Betriebskostenpauschale als Alternative zur Vorauszahlung

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Statt einer Betriebskostenvorauszahlung können Vermieter mit ihren Mietern auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Worin der Unterschied liegt und für wen sich diese Variante lohnt – ein Überblick.

Betriebskostenpauschale, Abrechnung, Foto: iStock / PeopleImages
Vermieter, die die Betriebskosten über die Betriebskostenpauschale abrechnen, müssen keine Abrechnung erstellen. Foto: iStock / PeopleImages

Wasser, Grundsteuer, Hausmeisterkosten: Bestimmte Ausgaben für eine Wohnung oder ein Haus darf der Vermieter von seinem Mieter zurückholen. Dazu hat er zwei Möglichkeiten: Er vereinbart mit dem Mieter vertraglich eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung  oder eine monatliche Betriebskostenpauschale.

Betriebskostenpauschale – was ist das?

Bei der Betriebskostenpauschale nennt der Vermieter seinem Mieter einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten, den der Mieter jeden Monat auf das Konto des Vermieters überweisen muss. Mit der Pauschale  sind dann sämtliche Nebenkosten abgegolten. Der Vermieter muss also keine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen – das ist auch der wesentliche Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung.

Weil es keine Jahresabrechnung gibt, fallen aber auch etwaige finanzielle Nachforderungen weg: Sollten die tatsächlich angefallenen Betriebskosten höher ausfallen, als in der Pauschale kalkuliert, kann der Vermieter keine Nachforderungen erheben.  Auf der anderen Seite hat aber auch der Mieter kein Recht auf eine Rückzahlung, sollte er mehr gezahlt haben, als er letztendlich verbraucht hat.

Achtung

Bei so genannten preisgebundenen Wohnungen (sozialer Wohnungsbau), deren Bau mit öffentlichen Geldern gefördert wurde, dürfen die Vermieter keine Nebenkostenpauschalen vereinbaren. Die Betriebskosten sind also ausschließlich  monatlich im Voraus zu zahlen und einmal jährlich abzurechnen.

Pauschale vertraglich vereinbaren – auf die Wortwahl kommt es an

 Sollen die Nebenkosten mittels einer Pauschale abgerechnet werden, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein. In der Praxis kann es vorkommen, dass Formulierungen im Mietvertrag nicht eindeutig sind.

Hat ein Vermieter geschrieben, dass für die Begleichung der Betriebskosten eine Pauschale gilt und hat er gleichzeitig hinzugefügt, dass er über sie einmal im Jahr abrechnen will, dann gilt von Gesetzes wegen: Die widersprüchliche Formulierung ist so auszulegen, dass hier keine pauschale Abgeltung der Nebenkosten, sondern die monatliche Vorauszahlung vereinbart wurde. Entscheidend dafür ist die Einfügung des Vermieters, die Betriebskosten jährlich per Saldo konkret abrechnen zu wollen. Somit handelt es sich um eine monatliche Vorauszahlung, also um eine abrechnungspflichtige Abschlagszahlung und nicht um eine Pauschale.

Steht im Mietvertrag „Vorauspauschale“, kann ebenfalls davon ausgegangen werden, dass jährlich abgerechnet wird – das hat der Bundesgerichtshof so interpretiert (BGH, Az.: VIII ZR 27/07). Vermieter sollten daher unbedingt darauf achten, im Vertrag die Begriffe Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale eindeutig zu verwenden.

Nebenkosten über Pauschale abrechnen – so geht´s

Hat sich der Vermieter für eine Betriebskostenpauschale entschieden, kann er natürlich nicht nach Gutdünken einen beliebigen Betrag festlegen. Im Mietvertrag muss ganz genau stehen, welche Nebenkostenarten durch die Pauschale abgedeckt werden sollen und welche gegebenenfalls gesondert abgerechnet werden. Andernfalls gehen Gerichte im Streitfall davon aus, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sind.

Wie bei der Betriebskostenvorauszahlung gilt auch bei der Pauschale: Heizkosten müssen laut Heizkostenverordnung zu mindestens  50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Der Verbrauchsanteil darf dann nicht Bestandteil einer Pauschalvereinbarung sein. Ausnahme: Nicht angewendet wird die Heizkostenverordnung bei Zweifamilienwohnhäusern oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.

Um den optimalen Pauschalwert zu ermitteln, sollte der Vermieter die Höhe der Pauschale an den realen Verbrauchswerten der letzten Jahre ausrichten. Dazu kann er zum Beispiel auf die öffentlichen Bescheide und Rechnungen zurückgreifen, die er für seine Immobilie erhalten hat.

Link-Tipp

Weil eine Betriebskostenpauschale auch immer ein Kalkulationsrisiko birgt, dürfen Vermieter gemäß §560 I 3 BGB die Pauschale aber regelmäßig anpassen. Wie das geht, hat unsere Autorin in diesem Artikel für Sie zusammengefasst.

Wann die Pauschale eine Alternative zur Vorauszahlung ist

Aufgrund des schwierig zu kalkulierenden Kostenrisikos, sind Betriebskostenpauschalen in der Praxis eher unüblich. Oft ist sie aber bei kurzfristigen Mietverhältnissen das Mittel der Wahl. Wer zum Beispiel ein Zimmer an einen Studenten vermietet, der spart sich die aufwändige Abrechnung.

Fazit

Bei der Betriebskostenpauschale spart sich der Vermieter die Abrechnung, kann aber kein Geld vom Mieter nachfordern. Im Gegenzug hat auch der Mieter kein Recht auf eine Rückzahlung, wenn er zu viel gezahlt hat. In der Regel kann er nicht einmal Einsicht in die Kalkulation des Vermieters verlangen. Diese an sich praktische Abrechnungsmethode wird sowohl von Mietern als auch von Vermietern auf die Dauer nicht als gerecht angesehen, weil jeder leicht meinen kann, draufgezahlt zu haben.


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