Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfalle!

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Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile.

Vermietung Angehörige, Wohnung, Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com
Wer seinen Verwandten Wohnraum überlässt, verlangt oft weniger Miete als am freien Markt üblich. Ist die Miete aber allzu günstig, kann dies steuerliche Nachteile mit sich bringen. Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist üblich und auch für den Fiskus völlig in Ordnung, solange die sogenannte 66-Prozent-Regelung eingehalten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können. Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen, gilt seit 1. Januar 2021 eine Sonderregelung: In diesem Fall erfolgt eine Prüfung, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Ist das der Fall, sind die Werbungskosten vollumfänglich abzugsfähig. Wenn nicht, können sie nur anteilig abgezogen werden.

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, verlang oft weniger Mieter. Ist die Miete aber zu gering, kann das steuerliche Nachteile mit sich bringen.
  • Ausgaben für die Mietwohnung können nur in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbart Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, oder mindestens 50 Prozent, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
  • Verlangt der Vermieter weniger als 50, beziehungsweise 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
  • Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen: Das sind die Zinsen, die für das Immobiliendarlehen gezahlt werden, sowie Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobilieneigentümer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirtschaften und fiskalisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschreibung verantwortlich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Baukosten, wobei die anteiligen Kosten für das Grundstück nicht dazu zählen. Auf den Kontostand des Immobilieneigentümers hat die Abschreibung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da die Abschreibungen dort im Prinzip wie Kosten behandelt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonderpreis vermietet wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb hat der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten in manchen Fällen nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg.

Vermietung Angehörige, Warmmiete, Foto: Evgen / stock.adobe.com
Bei der Berechnung der 66-Prozent-Grenze ist die Warm- und nicht die Kaltmiete ausschlaggebend. Foto: Evgen / stock.adobe.com

Grundlage für die Ermittlung ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteilhaft für Vermieter. Im verhandelten Fall vermietete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebskosten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errechnete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermittlung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heranzuziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüblichen betrüge. Letztinstanzlich gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 50-, beziehungsweise 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern – derart günstige Fremdmieten dürften in der Praxis allerdings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverhältnissen.

Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

  • Mietspiegel
  • Sachverständigengutachten
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
  • Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Die Frage, ob für die Berechnung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchstgerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Allerdings entschied der Bundesfinanzhof in einem anderen Zusammenhang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung zum untersten Spannenwert des Mietspiegels mietet. Diesen vermieterfreundlichen Grundsatz übertrug die Oberfinanzdirektion Rheinland auf die verbilligte Vermietung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechtskräftiges Urteil vor, das diese Frage abschließend klärt, jedoch ist diese Sichtweise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach vereinbarter Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen“, erläutert Steuerexperte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Der tatsächliche Verlust ist also geringer als der rechnerische Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – etwa weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden, um späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

„Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen eines steigenden örtlichen Mietniveaus auf unter 66 Prozent des ortsüblichen, so gehen die Steuervorteile teilweise verloren, sobald die Grenze unterschritten wird“, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietverträgen rechtzeitig die Miete zu erhöhen.

Vermieter verlangt zwischen 50 bis unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermietung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten in vielen Fällen nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Hier prüft das Finanzamt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters, ob dieser eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hat. Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen, so ist dann eine vollständige Geltendmachung von Werbungskosten zulässig, wenn diese Berechnung positiv ausfällt. Ist das nicht der Fall, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen nur anteilig zum Abzug gebracht werden.

Vermieter verlangt weniger als 50 der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, so hilft auch keine Überschussprognose mehr: Die Zinsen, Kosten und Abschreibungen können dann generell nur noch anteilig zum Abzug gebracht werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. „Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Die Schenkungssteuer erfasst "jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird", heißt es im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG, § 7). Das bedeutet, dass das Finanzamt den Verzicht auf Einnahmen als Zuwendung betrachtet. Denn der Verzicht erfolgt auf Kosten des Zuwendenden, erläutert Fachmann Gammel. Die Schenkungssteuer bei der unentgeltlicher Wohnungsüberlassung spielt in der Praxis aber aus zwei Gründen kaum eine Rolle: Zum einen werden den Finanzämtern entsprechende Fälle in der Regel nicht bekannt. Zum anderen gibt es bei der Schenkungssteuer steuerliche Freibeträge, die bei nahen Verwandten relativ hoch sind.

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei unbefristeten Mietverträgen auch bei Verwandten nicht nötig. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berechnung mit einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechnerisch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbilligten Miete während der befristeten Mietzeit einen Gewinn erwirtschaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind sämtliche Steuervorteile futsch: Das Finanzamt behandelt solche Vermietungsverhältnisse als Liebhaberei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen.

Wichtig: Formalien beachten – sonst droht Ärger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet werden:

  • Mit dem Verwandten sollte ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem Nicht-Verwandten.
  • Auch bei der Durchführung des Vertrags sind dieselben Regeln einzuhalten wie bei Mietverträgen mit Fremden: Insbesondere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig, das heißt jährlich, erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden.
  • Bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.
  • Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an.

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Vermietung Angehörige, Unterhalt, Foto: Sebastian Wolf / stock.adobe.com
Zahlen die Eltern Ihrem Kind Unterhalt, so steht das nicht im Zusammenhang mit der vergünstigten Vermietung. Foto: Sebastian Wolf / stock.adobe.com

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermieters Zahlungsströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurücküberwiesen wird, wittern die Finanzämter unerlaubte Umgehungen. Sie könnten dann die Steuervorteile streichen. Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Übrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stiefkinder finanziell unterstützen wollen, können ihnen steuerfrei Geld schenken: Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro in jedem beliebigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Fazit

Gerade wenn es an die Vermietung eines Appartements an die studierende Tochter oder den Sohn geht, gibt es eine Alternative: Die Schenkung der Immobilie an den Nachwuchs. Bis zu einem Immobilienwert von 400.000 Euro ist das steuerfrei und nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern.

FAQ: Vermietung an Angehörige

Worauf muss ich bei der Vermietung an Angehörige achten?

Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, geht dabei genauso vor, wie bei der Vermietung an einen Fremden. Liegt allerdings die verlangte Miete deutlich unterhalb des ortsüblichen Niveaus, drohen steuerliche Nachteile: Abschreibungen und Schuldzinsen können dann nur noch teilweise als Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden.

Wie hoch muss die Miete sein, um steuerliche Nachteile zu vermeiden?

Um alle Kosten der vermieteten Immobilie steuerlich voll geltend machen zu können, muss die Warmmiete in er Regel 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus betragen. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, so muss eine Prognoseberechnung belegen, dass eine langfristige Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Liegt sie unter 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Aufwendungen nur anteilig geltend gemacht werden: Bei 25 Prozent also nur zu einem Viertel.

Darf man seinen Angehörigen eine Wohnung kostenfrei überlassen?

Es ist problemlos möglich, seinen Angehörigen eine Mietwohnung kostenfrei zu überlassen. Allerdings betrachtet das Finanzamt dies dann als Liebhaberei mit der Folge, dass keinerlei Aufwendungen mehr steuerlich geltend gemacht werden können.

Welche Kosten kann der Vermieter von der Steuer absetzen?

Sofern ein Vermieter mehr als 50, beziehungsweise 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann er verschiedene Positionen steuerlich voll absetzen. Das sind:

  • Schuldzinsen für ein Hypothekendarlehen
  • Die Abschreibung (AfA) der Immobilie. Das sind in der Regel zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – allerdings ohne den anteiligen Preis fürs Grundstück. Denn dies verschleißt ja nicht und bleibt ewig bestehen.
  • Kosten für Reparaturen, Sanierungen
  • Kosten für eine Hausverwaltung, Gerichts- und Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, Kosten für einen Makler, beziehungsweise generell Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen.

In der Steuererklärung gibt es dann den Anhang „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Hier stehen zum einen die jährlichen Mieteinnahmen, von denen alle oben genannten Positionen in Abzug gebracht werden. Verbleibt ein Plus, wird Einkommensteuer auf den Gewinn fällig. Ergibt sich rechnerisch ein Minus, so senkt dies die Einkommensteuerlast.

Ist es steuerschädlich, dem Angehörigen einen Teil der gezahlten Miete zurückzugeben?

Ja. Das Finanzamt wird in solchen Fällen dann von der gezahlten Miete abzüglich der Rückerstattung ausgehen und dann, wenn dies in Summe weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht, Abschreibungen und Co. nur noch anteilig anerkennen. Es ist auch nicht ratsam, solche Rückzahlungen unter der Hand zu machen. Fliegt das auf, kann das sogar strafrechtliche Konsequenzen haben, wenn dadurch Steuern verkürzt wurden.

Anders sieht es aber zum Beispiel aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt zahlen und die Kinder von diesen Geldern die Miete zahlen. Dies ist nicht steuerschädlich.

Muss es bei der Vermietung an Angehörige einen schriftlichen Mietvertrag geben?

Ein Mietvertrag ist zwar auch dann wirksam, wenn er nur mündlich abgeschlossen wurde. Allerdings empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag, denn es könnte durchaus sein, dass der Fiskus sehr genau hinschaut, wenn es um die Frage geht, ob die Vermietung zu mehr oder weniger als 66 Prozent der Vergleichsmiete erfolgt.

Fällt bei einer unentgeltlichen Wohnungsüberlassung eine Schenkungssteuer an?

Hinsichtlich des geldwerten Vorteils kann bei einer vergünstigten Vermietung an Angehörige theoretisch eine Schenkungssteuer anfallen. Zwar regelt § 516 Abs. 1 BGB, dass eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, eine Schenkung ist. Durch die kostenlose Überlassung der Wohnung verringert sich allerdings nicht das Vermögen des Wohnungseigentümers, lediglich seine Einnahmesituation verschlechtert sich. Aber: Für die Frage, ob eine Schenkungssteuer fällig werden kann, muss auch § 7 des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) betrachtet werden. Demnach ist jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, eine Schenkung.

In der Praxis ist das im Allgemeinen aber selten relevant – schon deshalb, weil es Freibeträge bei der Schenkungssteuer gibt. Überlassen Eltern ihren Kindern eine Wohnung vergünstigt oder umsonst, so müsste die Summe der dadurch gegebenen Zuwendung innerhalb eines Zehnjahreszeitraums 400.000 Euro überschreiten.

Frank Kemter14.12.2020

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22 Kommentare

Dora Held am 06.09.2022 08:34

In meinen Mietrecht steht der Name vom Vater aber die Miete zahle ich an den Sohn.Jetzt ist der Vater verstorben und seine Ehefrau erbte das Haus.Wer ist mein Ansprechpartner?Der Sohn kümmert sich um nichts!!Reparaturen usw werden nicht ausgeführt.

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AJM am 19.08.2022 07:32

Meine Familie ziehen in unseren Haus ein. Wir werden insgesamt 8 Leute. Gibt es hier zusätzliche kosten zu betrachten z.B. kosten für die Mülltonnen?

Ich habe von Bußgeld gehört wenn eine Wohnungsgeberbestätigung nicht beim Meldeamt vorliegt (innerhalb der Meldepflicht Zeit)

Wie kontrollieren die Behörden wer tatsächlich in Haus/Wohnung wohnt?

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Chris am 23.04.2022 21:48

Guten Tag,

ich vermiete ein Haus an meinen Vater. Er zahlt mir jeden Monat Miete die ca 66 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Alle Kosten wie Strom, Öl, Wasser, Grundbesitz Abgaben, Versicherung zahlt er direkt an die entsprechenden Stellen. Somit gibt es quasi keine Nebenkosten. Ist das so legal und sinnvoll oder sollte ich diese Posten bezahlen und über eine Nebenkosten Abrechnung einfordern? Danke

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Eleg am 09.04.2022 10:03

2008 ist mein Vater gestorben und ich habe meine Mutter bei der Zahlung der monatlichen Darlehensraten unterstützt. 2014 habe ich ihr das EFH abgekauft und ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Anfangs habe ich eine Mietzahlung erhalten und seit 2021 verzichte ich ganz auf Miete. Meine Mutter trägt alle Nebenkosten allein. In der Steuererklärung habe ich 2021 keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben. Nun fragt, dass Finanzamt warum nicht. Warum soll ich das Begründen??

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GRuLR am 22.02.2022 09:48

Wir haben in unserem Haus vor ein paar Jahren den Dachboden, ca. 70qm ausgebaut. Seit zwei Jahren wohnt meine Mutter mit in dem Haus im ausgebauten Dachboden. Sie ist nach einer Hüft-OP gebehindert. Wir haben mit ihr keinen Mietvertrag abgeschlossen. Dennoch erhalten wir von ihr jeden Monat 450 EUR als Miete in bar. Sie hebt es von ihrem Konto ab. Pro Jahr erhalten wir so 5.400 EUR in bar. Dieses Geld taucht nirgends auf.

Nun hat uns jemand darauf hingewiesen, dass es sich um Mieteinahmen handelt und diese versteuert werden müssten. Das können wir kaum glauben. Da wir doch als Kinder auch bei unseren Eltern unentgeltlich gewohnt haben.

Oder handelt es sich möglicherweise um Steuerhinterziehung?

Für eine kurze Einschätzung vielen Dank vorab.

auf Kommentar antworten

arnenrw am 08.10.2021 09:06

Kurz gesagt:

- Ist eine Steuer-Rück-Zahlung bei den Mieteinnahmen zu erwarten, sollte das Objekt an Familienangehörige zu mindestens 66% vermietet werden.

- Ist jedoch eine Steuer-Zahlungen zu erwarten, dann sollte die Wohnung an die Angehörigen kostenlos überlassen und nur die tatsächlichen Kosten (Wie Strom, Heizung, Versicherung, Grundsteuern) erstattet werden.

Bei Eltern oder Neffen ist der Freibetrag der Schenkung bei 20.000€. Wie sieht dann eine kostenlose Überlassung der Wohnung aus?

Dürfte dann die ortsübliche Miete nicht höher als 253€ sein?

(20.000 €/10Jahre : 10 Jahre : 66% : 12 Monate = 2.000€/Jahr : 66% : 12 Monate = 3.030€ : 12 Monate = 253€/Monat)

Wenn nette Angehörige dann regelmäßig zu der Kostenerstattung auch noch "Was drauf legen", wäre das dann eine Schenkung oder Mieteinnahme?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 08.10.2021 12:51

Hallo arnenrw,

solche individuellen Modelle sollten Sie mit ihrem Steuerberater besprechen. Daraun können wir Ihnen leider keine allgemeingültige Antwort geben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Lauragirl am 14.08.2021 14:07

Mein vater hat eine 60m2 wohnung und würde Sie gerne an mich und meinen freund vermieten. Ich arbeite momentan nicht und habe daher kein einkommen. Der mietpreis für eine 60m2 wohnung in Darmstadt liegt bei 720€ kalta circa. Ich verstehe, dass das limit 50% 2021 und nicht mehr 66% sind. Stimmt das? Wenn ja, welchw niedrigste miete kann er von meinem freund verlangen, wenn die nebenkosten 220€ betragen? Danke im voraus

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.08.2021 11:06

Hallo Lauragirl,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im beschriebenen Fall würden wir Ihrem Vater empfehlen, sich von einem Steuerberater rechtlich beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

rpim am 29.06.2021 21:59

mich würde interessieren wenn ich ein Haus kaufe was an Verwandte verbilligt vermietet wurde, wie kann ich dann den Mietzins auf die ortsübliche vergleichsmiete bringen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.06.2021 15:30

Halli rpim,

Sie dürfen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Allerdings gilt das in manchen Gemeinden nur mit Einschränkungen. Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Einschätzung geben dürfen und können.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Wolfgang am 23.05.2021 23:11

Guten Tag,

ich besitze mit meinem Bruder gemeinsam ein Mehrparteienhaus, in dem wir auch selbst wohnen. Kann mein Bruder sich selbst eine weitere freie Wohnung vermieten?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.05.2021 08:07

Hallo Wolfgang,

nein, das ist nicht möglich eine Wohnung an sich selbst zu vermieten.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ruth am 15.04.2021 10:34

Guten Morgen,

mein Mann hat 2020 das Haus seines im März 2020 verstorbenen Vaters geerbt. In dem Haus lebten bis dahin sein Vater und seine Schwiegermutterin zwei getrennten Wohnungen. Nach dem Tod seines Vaters lebt nur noch die Schwiegermutter in dem Haus. Diese bezahlt keine Miete, sondern monatlich 80,00 Euro für Nebenkosten. Wir beabsichtigen, das Haus zu renovieren und die freie Wohnung dann zu vermieten. Das Haus wurde 1950 erbaut und muss dringend renoviert werden (neue Heizung, Haustüre, Badezimmer etc.) Es entstehen also einige Kosten, bevor Mieteinnahmen aus der freien Wohnung fließen werden. Können wir trotzdem diese Renovierungskosten jetzt schon steuerlich geltend machen und wie sind die 80 € Nebenkosten von der Schwiegermutter zu behandeln? Wäre es angebracht, dass diese eine kleine Kaltmiete bezahlt?

Vielen Dank und schöne Grüße

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 10:54

Hallo Ruth,

aus unserer Sicht dürften Sie die Renovierungskosten bereits steuerlich geltend machen können. Darüber hinaus empfehlen wir Ihnen einen Steuerfachmann zu kontaktieren.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüß

immowelt Redaktion

Birgit am 24.03.2021 14:02

Guten Tag!

Ich bin Rentnerin und möchte meine möblierte Ferienwohnung über eine Agentur an Gäste vermieten lassen. Die Mieteinnahmen sollen allerdings an meinen minderjährigen Enkel ausgezahlt werden, der durch meinen Sohn vertreten wird. Dafür möchte ich meinem Sohn (als Vertreter meines Enkels) ein "kostenfreies Nutzungsrecht" über zwei Jahre für die Ferienwohnung ausstellen.

Darf ich so vorgehen oder gibt es rechtliche bzw. steuerliche Vorgaben, welche ich beachten sollte bzw. im Nutzungsüberlassungsvertrag schriftliche hinterlegen muss?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.03.2021 09:20

Hallo Birgit,

bei Ihren angedachten Modell sollten Sie einen Steuerberater kontaktieren. Vermutlich wird Ihr Sohn dadurch aber steuerpflichtig.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

lili am 10.03.2021 18:19

Hallo,

Ich Wohne in einer Mietwohnung, mein Sohn bezieht harz4 und zahlt die hälfte der Miete muss ich das als Einnahme versteuern?

auf Kommentar antworten

Sende am 11.02.2022 08:40

Hallo,

Hatte einen ähnlichen Fall. Ich wohne zur Miete.

Ein Kumpel bewohnte 2 Timmer in meiner Wohnung und hat sich an der Miete beteiligt.

Später bekam ich eine Steuerprüfung ins Haus. Der Steuerprüfer meinte dann: das sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Bitte zahlen Sie Steuer nach.

Vielleicht ist das bei Angehörigen anders. Am besten einen Steuerberater fragen.

Matthias am 17.02.2021 12:18

Hallo,

ich habe eine ETW zur Vermietung in einem Neubau gekauft. Das gesamte Objekt wurde zw. 2019 und 2020 errichtet. Erstbezug war im Oktober 2020. Vermietet habe ich die Wohnung an meine Eltern. Hierbei habe ich die gesetzl. Regelungen für die Kaltmiete (66%) beachtet. Auch wenn ich hoffe, dass meine Eltern noch lange in der Wohnung wohnen werden, ist meine Frage, ob ich nachdem diese nicht mehr dort wohnen die Miete sofort der ortsüblichen Miete anpassen kann od. ob die Mietpreisbremse für mich zum Tragen kommt. In meiner Stadt gibt es eine Mietpreisbremse. Können Sie mir hier ein Antwort zu geben? Vielen Dank Matthias

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 18.02.2021 09:12

Hallo Matthias,

auch wenn Sie für Ihre Eltern eine niedrigere Miete ansetzen, als sie es bei fremden Mietern machen, so können Sie bei einer Neuvermietung die Miete auf die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete erhöhen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Albert am 19.01.2021 20:45

Danke für den guten Beitrag.

Nachfrage:

Meine Frau hat das Haus der Eltern geerbt, welches wir gerade renovieren.

Wir möchten danach unsere Tochter mietfrei dort wohnen lassen. Sie soll nur ihre NK (Strom, Wasser, Heizöl) selber bezahlen. Da wir Rentner sind und unsere Steuerlast gering ist, verzichten wir darauf, Kosten (Abschreibung, Reparatur) gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen.

Das müsste doch so gehen, und somit das Finanzamt nicht interessieren ?

Danke!

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 20.01.2021 08:16

Hallo Albert,

wir sehen bei diesem Modell keine Steuerhinterziehung.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Anders am 21.11.2020 13:49

Wir haben ein Zweifamilienhaus in unserer Nähe gebaut. Dieses dienst als Investitonssobjekt und soll für mehr als 10 Jahre vermietet werden, bis wir in die untere barrierefreie Wohnung selbst einziehen möchten. Von der erhöhten Afa zur Wohnraumschaffung möchten wir Gebrauch machen, d.h. es ist für mindestens 10 Jahre eine Vermietung erforderlich. Aus dem Verwandtenkreis gibt es nun zwei Interessenten für diese untere Wohnung (jeweils zu 70 % der ortsüblichen Miete).

a) Mein Vater würde sie gerne mieten, allerdings nur als Zweitwohnsitz da er noch seine eigene Wohnung hat und seinen Lebensmittelpunkt erst komplett ändern möchte wenn er noch gebrechlicher wird. d.h. er würde zeitweise in der Wohnung leben und zeitweise in seiner derzeitigen Wohnung (Entfernung nur 15 km).

b) Unsere 17 jährige Tochter, die derzeit noch Abitur macht, würde sie gerne "übernehmen" um sie schonmal gesichert zu haben, wenn sie mit 19 ihre Lehre bzw. Studium beginnt. Finanziell kann sie sich die Wohnung allerdings, trotz Nebenjob, jetzt selbst nicht leisten, so dass wir eine Schenkung vorab machen müssen aus der sie die Miete begleicht.

Was wäre hier zu beachten ? Geht eine Vermietung an Verwandte ersten Grades (Vater) als Zweitwohnsitz ? Ist eine Vermietung an derzeit noch minderjähriges Kind möglich ?

Danke für eine Rückmeldung

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 24.11.2020 14:41

Hallo Anders,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, geht dabei genauso vor, wie bei der Vermietung an einen Fremden.

Um alle Kosten der vermieteten Immobilie steuerlich voll geltend machen zu können, muss die Warmmiete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus betragen.

Wir können Ihren Fall aus der Ferne nicht genau beurteilen, bitte haben Sie Verständnis und wenden Sie sich bei weiteren Fragen an einen Fachberater.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Silvia am 14.06.2020 09:57

Ich möchte die Wohnung (32 qm) ,meiner behinderten Schwester mietfrei setzen. Bisher 232€ Miete um meine Einnahmen zu reduzieren. Oder ist es sinnvoll die Miete auf ca 153€ zu kürzen? Was einen Anteil von 66% der bisherigen Miete (seit 19 Jahren gleich) ausmacht.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 15.06.2020 12:23

Hallo Silvia,

sofern Abschreibungen, Darlehenszinsen o.ä. steuerlich geltend gemacht werden können, ist es aus steuerlicher Sicht sinnvoll, mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, da ansonsten Steuervorteile nur anteilig, bei kostenloser Überlassung gar nicht genutzt werden können. Maßgeblich für die 66%-Regel ist übrigens nicht die bisherige Miete, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Stefan am 08.06.2020 13:06

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor, eine jüngst erworbene 50 Jahre alte Eigentumswohnung in München an meine Tochter und ihren Lebensgefährten zu vermieten. Der Makler hat nach Mietspiegel drei Mieten errechnet (1614 € als durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten | 1861 € als durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen | 2109 als durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben). Bin ich auch steuerlich auf der sicheren Seite, wenn ich vom niedrigsten Betrag ausgehe und davon 66 % verlange?

Vielen Dank für Ihre Auskunft!

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 09.06.2020 09:15

Hallo Stefan,

wir tendieren hier eher dazu, dass Sie möglicherweise nicht ganz auf der sicheren Seite sind, wenn Sie vom unteren Wert ausgehen. Mietspiegel können zwar nicht die eine richtige, fixe Miete ausweisen; Die Spannen sollen aber auch dem Umstand Rechnung tragen, dass es Wohnungen gibt, die nach objektiven Gesichtspunkten eine gewisse Miete kosten sollten, aber in der Realität teurer oder günsiger sein sollten, etwa, weil eine Wohnung zwar bestimmte Ausstattungsmerkmale hat, aber z.B. einen ungünstigen Grundriss hat oder abgewohnt ist. Dann wäre es gerechtfertigt, nach unten vom Mittelwert abzuweichen. I.d.R. dürfte der Fiskus eher vom mittleren Wert ausgehen, bei Abweichungen müsste dann der Vermieter diese gut begründen, wenn der Fiskus das nicht durchgehen lassen will.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Andrea am 01.06.2020 16:12

Hallo,

Ich renoviere gerade eine Wohnung im Zweifamilienhaus. Anschließend möchte ich sie verbilligt (66%) an meine Tochter vermieten und die Renovierungskosten bei der Steuererklärung angeben. Kann ich in der Zukunft, vielleicht in zwei Jahren, auf die Miete verzichten? Wird die Steuer dann rückwirkend neu berechnet? Renovierungskosten aus 2020 nicht mehr anerkannt? Oder ist das ok, wenn ich die Anlage V dann einfach weglasse und keine Erhaltungskosten mehr geltend mache?

Danke

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immowelt-Redaktion am 03.06.2020 09:45

Hallo Andrea,

Renovierungskosten können Sie so lange steuerlich geltend machen, solange eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Der Gesetzgeber geht pauschal davon aus, dass das dann der Fall ist, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Fällt die Gewinnerzielungsabsicht weg, dürfte es aus unserer Sicht keine rückwirkenden steuerlichen Nachteile geben. Details sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

carsi66 am 25.05.2020 01:54

Ich möchte für meine Tochter ein Haus kaufen und meine Tochter wohnt mit ihren Lebensgefährten in dem Haus zur Miete. Rechnet sich das ??? Die Miete wird dann für die Finazierung des Hauses genommen, natürlich dabei die 66% Regel beachten.

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immowelt-Redaktion am 26.05.2020 08:31

Hallo carsi66,

ob sich ein solches Vorhaben rechnet, hängt von vielen Faktoren ab: Höhe des Kaufpreises, indivisueller Steuersatz, etwaige Wertsteigerungen in der Zukunft, Konditionen der Finanzierung etc. Vor dem Kauf sollte deshalb indivisuell mit dem Steuerberater besprochen werden, ob ein solches Vorhanen sinnvoll ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Mari am 11.05.2020 21:34

Hallo, damit ich keine Abzüge in der Steuer für Zinsen, Abschreibung usw. bekomme halte ich mich an die 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei dieser Regel betrachte ich die Mieteinnahme, also die Warmmiete (Kaltmiete und Nebenkosten) und die besagte ortsübliche Vergleichsmiete. Besteht die ortsübliche Vergleichsmiete aus der Kaltmiete oder Warmmiete? Ist der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel ergibt in meiner Stadt für Neubau 10,72€. Wohnung hätte eine Größe von 55qm. Somit dürfte bei 66% die Warm-Mieteinnahme 390 €, um keine Abzüge zu erhalten, nicht unterschreiten? Wäre meine Berechnung korrekt?

Vielen Dank!

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immowelt-Redaktion am 12.05.2020 11:25

Hallo Mari,

maßgeblich ist die Kaltmiete. Die Betriebskosten sind ja nur ein durchlaufender Posten und der Vermieter kann hier auch nur das abrechnen, was tatsächlich an Kosten angefallen ist.

Der Mietspiegel ist eine anerkannte Methode, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn Sie sichergehen wollen, können Sie ja auch etwas über die 66% gehen, zumal dann, wenn ein neuer Mietspiegel herauskommt, die 66%-Grenze möglicherweise unterschritten wird.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Pele am 20.04.2020 10:11

Hallo, ich möchte zusammen mit meiner Nichte ein Wohnung kaufen (50%/50%).

Diese Wohnung werde ich allein bewohnen und habe vor, meiner Nichte für ihren Anteil (50%) Miete zu zahlen (ev. nur 66% der ortsüblichen Miete) und die vollen Mietnebenkosten.

Ist das möglich, ohne dass für Sie daraus steuerliche Probleme entstehen?

Vielen Dank!

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Immowelt-Redaktion am 21.04.2020 09:54

Hallo Pele,

da es sich hier um einen Sonderfall handelt, können wir hier nur eine unverbindliche Einschätzung abgeben: Da Sie die Wohnung alleine bewohnen wollen, dürften für Sie keine steuerlichen Vorteile möglich sein. Anders könnte es bei Ihrer Nichte aussehen. Aus unserer Sicht müsste es möglich sein, dass Ihre Nichte anteilig Schuldzinsen und AfA steuerlich geltend machen könnte. Sicherheitshalbert sollten Sie hier aber eine Steuerberater fragen, der Ihnen sicher auch Tipps für eine steueroptimierte Auisgestaltung geben kann.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Coco am 14.04.2020 12:43

Hallo, ich vermiete meine Eigentumswohnung an meine Eltern. Aktuell zahlen meine Eltern ortsübliche 100% Miete. Erst jetzt haben wir von den 66% für Angehörige erfahren und wollen die Miete dementsprechend reduzieren. Kann ich das rückwirkend auch noch für 2019 machen und meinen Eltern den Zuviel-Betrag zurücküberweisen? Die Steuererklärung habe ich noch nicht abgegeben. Und muss ich dem FA irgendwelche neuen Berechnungen vorlegen ? Oder gebe ich einfach die neue niedrigere Miethöhe in der Erklärung an? Besten Dank

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Immowelt-Redaktion am 15.04.2020 08:46

Hallo Coco,

bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aus der Ferne keine individuelle Steuerberatung leisten können, sondern nur allgemeine Antworten geben können. Eine Rückabwicklung von Einnahmen aus einer vergangenen Steuerperiode erscheint uns eher ausgeschlossen. Grundsätzlich ist nach den im Beitrag genannten Regeln eine vergünstigte Vermietung an Angehörige möglich, ohne dass dies steuerschädlich ist. Insofern können wir uns vorstellen, dass eine Änderung des Mietvertrags nach der 66%-Regel für die Zukunft möglich ist. Wir können aber auch nicht ausschließen, dass das Finanzamt in diesem Zusammenhang mit dem Wörtchen "Gestaltungsmissbrauch" daherkommt. Insofern könnte es ratsam sein, die Sache mit einem Steuerberater vor Ort zu besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion