Untermietvertrag: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

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Trennung, ein längerer Auslandsaufenthalt, finanzielle Probleme – für Mieter gibt es viele Gründe, ihre Wohnung unterzuvermieten. Damit dabei nichts schief geht, sollten sie einen Untermietvertrag abschließen. Hier die wichtigsten Tipps.

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Wann ist eine Untervermietung erlaubt?

Wer seine Wohnung untervermieten will, muss in der Regel seinen Vermieter um Erlaubnis fragen (§540 BGB).

Aber: Die Zustimmung steht ihm laut Gesetz meist zu, wenn er nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

Wann Vermieter der Untervermietung zustimmen müssen

In solchen Fällen kann dem Mieter zum Beispiel ein Ja vom Vermieter zustehen:

  • Der Mieter will mit einem Freund zusammenwohnen
  • Der Mieter wird pflegebedürftig, darum soll eine Pflegekraft mit in der Wohnung leben
  • Der Mieter verdient plötzlich weniger, so dass er einen Teil der Wohnung untervermieten muss, um die Miete weiterhin zahlen zu können

Wann Vermieter die Untervermietung ablehnen können

Gleichzeitig kann der Vermieter dem Wunsch des Mieters allerdings einen triftigen Grund entgegensetzen. Ein Nein zur Untervermietung muss der Mieter zum Beispiel aus folgenden Gründen hinnehmen (§553, Absatz 1 BGB):

  • Bei Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter einfach so Nein sagen, denn darauf hat der Mieter keinen Anspruch.
  • Der Vermieter kennt den künftigen Untermieter bereits und weiß, dass dieser ständig den Hausfrieden stört. Vorbehalte des Vermieters gegen die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung einer Person sind hingegen keine Ablehnungsgründe.
  • Die Wohnung wäre durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt. Wann das der Fall ist, wird je nach Bundesland im jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetz genauer festgelegt. Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass jeder Person mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.
  • Die Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Zum Beispiel wenn zu erwarten ist, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird – weil der Untermieter beispielsweise ein Nagelstudio oder Bordell eröffnet.
  • Bei der Untervermietung an Feriengäste. Hierauf hat der Mieter ohnehin keinen Anspruch, da die Vermietung an Feriengäste als gewerbliche Nutzung der Wohnung zählt.
Info

Ausnahme: Diese Untermieter brauchen keine Zustimmung
Manche nahestehenden Personen des Mieters zählen nicht als herkömmliche Untermieter. Lukas Andreas Wenderoth, Fachanwalt für Mietrecht in Berlin, erklärt: „Ehepartner und Kinder dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung wohnen.“ Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung. Laut einem Urteil des Bundesgerichthofes ist bei Lebenspartnern zudem zwar die Erlaubnis des Vermieters nötig, er darf den Wunsch des Mieters aber auch nicht ablehnen (BGH, Az.: VIII ZR 371/02).

Kann ich über AirBnB untervermieten?

Wer seine Wohnung über Airbnb an Feriengäste untervermieten möchten, sollte sich zunächst über die örtlichen Bestimmungen informieren und den eigenen Vermieter um Erlaubnis bitten. Je nach Bundesland oder Stadt stellt solch eine Untervermietung eine Zweckentfremdung der Wohnung dar und ist generell verboten.

Mietrechtlich gesehen handelt es sich bei einer Untervermietung über Airbnb darüber hinaus um Untervermietung an Feriengäste – also um eine gewerbliche Untervermietung und der muss der Vermieter nicht zustimmen. 

Übrigens: Eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung ist nicht gleichzusetzen mit einer Erlaubnis zur Untervermietung an Feriengäste (BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13). Mieter, die ihre Wohnung ohne Erlaubnis über Airbnb an Feriengäste untervermieten, verstoßen immer gegen ihren Mietvertrag und riskieren eine fristlose Kündigung. Dabei gilt es in manchen Regionen schon als Vertragsbruch, die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters anzubieten.

Info

Der Vermieter muss bei jeder einzelnen Vermietung vorher gefragt werden. Am besten lassen Mieter sich eine schriftliche Erlaubnis geben. Ein generelles Verbot kann der Vermieter allerdings nicht aussprechen, denn werden nur Teile der Wohnung an Feriengäste untervermietet, kann ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen.

Wie viele Mieter dürfen in einer Wohnung leben?

Unter Umständen kann der Vermieter die Untervermietung der Wohnung damit verneinen, dass sie durch mehr Bewohner überbelegt wäre. Wann dies zutrifft, ist in den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Bundesländer genauer geregelt. Als grobe Faustformel, wie viel Platz eine Person braucht, gelten laut aktuellen Urteilen acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche.

Wohnen mehr Personen als bisher in der Wohnung, kann es aber unter Umständen zu einer Mieterhöhung wegen Untervermietung kommen.

Ist unerlaubte Untervermietung strafbar?

Unerlaubte Untervermietung ist nicht strafbar. Allerdings kann der Vermieter, wenn er davon erfährt, dem Mieter abmahnen und ihn auf Unterlassung verklagen oder gar eine fristlose Kündigung aussprechen.

Speziell bei der Untervermietung an Touristen und Feriengäste kann zudem ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot vorliegen, das meist mit drakonischen Strafen von mehreren tausend bis hunderttausend Euro belegt ist – je nach Schwere des Verstoßes und Bußgeldrahmen der jeweiligen Stadt oder Kommune. Ein Mieter, der seine Münchner Wohnung an Feriengäste vermietete, musste in einem Fall zum Beispiel 6.000 Euro Bußgeld zahlen (AG München, Az.: 1111 OWi 254 Js 172785/19).

Wann ein solcher Verstoß vorliegt, wird in der Regel von der jeweiligen Kommune geregelt.

Der Untermietvertrag: Das müssen Mieter wissen

Im Untermietvertrag werden, wie beim normalen Mietvertrag auch, die Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt. Nur besteht das Mietverhältnis nicht zwischen dem Besitzer der Wohnung und dem Hauptmieter, sondern zwischen Haupt- und Untermieter.

Muss ich einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen?

Ein Untermietvertrag ist auch gültig, wenn er mündlich abgeschlossen wurde. Zu empfehlen ist dies jedoch nicht, denn im Streitfall lassen sich mündliche Vereinbarungen schwer nachweisen. Fehlen schriftliche Vereinbarungen, gelten die gesetzlichen Regelungen zu Untervermietung.

Was gehört in den Untermietvertrag?

  • Die Namen von Haupt- und Untermieter.
  • Die genaue Adresse der Mietswohnung, gegebenenfalls mit Stockwerk.
  • Beschreibung der Mietsache: Welche Räume der Untermieter für sich nutzen darf und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Auch gemeinschaftlich genutzte Geräte sollten im Untermietvertrag aufgeführt sein.
  • Die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.
  • Bezug zum Hauptmietvertrag: Im Untermietvertrag sollte auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung verwiesen werden. Diese sollte der Untermieter in Kopie erhalten.
  • Zustimmung zur Untervermietung: diese sollte schriftlich beigefügt werden.
  • Mietzeit: Der Beginn des Mietverhältnisses muss genannt werden. Soll der Untermietvertrag befristet sein, so muss dies begründet sein, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 575 BGB).
  • Kündigungsfristen: In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Je nach Art der Untervermietung gelten aber meist kürzere Kündigungsfristen. Welche Fristen gelten, sollte im Untermietvertrag klar benannt sein.
  • Höhe der Miete und Nebenkosten: Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
  • Kaution: Der Hauptmieter sollte zur Sicherheit im Untermietvertrag eine Kaution vereinbaren. Diese sollte aber nicht höher als drei Monatskaltmieten sein – die Nebenkosten werden dabei nicht mitgezählt.
  • Mietgebrauch: Es sollte vereinbart werden, dass der Untermieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Gegenständen schonend umgeht.
  • Vereinbarung zu Kauf und Reparatur gemeinsamer Haushaltsgeräte: Falls ein neuer Kühlschrank gekauft werden muss oder der Geschirrspüler kaputt geht, sollte im Untermietvertrag geregelt sein ob und wie der Untermieter an diesen Kosten beteiligt wird. 

Welche Vereinbarung im Untermietvertrag ist ungültig?

Wer einen Untermietvertrag vereinbart, kann darin nicht beliebige Forderungen an den Untermieter stellen. So kann der Hauptmieter beispielsweise nicht verlangen, dass der Untermieter nach einem halben Jahr sein Zimmer neu streichen muss. Auch das Vereinbaren von kürzeren Kündigungsfristen ist unzulässig. Stehen solche Vereinbarungen dennoch im Untermietvertrag, sind sie ungültig.

Wie sicher ist ein Untermietvertrag?

Da der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht, ist er auch unabhängig vom Hauptmietvertrag gültig. Auch dann, wenn der Hauptmieter ohne die Zustimmung des Vermieters einen Untermietvertrag abgeschlossen hat. In diesem Fall könnten ihm Abmahnung, Unterlassungsklage oder auch eine fristlose Kündigung (§§ 541; 543 BGB), wegen vertragswidrigem Gebrauch, drohen.

Wird dem Hauptmieter gekündigt, ist außerdem rechtlich unklar, ob er deshalb auch dem Untermieter kündigen darf. Unter Umständen wäre der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter in so einem Fall schadenersatzpflichtig.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Dazu gibt es keine strikte Begrenzung, allerdings sollten Mieter darauf achten, keine Wuchermieten zu verlangen. Beim Festlegen der Miethöhe können sie sich daran orientieren, wie viel Miete sie selbst zahlen und die Miethöhe für die untervermietete Wohnfläche anteilig zur Gesamtwohnfläche berechnen.

Wann Mietwucher vorliegt, ist abhängig vom Einzelfall und orientiert sich am Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) und Paragraf 291 Strafgesetzbuch (Wucher). Im Zweifel sollten sich Mieter hierzu von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Kann der Vermieter bei Untervermietung die Miete erhöhen?

Unter bestimmten Umständen muss der Hauptmieter hinnehmen, dass sein Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig macht – dem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung wegen Untervermietung ist erlaubt, wenn durch die Untervermietung mehr Personen unter einem Dach leben als bisher. Der Vermieter könnte dann von einer stärkeren Abnutzung der Wohnung und steigenden Nebenkosten für Strom und Wasser ausgehen. Wie hoch die Abnutzung der Wohnung angesetzt werden darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt – nur, dass der Preis „angemessen“ sein soll. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. § NMV).

Steigende Nebenkosten sind nur dann ein Grund für einen Untermietzuschlag, wenn sie pauschal abgerechnet werden. Denn nur dann würden die eventuellen Mehrkosten für Strom, Wasser oder Heizung zu Lasten des Hauptvermieters gehen.

Zahlt der Mieter hingegen seine Nebenkosten im Voraus, ist die Lage anders: Die Nebenkosten werden mindestens einmal im Jahr abgerechnet, eventuelle Mehrkosten würden unterm Strich zu einer Nachforderung des Vermieters führen und die Sache mit den gestiegenen Kosten wäre somit erledigt.

Eine unverhältnismäßige Erhöhung der Miete mit der Untervermietung als Begründung ist verboten, ebenso die Erhöhung der Miete wegen steigender Nebenkosten, wenn diese im Voraus gezahlt werden.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Untervermietung?

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Je nachdem gelten dann auch Besonderheiten bei der Kündigung.

Befristeter Untermietvertrag oder auch Zwischenmietvertrag

Ein befristeter Untermietvertrag, auch Zeitmietvertrag oder Zwischenmietvertrag genannt, kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden. Damit die Befristung gilt, müssen folgende Punkte im Untermietvertrag stehen:

  • das Anfangs- und Enddatum
  • Welche Teile und Gegenstände in der Wohnung vermietet werden.
  • der Hauptmieter muss seinem Untermieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen, der Einfachheit halber sollte er ihn in den Zwischenmietvertrag schreiben (§ 575, Absatz 1 BGB) Ein berechtigter Grund ist Eigenbedarf, also wenn der Hauptmieter die Wohnung oder das Zimmer nach Ablauf des Zwischenmietvertrags selbst benötigt.

Dadurch, dass der Untermietvertrag befristet ist, ist es allerdings für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Vertrages zu kündigen.

Unbefristeter Untermietvertrag

Wer im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum angibt, schließt einen unbefristeten Untermietvertrag ab. Dieser kann ebenfalls für die gesamte Wohnung oder nur einen Teil davon abgeschlossen werden.
Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Der Hauptmieter darf seinem Untermieter also nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Das gilt zum Beispiel, wenn er die Wohnung wieder selbst braucht. Den Grund muss er in seinem Kündigungsschreiben nennen (§573 BGB).

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird.

  • Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss.
  • Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.
Link-Tipp

Gerade in Wohngemeinschaften ist oft ein Mieter der Hauptmieter und vermietet die Zimmer an die einzelnen Untermieter. Es sind aber auch andere Konstellationen möglich: Mehr dazu im Artikel zum WG-Mietvertrag: drei Alternativen.

Kündigungsausschluss im Untermietvertrag

Im Untermietvertrag können beide Seiten einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Das heißt, dass das Kündigungsrecht beider Seiten für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist – unabhängig von der Dauer des Mietvertrages.

Vorteile kann dies für beide Seiten haben:

  • Der Untermieter ist abgesichert, dass er bis zum Ablauf des Kündigungsausschlusses die Räume nutzen darf.
  • Der Hauptmieter kann sicher sein, dass er bis zum Ende des vereinbarten Kündigungsverzichtes einen Untermieter hat.
  • Eine Kündigung wäre in solchen Fällen nur aus außerordentlichen Gründen möglich, etwa weil der Untermieter gehörig in Zahlungsverzug gerät oder das Vertrauen gestört ist.

Wichtig: Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss, der also zum Beispiel bereits im Mietvertrag vorgedruckt ist, ist in der Regel nur wirksam, wenn er für beide Seiten gleichermaßen gilt und auf maximal vier Jahre begrenzt ist (BGH, Az.: VIII ZR 27/04). Für bestimmte Bevölkerungsgruppen gelten zudem kürzere Zeiträume: So dürfen Studenten laut einem höchstrichterlichen Urteil nicht per Formularklausel auf einen zwei Jahre dauernden Kündigungsausschluss festgelegt werden, da ihnen ein besonderes Maß an Flexibilität und Mobilität zuzubilligen ist (BGH, Az.: VIII ZR 307/08). Nur durch einen individuell vereinbarten Kündigungsausschluss sind von diesen Urteilen abweichende Vereinbarungen möglich (BGH, Az.: VIII ZR 81/03).

Wer haftet für Schäden bei der Untervermietung?

Der Mieter haftet grundsätzlich für den Untermieter (BGB § 540 Abs. 2). Für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, kann der Vermieter also den Mieter zur Verantwortung ziehen. Die ist allerdings auf den „Gebrauch der Mietsache“ beschränkt. Das trifft zum Beispiel auf Sachbeschädigung in der Wohnung, Störung des Hausfriedens oder Vertragsverletzungen.

Haften muss der Mieter übrigens unabhängig davon, ob die Untervermietung erlaubt oder verboten ist.

Was passiert, wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt?

Mit dem Untermietvertrag wird der Mieter selbst zum Vermieter und schuldet den vermieteten Teil der Wohnung. Kündigt ihm aber der eigene Vermieter die Wohnung, kann er dieser Pflicht nicht mehr nachkommen – und das kann kompliziert werden.

Denn ob die Kündigung durch den eigenen Hauptvermieter ein Grund ist, den Untermietvertrag zu kündigen, ist laut Mietrechtexperten Constantin Päch strittig. So könne es dazu kommen, dass der Untermieter vorzeitig ausziehen muss und der Hauptmieter ihm dafür Schadensersatz schulde. „Im Raum stehen die Umzugs- und Speditionskosten, die Kosten für den Nachsendeauftrag oder auch der Kostenausgleich dafür, dass der Untermieter in eine teurere Wohnung ziehen muss.“

Regine Curth21.01.2022

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16 Kommentare

Nika am 12.05.2022 09:58

Hallo,

ich habe eine Frage zu meinem Untermietverhältnis. Ich bin aktuell Untermieterin eines Zimmers in einer 2er-WG. Meine Mitbewohnerin/Hauptmieterin hat kurzfristig eine neue Wohnung gefunden und ist bereits ausgezogen ohne den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Um ihr bei der Nachmietersuche etc. entgegenzukommen habe ich mit ihr mündlich vereinbart zum Ende des Monats auszuziehen.

Sie hat jetzt auch einen passenden Nachmieter für die Wohnung ab dem 01.06. gefunden, allerdings stellt sich die Hausverwaltung nun etwas quer, dass das alles zu kurzfristig ist. Wenn der Hauptmieterwechsel nun doch erst zum 01.07. ergolgt, bin ich dann als Untermieterin verpflichtet für Juni Miete zu zahlen, obwohl ich, wie ausgemacht Ende Mai, ausziehe? Es gab ja keine schriftliche Kündigung des Untermietverhältnisses...

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

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Mag am 01.12.2021 13:09

Hallo liebe Immoweltredaktion,

ich habe eine ähnliche Frage wie AJ. Und zwar hat mein Vermieter zugestimmt, dass mein Freund bei mir einziehen darf (eine nicht eigetragene Lebensgemeinschaft), möchte aber nicht den Aufwand betreiben, den Mietvertrag auf uns beide umzuschreiben. Wir würden also gern wenigstens einen Untermietvertrag abschließen, die ganzen Vorlagen sind aber offenbar nur auf eine Teilnutzung ausgelegt, aber wir nutzen ja die gesamte Wohnung zusammen. Wie macht denn das am besten juristisch, damit mein Freund auch offiziell in der Wohnung abgesichert ist bzw wie sieht diese Art des Vertrages dann aus? Oder gibt es eine Art Ergänzung zum bestehenden Mietvertrag, wo mein Freund als Hauptmieter mit hinzugefügt werden könnte?

Herzlichen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Thunderbird236 am 08.11.2021 16:05

Hallo,

Ich bin mit meinen 2 Söhnen zu meinem Verlobten und 3 Kinder in die Wohnung gezogen. Hatten eine größere Wohnung in Aussicht aber im letzten Moment abgesagt. Jetzt suche ich eine Wohnung mit meinen Söhnen, es ist zu eng, klein. Jetzt meine Frage, muss ich ab dem 1. Tag des Einzugs schon einen Mietzuschuss von 200€ monatlich an den Vermieter zahlen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 09.11.2021 09:01

Hallo Thunderbird236,

leider verstehen wir Ihre Frage nicht. Meinen Sie einen Untermietzuschlag? In diesem Fall erscheint die Höhe von 200 Euro ungerechtfertigt hoch.

Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort sollten Sie einen Fachanwalt oder einen Mieterverein kontaktieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Inkaess am 30.07.2021 06:24

Guten Tag, ich möchte ein Zimmer mit Bad als Eigentümer einer Doppelhaushälfte untervermieten. Ich bewohne auch das Haus. Ist im Gegensatz zur Untervermietung als Hauptmieter etwas anderes zu beachten?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.07.2021 16:20

Hallo Inkaess,

nein, Sie müssen in der Regel nichts anderes beachten. Einzige Ausnahme: Wenn Sie planen dauerhaft an wechselnde Gäste zu vermieten, sollten Sie sich vorher juristischen Rat suchen und auch bei der Gemeinde nachfragen, ob diese Nutzung erlaubt ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Albin am 19.05.2021 16:43

Hallo,

ich habe eine Wohnung, in der ich z.Z. mit zwei Flüchtlingen in Wohngemeinschaft lebe, habe also zwei Zimmer untervermietet. Demnächst möchte ich die Wohnung meinen Söhnen überschreiben und selbst ins Ausland ziehen.

Nun bin ich in der Zwickmühle, einerseits möchte ich die Flüchtlinge nicht herauswerfen, das könnte ich, da ich mit beiden einen befristeten Mietvertrag habe, andererseits fürchte ich, meinen Söhnen eine nachhaltige Last aufzubürden.

Die jungen Männer wohnen z.Z. sehr günstig bei mir. Auch wenn ich jetzt mehr von Ihnen verlangen würde, ich kann nicht annähernd den Preis verlangen, den ich bei regulärer Vermietung erzielen würde.

Als Kompromiss schwebt mir vor, sie noch zwei Jahre hier wohnen zu lassen und einen Dritten statt meiner dazu zu nehmen. Das würden Sie sofort machen und mir alles versprechen. Sie sind lieb und nett, dennoch, ich kann nicht sicher sein, dass sie sich nach der Zeit an die Abmachung halten werden. Und die Probleme, die sich daraus ergeben könnten, die möchte ich meinen Söhnen nicht zumuten.

Unter anderem bin ich bei der Suche auf Zwischen- und Untervermietung gekommen, doch sehe ich auch hierin nicht wirklich eine Lösung. Vielleicht haben Sie mir einen brauchbaren Ratschlag.

Gruß

Albin

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 21.05.2021 12:55

Hallo Albin,

wir verstehen, dass Sie die beiden Mitbewohner weder vor die Tür setzen, noch die Last einer höheren Miete aufbürden wollen. Da Sie die beiden Mitbewohner am besten kennen, Sie bislang offenbar sehr gut gemeinsam gelebt haben, erschließen sich uns allerdings ihre Bedenken auch nicht. Evt. stellen Sie die beiden ihren Söhnen vor, dann können die gemeinsam einen Plan auslegen - bezüglich langsame Mietsteigerungen oder befristeten Mietverträge, bis die Mitbewohner eine neue Bleibe gefunden haben?

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Charmed am 09.03.2021 06:55

Hallo kann Vermieter verlangen daß Lebensgefährtin wieder auszieht wenn sie ohne Erlaubnis eingezogen ist .

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 09.03.2021 08:15

Hallo Charmed,

wenn unverheiratete Paare zusammenziehen wollen, muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies stellte auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 371/02). Wer ohne Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in seine Mietwohnung ziehen lässt, riskiert Ärger. Es drohen: Abmahnung, Unterlassungsklage und schlimmstenfalls die fristlose Kündigung. Je nachdem, ob beispielsweise die Wohnung überbelegt ist oder die Person dem Vermieter nicht zuzumuten ist, kann ein Auszug eingefordert werden.

Wir bitten jedoch um Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel raten wir einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein zu konsultieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Andreas am 26.10.2020 11:21

Hallo liebes Immowelt-Team,

ich hätte gerne eine Frage an Sie, als Hauptmieter habe ich mein Appartement in München untergemieten (ohne Erlaubnis von Vermieter). Der Untermietvertrag begann am 01.09.2020 und der Untermieter hat für den ersten Monat die Miete bezahlt jedoch die Kaution nicht. für diesen Monat hat er die Miete immer noch nicht bezahlt, obwohl im Untermietvertrag steht, dass er die Miete spätestens am dritten Werktag jedes Monates überweisen soll. Ich habe dann versucht ihn zu kontaktieren, weil er mir die Kontoauszüge nicht gesickt hat. er hat nicht geantwortet. Ich versuche immer noch ihn zu kontaktieren, aber er reagiert nicht. Was kann ich in dieser Situation tun, um den Schlüssel wieder kriege und den aktuelle Untermietvertrag zu beenden. Und wie kann ich die Gelhld nehmen von Untermiheter?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.10.2020 14:58

Hallo Andreas,

grundsätzlich sollte der Vermieter von einem Untermietvertrag in Kenntnis gesetzt werden (§540 BGB). Laut Gesetz steht Ihnen die Zustimmung zu, wenn nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung vorliegen. Diese dürfen jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

Bei nicht gezahlter Miete haben Sie die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Diese müssen Sie schriftlich an den Mieter richten.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir den Fall aus der Ferne nich abschließend beurteilen können und wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt oder einen Mieterbund.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

HH am 16.06.2020 02:26

Hallo, ich hätte gerne eine Frage an Sie, als Hauptmieter habe ich mein Appartement in Hamburg bis 30.08.2020 untergemieten.Der Untermietvertrag begann am 10.05.2020 und der Untermieter hat für den ersten Monat die Miete bezahlt jedoch die Kaution nicht. für diesen Monat hat er die Miete immer noch nicht bezahlt, obwohl im Untermietvertrag steht, dass er die Miete spätestens am dritten Werktag jedes Monates überweisen soll. Er hat immer versucht eine Ausrede zu finden, bis er mir vor ein Paar Tage meinte, dass er schon die Miete überwiesen hat, und mir die Kontoauszüge spätestens bis nachher schicken wird. Ich habe dann versucht ihn zu kontaktieren, weil er mir die Kontoauszüge nicht gesickt hat. er hat nicht geantwortet. Ich versuche immer noch ihn zu kontaktieren, aber er reagiert nicht. Was kann ich in dieser Situation tun, um den Schlüssel wieder kriege und den aktuelle Untermietvertrag zu beenden. Vielen Dank für Ihre Hilfe

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.06.2020 08:35

Hallo HH,

wenn Ihr Untermieter die Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt, ist dies ein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Dabei muss der Mietrückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Wenn Ihr Mieter die Miete jedoch aufgrund der Coronakrise nicht zahlen kann, gelten Sonderregelungen: Für diesen Fall ist ein Gesetzesbeschluss auf den Weg gebracht worden, das Mieter für eine bestimmte Zeit absichert. Dem Mieter darf demnach nicht gekündigt werden, wenn er die Miete nicht zahlen kann. Das gilt vorerst bis Ende Juni 2020 und kann, je nach Verlauf der Pandemie, verlängert werden. Ihr Mieter hätte diesbezüglich Sie informieren müssen.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich von einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

RhodaG am 11.06.2020 22:50

Hallo Immowelt Team,

Wir möchten unsere 2-Z Wohnung gerne untervermieten bis wir (wegen eines 2jahres Mindestmietdauer Vertrags) die Wohnung in 8 Monaten kündigen können. Immer wieder hört man Geschichten, dass Untermieter dann zu dem abgemachten Zeitpunkt nicht ausziehen und man selbst als Hauptmieter dann die finanzielle Verantwortung trägt. Dazu zwei fragen: kann man sich über den Untermietvertrag irgendwie absichern um sicherzustellen dass der Untermieter gesetzlich verpflichtet ist zu dem Zeitpunkt auszuziehen? Wenn er nicht auszieht was ist dann die rechtliche Konsequenz daraus ?

Und zweitens: ist es sinnvoll einem Mieterverbund beizutreten der die Gerichts- und Anwaltskosten im Fall der Fälle übernehmen würde ? Bzw gibt es eine andere rechtliche Absicherung um Kosten zu verhindern?

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen

Rhoda

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.06.2020 10:28

Hallo RhodaG,

zunächst sollten Sie genau die Formulierungen in Ihrem Mietvertrag prüfen. Steht dort nämlich, dass die Mindestmietdauer für den Mieter 2 Jahre beträgt, so wäre dies bei einem befristeten Mietvertrag unwirksam. Möglich ist allerdings ein beidseitiger Kündigungsverzicht sowohl des Mieters als auch des Vermieters, dies wäre wirksam.

Tatsächlich kann es Probleme bereiten, dass Untermieter einfach nicht ausziehen aus der Wohnung, eine Patentlösung gibt es hier nicht. Auch eine Absicherung, die auf alle Fälle für etwaige Gerichtskosten aufkommt, gibt es nicht. Theoretisch gäbe es zwar auf dem Markt Rechtschutzversicherungen für Vermieter, die Mietstreitigkeiten mit abdecken; diese sind aber relativ teuer und zahlen nur dann, wenn das Kind nicht bereits in den Brunnen gefallen ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Lina am 05.06.2020 20:42

Hallo Immoweltteam,

mein Vater ist Mieter einer Zweizimmerwohnung und möchte für eine längere Zeit ins Ausland gehen, aber immer wieder zwischen dem Wohnsitz hier und im Ausland pendeln. In dieser Zeit möchte ich in seiner Wohnung wohnen. Wie gehen wir da am besten vor? Reicht ein Untermietervertrag oder habe ich das Anrecht ohne Vertrag in der Wohnung zu bleiben?

LG

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 08.06.2020 09:30

Hallo Lina,

ob Sie mit Ihrem Vater einen Untermietvertrag abschließen oder nicht, ist alleine Ihnen überlassen, etwaige rechtliche Verpflichtungen gibt es hier nicht. Wir weisen jedoch darauf hin, dass Ihr Vater verpflichtet ist, den Vermieter zur Zustimmung der Gebrauchsüberlassung zu bitten. Der Vermieter muss alledings zustimmen, sofern es nicht gewichtige Gründe gegen die Gebrauchsüberlassung gibt. In § 540 BGB heißt es hierzu: "Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt."

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

matav am 03.06.2020 15:50

Hallo Immoweltteam,

ich habe von meinem Vermieter einen"Mietvertrag" bekommen. Erst nach Unterschrift stelle sich heraus, dass mein Vermieter das Haus, in dem ich eine Wohnung möbliert gemietet habe, selbst auch nur gemietet hat. Es besteht also nur ein Untermietverhältnis. Frage: Ist durch dieses Verheimlichen der tatsächlichen Gegebenheiten überhaupt ein gültiger Mietvertrag zustande gekommen? Kann ich den Mietvertrag anfechten, da ich getäuscht wurde?

Viele Grüße

matav

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 04.06.2020 08:45

Hallo matav,

hier stellt sich zunächst einmal die Frage, ob tatsächlich eine (arglistige) Täuschung vorliegt; es ist nicht zwingend, dass ein Vermieter auch Eigentümer sein muss. EIne Täuschung läge dann vor, wenn Sie objektive Nachteile erleiden, Sie also nach objektiven Kriterien sich bei Kenntnis der Sachlage nicht auf den Vertrag eingelassen hätten. Aus der Ferne können wir aufgrund Ihrer Schilderungen den Sachverhalt zwar nicht abschließend beurteilen, es müssen hier aber nicht unbedingt objektive Nachteile vorliegen, denn auch dann, wenn der Vermieter selbst nur Mieter der Wohnung ist, gelten die ganz normalen Regelungen des Mietrechts. Anders könnte es allerdings aussehen, wenn der Eigentümer/Vermieter des Untervermieters z.B. plant, die Wohnung bald wegen Eigenbedarfs zu kündigen und dies dem Untervermieter bekannt ist, er dies aber verheimlicht. Ohne Detailkenntnisse ist uns hier allerdings keine abschließende Beurteilung möglich.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


matav am 04.06.2020 09:14

Hallo Immoweltteam,

zunächst einmal vielen Dank für die Antwort. Ich sehe mich schon benachteiligt, ich hätte niemals einen Untermietvertrag unterschrieben. Ein weiterer Nachteil könnte entstehen, da ich erfahren habe, dass der Hauseigentümer mit dem Mieter, der jetzt als mein Vermieter fungiert, eine rechtliche Auseinandersetzung führt, die ggf. zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses führt und ich dann somit Betroffener bin. Meine Auffassung, dass ich getäuscht wurde, liegt da nahe.

Viele Grüße

matav


immowelt-Redaktion am 05.06.2020 10:20

Hallo matav,

sofern der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vemieters untervermietet hat, kann das eine fristlose Kündigung des Hauptmieters rechtfertigen, insofern wären Sie davon betroffen. Sollte es so kommen, dürfte kein Weg daran vorbeigehen, die Hilfe eines Rechtsanwalts vor Ort in Anspruch zu nehmen. Wir würden hier aber weniger von einer Nichtigkeit des Vertrags ausgehen, sondern eher Schadensersatzansprüche Ihrerseits sehen; aber das sollte im Fll des Falles mit dem RA besprochen werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Sedrick_puc am 31.05.2020 20:16

Hallo Immowelt.

Ich habe zusammen mit meiner Freundin einen Untermietvertrag für eine von uns komplett genutzte Wohnung. Der Hauptmieter wohnt nicht mit in der Wohnung. Der Mietvertrag ist befristet ab 10. 2019 bis einschl. 06. 2020 , allerdings ohne jegliche Nennung des Befristungsgrundes . Eine Verlängerung wurde bis zuletzt in Aussicht gestellt. Jetzt haben wir erst Ende Mai erfahren , dass der Hauptmieter die Wohnung beim Eigentümer bis zum 30.06.2020 gekündigt hat und wir bis dahin die Wohnung verlassen müssen , ohne uns je angeboten zu haben , die Wohnung in eigenem Namen weiterzumieten. Angeblich ist die Wohnung ab 01. 07. An eine andere Person weitervermietet. Es wird uns in der Kurzfristigkeit der Zeit kaum möglich sein , eine Wohnung bis 01.07. zu finden. Ist es uns möglich, bis zu einer erfolgreichen Wohnungssuche in dieser Wohnung zu bleiben , zumal ja der vom Gesetzgeber geforderte befristungsgrund im Vertrag fehlt ?

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immowelt-Redaktion am 03.06.2020 08:45

Hallo Sedrick_puc,

sofern im Mietvertrag kein Befristungsgrund angegeben ist, ist eine Zeitmietvereinbarung unwirksam mit der Folge, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt mit der Folge, dass der Vermieter die Wohnung nur dann kündigen kann, wenn ein gesetzlicher Grund dafür vorliegt wie z.B. Eigenbedarf.

Nun scheiben Sie, dass der Hauptmieter die Wohnung selbst gekündigt hat. Hier ist zu beachten, dass dann, wenn der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung wohnt und die Zimmer auch nicht möbliert vermietet wurden, die ganz normalen mietrechtlichen Regelungen zum Kündigungsschutz gelten. Wir können hier aber keinen Rat erteilen, da die Sache in dieser Konstellation etwas vertrackt ist und raten daher, so Sie nicht bereit sind, die Wohnung zu räumen, dies mit einem Rechtsanwalt zu besprechen. Denn auch dann, wenn Sie - und so schätzen wir das anhand Ihrer Schilderungen ein - im Recht sein könnten, könnte es hier ein etwas beschwerlicher Weg sein, acuh zum Recht zu kommen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

F. am 21.05.2020 23:45

Hallo,

ich möchte meine Wohnung untervermieten und mich gleichzeitig von der Wohnung abmelden und woanders anmelden. Ist dies möglich? Kann ich also eine Wohnung untervermieten, für die ich zwar einen Mietvertrag habe, in der ich aber selbst nicht mehr gemeldet bin?

Vielen Dank für Auskunft!

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immowelt-Redaktion am 22.05.2020 11:46

Hallo,

bei der Meldepflicht kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Das bedeutet, wenn Sie Ihr Mietwohnung untervermieten und dort nicht mehr selbst wohnen, müssen Sie sich abmelden und am neuen Wohnsitz anmelden. Dem Untermieter müssen Sie eine Wohnungsgeberbestätigung ausfüllen, dass dieser sich anmelden kann.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Shie am 20.05.2020 23:40

hallo, der Sohn einer Bekannten hat mit seiner Freundin einen Untermietvertrag, für deren Wohnung, in der sie selbst in Miete lebt. nach nur kurzer Zeit des Zusammenlebens, hat sie dich Beziehung wieder beendet. Auf grund der umstände, musste sich der Sohn dann schnell eine Wohung suchen, die er nach nur einem Monat auch fand. Nun aber möchte die Freundin in einem Kündigungsschreiben an ihn, dass er trotz auszug noch für 3 minate miete aufkommt..auf Grund dessen, dass er eine Kündigungfrist hätte und sich für weitere 3 Monate an den Mietkosten beteiligen solle.

hat sie da rechte drauf, darf sie das verlangen? immerhin wollte sie nach dem Ende, dass er sich eine neue Bleibe suche. für ihn sind das in kurzer zeit des zusammen lebens, enorme Umzugskosten usw....

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immowelt-Redaktion am 22.05.2020 10:19

Hallo Shie,

rein rechtlich gesehen gilt auch in solchen Fällen die dreimonatige Kündigungsfrist. Allerdings darf der Sohn dann auch bis zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung weiter nutzen. Verweigert die Ex die Nutzung, so stünde dem Sohn das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu. In § 543 BGB heißt es: "Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen … wenn ... dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird..."

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Tik am 14.05.2020 17:45

Hallo,

ich lebe als Hauptmieter in einer 2er-WG.

Mein jetziger Untermieter bzw. Mitbewohner hat mir mit 3-monatiger Kündigungsfrist zum 1.06.2020 gekündigt. Küche und Bad wurden geteilt. Das Zimmer wurde unmöbliert vermietet.

Kurzfristig hat sich jetzt die Situation ergeben, dass ich selbst die Wohnung aufgeben werde und dem Eigentümer zum 01.09.2020 kündige. Der Grund dafür ist, dass ich etwas später als mein Mitbewohner nun auch mit meinem Studium fertig bin. Der Eigentümer hat mir gesagt, er möchte keinen Untermieter mehr in der Wohnung haben, wenn ich als Hauptmieter ausgezogen bin. Er würde gerne selbst entschieden, wer der neue Hauptmieter wird.

Ich möchte die Wohnung nun gerne bis zum 01.09.2020 untervermieten. Dabei werden die Küche und das Bad wieder geteilt. Die "zukünftigen" Mieter haben bis jetzt alle ein Interesse daran die Wohnung auch nach meinem Auszug weiter zu bewohnen.

Sehe ich das richtig, dass ich aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfristen nur eine Möglichkeit habe die Wohnung für die 3 Monate bis zum 01.09.2020 weiter zu vermieten? Nämlich die Möbel von meinem Mitbewohner abzukaufen um das Zimmer möbliert zu vermieten, damit ich die verkürzte Kündigungsfrist bei dauerhafter Überlassung zu nutzen kann? (bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats). Wichtig ist mir, dass die Wohnung auch wirklich am 01.09.2020 leer ist, ohne dass ich für Schadensansprüche herangezogen werden kann.

Übersehe ich etwas oder ist das so korrekt? Gibt es noch andere Möglichkeiten, um die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten?

Mit freundlichem Gruß und alles Gute,

Tik

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immowelt-Redaktion am 19.05.2020 07:50

Hallo Tik,

da Sie anscheinend ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter haben, wäre es jenseits juristischer Überlegungen doch sinnvoll, gemeinsam mit dem Vermieter einen Nachmieter zu suchen, der zunächst die 3 Monate ihr Untermieter ist und dann übergangslos zum Hauptmieter wird. Der Vermieter ist zwar nicht verpflichtet, sich darauf einzulassen, wenn aber ein solventer Nachmieter gefunden wird, spräche ja vernünftigerweise nichts dagegen. Diese Lösung hätte für Sie den Vorteil, dass, sobld ein Nachmietervertrag unterschrieben ist, kein Vermietungsrisiko für Sie mehr besteht, etwa, weil der Untermieter einfach nicht auszieht.

EInen Mustervertrag für diesen Sonderfall haben wir leider nicht, sondern nur Mustermietverträge für Standardfälle.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Tik am 20.05.2020 18:40

Hallo,

danke nochmal für die Tipps. Das wäre für mich die beste Möglichkeit. Dazu wird es aber wahrscheinlich leider nicht kommen, da der Eigentümer sehr spezielle Anforderungen hat.

Mit freundlichem Gruß

Tik


immowelt-Redaktion am 15.05.2020 09:58

Hallo Tik,

Zunächst einmal gilt gem. § 553 BGB, dass Mieter bei bestehen eines berechtigten Interesses vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Teil des Wohnraums einem Dritten verlangen können, unabhängig davon, ob der Vermieter das will oder nicht. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn er gewichtige Gründe dafür hat. In Ihrem konkreten Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass Sie, so wie wir Sie verstanden haben, lediglich die 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses überbrücken wollen.

§ 549 BGB regelt, dass bestimmte mietrechtliche Regelungen, z.B. zum Kündigungsschutz, nicht anzuwenden sind, wenn der Wohnraum nur zum vorübegehenden Gebrauch überlassen wurde. Wie lange dieser vorübergehende Gebrauch sein darf, ist im BGB nicht geregelt, oft wird hier eine Dauer von 6 Monaten angenommen, wichtig ist jedoch, dass der vorübergehende Unetrmieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wäre also dann unproblematisch, wenn der Mieter z.B. 3 Monate befristet in Ihrer Stadt arbeiten würde. In diesem Fall ließe sich das Zimmer also höchstwahrscheinlich vermieten, ohne dass die mietrechtlichen Regelungen des BGB zum tragen kämen.

Ihre Idee, das Zimmer als möbliert zu vermieten, mit der Folge, dass eine kürzere Kündigungsfrist von 2 Wochen gilt, könnte einige Risiken bergen. Zum einen müssten Sie dem Untermieter schon im Vorfeld mitteilen, dass der Mietvertrag nach 3 Monaten endet. Denn eine Kündigung mit der kurzen Frist ist zwar möglich, sollte sich der Untermieter bei Verheimlichung dieses Unstandes jedoch getäuscht sehen, könnte es sein, dass dieser z.B. auf Schadensersatz klagen könnte. Zudem besteht immer das Risiko, dass ein Untermieter trotz Kündigung einfach nicht auszieht. Dann wären aber Sie als Hauptmieter ihrem Vermieter gegenüber in der Verantwortung.

Übrigens: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit Untermietern nach Ende des Mietvertrags mit Ihnen, ein Hauptmietverhältnis einzugehen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


immowelt-Redaktion am 15.05.2020 09:58

Hallo Tik,

Zunächst einmal gilt gem. § 553 BGB, dass Mieter bei bestehen eines berechtigten Interesses vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Teil des Wohnraums einem Dritten verlangen können, unabhängig davon, ob der Vermieter das will oder nicht. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn er gewichtige Gründe dafür hat. In Ihrem konkreten Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass Sie, so wie wir Sie verstanden haben, lediglich die 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses überbrücken wollen.

§ 549 BGB regelt, dass bestimmte mietrechtliche Regelungen, z.B. zum Kündigungsschutz, nicht anzuwenden sind, wenn der Wohnraum nur zum vorübegehenden Gebrauch überlassen wurde. Wie lange dieser vorübergehende Gebrauch sein darf, ist im BGB nicht geregelt, oft wird hier eine Dauer von 6 Monaten angenommen, wichtig ist jedoch, dass der vorübergehende Unetrmieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wäre also dann unproblematisch, wenn der Mieter z.B. 3 Monate befristet in Ihrer Stadt arbeiten würde. In diesem Fall ließe sich das Zimmer also höchstwahrscheinlich vermieten, ohne dass die mietrechtlichen Regelungen des BGB zum tragen kämen.

Ihre Idee, das Zimmer als möbliert zu vermieten, mit der Folge, dass eine kürzere Kündigungsfrist von 2 Wochen gilt, könnte einige Risiken bergen. Zum einen müssten Sie dem Untermieter schon im Vorfeld mitteilen, dass der Mietvertrag nach 3 Monaten endet. Denn eine Kündigung mit der kurzen Frist ist zwar möglich, sollte sich der Untermieter bei Verheimlichung dieses Unstandes jedoch getäuscht sehen, könnte es sein, dass dieser z.B. auf Schadensersatz klagen könnte. Zudem besteht immer das Risiko, dass ein Untermieter trotz Kündigung einfach nicht auszieht. Dann wären aber Sie als Hauptmieter ihrem Vermieter gegenüber in der Verantwortung.

Übrigens: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit Untermietern nach Ende des Mietvertrags mit Ihnen, ein Hauptmietverhältnis einzugehen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Tik am 15.05.2020 14:15

Guten Tag,

vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!

Ja Sie haben es richtig verstanden, dass ich die 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses überbrücken möchte. Der Eigentümer sieht die Unterviermietung durch mich als Hauptmieter unkritisch. Die Zustimmung habe ich also bekommen.

Die ausführliche Erklärung von § 549 BGB hat mir geholfen diesen zu verstehen. Wie ich das verstehe, ermöglicht sich mir damit auch die Möglichkeit unmöbliert zu vermieten, ohne die mietrechtlichen Regelungen des BGB zu verletzen. Vorausgesetzt ich finde jemanden, der in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründen will. (Was m.E. für 3 Monate allerdings unmöbliert unwahrscheinlich ist.)

Ich sehe aktuell meine Idee das Zimmer möbliert zu vermieten noch für mich als einzig Sinnvolle an, da ich die Wohnung an A) Personen vermieten kann die nicht ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen wollen (§ 549 BGB) und B) an Personen die theoretisch die Wohnung nach meinem Auszug als neue Hauptmieter übernehmen wollen. Zum Beispiel Personen, die Ihren Lebensmittelpunkt in der Stadt begründen wollen, denen aber vorerst mit 3 Monaten als "Puffer" geholfen ist, um sich vor Ort nach anderen Wohnungen umzuschauen. Wie ich das Verstehe bin ich dann aus der Verantwortung, da der Untermieter und der Eigentümer dann neu verhandeln können (Eigentümer ist nicht verpflichtet mit den Untermietern ein Hauptmietverhältnis einzugehen). Natürlich würde in jedem Fall vorher auf den Umstand der verkürzten Mietdauer hinwiesen und schriftlich festhalten.

Das allgemeine Risiko zur Vermietung ist mir bewusst.

Gibt es auf Immowelt eine Mietvertragsvorlage für den Fall A) und B)?

Danke für Ihre Zeit und mit freundlichem Gruß,

Tik

Nihilus am 06.05.2020 15:16

Guten Tag,

ich wohne in einer 2-Zimmer-Wohnung und bin der Hauptmieter.

Ich habe zwei Untermieter, einmal meine Freundin, mit der ich das eine Zimmer teile und einmal einen normalen Mitbewohner, den wir erst durch das Mietverhältnis kennengelernt haben, der in dem anderen Zimmer lebt.

Dieser Mitbewohner wohnt nun seit ca. einem Jahr bei uns und wir selber wohnen über 2,5 Jahre in der Wohnung.

Unsere Lebenssituation hat sich geändert und wir würden gerne das zweite Zimmer nun als Schlafzimmer verwenden, da in unserem Zimmer nun auch gearbeitet wird und wir gerne Schlafbereich und Arbeitsbereich trennen wollen würden.

Einer der Gründe für das Eingehen des Untermietvertrags war, dass wir uns zum Zeitpunkt des Vertragsschluss die Wohnung selber nicht finanziell leisten konnten. Dieser Umstand hat sich mittlerweile auch geändert und wir können uns die Wohnung selber leisten,

Reicht diese Begründung als Eigenbedarf und damit zur Kündigung des Untermietvertrags?

Vielen Dank für Ihre Zeit.

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immowelt-Redaktion am 07.05.2020 10:40

Hallo Nihilus,

es ist einfacher. In § 573a (Erleichterte Kündigung des Vermieters) steht folgendes: "(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird."

Sofern das Zimmer von Ihnen möbliert vermietet worden ist, wäre die Kündigungsfrist noch kürzer (BGB; § 573c Absatz 3 BGB).

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Nihilus am 07.05.2020 11:17

Guten Tag,

erstmal vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn ich diese richtig verstanden habe trifft bei mir Absatz 2 zu, welcher besagt, dass Absatz 1 auf mich zutrifft.

Das Zimmer wurde unmöbliert übergeben.

Meine genauere Frage war, ob mit den Dingen, die ich genannt habe, ausreichender Eigenbedarf gegeben ist, wodurch die drei zusätzlichen Monate wegfallen würden, die es laut Absatz 1 gibt, wenn kein Berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 besteht.

Vielen Dank für Ihre Zeit.


immowelt-Redaktion am 07.05.2020 11:50

Hallo Nihilus,

aus unserer unverbindlichen Sicht müssten hier ausreichende Gründ e für eine EIgenbedarfskündigung vorliegen. Eine solche muss aber formell korrekt und inhaltlich sauber begründet werden, so dass Mietrechts-Laien hier Fehler machen können, was widerrum die Kündigung unwirksam werden ließe.

Insofern wäre die andere Kündigungsvariante sicherer.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion