Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfalle!

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Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile.

Vermietung Angehörige, Wohnung, Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com
Wer seinen Verwandten Wohnraum überlässt, verlangt oft weniger Miete als am freien Markt üblich. Ist die Miete aber allzu günstig, kann dies steuerliche Nachteile mit sich bringen. Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist üblich und auch für den Fiskus völlig in Ordnung, so lange die so genannte 66-Prozent-Regelung eingehalten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können.

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, verlang oft weniger Mieter. Ist die Miete aber zu gering, kann das steuerliche Nachteile mit sich bringen.
  • Ausgaben für die Mietwohnung können nur in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbart Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
  • Verlangt der Vermieter weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
  • Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen: Das sind die Zinsen, Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobilieneigentümer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirtschaften und fiskalisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschreibung verantwortlich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Baukosten, wobei die anteiligen Kosten für das Grundstück nicht dazu zählen. Auf den Kontostand des Immobilieneigentümers hat die Abschreibung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da die Abschreibungen dort im Prinzip wie Kosten behandelt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonderpreis vermietet wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb hat der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg.

Vermietung Angehörige, Warmmiete, Foto: Evgen / stock.adobe.com
Bei der Berechnung der 66-Prozent-Grenze ist die Warm- und nicht die Kaltmiete ausschlaggebend. Foto: Evgen / stock.adobe.com

Grundlage für die Ermittlung ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteilhaft für Vermieter. Im verhandelten Fall vermietete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebskosten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errechnete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermittlung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heranzuziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüblichen betrüge. Letztinstanzlich gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern – derart günstige Fremdmieten dürften in der Praxis allerdings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverhältnissen.

Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

  • Mietspiegel
  • Sachverständigengutachten
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
  • Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Die Frage, ob für die Berechnung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchstgerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Allerdings entschied der Bundesfinanzhof in einem anderen Zusammenhang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung zum untersten Spannenwert des Mietspiegels mietet. Diesen vermieterfreundlichen Grundsatz übertrug die Oberfinanzdirektion Rheinland auf die verbilligte Vermietung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechtskräftiges Urteil vor, das diese Frage abschließend klärt, jedoch ist diese Sichtweise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach vereinbarter Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen“, erläutert Steuerexperte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Der tatsächliche Verlust ist also geringer als der rechnerische Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – etwa weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden, um späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

„Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen eines steigenden örtlichen Mietniveaus auf unter 66 Prozent des ortsüblichen, so gehen die Steuervorteile teilweise verloren, sobald die Grenze unterschritten wird“, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietverträgen rechtzeitig die Miete zu erhöhen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermietung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des ortsüblichen, können nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschreibungen zum Abzug gebracht werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. „Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei unbefristeten Mietverträgen auch bei Verwandten seit einer Gesetzesänderung vor wenigen Jahren nicht nötig. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berechnung mit einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechnerisch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbilligten Miete während der befristeten Mietzeit einen Gewinn erwirtschaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind sämtliche Steuervorteile futsch: Das Finanzamt behandelt solche Vermietungsverhältnisse als Liebhaberei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen.

Wichtig: Formalien beachten – sonst droht Ärger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet werden:

  • Mit dem Verwandten muss ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem Nicht-Verwandten.
  • Auch bei der Durchführung des Vertrags sind dieselben Regeln einzuhalten wie bei Mietverträgen mit Fremden: Insbesondere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig, das heißt jährlich, erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden.
  • Bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.
  • Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an.

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Vermietung Angehörige, Unterhalt, Foto: Sebastian Wolf / stock.adobe.com
Zahlen die Eltern Ihrem Kind Unterhalt, so steht das nicht im Zusammenhang mit der vergünstigten Vermietung. Foto: Sebastian Wolf / stock.adobe.com

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermieters Zahlungsströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurücküberwiesen wird, wittern die Finanzämter unerlaubte Umgehungen. Sie  könnten dann die Steuervorteile streichen.Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Übrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stiefkinder finanziell unterstützen wollen, können ihnen steuerfrei Geld schenken: Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro in jedem beliebigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Fazit

Gerade wenn es an die Vermietung eines Appartements an die studierende Tochter oder den Sohn geht, gibt es eine Alternative: Die Schenkung der Immobilie an den Nachwuchs. Bis zu einem Immobilienwert von 400.000 Euro ist das steuerfrei und nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern. Vorteil: Die ganze Nachweispflicht entfällt.


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31 Kommentare

Maria am 23.02.2019 15:01

Hallo

Ich möchte meine Wohnung kündigen, und zu meine Freundin ziehen( unetgeldlich) , da ich fast 5 monate im Ausland bin ,

ich muss mich da polizeilich anmelden und muss ich auch ein Mietvertrag mit meine Freundin machen , oder auf was muss ich achten?

Vielen dank!

auf Kommentar antworten

Marc Herberg am 06.02.2019 20:51

Guten Abend,

habe ein Appartement gekauft in welches nun unser Sohn, Student, schwerbehindert, eingezogen ist. Wir müssen ihn finanziell unterstützt. Diesen Betrag wollen wir nun um die Miete reduzieren. Im Text steht, dass eine ortsübliche Miete (min 66%) notwendig sind um steuerliche Vorteile zu haben. Können wir die Beträge einfach verrechnen, oder muss nun ein Mietvertrag gemacht werden? Muss der Sohnemann nun Geld überweisen und ich muss auch die finanzielle Unterstützung überweisen?

Beste Grüße und Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.02.2019 09:25

Hallo Marc Herberg und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Sie können, unabhängig vom Mietvertrag, Ihrem Sohn finanzielle Zuwendungen zukommen lassen. Hinsichtlich der Vermietung sollten Sie aber unbedingt einen Mietvertrag erstellen, der eine Miete mit mindestens 66 Prozent des ortsüblichen aufweist. Eine direklte Verrechnung könnte u.U. steuerschädlich sein. Da hier Tücken im Deatil lauern können, raten wir Ihnen, die Expertise eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen, um hier auf der sicheren Seite zu sein.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

ciaobella63 am 25.01.2019 16:16

Mein Sohn ist dualer Masterstudent mit geringem Einkommen. Jeden Monat sind Studientage in Stuttgart oder Berlin. Ansonsten Praxis in einer Firma in München. Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt ist 300 km weg von München bei mir im Elternhaus. Mein Sohn und ich sind quasi eine Wohngemeinschaft, wo jeder seinen eigenen Einflussbereich hat. Während der Praxisphasen in München übernachtet er abwechselnd bei Verwandten im Gästezimmer, da er sich in München keine Unterkunft leisten kann. Am Wochenende ist er immer daheim. Zur Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung wird zwingend eine Kostenbeteiligung von mindestens 10 % an den Fixkosten des Elternhauses gefordert. Mehr könnte er sich auch gar nicht leisten. Werbungskosten mache ich für mein Haus nicht geltend. Ist es ein Unterschied, ob Kostenbeteiligung oder Mietvertrag? Muss ich die Kostenbeteiligung als Einnahmen versteuern? Gehören Tilgungen des Immodarlehens auch zu den maßgeblichen Fixkosten?

Vielleicht kann mich jemand aufklären. Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.01.2019 09:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider können wir diese Fragen aus der Ferne nicht klären, auch weil wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich direkt an Ihren Steuerberater zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kerstin D. am 20.01.2019 19:52

Moin moin Einzug bei der tante keine Miete nur nebenkosten , Liebhaberei,

1 Euro

Schenkungssteuer was kommt danoch auf uns zu

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 12:06

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Ob Schenkungssteuer fällig wird, sollten Sie am besten vorab mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

doosh am 20.01.2019 13:11

Guten Tag

Meine Schwiegermutter ist vor 6 Jahren in die Wohnung meines Zweifamilienhauses gezogen.

Sie bezahlt relativ wenig dafür. Ich habe es bis heute nicht beim Finanzamt angegeben, muß es aber demnächst tun.

Muß ich dann die letzten Jahre nachbezahlen ?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 11:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Vermietung zu besonders günstigen Konditionen kann dazu führen, dass bestimmte Werbungskosten nicht mehr ganz oder gar nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können, es bedeutet aber nicht, dass das Finanzamt hierfür etwas verlangt. Wie immer gilt aber: Besprechen Sie die Angelegenheit am besten mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tina D. am 17.01.2019 16:27

Guten Tag,

bezieht sich die 66% Regelung auf die reine Kaltmiete d.h. wir müssten darauf noch Nebenkosten verlangen oder können wir auf eine Pauschalmiete verlangen die dann 66 bzw 70% betragen kann? wir wollen eine Neubauwohnung an unsere Tochter vermieten, die sich dann 70% plus Nebenkosten nicht mehr leisten könnte....

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 10:09

Hallo Tina,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass im Rahmen des § 21. Abs. 2 EStG die Kaltmiete zusätzlich der umlagefähigen Betriebskosten relevant ist. Somit beziehen sich auch die 66 Prozent auf die Warmmiete im Vergleich zu einer ortsüblichen Vergleichs(warm-)miete (Az.: IX R 44/15). Die Vereinbarung einer Pauschalmiete dürfte in Ihrem Fall demnach möglich sein. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, dies vorab noch einmal mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kerstin D. am 14.01.2019 20:54

Guten Abend,

wir haben da mal eine für uns sehr wichtige Frage.?

Die Tante von meinem Mann hat ein eigenes Haus. Ihr Mann ist vor einem Jahr gestorben und nun ist sie allein in diesem großen Haus. Wir wollen jetzt dort einziehen.

Unsere Tante möchte aber keine Miete von uns haben, sondern nur das wir uns an die normalen Nebenkosten beteiligen (Müll, Versucherung et.)

Sie hat seit Jahren (brauchte sie auch nicht) keine Einkommensteuer gemacht.

Was müssen wir nun beachten?????

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.01.2019 10:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie müssen im Grunde nichts beachten. Lediglich Ihre Tante kann dann keine Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wenn sie das ohnehin nicht möchte, dürfte der Sache nichts im Wege stehen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mo am 04.01.2019 04:47

Guten Tag,

Meine Frau und ich besitzen ein 2-Familienhaus in dem wir auch leben. Nun werden meine Schwiegereltern in eine der beiden Wohnungen ziehen. Da meine Schwiegereltern uns im Haushalt unterstützen werden (Gartenpflege, Babysitten, auf den Hund aufpassen / Gassi gehen usw.) wollen wir eine geringere Miete (ca. 50%) erheben. Quasi eine Verrechnung von Miete und „Lohn“.

Jetzt kommt die 66% Regelung ins Spiel und somit meine Frage: ist es legal, die Miete auf 75% zu heben und gleichzeitig einen Lohn für vorgenannte Haushaltsnahe DL an die Mieter zu bezahlen?

Und ja, die aufgeführten Leistungen werden tatsächlich erbracht.

VG Mo

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 09:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine pauschale Beantwortung ist bei dem von ihnen geschilderten Fall leider nicht möglich. Das beginnt bereits beim Umfang der erbrachten Leistung und der sich daraus ableitenden Vergütung Ihrer Schwiegereltern. Anschließend muss jeder eingenommene Lohn auch angemeldet und versteuert werden. Prinzipiell steht es Ihnen natürlich frei, 75% der ortsüblichen Miete zu verlangen. Um eine mögliche Vergütung Ihrer Schwiegereltern aber korrekt zu gestalten ist es unbedingt ratsam, sich hierfür Rat von einem Steuerberater zu holen. Er kann Ihnen, im Gegensatz zu uns, auch eine rechtssichere Auskunft geben. Das betrifft auch die Frage der Versteuerung und ob Ihre Schwiegereltern möglicherweise ein Gewerbe anmelden oder sich als Freiberufler registrieren müssen.

Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Steuerberatung und Rechtsberatung leisten dürfen und unsere Informationen an dieser Stelle das Gespräch mit einem Steuerberater nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

ihre Immowelt-Redaktion

Masine am 20.12.2018 09:58

Hallo liebes Redaktionsteam,

meine Schwester bewohnt eine Wohnung in unserem Mehrfamilienhaus. Das Haus gehört meiner Mutter und mir zu jeweils 50%. Nächstes Jahr wird die Finanzierung abgeschlossen, dann möchten wir die Wohnung meiner Schwester unentgeltlich (exklusive Nebenkosten) überlassen. Werbungskosten sind dann nicht mehr absetzbar, das ist in Ordnung. Kann uns dass als Schenkung ausgelegt und ggf. Steuern fällig werden? Dies wäre nicht in meinem Sinne.

Vielen Dank im Voraus & schöne Weihnachten

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.12.2018 10:17

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unter Umständen schon. Sollte das Finanzamt das aber tatsächlich als Schenkung interpretieren, stünden Ihnen immer noch gewisse Freibeträge zu. Um auf Nummer Sicher zu gehen, würden wir Ihnen dennoch dazu raten, die Sache vorab mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße und ebenfalls schöne Weihnachten

die Immowelt-Redaktion

Malibu am 19.12.2018 15:47

Hallo zusammen,

ich habe folgende Fragestellung.

Mein Elternhaus inkl. Einliegerwohnung wurde von innen komplett erneuert. Renovierungszahler ist mein Vater, der auch Eigentümer ist. Er hat vorher in der Haupwohnung gewohnt und jetzt in die untenliegende Einliegerwohnung gezogen. Ich, der Sohn, bin mit meiner Frau in die Hauptwohnung gezogen. Nun ist die Frage wenn wir einen 66% Mietvertrag aufsetzten, könnte mein Vater die kompletten Renovierungskosten als Werbungskosten beim Finanzamt ansetzten? Wir möchten solange es geht die Ausgaben von der Steuer absetzen können bis das irgendwann mal eine Schenkung von statten geht. Es existieren nämlich noch weitere Eigentumswohnungen. (Einahmequellen)

Vielen Dank für ihre Hilfe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.12.2018 08:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen, ja. Voraussetzung ist aber natürlich, dass nicht nur ein Mietvertrag existiert, sondern auch tatsächlich Miete gezahlt wird. Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und unsere Informationen an dieser Stelle das Gespräch mit diesem nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Helga62 am 12.12.2018 11:32

Hallo,meine Tochter zieht zu ihrem Freund,der in die Eigentumswohnung seiner Mutter zieht die neu erworben wurde,nun sagt die Mutter das die Freundin sich dort aber nicht mit anmelden darf,Kann mir jemand sagen warum nicht???

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.12.2018 11:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, dafür gibt es keinen Grund. Im Gegenteil ist Ihre Tochter gesetzlich verpflichtet, sich dort anzumelden, wo sie wohnt. Tut sie das nicht, riskiert sie ein Bußgeld.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Matthias 76 am 06.12.2018 20:36

Hallo zusammen,

ich habe mal eine Frage: Ich besitze ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen die bisher alle vermietet waren. Nun ist eine Mieterin meine Lebensgefährtin, zu der ich einziehen möchte. Normalerweise ist es ein Fall von Eigenbedarfskündigung, somit keine Mieteinnahmen und nur anteilige Abschreibung.

Kann in diesem Fall meine Lebensgefährtin Mieterin bleiben, die Miete auf ca. 66% gesenkt werden und dennoch die Kosten komplett abgeschrieben werden? Muss die Wohnung dann auf mich umgemeldet werden oder kann meine Lebensgefährtin Mieterin bleiben wenn ich der Eigentümer bin? Danke für die Hilfe?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.12.2018 10:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ihre Lebensgefährtin kann prinzipiell schon Mieterin bleiben, auch wenn Sie selbst als Eigentümer ebenfalls in der Wohnung leben. Inwiefern das Finanzamt das steuerlich dann behandelt, können wir Ihnen allerdings aus der Ferne leider nicht sagen. Wir würden daher auf jeden Fall zum vorherigen Gespräch mit Ihrem Steuerberater raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Märzblume am 07.11.2018 16:50

Guten Abend,

mein Ex-Mann und ich besitzen gemeinsam ein Reihenhaus. Ich wohne zusammen mit meiner studierenden Tochter in diesem Haus, der Ex ist ausgezogen. Für seine Hälfte möchte er Miete, die er eigentlich als Mieteinnahme versteuern müsste.

Daneben zahlt er der Tochter Unterhalt. Ist es möglich, die Miete als Unterhaltszahlung zu betrachten und somit die Steuern zu sparen?

Vielen Dank vorab!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 09:23

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das können wir leider aus der Ferne nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen raten, Ihr Vorhaben mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Locke am 06.11.2018 10:06

Bei einer Rückfrage beim Finanzamt Darmstadt wurde mir mitgeteilt, dass die Miete für Familienangehörige 75% betragen muss um alle Werbungskosten (inkl. Sanierung der Wohnung) voll absetzen zu können.

Was stimmt nun 66% oder 75%?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.11.2018 10:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die von Ihnen genannte Regelung galt bis 31. Dezember 2011. Die aktuelle 66-Prozent-Regelung findet sich in § 21 EStG. Dort heißt es in Absatz 2: "Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich."

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

holschattling am 05.11.2018 18:54

Hallo,

ich möchte gerne eine Wohnung kaufen, diese Bar bezahlen und sie dann kostenlos an meine Mutter zur Nutzung geben. Ich möchte hierbei keinerlei Steuervorteile in Anspruch nehmen. Gibt es hierbei irgend etwas zu beachten, kann ggf. das Finanzamt von mir Steuern für einen nicht geforderten Mietzins verlangen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.11.2018 09:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die Wohnung Ihrer Mutter gänzlich unentgeltlich überlassen, können Sie von der Steuer keinerlei Werbungskosten absetzen. Unter Umständen kann dann sogar eine Schenkungssteuer fällig werden. Sicherheitshalber würden wir Ihnen dazu raten, Ihr Vorhaben vorab mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marion W. am 22.10.2018 08:34

Ich würde gerne meine Immobilie an meinen Sohn übertragen, mir aber Nießbrauch eintragen lassen.

Die Immobilie ist ca. 600000.- Euro Wert. Für eine Schenkung zuviel. Das Haus hat zwei Wohnungen. Wie könnte man dies am besten Bewerkstelligen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 10:41

Hallo Marion und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Möglichkeit bestünde darin, die Immobilie nach WEG in zwei Einheiten aufzuteilen. Sie könnten Ihrem Sohn dann eine Einheit jetzt und die andere in zehn Jahren übertragen. In diesem Fall wären beide Schenkungen jeweils unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Wir würden Ihnen allerdings raten, dies vorab mit Ihrem Steuerberater und/oder Notar zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Cornelia Sholl am 15.10.2018 20:10

Das Fazit mit der Schenkung scheint ja grundsätzlich eine gute Idee, aber dann kann ich meine Unkosten (Hypothek etc.) nicht mehr im Lohnsteuerjahresausgleich absetzen??

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.10.2018 11:10

Sehr geehrte Frau Sholl,

sofern die Immobilie bislang noch nicht abbezahlt und an einen nahen Verwandten vermietet wurde und dieser das Objekt jetzt geschenkt bekommen soll, ist das korrekt, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Vanessa45 am 08.10.2018 16:21

Hallo,

mein Mann und ich besitzen ein Haus mit zwei Wohnungen. Unsere Tochter soll dort mit ihrem Freund einziehen. Für beide würden wir keine Miete beziehen wollen. Ist dies legal? Kann der Freund unserer Tochter sich normal auf unser Haus ummelden lassen?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.10.2018 08:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

legal ist das auf jeden Fall, in diesem Artikel ging es ja nur um etwaige steuerliche Nachteile. Der Freund Ihrer Tochter wird sich ganz normal bei der Meldebehörde ummelden können, er wird hierzu lediglich eine Wohnungsgeberbestätigung brauchen. Nachdem Sie den Wohnraum kostenlos zur Verfügung stellen, müssen Sie diese ausstellen. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/richtig-um-und-anmelden-die-wichtigsten-fragen-zum-bundesmeldegesetz.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mike am 26.09.2018 13:53

Hallo,

ich habe ein Haus erworben, werde den sehr alten Bewohner des Hauses aber mietfrei bis zum Lebensende wohnen lassen. Nur dieses wird schriftlich fixiert. Er muss keine Miete zahlen. Kann es Ärger mit dem Finanzamt geben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.09.2018 14:17

Hallo Mike und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ärger nicht direkt. Allerdings stellt ein unentgeltliches Wohnrecht für das Finanzamt unter Umständen eine Schenkung dar, für die Schenkungssteuer fällig werden kann. Das Finanzamt erreichnet hierzu, was ein lebenslanges Wohnrecht wert wäre, wenn der Wohnberechtigte Miete zahlen würde. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich hierzu mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mietdelfin am 07.09.2018 07:57

Hallo liebe Redaktion,

meine Frage: Ich möchte mir den Kapitaldienst, der für die für meine Kinder umgebauten Mietwohnungen anfällt, als Miete, quasi als "durclaufenden Posten" erstatten lassen. Diese Miete ist dann allerdings wesentlich höher als ortsüblich und es fallen Gewinne an, die trotz Abzug aller möglichen Kosten zu hoher Einkommensteuer führen. Schon, wenn ich nur geringfügig unter oder genau die ortsübliche Miete verlangen würde, käme es zu Verlusten wg. der hohen Investions- und Nebenkosten. Allerdings bleibe ich bei den geringen Mieteinnahmen nicht liquide. Welche Möglichkeiten sehen Sie, wie mir meine Kinder die fehlenden Mittel bei geringerer Miete zum Bedienen der Kredite auf andere Weise zukommen lassen könnten, ohne das der Fiskus verdeckte Mieteinnahmen vermutet? Oder muss es ihm ohnehin egal sein, was mir meine Kinder so privat zukommen lassen?

Herzlichen dank vorab für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.09.2018 09:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie sich regelmäßig Geld von Ihren Kindern zukommen lassen und diese im Gegenzug in den fraglichen Wohnungen leben lassen, wird das Finanzamt diese Gelder zweifelsfrei als Mieteinnahmen identifizieren. Sie könnten allerdings von den verschiedenen Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzbarkeit von umfassenden Renovierungsarbeiten Gebrauch machen, die der Gesetzgeber vorsieht. Bitte bedenken Sie allerdings, dass wir keine Steuerberatung leisten können und auch nicht dürfen. Wir möchten Ihnen daher den Gang zum Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kagü am 01.09.2018 17:01

Hallo Immowelt TEAM

Was ist zu beachten, wenn man seine Wohnung günstiger an seine Tochter mit Freund vermietet (z.B. 70 % der Miete, die wir zuvor verlangten) und z.B. nach 3 Jahren unsere Tochter wieder auszieht. Betrifft uns dann auch die Mietpreisbremse. Sodass wir danach nur eine viel zu geringe Miete von Fremden verlangen können oder greift in diesem Fall diese Klausel nicht. Ich habe dazu keine Informationen gefunden.

DANKE für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.09.2018 09:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, kann bei Neuvermietung eine Miete verlangt werden, die höchstens zehn Prozent höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Regelung gilt genauso, wenn die Wohnung zuvor an Verwandte zu einem deutlich günstigeren Preis vermietet wurde. Die Miete des Vormieters ist nur dann relevant, wenn sie bereits vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbart wurde und wenn sie über dem lag, was laut Mietpreisbremse eigentlich zulässig wäre. In diesem Fall kann der Vermieter die (höhere) Miete weiterhin verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Verwandte am 02.08.2018 22:37

„Bei der Vermietung einer Wohnung an Angehörige soll die Miethöhe bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um steuerliche Vorteile geltend zu machen."

Frage: Ist das noch aktuell? Ich hörte der Prozentsatz liegt inzwischen bei 75%.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.08.2018 08:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unserer Kenntnis nach hat sich an den 66 Prozent nichts geändert.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Eigentümer am 29.07.2018 21:51

Folgender Sachverhalt: Ich habe vor ca. 15 Jahren ein Haus von meinen Eltern überschrieben bekommen. Die Eltern leben im Haus im Untergeschoß und haben Wohnrecht auf Lebenszeit. In der oberen Wohnung wohnt mittlerweile meine Tochter mit ihrem Freund und ich habe diese Wohnung als 2. Wohnsitz angemeldet. Meine Tochter und ihr Freund bezahlen Nebenkosten aber keine Miete. Es wurde auch kein Mietvertrag geschlossen. Im Gegenzug hierfür übernehmen sie die Gartenarbeiten des großen Grundstücks und kümmern sich um die Großeltern im Erdgeschoß. Ist das o.k oder muss ich befürchten, dass das Finanzamt das so nicht anerkennt. Vielen Dank.

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Immowelt-Redaktion am 30.07.2018 12:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die Wohnung Ihrer Tochter und deren Freund kostenlos überlassen haben, wird das vermutlich dazu führen, dass Sie beim Finanzamt keine Werbungskosten absetzen können. Das Finanzamt betrachtet diese Überlassung dann als reine Privatangelegenheit.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Situation aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher das Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dianber am 10.07.2018 16:27

Wenn ich die Miete für meinen Sohn erhöhe, muss dann das Finanzamt auch die Höhe der Wenungskosten prozentual angleichen?

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Immowelt-Redaktion am 11.07.2018 10:26

Hallo Dianber,

leider können wir Ihre Frage aus der Ferne nicht beantworten. Weshalb wir Ihnen den Gang zum Steuerberater empfehlen möchten. Dieser kann Ihnen unter Bezugnahme genauer Zahlen hier sicherlich weiterhelfen. Viel Erfolg und

herzliche Grüße

Ihre immowelt.de-Redaktion

Alfons MAY am 13.04.2018 16:27

Der Staat bzw. das Finanzamt handeln verfassungswidrig asozial. Ich bin zu 100% gelähmt und hilflos und kann meine Zweitwohnung nicht mehr vermieten, weil ich dort einen Pfleger unterbringen muß. Einen Mieter kann man ja i.d.R. nie mehr kündigen! Weil deshalb keine Einkünfte erzielt werden, kann ich keine Werbungskosten absetzen. Außerdem erhöht das Finanzamt meine Steuerpflicht durch die "zumutbare Belastung". Wieso wird mir eine Belastung zugemutet? Der Staat hat mich total POLIO-gelähmt. Ein asoziales Steuerrecht! Und das auch noch von einem rollstuhlfahrenden Finanzminister!

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Wuestenstromfan am 24.09.2017 07:04

Unentgeltliche Vermietung bedeutet zwar keine Einkommensteuer, dafür aber ZWEITWOHNSTEUER !

Dann kassiert Vater Staat 2 ortübliche Monatsmieten als sogenannte "Aufwandssteuer"

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Alfons MAY am 16.04.2018 16:54

Stimmt nur teilweise: Es gibt einige Ausnahmen von der Aufwandssteuer:

siehe wikipedia.org, Suchwort >Zweitwohnungsteuer<

Erika G. am 18.04.2017 23:02

Dass Leute den Fiskus austricksen wollen durch niedrige Mieten für Angehörige steht wohl außer Frage, daher verstehe ich, dass der Staat da mit der 66% Marke einen Riegel vorschieben will.

Ich verlange meinem Sohn weniger Miete dafür, dass er im Haus nach dem Rechten sieht und auch auf die im Erdgeschoss vermietete Wohnung ein Auge hat, da ich im Ausland wohne. Das finde ich meinem Sohn gegenüber nur fair. Und im Grunde zahle ich doch nun Steuern für Einnahmen, die ich überhaupt nicht habe, ist das gerecht?

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herbieapa am 07.11.2016 12:51

Wenn jetzt noch eine Adresse genannt würde, wo ich die Vergleichsmiete erfahren könnte, wäre es perfekt.

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Immowelt-Redaktion am 11.11.2016 10:55

Hallo herbieapa,

die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich üblicherweise aus den örtlichen Mietspiegeln. Diese können von den Gemeinden vor Ort bezogen werden - entweder umsonst oder gegen eine geringe Gebühr.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ReinerS am 23.09.2016 20:15

In München habe ich im Dezember 2014 für die Angehörigen Miete 2015 mit dem letzten gültigen Mietspiegel 2013/2014 mit 70% berechnet.

Der neue Mietspiegel für 2015 wurde erst im März 2015 veröffentlicht. Da die Miete für 2015 schon ausgehandelt wurde, habe ich diese nicht sofort angepasst, sondern dieses für 2016 vorgesehen.

Das FA hat die Miete mit dem Mietspiegel für 2015 berechnet und somit liege ich wegen der extremen Mietsteigerungen unter 66%.

Eine echte Steuerfalle!!!!!!

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single am 08.09.2016 22:53

In einem Mehrfamilien Miethaus kann eine Wohnung leer gelassen werden. Diese kann als "Verwalterwohnung" genutzt werden. Da ja keine Miete fliesst muss auch keine Steuer bezahlt werden. So Auskunft das Finanzamt Trier und Pirmasens. Der Vermieter nutzt einfach diese Wohnung als Ferienwohnung, kann die sogar zeitweise vermieten, ohne Steuer zu zahlen. Ich gebe gern Adresse auf Anfrage raus. Mein Steuerberater hat das bestätigt. Es muss nicht mal ARD ZDF bezahlt werden, weil da niemand gemeldet ist. Entscheident ist, da ist keiner gemeldet und keiner zahlt die Miete.

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Alfons MAY am 16.04.2018 09:53

Wenn der Vermieter eine Ferienwohnung hat und zeitweise vermietet muß die TV-Gebühr bezahlt werden. Die Verwaltungsbehörde meldet der TV-Gebühren-Einzugszentrale auch leere Wohnungen.

Der Leerstand hat zur Folge, dass keinerlei Umlagen, Reparaturen, Erhaltungsaufwendungen

als außergewöhnliche Belastung bei der E-Steuererklärung abgezogen werden. OTon Finanzamt München: "Mangels Vermietungsabsicht kommen keine Aufwendungen zum Abzug".

Dieses Steuerrecht ist asozial, weil man heute nur einen 24-Stunden-Pfleger bekommt, wenn man dem auch eine mietfreie Wohnung geben kann. Dann wird man vom Finanzamt bestraft, auch wenn man ein Leben lang total gelähmt ist. Die ziehen sogar zusätzlich eine zumutbare Belastung von 5% ab.


hermann am 26.08.2017 06:48

Hallo,

koennten Sie mir den entsprechenden Text zuschicken:

gerhardbrinks@ymail.com

Her am 08.09.2016 18:37

Vermietung eines Appartements an die studierende Tochter ,dieses möchte Sie unter Vermieten an Ihre Mutter, diese möchte dort den ersten Anmelden. Darf diese das ?

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Immowelt-Redaktion am 09.09.2016 14:42

Hallo Her,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar.  Allgemeine Informationen über Untermiete und wann Mieter untervermieten dürfen, finden Sie hier: http://ratgeber.immowelt.de/untervermietung.html Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bei weiteren Fragen empfehlen wir daher immer den Gang zu einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

Die Immowelt-Redaktion