Was ist die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) beinhaltet die gesetzlichen Vorschriften für die korrekte Erstellung der Heizkostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung. Die HeizkostenV ist für Vermieter, Mieter sowie Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich bindend und hat Vorrang vor allen anderen vertraglichen Bestimmungen. Das heißt, dass sie nicht von abweichenden Absprachen in Mietverträgen außer Kraft gesetzt werden kann.
Ausgenommen von den Regelungen der Heizkostenverordnung sind:
- Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizung
- Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, wovon eine der Vermieter selbst bewohnt
- Einfamilienhäuser
Neuerung der Heizkostenverordnung
Die neue Heizkostenverordnung ist am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Welche Änderungen dadurch auf Vermieter, Eigentümer und Mieter zukommen, liest du hier ausführlich.
Was regelt die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt unter anderem folgende Punkte:
- Pflicht zur Verbrauchserfassung (§ 3 HeizkostenV): Der Verbrauch an Heizenergie muss in jeder Wohneinheit gemessen werden. Dies geschieht in der Regel über Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder über Wärmemengenzähler in den Heizungsanlagen (§ 5 HeizkostenV).
Achtung: Die für die Verbrauchserfassung benötigten Messgeräte sind ein zentraler Bestandteil der novellierten Heizkostenverordnung. Demnach müssen sie fernablesbar und interoperabel sein sowie an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. - Verteilerschlüssel (§§ 7 bis 9 HeizkostenV): Die Heizkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Nutzer oder Wohneinheiten aufgeteilt. Die Heizkostenverordnung gibt verschiedene Möglichkeiten vor, wie der Verteilerschlüssel festgelegt werden kann; beispielsweise nach Verbrauch oder nach Wohnfläche.
Mehr zu den insgesamt vier möglichen Verteilerschlüsseln liest du hier in unserem Ratgeber. - Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung (§ 6 HeizkostenV): Die Heizkosten müssen möglichst verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bedeutet, dass der individuelle Verbrauch eines Mieters oder Eigentümers berücksichtigt werden muss. Nach Paragraf sechs der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 bis 70 Prozent der warmen Nebenkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
- Heizkostenabrechnung (§ 6a HeizkostenV): Die Heizkostenverordnung legt fest, welche Angaben in der Heizkostenabrechnung enthalten sein müssen. Dazu gehören unter anderem der Gesamtverbrauch, der individuelle Verbrauch, der angewendete Verteilerschlüssel, der Abrechnungszeitraum und die zugrunde gelegten Kosten.
Die Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung. Tipps für die rechtssichere Betriebskostenabrechnung gibt es hier in unserem Ratgeber.
Novelle der Heizkostenverordnung 2022
Die neue Heizkostenverordnung ist am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Mit ihr reagierte die Bundesregierung auf die novellierte EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018. In der Praxis kommen durch die Novelle der Heizkostenverordnung folgende Änderungen auf Vermieter, Eigentümer und Mieter zu:
- Monatliche Verbrauchsinformation: Seit 2022 müssen Vermieter ihren Mietern monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen, wenn in der Immobilie bereits fernablesbare Messgeräte installiert sind.
- Fernablesbarkeit der Messgeräte: Bis Ende 2026 müssen Vermieter dafür sorgen, dass alle Messgeräte fernablesbar sind – Ausnahmen sind nur in begründeten Einzelfällen möglich.
- Interoperabilität der Messgeräte: Bis Ende 2026 müssen die fernablesbaren Messgeräte außerdem interoperabel sein.
- Anbindung an Smart-Meter-Gateway: Ab 2032 müssen die fernablesbaren Messgeräte an ein Smart-Meter-Gateway angebunden sein.
Verletzt der Vermieter eine der neuen Pflichten, so kann der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil in der Heizkostenabrechnung um drei Prozent kürzen.
Fernablesbarkeit der Messgeräte
Der Gebäudeeigentümer ist durch die Novelle der Heizkostenverordnung verpflichtet bis Ende 2026 dafür zu sorgen, dass alle Messgeräte fernablesbar sind. Als fernablesbar gelten Geräte, die mit Walk-by- beziehungsweise Drive-by-Technologie ausgestattet sind. Dank dieser Technologie genügt es, wenn die Ableser in die Nähe des Hauses kommen, um die Verbrauchsdaten auszulesen – ein Besuch in der Wohnung des Mieters wird dadurch hinfällig.
Ausnahmen für das Nachrüsten beziehungsweise ersetzen der Messgeräte gibt es nur dann, wenn es dem Vermieter durch besondere Umstände nicht möglich ist, das Gerät zu wechseln oder der Aufwand dafür unangemessen hoch wäre.
Interoperabilität der Messgeräte
Die Messgeräte müssen nicht nur fernablesbar sein, sondern auch mit den Systemen anderer Anbieter Daten und Informationen austauschen können – also interoperabel sein. Für neu eingebaute Messgeräte ist die Interoperabilität seit 1. Dezember 2022 verpflichtend. Bis Ende 2026 müssen wie bei der Fernablesbarkeit alle Messgräte interoperabel sein.
Anbindung an Smart-Meter-Gateway
Wenn Gebäudeeigentümer fernablesbare Messgeräte einbauen, müssen sie seit 1. Dezember 2022 dafür sorgen, dass diese an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Für Hauseigentümer, die fernablesbare Messgeräte bis 30. November 2022 installiert haben, gilt für die Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway und die Installation der dazugehörigen intelligenten Messgeräte, die Smart Meter, eine Übergangsfrist bis Ende 2031.
Das Smart-Meter-Gateway ist die zentrale Kommunikationseinheit des Messgeräts und muss die technologischen Standards des Messstellenbetriebsgesetzes erfüllen. Die Smart Meter sollen ab 2025 flächendeckend verfügbar sein und der Preis für Privathaushalte auf 20 Euro pro Stück gedeckelt werden.
Monatliche Verbrauchsinformation für Mieter durch Vermieter
Ebenfalls neu ist die Pflicht für Vermieter, in deren Immobilien bereits fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Mietern seit 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitzuteilen. In der Mitteilung muss es auch neue zusätzliche Informationen für den Mieter geben, beispielsweise zum Brennstoffmix oder zu erhobenen Steuern.
Der Vermieter muss dem Mieter die Mitteilung so zugänglich machen, dass er nicht danach suchen muss. Das kann beispielsweise über einen Brief, aber auch auf elektronischen Weg durch eine E-Mail oder ein Webportal geschehen. Bei Webportalen muss der Vermieter den Mieter jedoch immer darauf hinweisen, dass eine neue Mitteilung vorhanden ist – sonst würde es nur als Zurverfügungstellen gewertet.
Welche Wohnungen sind von der Novelle der Heizkostenverordnung ausgenommen?
Ausgenommen von den Änderungen der Novelle bleiben nach Paragraf 11 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) unter anderem:
- eine Einliegerwohnung, die im Haus die einzige Wohnung neben der des Vermieters ist
- Wohnungen, die mit Etagenheizungen beheizt werden
- Wohnungen, bei denen die Umrüstungen mit unverhältnismäßig hohen Kosten für den Vermieter verbunden sind
- Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und bei denen der Mieter den Wärmeverbauch nicht steuern kann
- Wohnungen, die überwiegend mit Wärme aus erneuerbaren Energien versorgt werden
- Wohnheime für Studenten, Alters- und Pflegeheime