Nachteil Einliegerwohnung: Das müssen Mieter wissen

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Eine Einliegerwohnung zu mieten, bringt für den Mieter einige Nachteile mit sich. So hat er nur einen eingeschränkten Kündigungsschutz und er muss sich auch damit abfinden, dass es sich der Vermieter bei der Abrechnung der Heizkosten einfach machen kann.

Einliegerwohnung, Mieter, Foto: iStock / FooTToo
Idyllisch, aber weniger Schutz für Mieter: Wer eine Einliegerwohnung mietet, muss auf den üblichen Kündigungsschutz verzichten. Foto: iStock / FooTToo

Eine Einliegerwohnung ist die Wohnung eines Mieters im Eigenheim des Vermieters, wobei die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Die Einliegerwohnung muss einen eigenen Zugang haben, der abschließbar ist – die Wohnung muss also unabhängig von der Wohnung des Vermieters separat nutzbar sein. Mieter von Einliegerwohnungen und generell von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter. Insbesondere ist der Kündigungsschutz stark eingeschränkt. 

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Nachteil für Mieter in der Einliegerwohnung: Kaum Kündigungsschutz

Üblicherweise darf ein Vermieter seinem Mieter nur dann kündigen, wenn es einen gewichtigen Grund gibt, beispielsweise Eigenbedarf. Bei Einliegerwohnungen ist das nicht der Fall. Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann dem Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Schließlich wohnen Mieter und Vermieter sehr nah beieinander. Wenn es zum großen Streit kommt, kann sich keine der beiden Parteien richtig zurückziehen. Der Vermieter hat durch den gelockerten Kündigungsschutz die Möglichkeit, sich schneller von seinem Mieter trennen.

Einzige potenzielle Rettung für den Mieter: Er beruft sich auf die Sozialklausel. Dann aber muss er nachweisen, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellen würde, beispielsweise weil der Mieter schwer erkrankt ist oder keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet.

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Hier erfahren Sie, was Sie über Kündigungsfristen im Mietrecht wissen müssen.

Nimmt der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate. Das bedeutet für einen unbefristeten Mietvertrag:

  • besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist drei plus drei, also insgesamt sechs Monate;
  • besteht das Mietverhältnis bis zu acht Jahre, beträgt die Frist neun Monate;
  • besteht das Mietverhältnis über acht Jahre, beträgt die Frist ein Jahr.

Allerdings können im Mietvertrag auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden – allerdings nur zugunsten des Mieters. Mieter, die eine Einliegerwohnung mieten möchten, sollten den Vermieter darauf ansprechen. Weil aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter auf eine abweichende Regelung nicht einlassen.

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Sonderfall Kündigungsausschluss

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass beide Parteien bis zu vier Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Eine solche Klausel ist auch bei Mietverträgen über eine Einliegerwohnung wirksam.

Vereinfachte Heizkostenabrechnung bei Einliegerwohnungen

Einliegerwohnung, Abrechnung, Heizkosten, Foto: misalukic / fotolia.com
Wer eine Einliegerwohnung mietet, kann nicht auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Foto: misalukic / fotolia.com

Mieter von Einliegerwohnungen haben neben dem schlechten Kündigungsschutz noch einen weiteren Nachteil: Anders als bei allen anderen Mietverhältnissen über Wohnraum ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Der Vermieter kann zum Beispiel einfach nach Quadratmeterzahl abrechnen. Eine solche Regelung muss allerdings explizit im Mietvertrag vereinbart worden sein, sonst ist auch in dieser Konstellation eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht.

Diese Vereinfachung kann vor- oder auch nachteilig für den Mieter sein. Verbraucht er pro Quadratmeter mehr als der Hausherr, zahlt dieser einen Teil der Heizkosten des Mieters mit. Ist dagegen der Vermieter derjenige mit dem höheren Heizbedarf, ist es umgekehrt.

Link-Tipp

Gilt für die Wohnung die Heizkostenverordnung, so muss der Vermieter zumindest anteilig nach Verbrauch abrechnen. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Heizkostenabrechnung prüfen können.

Gibt es im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung über den Abrechnungsschlüssel der Heizkosten oder wird vereinbart, dass die Heizkostenverordnung gelten soll, so kann der Vermieter mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach gemäß tatsächlichem Verbrauch des Mieters abrechnen.

Info

Sonderfall: Wenn Haus und Einliegerwohnung zwei verschiedenen Eigentümern gehören

Wurde ein Zweifamilienhaus, von dem eine Wohnung eine Einliegerwohnung ist, gemäß Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und jede Wohnung gehört einem anderen Eigentümer, so müssen die Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn der eine Eigentümer seine Wohnung selbst nutzt und der andere Eigentümer seine Wohnung vermietet hat.

Risikoscheue sollten auf Zusatzklauseln bestehen – oder auf die Wohnung verzichten

Wer eine Einliegerwohnung mieten will, muss sich mit dem schlechteren Mieterschutz abfinden oder vertraglich bessere Konditionen aushandeln. Möchte der Mieter das Risiko einer unerwarteten Kündigung oder einer unfairen Heizkostenverteilung nicht eingehen, sollte er eine andere Wohnung suchen. Dann gelten immer die gesetzlichen Bestimmungen hinsichtlich Kündigungsschutz und gebotener Genauigkeit bei der Heizkostenabrechnung.


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