Untermietvertrag: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

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Trennung, ein längerer Auslandsaufenthalt, finanzielle Probleme – für Mieter gibt es viele Gründe, ihre Wohnung unterzuvermieten. Damit dabei nichts schief geht, sollten sie einen Untermietvertrag abschließen. Hier die wichtigsten Tipps.

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Inhaltsübersicht

Wann ist eine Untervermietung erlaubt?
Ist unerlaubte Untervermietung strafbar?
Der Untermietvertrag: Das müssen Mieter wissen
Muss ich einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen?
Was gehört in den Untermietvertrag?
Wie sicher ist ein Untermietvertrag?
Wie hoch darf die Untermiete sein?
Welche Kündigungsfristen gelten bei Untervermietung?
Problem: Wenn der eigene Vermieter kündigt

Wann ist eine Untervermietung erlaubt?

Wer seine Wohnung untervermieten will, muss in der Regel seinen Vermieter um Erlaubnis fragen (§540 BGB).

Aber: Die Zustimmung steht ihm laut Gesetz meist zu, wenn er nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

Wann Vermieter der Untervermietung zustimmen müssen

In solchen Fällen kann dem Mieter zum Beispiel ein Ja vom Vermieter zustehen:

Der Mieter will mit einem Freund zusammenwohnen
Der Mieter wird pflegebedürftig, darum soll eine Pflegekraft mit in der Wohnung leben
Der Mieter verdient plötzlich weniger, so dass er einen Teil der Wohnung untervermieten muss, um die Miete weiterhin zahlen zu können

Wann Vermieter die Untervermietung ablehnen können

Gleichzeitig kann der Vermieter dem Wunsch des Mieters allerdings einen triftigen Grund entgegensetzen. Ein Nein zur Untervermietung muss der Mieter zum Beispiel aus folgenden Gründen hinnehmen (§553, Absatz 1 BGB):

Bei Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter einfach so Nein sagen, denn darauf hat der Mieter keinen Anspruch.
Der Vermieter kennt den künftigen Untermieter bereits und weiß, dass dieser ständig den Hausfrieden stört. Vorbehalte des Vermieters gegen die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung einer Person sind hingegen keine Ablehnungsgründe.
Die Wohnung wäre durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt. Wann das der Fall ist, wird je nach Bundesland im jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetz genauer festgelegt. Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass jeder Person mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.
Die Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Zum Beispiel wenn zu erwarten ist, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird – weil der Untermieter beispielsweise ein Nagelstudio oder Bordell eröffnet.
Bei der Untervermietung an Feriengäste. Hierauf hat der Mieter ohnehin keinen Anspruch, da die Vermietung an Feriengäste als gewerbliche Nutzung der Wohnung zählt.

Info

Ausnahme: Diese Untermieter brauchen keine Zustimmung
Manche nahestehenden Personen des Mieters zählen nicht als herkömmliche Untermieter. Lukas Andreas Wenderoth, Fachanwalt für Mietrecht in Berlin, erklärt: „Ehepartner und Kinder dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung wohnen.“ Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung. Laut einem Urteil des Bundesgerichthofes ist bei Lebenspartnern zudem zwar die Erlaubnis des Vermieters nötig, er darf den Wunsch des Mieters aber auch nicht ablehnen (BGH, Az.: VIII ZR 371/02).

Kann ich über AirBnB untervermieten?

Wer seine Wohnung über Airbnb an Feriengäste untervermieten möchten, sollte sich zunächst über die örtlichen Bestimmungen informieren und den eigenen Vermieter um Erlaubnis bitten. Je nach Bundesland oder Stadt stellt solch eine Untervermietung eine Zweckentfremdung der Wohnung dar und ist generell verboten.

Mietrechtlich gesehen handelt es sich bei einer Untervermietung über Airbnb darüber hinaus um Untervermietung an Feriengäste – also um eine gewerbliche Untervermietung und der muss der Vermieter nicht zustimmen.

Hier erfährst du mehr zur gewerblichen Vermietung der Wohnung

Übrigens: Eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung ist nicht gleichzusetzen mit einer Erlaubnis zur Untervermietung an Feriengäste (BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13). Mieter, die ihre Wohnung ohne Erlaubnis über Airbnb an Feriengäste untervermieten, verstoßen immer gegen ihren Mietvertrag und riskieren eine fristlose Kündigung. Dabei gilt es in manchen Regionen schon als Vertragsbruch, die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters anzubieten.

Info

Der Vermieter muss bei jeder einzelnen Vermietung vorher gefragt werden. Am besten lassen Mieter sich eine schriftliche Erlaubnis geben. Ein generelles Verbot kann der Vermieter allerdings nicht aussprechen, denn werden nur Teile der Wohnung an Feriengäste untervermietet, kann ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen.

Wie viele Mieter dürfen in einer Wohnung leben?

Unter Umständen kann der Vermieter die Untervermietung der Wohnung damit verneinen, dass sie durch mehr Bewohner überbelegt wäre. Wann dies zutrifft, ist in den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Bundesländer genauer geregelt. Als grobe Faustformel, wie viel Platz eine Person braucht, gelten laut aktuellen Urteilen acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche.

Wohnen mehr Personen als bisher in der Wohnung, kann es aber unter Umständen zu einer Mieterhöhung wegen Untervermietung kommen.

Ist unerlaubte Untervermietung strafbar?

Unerlaubte Untervermietung ist nicht strafbar. Allerdings kann der Vermieter, wenn er davon erfährt, dem Mieter abmahnen und ihn auf Unterlassung verklagen oder gar eine fristlose Kündigung aussprechen.

Speziell bei der Untervermietung an Touristen und Feriengäste kann zudem ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot vorliegen, das meist mit drakonischen Strafen von mehreren tausend bis hunderttausend Euro belegt ist – je nach Schwere des Verstoßes und Bußgeldrahmen der jeweiligen Stadt oder Kommune. Ein Mieter, der seine Münchner Wohnung an Feriengäste vermietete, musste in einem Fall zum Beispiel 6.000 Euro Bußgeld zahlen (AG München, Az.: 1111 OWi 254 Js 172785/19).

Wann ein solcher Verstoß vorliegt, wird in der Regel von der jeweiligen Kommune geregelt.

Der Untermietvertrag: Das müssen Mieter wissen

Im Untermietvertrag werden, wie beim normalen Mietvertrag auch, die Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt. Nur besteht das Mietverhältnis nicht zwischen dem Besitzer der Wohnung und dem Hauptmieter, sondern zwischen Haupt- und Untermieter.

Muss ich einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen?

Ein Untermietvertrag ist auch gültig, wenn er mündlich abgeschlossen wurde. Zu empfehlen ist dies jedoch nicht, denn im Streitfall lassen sich mündliche Vereinbarungen schwer nachweisen. Fehlen schriftliche Vereinbarungen, gelten die gesetzlichen Regelungen zu Untervermietung.

Was gehört in den Untermietvertrag?

Die Namen von Haupt- und Untermieter.
Die genaue Adresse der Mietswohnung, gegebenenfalls mit Stockwerk.
Beschreibung der Mietsache: Welche Räume der Untermieter für sich nutzen darf und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Auch gemeinschaftlich genutzte Geräte sollten im Untermietvertrag aufgeführt sein.
Die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.
Bezug zum Hauptmietvertrag: Im Untermietvertrag sollte auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung verwiesen werden. Diese sollte der Untermieter in Kopie erhalten.
Zustimmung zur Untervermietung: diese sollte schriftlich beigefügt werden.
Mietzeit: Der Beginn des Mietverhältnisses muss genannt werden. Soll der Untermietvertrag befristet sein, so muss dies begründet sein, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 575 BGB).
Kündigungsfristen: In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Je nach Art der Untervermietung gelten aber meist kürzere Kündigungsfristen. Welche Fristen gelten, sollte im Untermietvertrag klar benannt sein.
Höhe der Miete und Nebenkosten: Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
Kaution: Der Hauptmieter sollte zur Sicherheit im Untermietvertrag eine Kaution vereinbaren. Diese sollte aber nicht höher als drei Monatskaltmieten sein – die Nebenkosten werden dabei nicht mitgezählt.
Mietgebrauch: Es sollte vereinbart werden, dass der Untermieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Gegenständen schonend umgeht.
Vereinbarung zu Kauf und Reparatur gemeinsamer Haushaltsgeräte: Falls ein neuer Kühlschrank gekauft werden muss oder der Geschirrspüler kaputt geht, sollte im Untermietvertrag geregelt sein ob und wie der Untermieter an diesen Kosten beteiligt wird.

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Welche Vereinbarung im Untermietvertrag ist ungültig?

Wer einen Untermietvertrag vereinbart, kann darin nicht beliebige Forderungen an den Untermieter stellen. So kann der Hauptmieter beispielsweise nicht verlangen, dass der Untermieter nach einem halben Jahr sein Zimmer neu streichen muss. Auch das Vereinbaren von kürzeren Kündigungsfristen ist unzulässig. Stehen solche Vereinbarungen dennoch im Untermietvertrag, sind sie ungültig.

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Wie sicher ist ein Untermietvertrag?

Da der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht, ist er auch unabhängig vom Hauptmietvertrag gültig. Auch dann, wenn der Hauptmieter ohne die Zustimmung des Vermieters einen Untermietvertrag abgeschlossen hat. In diesem Fall könnten ihm Abmahnung, Unterlassungsklage oder auch eine fristlose Kündigung (§§ 541; 543 BGB), wegen vertragswidrigem Gebrauch, drohen.

Wird dem Hauptmieter gekündigt, ist außerdem rechtlich unklar, ob er deshalb auch dem Untermieter kündigen darf. Unter Umständen wäre der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter in so einem Fall schadenersatzpflichtig.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Dazu gibt es keine strikte Begrenzung, allerdings sollten Mieter darauf achten, keine Wuchermieten zu verlangen. Beim Festlegen der Miethöhe können sie sich daran orientieren, wie viel Miete sie selbst zahlen und die Miethöhe für die untervermietete Wohnfläche anteilig zur Gesamtwohnfläche berechnen.

Wann Mietwucher vorliegt, ist abhängig vom Einzelfall und orientiert sich am Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) und Paragraf 291 Strafgesetzbuch (Wucher). Im Zweifel sollten sich Mieter hierzu von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Kann der Vermieter bei Untervermietung die Miete erhöhen?

Unter bestimmten Umständen muss der Hauptmieter hinnehmen, dass sein Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig macht – dem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung wegen Untervermietung ist erlaubt, wenn durch die Untervermietung mehr Personen unter einem Dach leben als bisher. Der Vermieter könnte dann von einer stärkeren Abnutzung der Wohnung und steigenden Nebenkosten für Strom und Wasser ausgehen. Wie hoch die Abnutzung der Wohnung angesetzt werden darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt – nur, dass der Preis „angemessen“ sein soll. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. § NMV).

Steigende Nebenkosten sind nur dann ein Grund für einen Untermietzuschlag, wenn sie pauschal abgerechnet werden. Denn nur dann würden die eventuellen Mehrkosten für Strom, Wasser oder Heizung zu Lasten des Hauptvermieters gehen.

Zahlt der Mieter hingegen seine Nebenkosten im Voraus, ist die Lage anders: Die Nebenkosten werden mindestens einmal im Jahr abgerechnet, eventuelle Mehrkosten würden unterm Strich zu einer Nachforderung des Vermieters führen und die Sache mit den gestiegenen Kosten wäre somit erledigt.

Eine unverhältnismäßige Erhöhung der Miete mit der Untervermietung als Begründung ist verboten, ebenso die Erhöhung der Miete wegen steigender Nebenkosten, wenn diese im Voraus gezahlt werden.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Untervermietung?

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Je nachdem gelten dann auch Besonderheiten bei der Kündigung.

Befristeter Untermietvertrag oder auch Zwischenmietvertrag

Ein befristeter Untermietvertrag, auch Zeitmietvertrag oder Zwischenmietvertrag genannt, kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden. Damit die Befristung gilt, müssen folgende Punkte im Untermietvertrag stehen:

das Anfangs- und Enddatum
Welche Teile und Gegenstände in der Wohnung vermietet werden.
der Hauptmieter muss seinem Untermieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen, der Einfachheit halber sollte er ihn in den Zwischenmietvertrag schreiben (§ 575, Absatz 1 BGB) Ein berechtigter Grund ist Eigenbedarf, also wenn der Hauptmieter die Wohnung oder das Zimmer nach Ablauf des Zwischenmietvertrags selbst benötigt.

Dadurch, dass der Untermietvertrag befristet ist, ist es allerdings für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Vertrages zu kündigen.

Unbefristeter Untermietvertrag

Wer im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum angibt, schließt einen unbefristeten Untermietvertrag ab. Dieser kann ebenfalls für die gesamte Wohnung oder nur einen Teil davon abgeschlossen werden.
Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Der Hauptmieter darf seinem Untermieter also nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Das gilt zum Beispiel, wenn er die Wohnung wieder selbst braucht. Den Grund muss er in seinem Kündigungsschreiben nennen (§573 BGB).

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird.

Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss.
Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

Link-Tipp

Gerade in Wohngemeinschaften ist oft ein Mieter der Hauptmieter und vermietet die Zimmer an die einzelnen Untermieter. Es sind aber auch andere Konstellationen möglich: Mehr dazu im Artikel zum WG-Mietvertrag: drei Alternativen.

Kündigungsausschluss im Untermietvertrag

Im Untermietvertrag können beide Seiten einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Das heißt, dass das Kündigungsrecht beider Seiten für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist – unabhängig von der Dauer des Mietvertrages.

Vorteile kann dies für beide Seiten haben:

Der Untermieter ist abgesichert, dass er bis zum Ablauf des Kündigungsausschlusses die Räume nutzen darf.
Der Hauptmieter kann sicher sein, dass er bis zum Ende des vereinbarten Kündigungsverzichtes einen Untermieter hat.
Eine Kündigung wäre in solchen Fällen nur aus außerordentlichen Gründen möglich, etwa weil der Untermieter gehörig in Zahlungsverzug gerät oder das Vertrauen gestört ist.

Wichtig: Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss, der also zum Beispiel bereits im Mietvertrag vorgedruckt ist, ist in der Regel nur wirksam, wenn er für beide Seiten gleichermaßen gilt und auf maximal vier Jahre begrenzt ist (BGH, Az.: VIII ZR 27/04). Für bestimmte Bevölkerungsgruppen gelten zudem kürzere Zeiträume: So dürfen Studenten laut einem höchstrichterlichen Urteil nicht per Formularklausel auf einen zwei Jahre dauernden Kündigungsausschluss festgelegt werden, da ihnen ein besonderes Maß an Flexibilität und Mobilität zuzubilligen ist (BGH, Az.: VIII ZR 307/08). Nur durch einen individuell vereinbarten Kündigungsausschluss sind von diesen Urteilen abweichende Vereinbarungen möglich (BGH, Az.: VIII ZR 81/03).

Wer haftet für Schäden bei der Untervermietung?

Der Mieter haftet grundsätzlich für den Untermieter (BGB § 540 Abs. 2). Für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, kann der Vermieter also den Mieter zur Verantwortung ziehen. Die ist allerdings auf den „Gebrauch der Mietsache“ beschränkt. Das trifft zum Beispiel auf Sachbeschädigung in der Wohnung, Störung des Hausfriedens oder Vertragsverletzungen.

Haften muss der Mieter übrigens unabhängig davon, ob die Untervermietung erlaubt oder verboten ist.

Was passiert, wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt?

Mit dem Untermietvertrag wird der Mieter selbst zum Vermieter und schuldet den vermieteten Teil der Wohnung. Kündigt ihm aber der eigene Vermieter die Wohnung, kann er dieser Pflicht nicht mehr nachkommen – und das kann kompliziert werden.

Denn ob die Kündigung durch den eigenen Hauptvermieter ein Grund ist, den Untermietvertrag zu kündigen, ist laut Mietrechtexperten Constantin Päch strittig. So könne es dazu kommen, dass der Untermieter vorzeitig ausziehen muss und der Hauptmieter ihm dafür Schadensersatz schulde. „Im Raum stehen die Umzugs- und Speditionskosten, die Kosten für den Nachsendeauftrag oder auch der Kostenausgleich dafür, dass der Untermieter in eine teurere Wohnung ziehen muss.“

Regine Curth21.01.2022

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