Nebenkostenabrechnung prüfen: Tipps für Mieter
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Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung? Wie Mieter die Abrechnung auf die häufigsten Fehler vom Vermieter prüfen und worauf Gaskunden bei der Nebenkostenabrechnung jetzt achten sollten.
Wie kann ich die Nebenkostenabrechnung überprüfen?
Die Nebenkostenabrechnung, eigentlich Betriebskostenabrechnung, erstellt der Vermieter einmal jährlich, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde.
Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung kommt es immer wieder zu typischen Fehlern. Mit unseren Tipps können Mieter ihre Nebenkostenabrechnung selbst prüfen; eine Überprüfung mit Hilfe eines Profis ist in vielen Fällen jedoch sinnvoll, denn die Nebenkostenabrechnung ist meist recht komplex. Für die Nebenkostenabrechnungen 2022 und 2023 kann sich das besonders lohnen, damit Mietern keine Entlastung des Bundes verlorengeht.
Ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, muss sie neu erstellt werden. Der Mieter muss am Ende weniger zahlen oder erhält Guthaben zurück.
Die hohen Energiepreise durch den Krieg in der Ukraine werden viele Verbraucher auch mit der nächsten Nebenkostenabrechnung zu spüren bekommen. Die Bundesregierung hat inzwischen mehrere Entlastungspakete geschnürt. Mieter werden die Entlastungen vor allem über ihre Nebenkostenabrechnung zu spüren bekommen. Nach Paragraf 560 Abs. 3 im Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter verpflichtet die Entlastungen weiterzureichen.
- Die Einmalzahlung des Dezemberabschlags 2022 kann der Vermieter entweder noch im Dezember gutschreiben oder in der nächsten Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.
- Wie genau der Vermieter Gaspreisbremse und Wärmepreisbremse an die Mieter weitergeben soll und welche Informationspflichten für Vermieter bestehen, steht aktuell noch nicht fest.
Die 10 häufigsten Fehler in einer Nebenkostenabrechnung
Neben inhaltlichen Fehlern kann eine Nebenkostenabrechnung auch formal fehlerhaft sein. Das sind die häufigsten Fehler, die Mieter kennen sollten:
Fehler 1: Betriebskosten wurden nicht im Mietvertrag vereinbart
Fehler 2: Die Nebenkostenabrechnung ist unvollständig
Fehler 3: Es wurde ein falscher Verteilerschlüssel angewendet
Fehler 4: Die Heizkosten wurden falsch abgerechnet
Fehler 5: Die Nebenkostenabrechnung kommt zu spät
Fehler 6: Der Abrechnungszeitraum ist falsch
Fehler 7: Die Abrechnung enthält falsche Posten
Fehler 8: Leerstand wird auf Mieter umgelegt
Fehler 9: Kosten für Gewerberäume werden mit eingerechnet
Fehler 10: Vermieter missachtet Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Fehler 1: Betriebskosten wurden nicht im Mietvertrag vereinbart
Damit der Vermieter die entstandenen Nebenkosten auf den Mieter umlegen darf, muss dies gültig im Mietvertrag vereinbart worden sein.
Ist dies nicht der Fall, muss der Mieter nur für die Heiz- und Warmwasserkosten aufkommen, die übrigen Kosten sind durch die Kaltmiete abgegolten, erklärt Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg.
Fehler 2: Die Nebenkostenabrechnung ist unvollständig
Nur eine vollständige Nebenkostenabrechnung ist auch gültig. Folgende Informationen müssen zwingend enthalten sein:
- für welche Wohnung ist diese Abrechnung erstellt
- Abrechnungszeitraum
- Auflistung aller einzelnen Kostenpositionen
- Umlage- oder Verteilerschlüssel, also die anteiligen Kosten für den Mieter
- Gesamthöhe der Betriebskosten
- Höhe der geleisteten Vorauszahllungen des Mieters
- Angabe, ob sich aus der Abrechnung eine Nachforderung oder ein Guthaben ergibt
Der Mieter muss in der Lage sein, die Nebenkostenabrechnung vollständig zu kontrollieren. Sie muss also nachvollziehbar sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Abrechnung fehlerhaft.
Jede unverständliche Kostenposition ist in der Regel ungültig. Der Mieter muss einzelne Nebenkosten, die er nicht selbst prüfen kann, auch nicht zahlen. Das gilt auch, wenn einzelne Angaben unverständlich sind, wie der Verteilerschlüssel „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monat“ (BGH Az.: VIII ZR 84/07).
Fehler 3: Es wurde ein falscher Verteilerschlüssel verwendet
Der Vermieter kann bei der Wahl des Verteilerschlüssels bei den verschiedenen Kostenpositionen recht frei wählen. Wichtig dabei ist, dass es dem Mieter erkenntlich ist, nach welchem Verteilerschlüssel – auch Umlageschlüssel genannt – abgerechnet wird.
Der Umlageschlüssel der Wahl muss allerdings im Mietvertrag vereinbart werden und nur so dürfen die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Ist dazu nichts im Mietvertrag festgelegt, müssen die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche verteilt sein.
Fehler 4: Die Heizkosten wurden falsch abgerechnet
Der Gesetzgeber bestimmt über die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), wie die sogenannten warmen Betriebskosten, also die Heizkosten und die Kosten für Warmwasser verteilt werden müssen.
In der Regel müssen mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Bei vielen älteren oder schlecht gedämmten Mietshäusern sind 70 Prozent nach Verbrauch die Regel. Der übrige Anteil der Heizkosten wird nach Wohnfläche verteilt (§ 7 HeizkostenV). Hat der Vermieter die Heizkosten anders verteilt, darf der Mieter die geforderten Heizkosten um 15 Prozent kürzen (§12 HeizkostenV).
Eine Ausnahme machen hier nur Mietwohnungen in Zweifamilienhäusern, wenn der Vermieter selbst in der zweiten Wohnung lebt. In dem Fall können die Heizkosten auch pauschal abgerechnet werden.
- Erfahre hier mehr über die Heizkostenverordnung
- Hier bekommst du Tipps, wie du die Heizkostenabrechnung überprüfen und Geld sparen kannst
Fehler 5: Die Nebenkostenabrechnung kommt zu spät
Die Frist für die Betriebskostenabrechnung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten: Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes sollte die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein (§ 556, Abs. 3 BGB).
Davon hängt ab, ob der Mieter die Nebenkostenabrechnung überhaupt beachten muss, denn: Eine verspätete Nachforderung muss er normalerweise nicht zahlen.
Dann ist eine verspätete Nachforderung möglich
Wenn der Vermieter nichts dafürkann, dass die Nachforderung zu spät kommt, muss der Mieter sie dennoch zahlen. Zum Beispiel, wenn der Stromanbieter verspätet eine höhere Stromrechnung nachreicht.
Aber: „Die Post ist schuld“ gilt nicht. Wenn die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zur Post gebracht wurde, aber zu spät beim Mieter ankommt, ist sie dennoch unwirksam. Denn die Post gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters, weil er sie mit dem Überbringen der Abrechnung beauftragt hat. Damit muss er für das Fehlverhalten der Post geradestehen (§ 278 BGB/ BGH VIII ZR 107/08).
Eine Rückzahlung steht dem Mieter auch trotz verspäteter Abrechnung weiterhin zu. Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, sagt: „Der Mieter hat das Recht, eine Abrechnung zu bekommen. Gerade wenn er mit einer Rückerstattung rechnen kann, sollte er diese fordern.“
Ein Beispiel: Werden die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2021, also vom 1.01.2021 bis zum 31.12.2021 abgerechnet, muss die Rechnung spätestens am 31.12.2022 beim Mieter sein. Kommt sie später, ist sie in der Regel unwirksam. Einer Nachzahlungsaufforderung müsste der Mieter also nicht nachkommen; ein mögliches Guthaben, weil er zu viel vorausgezahlt hat, bleibt aber trotz fehlerhafter Abrechnung bestehen.
Der Vermieter muss die Betriebskosten mit seinem Mieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn ihm selbst die Jahresabrechnung des Hauses noch nicht vorliegt. Denn: Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer gilt nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung für die Mieter. Ist die Ein-Jahres-Frist verstrichen, kann der Vermieter eine Nachforderung der Betriebskosten nur dann geltend machen, wenn er weder absichtlich noch fahrlässig die Verspätung der Jahresabrechnung verursacht hat. Hierfür muss er allerdings Beweise vorlegen können (BGH Az.: VIII ZR 249/15).
Auf einen Blick: Zeiträume und Fristen bei der Nebenkostenabrechnung
- Abrechnungszeitraum Nebenkosten: beim Kalenderjahr vom 1.01. bis 31.12 eines Jahres
- Abrechnungsfrist des Vermieters: 1.01. bis 31.12 des Folgejahres
- Widerspruchsfirst des Mieters: 1 Jahr ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung
- Verjährungsfrist: 3 Jahre nach Ende des Abrechnungszeitraums
Fehler 6: Der Abrechnungszeitraum ist falsch
In der Regel muss der Abrechnungszeitraum zwölf Monate umfassen, um gültig zu sein (§ 556, Abs. 3 BGB). Fachanwalt Jens Hermann erklärt: „Berechnet der Vermieter einen Zeitraum, der länger als zwölf Monate ist, handelt es sich um einen formalen Fehler.“ Ein solcher Fehler macht die Nebenkostenabrechnung ungültig.
Ausnahmefall: kürzerer Abrechnungszeitraum. Ein kürzerer Abrechnungszeitraum könne möglich sein, wenn nach Kalenderjahr abgerechnet werde, so Hermann. Zum Beispiel, wenn ein Mieter erst im August einziehe: Dann reiche der Abrechnungszeitraum vom 1. August bis zum 31. Dezember.
Fehler 7: Die Abrechnung enthält falsche Posten
Steht im Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“, oder „sämtliche Betriebskosten“ trägt, gelten alle gängigen umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) als vereinbart (BGH, Az.: VIII ZR 137/15).
Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, müssten explizit benannt werden. Werden im Mietvertrag nur einzelne Kosten aufgezählt, zum Beispiel Beleuchtungskosten, Müllabfuhr und Gebäudereinigung, dann muss der Mieter nur eben diese zahlen. Die Nebenkostenabrechnung darf kein Konglomerat an beliebig abgerechneten Kosten sein.
„Sonstige Nebenkosten“ dürfen keine Mogelpackung sein
Zu Recht wird der Mieter stutzig, wenn „Sonstige Nebenkosten“ in der Nebenkostenabrechnung stehen. Mietrechtsanwalt Jens Hermann sagt: „Der Vermieter kann nicht einfach irgendwelche Kostenpositionen in dieses Wort füllen.“ Solche Kosten, zum Beispiel für regelmäßiges Reinigen der Dachrinne, müssen im Mietvertrag und in der Nebenkostenabrechnung konkret benannt sein. Steht lediglich „sonstige Nebenkosten“ in der Abrechnung, rät Hermann: „Diese Kosten kann der Mieter rausstreichen.“
Es dürfen grundsätzlich nur umlagefähige Nebenkosten vereinbart werden: Viele Kostenpositionen lassen sich auf den Mieter umlegen, von der Grundsteuer über die Abfallgebühren bis hin zur Zentralheizung. Aber nicht alle Nebenkosten muss der Mieter dulden: Kosten für notwendige Reparaturen oder den Verwaltungsaufwand des Vermieters muss er nicht tragen.
Fehler 8: Leerstand wird auf Mieter umgelegt
Steht eine Wohnung im Haus über einen gewissen Zeitraum leer, so muss der Vermieter selbst die Kosten dafür tragen und kann sie nicht anteilig auf die restlichen Mieter umlegen. Die leerstehenden Wohnungen müssen bei den Gesamtkosten mit eingerechnet werden. Taucht also im Vergleich zum Vorjahr in der Abrechnung eine andere Gesamtquadratmeterzahl auf, so ist dies ein Anzeichen dafür, dass der Vermieter nur die vermieteten Wohnungen abgerechnet hat, um Kosten zu sparen.
Fehler 9: Kosten für Gewerberäume werden mit eingerechnet
Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohn- als auch Gewerberäume, liegt also eine sogenannte Mischnutzung vor, dürfen Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen. So dürfen Vermieter zum Beispiel Verwaltungskosten zwar auf Gewerbemieter umlegen, auf Wohnraummieter aber nicht. Oftmals werden daher zwei getrennte Abrechnungen erstellt.
Im Falle des öffentlich geförderten Wohnraums ist der sogenannte Vorwegabzug gesetzlich vorgeschrieben (§20 Abs. 2 Satz 2 Neubaumietenverordnung). Der Vorwegabzug soll verhindern, dass Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in sehr hohem Maße durch gewerbliche Nutzer entstehen.
Fehler 10: Vermieter missachtet Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Der Vermieter muss sich bei der Betriebskostenabrechnung an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit halten. Das heißt er muss bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Nebenkosten des Mieters beeinflussen, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen (§ 556, Abs. 3 BGB).
Eine saftige Nachforderung in der Nebenkostenabrechnung sorgt oft für Unmut. Doch grundsätzlich gilt: Mieter müssen in der Regel auch hohe Nachforderungen zahlen (BGH VIII ZR 195/03).
Empfindet ein Mieter einzelne Nebenkosten als zu teuer, muss er das belegen können. Bei Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Hausmeisterdiensten rät Fachanwalt Jens Hermann: „Der Mieter kann bei anderen Betrieben nachfragen, und Kostenvorschläge einholen.“
Was kann ich tun, wenn meine Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist?
Hat ein Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung, so sollte er folgendermaßen vorgehen:
- Belegeinsicht nehmen
- Der Nebenkostenabrechnung widersprechen
Ist der Mieter sich sicher einen Fehler entdeckt zu haben, kann er Schritt 1 auch überspringen und sofort Widerspruch einlegen.
Schritt 1: Belegeinsicht nehmen
Die Belegeinsicht fordert der Mieter am besten schriftlich beim Vermieter an. Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter Originalbelege auf Aufforderung vorzulegen. Doch Achtung: Kopien kann der Mieter nur im Sonderfall fordern, etwa wenn er nicht zur Belegeinsicht vorbeikommen kann. Fachanwalt Jens Hermann erklärt: „Zum Beispiel, wenn ein Mieter in München wohnt, seine Hausverwaltung aber in Berlin sitzt.“ Die Kosten der Kopien müsse der Mieter aber selbst zahlen.
Fotos von den Belegen machen. Laut Mietrechtsexperten Jens Hermann kann der Mieter keine Kopien der Belege fordern, um sie seinem Anwalt zu zeigen. Er rät: „Nehmen Sie Ihr Smartphone oder Handy zur Belegeinsicht mit und fotografieren Sie die Belege.“
Ist es für die Überprüfung der Abrechnung nötig, dürfen Mieter auch die Einzelverbrauchsdaten ihrer Mitmieter einsehen (BGH, Az.: VIII ZR 189/17).
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Belegeinsicht verweigert?
Wenn der Vermieter auch nach mehrfacher Aufforderung die Belegeinsicht verweigert, ergibt sich für den Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht (§273 BGB). Das bedeutet, er muss die eingeforderte Nachzahlung nicht zahlen. Unter Umständen kann er sogar künftige Zahlungen der Betriebskostenvorauszahlung stoppen (BGH, Az.: VIII ZR 38/11 GE 2012, 825).
Im schlimmsten Fall kann der Mieter die Belegeinsicht über Gericht einklagen.
Laut gängiger Rechtsprechung gilt die Belegeinsicht dann als verweigert:
- Der Vermieter verweigert die Belegeinsicht schriftlich.
- Der Vermieter reagiert auf die schriftliche Aufforderung des Mieters nicht innerhalb der angemessenen Frist von 14 Tagen.
- Der Vermieter zeigt nicht alle notwendigen Belege.
- Der Vermieter gibt dem Mieter zu wenig Zeit für die Belegeinsicht.
- Der Vermieter hat die Belege nicht ordentlich sortiert.
- Der Vermieter verhindert die Belegeinsicht anderweitig.
Schritt 2: Der Nebenkostenabrechnung widersprechen
Der Mieter hat für die Überprüfung seiner Nebenkostenabrechnung bis zu zwölf Monate nach Erhalt Zeit, um Widerspruch einzulegen. Später ist in der Regel kein Widerspruch mehr möglich (§ 556, Abs.3, Satz 5 BGB). Unerheblich ist dabei, ob er eine Nachforderung bereits gezahlt hat, denn sein Rückforderungsanspruch besteht weiterhin (BGH Az.:VIII ZR 269/09).
Bei einer Nachforderung, die wegen eines Fehlers zu hoch ist, sollte der Mieter schnell handeln. Denn: Eine Nachforderung muss der Mieter innerhalb von 30 Tagen begleichen, sonst gerät er mit seiner Zahlung in Verzug (§ 286 BGB). Dazu hat er zwei Möglichkeiten:
- Widerspruch und Zahlung mit Vorbehalt auf Rückforderung: Innerhalb der 30 Tage, nach denen der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, legt er dagegen Widerspruch ein und weist auf den Fehler hin. Er schreibt darin auch, dass er sich das Recht vorbehält, seine Zahlung zurückzufordern, und zahlt die volle Höhe der Nachforderung.
- Widerspruch und Teilzahlung: Zu diesem Vorgehen rät Jens Hermann. Bei einem eindeutigen Fehler zahlt der Mieter nur jenen Anteil, der berechtigt ist und legt innerhalb der 30-Tages-Frist Widerspruch ein. Der Mietrechtsexperte sagt: „Hat der Mieter mit seinem Widerspruch Recht, muss er so dem Vermieter nicht wegen zu viel gezahltem Geld hinterherlaufen.“
Seinen Widerspruch sollte der Mieter schriftlich verfassen und begründen. Zudem sollte er beweisen können, dass der Vermieter den Widerspruch rechtzeitig erhalten hat. Bei einer persönlichen Übergabe sollte er daher laut Hermann einen Zeugen mitnehmen oder sich eine Quittung ausstellen lassen.
Auf den Widerspruch kann eine Nachbesserung folgen – die muss der Mieter nur innerhalb eines begrenzten Zeitraums dulden. Es gilt wie bei der Abrechnungsfrist auch: Innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung (§ 556 Abs.3 BGB) muss der Mieter eine Korrektur erhalten haben, später ist sie in der Regel ungültig.
Sieht der Mieter einen Fehler, wo der Vermieter keinen sieht, kann es schnell zu Streit kommen. Im Zweifel sollten Mieter daher rechtzeitig den Rat eines Rechtsexperten einholen, vom Fachanwalt oder beim Mieterbund.
Regine Curth24.11.202232 Kommentare
GuBu am 22.02.2023 14:29
Im Urteil des Bundesgerichtshofs AZ VIII ZR 316/10 vom 27.07.2011 wird festgelegt:
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.
BGH, Urteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10 - LG Nürnberg-Fürth
AG Neumarkt i. d. OPf.
In der Erläuterung zum Fehler 6 sollte dieses Urteil auch angeführt werden.
auf Kommentar antworten1234__ am 27.11.2022 09:47
Hallo,
Ich habe eine nebensmostenabrechnung von 2021 erhalten. Meine Ex mit den Kindern hat drin gewohnt. Ich war Hauptmieter und Sie m oh Mieterin. Es sind über 1000,00€. Sie hat die Wohnung genutzt und auch Unterhalt von mir bekommen. Muss ich die Nebenkostenabrechnung in voller Höhe Zahlen?
auf Kommentar antwortenHeike am 09.11.2022 14:04
Hallo!
Es geht um die Gaspreiserhöhung! Ich habe am 14.10.2022 ein Schreiben von meiner Vermieterin erhalten, in der sie mir mitteilt, das noch vor der Nebenkostenabrechnung, der Gaspreis erhöht werden soll! Darf sie das, oder erst wenn ich die Nebenkostenabrechnung erhalten habe?
Außerdem kann ich nicht nachvollziehen, wie der Gaspreis letztes Jahr gewesen ist!
mfg Heike R.
auf Kommentar antwortenA.L. am 11.10.2022 15:16
Hallo, ich habe heute 11.10.22 meine Nebenkostenabrechnung (Datum:04.10.22) für den Zeitraum 01.01.21-31.07.21 erhalten.Auf den Unterlagen steht Abrechnungszeitraum: 01.01.2021-31.12.2021, berechneter Zeitraum: 01.01.2021-31.07.21. Kam diese zu spät? Frist 12 Monate? Muss ich diese noch begleichen? Oder gilt hier bis 31.12.2022?
auf Kommentar antwortenMieter am 16.09.2022 23:22
Ich habe eine Nachzahlungsaufforderung über 300 EUR von meiner Vermieterin erhalten. Auf der Abrechnung der Hausverwaltung sind jedoch vom 31.12.2020 zum 1.1.2021 exakt 1.200 Liter Heizöl über Nacht quasi "verschwunden", was die Nachzahlung zum größten Teil erklären würde. Die Zahlen sind einfach falsch, was die Hausverwaltung auch in einem Brief an meine Vermieterin zwar bestätigt hat, gleichzeitig jedoch ohne Erklärung schreibt, dass "der Fehler behoben wurde". Eine korrigierte Abrechnung habe ich jedoch nicht erhalten. Bin ich rechtlich auf der sicheren Seite, wenn ich die Nachzahlung verweigere bis zum Erhalt der korrekten Abrechnung ?
auf Kommentar antwortenSommerkind am 16.07.2022 03:13
Hallo, ich habe heute eine Erhöhung von 150 € der Nebenkosten erhalten.
Gültig ab 1.8.2022.
Ich wohne erst seit Sommer 2021 in meiner Wohnung. Dazu verweigert die Vermieterin mir die Nebenkostenabrechnung.
Darf sie das?
Hab zu ihr gesagt, ohne Nebenkostenabrechnung zahle ich den erhöhten Betrag definitiv nicht!
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 28.07.2022 08:23
Hallo,
falls Sie noch keine Nebenkostenabrechnung von 2021 bekommen, steht Ihnen diese noch zu. Mit dieser könnte Ihre Vermieterin die Erhöhung begründen. Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder beim Mieterbund.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Hans Lurch am 01.06.2022 11:57
Unsere Mieterin verlangt neuerdings 30 Cent pro Scan eines per Mail versendeten Belegs und weist daraufhin, dass die Weitergabe an Dritte verboten sei.
Ist es möglich dafür von einem Jahr auf das andere etwas zu verlangen (zumal diese "Gebühren" nicht im Mietvertrag aufgeführt sind) und hindert der Hinweis "keine Weitergabe an Dritte" uns dann darane einen externen Dienstleister zur Prüfung einzuschalten? Vielen Dank schon mal für eine Einschätzung dazu!
auf Kommentar antwortenBen am 07.05.2022 20:05
Der Vermieter gibt uns (den Mietern) nie eine Nebenkostenabrechnung. Ich habe diese nun Angefordert und festgestellt, dass wir z.B für den Flur die meisten Nebenkosten zahlen. Über 1.000 Euro geht für den Strom im Flur/Keller drauf. Nach einer Überprüfung kamen wir schnell dahinter, dass ein Verbrauch pro Jahr bei 300kwh liegt. Der Zähler wurde vor 2 Jahren neu eingebaut und zeigt gerade mal 660kwh für 2 Jahre an. Der Verbrauch liegt im Flur bei 27W und im Keller bei 3W. Generell handelt der Vermieter sehr unwissend, da er diesen Job ungewollt bekommen hat. Seine Vorstellungen/Preise und Forderungen sind sehr oft falsch. Zum Beispiel hat er vor 2 Jahren den Gärtner gekündigt, wir zahlen dennoch die Gartenpflege weiterhin, obwohl wir diese seitdem regeln müssen. Dass wir von den Nebenkosten (70Euro pro Monat) das meiste Geld in den Flur stecken, obwohl dort nur 1/6 Verbrauch von den angeblichen 18000kwh genutzt wird, frage ich mich, ob das jetzt noch rechtens ist?
Genauso wie die Gartenpflege die wir weiterhin bezahlen (Zweithöchster Betrag), die aber nicht mehr vorhanden sind.
Wo kann man sich am Besten anonym melden, dass jemand diese Werte überprüft und evtl. die Richtigkeit klarstellt?
auf Kommentar antwortenPeter am 27.03.2022 23:38
Mein Vermieter hat mir eine Nebenkosten Abrechnung im Zeitraum Rückwirkend von 5 Jahre geschickt. Nachzahlung 4500€ ist das erlaubt?
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 28.03.2022 13:52
Hallo Peter, schauen Sie am beste genau auf das Datum. Es gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung endet am immer zum 31.12. eines Jahres.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
tommy31 am 13.03.2022 14:56
Hallo,
Ich wohne mit 22 Mietparteien in einem Wohnhaus und alle haben jetzt eine Mahnung mit Mahnkosten uns Zinsen bekommen Nachzahglung Nebenkosten für 2020. Keiner hier im Haus hat eine Nebenkostenabrechnung erhalten aber gleich sofort ne Mahnung, Da der Vermieter seine Fristen nicht nachgekommen ist und bis zum 31,12,2021 die Nebenkosten an uns gesand hat gehe ich davon aus das keiner eine Nachzahlung leisten muss und der Vermieter auf seine kosten sitzen bleiben wird.
auf Kommentar antwortenfrechdachs743 am 02.03.2022 23:28
Bei uns ist das alles undurchschaubar.Haben die Heizung über Fernwärme allerdings mit Gas. Nur dieses Gas ist auf keiner Betriebskostenabrechnung zu finden.Nachfragen werden ignoriert.Dazu kommt noch das ich als Einzelperson ständig hohe Nachzahlungen habe.Das Amt steht schon Kopf.Was kann man da tun!?
auf Kommentar antwortenMrsY am 11.02.2022 14:34
Hallo
Wir haben am 31.12.2021 eine Abrechnung erhalten. Auf dem Beleg der Firma die zum ablesen kam stand das komplette Jahr 2020 drauf. Wir sind aber erst 10.2020 eingezogen. Nach langem hin und her rechnen kommen wir einfach nicht auf einen betrag von 1000€ für 3 Monate. Einsicht verlangt aber immer noch keine Rückmeldung.
auf Kommentar antwortenRoland Berger am 02.03.2022 02:49
Die Angaben: Betrag von 1000 € für 3 Monate sind unzureichend. So lange keine Belegeinsicht gewährt wird, kann die Nachzahlung zurückgehalten werden. Zudem: Das gesamte Jahr 2020 mußte abgerechnet werden. In der Abrechnung muß dann aber auch der anteilige Abrechnungszeitraum 01.10.2020-31.12.2020 angegeben sein.
Ursel am 10.01.2022 19:36
Hallo, seit 2013 wohne ich in einem 3 Parteiien Mietshaus...NK kommt IMMER zu spät..jetzt NK von 2020 und 2021 ( noch nicht da)! Auch wollte ich immer die Rechnungen dazu haben...wird mir immer verweigert...darf mein Vermieter dies verweigern?
auf Kommentar antwortenlipssaxe am 25.02.2022 01:41
Die Rechnungen kannst Du nicht "haben"; aber der Vermieter muss Einsichtnahme ermöglichen. Für die Abrechnung 2021 hat der Vermieter bis Ende 2022 Zeit. Eine eventuelle Nachzahlung für 2020 kann der Vermieter "abschreiben", die brauchst Du einfach nicht mehr zu bezahlen!
d.klimm@web.de am 24.03.2021 16:02
hallo
zahle für 8 monate nebenkostenberechnung das doppelte als für 12 monate, grund laut vermieter die nachbarin ist ausgezogen und desewegen musste er eine abrechnung machen weil er es sonst nicht berechnen kann.
also z.b. zahle ich 400 euro nebenkosten zurück jetzt ist die nachbarin untern jahr ausgezogen (lebte nur 8 manate da ) kam die nebenkostenabrechung jetzt auch für uns mit den betrag von 800 euro ???? der verbrauch von mir ist ebenfalls die hälfte weniger aber der endbetrag das doppelte, wie kann dies sein ?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 25.03.2021 08:28
Hallo,
Ihr Vermieter kann die Leerstandskosten gar nicht auf Sie oder weitere bestehende Mieter verteilen. Für den Leerstand muss er selber aufkommen, selbst bei personengenauer Abrechnung. Diese Nebenkostenabrechnung müssen Sie also nicht zahlen. Wir bitten Sie aber zu verstehen, dass wir Ihnen keine Rechtsberatung stellen können, wenden Sie sich deswegen gerne an einen Fachanwalt.
Beste Grüße
immowelt Redakion
Putzfee007 am 24.03.2021 02:31
Hallo, habe eine Frage bezüglich Kabelgebühren. Ich habe jetzt bei der letzten Abrechnung gesehen, dass mein Vermieter die Kabelgebühren nicht mit aufgeführt hat in der Nebenkostenabrechnung. Diese stehen aber mit im Mietvertrag, so das Sie eigentlich mit aufgeführt werden müssten. Habe die letzten 5 Jahre meine Nebenkostenabrechnungen durchgeschaut und da wurden diese Kosten auch vergessen. Wie lange kann mein Vermieter eine nachträgliche Forderung stellen für die Vergessenen Kabelgebühren seitens des Vermieters?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 24.03.2021 13:39
Hallo Putzfee,
der Vermieter hat drei Jahre lang Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Diesen Anspruch muss er jedoch innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend machen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Maya am 27.02.2021 10:16
Wohne im ihnen Mietkompex . Seid 01.11.2020 bis ca. 10.02.2021 war der Aufzug komplett außer Betrieb ( Anlage wurde ausgetauscht ) und seid der Fertigstellung der ,, Bauarbeiten " ist der Fahrbetrieb höchstens 2-3 Tage pro Woche möglich . Ich bin Schwerbeschäftigt und die Aufzuganlage war ein Kriterium zur Wohnungsmiete . Was kann ich tun , darf ich Nebenkosten kürzen bzw. zurück fordern ?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung , es grüßt Maya
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 01.03.2021 16:01
Hallo Maya,
in Fall können Sie eine Mietminderung sicherlich durchsetzen und für den Zeitraum auch Miete zurückfordern.
Beste Grüße
BeierRe am 24.02.2021 15:29
Hallo liebe Immowelt,
Ich wohne seit 2008 in einem Mietshaus private Vermitung . Bei letzten Nebenkostenabrechnung taucht nun auf einmal eine Hausnummer auf, die vorher in keiner Abrechnung genannt wurde (hier wurde Rasen gemäht) Muß die Mieterschaft diese Kosten akzeptieren? (Das Haus hat nur einen Eingang.)
Es grütß Sie herzlichst
R. Beier
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 25.02.2021 09:36
Hallo BeierRe,
grundsätzlich kann der Vermieter Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umlegen, wenn die Flächen von allen genutzt werden können.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen und wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterschutzbund.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Roland am 25.02.2021 08:46
Oftmals werden mehrere Gebäude als sog. "Wirtschaftseinheit" abgerechnet. Das scheint vorliegend zulässig zu sein, weil die Gebäude(teile) einen gemeinsamen Eingang haben. Möglich ist aber auch, daß es sich um ein weiteres Haus handelt, das nicht zu derjenigen Einheit gehört, in dem Ihre Wohnung liegt. Das läßt sich durch einen Vergleich mit der Vorjahrsabrechnung prüfen, ob die Gesamtflächen gleich geblieben sind, und durch einen Vergleich der Rechnungen, die eingesehen werden müssen.
Roland Berger
arichter am 25.01.2021 11:18
Hallo, mein Mietverhältnis endete zum 30.11.2020. Jetzt habe ich die Nebenkosten-Abrechnung bekommen. Alles wurde für 11 Monate anteilig berechnet bis auf die Müllgebühren. Für diese wurden 12 Monate veranschlagt. Ist das korrekt oder kann ich bei der Nachzahlung die Müllgebühren für Dezember 2020 abziehen???
Über eine zeitnahe Antwort wäre ich sehr dankbar.
auf Kommentar antwortenTroglio72 am 13.03.2021 13:35
Hallo arichter,
ich würde erst einmal garnicht zahlen, sondern eine richtig erstellte NK-Abrechnung verlangen.
Gruß Troglio72
immowelt Redaktion am 25.01.2021 12:30
Hallo arichter,
Sie müssen nur für die Monate anteilig zahlen, die sie tatsächlich auch ein bestehendes Mietverhältnis hatten. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein wenden.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Renate am 22.01.2021 07:51
Hallo ich empfinde unsere Wohngebäudeversicherung zu hoch, Verein für 75 Quadratmeter Einfamilienhaus alleine gewohnt 410 Euro am Wohngebäudeversicherung, ich möchte mir gerne von anderen Versicherungen Angebote einholen, wie kann ich das anstellen also ich bin Mieter und bewohne ein Einfamilienhaus mit 75 Quadratmeter
auf Kommentar antwortenRoland am 25.02.2021 09:03
Lassen Sie sich den Versicherungsvertrag (nicht nur die Versicherungspolice) vorlegen, in welchem die versicherten Risiken aufgeführt sind. Wenn Sie keine Kopie erhalten, wozu der Vermieter nicht verpflichtet ist, dürfen Sie den Vertrag kopieren. Vergleiche mit anderen Versicherungen können Sie machen, da fast alle Versicherungsunternehmen ihre Versicherungsbedingungen mit versicherten Risiken im Internet veröffentlichen. Die Höhe der Versicherungsprämien werden Ihnen von den Versicherungen auf Anfrage mitgeteilt, solche Anfragen habe ich bereits mehrfach für Mandanten gestellt. Hier gab es noch nie Probleme.
Gruß Roland Berger
immowelt Redaktion am 22.01.2021 07:55
Hallo Renate,
wir können an dieser Stelle keine Werbung für ein Unternehmen machen. Suchen sie am besten im Internet einem Anbieter, der Wohngebäudeversicherungen vergleicht. Da sollten sie schnell fündig werden. Weitere Hinweise finden Sie hier,
ratgeber.immowelt.de/a/die-wohngebaeudeversicherung-schutz-vor-risiken.html
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Dani85 am 19.01.2021 08:22
Hallo
Meine Frage ist. Haben vom 1.11.2019 bis 31.12.2019 einen Nebenkosten Abrechnung bekommen. Und müssen 480 € nachzahlen.
Die Wohnung hat 92 Quadratmeter 4 Zimmer. Die Nebenkosten in der Miete jeden Monat sind 160€
Das ist dich ganz schön viel für zwei Monate. Das wären 800€ in zwei Monaten Nebenkosten.
Kann mir jemand helfen?
auf Kommentar antwortenRoland am 25.02.2021 09:17
Möglicherweise werden Ihnen Kosten berechnet, die nach der Betriebskostenverordnung nicht umgelegt werden dürfen. Da Sie als Laie das vermutlich nicht vollumfänglich beurteilen können, empfehle ich anwaltliche Beratung und Vertretung. Enthält die Abrechnung Fehler, hat Ihnen der Vermieter die Kosten des Rechtsanwalts zu erstatten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, Az. 10 U 115/06 NZM 2007, 799; LG Berlin, Urteil vom 11.06.2014, Az. 65 S 233/13; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.08.2010, Az. C 67/10; AG Emmendingen, Urteil vom 02.11.2017, Az. 7 C 275/17). Die Kosten eines Mietervereins (Mitgliedsbeitrag) muß der Vermieter allerdings nicht erstatten.
Gruß Roland Berger
immowelt Redaktion am 19.01.2021 15:36
Hallo Dani85,
da erkundigen sie sich am besten beim Vermieter, wie diese Summe zusammen kommen kann. Falls sich das nicht aufklärt, kann der Mieterverein Sie da unterstützen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Vanessa_8977 am 05.11.2020 12:52
Hallo :) Vielleicht kann jemand licht ins dunkle bringen wir haben unsere Nebenkostenabrechnung erhalten (2Personen, 84 m2, wobei wir noch 1 großen Balkon haben, Dachgeschoss) die Gesamtkosten betrugen: 1019,18 Euro im Vergleich im Vorjahr waren es 174,27 Euro. Wir wohnen seit 2018 Februar in der Wohnung. wir sollen alleine 944,01 Heizkosten nachbezahlen. Abrechnungszeitraum 01.01.2019- 31.12.2019. Wir haben Verteiler da wir in einem Haus mit mehreren Parteien wohnen. Wir heizen mit Fernwärme und unsere Menge für das gesamte Haus liegt bei 88.145,00 kWh Kosten in Euro sind dies 8.680,57. Die Gesamtfläche zum Heizen beträgt, wenn ich das richtig erkenne bei 680 m2 (Nutzfläche). Wir haben eine Vorauszahlung von 960 euro schon geleistet. Also haben wir dieses Jahr lt. dem Anbieter 1904,01 Heizkosten verbraucht.
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 06.11.2020 12:25
Hallo Vanessa,
Sie sollten sich gegebenenfalls mit ihren Nachbarn austauschen und die Kosten vergleichen, ob dort Unstimmigkeiten auftreten. Sollte dem so sein, unterstützt Sie unter anderem der Mieterbund. Aus der Ferne können wir Ihnen hier keine Hilfestellung geben.
Beste Grüße
Danyi01 am 09.07.2020 16:02
Hallo
Ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung bekommen. Die letzten zwei Jahre wurden für die Brandversicherung 180€ :6 veranschlagt. Dieses Jahr 1003€: 6. mehr als das fünffache wie sonst. Die Antwort der Vermieterin: sie wäre sehr unterversichert gewesen. Muss ich das so hinnehmen?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 10.07.2020 15:20
Hallo Danyi01,
die Summe erscheint und doch sehr hoch. Die Brandversicherung gehört zwar zu den umlagefähigen Nebenkosten. Allerdings gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das heißt, der Eigentümer muss überzogene Kosten vermeiden. Dementsprechend müssen auch die Beiträge zur Brandversicherung in einem angemessenen Rahmen liegen. Der Eigentümer sollte sich nicht ungeachtet der Kosten das erstbeste Angebot entscheiden, sondern muss Vergleichsangebote einholen.
Beste Grüße
ihre immowelt Redaktion
Tracy am 18.05.2020 14:12
Hallo, ich lese immer wieder dass ein Mieter erst nachweisen muss, wenn Betriebskosten nicht klar nachvollziehbar sind. Das BGH hat jedoch schon entschieden: Streiten sich Vermieter und Mieter über die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, so liegt die Darlegungs- und Beweislast nicht beim Mieter – sondern beim Vermieter. Er muss aufzeigen, dass er die Betriebskosten richtig erfasst, zusammengestellt und verteilt hat.
Und nicht nur das: Der BGH hat darüber hinaus entschieden, dass Mieter auch die Einsichtnahme in die Ablesebelege der anderen Mieter verlangen dürfen. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, so besteht auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.
BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17
In meinem Fall hatte sich die Hausverwaltung nicht nur geweigert Einsicht nehmen zu können, sondern mir auch mit "meinem Auszug" gedroht, wenn ich nicht endlich "Ruhe geben würde". Jedoch hat selbst die Einschaltung eines Rechtsanwaltes mit dementsprechenden Kosten für seine persönliche Einsicht in die Betriebskosten vor Ort für mich nur finanzielle Kosten versursacht- die Hecke des Nachbarn wird auch weiterhin auf Kosten der hier wohnenden Mieter/innen weiterhin vom Hausmeister geschnitten. Von vormals 156 Euro Guthaben habe ich jetzt (als Rache?) Nachzahlungen in Höhe von 500 Euro. Der Rechtsanwalt hat den Fall sang- und klanglos beendet, hat sich aber auch überhaupt nicht gerührt- sondern mich quasi genauso unwissend stehen lassen, wie ich vorher auch schon war. Gesetze sind schön und gut- aber eben nur auf dem Papier. Die Wahrheit sieht völlig anders aus- als Mieterin haben sie keine Rechte! Ich weiß nicht mehr weiter, zahle unter Vorbehalt, weil ich nicht fristlos gekündigt werden möchte. Aber irgendwann verjährt ja doch alles.
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 20.05.2020 11:45
Hallo Tracy,
ob deie Kosten für das Heckeschneiden umgelegt werden können, können wir ohne genaue Sachkenntnis nicht beurteilen. Soweit eine unerwartete Nachzahlung gefordert wird, haben Sie auch jetzt Anrecht auf Einsicht in die Belege. So Sie mit Ihrem jetzigen Anwalt unzufrieden sind, kann es sich ggf. anbieten, einen anderen Anwalt zu beauftragen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Brigitte Aubel am 07.07.2020 12:46
Dem kannich mich nur anschließen- das Mietrecht ist sehr vermieterfreundlich. Wehrt man sich als Mieter, steht man letztendlich immer mit einem Bein in einer Eigenbedarfskündigung. Selbst belegbare offentsichtlich betrügerische Absichten /Bereicherung am Mieter werden rechtlich für den Vermieter heruntergespielt (verrechnet, irrtümlich etc.) Der Mieter hat bei den meisten Gerichtsverfahren das Nachsehen. Gerechtigkeit geht eigentlich anders.
Maria93 am 23.04.2020 08:54
Hallo,
Ich habe gestern die Neben- und Heizkostenrechnung für 2019 von meinem Vermieter erhalten.
Bei der Auflistung/Berechnung sind die Kosten nur nach folgenden Schema aufgelistet:
- Nebenkosten Wohnung
- Betriebskosten Wohnung (Dienstlstg)
- Nebenkosten Garage
- Betriebskosten Garage (Dienstlstg)
- Haus- und Grundsteuer
- Nebenkosten-Vorauszahlung
Kann ich vom Vermieter eine detaillierte Aufstellung der Nebenkosten und Betriebskosten verlangen?
Meiner Meinung nach kann ich anhand der angegebenen Daten nicht die Richtigkeit der Abrechnung prüfen.
Vielen Dank
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 23.04.2020 10:04
Hallo Maria93,
eine Betriebskostenabrechnung ist nach ständiger Rechstprechung des BGH dann wirksam, wenn sie bestimmte Mindestangaben enthält, die die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar machen. Demnach muss die Abrechnung folgende Angaben enthalten/Voraussetzungen erfüllen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.
Aufgrund der von Ihnen übermittelten Informationen gehen wir unverbindlich davon aus, dass die Abrechnung in dieser Form schon formell nicht korrekt ist, da hier keine Möglichkeit besteht, die ABrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Yvonne am 04.04.2020 20:46
Hallo, ich habe für 2019 meine NK-Abrechnung. U.a. sind neben der Gartenpflege Arbeiten rund ums Haus aufgeführt. Müssen diese vom Mieter getragen werden?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 06.04.2020 11:36
Hallo Yvonne,
sofern im Mietvertrag die Abrechnung der Betriebskosten vereinbart wurde, gehören die Kosten für die Gartenpflege zu diesen. Allerdings betrifft dies nur Pfelgearbeiten, jedoch nicht die Joisten für hgärtnerische Neuanlagen o.ä.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Yvonne am 06.04.2020 11:47
Hallo, die Gartenpflege ist klar das die anteilig berechnet wird. Ein separater Posten der aufgeführt ist sind "Arbeiten ums Haus". Diese sind auch nicht nähers aufgeschlüsselt.
Immowelt-Redaktion am 07.04.2020 10:38
Hallo Yvonne,
unverbindlich würden wir dazu tendieren, dass das keine Betriebkosten sind, zumindest nicht mit der pauschalen Wendung "Arbeiten ums Haus". Das kann ja alles Mögliche sein, was nicht von der Betriebkostenverordnung abgedeckt ist. Zudem können selbst dann, wenn es sich doch um Gartenkosten handeln würde, nur solche abgerechnet werden, die regelmäßig anfallen (das kann, muss aber nicht zwingend jährlich sein).
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
pegaterby am 26.02.2020 17:53
Hallo,
folgende Frage: Wir ziehen am 30.04.2020 aus unserer Wohnung fristgemäß nach Kündigung durch uns aus. Ebenso haben wir den mit einem separat -bei der gleich Gesellschaft- angemieteten Tiefgaragenplatz gekündigt.
Darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für den von uns gemieteten Zeitraum (01.01. bis 30.04.2020) auch Kosten anteilig in Rechnung stellen, die nach dem Auszugsdatum anfallen werden. Da wären voraussichtlich die 2 malige Reinigung der Tiefgarage und der Betriebsstrom. Fensterreinigung im Juni und im November?? Also grundsätzlich Kosten , die außerhalb unserer Mitdauer angefallen sind?
Vielen Dank für Ihre Info.
mfg.
Peter und Gabriele H.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 27.02.2020 10:51
Hallo pegaterby,
ein Vermieter kann nach dem Auszug des Mieters anteilig diejenigen Betriebskosten abrechnen, die den Zeitraum betreffen, in dem der Mieter noch in der Wohnung gewohnt hat. Demnach kann es sein, dass eine Rechnung zwar erst nach dem Auszug des Mieters beim Vermieter eintrudelt, diese aber noch (teilweise) den Mietzeitraum betrifft. Betriebskosten hingegegen, die nach der Mietzeit anfallen, sind dann nicht mehr Sache des Ex-Mieters. Allerdings muss der Vermieter zumindest bei den nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nicht ganz genau sein: Der BGH hat entschieden (Az.: VIII ZR 49/07), dass eine Abrechnung nicht zwingend nach dem Leistungsprinzip erfolgen muss, sondern auch nach dem so genannten Abflussprinzip erfolgen kann. Das bedeutet, dass der Mieter unabhängig vom abgerechneten Zeitraum der Leistung eine Rechnung in die Betriebskostenabrechnung einbringen darf, die im Zeitraum der Abrechnungsperiode eingegangen ist. Ein Beispiel: Wenn eine Betriebskostenposition dem Vermieter für den Zeitrauim 01.02. bis 31.01. des Folgejahres am 01.02. des Abrechnungsjahres bei Vermieter eingeht, so kann er diese Rechnung in die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraumn 01.01. bis 31.12. einstellen. Zieht der Mieter dann während des Jahres aus, so kann er Vermieter X von 12 Monaten Mietzeit anteilig in Rechnung stellen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Sitter47 am 29.01.2020 16:49
Hallo,
ich habe die Nebenkostenabrechnung für 2018 Ende 2019 fristgerecht von meinem Vermieter erhalten. Mein Vermieter hat die Abrechnung erstmalig durch eine Fremdfirma erstellen lassen. Hierin wurde, obwohl es eigene zur gemieteten Wohnung gehörige Kalt-und Warmwasserzähler gibt, noch eine andere Position Kaltwasser abgerechnet (die vergangenen Jahre ist so eine doppelte Abrechnung "Position Kaltwasser" nie abgerechnet worden). Ich habe innerhalb der 30 tägigen Frist schriftlich (Brief wurde beim Vermieter persönlich mit Zeugen eingeworfen) um Erläuterung und Zusendung von Kopien der Einzelbelege beim Vermieter gebeten, jedoch bis heute noch keine Antwort darauf erhalten. Da ich innerhalb von 30 Tagen Nebenkosten nachzahlen soll, bitte ich um Mitteilung, ob ich hier eventuell eine Frist für die Nachzahlung versäume wenn ich erstmal nicht zahle, denn der Vermieter hat bisher auf meine Anfrage nicht geantwortet.
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
Ricarda
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.01.2020 10:54
Hallo Sitter 47,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Nachforderung müssen Sie in der Regel innerhalb von 30 Tagen begleichen, sonst geraten Sie in Zahlungsverzug (§ 286 BGB).
Bei Zweifeln haben Sie zwei Möglichkeiten:
1. Sie zahlen innerhalb der 30-Tagesfrist die volle Nachforderung. Gleichzeitig legen Sie aber dagegen Widerspruch ein und weisen den Vermieter in dem Schreiben auf den Fehler hin. Außerdem schreiben Sie, dass Sie sich das Recht vorbehalten, seine Zahlung zurück zu fordern.
2. Sie zahlen innerhalb der 30-Tagesfrist nur den Teil der Nachforderung, der berechtigt ist und legen innerhalb der Frist Widerspruch ein.
Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich hierfür an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden.
Mit besten Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Christoph Kupke am 29.01.2020 11:28
Wir müssen einen Wachmann bezahlen,obwohl es nicht im Mietvertrag steht oder anders wo.Unser Mieterverein kostet genau soviel ,wie der Wachmann.Was kann man tun? Danke für Antwort
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.01.2020 08:41
Hallo Christoph Kupke,
der BGH hat entschieden (Az.: VIII ZR 78/04), dass die Kosten für einen Wachmann im Einzelfall sonstige Betriebskosten sein können. Allerdings muss es eine konkrete praktische Notwendigkeit geben, ansonsten sind die Kosten nicht umlagefähig.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Christoph Kupke am 30.01.2020 13:42
Ja vor Jahren gab es viele Einbrüche in den Kellerboxen im Haus.Die Täter waren Haus Bewohner.Darauf wurde es von der Genossenschaft veranlasst. Nach meiner Meinung geht es trotzdem nicht,oder?
Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 17:54
Hallo Christoph Kupke,
wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten und würden Ihnen daher empfehlen, sich durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Diese können abschätzen, in wie weit in Ihrem konkreten Einzelfall die Umlage der Kosten zulässig ist oder auch nicht.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Rita63 am 27.01.2020 15:43
Rita 27.01.2020
Sehr geehrte Redaktion,
unser Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung vom 01.09.2018 -31.12.2018 uns am 3012.2019 gesendet. Diese hatte einige Fehler ( Anschaffung Mülltonne, Wartung der HZ obwohl diese erst am 20.09.2018 installiert wurde, da NB des Hauses usw.) wir haben Widersoruch eingelegt und bekommen statt 35,00 Euro nun nich über 200,00 Euro zurück. Nun warten wir schon 3 Wochen auf die Korrektur der Nebenkostenabrechnung. Wie lange kann der Vermieter sich hierfür Zeit lassen?
2. Frage: Nach unseren Auszug zu 31.10.2019 haben wir die Bohrlöcher mit einer Farbtube aus dem Fachmarkt unkenntlich gemacht. Der Vermieter bemängelte dies bei unserem Auszug und es wurde Protokolliert. Nun bekamen wir eine Rechnung über Malerarbeiten, Decke gestrichen, Wände gestrichen. Die Rechnung wurde am 30.11.2019 ausgestellt auf den Namen des Vermieters. Wir haben aber nur 14 Monate dort gewohnt. Müssen wir diese Rechnung bezahlen?
Vielen Dank für Ihre Rückantwort
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 29.01.2020 08:54
Hallo Rita63,
Vermieter müssen die Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums mit den Mietern abrechnen - was nach Ihren Schilderungen in Ihrem Fall noch knapp erfolgte. Bei einer verspäteten Abrechnung kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Hätte der Vermieter schon früher abgerechnet, so hätte er also bis 31.12. die Möglichkeit, die Abrechnung zu korrigieren. Da Ihnen eine Gutschrift zusteht, sollte dies jetzt zeitnah erfolgen. Die Verjährungsfrist für die Ansprüche beträgt übrigens drei Jahre.
Bohrlöcher, die im Rahmen der normalen Wohnnutzung erforderlich sind, muss der Vermieter üblicherweise hinnehmen. Ob vom Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen, also das Streichen von Wänden etc. zu tragen hat, hängt grundsätzlich zunächst davon ab, ob dies im Mietvertrag durch eine wirksame Klausel geregelt wird. Viele solche Renovierungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH allerdings unwirksam, was zu Folge hat, dass der Mieter gar nichts machen/zahlen muss. Ob das bei Ihnen der Fall ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Da Sie jedoch nur eine relativ kurze Zeit in der Wohnung lebten, hätte der Vermieter selbst bei einer wirksamen Klausel nur dann Anspruch auf die Schönheitsreparaturen bzw. eine Kostenerstattung, wenn die Wohnung zum Mietbeginn einerseits frisch renoviert übergeben worden wäre und bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits so stark abgewohnt war, dass eine Renovierung erforderlich gewesen wäre. Sind die Verschleißspuren während der kurzen Mietzeit nur gering, so hat der Vermieter keine Ansprüche.
Sollte es zum Streit mit dem Vermieter kommen, raten wir dazu, sich vor Ort von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten zu lassen, da wir den Sachverhalt aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Yvonne am 15.01.2020 12:03
Hallo, wir wohnen in einer 4 Zi WBS Wohnung mit unseren 3 KIndern. Wieder - wie im Vorjahr - ist die BK Abrechnung mit rd. 740,00 € unangemessen und zu hoch. Das Schreiben der Vermietung ist vom 17.12.19 und wurde durch den Hausmeister am 10.1.20 in den Briefkasten geworfen. Wieder in den Widerspruch gegangen und wieder müssen wird vorbehaltlich einer Rückforderung zahlen. Die vorangegangenen Mängel wurde nicht umfänglich beseitigt. Repariert wurde nur die nicht mehr schließende Balkontür. Bestehende Mängel - Fenster undicht; Heizung lässt sich nicht regulieren; Heizungsausfall; Zwischen Bad- und Wohnzimmerwand verläuft eine undichte Wasserleitung, deshalb kommt es wiederholt zur Schimmelbildung im Wohnzimmer. Wird daber nicht weiter repariert, nur immer durch Gutachter geprüft, der diesen Missstand bestätigen; Sandkasten wird nicht ordnungsgemäß gewartet bzw. der Sand gereinigt; Ratten auf dem Gelände in Nähe des Sandkasten usw. Unsere Nerven liegen blank. Einige Mieter zahlen nichts zurück, andere ebenfalls zuviel ! Seit 1 Jahr im Klageverfahren wegen letzte BK Abrechnung, weil wir und wehren Kündigung erhalten. Vermieter taucht nicht vor Gericht zur Klärung auf - Verfahren wird geschoben. Haus wurde an Erbgemeinschaft verkauft. Universa ist der Verwalter. Muss man sich das dauerhaft bieten lassen. Kann man Schadenserstaz wegen unzumutbarer physicher und psychischer Belastung geltend machen. Was können wir noch tun - mit 3 Kindern ausziehen, ist in Berlin unmöglich !! Könnt Ihr helfen ?? Euch danke im Voraus.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.01.2020 16:56
Hallo Yvonne,
wenn die Nebenkostenabrechnung für 2018 erst am 10. Januar 2020 bei Ihnen ankam, so ist sie unwirksam. Da zählt auch nicht das Datum, dass auf der Abrechnung abgegeben ist, sondern wirklich das, an dem Sie die Abrechnung erhalten haben. Sie müssen dementsprechend Nachforderungen nicht zahlen.
Einige der von Ihnen beschriebenen Mängel würden eine Mietminderung rechtfertigen. Bevor Sie jedoch die Miete mindern, sollten Sie sich unbedingt von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein rechtlich beraten lassen. Denn ist die Minderung zu hoch angesetzt oder wird als ungerechtfertigt angesehen, kommen Sie in Zahlungsverzug und der Vermieter kann Ihnen fristlos kündigen. Wenn Ihr Eigentum aufgrund eines Mangels in der Wohnung Schaden nimmt, so haben Sie unter Umständen auch Anspruch auf Schadenersatz. Wegen psychischer Belastung kann es unter Umständen einen Anspruch auf Schmerzensgeld geben. Dies sollten Sie mit Ihrem Rechtsanwalt besprechen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Melanie Höfner am 12.01.2020 15:44
Ich habe mal eine Frage und hoffe das ihr mir weiterhelfen könnt. Habe bis jetzt unterschiedliche Meinungen diesbezüglich erhalten. Zu unserer Wohnsituation. Wir bezogen eine 4 Zimmer Erdgeschosswohnung als Erstbezug. Unser Vermieter lebt in der Schweiz. Das Haus hat zwei Wohnungen. Unser Vermieter hat in dieses Objekt eine Lüftungsanlage eingebaut. Bei der Nebenkostenabrechnung fiel mir ein Posten ins Auge den ich nicht ganz so verstehe. Lüftungs/Wärmerückgewinnungsanlage AFA (20j) davon 80%. Verstehe ich das richtig, das wir mit 80% bzw die Hälfte 40% Prozent jedes Jahr seine Lüftungsanlage bezahlen? Ist dies so rechtens ? Das gehört doch eigentlich nicht zu den normalen Betriebskosten oder. Über eure Hilfe würde ich mich freuen. Liebe Grüße Melanie Höfner
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.01.2020 12:21
Hallo Melanie Höfner,
aus der Ferne können wir das zwar nicht abschließend beurteilen, wenn mit AFA allerdings die Absetzung für Abnutzung gemeint ist, so würde das bedeuten, dass Sie die Lüftungsaanlage bezahlen. Das ist nicht zulässig. Zulässig ist es nur, diejenigen regelmäßig anfallenden Kosten abzurechnen, die in der Betriebskostenverordnung stehen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
formeldicker am 01.01.2020 13:45
Guten Tag,
wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 am 30.12.2019 erhalten und haben aus verschiedenen Gründen sofort Wiederspruch eingelegt. Eine Frage die ich nicht im Netzt klären konnte ist, kann der der Vermieter die Müllkosten, Versicherung usw. auf nur einige Mieter verteilen, da es Abrechnungszeitraum einen längeren Leerstand einiger Wohnungen gab?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 02.01.2020 16:43
Hallo formeldicker,
stehen Wohnungen leer, so muss der Vermieter selbst für anfallende kalte Betriebskosten aufkommen und darf diese nicht auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Wird nach Wohnfläche abgerechnet, so muss die gesamte Fläche betrachtet werden - egal ob vermietet oder nicht. So sieht es jedenfalls die gängige Rechtssprechung. Der Bundesgerichtshof hat zudem festgelegt, dass es keine Änderung des Verteilerschlüssels aufgrund von Leerstand geben darf.
Auch bei Betriebskosten die nach Personen abgerechnet werden, darf der Vermieter nicht alles auf die anderen Mieter umlegen. In diesem Falle hat er nach herrschender Rechtssprechung die Durchschnittszahl der im Haus wohnenden Mieter für die leerstehende Wohnung anzusetzen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
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