Nebenkosten & Betriebskosten - Infos über die zweite Miete

Die zweite Miete – so werden Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten auch oft bezeichnet. Der Vermieter hat das Recht, per mietvertraglicher Vereinbarung Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen. Genau das ist auch üblich in Deutschland und in Standard-Formularmietverträgen vorgesehen. Das heißt aber noch lange nicht, dass alle Vereinbarungen in Mietverträgen auch wirksam sind.

Was sind Betriebskosten?

Die Antwort findet sich in der Betriebskostenverordnung: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ (§ 1 BetrKV)
Außerdem wird zwischen kalten und warmen Betriebskosten unterschieden, also den Betriebskosten ohne beziehungsweise mit den Kosten für Heizung und Warmwasser.

Wichtig dabei: Der Vermieter darf nur bestimmte Kosten auf seine Mieter umlegen. Dazu gehören:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heizkosten sowie Kosten für die Wartung der Heizungsanlage
  • Warmwasserversorgung
  • Betriebskosten für einen Aufzug, so vorhanden
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung (Treppenhaus, Kellerflur)
  • Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Kosten für einen Hausmeister
  • Laufende Kosten für eine SAT-Anlage oder einen Kabelanschluss
  • Kosten für den Betrieb für Einrichtungen der Wäschepflege
  • Sonstige Betriebskosten, zum Beispiel für die Wartung von Feuermeldern, die Reinigung von Dachrinnen oder die Wartung von Blitzableitern.

Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf seinen Mieter umlegen:

  • Kosten für Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
  • Verwaltungskosten
  • Steuern
  • Zinsen für die Immobilienfinanzierung
  • Anteilige Betriebskosten für eine leerstehende Wohnung im Haus (diese muss der Vermieter tragen)
  • Unregelmäßig anfallende Kosten, etwa für das Schneiden von Bäumen, so dies nicht in regelmäßigen Abständen geschieht

Mehr zu den umlagefähigen Nebenkosten erfahren Sie hier:

Soweit nichts anderes vereinbart wurde, werden die (kalten) Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (BGB; § 556a). Für bestimmte Betriebskosten kann aber auch ein anderer Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, etwa eine Abrechnung nach Personenzahl (sinnvoll zum Beispiel für die Kosten der Müllabfuhr) oder nach der Anzahl der Wohneinheiten im Haus (denkbar etwa für die Treppenhausbeleuchtung). Verbrauchsabhängige Betriebskosten, also die Kosten für Warmwasser und Heizung müssen überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Alternativ kann aber auch eine Betriebskostenpauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart werden.

Es ist zwar üblich, aber keineswegs ein Automatismus, dass Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Die Umlage der Betriebskosten ist explizit im Mietvertrag zu vereinbaren. Fehlt eine entsprechende Klausel, so zahlt der Vermieter die Betriebskosten. Allerdings ist es nach jüngerer Rechtsprechung ausreichend, dass im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat. Eine Auflistung der einzelnen Betriebskostenpositionen ist also nicht zwingend (BGH; Az.: VIII ZR 137/15).

Sowohl die Art und Weise, wie die Betriebskosten aufgeteilt werden, als auch, welche überhaupt umgelegt werden, steht im Mietvertrag. Zu diesem Thema gibt es zahlreiche Ratgeber mit weiteren hilfreichen Informationen etwa zum Thema Fallen im Mietvertrag – diese können sowohl für den Mieter als auch den Vermieter von Nachteil sein. Geht es nicht um die zweite sondern die erste Miete, helfen Ratgeber rund ums Thema Miethöhe & Mieterhöhung weiter.

Fehler bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden

Die Betriebskosten werden üblicherweise gemeinsam mit der Miete in festgelegten Monatsbeiträgen überwiesen. Dabei ist der Vermieter verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen (BGB; § 556 (3)). Dabei passieren oft Fehler – ärgerlich für Mieter und Vermieter.

Die Betriebskostenabrechnung muss sowohl formell als auch inhaltlich korrekt sein. Hinsichtlich der formellen Kriterien muss folgendes entahlten sein:

  • geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angaben zu den Verteilerschlüsseln
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen

Diese Angaben sind notwendig, damit die Abrechnung übersichtlich und verständlich ist und so vom Mieter nachvollzogen werden kann. Dazu gehört aber nicht, dass der Vermieter der Abrechnung Kopien der einzelnen Abrechnungsbelege anfügen muss. Allerdings muss dem Mieter im Zweifel die Möglichkeit gegeben werden, Einsicht in die Abrechnungsbelege zu nehmen.
Formell fehlerhafte Abrechnungen führen dazu, dass die Abrechnung insgesamt unwirksam ist.

Anders ist dies, wenn die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist, etwa, weil sie einen Rechenfehler enthält, aber ansonsten formell ordnungsgemäß ist. Dann bleibt sie zumindest insofern wirksam, als dass der Vermieter diesen Fehler nachträglich korrigieren kann. Dies muss allerdings innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen, danach kann der Vermieter keine höhere Nachzahlung mehr verlangen.

Hier finden Sie Hilfe für die richtige Abrechnung und Tipps, wie Sie nach Fehlern suchen:

Eine der Fallen für Vermieter: eine zu späte Abrechnung. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Dabei kann es dazu kommen, dass dem Mieter ein Guthaben zusteht oder dieser eine Nachzahlung leisten muss. Versäumt der Vermieter die Fristen, hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlungen. Dann kann er lediglich die Höhe der Betriebskosten für das folgende Jahr anpassen. Weitere Informationen dazu finden Sie hier:

Die Alternative: Betriebskostenpauschale

Vermieter haben allerding auch die Möglichkeit, die Abrechnung zu umgehen. Das funktioniert, indem die Betriebskosten als Pauschale erhoben werden. Das muss allerdings bereits im Mietvertrag verankert sein. Der Nachteil: der Vermieter kann diese Pauschale nicht mehr nachträglich anpassen, wenn seine tatsächlichen Ausgaben steigen. Allerdings muss er auch nichts zurückzahlen, sollte der Mieter zu viel bezahlt haben. Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass die Pauschale nicht mehr ausreicht, um die Betriebskosten zu decken, kann der Vermieter die Pauschale zwar erhöhen. Er muss dann allerdings einmalig eine Abrechnung anfertigen, damit der Mieter nachvollziehen kann, dass die Erhöhung der Pauschale gerechtfertigt ist.

Wie hoch dürfen die Betriebskosten sein?

Vermieter müssen bei den Betriebskosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet. Das bedeutet aber nicht, dass sie regelmäßig nach den günstigsten Anbietern zum Beispiel für Strom oder Gas suchen müssen. Wirtschaftlichkeit bedeutet lediglich, dass sie keine Anbieter wählen dürfen, die unverhältnismäßig hohe Preise verlangen. Weitergehende konkrete gesetzliche Regelungen, wie hoch die Betriebskosten sein dürfen, gibt es nicht.

Der deutsche Mieterbund ermittelt seit vielen Jahren die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland und veröffentlicht die Ergebnisse als Betriebskostenspiegel. In den vergangenen Jahren lagen die durchschnittlichen Betriebskosten jeweils bei rund 2,20 Euro pro Quadratmeter. Regional und auch hinsichtlich der Eigenschaften von Gebäuden kann es hier aber zu erheblichen Abweichungen kommen. Die Höhe der tatsächlich anfallenden Betriebskosten hängt zum Beispiel auch davon ab, wie hoch kommunale Abgaben wie die Grundsteuer oder die Müllabfuhr in den jeweiligen Gemeinden sind. Auch spielt es eine Rolle, wie gut oder schlecht ein Gebäude gedämmt ist. Nicht zuletzt wird die Höhe der Betriebskosten auch vom individuellen Nutzerverhalten der Mieter bestimmt. Wer seine Wohnung auf 25 Grad aufheizt, muss mit höheren Heizkosten rechnen als der, dem 20 Grad genügen.

Matthias Dittmann

Ihre Meinung zählt

(28)
3.9 von 5 Sternen
5 Sterne
 
9
4 Sterne
 
11
3 Sterne
 
6
2 Sterne
 
1
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Alle Artikel zum Thema Neben- und Betriebskosten

Wissenswertes rund ums Thema Immobilien