Vermietung an Angehörige: Was muss ich beachten?

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Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile. Wir klären auf, was Vermieter berücksichtigen müssen.

Inhaltsübersicht

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze
Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung
Steuerliche Auswirkungen bei der Vermietung an Angehörige
Beispielrechnung
Was muss ich beim Mietvertrag beachten?

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

Eigentümer, die ihre Immobilie an Angehörige vermieten, verlangen oft weniger Miete. Ist die Mietzahlung aber zu gering, kann das steuerliche Nachteile mit sich bringen.

Ausgaben für die Mietwohnung können nur in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, oder mindestens 50 Prozent, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht vorhanden ist. Die Einkünfteerzielungsabsicht kann durch Vermietungsanzeigen, Makleraufträge und Mietverträge dem Finanzamt nachgewiesen werden.
Verlangt der Vermieter weniger als 50, beziehungsweise 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Wer zählt als Angehöriger?

Als Angehörige gelten:

Ehepartner
Unterhaltsberechtigte Kinder
Enkelkinder
Eltern
Großeltern
Geschwister
Lebenspartner der genannten Angehörigen

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Eigentümer die Wohnungen vermieten, müssen die Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen: Das sind die Zinsen, die für das Immobiliendarlehen gezahlt werden sowie Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist Letzteres der Fall, spart der Immobilieneigentümer sogar Steuern.

An Verwandte wird oft zum Sonderpreis vermietet, daher ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb hat der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten in manchen Fällen nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg.

Grundlage für die Ermittlung ist die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteilhaft für Vermieter. Im verhandelten Fall vermietete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebskosten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errechnete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermittlung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heranzuziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüblichen betrüge. Letztinstanzlich gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 50-, beziehungsweise 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern.

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

Mietspiegel
Sachverständigengutachten
Benennung von drei Vergleichswohnungen
Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Die Frage, ob für die Berechnung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchstgerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Allerdings entschied der Bundesfinanzhof in einem anderen Zusammenhang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung zum untersten Spannenwert des Mietspiegels mietet. Diesen vermieterfreundlichen Grundsatz übertrug die Oberfinanzdirektion Rheinland auf die verbilligte Vermietung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechtskräftiges Urteil vor, das diese Frage abschließend klärt, jedoch ist diese Sichtweise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Auswirkungen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann sämtliche Werbungskosten steuerlich geltend machen

Da wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Der tatsächliche Verlust ist also geringer als der rechnerische Mietverzicht.

Info

Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden. Außerdem sollte der Vermieter regelmäßig überprüfen, ob sich die Mietpreise noch über den Mindestgrenzen befinden, um einen späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Vermieter verlangt zwischen 50 bis unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Werbungskosten oftmals nur anteilig steuerlich geltend machen

Hier prüft das Finanzamt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters, ob dieser eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hat. Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen, so ist dann eine vollständige Geltendmachung von Werbungskosten zulässig, wenn diese Berechnung positiv ausfällt. Ist das nicht der Fall, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen nur anteilig zum Abzug gebracht werden.

Vermieter verlangt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen generell nur noch anteilig zum Abzug gebracht werden

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung oder dem Haus leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen

„Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Die Schenkungssteuer erfasst "jede freigiebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird", heißt es im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG, § 7). Das bedeutet, dass das Finanzamt den Verzicht auf Einnahmen als Zuwendung betrachtet. Denn der Verzicht erfolgt auf Kosten des Zuwendenden, erläutert Fachmann Gammel. Die Schenkungssteuer bei der unentgeltlichen Wohnungsüberlassung spielt in der Praxis aber aus zwei Gründen kaum eine Rolle: Zum einen werden den Finanzämtern entsprechende Fälle in der Regel nicht bekannt. Zum anderen gibt es bei der Schenkungssteuer steuerliche Freibeträge, die bei nahen Verwandten relativ hoch sind.

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei unbefristeten Mietverträgen auch bei Verwandten nicht nötig, zumindest dann, wenn die Höhe der Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berechnung mit einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechnerisch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbilligten Miete während der befristeten Mietzeit einen Gewinn erwirtschaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – ein Verlust, verfallen sämtliche Steuervorteile.

In der Regel ist es sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen

Beispielrechnung

In diesem Beispiel beträgt die Höhe der vereinbarten Marktmiete zwischen Mieter und Vermieter 650 Euro monatlich. Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 1000 Euro monatlich. Zusätzlich werden noch die monatlichen Betriebskosten von 200 Euro zur Miete addiert. Um zu ermitteln, ob die vereinbarte Miete noch über der 66-Prozent-Grenze liegt, sollte man folgende Rechnung aufstellen:

	Ortsübliche Vergleichsmiete	Vereinbarte Miete
Kaltmiete	1000 €	650 €
Betriebskosten	200 €	200 €
Warmmiete	1200 €	850 €
Prozentualer Anteil	100 %	70 %

Die 66-Prozent-Grenze ist damit erreicht und der Vermieter kann die Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen.

Analog zur Berechnung der 66-Prozent-Regel, müsste die Warmmiete zur Erreichung der 50-Prozent-Grenze – bei gleichen Grundvoraussetzungen – bei mindestens 600 Euro monatlich liegen.

Vermietung Angehörige, Wohnung, Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com — Wer seinen Verwandten Wohnraum überlässt, verlangt oft weniger Miete als am freien Markt üblich. Ist die Miete aber allzu günstig, kann dies steuerliche Nachteile mit sich bringen. Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com

Was muss ich beim Mietvertrag beachten?

Wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet und schriftlich festgehalten werden:

Mit dem Verwandten sollte ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem nicht verwandten Mieter.
Keine Barzahlung der Miete: Im Vertrag sollte ein Dauerauftrag oder eine Banküberweisung für die Mietzahlungen vereinbart sein, dadurch kann das Finanzamt die Zahlungen nachvollziehen.
Im Mietvertrag sollte die Dauer des Mietverhältnisses mit der gebräuchlichen Kündigungsfrist angegeben sein

Ebenfalls sind bei der Durchführung des Mietverhältnisses mit Angehörigen, dieselben Regeln einzuhalten wie bei Fremden:

Erstellen der jährlichen Abrechnung für die Nebenkosten. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden.
Bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.
Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an.

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Darauf sollten Eltern von Studenten achten

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermieters Zahlungsströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurücküberwiesen wird, wittern die Finanzämter unerlaubte Umgehungen. Sie könnten dann die Steuervorteile streichen. Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Info

Alternative zur Vermietung an Angehörige: Schenkung

Gerade wenn es an die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses an die studierende Tochter oder den Sohn geht, gibt es eine Alternative, um potenzielle Steuerfallen zu umgehen : Die Schenkung der Immobilie an den Nachwuchs. Bis zu einem Immobilienwert in Höhe von 400.000 Euro ist das steuerfrei und nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern.

Sebastian Brunner16.05.2023

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