und der... mehr

Christoph B. am 07.09.2018 20:55

Hallo Immowelt-Redaktion,

vorab einmal vielen Dank für Ihre Ratgeber-Seite, die oft leicht verständlich ist und dabei hilft Mieter-/Vermieterrecht besser zu verstehen - macht einen tollen Eindruck.

Gern würde mich folgende Sachlage... mehr

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Immowelt-Redaktion am 10.09.2018 12:13

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Kauf eines Hauses und die damit verbundene Kreditaufnahme zählt in der Regel nicht als berechtigtes Interesse für eine fristlose Kündigung und zwar auch dann nicht, wenn der Kauf aus... mehr

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