Untermietvertrag: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

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Der Partner zieht plötzlich aus, ein längerer Auslandsaufenthalt ist geplant, die Wohnung kann nicht mehr alleine finanziert werden – es gibt viele Gründe sich einen Untermieter zu suchen. Ein Untermietvertrag kann aber meist nur mit der Zustimmung des Vermieters abgeschlossen werden. So gehen Mieter richtig vor.

Untermietvertrag, Hauptmieter, Untermieter, Foto: iStock/ monkeybusinessimages
Wenn Hauptmieter und Untermieter sich gut verstehen ist das schön – zur Sicherheit sollten sie aber einen Untermietvertrag abschließen. Foto: iStock/ monkeybusinessimages

Wer seine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten will, sollte immer einen Untermietvertrag abschließen. Damit dabei nichts schief geht, sollten Mieter ein paar wichtige Dinge beachten.

Das sollte im Untermietvertrag stehen

Im Untermietvertrag werden wie beim normalen Mietvertrag auch die Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt. Nur besteht das Mietverhältnis nicht zwischen dem Besitzer der Wohnung und dem Hauptmieter, sondern zwischen Haupt- und Untermieter.

Das gehört in den Untermietvertrag:

  • Die Namen von Haupt- und Untermieter.
  • Die genaue Adresse der Mietswohnung, gegebenenfalls mit Stockwerk.
  • Beschreibung der Mietsache: Welche Räume der Untermieter für sich nutzen darf und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Wenn Geräte gemeinschaftlich genutzt werden, sollten diese ebenfalls benannt werden.
  • Die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.
  • Bezug zum Hauptmietvertrag: Im Untermietvertrag sollte auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung verwiesen werden. Diese sollte der Untermieter in Kopie erhalten.
  • Zustimmung zur Untervermietung: diese sollte schriftlich beigefügt werden.
  • Mietzeit: Der Beginn des Mietverhältnisses muss genannt werden. Soll der Untermietvertrag befristet sein, so muss dies begründet sein, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 575 BGB).
  • Kündigungsfristen: In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Je nach Art der Untervermietung können aber auch kürzere Kündigungsfristen gelten. Welche Fristen gelten, sollte im Untermietvertrag klar benannt sein.
  • Höhe der Miete und Nebenkosten: Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
  • Kaution: Der Hauptmieter sollte zur Sicherheit im Untermietvertrag eine Kaution vereinbaren. Diese sollte aber nicht höher als drei Monatskaltmieten sein – die Nebenkosten werden dabei nicht mitgezählt.
  • Mietgebrauch: Es sollte vereinbart werden, dass der Untermieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Gegenständen schonend umgeht.
  • Vereinbarung zu Kauf und Reparatur gemeinsamer Haushaltsgeräte: Falls ein neuer Kühlschrank gekauft werden muss oder der Geschirrspüler kaputt geht, sollte im Untermietvertrag geregelt sein ob und wie der Untermieter an diesen Kosten beteiligt wird. 
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Bei der Frage, ob der Untermieter die Wohnung beschädigt hat oder nicht kann es leicht zu Ärger kommen. Wer sich dagegen absichern will, sollte darum den Zustand der Wohnung bei Einzug genau festhalten: Jetzt kostenlos das Wohnungsübergabeprotokoll herunterladen.

Zuerst den Vermieter fragen: So sind Mieter auf der sicheren Seite

Wichtig: Will der Mieter jemand anderen bei sich wohnen lassen, benötigt er dazu in der Regel die Zustimmung seines Vermieters (§540 BGB). Aber: Die Zustimmung steht ihm laut Gesetz meist zu, wenn er nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

In solchen Fällen kann dem Mieter zum Beispiel ein Ja vom Vermieter zustehen:

  • Der Mieter will mit einem Freund zusammenwohnen
  • Der Mieter wird pflegebedürftig, darum soll eine Pflegekraft mit in der Wohnung leben
  • Der Mieter verdient plötzlich weniger, so dass er einen Teil der Wohnung untervermieten muss, um die Miete weiterhin zahlen zu können

Gleichzeitig kann der Vermieter dem Wunsch des Mieters allerdings einen triftigen Grund entgegensetzen. Ein Nein zur Untervermietung muss der Mieter zum Beispiel aus folgenden Gründen hinnehmen (§553, Absatz 1 BGB):

  • Der Vermieter kennt den künftigen Untermieter bereits und weiß, dass dieser ständig den Hausfrieden stört. Vorbehalte des Vermieters gegen die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung einer Person sind hingegen keine Ablehnungsgründe.
  • Die Wohnung wäre durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt. Wann das der Fall ist, wird je nach Bundesland im jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetz genauer festgelegt. Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass jeder Person mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.
  • Die Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn zu erwarten ist, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird – zum Beispiel, weil der Untermieter ein Nagelstudio oder Bordell eröffnet.

Ausnahme: Manche nahestehenden Personen des Mieters zählen nicht als herkömmliche Untermieter. Lukas Andreas Wenderoth, Fachanwalt für Mietrecht in Berlin, erklärt: „Lebens- oder Ehepartner und Kinder dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung wohnen.“ Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung. Doch bevor der Mieter seinen Lebenspartner oder sein Kind bei sich einziehen lässt, sollte er den Vermieter davon in Kenntnis setzen. 

Achtung

Die Untervermietung der ganzen Wohnung steht dem Mieter nicht zu.

Geht der Mieter zum Beispiel ein Jahr ins Ausland und will die ganze Wohnung untervermieten, hat er darauf keinen gesetzlichen Anspruch. Einen Ausweg aus dieser misslichen Lage nennt Constantin Päch, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg: „Behält der Mieter während seiner Abwesenheit ein Zimmer für sich und lässt seine Möbel darin stehen, so nutzt er weiterhin einen Teil der Wohnung.“ Dann handle es sich wiederum um die Untervermietung eines Teiles der Wohnung und der Mieter habe wieder einen Anspruch darauf. 

Zur Sicherheit sollte der Mieter den Vermieter in jedem Fall schriftlich nach seinem Einverständnis fragen. So kann er auch dem Untermieter gegenüber die Erlaubnis nachweisen. In seinem Schreiben nennt der Mieter den Namen des Untermieters, gegebenenfalls das Geburtsdatum und dessen Anschrift sowie den persönlichen oder wirtschaftlichen Grund, warum er untervermieten möchte. Er muss keine weiteren persönlichen Angaben machen, etwa zum Einkommen des Untermieters.

Übrigens: Ein Nein des Vermieters muss der Mieter nur hinnehmen, wenn dieser einen triftigen Grund nennt. Der Mietrechtsexperte Constantin Päch sagt: „Sagt der Vermieter grundlos nein, so handelt er treuewidrig und macht sich schadensersatzpflichtig.“ Vermietet der Mieter trotz der unberechtigten Verweigerung des Vermieters dennoch unter, dürfte eine Kündigung des Vermieters ohne Erfolg sein.

Befristeter oder unbefristeter Untermietvertrag: Das sind die Unterschiede

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Befristet oder unbefristet: Die Dauer des Untermietvertrags kann im Voraus festgelegt werden. Foto: shaiith/ fotolia.com

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Je nachdem gelten dann auch Besonderheiten bei der Kündigung.

Befristeter Untermietvertrag

Ein befristeter Untermietvertrag oder auch Zeitmietvertrag kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden.

Damit die Befristung gilt, müssen Anfangs- und Enddatum im Untermietvertrag stehen. Zudem muss der Hauptmieter seinem Untermieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen, der Einfachheit halber sollte er ihn in den Untermietvertrag schreiben (§ 575, Absatz 1 BGB). Ein berechtigter Grund ist Eigenbedarf, also wenn der Hauptmieter die Wohnung oder das Zimmer nach Ablauf des Untermietvertrags selbst benötigt.

Dadurch, dass der Untermietvertrag befristet ist, ist es allerdings für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Untermietvertrages zu kündigen.

Unbefristeter Untermietvertrag

Wer im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum angibt, schließt einen unbefristeten Untermietvertrag ab. Dieser kann ebenfalls für die gesamte Wohnung oder nur einen Teil davon abgeschlossen werden.

Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Das heißt: Der Hauptmieter darf seinem Untermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, also die Wohnung zum Beispiel wieder selbst braucht und muss diesen Grund in seinem Kündigungsschreiben nennen (§573 BGB).

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird. Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss. Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

Link-Tipp

Gerade in Wohngemeinschaften ist oft ein Mieter der Hauptmieter und vermietet die Zimmer sind an die einzelnen Untermieter. Es sind aber auch andere Konstellationen möglich – erfahren Sie, welche Art der Untervermietung sich für Sie lohnt: Im Artikel WG-Mietvertrag: drei Alternativen.

Kann der Vermieter wegen der Untervermietung die Miete erhöhen?

Unter bestimmten Umständen muss der Hauptmieter hinnehmen, dass sein Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig macht – dem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Das darf er aber nur, wenn mehr Personen unter einem Dach leben als bisher, denn dann wäre davon auszugehen, dass die Wohnung stärker abgenutzt wird als bisher und die Nebenkosten für Strom und Wasser steigen.

Aber: steigende Nebenkosten sind nur dann ein Grund für einen Untermietzuschlag, wenn sie pauschal abgerechnet werden. Denn nur dann würden die eventuellen Mehrkosten für Strom, Wasser oder Heizung zu Lasten des Vermieters gehen. Zahlt der Mieter hingegen seine Nebenkosten im Voraus, ist die Lage anders: Die Nebenkosten werden mindestens einmal im Jahr abgerechnet, eventuelle Mehrkosten würden unterm Strich zu einer Nachforderung des Vermieters führen und die Sache mit den gestiegenen Kosten wäre somit erledigt.

Werden die Nebenkosten im Voraus gezahlt, wäre also nur noch der gesteigerte Verschleiß der Wohnung ein Grund für einen Untermietzuschlag. Wie hoch dieser aber sein darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt – nur, dass er „angemessen“ sein soll. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. § NMV).

Hauptmieter in der Zwickmühle: wenn der eigene Vermieter kündigt

Hauptmieter, Wohnung gekündigt, Foto: iStock/ Izabel Habur
Wird dem Hauptmieter die Wohnung gekündigt, wird die Lage kompliziert. Foto: iStock/ Izabel Habur

Durch den Abschluss des Mietvertrages wird der Mieter selbst zum Vermieter – jedenfalls dem Untermieter gegenüber: Er steht in der Pflicht, ihm einen Teil der Wohnung zur Verfügung zu stellen. Kündigt ihm aber der eigene Vermieter die Wohnung, kann er das nicht länger tun – und das kann kompliziert werden.

Denn ob die Kündigung durch den eigenen Vermieter ein Grund ist, den Untermietvertrag zu kündigen, ist laut Mietrechtexperten Constantin Päch strittig. So könne es dazu kommen, dass der Untermieter vorzeitig ausziehen muss und der Hauptmieter ihm dafür Schadensersatz schulde. „Im Raum stehen die Umzugs- und Speditionskosten, die Kosten für den Nachsendeauftrag oder auch der Kostenausgleich dafür, dass der Untermieter in eine teurere Wohnung ziehen muss.“ 

Kein Anspruch des Mieters auf Untervermietung an Touristen

Steht in der eigenen Wohnung ein Zimmer leer, erscheint es in größeren Städten geradezu verlockend, das Zimmer an Feriengäste zu vermieten – und sich ein ordentliches Taschengeld dazu zu verdienen. Doch die vermeintlich gute Idee hat einige Haken. Denn laut Lukas Andreas Wenderoth, Fachanwalt für Mietrecht in Berlin, zählt die Untervermietung an Touristen als gewerbliche Nutzung der Wohnung – und darauf hat der Mieter keinen Anspruch. Auch wenn der Vermieter generell die Erlaubnis erteilt hat, dass der Mieter untervermieten darf, gilt das nicht für die Vermietung an Touristen. Wenderoth warnt: „Wer ohne Ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters für kurzzeitige Vermietungen trotzdem an Touristen vermietet, riskiert die fristlose Kündigung.“

Link-Tipp

Von zu Hause aus arbeiten – das kann Ärger geben. Erfahren Sie, wann die gewerbliche Nutzung zum Problem wird und wie Sie als Mieter vorgehen sollten.

Falls der Mieter allem zum Trotz die Zustimmung des Vermieter bekommt, liegt ihm oft ein weiterer Stein im Weg: in vielen größeren Städten gilt das Zweckentfremdungsverbot.

Vorsicht: Nicht jede Vereinbarung im Untermietvertrag ist gleich gültig

Wer einen Untermietvertrag vereinbart, kann darin nicht beliebige Forderungen an den Untermieter stellen. So kann der Hauptmieter beispielsweise nicht verlangen, dass der Untermieter nach einem halben Jahr sein Zimmer neu streichen muss. Auch das Vereinbaren von kürzeren Kündigungsfristen ist unzulässig. Stehen solche Vereinbarungen dennoch im Untermietvertrag, sind sie ungültig.


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18 Kommentare

Lainie8 am 10.11.2018 00:10

Hallo,

ich habe folgendes Problem:

Meine Mitbewohnerin (Untermieterin) hat den zwischen ihr und mir (Vermieterin) bestehenden Untermietvertrag fristlos gekündigt. Die von ihr aufgeführten Gründe entsprechen nicht alle der Wahrheit und weiter rechtfertigen diese meiner Einschätzung nach keine fristlose Kündigung.

Ich akzeptiere also ihre Kündigung nicht und möchte erreichen, dass die Kündigungsfrist einer ordentlichen Kündigung eingehalten wird.

Wie muss ich hierfür vorgehen?

Ich wäre sehr erleichtert, wenn ich hier einen Rat bekomme. Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.11.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Ihre Untermieterin auszieht und die Mietzahlungen einstellt, wird Ihnen leider nichts andere übrig bleiben, als die bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist ausstehenden Monatsmieten einzuklagen. Hierzu lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mirjam am 27.10.2018 15:59

Guten Tag,

Ich bin Untermieterin und möchte mich gerne anmelden beim Bürgeramt, da ich eine Meldebescheinigung benötige. Kann mein Hauptmieter das Formular zur Wohnungsgeberbestätigung gemäß § 19 Abs. 3 Bundesmeldegesetz (BMG) selbständig ausfüllen oder braucht er dazu eine Berechtigung von seiner Vermieterin, seinem Vermiter? Die Untermiete ist für 3 - 4 Monate. Wenn er eine Bestätigung braucht, reicht ein einfacher Mailaustausch oder muss das Recht zur Untermiete vertraglich festgehlaten werden? Hab ich das richtig verstanden, dass grundsätzlich jemensch das Recht unterzuvermieten (ausser in speziellen Situationen) hat, jedoch dazu verpflichtet ist, den Vermieter oder die Vermieterin zu infomieren?

Mit freundlichen Grüssen,

Mirjam

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 10:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Hauptmieter braucht zur Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, ist es auch empfehlenswert, das schriftlich festzuhalten. Das besagte Formular kann er allerdings selbstständig ausfüllen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Winplay am 17.10.2018 16:27

Meine Frage schon mal vorab. Ich kann es nicht eindeutig beurteilen, ob ich laut der im Mietvertrag vorgenommenen Formulierung tatsächlich "nur" ein Untermieter bin oder bin ich ebenfalls ein Hauptmieter??? - Letzteres wäre mir persönlich auf jeden Fall sehr viel lieber und würde mir echt nun weiterhelfen!!

Folgende Situation:

Ich habe lange Zeit nach einer für mich passenden Wohnung gesucht, preislich, von der Lage und immer mit der Hoffnung das ich die Wohnung auch bekommen werde. Gescheitert bin ich immer daran, dass ich leider nie die Wohnung bekommen habe, wenn ich dachte dass ich die Richtige gefunden habe. Grund dafür ist leider eine schlechte bzw. negative Schufa-Auskunft über meine Person, wo ich leider durch Zwangslage hineingeraten bin. Zwangsversteigerung etc.

Nach langer Suche und Bemühungen habe ich letztes Jahr dann eine Wohnung gefunden, welche ich unbedingt gerne haben wollte, damit ich überhaupt mal wieder eine eigene Wohnung beziehen kann (wohnte bis dahin nirgendwo richtig, immer nur bei Freunden untergebracht).

Vermietet wurde die Wohung über eine Wohnungsgesellschaft, welche die Wohnung treuhänderisch für die Eigentümerin vermietet und somit also einen entsprechenden Mieter suchte.

Da ich wusste, dass mein Arbeitgeber zufällig einen sehr guten Draht zu dieser Wohnungsgesellschaft hat, bin ich auf ihn zugegangen, in der Hoffnung, dass er mir vielleicht irgendwie dabei helfen kann, dass ich die Wohnung bekomme.

Und dies tat er auch. Er telefonierte kurz mit der Wohnungsgesellschaft und hat denen von mir, meiner Wohnungssuche, meiner momentan leider negativen Schufa-Auskunft etc. berichtet und von daher anschließend gesagt, dass er selbst die Wohnung für seinen Mitarbeiter, also für mich, anmieten würde. Seine Bonität ist natürlich top, also gab es in dieser Hinsicht für die Wohnungsgesellschaft kein Problem einen Mietvertrag zustande kommen zu lassen.

Ich habe mich natürlich sehr darüber gefreut und habe die Wohnung dann beziehen können. Die Miete + NK-Vorauszahlungen hat mein Arbeitgeber jeden Monat pünktlich an die Wohnungsgesellschaft gezahlt, sowie ich auch jeden Monat die Miete + NK-Vorauszahlung an ihn in gleicher Höhe gezahlt habe.

Nun gab es kürzlich zwischen meinem Arbeitgeber und mir persönliche Differenzen, worauf ich als Dankeschön nun vor ein paar Tagen von Ihm eine Email bekommen habe, in welcher er mir kurz mitgeteilt hat, dass er die Wohnung mit 3-Monatiger Frist zum 31.12. gekündigt hat. Für mich also wirklich ein Brett vor den Kopf!!

Was habe ich also gemacht; ich habe die Wohnungsgesellschaft direkt telefonisch kontaktiert und denen gesagt, dass ich die Wohnung wirklich sehr gerne weiter bewohnen möchte und das dies doch bitte auch an die Eigentümerin herangetragen werden solle. Des weiteren habe ich einen Tag später selbst die Eigentümerin telefonisch kontaktiert um meine Situation persönlich schildern zu können usw.

Zuerst gab es für Sie keinen Grund mich nicht als neuen Mieter zu akzeptieren und sie werde sich den nächsten Tag an die Wohnungsgesellschaft wenden und mich dann auch wieder anrufen.

Doch dann kam alles anders. Die Wohnungsgesellschaft hat mich den nächsten Tag angerufen und hat mir gesagt, dass die Vermieterin nicht daran interessiert sei mich als Mieter zu akzeptieren und ich somit also aus der Wohnung zum 31.12. ausziehen muss.

Für mich wirklich der absolute Horror. Vor allem da ich mich momentan auch noch sehr um meine Mutter kümmern muss, welche gerade aus dem Krankenhaus raus und in die Reha hinein ist usw.

....So, und nun nochmals zu meiner Frage, welche ich bereits oben gestellt habe. Nachdem ich mir nun den Mietvertrag nochmals zur Hand genommen habe, frage ich mich nun ob ich überhaupt "nur" ein Untermieter bin, so wie es ja eigentlich von Seiten meines Arbeitgebers und der Wohnungsgesellschaft und der Vermieterin anfangs beabsichtigt war oder ob ich laut der vorgenommenen Vertragsgestaltung und Formulierung nicht sogar ebenfalls ein ganz normaler Hauptmieter bin, alleine oder mit meinem Arbeitgeber zusammen; ist auf jeden Fall egal, Hauptsache "Hauptmieter", denn dann können die mir nicht kündigen ohne das es einen Grund dafür gibt. Und ich müsste auch nicht zum 31.12. ausziehen.

Ich zitiere nun einfach mal die Vertragsgestaltung / Formulierung aus dem geschlossenen Mietvertrag:

(alle Namen und Anschriften wurden von mir hier geändert)

__________________________________________________________________________________

MIETVERTRAG

zwischen der

XYZ Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH

64465 Musterhausen, Musterstr. 1

als Treuhänder für Frau Anne Müller, Kirchstr. 1, 65677 Saarbrücken

- Wohnungsunternehmen -

und

Firma Elektro Anton Meier

54543 Koblenz, Hauptstr. 1

angemietet für Herrn Christian Becker

- Mieter -

__________________________________________________________________________________

Wie gesagt möchte ich nun gerne wissen, ob ich (in diesem Fall "Christian Becker" genannt) bei dieser oben genannten Formulierung nun als "Untermieter" hervorgehe oder ebenfalls als ein "Hauptmieter"???

Hinzufügen möchte ich noch, dass ich den Mietvertrag auf allen Seiten, wo eine Unterschrift des Mieters abverlangt wurde, neben der Firma Elektro Meier, ebenfalls Unterschrieben habe, wobei unter meiner Unterschrift steht (Angemietet für Mieter Christian Becker)

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 10:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

aus unserer Sicht spricht vieles dafür, dass Sie in dieser Sache als Hauptmieter anzusehen sind, insbesondere weil Sie den Mietvertrag mitunterzeichnet haben und die Tatsache, dass Ihr Arbeitgeber hier im Mietvertrag steht, hauptsächlich als finanzielle Sicherheit für den Vermieter dient. Abschließend klären können und dürfen wir den Sachverhalt aus der Ferne allerdings nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher raten, Ihren Mietvertrag einem Mieterverein oder direkt einem Fachanwalt zur Prüfung vorzulegen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Muggi am 27.09.2018 10:14

Hallo Liebe Experten,

ich habe vor 3 Monaten einen 4 Jahresvertrag unterschrieben und möchte aber jetzt wieder ausziehen. Mein Vermieter möchte mich aber nicht aus dem Mietvertrag lassen. Kann ich dann einen Untermieter suchen und die Wohnung dann an diesen untervermieten? Muss ich erst meinen Vermieter über das Vorhaben einen Untermieter zu suchen informieren oder suche ich erst jemanden und informiere den Vermieter erst dann? Wenn ich dann einen potentiellen Untermieter vorschlage, dieser aber vom Vermieter abgelehnt wird, kann ich dann von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen?

Vielen Dank vorab schon mal für einen Rat :-)

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.09.2018 11:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht für eine gewisse Zeit ist grundsätzlich möglich und rechtlich bindend. Eine Untervermietung ist immer dann erlaubt, wenn der Vermieter dem grundsätzlich zustimmt. Ob Sie zuerst jemanden suchen und dann fragen oder umgekehrt, bleibt dabei Ihnen überlassen. Laut § 540 BGB haben Mieter in der Tat das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Das gilt zumindest dann, wenn für die Verweigerung nicht ein wichtiger Grund vorliegt. Letzteres wäre beispielsweise der Fall, wenn der Untermieter absolut unzumutbar wäre.

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mulia am 23.07.2018 14:34

Hallo liebe Immowelt-Experten, ich habe vor, die Wohnung meines Nachbarn zu übernehmen, da ihm als Hauptmieter gekündigt wurde. Er hat noch zwei Untermieter, die in der Wohnung bleiben wollen, und deshalb will ich mit ihnen Untermietverträge schließen. Dazu meine Frage: Darf ich eine Probezeit von 6 Monaten vereinbaren, in der ich den Untermietern fristlos kündigen kann? Darf ich ihnen das Rauchen in der Wohnung verbieten? Darf ich ihnen kündigen, wenn sie sich weigern, die Gemeinschaftsräume zu putzen?

Vielen Dank schonmal für euren Rat.

Mfg Julia

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.07.2018 08:54

Hallo Julia und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Probezeit (egal welcher Dauer) sieht das Gesetz nicht vor. Entsprechende Vereinbarungen dürften zumindest in formularmäßigen Untermietverträgen demnach unwirksam sein. Ähnlich verhält es sich mit dem Rauchverbot: Wenn der Hauptmieter ein Zimmer untervermietet, kann er dem Untermieter nicht pauschal vorschreiben, was er in diesem Zimmer zu tun und zu lassen hat. Er dürfte es ohne seine Erlaubnis noch nicht einmal betreten. Ein Rauchverbot im Zimmer des Untermieters wäre allenfalls als sogenannte Individualvereinbarung denkbar, Haupt- und Untermieter müssten also darüber verhandelt und sich darauf geeinigt haben. Die Weigerung die Gemeinschaftsräume zu putzen, dürften zwar kein Kündigungsgrund sein, den braucht der Hauptmieter in dem von Ihnen genannten Fall aber auch nicht. Er kann jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn er selbst in der Wohnung wohnt. Mit welcher Frist, das hängt wiederum davon ab, ob die Räume möbliert oder unmöbliert überlassen werden. Bei unmöblierter Vermietung verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist dabei um drei Monate, abhängig von der Mietdauer beträgt sie also sechs, neun oder zwölf Monate. Der Hauptmieter kann allerdings ein berechtigtes Interesse haben, zu kündigen, beispielsweise Eigenbedarf. In diesem Fall kommt es nicht zu einer Verlängerung. Bei möblierter Untervermietung verkürzt sich die Kündigungsfrist sogar noch. Der Hauptmieter kann dann bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen, also mit einer Frist von rund zwei Wochen. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Hierzu empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

NesliNeslihan am 28.05.2018 16:33

Guten Tag ich stehe untermitvertrag .und der Vermiterin will das ich UmzIche .. kann sie mich kündigen ohne Grund..ich habe eine 12 Jährige Sohn .Mit Freundliche Geüßen...

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.05.2018 08:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine grundlose Kündigung ist in der Regel nicht möglich, auch nicht bei einem Untermietverhältnis. Eine Ausnahme gibt es in Zweifamilienhäusern, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die genauen Umstände Ihrer Kündigung aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sindbad 12345 am 06.03.2018 06:53

Hallo liebe Immowelt,

wir sind Hauptmieter und haben in einem Mehrfamilienhaus eine komplette Wohnung untervermietet...

Jetzt haben wir unserem Vermieter gekündigt da sich ein neues Objekt aufgetan hat ...

Unsere Untermieter wollen wohnen bleiben...

Der Hauptvermieter möchte das nicht ..

er hätte nichts damit zu tun ...

WAS NUN ????

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2018 09:22

Hallo Sindbad 12345,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn der Hauptmieter kündigen will, muss er in der Regel zunächst seinen Untermietern kündigen und dabei die gesetzlichen Fristen beachten. Günstig wäre es, wenn Sie mit Ihrem Vermieter bereits eine vertragliche Vereinbarung getroffen haben, dass in diesem Fall der Untermieter in den Hauptmieter eintreten kann. Wenn keine solche Vereinbarung besteht, ist es schwierig und in der Regel nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, dass die Untermieter zu Hauptmietern werden.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich für die Unterstützung Ihrer Untermieter an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Anton-ia am 15.02.2018 17:44

Hallo liebe Immowelt,

ich Vermiete ein Zimmer in meiner Wohnung. Mein Vermieter hat schriftlich zugestimmt. Jetzt möchte er eine Kopie des Untermietvertrags. Ist das rechtens und kann er das überhaupt verlangen? Muss ich meinem Vermieter unbedingt den Untermietvertrag zusenden?

Ich würde mich über eine baldige Antwort sehr freuen und danke Ihnen im Voraus.

Freundliche Grüß

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.02.2018 09:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Pflicht, dem Vermieter einen etwaigen Untermietvertrag auszuhändigen, besteht rein rechtlich gesehen nicht, nein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gerd M. am 29.01.2018 18:55

Hallo,

ich muss meine Wohnung zu 75% untervermieten, da ich für einige Monate ins Ausland gehe.

Eine Untermieterin ist gefunden. Der Vermieter hat akzeptiert, verlangt jedoch einen Untermietzuschlag von 20%, da er damit am Gewinn beteiligt werden will.

Dazu habe ich 2 Fragen:

1. Wenn ich keinen Gewinn mache, sprich zu den gleichen Konditionen wie in meinem Mietvertrag vermiete, kann er dann auch seinen Untermietzuschlag verlangen?

2. Eigentlich wollte ich von der Untermieterin eine Pauschalmiete inkl. Internet und co.... Erhält der Mieter dann auf die Pauschale seine 20% oder werden die 20% auf Grundlage der anteiligen Grundmiete berechnet?

Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2018 10:13

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

laut § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf ein Vermieter nur dann einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Überlassung an einen Untermieter "nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete" zuzumuten ist, also beispielsweise dann, wenn er eine erhöhte Abnutzung der Wohnung befürchten muss. Zur genauen Höhe des Untermietzuschlags gibt es im Gesetz keine Regelung, die Gerichte haben hier unterschiedlich geurteilt. Das Landgericht Berlin hatte zuletzt im Jahr 2016 entschieden, dass ein Betrag in Höhe von Etwa 20 Prozent des Untermietzinses als angemessen erachtet werden (Az.: 18 T 65/16). Die Richter nahmen jedoch keinen Bezug auf die Kalt oder Warmmiete, sondern sprachen lediglich pauschal vom Untermietzins. Da der Vermieter über die Nebenkosten allerdings nach Verbrauch abrechnet und Sie als Mieter Ihren Internetzugang ohnehin selbst bezahlen, wäre es aus unserer Sicht am ehesten nachvollziehbar, 20 Prozent der Kaltmiete zu verlangen.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall nicht genau kennen und ihn daher aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Sollte es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir daher den Gang zum Mieterverein oder Rechtsanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kiki am 24.01.2018 21:19

Hallo, ich habe eine allgemeine Frage.

Wenn ein Untermietvertrag abgeschlossen wurde befor der Eigentümer von der Untervermietung wusste. Und der Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Besitzer erst einige Monate nach dem Untermietvertrags abschluss wurde. Ist der Untermietvertrag dann überhaupt Rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.01.2018 09:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ein Mieter eine Wohnung noch gar nicht gemietet hat, kann er sie auch nicht untervermieten. Das ist erst nach einem abgeschlossenen Hauptmietvertrag möglich.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Kiki am 25.01.2018 10:49

Also der Hauptmietvertrag bestand aber halt "nur" mündlich.

Ich es dann immer noch der Fall das eine Untervermietung nicht geht?


Immowelt-Redaktion am 25.01.2018 11:20

Wenn ein mündlicher Hauptmietvertrag besteht, kann der Mieter grundsätzlich auch untervermieten. Hat er dafür aber nicht die Erlaubnis des Vermieters, kann das unter Umständen sogar ein Kündigungsgrund sein.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Anika am 04.01.2018 19:11

Hallo,

Ich habe nun schon etliche Seiten durchgelesen. Folgendes Problem: mein Untermieter ist der Meinung er könnte beliebig viel Übernachtungsbesuch haben. Dieser Besuch ist bis auf 1-2 Tage nicht in der Wohnung. Zudem geht er mit der Wohnung und den vorhandenen Einrichtungen nicht besonders pfleglich um.

Ich wüsste gerne, was die grundsätzlichen Rechte und Pflichten eines Untervermieters sind. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ich mir alles gefallen lassen muss, immerhin hafte ich als Hauptmieterin ja auch für alles.

Vielen Dank im Voraus

LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.01.2018 08:22

Hallo Anika und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich hat ein Untermieter die gleichen Rechte wie ein Hauptmieter, was das Empfangen von Besuch in der Wohnung angeht. Das heißt: Der Hauptmieter kann das in der Regel nicht verbieten. Die Gerichte gehen lediglich davon aus, dass jemand, der sich länger als etwa sechs Wochen in einer Wohnung aufhält, kein Besuch im klassischen Sinne mehr ist. In diesem Fall wäre also eine Erlaubnis des Hauptmieters und des Vermieters nötig.

Auf einem anderen Blatt steht die Frage, was passiert, wenn der Besuch Möbel und Wohnung beschädigt. In diesem Fall haftet der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter für möglicherweise entstandene Schäden. Letzten Endes muss aber dennoch der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter für etwaige Schäden einstehen.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher stets die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

DirkPohl am 17.12.2017 23:42

Hallo,

ich habe ein Problem mit meiner Untermieterin, sie schuldet mir noch drei Monatsmieten, ist ausgezogen und meldet sich nicht mehr, kann ich sie wegen Betrugs anzeigen? Habe gelesen, dass Betrug nur zutrifft, wenn nie die Absicht bestand die Miete zu zahlen, das kann ich ihr aber nicht nachweisen.

LG

Dirk

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Immowelt-Redaktion am 18.12.2017 09:51

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

so wie sie es schildern, handelt es sich um eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Ein sogenannter Eingehungsbetrug liegt nur vor, wenn der mutmaßliche Täter beim Vertragsabschluss die Absicht vortäuscht, seinen Verpflichtungen nachzukommen, obwohl er dies nicht vor hat. Ein solcher Eingehungsbetrug dürfte in vielen Fällen nicht nachweisbar sein.

Ihr Ansprüche sollten Sie deshalb auf zivilrechtlichem Wege verfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Widmann am 02.12.2017 11:52

Hallo ,

ich habe eine andere wichtig Frage ! wäre toll wen Sie mir helfen könnten . Mein Sohn wohnt zur Untermiete bei jemandem und das Zimmer weißt Schimmel auf den man mit Farbe an der Decke vertuscht hat ! Was kann man da tun ? Kann er früher kündigen und bei einer Kündigung muss er drei Monate einhalten ? Vielen lieben Dank MFG Widmann

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Immowelt-Redaktion am 04.12.2017 09:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Zustand der Wohnung gesundheitsgefährdend ist, ist eine fristlose Kündigung möglich. Wir können allerdings aus der Ferne nicht beurteilen, ob das in dem von Ihnen genannten Fall auch so ist. Sollte Ihr Sohn sich mit seinem Untervermieter nicht auf eine kürzere Kündigungsfrist einigen können, empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Widmann am 04.12.2017 10:04

Vielen dank für die Antwort LG Widmann

Denis am 05.10.2017 18:27

Hallo! Ich wohne seit mehreren Jahren zur Untermiete. Das Gebäude wurde durch eine Erbengemeinschaft verwaltet und alles war sehr unkompliziert und unbürokratisch. Jetzt wurde das Haus verkauft und man gab uns zu verstehen uns nach neuen Wohnungen umzusehen. Da es keinen gesetzlich anerkannten Kündigungdsgrund gibt, kann ich, als Untermieter Umzugskosten oder andere Entschädigungen einfordern

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Immowelt-Redaktion am 06.10.2017 09:20

Hallo Denis und vielen Dank für Ihren Kommentar,

als Untermieter stehen Sie in einem Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter. Auch dem Hauptmieter können die Vermieter aber nicht so einfach kündigen, wenn kein Kündigungsgrund vorliegt. Die Kündigung wäre dann unwirksam und der Hauptmieter müsste nicht ausziehen. Zumindest dann, wenn dieser gewillt ist, das Vertragsverhältnis mit Ihnen als Untermieter weiter bestehen zu lassen, könnten auch Sie weiter dort wohnen bleiben.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Situation aus der Ferne nur schwer beurteilen können und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Birgit am 13.09.2017 10:50

Grüß Gott,

muss ich, wenn ich als Hauptvermieter meinen Sohn untervermiete und mein Vermieter weiß telefonisch Bescheid und ist damit einverstanden, eine schriftliche Einverständnis meines Vermieters beim Einwohnermeldeamt vorlegen?

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Immowelt-Redaktion am 13.09.2017 15:34

Hallo Birgit und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das wird in aller Regel nicht erforderlich sein. Allerdings könnte es sich für Sie selbst anbieten, den Vermieter noch einmal schriftlich um Erlaubnis zu bitten und sich diese Erlaubnis aufzuheben. Das allerdings nur als Vorsichtsmaßnahme, sollte es später einmal zu einem Konflikt kommen, der mit der Untervermietung in Zusammenhang steht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Zafer66 am 17.08.2017 11:11

Was kann passieren wenn ich meine gesamte 1zimmer Wohnung für ein halbes Jahr vermiete, weil ich woanders hingehen muss und den Vermieter nicht Frage und er trotzdem davon Wind bekommt? Darf er mir dann kündigen?

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Immowelt-Redaktion am 17.08.2017 14:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in einem solchen Fall würde die Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters zur Gänze untervermietet. Das kann eine Kündigung rechtfertigen, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Zafer66 am 17.08.2017 14:47

Die Möbel bleiben jedoch drin, In ihrem Beitrag steht, dass dies dann auch nur eine Teilweise Vermietung wäre. wie verhält es sich in diesem Fall?

Vielen dank schonmal für die Hilfe!

Grüße


Immowelt-Redaktion am 17.08.2017 15:08

In dem in unserem Beitrag genannten Beispiel ging es darum, dass der Mieter seine Möbel in einem Zimmer einlagert und dieses Zimmer eben nicht mit untervermietet. Bei einer 1-Zimmer-Wohnung ist eine Trennung in mehrere Räume ja per se nicht möglich. Im Übrigen kann auch eine nur teilweise Untervermietung einen Kündigungsgrund darstellen, wenn Sie ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jenny am 31.07.2017 19:11

Guten Tag,

Ich habe das Problem, dass die Nebenkosten in meinem Untermietvertrag deutlich höher sind. Das heißt ich zahle eine Pauschale von 90 Euro im Monat, welche aber die gesamte Höhe der Nebenkosten ist. Ich zahle also für mich UND für meine Vermieterin, was mir leider erst seit ein paar Wochen bewusst ist. Darf das meine Vermieterin ? Und welche Rechte habe ich gegenüber einer Nebenkostenabrechnung?

Danke.

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Immowelt-Redaktion am 01.08.2017 09:43

Hallo Jenny,

eine Nebenkostenabrechnung ist bei Unververmietung nicht zwingend vorgeschrieben, auch weil dies in der Praxis oft nur schwer möglich wäre. Deshalb werden in Untermietverträgen gerne solche Pauschalen vereinbart. Wenn sich Ihr Untervermieter nun damit übermäßíg bereichert, könnte eine solche Vereinbarung allerdings unwirksam sein. Dies lässt sich aber nicht allgemeingültig sagen. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Chris am 07.06.2017 17:01

Guten Tag ist der Hauptmieter dem Untermieter weil dieser Harz4 Beantragen muss verpflichtet eine Kopie des Hauptmietvertrages auszuhändigen ?

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Immowelt-Redaktion am 08.06.2017 09:07

Hallo Chris,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Ein Gesetz, dass dem Hauptmieter das vorschreibt, existiert unserer Kenntnis nach nicht. Es kommt allerdings vor, dass die Jobcenter Einsicht in den Hauptmietvertrag nehmen wollen. Insofern empfiehlt es sich, sich mit dem Hauptmieter gütlich zu einigen, dass dieser den Hauptmietvertrag für das Antragsverfahren beim Jobcenter zur Verfügung stellt.

Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion