Vermietung an Angehörige: Was muss ich beachten?
Lesermeinungen:
Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile. Wir klären auf, was Vermieter berücksichtigen müssen.
Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze
Eigentümer, die ihr Haus oder Wohnung an Angehörige vermieten, verlangen oft weniger Miete. Ist die vereinbarte Miete aber zu gering, kann der Eigentümer in eine Steuerfalle tappen.
- Die Werbungskosten können ohne Nachweis nur dann in voller Höhe abgesetzt werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (bzw. 50 Prozent bei Einkünfteerzielungsabsicht).
- Vermieter, die weniger als 50 Prozent der Vergleichsmiete verlangen, können Werbungskosten nur anteilig geltend machen.
- Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Wer zählt als Angehöriger?
Als Angehörige gelten:
- Ehepartner
- Unterhaltsberechtigte Kinder
- Enkelkinder
- Eltern
- Großeltern
- Geschwister
- Lebenspartner der genannten Angehörigen
Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung
Eigentümer, die Wohnungen vermieten, müssen Mieteinnahmen aus der Vermietung versteuern. Dabei werden Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen und laufende Kosten abgezogen. Die 66-Prozent-Regelung begrenzt die Absetzbarkeit von Kosten. "Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten in manchen Fällen nur noch teilweise abgesetzt werden", warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg. Ebenfalls gibt es eine 50-Prozent-Regelung bei der Absetzbarkeit von Kosten.
Grundlage für die Ermittlung ist die Warm- und nicht die Kaltmiete. In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall (Az.: IX R 44/15) betrug die Kaltmiete nur 62 Prozent der ortsüblichen Miete, die Warmmiete lag hingegen über der 66-Prozent-Grenze. Die Richter gaben dem Vermieter Recht: Entscheidend sei die Warmmiete - er darf alle Kosten absetzen.
INFO: Die 50-, beziehungsweise 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:
- Mietspiegel
- Sachverständigengutachten
- Benennung von drei Vergleichswohnungen
- Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.
Steuerliche Auswirkungen bei der Vermietung an Angehörige
Je nach Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, steuerliche Konsequenzen:
Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Der Vermieter kann sämtliche Werbungskosten steuerlich geltend machen
INFO: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden. Außerdem sollte der Vermieter regelmäßig überprüfen, ob sich die Mietpreise noch über den Mindestgrenzen befinden, um einen späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.
Vermieter verlangt zwischen 50 bis unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Der Vermieter kann die Werbungskosten oftmals nur anteilig steuerlich geltend machen
Hier prüft das Finanzamt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters, ob dieser eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hat. Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen, so ist dann eine vollständige Geltendmachung von Werbungskosten zulässig, wenn diese Berechnung positiv ausfällt. Ist das nicht der Fall, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen nur anteilig zum Abzug gebracht werden.
Vermieter verlangt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Zinsen, Kosten und Abschreibungen können nur anteilig abgezogen werden.
Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung oder dem Haus leben
- Keine Werbungskostenabsetzung möglich, Schenkungssteuer könnte anfallen
„Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“
Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung
Bei unbefristeten Mietverträgen mit Verwandten ist keine Wirtschaftlichkeitsberechnung nötig, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Bei befristeten Mietverträgen könnte das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen. Ein Verlust in diesem Fall führt unabhängig von der 66-Prozent-Regelung zum Verfall aller Steuervorteile.In der Regel ist es sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen
Beispielrechnung
In diesem Beispiel beträgt die Höhe der vereinbarten Marktmiete zwischen Mieter und Vermieter 650 Euro monatlich. Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 1000 Euro monatlich. Zusätzlich werden noch die monatlichen Betriebskosten von 200 Euro zur Miete addiert. Um zu ermitteln, ob die vereinbarte Miete noch über der 66-Prozent-Grenze liegt, sollte man folgende Rechnung aufstellen:
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Vereinbarte Miete | |
| Kaltmiete | 1000 € | 650 € |
| Betriebskosten | 200 € | 200 € |
| Warmmiete | 1200 € | 850 € |
| Prozentualer Anteil | 100 % | 70 % |
Die 66-Prozent-Grenze ist damit erreicht und der Vermieter kann die Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen.
Analog zur Berechnung der 66-Prozent-Regel, müsste die Warmmiete zur Erreichung der 50-Prozent-Grenze – bei gleichen Grundvoraussetzungen – bei mindestens 600 Euro monatlich liegen.
Was muss ich beim Mietvertrag beachten?
Wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet und schriftlich festgehalten werden:
- Schriftlicher Mietvertrag erforderlich, analog zu Verträgen mit Nicht-Verwandten.
- Keine Barzahlung der Miete; stattdessen Dauerauftrag oder Banküberweisung im Vertrag vereinbaren.
- Einhaltung von Regeln wie bei Fremdvermietungen, inklusive jährlicher Nebenkostenabrechnung.
- Beachtung der 66-Prozent-Regelung bei Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln.
- Finanzielle Leistungsfähigkeit des Angehörigen wird vom Finanzamt geprüft; bei Unfähigkeit, die Miete zu tragen, könnte der Mietvertrag nicht anerkannt werden.
Darauf sollten Eltern von Studenten achten
Wenn Eltern ihre Immobilie an ihr studierendes Kind vermieten und die Kontobewegungen des Vermieters darauf hindeuten, dass die Mieteinnahmen teilweise oder vollständig an das Kind zurücküberwiesen werden, sehen Finanzämter dies als potenzielle unerlaubte Umgehung und prüfen entsprechend. In diesem Fall kann der Fiskus dann die steuerlichen Vorteile streichen. Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.
Alternative zur Vermietung an Angehörige: Schenkung
Gerade wenn eine Wohnung oder ein Haus an ein studierendes Kind vermietet wird, gibt es eine Alternative, um potenzielle Steuerfallen zu umgehen: Die Schenkung der Immobilie an den Nachwuchs. Bis zu einem Immobilienwert in Höhe von 400.000 Euro ist das steuerfrei und nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern.
26 Kommentare
Schwester 3 am 03.10.2023 16:38
Meine Eltern besitzen ein Haus und vermieten das momentan an meine Schwester. Wir selber sind 6 Kinder unserer Eltern .
Was passiert , wenn die Familie dort länger wohnen möchte!?
Dürfen die Geschwister die dort aktuell zur Miete wohnen, dass Haus dadurch später beim Verkauf günstiger erwerben?!
Was für Nachteile hat das für die anderen Geschwister, die dort nicht leben, wenn es irgendwann doch zum Verkauf kommen könnte! ?
auf Kommentar antwortenAnnette am 26.05.2023 15:57
Hallo ich habe mit meinen Bruder zusammen einHaus jeder die Hälfte und die 3 Wohnung ist vermietet muss mir mein Bruder die Hälfte der Miete zahlen für die vermietete Wohnung
auf Kommentar antwortenVera am 10.05.2023 12:45
Ich beabsichtige eine Wohnung zu kaufen, in welcher mein Sohn unentgeltlich wohnen wird, da ich keine Möglichkeit habe, sie steuerlich abzusetzen.
Wenn ich diese Wohnung in z.B. 5 Jahren meinem Sohn schenke, kann er sie, falls er nicht weiter darin wohnen möchte, vermieten und abschreiben? Auch mit den Maklerkosten und den Kosten der Grunderwerbsteuer?
auf Kommentar antwortenSonja Schick am 04.12.2023 11:12
Ich habe meine Wohnung durch Schenkung erhalten. Heute zahlt sich das aus. Denn meine Mutter ist im Pflegeheim und das Sozialamt könnte bis zu 10 Jahre zurück alles einfordern. Warum schenken Sie Ihrem Sohn die Wohnung nicht schon heute und lassen sich einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht eintragen. Ein Notar weiß, wie Sie da dann der Pflegekasse am Besten beikommen. Blöd ist es nur, wenn Sie morgen ein Pflegefall werden.
Martini am 24.11.2022 21:40
Meine Mutter (Witwe) möchte ihr Haus auf mich, ihren einzigen Sohn zu Lebzeiten überschreiben.Sie soll dann mietfrei weiter dort wohnen. Kann das Finanzamt in diesem Fall eine fiktive Mieteinnahme ansetzen, die ich dann versteuern muss?
auf Kommentar antwortenDora Held am 06.09.2022 08:34
In meinen Mietrecht steht der Name vom Vater aber die Miete zahle ich an den Sohn.Jetzt ist der Vater verstorben und seine Ehefrau erbte das Haus.Wer ist mein Ansprechpartner?Der Sohn kümmert sich um nichts!!Reparaturen usw werden nicht ausgeführt.
auf Kommentar antwortenAJM am 19.08.2022 07:32
Meine Familie ziehen in unseren Haus ein. Wir werden insgesamt 8 Leute. Gibt es hier zusätzliche kosten zu betrachten z.B. kosten für die Mülltonnen?
Ich habe von Bußgeld gehört wenn eine Wohnungsgeberbestätigung nicht beim Meldeamt vorliegt (innerhalb der Meldepflicht Zeit)
Wie kontrollieren die Behörden wer tatsächlich in Haus/Wohnung wohnt?
auf Kommentar antwortenChris am 23.04.2022 21:48
Guten Tag,
ich vermiete ein Haus an meinen Vater. Er zahlt mir jeden Monat Miete die ca 66 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Alle Kosten wie Strom, Öl, Wasser, Grundbesitz Abgaben, Versicherung zahlt er direkt an die entsprechenden Stellen. Somit gibt es quasi keine Nebenkosten. Ist das so legal und sinnvoll oder sollte ich diese Posten bezahlen und über eine Nebenkosten Abrechnung einfordern? Danke
auf Kommentar antwortenEleg am 09.04.2022 10:03
2008 ist mein Vater gestorben und ich habe meine Mutter bei der Zahlung der monatlichen Darlehensraten unterstützt. 2014 habe ich ihr das EFH abgekauft und ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Anfangs habe ich eine Mietzahlung erhalten und seit 2021 verzichte ich ganz auf Miete. Meine Mutter trägt alle Nebenkosten allein. In der Steuererklärung habe ich 2021 keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben. Nun fragt, dass Finanzamt warum nicht. Warum soll ich das Begründen??
auf Kommentar antwortenGRuLR am 22.02.2022 09:48
Wir haben in unserem Haus vor ein paar Jahren den Dachboden, ca. 70qm ausgebaut. Seit zwei Jahren wohnt meine Mutter mit in dem Haus im ausgebauten Dachboden. Sie ist nach einer Hüft-OP gebehindert. Wir haben mit ihr keinen Mietvertrag abgeschlossen. Dennoch erhalten wir von ihr jeden Monat 450 EUR als Miete in bar. Sie hebt es von ihrem Konto ab. Pro Jahr erhalten wir so 5.400 EUR in bar. Dieses Geld taucht nirgends auf.
Nun hat uns jemand darauf hingewiesen, dass es sich um Mieteinahmen handelt und diese versteuert werden müssten. Das können wir kaum glauben. Da wir doch als Kinder auch bei unseren Eltern unentgeltlich gewohnt haben.
Oder handelt es sich möglicherweise um Steuerhinterziehung?
Für eine kurze Einschätzung vielen Dank vorab.
auf Kommentar antwortenarnenrw am 08.10.2021 09:06
Kurz gesagt:
- Ist eine Steuer-Rück-Zahlung bei den Mieteinnahmen zu erwarten, sollte das Objekt an Familienangehörige zu mindestens 66% vermietet werden.
- Ist jedoch eine Steuer-Zahlungen zu erwarten, dann sollte die Wohnung an die Angehörigen kostenlos überlassen und nur die tatsächlichen Kosten (Wie Strom, Heizung, Versicherung, Grundsteuern) erstattet werden.
Bei Eltern oder Neffen ist der Freibetrag der Schenkung bei 20.000€. Wie sieht dann eine kostenlose Überlassung der Wohnung aus?
Dürfte dann die ortsübliche Miete nicht höher als 253€ sein?
(20.000 €/10Jahre : 10 Jahre : 66% : 12 Monate = 2.000€/Jahr : 66% : 12 Monate = 3.030€ : 12 Monate = 253€/Monat)
Wenn nette Angehörige dann regelmäßig zu der Kostenerstattung auch noch "Was drauf legen", wäre das dann eine Schenkung oder Mieteinnahme?
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 08.10.2021 12:51
Hallo arnenrw,
solche individuellen Modelle sollten Sie mit ihrem Steuerberater besprechen. Daraun können wir Ihnen leider keine allgemeingültige Antwort geben.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Lauragirl am 14.08.2021 14:07
Mein vater hat eine 60m2 wohnung und würde Sie gerne an mich und meinen freund vermieten. Ich arbeite momentan nicht und habe daher kein einkommen. Der mietpreis für eine 60m2 wohnung in Darmstadt liegt bei 720€ kalta circa. Ich verstehe, dass das limit 50% 2021 und nicht mehr 66% sind. Stimmt das? Wenn ja, welchw niedrigste miete kann er von meinem freund verlangen, wenn die nebenkosten 220€ betragen? Danke im voraus
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 16.08.2021 11:06
Hallo Lauragirl,
bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im beschriebenen Fall würden wir Ihrem Vater empfehlen, sich von einem Steuerberater rechtlich beraten zu lassen.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
rpim am 29.06.2021 21:59
mich würde interessieren wenn ich ein Haus kaufe was an Verwandte verbilligt vermietet wurde, wie kann ich dann den Mietzins auf die ortsübliche vergleichsmiete bringen?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 30.06.2021 15:30
Halli rpim,
Sie dürfen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Allerdings gilt das in manchen Gemeinden nur mit Einschränkungen. Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Einschätzung geben dürfen und können.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Wolfgang am 23.05.2021 23:11
Guten Tag,
ich besitze mit meinem Bruder gemeinsam ein Mehrparteienhaus, in dem wir auch selbst wohnen. Kann mein Bruder sich selbst eine weitere freie Wohnung vermieten?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 26.05.2021 08:07
Hallo Wolfgang,
nein, das ist nicht möglich eine Wohnung an sich selbst zu vermieten.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Ruth am 15.04.2021 10:34
Guten Morgen,
mein Mann hat 2020 das Haus seines im März 2020 verstorbenen Vaters geerbt. In dem Haus lebten bis dahin sein Vater und seine Schwiegermutterin zwei getrennten Wohnungen. Nach dem Tod seines Vaters lebt nur noch die Schwiegermutter in dem Haus. Diese bezahlt keine Miete, sondern monatlich 80,00 Euro für Nebenkosten. Wir beabsichtigen, das Haus zu renovieren und die freie Wohnung dann zu vermieten. Das Haus wurde 1950 erbaut und muss dringend renoviert werden (neue Heizung, Haustüre, Badezimmer etc.) Es entstehen also einige Kosten, bevor Mieteinnahmen aus der freien Wohnung fließen werden. Können wir trotzdem diese Renovierungskosten jetzt schon steuerlich geltend machen und wie sind die 80 € Nebenkosten von der Schwiegermutter zu behandeln? Wäre es angebracht, dass diese eine kleine Kaltmiete bezahlt?
Vielen Dank und schöne Grüße
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 15.04.2021 10:54
Hallo Ruth,
aus unserer Sicht dürften Sie die Renovierungskosten bereits steuerlich geltend machen können. Darüber hinaus empfehlen wir Ihnen einen Steuerfachmann zu kontaktieren.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.
Beste Grüß
immowelt Redaktion
Birgit am 24.03.2021 14:02
Guten Tag!
Ich bin Rentnerin und möchte meine möblierte Ferienwohnung über eine Agentur an Gäste vermieten lassen. Die Mieteinnahmen sollen allerdings an meinen minderjährigen Enkel ausgezahlt werden, der durch meinen Sohn vertreten wird. Dafür möchte ich meinem Sohn (als Vertreter meines Enkels) ein "kostenfreies Nutzungsrecht" über zwei Jahre für die Ferienwohnung ausstellen.
Darf ich so vorgehen oder gibt es rechtliche bzw. steuerliche Vorgaben, welche ich beachten sollte bzw. im Nutzungsüberlassungsvertrag schriftliche hinterlegen muss?
Vielen Dank!
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 25.03.2021 09:20
Hallo Birgit,
bei Ihren angedachten Modell sollten Sie einen Steuerberater kontaktieren. Vermutlich wird Ihr Sohn dadurch aber steuerpflichtig.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
lili am 10.03.2021 18:19
Hallo,
Ich Wohne in einer Mietwohnung, mein Sohn bezieht harz4 und zahlt die hälfte der Miete muss ich das als Einnahme versteuern?
auf Kommentar antwortenSende am 11.02.2022 08:40
Hallo,
Hatte einen ähnlichen Fall. Ich wohne zur Miete.
Ein Kumpel bewohnte 2 Timmer in meiner Wohnung und hat sich an der Miete beteiligt.
Später bekam ich eine Steuerprüfung ins Haus. Der Steuerprüfer meinte dann: das sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Bitte zahlen Sie Steuer nach.
Vielleicht ist das bei Angehörigen anders. Am besten einen Steuerberater fragen.
Matthias am 17.02.2021 12:18
Hallo,
ich habe eine ETW zur Vermietung in einem Neubau gekauft. Das gesamte Objekt wurde zw. 2019 und 2020 errichtet. Erstbezug war im Oktober 2020. Vermietet habe ich die Wohnung an meine Eltern. Hierbei habe ich die gesetzl. Regelungen für die Kaltmiete (66%) beachtet. Auch wenn ich hoffe, dass meine Eltern noch lange in der Wohnung wohnen werden, ist meine Frage, ob ich nachdem diese nicht mehr dort wohnen die Miete sofort der ortsüblichen Miete anpassen kann od. ob die Mietpreisbremse für mich zum Tragen kommt. In meiner Stadt gibt es eine Mietpreisbremse. Können Sie mir hier ein Antwort zu geben? Vielen Dank Matthias
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 18.02.2021 09:12
Hallo Matthias,
auch wenn Sie für Ihre Eltern eine niedrigere Miete ansetzen, als sie es bei fremden Mietern machen, so können Sie bei einer Neuvermietung die Miete auf die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete erhöhen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wenden.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Albert am 19.01.2021 20:45
Danke für den guten Beitrag.
Nachfrage:
Meine Frau hat das Haus der Eltern geerbt, welches wir gerade renovieren.
Wir möchten danach unsere Tochter mietfrei dort wohnen lassen. Sie soll nur ihre NK (Strom, Wasser, Heizöl) selber bezahlen. Da wir Rentner sind und unsere Steuerlast gering ist, verzichten wir darauf, Kosten (Abschreibung, Reparatur) gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen.
Das müsste doch so gehen, und somit das Finanzamt nicht interessieren ?
Danke!
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 20.01.2021 08:16
Hallo Albert,
wir sehen bei diesem Modell keine Steuerhinterziehung.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Anders am 21.11.2020 13:49
Wir haben ein Zweifamilienhaus in unserer Nähe gebaut. Dieses dienst als Investitonssobjekt und soll für mehr als 10 Jahre vermietet werden, bis wir in die untere barrierefreie Wohnung selbst einziehen möchten. Von der erhöhten Afa zur Wohnraumschaffung möchten wir Gebrauch machen, d.h. es ist für mindestens 10 Jahre eine Vermietung erforderlich. Aus dem Verwandtenkreis gibt es nun zwei Interessenten für diese untere Wohnung (jeweils zu 70 % der ortsüblichen Miete).
a) Mein Vater würde sie gerne mieten, allerdings nur als Zweitwohnsitz da er noch seine eigene Wohnung hat und seinen Lebensmittelpunkt erst komplett ändern möchte wenn er noch gebrechlicher wird. d.h. er würde zeitweise in der Wohnung leben und zeitweise in seiner derzeitigen Wohnung (Entfernung nur 15 km).
b) Unsere 17 jährige Tochter, die derzeit noch Abitur macht, würde sie gerne "übernehmen" um sie schonmal gesichert zu haben, wenn sie mit 19 ihre Lehre bzw. Studium beginnt. Finanziell kann sie sich die Wohnung allerdings, trotz Nebenjob, jetzt selbst nicht leisten, so dass wir eine Schenkung vorab machen müssen aus der sie die Miete begleicht.
Was wäre hier zu beachten ? Geht eine Vermietung an Verwandte ersten Grades (Vater) als Zweitwohnsitz ? Ist eine Vermietung an derzeit noch minderjähriges Kind möglich ?
Danke für eine Rückmeldung
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 24.11.2020 14:41
Hallo Anders,
vielen Dank für Ihren Kommentar.
Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, geht dabei genauso vor, wie bei der Vermietung an einen Fremden.
Um alle Kosten der vermieteten Immobilie steuerlich voll geltend machen zu können, muss die Warmmiete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus betragen.
Wir können Ihren Fall aus der Ferne nicht genau beurteilen, bitte haben Sie Verständnis und wenden Sie sich bei weiteren Fragen an einen Fachberater.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Silvia am 14.06.2020 09:57
Ich möchte die Wohnung (32 qm) ,meiner behinderten Schwester mietfrei setzen. Bisher 232€ Miete um meine Einnahmen zu reduzieren. Oder ist es sinnvoll die Miete auf ca 153€ zu kürzen? Was einen Anteil von 66% der bisherigen Miete (seit 19 Jahren gleich) ausmacht.
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 15.06.2020 12:23
Hallo Silvia,
sofern Abschreibungen, Darlehenszinsen o.ä. steuerlich geltend gemacht werden können, ist es aus steuerlicher Sicht sinnvoll, mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, da ansonsten Steuervorteile nur anteilig, bei kostenloser Überlassung gar nicht genutzt werden können. Maßgeblich für die 66%-Regel ist übrigens nicht die bisherige Miete, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Stefan am 08.06.2020 13:06
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe vor, eine jüngst erworbene 50 Jahre alte Eigentumswohnung in München an meine Tochter und ihren Lebensgefährten zu vermieten. Der Makler hat nach Mietspiegel drei Mieten errechnet (1614 € als durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten | 1861 € als durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen | 2109 als durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben). Bin ich auch steuerlich auf der sicheren Seite, wenn ich vom niedrigsten Betrag ausgehe und davon 66 % verlange?
Vielen Dank für Ihre Auskunft!
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 09.06.2020 09:15
Hallo Stefan,
wir tendieren hier eher dazu, dass Sie möglicherweise nicht ganz auf der sicheren Seite sind, wenn Sie vom unteren Wert ausgehen. Mietspiegel können zwar nicht die eine richtige, fixe Miete ausweisen; Die Spannen sollen aber auch dem Umstand Rechnung tragen, dass es Wohnungen gibt, die nach objektiven Gesichtspunkten eine gewisse Miete kosten sollten, aber in der Realität teurer oder günsiger sein sollten, etwa, weil eine Wohnung zwar bestimmte Ausstattungsmerkmale hat, aber z.B. einen ungünstigen Grundriss hat oder abgewohnt ist. Dann wäre es gerechtfertigt, nach unten vom Mittelwert abzuweichen. I.d.R. dürfte der Fiskus eher vom mittleren Wert ausgehen, bei Abweichungen müsste dann der Vermieter diese gut begründen, wenn der Fiskus das nicht durchgehen lassen will.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Andrea am 01.06.2020 16:12
Hallo,
Ich renoviere gerade eine Wohnung im Zweifamilienhaus. Anschließend möchte ich sie verbilligt (66%) an meine Tochter vermieten und die Renovierungskosten bei der Steuererklärung angeben. Kann ich in der Zukunft, vielleicht in zwei Jahren, auf die Miete verzichten? Wird die Steuer dann rückwirkend neu berechnet? Renovierungskosten aus 2020 nicht mehr anerkannt? Oder ist das ok, wenn ich die Anlage V dann einfach weglasse und keine Erhaltungskosten mehr geltend mache?
Danke
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 03.06.2020 09:45
Hallo Andrea,
Renovierungskosten können Sie so lange steuerlich geltend machen, solange eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Der Gesetzgeber geht pauschal davon aus, dass das dann der Fall ist, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Fällt die Gewinnerzielungsabsicht weg, dürfte es aus unserer Sicht keine rückwirkenden steuerlichen Nachteile geben. Details sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
carsi66 am 25.05.2020 01:54
Ich möchte für meine Tochter ein Haus kaufen und meine Tochter wohnt mit ihren Lebensgefährten in dem Haus zur Miete. Rechnet sich das ??? Die Miete wird dann für die Finazierung des Hauses genommen, natürlich dabei die 66% Regel beachten.
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 26.05.2020 08:31
Hallo carsi66,
ob sich ein solches Vorhaben rechnet, hängt von vielen Faktoren ab: Höhe des Kaufpreises, indivisueller Steuersatz, etwaige Wertsteigerungen in der Zukunft, Konditionen der Finanzierung etc. Vor dem Kauf sollte deshalb indivisuell mit dem Steuerberater besprochen werden, ob ein solches Vorhanen sinnvoll ist.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Mari am 11.05.2020 21:34
Hallo, damit ich keine Abzüge in der Steuer für Zinsen, Abschreibung usw. bekomme halte ich mich an die 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei dieser Regel betrachte ich die Mieteinnahme, also die Warmmiete (Kaltmiete und Nebenkosten) und die besagte ortsübliche Vergleichsmiete. Besteht die ortsübliche Vergleichsmiete aus der Kaltmiete oder Warmmiete? Ist der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete?
Der Mietspiegel ergibt in meiner Stadt für Neubau 10,72€. Wohnung hätte eine Größe von 55qm. Somit dürfte bei 66% die Warm-Mieteinnahme 390 €, um keine Abzüge zu erhalten, nicht unterschreiten? Wäre meine Berechnung korrekt?
Vielen Dank!
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 12.05.2020 11:25
Hallo Mari,
maßgeblich ist die Kaltmiete. Die Betriebskosten sind ja nur ein durchlaufender Posten und der Vermieter kann hier auch nur das abrechnen, was tatsächlich an Kosten angefallen ist.
Der Mietspiegel ist eine anerkannte Methode, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn Sie sichergehen wollen, können Sie ja auch etwas über die 66% gehen, zumal dann, wenn ein neuer Mietspiegel herauskommt, die 66%-Grenze möglicherweise unterschritten wird.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Pele am 20.04.2020 10:11
Hallo, ich möchte zusammen mit meiner Nichte ein Wohnung kaufen (50%/50%).
Diese Wohnung werde ich allein bewohnen und habe vor, meiner Nichte für ihren Anteil (50%) Miete zu zahlen (ev. nur 66% der ortsüblichen Miete) und die vollen Mietnebenkosten.
Ist das möglich, ohne dass für Sie daraus steuerliche Probleme entstehen?
Vielen Dank!
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.04.2020 09:54
Hallo Pele,
da es sich hier um einen Sonderfall handelt, können wir hier nur eine unverbindliche Einschätzung abgeben: Da Sie die Wohnung alleine bewohnen wollen, dürften für Sie keine steuerlichen Vorteile möglich sein. Anders könnte es bei Ihrer Nichte aussehen. Aus unserer Sicht müsste es möglich sein, dass Ihre Nichte anteilig Schuldzinsen und AfA steuerlich geltend machen könnte. Sicherheitshalbert sollten Sie hier aber eine Steuerberater fragen, der Ihnen sicher auch Tipps für eine steueroptimierte Auisgestaltung geben kann.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Coco am 14.04.2020 12:43
Hallo, ich vermiete meine Eigentumswohnung an meine Eltern. Aktuell zahlen meine Eltern ortsübliche 100% Miete. Erst jetzt haben wir von den 66% für Angehörige erfahren und wollen die Miete dementsprechend reduzieren. Kann ich das rückwirkend auch noch für 2019 machen und meinen Eltern den Zuviel-Betrag zurücküberweisen? Die Steuererklärung habe ich noch nicht abgegeben. Und muss ich dem FA irgendwelche neuen Berechnungen vorlegen ? Oder gebe ich einfach die neue niedrigere Miethöhe in der Erklärung an? Besten Dank
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.04.2020 08:46
Hallo Coco,
bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aus der Ferne keine individuelle Steuerberatung leisten können, sondern nur allgemeine Antworten geben können. Eine Rückabwicklung von Einnahmen aus einer vergangenen Steuerperiode erscheint uns eher ausgeschlossen. Grundsätzlich ist nach den im Beitrag genannten Regeln eine vergünstigte Vermietung an Angehörige möglich, ohne dass dies steuerschädlich ist. Insofern können wir uns vorstellen, dass eine Änderung des Mietvertrags nach der 66%-Regel für die Zukunft möglich ist. Wir können aber auch nicht ausschließen, dass das Finanzamt in diesem Zusammenhang mit dem Wörtchen "Gestaltungsmissbrauch" daherkommt. Insofern könnte es ratsam sein, die Sache mit einem Steuerberater vor Ort zu besprechen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
immowelt Redaktionskodex
Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.