Untermietvertrag: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

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Der Partner zieht plötzlich aus, ein längerer Auslandsaufenthalt ist geplant, die Wohnung kann nicht mehr alleine finanziert werden – es gibt viele Gründe sich einen Untermieter zu suchen. Ein Untermietvertrag kann aber meist nur mit der Zustimmung des Vermieters abgeschlossen werden. So gehen Mieter richtig vor.

Untermietvertrag, Hauptmieter, Untermieter, Foto: iStock/ monkeybusinessimages
Wenn Hauptmieter und Untermieter sich gut verstehen ist das schön – zur Sicherheit sollten sie aber einen Untermietvertrag abschließen. Foto: iStock/ monkeybusinessimages

Wer seine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten will, sollte immer einen Untermietvertrag abschließen. Damit dabei nichts schief geht, sollten Mieter ein paar wichtige Dinge beachten.

Das sollte im Untermietvertrag stehen

Im Untermietvertrag werden wie beim normalen Mietvertrag auch die Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt. Nur besteht das Mietverhältnis nicht zwischen dem Besitzer der Wohnung und dem Hauptmieter, sondern zwischen Haupt- und Untermieter.

Das gehört in den Untermietvertrag:

  • Die Namen von Haupt- und Untermieter.
  • Die genaue Adresse der Mietswohnung, gegebenenfalls mit Stockwerk.
  • Beschreibung der Mietsache: Welche Räume der Untermieter für sich nutzen darf und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Wenn Geräte gemeinschaftlich genutzt werden, sollten diese ebenfalls benannt werden.
  • Die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.
  • Bezug zum Hauptmietvertrag: Im Untermietvertrag sollte auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung verwiesen werden. Diese sollte der Untermieter in Kopie erhalten.
  • Zustimmung zur Untervermietung: diese sollte schriftlich beigefügt werden.
  • Mietzeit: Der Beginn des Mietverhältnisses muss genannt werden. Soll der Untermietvertrag befristet sein, so muss dies begründet sein, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 575 BGB).
  • Kündigungsfristen: In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Je nach Art der Untervermietung können aber auch kürzere Kündigungsfristen gelten. Welche Fristen gelten, sollte im Untermietvertrag klar benannt sein.
  • Höhe der Miete und Nebenkosten: Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
  • Kaution: Der Hauptmieter sollte zur Sicherheit im Untermietvertrag eine Kaution vereinbaren. Diese sollte aber nicht höher als drei Monatskaltmieten sein – die Nebenkosten werden dabei nicht mitgezählt.
  • Mietgebrauch: Es sollte vereinbart werden, dass der Untermieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Gegenständen schonend umgeht.
  • Vereinbarung zu Kauf und Reparatur gemeinsamer Haushaltsgeräte: Falls ein neuer Kühlschrank gekauft werden muss oder der Geschirrspüler kaputt geht, sollte im Untermietvertrag geregelt sein ob und wie der Untermieter an diesen Kosten beteiligt wird. 
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Bei der Frage, ob der Untermieter die Wohnung beschädigt hat oder nicht kann es leicht zu Ärger kommen. Wer sich dagegen absichern will, sollte darum den Zustand der Wohnung bei Einzug genau festhalten: Jetzt kostenlos das Wohnungsübergabeprotokoll herunterladen.

Zuerst den Vermieter fragen: So sind Mieter auf der sicheren Seite

Wichtig: Will der Mieter jemand anderen bei sich wohnen lassen, benötigt er dazu in der Regel die Zustimmung seines Vermieters (§540 BGB). Aber: Die Zustimmung steht ihm laut Gesetz meist zu, wenn er nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

In solchen Fällen kann dem Mieter zum Beispiel ein Ja vom Vermieter zustehen:

  • Der Mieter will mit einem Freund zusammenwohnen
  • Der Mieter wird pflegebedürftig, darum soll eine Pflegekraft mit in der Wohnung leben
  • Der Mieter verdient plötzlich weniger, so dass er einen Teil der Wohnung untervermieten muss, um die Miete weiterhin zahlen zu können

Gleichzeitig kann der Vermieter dem Wunsch des Mieters allerdings einen triftigen Grund entgegensetzen. Ein Nein zur Untervermietung muss der Mieter zum Beispiel aus folgenden Gründen hinnehmen (§553, Absatz 1 BGB):

  • Der Vermieter kennt den künftigen Untermieter bereits und weiß, dass dieser ständig den Hausfrieden stört. Vorbehalte des Vermieters gegen die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung einer Person sind hingegen keine Ablehnungsgründe.
  • Die Wohnung wäre durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt. Wann das der Fall ist, wird je nach Bundesland im jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetz genauer festgelegt. Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass jeder Person mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.
  • Die Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn zu erwarten ist, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird – zum Beispiel, weil der Untermieter ein Nagelstudio oder Bordell eröffnet.

Ausnahme: Manche nahestehenden Personen des Mieters zählen nicht als herkömmliche Untermieter. Lukas Andreas Wenderoth, Fachanwalt für Mietrecht in Berlin, erklärt: „Lebens- oder Ehepartner und Kinder dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung wohnen.“ Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung. Doch bevor der Mieter seinen Lebenspartner oder sein Kind bei sich einziehen lässt, sollte er den Vermieter davon in Kenntnis setzen. 

Achtung

Die Untervermietung der ganzen Wohnung steht dem Mieter nicht zu.

Geht der Mieter zum Beispiel ein Jahr ins Ausland und will die ganze Wohnung untervermieten, hat er darauf keinen gesetzlichen Anspruch. Einen Ausweg aus dieser misslichen Lage nennt Constantin Päch, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg: „Behält der Mieter während seiner Abwesenheit ein Zimmer für sich und lässt seine Möbel darin stehen, so nutzt er weiterhin einen Teil der Wohnung.“ Dann handle es sich wiederum um die Untervermietung eines Teiles der Wohnung und der Mieter habe wieder einen Anspruch darauf. 

Zur Sicherheit sollte der Mieter den Vermieter in jedem Fall schriftlich nach seinem Einverständnis fragen. So kann er auch dem Untermieter gegenüber die Erlaubnis nachweisen. In seinem Schreiben nennt der Mieter den Namen des Untermieters, gegebenenfalls das Geburtsdatum und dessen Anschrift sowie den persönlichen oder wirtschaftlichen Grund, warum er untervermieten möchte. Er muss keine weiteren persönlichen Angaben machen, etwa zum Einkommen des Untermieters.

Übrigens: Ein Nein des Vermieters muss der Mieter nur hinnehmen, wenn dieser einen triftigen Grund nennt. Der Mietrechtsexperte Constantin Päch sagt: „Sagt der Vermieter grundlos nein, so handelt er treuewidrig und macht sich schadensersatzpflichtig.“ Vermietet der Mieter trotz der unberechtigten Verweigerung des Vermieters dennoch unter, dürfte eine Kündigung des Vermieters ohne Erfolg sein.

Befristeter oder unbefristeter Untermietvertrag: Das sind die Unterschiede

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Befristet oder unbefristet: Die Dauer des Untermietvertrags kann im Voraus festgelegt werden. Foto: shaiith/ fotolia.com

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Je nachdem gelten dann auch Besonderheiten bei der Kündigung.

Befristeter Untermietvertrag

Ein befristeter Untermietvertrag oder auch Zeitmietvertrag kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden.

Damit die Befristung gilt, müssen Anfangs- und Enddatum im Untermietvertrag stehen. Zudem muss der Hauptmieter seinem Untermieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen, der Einfachheit halber sollte er ihn in den Untermietvertrag schreiben (§ 575, Absatz 1 BGB). Ein berechtigter Grund ist Eigenbedarf, also wenn der Hauptmieter die Wohnung oder das Zimmer nach Ablauf des Untermietvertrags selbst benötigt.

Dadurch, dass der Untermietvertrag befristet ist, ist es allerdings für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Untermietvertrages zu kündigen.

Unbefristeter Untermietvertrag

Wer im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum angibt, schließt einen unbefristeten Untermietvertrag ab. Dieser kann ebenfalls für die gesamte Wohnung oder nur einen Teil davon abgeschlossen werden.

Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Das heißt: Der Hauptmieter darf seinem Untermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, also die Wohnung zum Beispiel wieder selbst braucht und muss diesen Grund in seinem Kündigungsschreiben nennen (§573 BGB).

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird. Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss. Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

Link-Tipp

Gerade in Wohngemeinschaften ist oft ein Mieter der Hauptmieter und vermietet die Zimmer sind an die einzelnen Untermieter. Es sind aber auch andere Konstellationen möglich – erfahren Sie, welche Art der Untervermietung sich für Sie lohnt: Im Artikel WG-Mietvertrag: drei Alternativen.

Kann der Vermieter wegen der Untervermietung die Miete erhöhen?

Unter bestimmten Umständen muss der Hauptmieter hinnehmen, dass sein Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig macht – dem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Das darf er aber nur, wenn mehr Personen unter einem Dach leben als bisher, denn dann wäre davon auszugehen, dass die Wohnung stärker abgenutzt wird als bisher und die Nebenkosten für Strom und Wasser steigen.

Aber: steigende Nebenkosten sind nur dann ein Grund für einen Untermietzuschlag, wenn sie pauschal abgerechnet werden. Denn nur dann würden die eventuellen Mehrkosten für Strom, Wasser oder Heizung zu Lasten des Vermieters gehen. Zahlt der Mieter hingegen seine Nebenkosten im Voraus, ist die Lage anders: Die Nebenkosten werden mindestens einmal im Jahr abgerechnet, eventuelle Mehrkosten würden unterm Strich zu einer Nachforderung des Vermieters führen und die Sache mit den gestiegenen Kosten wäre somit erledigt.

Werden die Nebenkosten im Voraus gezahlt, wäre also nur noch der gesteigerte Verschleiß der Wohnung ein Grund für einen Untermietzuschlag. Wie hoch dieser aber sein darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt – nur, dass er „angemessen“ sein soll. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. § NMV).

Hauptmieter in der Zwickmühle: wenn der eigene Vermieter kündigt

Hauptmieter, Wohnung gekündigt, Foto: iStock/ Izabel Habur
Wird dem Hauptmieter die Wohnung gekündigt, wird die Lage kompliziert. Foto: iStock/ Izabel Habur

Durch den Abschluss des Mietvertrages wird der Mieter selbst zum Vermieter – jedenfalls dem Untermieter gegenüber: Er steht in der Pflicht, ihm einen Teil der Wohnung zur Verfügung zu stellen. Kündigt ihm aber der eigene Vermieter die Wohnung, kann er das nicht länger tun – und das kann kompliziert werden.

Denn ob die Kündigung durch den eigenen Vermieter ein Grund ist, den Untermietvertrag zu kündigen, ist laut Mietrechtexperten Constantin Päch strittig. So könne es dazu kommen, dass der Untermieter vorzeitig ausziehen muss und der Hauptmieter ihm dafür Schadensersatz schulde. „Im Raum stehen die Umzugs- und Speditionskosten, die Kosten für den Nachsendeauftrag oder auch der Kostenausgleich dafür, dass der Untermieter in eine teurere Wohnung ziehen muss.“ 

Kein Anspruch des Mieters auf Untervermietung an Touristen

Steht in der eigenen Wohnung ein Zimmer leer, erscheint es in größeren Städten geradezu verlockend, das Zimmer an Feriengäste zu vermieten – und sich ein ordentliches Taschengeld dazu zu verdienen. Doch die vermeintlich gute Idee hat einige Haken. Denn laut Lukas Andreas Wenderoth, Fachanwalt für Mietrecht in Berlin, zählt die Untervermietung an Touristen als gewerbliche Nutzung der Wohnung – und darauf hat der Mieter keinen Anspruch. Auch wenn der Vermieter generell die Erlaubnis erteilt hat, dass der Mieter untervermieten darf, gilt das nicht für die Vermietung an Touristen. Wenderoth warnt: „Wer ohne Ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters für kurzzeitige Vermietungen trotzdem an Touristen vermietet, riskiert die fristlose Kündigung.“

Link-Tipp

Von zu Hause aus arbeiten – das kann Ärger geben. Erfahren Sie, wann die gewerbliche Nutzung zum Problem wird und wie Sie als Mieter vorgehen sollten.

Falls der Mieter allem zum Trotz die Zustimmung des Vermieter bekommt, liegt ihm oft ein weiterer Stein im Weg: in vielen größeren Städten gilt das Zweckentfremdungsverbot.

Vorsicht: Nicht jede Vereinbarung im Untermietvertrag ist gleich gültig

Wer einen Untermietvertrag vereinbart, kann darin nicht beliebige Forderungen an den Untermieter stellen. So kann der Hauptmieter beispielsweise nicht verlangen, dass der Untermieter nach einem halben Jahr sein Zimmer neu streichen muss. Auch das Vereinbaren von kürzeren Kündigungsfristen ist unzulässig. Stehen solche Vereinbarungen dennoch im Untermietvertrag, sind sie ungültig.


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4 Kommentare

Birgit am 13.09.2017 10:50

Grüß Gott,

muss ich, wenn ich als Hauptvermieter meinen Sohn untervermiete und mein Vermieter weiß telefonisch Bescheid und ist damit einverstanden, eine schriftliche Einverständnis meines Vermieters beim Einwohnermeldeamt vorlegen?

... mehr
auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2017 15:34

Hallo Birgit und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das wird in aller Regel nicht erforderlich sein. Allerdings könnte es sich für Sie selbst anbieten, den Vermieter noch einmal schriftlich um Erlaubnis zu bitten und sich diese... mehr

Zafer66 am 17.08.2017 11:11

Was kann passieren wenn ich meine gesamte 1zimmer Wohnung für ein halbes Jahr vermiete, weil ich woanders hingehen muss und den Vermieter nicht Frage und er trotzdem davon Wind bekommt? Darf er mir dann kündigen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.08.2017 14:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in einem solchen Fall würde die Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters zur Gänze untervermietet. Das kann eine Kündigung rechtfertigen, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

... mehr

Zafer66 am 17.08.2017 14:47

Die Möbel bleiben jedoch drin, In ihrem Beitrag steht, dass dies dann auch nur eine Teilweise Vermietung wäre. wie verhält es sich in diesem Fall?

Vielen dank schonmal für die Hilfe!

Grüße


Immowelt-Redaktion am 17.08.2017 15:08

In dem in unserem Beitrag genannten Beispiel ging es darum, dass der Mieter seine Möbel in einem Zimmer einlagert und dieses Zimmer eben nicht mit untervermietet. Bei einer 1-Zimmer-Wohnung ist eine Trennung in mehrere Räume ja per... mehr

Jenny am 31.07.2017 19:11

Guten Tag,

Ich habe das Problem, dass die Nebenkosten in meinem Untermietvertrag deutlich höher sind. Das heißt ich zahle eine Pauschale von 90 Euro im Monat, welche aber die gesamte Höhe der Nebenkosten ist. Ich zahle also für mich UND... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.08.2017 09:43

Hallo Jenny,

eine Nebenkostenabrechnung ist bei Unververmietung nicht zwingend vorgeschrieben, auch weil dies in der Praxis oft nur schwer möglich wäre. Deshalb werden in Untermietverträgen gerne solche Pauschalen vereinbart. Wenn... mehr

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