Einliegerwohnung: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

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Mieter einer Einliegerwohnung können einige Nachteile haben, etwa einen eingeschränkten Kündigungsschutz. Wir klären, was Mieter und Vermieter beachten müssen.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Im Allgemeinen unterscheidet sich eine Einliegerwohnung von einer normalen Mietwohnung durch folgende Kriterien:

  • die Einliegerwohnung ist die Wohnung eines Mieters im Eigenheim des Vermieters, wobei die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.
  • die Einliegerwohnung muss einen eigenen Zugang haben, der abschließbar ist – die Wohnung muss also unabhängig von der Wohnung des Vermieters separat nutzbar sein. Einzelne vermietete Zimmer, die nur über die Wohnung des Vermieters betreten werden können, sind keine Einliegerwohnung.
  • Mieter von Einliegerwohnungen und generell von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter. Insbesondere ist der Kündigungsschutz stark eingeschränkt.
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Beim Mietvertrag kommt es auf Details an. Wenn du als Vermieter deine Einliegerwohnung vermieten willst, kannst du mit unserem Mietvertragsgenerator einen individuell passenden Mietvertrag erstellen.

Einliegerwohnung: Vor- und Nachteile auf einen Blick

Eine Einliegerwohnung hat Vor- und Nachteile sowohl für Mieter als auch für Vermieter:

 VorteilNachteil
KündigungDer Vermieter kann dem Mieter ohne Begründung kündigen – allerdings mit verlängerter FristDer Mieter hat einen schlechteren Kündigungsschutz
BetriebskostenDer Vermieter kann die Heizkoste verbrauchsunabhängig abrechnen. Eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten kann für den Mieter auch von Vorteil sein.Eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten kann für den Mieter nachteilig sein.
SteuernDer Vermieter kann die vermietete Einliegerwohnung steuerlich geltend machen.-/-

Einliegerwohnung: Welchen Kündigungsschutz hat der Mieter?

Normalerweise kann ein Vermieter seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er einen gewichtigen Grund dafür hat, beispielsweise Eigenbedarf. Bei Einliegerwohnungen ist das nicht der Fall. Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann seinem Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen (§ 573a BGB (1)).

Schließlich wohnen Mieter und Vermieter sehr nah beieinander. Wenn es zum großen Streit kommt, kann sich keine der beiden Parteien richtig zurückziehen. Der Vermieter hat durch den gelockerten Kündigungsschutz die Möglichkeit, sich schneller von seinem Mieter zu trennen.

Wie kann sich der Mieter einer Einliegerwohnung gegen eine Kündigung wehren?

Bei einer Kündigung durch den Vermieter, ist die einzige potenzielle Rettung für einen Mieter, der in einem Haus mit Einliegerwohnung lebt: Er beruft sich auf die Sozialklausel. Dann aber muss er nachweisen, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellen würde, beispielsweise weil er schwer erkrankt ist oder keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet.

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Einliegerwohnungen?

Nimmt der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate. Das bedeutet für einen unbefristeten Mietvertrag:

  • besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist drei plus drei, also insgesamt sechs Monate;
  • besteht das Mietverhältnis bis zu acht Jahre, beträgt die Frist neun Monate;
  • besteht das Mietverhältnis über acht Jahre, beträgt die Frist ein Jahr.
Link-Tipp

Hier erfährst du, was du über Kündigungsfristen im Mietrecht wissen musst.

Allerdings können im Mietvertrag auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden – allerdings nur zugunsten des Mieters. So kann vereinbart werden, dass die Kündigungsfrist für den Mieter kürzer ist als die gesetzlich geregelten drei Monate. Der Vermieter hingegen kann keine wirksame Regelung zu seinen Gunsten im Mietvertrag wirksam vereinbaren. Mieter, die eine Einliegerwohnung mieten möchten, können den Vermieter auf eine abweichende Kündigungsfrist ansprechen. Weil aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter darauf nicht einlassen.

Info

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass beide Parteien bis zu vier Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Eine solche Klausel ist auch bei Mietverträgen über eine Einliegerwohnung wirksam.

Heizkostenabrechnung: Was ist bei Einliegerwohnungen anders?

Mieter von Einliegerwohnungen haben neben dem eingeschränkten Kündigungsschutz noch einen weiteren Nachteil: Anders als bei allen anderen Mietverhältnissen über Wohnraum ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Es reicht zum Beispiel eine Abrechnung nach Quadratmetern. Im ungünstigsten Fall zahlt der Mieter der Einliegerwohnung dann einen Teil der Vermieterheizkosten mit.

Wann darf der Vermieter die Heizkosten nach Quadratmetern abrechnen?

Will der Vermieter nach Quadratmetern statt nach Verbrauch abrechnen, so muss diese Regelung allerdings explizit im Mietvertrag vereinbart werden, sonst ist auch in dieser Konstellation eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht.
Diese Vereinfachung kann, muss aber keine Nachteile für den Mieter haben. Ist der Vermieter sehr sparsam beim Heizen, kann es für den Einlieger-Mieter auch günstiger werden.

Link-Tipp

Gilt für die Wohnung die Heizkostenverordnung, so muss der Vermieter zumindest anteilig nach Verbrauch abrechnen. Hier erfährst du, wie du die Heizkostenabrechnung prüfen kannst.

Wann muss der Vermieter die Heizkosten nach einem Abrechnungsschlüssel abrechnen?

Gibt es im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung über den Abrechnungsschlüssel der Heizkosten oder wird vereinbart, dass die Heizkostenverordnung gelten soll, so muss der Vermieter mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten gemäß tatsächlichem Verbrauch des Mieters abrechnen.

Info

Sonderfall: Wenn Haus und Einliegerwohnung zwei verschiedenen Eigentümern gehören

Wurde ein Zweifamilienhaus, von dem eine Wohnung eine Einliegerwohnung ist, gemäß Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und jede Wohnung gehört einem anderen Eigentümer, so müssen die Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn der eine Eigentümer seine Wohnung selbst nutzt und der andere Eigentümer seine Wohnung vermietet hat.

Welche Steuervorteile hat der Vermieter?

Für den selbstgenutzten Teil seines Zweifamilienhauses kann der Vermieter keinerlei steuerliche Vorteile geltend machen, wohl aber für die vermietete Einliegerwohnung. Diese kann nach den gültigen Regeln der sogenannten Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.

Link-Tipp

Lese hier, wie Immobilieneigentümer die Immobilien-AfA nutzen können, um Steuern zu sparen.

Bei Neubauten kann der Hausherr die Herstellungskosten für die Einliegerwohnung anteilig jährlich mit zwei Prozent über die AfA abschreiben.

Weiterhin kann er, so er seine Immobilie fremdfinanziert, die Zinskosten, die anteilig auf die vermietete Einliegerwohnung entfallen, steuerlich geltend machen.

Gegenrechnen muss er allerdings die Mieteinnahmen. Liegen diese niedriger als die anteilige AfA und Zinskosten, spart er unter dem Strich Steuern.

Link-Tipp

Vermietung an Angehörige oder Freunde

Vermieter, die ihre Einliegerwohnung vergünstigt an Freunde oder Verwandte vermieten, müssen unter Umständen auf einen Teil der Steuervorteile verzichten. Wie hoch der Verlust dann sein kann, liest du in unserem Beitrag zur Vermietung an Angehörige.

Wird der Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung vom Staat gefördert?

Fördermöglichkeiten für Bauherren und Käufer von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung können auch von zinsvergünstigten Darlehen und Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Hier sind insbesondere die Fördermittel für besonders energieeffiziente Gebäude von Interesse, da es hier Zuschüsse geben kann, die die benötigte Kreditsumme reduzieren.

Frank Kemter11.11.2021

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1 Kommentar

KleineBlume am 21.04.2022 08:40

Was ist eigentlich, wenn ich in einer lt. Mietvertrag bezeichneten "Einliegerwohnung" wohne, die eigentlich keine Einliegerwohnung ist? Ich habe einen separaten Eingang, das Haus ist geteilt in Altbau und Neubau. Es ist eine völlig abgetrennte Wohnung und hat keinen Bezug zum Hausteil des Vermieters. Ferner habe ich einen "Hausschlüssel" erhalten und keinen "Wohnungsschlüssel".

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