Mietvertrag – von Hausordnung bis Schönheitsreparaturklauseln

Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses. Gerade im Streitfall kann es entscheidend sein, was in ihm festgelegt wurde.

In den meisten Fällen werden bei Vermietungen sogenannte Formularmietverträge verwendet, die vom Vermieter gestellt werden. Grundsätzlich ist es aber auch möglich, dass Mieter und Vermieter einzelne Klauseln oder gar den gesamten Vertrag individuell aushandeln. Wurde ein vom Vermieter gestellter Formularmietvertrag verwendet, geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter die stärkere Vertragspartei ist. Denn der Mieter hat keinen Einfluss auf den Inhalt des Vertrags und kann lediglich entscheiden, ob er ihn unterschreibt oder nicht. Das hat zur Folge, dass alle Klauseln des Vertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen betrachtet werden.

Klauseln, die den Mieter als schwächeren Vertragspartner zu sehr benachteiligen, sind dann unwirksam. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das klar geregelt (§ 307).

 

Info

Das BGB schützt Mieter in § 307 vor unfairen Vertragsbestimmungen: „Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist“.

Arten von Mietverträgen

Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverträgen:

  • Beim unbefristeten Mietvertrag  kann der Mieter immer mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen  (§ 573c BGB). Der Vermieter kann hingegen nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse, beispielsweise Eigenbedarf, hat.
  • Beim unbefristeten Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht verzichten sowohl Mieter als auch Vermieter für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zu kündigen. Ab Unterzeichnung des Mietvertrags bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dürfen aber höchstens vier Jahre vergehen – ist die Frist im Vertrag länger angegeben, so ist die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam.
  • Beim Indexmietvertrag  orientieren sich Mieterhöhungen am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
  • Beim Staffelmietvertrag  wird schon im Vertrag festgelegt, wann und wie sehr die Miete in Zukunft steigen wird.
  • Beim Untermietvertrag  ist der Hauptmieter der Vermieter des Untermieters.
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Mündlicher Mietvertrag

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, es gibt also auch die Möglichkeit, einen Mietvertrag lediglich mündlich abzuschließen. Dabei gibt es jedoch einige Besonderheiten: Zum einen gelten dann die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sonderregelungen, die davon abweichen, sind dann aber nur schwer rechtssicher zu vereinbaren. So wäre es theoretisch denkbar, dass mündlich vereinbart wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Allerdings ist eine solche Absprache im Streitfall schwer beweisbar und selbst dann, wenn Einigkeit über die Absprache besteht, ist es schwer nachprüfbar, ob die Übernahme der Schönheitsreparaturen auch wirksam vereinbart wurde. Im Ergebnis wird die Verpflichtung deshalb üblicherweise beim Vermieter hängen bleiben. Ähnlich verhält es sich übrigens auch mit den Betriebskosten. Hier regelt das BGB lediglich, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter diese trägt.

Mietvertrag besser schriftlich

In der Praxis ist es aus Vermietersicht deshalb immer ratsam, keinen mündlichen Mietvertrag abzuschließen, sondern einen schriftlichen. Und auch dem Mieter dürfte an der Schriftform gelegen sein, weil etwaige Unstimmigkeiten schnell zu Streit führen können.

Es kann für beide Parteien von Vorteil sein, den Mietvertrag möglichst genau auszugestalten. Das Zusammenleben im Haus kann zum Beispiel in einer Hausordnung geregelt werden, die auch Bestandteil des Mietvertrags sein kann.

Das gehört in einen Mietvertrag

Mietverträge können sehr verschieden sein. Meist wird ein schriftlicher Vertrag geschlossen. Ist dies der Fall, gibt es einige Dinge, die zwingend im Vertrag genannt werden müssen:

  • Vor- und Nachname aller Mieter und Vermieter,
  • die Adresse der Immobilie inklusive Lage der Wohnung bei einem Mehrparteienhaus und
  • die Höhe der Miete und gegebenenfalls der Kaution (maximal drei Monatsmieten)
  • Üblicherweise enthält der Mietvertrag auch Regelungen zum Beispiel zu Betriebskosten oder zu Schönheitsreparaturen.

Haben Mieter und Vermieter vertraglich bestimmte Regelungen nicht getroffen, so gelten automatisch die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegten Regelungen (§§ 535 bis 580a).

Zusätzlich kann der Vermieter im Mietvertrag verschiedene Pflichten an den Mieter abtreten. Das kann beispielsweise das Schneeräumen im Winter oder die Gartenpflege sein. Jedoch kann der Vermieter nicht alle Pflichten auf den Mieter abwälzen. So sind Klauseln unwirksam, die den Mieter in die Pflicht nehmen, sich an den Kosten größerer Renovierungen zu beteiligen, die seine Kündigungsmöglichkeiten einschränken oder die eine Kaution von mehr als drei Monatskaltmieten fordern. Allgemein gilt: Unwirksam sind alle Klauseln, die sich zu weit vom gesetzlichen Leitbild entfernen.

In der Rechtsprechung hat es sich allerdings durchgesetzt, dass der Vermieter den Mieter verpflichten darf, Schönheitsreparaturen  – also insbesondere die üblichen Malerarbeiten – selbst zu erledigen. Doch auch hier gilt: Fordert die Klausel zu viel, ist sie unwirksam. Das gilt zum Beispiel für starre Renovierungsklauseln. Denn müsste der Mieter diese einhalten, wäre er unter Umständen verpflichtet, die Wohnung neu zu streichen, obwohl dies zu diesem Zeitpunkt objektiv noch gar nicht nötig wäre.

Link-Tipp

Meist ist auch eine Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags. Lesen Sie in unserem Beitrag, was alles in der Hausordnung geregelt wird.

Hier lauern die Fallen

Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt, lohnt es sich, den Mietvertrag vorm Unterzeichnen genau zu überprüfen. Ist zum Beispiel angegeben, dass die Wohnungsgröße unverbindlich ist, so kann es sein, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Laut BGH-Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu zehn Prozent zulässig, erst darüber liegt ein Mangel vor.

Tipps und Tricks zum Mietvertrag

Wer einen Mietvertrag abschließt, sollte seine Rechte und Pflichten genau kennen. So kann eine Hausordnung regeln, dass Mieter zur Reinigung des Treppenhauses verpflichtet sind. Fehlt eine solche Regelung, muss der Mieter auch nichts machen. Auch bei weiteren Aspekten hat der Mieter Rechte: So darf der Vermieter zum Beispiel keinen Zweitschlüssel zur Wohnung behalten.

Frank Kemter20.03.2019

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