Wohnung kündigen: Problemlos raus aus dem Mietvertrag

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Wer aus einer Mietwohnung auszieht, muss vorher die Wohnung kündigen. Fehler bei der Kündigung des Mietvertrags können dabei für den Mieter teuer werden.

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Mietvertrag kündigen: Musterkündigungsschreiben

Du willst deine Wohnung kündigen? Hier findest du ein Musterkündigungsschreiben für eine Wohnungskündigung an deinen Vermieter.

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Wohnung kündigen: Das musst du beachten

Wer als Mieter seine Mietwohnung kündigen will, muss sich an gesetzliche Regelungen halten.

1. Kündigungsfristen beachten

Beim unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten die Wohnung kündigen.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen.

Nur in Ausnahmefällen ist eine fristlose Kündigung möglich – etwa, weil die Wohnung wegen eines schweren Mangels unbewohnbar wird.

Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Es gelten je nach Länge des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten.

2. Wie schreibt man eine Wohnungskündigung?

Die Kündigung des Mietvertrags muss immer schriftlich und auf Papier geschehen. Mündliche Kündigungen oder Kündigungen der Mietsache per Fax, SMS oder E-Mail genügen nicht. Das Kündigungsschreiben muss an den Vermieter adressiert und von allen Hauptmietern unterschrieben worden sein – ansonsten ist die Kündigung laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) unwirksam (§ 568 BGB).

Achtung

Gibt es mehrere Hauptmieter, und die Kündigung wird nur von einem der Hauptmieter unterschrieben, so ist sie unwirksam.

Bestimmte Gründe für die Kündigung der Wohnung müssen Mieter nicht angeben. „Damit eine Kündigung wirksam ist, genügt es im Grunde, einfach den Willen zur Kündigung schriftlich klar zum Ausdruck zu bringen“, sagt Jens Hermann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Nürnberger Kanzlei Magold, Walter und Hermann. Dennoch empfiehlt der Anwalt zur Sicherheit und damit es gar nicht erst zum Streit mit dem Vermieter kommt, einige Informationen in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen.

  • die Adresse der Mietwohnung samt Stockwerk
  • den Zeitpunkt, zu dem die Mietwohnung gekündigt werden soll
  • die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen
  • den Hinweis, dass sich der Mieter mit ihm noch wegen des Übergabetermins in Verbindung setzen wird

Zudem empfiehlt es sich, in das Kündigungsschreiben den Hinweis zu integrieren, dass – falls das Schreiben aus irgendeinem Grund verspätet beim Vermieter eintrifft – die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird. „Auch wenn dieser Hinweis fehlt, wird es aber in der Regel so gehandhabt, dass die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird, falls der Mieter die Kündigungsfrist verpasst“, betont Hermann.

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3. Wie muss ich die Kündigung abgeben?

Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und muss zum Beispiel per Post verschickt oder auch persönlich übergeben werden – eine E-Mail reicht nicht aus.
Wer sicher gehen will, dass die Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt, sollte sie auf jeden Fall per Einschreiben zustellen lassen. Es gibt dabei mehrere Varianten:

  • Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben: Der Postbote bestätigt, den Brief in den Postkasten des Vermieters gesteckt zu haben.
  • Die Kündigung per Übergabe-Einschreiben: Der Postbote händigt den Brief persönlich an den Empfänger gegen Unterschrift aus.
  • Die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein: Der Postbote lässt sich die persönliche Zustellung quittieren, der Absender erhält eine schriftliche Bestätigung über den Zugang.

Alternativ kann der Mieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des Vermieters werfen – im Idealfall mit einem oder mehreren Zeugen, die im Zweifel bestätigen können, dass das Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters gelandet ist. Noch besser und am sichersten ist es allerdings, die Kündigung persönlich an den Vermieter zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen.

Eine letzte Möglichkeit, die hauptsächlich dann in Frage kommt, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ohnehin schon zerrüttet ist: Der Mieter beauftragt gegen eine relativ geringe Gebühr einen Gerichtsvollzieher, der dem Vermieter die Kündigung zustellt.

Sonderfall: Kündigung eines Untermietvertrags

Wer zur Untermiete wohnt, muss einige Besonderheiten beachten. Denn hier kommt es darauf an, ob das vermietete Zimmer möbliert oder unmöbliert ist und ob der Hauptmieter auch tatsächlich mit in der Wohnung wohnt.

  • Bei unmöblierten Zimmern gilt für den Mieter die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Hauptmieter, der in diesem Fall der (Unter-)Vermieter ist, kann das Zimmer nur mit einer um drei Monate verlängerten Frist kündigen.
  • Bei möblierten Zimmern gilt eine kürzere Kündigungsfrist für beide Seiten, wenn der Vermieter selbst in der Wohnung lebt: Es kann zur Monatsmitte zum Ende des Monats gekündigt werden.

Sonderfall: Mietvertrag kündigen in der Wohngemeinschaft

Bei Wohngemeinschaften kommt es darauf an, ob man Haupt- oder Untermieter ist.

Fall 1: Als alleiniger Hauptmieter kündigen

Will der alleinige Hauptmieter einer Wohnungsgemeinschaft das Mietverhältnis beenden, so muss er sowohl seinem Vermieter als auch seinen Untermietern eine Kündigung zukommen lassen. Bei der Kündigung der Untermietverträge gibt es in diesem Fall zwei mögliche Varianten:

  1. Der Hauptmieter kündigt dem Untermieter ohne berechtigtes Interesse mithilfe des Sonderkündigungsrechts (§ 573a Abs. 2 BGB), welches sich daraus ergibt, dass es sich um Wohnraum innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung handelt. Dadurch verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Das heißt, einem Untermieter muss der Hauptmieter unbedingt mindestens drei Monaten früher als dem Vermieter kündigen.
  2. Der Hauptmieter kündigt dem Untermieter eines möblierten Zimmers. In diesem Fall greift der gesetzliche Kündigungsschutz nicht und der Hauptmieter kann seinem Untermieter bis spätestens den 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen (§§ 573ff. BGB).

Die Kündigung des Hauptmieters beim Vermieter läuft dann ab, wie oben beschrieben.

Fall 2: Als Untermieter kündigen

Da in einem Untermietverhältnis der Hauptmieter als Vermieter handelt, muss ihm der Untermieter bei einem unbefristeten Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Hat der Untermieter ein möbliertes Zimmer angemietet, so gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht: Er kann bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen (§§ 573ff. BGB).

Fall 3: Als einer von mehreren Hauptmietern kündigen

Sind alle Mieter einer Wohngemeinschaft als Hauptmieter im Mietvertrag erfasst, bedarf es bei jeder Änderung auch die Zustimmung aller Mitbewohner und des Vermieters.

Das ist deshalb notwendig, weil alle gemeinsam mit ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet haben. Das bedeutet für den Einzelnen, er braucht die Unterschriften seiner Mitbewohner, wenn er die Wohngemeinschaft verlassen will.

Sollten sich die Mitbewohner weigern, ihre Zustimmung zum Auszug eines Einzelnen zu geben, ist es für den Auszugswilligen möglich, auf die Auseinandersetzung der Gesellschaft zu klagen.

Doch auch der Vermieter muss zustimmen, dass ein einzelner Mieter das Mietverhältnis verlässt. Dies kann ein Problem sein, wenn der Vermieter befürchten muss, dass mit dem Wegfall des Mieters die regelmäßigen und vollständigen Mietzahlungen in Gefahr geraten.

Wichtig: Die Kündigung eines einzelnen von mehreren Hauptmietern ist nur dann gültig, wenn alle Vertragsparteien zustimmen. Wer ohne die Zustimmung aller einfach auszieht, kann weiterhin gesamtschuldnerisch in Haftung genommen werden.

Fall 4: Als Wohngemeinschaft gemeinsam kündigen

Wollen alle Hauptmieter gemeinsam die Wohnung aufgeben, dann müssen sie wie oben beschrieben vorgehen. Wichtig dabei ist, dass alle die Kündigung unterschreiben müssen. Das kann keiner im Auftrag für alle machen.

Fall 5: Als Mitbewohner seinen Einzelmietvertrag kündigen

In manchen Wohngemeinschaften hat jeder Mitbewohner einen Einzelmietvertrag mit dem Vermieter. Dieser bezieht sich dann in der Regel auf ein bestimmtes Zimmer und die anteilige Mitnutzung von Gemeinschaftsräumen wie beispielsweise dem Bad oder der Küche.

Will in diesem Fall ein Mitbewohner ausziehen, so kann er dies mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten tun. Die anderen Mitbewohner haben hierbei kein Mitspracherecht, müssen jedoch auch nicht den dadurch wegfallenden Mietertrag des Vermieters ausgleichen. Dieser muss sich selbst nach einem neuen geeigneten Mieter für die Wohngemeinschaft umsehen.

Wenn der Vermieter die Kündigung ignoriert

Doch was, wenn der Vermieter die Kündigung einfach ignoriert, etwa indem er ein Einschreiben mit Rückschein nicht annimmt?

„Ich empfehle in diesem Fall, die Bestätigung aufzuheben, dass der Vermieter das Einschreiben mit Rückschein ignoriert hat und ein einfaches Einschreiben hinterherzuschicken“, sagt Rechtsanwalt Jens Hermann. „Die Frist beginnt dann mit der Verweigerung der Annahme der ersten Kündigung zu laufen“. Dass der Vermieter die Annahme vereitelt hat, könne der Mieter im Streitfall dann schließlich beweisen.

Wohnung ist gekündigt – was kommt dann?

Ist die Kündigung erfolgreich ausgesprochen, muss sich der Mieter auch daran halten. Im Regelfall findet am letzten Tag des Mietverhältnisses eine Wohnungsübergabe statt, bei der auch ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird.

Mieter können sich mit dem Vermieter natürlich auch auf einen früheren Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe einigen.

Wer jedoch verspätet aus der Mietwohnung auszieht, riskiert viel Ärger und Kosten. Der Vermieter kann dann eine Nutzungsentschädigung für seinen Mietausfallschaden geltend machen. Scheitert deswegen eine pünktliche Nachvermietung, ist unter Umständen sogar Schadensersatz fällig.

Das kann richtig teuer werden: Wenn der Nachmieter nicht einziehen kann, seine Möbel zwischenlagern und im Hotel übernachten muss, wird dieser die Kosten zunächst beim Vermieter geltend machen. Dieser kann diese Kosten aber auch dem alten Mieter in Rechnung stellen.

Zudem kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung Aufwendungsersatz in Höhe der ortsüblichen und nicht nur der vereinbarten Miete verlangen (BGH; Az.: VIII ZR 17/16). Deshalb gilt: Wer seine Mietwohnung kündigen will, sollte sich auch sicher sein, dass er rechtzeitig ausziehen kann.

Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?

Hier gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung. Da jedoch Ansprüche sechs Monate nach Auszug verjähren, wäre das der allerspäteste Zeitpunkt für die Rückzahlung. Lediglich einen Anteil für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung darf der Vermieter länger zurückbehalten. Gibt es keine Ansprüche, so sollte die Kaution allerdings schon schneller, wenige Wochen nach Ende des Mietverhältnisses, zurückgezahlt werden.

Experten-Tipp

Wann Mieter die Mietkation zurückbekommen und welche Regeln bei der Kaution gelten, erfährst du hier.

Frank Kemter19.11.2021

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22 Kommentare

Milena am 17.01.2022 12:11

Hallo, ich bin vor 6 Monaten in eine wohnung gezogen. Nach kürzester Zeit hat mein Vermieter angefangen permanent bei mir zu klopfen und irgendwann auch mich sexuell zu belästigen.

Ich habe eine neue Wohnung gefunden in die ich in zwei Wochen einziehen kann.

Habe ich das Recht auf eine fristlose Kündigung?

Und wie gehe ich das am besten an, ich hab sehr große Angst vor ihm?

auf Kommentar antworten

wonderwoman am 12.01.2022 08:00

Hallo! Wir haben Ende Dezember unsere Mietwohnung fristgerecht zum 31.03.22 gekündigt. Allerdings mit der Option,monatsweise bis spätestens 30.06.22 verlängern zu können,weil wir noch nicht wissen,ob die neue Wohnung rechtzeitig bezugsfertig wird. Unser Vermieter hat uns die Kündigung samt Verlängerungsklausel bestätigt. Nun steht ffür uns überraschend der Verkauf der Immobilie ,in der sich unsere Wohnung befindet,an. Muss der zukünftige Eigentümer die Kündigung genau so übernehmen?

auf Kommentar antworten

R.Negele am 27.12.2021 20:18

Hallo, ich möchte als Mieter meine Wohnung mit 3-Monatsfrist kündigen. Ich habe eine Frage:

- Wenn ich einen Nachmieter in Aussicht habe, z.B. zum nächsten Monatsbeginn, soll ich das in der Kündigung angeben oder ist es besser, dies in einer gesonderten Mitteilung machen?

auf Kommentar antworten

Volkenandt am 20.12.2021 17:07

Hallo

Ich als Vermieter habe das Mietverhältnis mit einer Frist von 9 Monaten fristgerecht gekündigt, da das Mietverhältnis über 10 Jahre besteht.

Wenn der Mieter vor dieser Frist auszieht, muss er bis zum Kündigungs Zeitpunkt weiter zahlen ?

Danke für die Mühe

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.12.2021 08:31

Hallo Volkenandt,

der Mieter muss bis zum Ende des Mietvertrages Miete zahlen. Natürlich hat er die Möglichkeit, seinerseits das Mietverhältnis früher fristgerecht zu kündigen. Er kann ja bereits nach drei Monaten kündigen. Tut er das aber nicht, muss er weiterzahlen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Zsani am 24.11.2021 09:07

Hallo,

Ich wohne momentan in einer Betriebswohnung, aber habe ich keine Offizielle Mietvertrag über Wohnung bekommen. Ich habe nur eine Bestätigung,ob ich wegen Arbeit da wohne. Wegen Gesundheitsprobleme was von Arbeit kommt, muss ich den Arbeitsvertrag kündigen. Wenn die Arbeitsvertrag gekündigt wird, habe ich noch Zeit für Umzug?

Danke

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 26.11.2021 10:47

Hallo Zsani,

ist kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden, gilt in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an Ihren Arbeitgeber, einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ahmed Mostafa am 22.01.2021 08:44

Sehr geehrte Herren und Damen

Ein Jahr ist vergangen und ich habe meine kaution bis jetzt nicht bekommen

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.01.2021 11:01

Hallo Ahmed,

Sie sollten mit Ihrem ehemaligen Vermieter Kontakt aufnehmen, er hat nicht das Recht, solange die Kaution zurück zuhalten. Maximal 6 Monate sind üblich. Selbst wenn noch Reparaturen anstehen sollten.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Veronica am 01.06.2020 14:32

Hallo ihr lieben!

Ich habe ein paar Fragen.

In unseren Vertrag schreibt so: "Die Parteien verzichten wechselseitig 3 Jahre auf das ordentliche Kundigungsrecht ab Abschluss dieses Vertrages..."

Wir sind Ehemaligepaar, die vor einem Jahr Mietvertrag untergeschrieben.

Wir sind Ausländer. Nach dem "Corona-Zeit" haben wir entschieden, das ich mit Kindern zurück nach Heimat kehre. Mein Mann bleibt hier in Deutschland. Unsere Wohnung ist zu groß nur für ihm- 94kw.m

Welche Lösungen sehen Sie für uns, aus dises Mietvertrag zu rauskommen?

Vielen Dank auf Ihren Antwort

auf Kommentar antworten

Peter Pan am 03.06.2020 21:50

Ich glaube nicht, dass es zulässig ist, das ordentliche Kündigungsrecht aufzuheben, da es den Mieter schlechter stellt als die gesetzliche Regelung vorsieht. Von daher gehe ich davon aus, dass die weiter oben erwähnte dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Ich bin aber kein Fachmann. Viel Glück!


immowelt-Redaktion am 04.06.2020 07:46

Hallo Veronica und Peter Pan,

laut BGH-Rechtsprechung ist es zulässig, dass ein beidseitiger Kündigungsverzicht vertraglich für max. 4 Jahre vereinbart werden kann. Begründung des BGH: Diese Regelung ist nicht nur nachteilig für den Mieter (er kann nicht kündigen) sondern hat auch Vorteile (der Vermieter kann auch nicht kündigen). Insofern ist Peter Pans Vermutung nicht zutreffend.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Cedi am 29.05.2020 07:02

Hallo wir sind als familie am 01.01. 2020 in ein haus gezogen mit zwei Schlafräumen ohne Fenster ( wegen anbau ) bei einem zimmer sollte es schon längst ein Fenster gemacht werden beim anderen geht es garnicht ich möchte aber schnellst raus hier aber im mietvertrag haben wir leider zu spät gesehen das es ein kündigungsausschuss gibt bis 2026 ich habe eine besser Wohnung gefunden da würde ich gerne einziehen so schnell wie möglich !! Habe auch schon gekündigt ist es rechtlich ok mit 3 monaten ??

Danke

auf Kommentar antworten

Peter Pan am 03.06.2020 21:52

Auch hier: Ich glaube nicht, dass es zulässig ist, das ordentliche Kündigungsrecht aufzuheben, da es den Mieter schlechter stellt als die gesetzliche Regelung vorsieht. Von daher gehe ich davon aus, dass die weiter oben erwähnte dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Ich bin aber kein Fachmann. Viel Glück!


immowelt-Redaktion am 04.06.2020 07:47

Hallo Cedi und Peter Pan,

laut BGH-Rechtsprechung ist es zulässig, dass ein beidseitiger Kündigungsverzicht vertraglich für max. 4 Jahre vereinbart werden kann. Begründung des BGH: Diese Regelung ist nicht nur nachteilig für den Mieter (er kann nicht kündigen) sondern hat auch Vorteile (der Vermieter kann auch nicht kündigen). Insofern ist Peter Pans Vermutung nicht zutreffend.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Lotte-Lotte am 26.05.2020 11:42

Hallo,

ich wohne jetzt 20 Jahre in meiner Wohnung und möchte sie kündigen.

Die Wohnung soll saniert werden, neue E-Leitungen usw.

Muss ich noch was machen oder kann ich so ausziehen?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 27.05.2020 10:07

Hallo Lotte-Lotte,

zunächst hängt das davon ab, ob es in Ihrem Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel gibt. Viele Klauseln in älteren Mietverträgen haben nämlich starre Fristen und sind unwirksam mit der Folge, dass keinerlei Schönheitsreparaturen vom Mieter zu erledigen sind. Dies sollten Sie zunächst prüfen.

Sollte es eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag geben, könnte es aus unserer Sicht rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter Sie Arbeiten machen lässt in dem Wissen, dass diese unmittelbar nach Ihrem Auszug wieder zerstört werden. Hier sollten Sie sich im Streitfall aber an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieerverein wenden, um auf der sicheren Seite zu sein.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktin

Mary am 22.05.2020 19:03

Wenn nur einer den Mietvertrag für Wohnung zwei Familien

Haus unterschrieben hat,ist der dann nicht gültig .

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 25.05.2020 11:43

Hallo Mary,

wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat, dann gibt es nur einen (haftenden) Hauptmieter, gültig ist der Vertrag jedenfalls.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Michael am 19.05.2020 23:12

Hallo, ich habe auch eine Frage und zwar:

Wenn man fristgerecht gekündigt hat, könnte man trotzdem zb nach 2 Wochen eine fristlose sondernkündigung zu dem Vermieter schicken?

Weil unsere Haus ist wegen den Ring Anker und Statik des Hauses gefährdet und in unsere Wohnung müssen die Wände aufgemacht werden usw... ?!

Vielen Dank im Voraus

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 20.05.2020 10:15

Hallo Michael,

laut Gesetz kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (BGB § 569 (1)).

Ob das in Ihrem Fall bereits gegeben ist, können wir aus der Ferne jedoch nicht beurteilen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Andi am 19.05.2020 20:32

Hallo, wir sind seit 5 Jahren Mieter einer 88qm Wohnung. Seit einem Jahr wohnt direkt neben uns ein Mensch der es für nötig hält uns ständig vom Fenster aus zu beobachten , nachts gegen meine Wohnungstür tritt, nachts gegen unsere Wände mit Gegenständen schlägt und aggressiv schreit, unsere Wohnungstür täglich bespuckt, usw. .. es gab schon 2 polizeieinsätze wegen ihm, und eine handfeste Auseinandersetzung.

Meine Frau und meine Kinder haben Angst alleine durch das Haus zu bewegen. Vermieter wurde im Januar informiert mit protokollierten schreiben, aber bis auf ein schreiben ( was diesen Menschen wohl noch mehr anstachelt) und eine Abmahnung passiert nix.

Eine Strafanzeige wegen nachstellung sowie eine Anzeige wegen Beleidigung meiner Tochter würde bereits gestellt. Keiner weiss ob dieser Mensch noch psyschich anwesend ist oder zu was er noch fähig ist. Wir sind an dem Punkt das wir ausziehen wollen , haben uns eine neue Wohnung gesucht * Mietvertrag noch nicht unterschrieben*..

Meine Frage jetzt wäre : kann ich in diesem Fall meine Wohnung fristlos zum 31.05. Kündigen? Reichen die obrigen Ereignisse um dafür berechtigt zu sein??

Lg

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 20.05.2020 09:28

Hallo Andi,

eine außerordentliche fristlose Kündigung ist gemäß § 569 BGB möglich, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört. Störer wäre hier der Vermieter, da er es nicht schafft, den gestörten Mitmieter zur Raison zu bringen. Ob die Vorfälle für eine fristlose Kündigung ausreicehn, können wir aus der Ferne freilich nicht abschließend beurteilen. Vielleicht suchen Sie noch mal ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Dulli am 18.05.2020 17:21

In unserem Mietvertrag steht, dass wir erst nach 2 Jahren (24 Monate) Mietdauer kündigen dürfen. Ist das Rechtlich einwandfrei? Ich war der Meinung, dass wir zwar innerhalb der 2 Jahre kündigen dürfen, wir dann aber für Nachmieter sorgen müssen. Oder kann ich eine solche Vereinbarung erfragen, um aus dem Mietvertrag raus zu kommen?

Mit freundlichem Gruß

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 19.05.2020 10:25

Hallo Dulli,

hier kommt es auf den genauen Wortlaut der Klausel an. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht für eine Dauer von bis zu 4 Jahren ist zulässig. Wenn die Klausel aber so formuliert ist, dass nur der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf sein Recht auf eine ordentliche Kündigung verzichtet, so wäre die Klausel unwirksam mit der Folge, dass der Mieter dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit kündigen kann.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

cxycxy am 12.05.2020 18:39

Moin!

2 Fragen:

1. zu "Die Unterschrift aller Hauptmieter ist zwingend notwendig".

Gilt auch die eines Generalbevollmächtigten?

2. Mir fehlt der Sonderfall 'Mieter kommt plötzlich in ein Pflegeheim' bzw. `'Mieter stirbt'.

Gilt da auch die 3-Monats-Frist?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 13.05.2020 08:46

Hallo cxycxy,

es ist auch möglich dass ein Bevollmächtigter im Auftrag des Huptmieters den Mietvertrag unterschreibt.

Sonderregelungen, wenn der Mieter ins Pflegeheim kommt, gibt es nicht. Für den Fall, dass der Mieter stirbt, gibt es gesetzliche Bestimmungen. In § 580 BGB (Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters) heißt es: "Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen." D.h., es gilt zwar auch die 3-Monats-Frist, aber relevant wäre das z.B. bei Zeitmietverträgen oder Verträgen mit beidseitigem Kündigungsverzicht.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Michael am 05.05.2020 19:43

Unser Vermieter schreibt, .......aus diesem Grund fordere ich Sie auf sich schnellstens eine neue Wohnung zu suchen. Habe ich eine Frist zu beachten? Ein Auszug wäre zu sofort kein Problem ;-)

Unterschriebenes schreiben von von Vermieterin und Sohn (Rechtsanwalt)

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 06.05.2020 10:10

Hallo Michael,

da wir den genauen Inhalt des Schreibens nicht kennen, wissen wir nicht, ob es sich hier um eine auerordentliche fristlose Kündigung oder um eine fristgerechte Kündigung mit Kündigungsgrund handelt. In letztem Falle wäre sie nur dann wirksam, wenn es einen Grund wie z.B EIgenbedarf des Vermieters gibt und die Kündigungsfrist betrüge abhängig von der Mietdauuer 3 bis 9 Monate.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Michael am 06.05.2020 13:49

Im Schreiben werden wir aufgefordert uns schnellstmöglich eine neue Wohnung zu suchen, oder .....


immowelt-Redaktion am 07.05.2020 10:14

Hallo Michael,

leider schreiben Sie nicht, was genau in dem Kündigungsschreiben steht. Denn grundsätzlich gilt, dass ein Kündigungsgrund vorliegen muss. Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn schwerwiegende Pflichtverletzungen des Mieters vorliegen, etwa erheblich Mietrückstände. EIne fristgerechte Kündigung ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen dann möglich, wenn ein Kündigungsgrund wie etwa Eigenbedarf vorliegt. Liegt kein Kündigungsgrund vor, so kann der Vermieter nicht kündigen. Der Satz, dass Sie sich schnellstmöglich eine neue Wohnung suchen sollen, ist wohl eher eine Drohgebärde und hat rechtlich keinerei Relevanz.

Da Sie jedoch keine Angaben dazu gemacht haben, ob ein Kündigungsgrund vorliegt oder nicht, können wir hier nicht abschließend beurteilen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Sunny am 04.05.2020 13:48

Liebes Immowelt-Team,

wir haben ganz kurzfristig eine neue Wohnung gefunden, war so schnell gar nicht geplant, hat sich aber nun so ergeben. Schon lange haben wir Diskrepanzen mit einem unserer Mitmieter im Hause. Er macht ständig Lärm (laute Musik gerne auch nachts), er hält sich nicht an die Mülltrennung - er schmeißt alles in die Tonne und nach 2 Tagen ist diese dann voll. Es wohnen ständig andere Leute in seiner Wohnung, obwohl er tagelang nicht da ist. All diese Punkte haben wir schon mehrfach unserem Vermieter mitgeteilt, teilweise auch mit Fotos dokumentiert. Aber wirklich was unternommen hat er hier nie. Unser Vorgarten ist total verwildert, obwohl dieser Teil auch zur Wohnung dieses Mieters gehört. Ebenfalls haben wir noch immer keine Hausordnung obwohl ich dies seit Einzug im jahre 2017 ausdrücklich dem Vermieter mehrfach telefonisch als auch schriftlich mitgeteilt hatte - es tut sich nichts. Die neue Wohnung könnten wir zum 1.7 beziehen, da wir ja nun den Kündigungstermin für Ende Juli nicht mehr einhalten können, wollte ich nachfragen, ob wir aufgrund dieser Gründe aus dem jetzigen Mietvertrag trotzdem schon zu Ende Juli rauskommen.

Über eine Antwort würde ich mich freuen.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 05.05.2020 11:54

Hallo Sunny,

wir sehen hier keine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Das ginge nur dann, wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorläge. Hier erscheint das Verhalten des Mitmieters zwar sehr ärgerlich, dürfte aber noch kein solcher Grund sein.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

vgr am 28.04.2020 14:01

Sehr geehrtes Immowelt-Team,

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.08.2019 und wird auf unbestimmte Zeit bei einer Mindestmietdauer von 12 Kalendermonaten abgeschlossen. Die Vertragsparteien verzichten während der ersten 12 Monate wechselseitig auf eine ordentliche Kündigung."

Die Kündigungsfrist für mich beträgt 3 Monate.

Bedeutet dies, dass ich erst zum 1.11.2020 kündigen kann oder kann ich, wie ich auch vorhabe, bis zum 3.5. die Kündigung einreichen und zum 1.8.2020 die Wohnung kündigen?

Vielen Dank für eine Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2020 11:05

Hallo vgr,

dem Wortlaut der Klausel nach wären Sie 15 Monate an die Wohnung gebunden, da erst nach 12 Monaten mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden kann.

Allerdings ist es fraglich, ob die Klausel wirksam ist. Der BGH hat entscheiden, dass die Bindung insgesamt maximal 4 Jahre betragen darf; dabei beginnt der Zeitraum nicht mit Mietbeginn, sondern mit Abschluss des Mietvertrags, zudem muss es lauten, dass nicht nach sondern zum Ablauf gekündigt werden kann.

In Ihrem Fall ist die Bindung zwar kürzer; es ist jedoch offen, ob der BGH nicht nur auf die maximal 4 Jahre, sondern möglicherweise auch auf die Formulierung, die eine längere Bindung impliziert, abzielte, mithin die Klausel auch wegen dieser Unklarheit unwirksam sein könnte. Da es nur Urteile zu der 4-jährigen Bindung gibt, ist das aus unserer Sicht eine offene Rechstfrage.

Beste Grüße

die immowelt-Reddaktion

Harpi am 27.04.2020 14:10

Hallo, ich habe am 1.11.2019 für 6 Monate eine Wohnung gemietet. Wir haben vereinbart, dass wir nach 6 Monaten den Vertrag verlängern können. Aber im März habe ich beschlossen, die Wohnung aufzugeben, aber der Eigentümer hat mir gesagt, dass eine 3-monatige Vorankündigung erforderlich ist und ich die Wohnung Ende Juni verlassen kann. Meine sechs Monate sind jetzt im April vorbei, und ich möchte die Wohnung verlassen. Ich bin bereits ausgezogen. Aber er sagt, der Vertrag wird automatisch verlängert, und jetzt muss ich ihn für Mai und Juni bezahlen. Ich habe online gelesen, dass sich der Vertrag nur dann verlängert, wenn ich auch nach Ablauf des Vertrages dort bleibe. Soll ich ihn für Mai und Juni bezahlen oder was soll ich tun?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.04.2020 09:01

Hallo Harpi,

wir kennen die genauen Vereinbarungen in dem Mietvertrag nicht, und können deshalb hier nur allgemein antworten.

Grundsätzlich ist es möglich, eine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch zu vermieten. Das ist mietrechtlich aber nur dann relevant, wenn der Mieter in dieser Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt hat. Wenn eine Wohnung nur zum vorübergeneden Gebrauch überlassen wurde, gelten zahlreiche Regelungen des Mietrechts nicht, insbesondere solche zum Kündigungsschutz.

Hier erscheint es uns aber schon so, dass die vertragliche Vereinbarung darauf hinausläuft, dass die Wohnung zumindest für ein halbes Jahr der Lebensmittelpunkt war.

Sofern dies so ausgelegt werden kann, würde ein Zeitmietvertrag vorliegen. Zeitmietverträge sind allerdings nur dann zulässig, wenn ein Befristungsgrund vorliegt, etwa der absehbare Eigenbedarf des Vermieters. Fehlt der Befristungsgrund, so ist der Mietvertrag automatisch ein unbefgristeter Mietvertrag, für den die regulären BGB-Regelungen gelten.

Da wir, wie gesagt, die genauen Vereinbarungen nicht kennen, können wir die Sache nicht abschließend beurteilen. Hier scheint es uns gemäß Ihren Schilderungen aber so, dass der Vermieter eine Reihe von Regelgungen zu seinem Vorteil mit einer Reihe von Regelungen zu ihrem Nachteil vermischt, und das wäre mietrechtlich unzulässig. Selbst dann,. wenn man von einem wirksam abgeschlossenen Zeitmietvertrag ausgehen würde, würde der Mietvertrag automatisch nach Ablauf der sechs Monate enden.

Wir raten, im Streitfall vor Ort die Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Nettbinich am 20.04.2020 21:35

Hallo,ich habe Lärmbelästigung durch Nachbarn der unter wohnt und bin auch von den beleidigt worden.Habe schon Angst vor ihn und kann das nicht mehr aushalten.Habe ich recht auf fristlose Kündigung?FG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.04.2020 11:58

Hallo Nettbinich,

eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietvertrags unter den gegebenen Umständen nicht mehr zugemutet werden kann. Ob das bei Ihnen bereits der Fall ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Hier kommt es auf das Ausmaß der konkreten Beeinträchtigung an, also von den Umständen des Einzelfalls.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Katja am 30.03.2020 16:32

Hallo,

Ich habe bereits am 13.3.2020 mein Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein bei der Post abgegeben. 2 Tage später war auch der Rückschein Unterschrieben in meinem Briefkasten. Jetzt behauptet der Vermieter die Kündigung sei nie angekommen.

Meine Frage: 1. Ist der Rückschein verbindlich?

Und 2. Wenn die Kündigung nicht erfolgreich übergeben wurden wäre, hätte ich doch 2 Tage später den unterschriebenen Rückschein nicht im Briefkasten gehabt!!! Oder?

Vielen Dank für die Hilfe

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Immowelt-Redaktion am 31.03.2020 09:07

Hallo Katja,

wenn der Rückschein unterschrieben bei Ihnen angekommen ist, haben Sie ein Beweismittel in der Hand um die Aussage des Vermieters, das Schreiben sei nicht angekommen, zu widerlegen. Problematsich könnte bestenfalls sein, dass der Vermieter später behauptet, es sei zwar ein Einschreiben angekommen, es entahlte allerdings keine Kündigung.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ralf am 28.03.2020 21:00

Hallo,

Ich habe vor den Mietvertrag zu kündigen. Mein Vermieter wohnt jetzt in Taiwan, jedoch hat er die Wohnung hier bei uns gegenüber behalten. Der Briefkasten ist auch mit seinem Namen beschriftet.

Meine Frage ist nun, wie ich am besten kündigen kann? Reicht es wenn ich dem Vermieter die Kündigung in den Briefkasten schmeiße und ein Foto als Beweismittel mache oder soll ich dies besser per Einschreiben machen?

Mir liegt vom Vermieter nur eine Emailadresse vor. Weitere Kontaktdaten habe ich nicht. Der Vermieter wird mir auch keine weiteren Daten geben. Ich hatte schon mit ihm per email gesprochen.

Was kann ich nun tun?? Ich bin völlig verzweifelt. Und was mache ich mit der Kaution und der Wohnungsübergabe?

Ich hoffe ihr könnt mir helfen.

Viele Grüße

Ralf

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Immowelt-Redaktion am 30.03.2020 11:11

Hallo Ralf,

unabhängig von den Kontaktmöglichkeiten ist es Ihnen möglich zu kündigen, zumal es ja eine Zustelladresse gibt (andernfalls wäre eine öffentliche Zustellung der Kündigung via Aushang im Gericht gemäß § 185 ZPO möglich). Letztlich ist es das Problem des Vermieters, wenn er nicht seinen Verpflichtungen nachkommen kann. Parallel zur Kündigung sollten Sie allerdigs versuchen, dem Vermieter per Mail die Kündigung mitzuteilen. ielleicht hat er ja hier eine Vertrauensperson, die dann die Übergabe machen kann.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Ralf am 30.03.2020 14:51

Hallo nochmal,

Danke für die Antwort. Also würde es ausreichen den Brief mit einem Zeugen in den Briefkasten zu schmeißen oder? Dieser Brief gilt als zugestellt und die Kündigung ist wirksam oder? Wer letztendlich den Briefkasten leert und den Brief erhält ist nicht mein Problem oder?

Vielen Dank für die Hilfe!

Viele Grüße

Ralf


Immowelt-Redaktion am 31.03.2020 08:25

Hallo Ralf,

die Kündigung ist wirksam, wenn Sie zugestellt wurde. Wenn der Vermieter seinen Briefkasten nicht leert, ist das sein Problem. Die sicherste Art der Zustellung wäre es übrigens, einen Gerichtsvollzieher damit zu beauftragen. Ein Einwurf in den Briefkasten mit Zeugen dürfte jedoch eine pragmatische Lösung sein.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Max am 26.03.2020 21:00

Bei mir will der Vermieter, der grad frisch die Wohnung aufgekauft hat, die Miete um exakt 15% jetzt erhöhen. Das Corona Virus mit den ganzen Folgen auch für mich ist ihm scheinbar egal. Ich habe ihm angeboten 85% der Mieterhöhung zum 1.1.2021 zuzustimmen, leider scheint er das nicht zu wollen.

Was habe ich für Möglichkeiten? Grad auch in der aktuellen Situation.

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Immowelt-Redaktion am 27.03.2020 08:53

Hallo Max,

sofern die derzeitige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann ein Vermieter (in Gebieten mit Mietpreisbremse) die Miete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um bis zu 15 Prozent anheben, wobei auch die neue Miete nicht höher liegen darf, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die derzeitige Corona-Krise hat an der diesbezüglichen Gesetzeslage nichts geändert - auch wenn es natürlich alles andere als nett vom neuen Vermieter ist, ausgerechnet jetzt die Miete zu erhöhen.

Allerdings soll heute ein Mietmoratorium in Gesetzeskraft erwachsen, wonach Mietern, die wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten gelangen, für Mietrückstände, die zwischen April und Juni anfallen, nicht gekündigt werden kann, wobei die Mietrückstände später zurückgezahlt werden müssen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion