Gewerbliche Nutzung der Wohnung: Wann Mietern Ärger droht

Lesermeinungen:  

(32)

Wer seine Mietwohnung unerlaubt gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert unter Umständen die fristlose Kündigung. In manchen Fällen muss der Vermieter allerdings zustimmen oder einen Untermieter erlauben.

gewerbliche Nutzung, Wohnraum, Mieter, Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com
Wer seine Wohnung unerlaubt zu gewerblichen Zwecken nutzt, riskiert in manchen Fällen eine fristlose Kündigung – manches müssen Vermieter aber auch erlauben. Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com

Die Arbeit in den eigenen vier Wänden ist für viele ein wichtiges Thema. Arbeiten Mieter von zu Hause aus, ist Vorsicht geboten, denn gerade in der Mietwohnung ist nicht alles erlaubt. In der Regel dürfen Mieter ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Fällt die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung aber gering aus und stört die Nachbarn nicht, muss der Vermieter sie erlauben.

Gewerbliche Nutzung: Was erlaubt und was verboten ist

Eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Wohnung liegt immer dann vor, wenn der Mieter von seiner Wohnung aus Geld verdient, also von zu Hause aus arbeitet. Für die Erlaubnis des Vermieters spielt eine Rolle, wie viel der Wohnung für diese gewerblich genutzt wird und ob sie eine Außenwirkung hat.

Nutzt der Mieter mehr als die Hälfte seiner Wohnung gewerblich, gilt nicht mehr das Wohnmietrecht, sondern das Gewerbemietrecht. Wichtig ist dann die Erlaubnis des Vermieters vor allem auch deshalb, weil die Art der Nutzung der jeweiligen Widmung des Gebäudes entsprechen muss.

Für die gewerbliche Nutzung seiner Wohnung braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters, das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 165/08). In manchen Fällen darf der Vermieter sie jedoch nicht verweigern. Vorrangig geht es dabei um die Frage, ob die berufliche Tätigkeit eine Außenwirkung hat oder für andere Hausbewohner störend ist. Als Faustregel gilt: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher ist eine Zustimmung des Vermieters zur gewerblichen Nutzung der Mietwohnung erforderlich.

Fasst ein Mieter bereits vor Beginn des Mietverhältnisses den Entschluss die Wohnung gewerblich nutzen zu wollen, ist es ratsam, dies mit dem Vermieter zu besprechen und schriftlich festzuhalten.

Tätigkeiten ohne Außenwirkung

Aktivitäten wie das berufliche Telefonieren von zu Hause aus oder normale Büroarbeit im Homeoffice finden in der Regel ohne Außenwirkung statt – und sind deswegen im Rahmen dessen, was der Mieter tun darf. Das bedeutet: Für diese Aktivitäten hat der Mieter das Recht auf die Zustimmung des Vermieters. „Die gelegentliche Nutzung der Wohnung für solche Zwecke ist kein Problem. Dadurch entstehen dem Vermieter keine Nachteile“, sagt Anja Franz, Pressesprecherin vom Mieterverein München.

Eine feste Definition welche Tätigkeiten im Rahmen sind und ab wann der Vermieter die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung verweigern kann, gibt es nicht. Auch als Hauptarbeitsplatz, wie etwa bei Kunstmalern, Journalisten oder Schriftstellern kann die Wohnung freiberuflich genutzt werden. Sie brauchen dazu keine Zustimmung.

Berufe ohne Außenwirkung sind beispielsweise:

  • Journalist
  • Autor
  • Lektor
  • Dolmetscher
  • Angestellter im Homeoffice
  • Lehrer beim Vorbereiten von Unterricht
  • Call-Center-Mitarbeiter
  • Architekt
  • Gutachter
  • Immobilienmakler
Link-Tipp

Hier gibt es eine Übersicht, ob und wie das Homeoffice steuerlich absetzbar ist.

Zustimmung bei gewerblicher Tätigkeit vom Vermieter einfordern

Wohnung gewerblich nutzen, formloses Schreiben an Vermieter, Foto: iStock.com / Pheelings Media
Für Tätigkeiten ohne Außenwirkung kann der Mieter eine Erlaubnis vom Vermieter einfordern – dafür reicht ein formloses Schreiben. Foto: istock.com / Pheelings Media

Für Tätigkeiten ohne Außenwirkung kann der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vom Vermieter eine Erlaubnis einfordern. Der Vermieter ist in der Regel verpflichtet eine Erlaubnis zu erteilen, wenn der Mieter die Wohnung zwar beruflich nutzt, dies aber keine weiteren Auswirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter hat als bei einer normalen Wohnungsnutzung. Das gilt auch wenn in der Mietwohnung der Hauptarbeitsplatz liegt. „Eine Erlaubnis kann der Mieter einfordern, indem er ein formloses Schreiben an den Vermieter schickt“, erklärt Franz vom Mieterverein München.

Allerdings ist der Vermieter  in der Beweispflicht, dass die gewerbliche Tätigkeit mehr stört als die übliche Nutzung der Wohnung. Bekommt der Mieter beispielsweise zwei- bis dreimal pro Woche Besuch eines Kunden und sonst treten keine weiteren Störungen auf ist das keine besondere Situation. „Einen Kundenbesuch kann der Mieter dann mit einem normalen Besuch vergleichen – die Wohnung wird dadurch nicht mehr abgenutzt.“

Selbst die Lagerung von Hausrat oder anderen Gegenständen und der Verkauf über Annoncen ist laut Bundesgerichtshof (BGH Az.: VIII ZR 93/10) zulässig, auch wenn der Mieter zu diesem Zweck Interessenten in der Wohnung empfängt. Knifflig werde es dagegen, wenn man beispielsweise ein Wartezimmer einrichtet.

Hat der Vermieter Bedenken bei der gewerblichen oder teilgewerblichen Nutzung seines Eigentums, könnten sich beide zum Beispiel auf eine Testphase einigen.

Info

Erlaubt der Vermieter eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung kann er einen Gewerbezuschlag verlangen. Höhe und Zahlungsweise müssen Mieter und Vermieter schriftlich vereinbaren.

Tätigkeiten mit Außenwirkung

Herrscht reger Kundenverkehr in der Mietwohnung oder finden regelmäßig große Warenanlieferungen oder -abholungen statt, könne der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung verbieten, sagt Franz. „Beispielsweise, weil er befürchtet, dass die Wohnung überdurchschnittlich verschlissen wird oder andere Mitmieter im Haus gestört werden.“

In der Regel sind berufliche Aktivitäten in einer privaten Wohnung, die eine Außenwirkung haben vertragswidrig und müssen vom Vermieter nicht erlaubt werden. Der BGH urteilte beispielsweise, dass ein Vermieter dem Mieter nicht erlauben muss, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen (Az. VII ZR 213/12).

Dehnt sich die gewerbliche Nutzung auf Gemeinschaftsflächen oder Außenflächen des Gebäudes aus, muss der Mieter sicherstellen, dass andere Mieter nicht gestört werden und die Fluchtwege frei bleiben.

Tätigkeiten mit Außenwirkung sind beispielsweise:

  • Arbeit mit Publikumsverkehr
  • Arbeit mit Angestellten
  • Musikunterricht
  • Handwerkliche Tätigkeiten, die Lärm verursachen

Auf den Einzelfall kommt es an

Bei der Frage, ob eine Wohnung gewerblich genutzt wird oder nicht, gibt es immer wieder Grenzfälle. „Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an“, sagt Franz. Auch der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass bei einem Mischmietverhältnis der Wohnnutzung alle relevanten Punkte geprüft werden müssen und der Einzelfall entscheidet (Az.: VIII ZR 376/13).

Sonderfall: Feriengäste als Untermieter

Wohnung gewerblich nutzen, Mietwohnung an Feriengäste untervermieten, Foto: pikselstock / stock.adobe.com
Für die Vermietung an Feriengäste müssen die gesetzlichen Bestimmungen der Stadt oder Gemeinde beachtet werden. Foto: pikselstock / stock.adobe.com

Die Vermietung einzelner Zimmer oder der gesamten Wohnung an Feriengäste ist eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung. Diese kann nicht per se ausgeschlossen werden, es sei denn es gibt entsprechende Klauseln im Mietvertrag. Der Hintergrund ist, dass Feriengäste die Räumlichkeiten ebenfalls zur Wohnnutzung brauchen, wenn auch zeitlich begrenzt.

Allerdings müssen Mieter und Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen der zuständigen Stadt oder Gemeinde beachten. Je nachdem können der gewerblichen Nutzung als Ferienwohnung dann örtliche Baugesetze, Wohnraummietrecht, Zweckentfremdungsverbotsgesetze, Gewerbebestimmungen oder Steuergesetze im Weg stehen. „Die gewerbliche Nutzung ist auch ein öffentlich-rechtliches Problem zwischen Gemeinde und Vermieter. Der Vermieter kann also ein Problem mit der Gemeinde bekommen, wenn er seinem Mieter die Vermietung an Feriengäste erlaubt“, sagt Franz.

Folgen von unerlaubter Nutzung: Kündigung droht

Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert weitreichende Folgen. Zunächst laufen Mieter in der Regel Gefahr, abgemahnt zu werden, oder es droht sogar die fristlose Kündigung. Dieser muss auch nicht zwingend eine Abmahnung vorausgehen. Bei unerlaubter Nutzung kann der Vermieter außerdem Schadenersatz fordern, wenn andere Mieter wegen der Störung ihre Miete mindern. Wird die Störung für die anderen Mieter zu groß, kann der Vermieter aber auch seine einstige Erlaubnis zurückziehen.

Wer also einer intensiven gewerblichen Tätigkeit in seiner Mietwohnung nachgeht, sollte seinen Vermieter sicherheitshalber immer um Erlaubnis fragen. Im Falle einer Untervermietung muss er die Erlaubnis in jedem Fall einfordern – der Vermieter ist aber bei berechtigtem Interesse auch verpflichtet, ihm diese zu erteilen.

FAQ

Was ist eine gewerbliche Nutzung?

Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung liegt vor, wenn ein Mieter seine Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zum Arbeiten nutzt. Gewerbliche Nutzung liegt ebenfalls vor, wenn in der Wohnung der Hauptarbeitsplatz liegt.

Ist ein Homeoffice eine gewerbliche Nutzung?

Bei einem heimischen Arbeitsplatz, von dem aus Büroarbeiten verrichtet werden und von dem keinerlei Außenwirkung ausgeht, ist die gewerbliche Nutzung kein Problem. Anders sieht es aus, wenn der Mieter zum Beispiel regelmäßigen Publikumsverkehr mit Auswirkungen auf die Mitmieter hat. In diesem Fall kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung verweigern.

Kann man eine Wohnung als Büro nutzen?

Ja. Kommt die gewerbliche Nutzung der Wohnung der Wohnnutzung nah, also sitzt der Mieter beispielweise an seinem Schreibtisch und arbeitet am Computer, gibt es keine Probleme.

Ist die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung erlaubt?

Pauschal kann diese Frage nicht beantwortet werden. Es kommt auf die genaue Tätigkeit und die Auswirkungen auf die Mitmieter im Wohnhaus an.

Wann ist eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung möglich und wann nicht?

Es kommt darauf an, welche Tätigkeit in der Wohnung ausgeführt werden soll. In der Regel sind Schreibtischarbeiten kein Problem. Bei regelmäßigem Publikumsverkehr, also Tätigkeiten mit Außenwirkung, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Regine Curth08.03.2021

Ihre Meinung zählt

(32)
4.3 von 5 Sternen
5 Sterne
 
20
4 Sterne
 
5
3 Sterne
 
6
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

20 Kommentare

Handwerksmeister am 27.08.2022 17:14

Hallo liebes Immowelt-Team,

ich habe mich Anfang des Jahres als Installateur selbstständig gemacht und, weil ich es nicht anders wusste, mein Gewerbe auf meine Mietwohnung angemeldet.

Nach einem sehr unhöflichen Anruf von meinem Vermieter habe ich das Gewerbe umgemeldet auf eine Büroadresse. Auch Internetauftritte und Google Einträge hab ich abgeändert, man will ja keine Probleme.

Da ich mein Gewerbe zu 99%außer Haus ausübe und sämtlichen Kundenverkehr zum neuen Büro bestelle, kann mir mein Vermieter was?

Ich habe natürlich einen PC zuhause, von dem aus ich meine Büroarbeiten mache.

Muss mein Vermieter dem zustimmen?

Was ich an meinem PC mache, ist ja eigentlich nicht von Belang, oder?

Danke schonmal

auf Kommentar antworten

alex am 17.08.2022 04:35

Hallo

mein nachbar hält in seiner wohnung online seminare bzw schulungen ab.

er hat wohl digitalen kundenverkehr.

er verlangt unter anderem von seinen nachbarn also uns, das wir, wenn er seine schulungen abhält, das kinder die im haus wohnen oder zu besuch sind, leise sind damit seine schulungen nicht gestört werden.

er hat uns angewiesen in der zeit von 8 bis 16 uhr für ruhe in bezug auf kinderlärm zu sorgen.

neulich gab es einen konflikt weil er um 18 uhr eine schulung abhielt und sich von spielenden kreischenden kindern im gemeinschaftsgarten gestört fühlte.

die kinder, 3 stück im alter von 2 bis 5 jahren nutzten ein spielgerät im garten und waren ein wenig laut.

darauf hin drohte er uns mit einer beschwerde beim vermieter und machte audioaufnahmen von der akustik der kinder.

nun meine frage: darf er das?

denn in diesem falle sehe ich in dem digitalem kundenverkehr eine aussenwirkung die uns sowie die kinder in unserer lebensqualität einschränkt.

es handelt sich um ein 3 parteien wohnhaus.

gruss

auf Kommentar antworten

Carolina Engel am 09.09.2022 23:35

Ich fühle mich von kreischenden Kindern auch ohne zu arbeiten gestört. Wenn Hunde nicht kläffen sollen, sollen Kinder bitteschön auch nicht kreischen. Können sie ja in der Schule aufm Pausenhof oder aufm Spielplatz machen. Zuhause kann man einigermaßen ruihg spielen, so das es die Nachbarn nicht stört. Hab ich als Kind schließlich auch hinbekommen und hätte es auch nicht anders gedurft.


Duido W. am 14.11.2022 14:13

@Carolina Engel: Das tut mir wirklich leid für dich. Die Kinder heute können aber nichts dafür, dass es bei dir Zuhause nicht so lustig zu ging.

Junimond am 15.04.2022 08:09

Hallo,in unserem Mietshaus ,Doppelhochhaus mit 300 Wohnungen , betreibt eine Mieterin eine private Wäscherei mit permanenter Lärmbelästigung 24/7,Lieferungen und Abholung immer nachts,es wohnen mehrere Landsleute (vermutlich illegal ) mit in dieser kleinen 2-Zimmer-Wohnung. Es wird auch irgendetwas gestanzt (nicht erklärbar ), aber all Dies findet auch an Feiertagen und Sonntagen statt. Technisch,z.B. mit Aufnahmegräten,läßt sich das nicht nachweisen. Strafanzeigen, mehrere Beschwerden beim Vermieter, nächtlich gerufene Polizei sowie eines Sicherheitsdienstes wurden von der Mieterin abgewimmelt mit der Begründung,sie habe ein kleines Kind in der Wohnung. Das ist deren Trick. Die Dame lebt allein,ihr erwachsener Sohn ist ledig und wohnt nicht hier. Inzwischen haben wir im Haus einen starken Befall von Bettwanzen ( eingeschleppt durch tonnenweise Wäsche fremder Menschen und dauerhafter Feuchtigkeit,da die Leute,welche auch in der Wohnung schlafen,die Massen an Wäsche teilweise mit kleinen Bottichwaschmaschinen und altmodischen Standschleudern waschen,somit die viele Wäsche auch in der Wohnung zum Trocknen aufgehängt wird. Alle Beschwerden wurden als `nicht nachweisbar`abgewiesen. Der Vermieter und der Schädlingsbekämpfer melden jeweils Termine an,so daß die Mieterin diese kleineren Geräte immer einen Tag vorher von ihrer Wohnung zu befreundeten Mietern in einer anderen Etage verbringen kann. Bei der Begehung ist dann natürlich nichts zu erkennen. Selbst die Zollpolizei kann nichts tun,da sie nicht in Privatwohnungen dürfen... Niemanden interessiert,was hier in diesem Haus geschieht. und ob den anliegenden Mietern das Leben in den eigenen 4 Wänden vergällt wird.

auf Kommentar antworten

Dani am 23.02.2022 16:21

Unsere nacbarn hat eine Kft service geöffnet unten unsere terasse im seine garage. Deswegen wir haben keine ruhe. Arbeitet Montag bis Sonntag, früh bis sehr spät. Was können wir mit ihm machen?

auf Kommentar antworten

Nette am 23.01.2022 18:17

Annette

Hallo meine direkten Nachbarn nutzen

vier bis sechsmal sieben Tage die Woche ihre Waschmaschine bei nur vier Ewachsenen Personen. Leider ist diese sehr laut ( bei jedem Waschgang piept es und der Wasserzulauf klopft). Kann ma dieses als Gewerblich bezeichnen.

auf Kommentar antworten

Diana am 12.01.2022 21:00

Hallo wir haben mieter ,wo eine dritte Person ein Tattoostudio in der Wohnung eingerichtet hat ! Wie kann man nachweisen das es gewerblich ist?! Unser Verdacht zeigt vieles dafür! Ist das ein Kündigungsgrund wenn nicht sogar fristlos?

auf Kommentar antworten

Richard Six am 12.12.2021 07:25

Ich habe ein Kleingewerbe im Direktvertrieb (Kosmetika).

Arbeite am PC da alles Online ist und habe nur geringen Waren- und keinerlei Kundenverkehr.

Muss ich da in der Selbstauskunft bei "gewerblicher Nutzung der Wohnung" JA angeben oder Nein?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.12.2021 10:17

Hallo Richard Six,

wenn Sie die Wohnung gewerblich nutzen möchten, müssen Sie dies in der Selbstauskunft angeben. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter, wenn Sie das Gefühl haben, dass dadurch ein Nachteil entsteht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Cassioeia am 28.10.2021 13:15

Wie sieht es aus mit Kursen einer freiberuflichen Tätigkeit in einer Mietwohnung im eigenen Haus, also quasi sich als Freiberufler die Wohnung selbst vermieten um darin Kurse abzuhalten? Wer muss da alles zustimmen? Nutzungsänderung notwendig etc?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 28.10.2021 14:31

Hallo Cassioeia,

das kommt auf die Art der Tätigkeit an: Zum Beispiel, ob sie Kunden in Ihrer Wohnung empfangen oder nicht. In jedem Fall sollten Sie mit Ihrem Vermieter und/oder mit der für Sie zuständigen Behörden reden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


Cassioeia am 30.10.2021 10:53

Bei Kursen ist eigentlich klar = mit Menschen die ins Haus kommen. Bei eigenem Haus entfällt die Vermieterfrage ja wohl auch....Und welche Behörde ist das nun?


redaktion.immowelt.de am 03.11.2021 08:45

Hallo Cassioeia,

es kommt erstmal auch auf die Tätigkeit an. Die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum darf keine Störungen verursachen, die über die üblichen Störungen des Wohnens hinausgehen. Die zustämdige Behörde ist das Baumamt. Bei Verstößen gegen das Baurecht kann es verlangen, die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum einzustellen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Elfi am 22.09.2021 00:50

Ich arbeite von meiner Mietwohnung aus lediglich online und möchte aber meine Privatadresse nicht angeben, kann ich die Adresse meiner Tochter nutzen? Sie hat ein eigenes Haus. Ich dürfte von ihr aus mein Gewerbe dort anmelden, bzw. ummelden. Danke im Voraus für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 22.09.2021 13:15

Hallo Elfi, das fragen Sie besser bei der Gewerbemeldestelle des zuständigen Ordnungsamts oder der Gemeindeverwaltung nach.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Kindertagespflege am 01.09.2021 20:10

Wie sieht es mit der Kindertagespflege aus? Ich arbeite bereits 2 Jahre ohne jede Störung in der Wohnung, mein Vermieter hat mündlich eingewilligt. Kann der neue Vermieter es verbieten? Danke!!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 02.09.2021 15:16

Hallo Kindertagespflege,

pauschal können wir das nicht beantworten. In der Regel kann ein Vermieter jegliches Gewerbe verbieten, dass eine Außenwirkung hat wie z.B. Kundenverkehr. Wir würden Ihnen empfehlen das Gespräch mit Ihrem neuen Vermieter zu suchen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

duundich am 31.08.2021 12:47

Wie sieht das Ganze aus mit Kosmetik/Frisör, unangemeldetes Gewerbe und dem Vermieter nichtmitgeteilt

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.08.2021 17:07

Hallo Duundich,

für die meisten Gewerbe, die in einer Mietwohnung ausgeübt werden sollen, ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Liegt diese nicht vor, kann das einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich im Zweifel an einen Fachanwalt.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


duundich am 31.08.2021 17:15

Vielen Dank

Kfk am 11.06.2021 21:52

"Zunächst laufen Mieter in der Regel Gefahr, abgemahnt zu werden, oder es droht sogar die fristlose Kündigung."

Das heißt es muss eine Abmahnung erfolgen? Zunächst?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.06.2021 15:15

Hallo Kfk,

vor einer fristlosen Kündigung muss zunächst eine Abmahnung erfolgen. Wir hoffen, dass das Ihre Frage beantwortet.

Viele Grüße

immowelt Redaktion

cdot11 am 06.06.2021 23:21

Was ist den mit einer freiberuflichen Nutzung und z.B. Musikunterricht so max 6-12 Stunden die Wochen, nur online, also nicht vor Ort. In diesem Fall Gitarre?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.06.2021 07:46

Hallo cdot11,

in der Regel sind berufliche Aktivitäten in einer privaten Wohnung, die eine Außenwirkung haben vertragswidrig und müssen vom Vermieter nicht erlaubt werden. Der BGH urteilte beispielsweise, dass ein Vermieter dem Mieter nicht erlauben muss, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen (Az. VII ZR 213/12).

Musikunterricht dürfte eine Außenwirkung haben.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine gültige Rechtsberatung leisten können oder dürfen, sprechen Sie am besten mit Ihrem Vermieter oder wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Richardo am 13.02.2021 22:10

Darf eine 1 1/2 Zimmer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gewerblich an eine praktizierenden Ärztin mit Publikumsverkehr vermietet?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.02.2021 08:23

Hallo Richardo,

das kommt zum einen auf die Widmung des Gebäudes an. Wenn dieses als reines Wohnhaus deklariert ist, kann dort kein Gewerbe einziehen. Es ist zudem wichtig, ob die gesamte Wohnung als Praxis benutzt wird, oder aber nur ein Zimmer - sobald mehr als die Hälfte der Wohnung genutzt wird, gilt das Gewerbemietrecht. Bei Publikumsverkehr ist schlussendlich auch die Zustimmung des Vermieters notwendig. Wenn die Widmung es zulässt und der Vermieter zustimmt, dann kann die Eigentumswohnung an eine Ärztin vermietet werden. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wenden Sie sich im Zweifel bitte an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Patrick am 12.02.2021 12:39

(M)ein potenzieller Arbeitgeber verlangt, dass ich ein "Büro-"/Arbeitszimmer (= mein einigster Arbeitsplatz, keine Besuche, da ansonsten Außendienst, aber ggf . vermehrt Post) habe, für das er als Arbeitgeber dann eine fixe Miete zahlt und ich ihm den Schlüssel für diese Bürozimmertür aushändigen muss. Nun wohne ich selbst in Miete, und mein Mietvertrag (wie vermutlich die meisten Blankomietverträge auch) verbieten mir eine gewerbliche oder Nicht-zu-Wohnzwecken Nutzung (ggf. Erlaubnis Vermieter gegen Mietzuschlag), eine Gebrauchsüberlassung ist auch nur nach erteilter Erlaubnis möglich.

Ich sehe nun auch die Schwierigkeit, eine größere Wohnung mit möglicher Nutzung eines Raums als weitervermieteten Büroraum überhaupt zu als Arbeitnehmer bezahlbar zu bekommen, da diese Klauseln in einem Mietvertriz ja fast immer stehen. Wie also vorgehen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 12.02.2021 13:08

Ihr künftiger Arbeitgeber möchte einen Schlüssel zu ihrem Arbeitszimmer haben, das sich in ihrer Mietwohnung befindet? Das kann sich in unseren Augen nur um ein Missverständnis handeln.


Patrick am 12.02.2021 13:15

Leider nein - der Arbeitgeber "bittet" um Zusendung des Schlüssels für den von ihm gemieteten Büroraum (neben dem Arbeitsvertrag)

Marcel am 31.08.2020 12:50

Hallo,

ich habe vor, mich mit einem reinen Online-Business selbstständig zu machen. Ich würde also in meiner Mietwohnung nur am Computer arbeiten und keinerlei Kunden/Besucher empfangen. Auch Warenlieferungen hätte ich keine, evtl. mal ein Packet im Monat oder so.

Liege ich richtig in der Annahme, dass mein Vermieter mir meine Tätigkeit nicht verbieten darf?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 01.09.2020 17:29

Hallo Marcel,

gegen Home Office gibt es keine EInwände, wenn Sie allerdings ein Firma gründen, braucht diese eine Geschäftsadresse. Dann können Sie nicht ohne weiteres Ihre Wohnungsadresse angeben. Demnach sollten Sie definitiv Ihren Vermieter in Kenntnis setzen und das Okay einholen.

Liebe Grüße

immowelt Redaktion

Kamaekatze am 31.08.2020 09:22

Hallo,

wir haben ein Gebäude als Atelier/Werkstatt gemietet und nutzen es bis jetzt als "Hobbykünstler" zum Malen. In Zukunft haben wir vor, auch Kurse zu geben. Dies beschränkt sich aber auf vielleicht 5 oder 6 Samstage tagsüber im Jahr (natürlich ordentlich mit Gewerbeanmeldung und Erlaubnis des Vermieters, die bereits vorliegt). Eine Nachbarin ist jedoch der Meinung, wir dürfen das Gebäude nicht gewerblich nutzen. Sie würde sich an die Behörden wenden, wenn wir das tun. Sie hat sich bereits durch die Vormieterin gestört gefühlt, die als Künstlerin ebenfalls Kurse gegeben hat (ordentlich angemeldet usw.). Ich kann hierzu im Internet leider nichts finden. Es geht bei dem Thema immer nur um Wohnungen, nicht um eine Werkstatt/ein Atelier. Wohnen ist in unserem Gebäude nämlich nicht erlaubt. Es gibt auch keine weiteren Mieter, nur direkt angrenzende Wohnhäuser.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 01.09.2020 17:55

Hallo Kamaekatze,

solange Ihr Vermieter Ihnen erlaubt, die Gebäude für diesen Zweck zu nutzen, haben Sie sicherlich keine Probleme. Natürlich können Sie um sicherzugehen die Behörden selbst kontaktieren. Dann sind Sie auf der absolut sicheren Seite. Evt. nimmt ihre Nachbarin dann auch an einem Wochenende an dem Kurs teil, wenn Sie weiß, das alles legal ist. :)

Liebe Grüße

immowelt Redaktion

Alex am 29.05.2020 22:56

Hallo immowelt-Team,

unsere Frage zur gewerblichen Nutzung ist etwas abseits der Norm. Wir haben vor 1,5 Jahren eine Wohnung einer regionalen Wohnungsbaugesellschaft angemietet (Neubau, Erstbezug, gehobenes Mietniveau). Die Wohnbau hatte kurz nach unserem Einzug mehrere angrenzende Wohnungen des Komplexes über 5 Etagen an diverse Bau- u. Handwerksunternehmen vermietet, welche wiederum in geschäftlicher Verbindung zur Wohnbau stehen. Die Betriebe bringen dort je Wohnung 5 bis 6 Arbeiter osteuropäischer Herkunft unter. Die Belegung wechselt in unterschiedlichen Rhythmen. Fast jeden Tag ist in den Wohnungen und vor allem auf den Balkons Party u. Alkohol u. Kettenrauchen angesagt. Passanten werden von den Balkonen herab angespuckt, Frauen hinterhergepfiffen. Lärm bis in die späten Abendstunden der Gelage erreicht uns durch die Betonwände, sodass unser Kind oft Nachts davon aufwacht. Geöffnete/gekippte Fenster oder Aufenthalte auf den eigenen Balkonen haben zur Folge, dass sie ihr eigenen Wort nicht verstehen. Es gibt daher jeden Tag verbale Auseinandersetzungen. Einige Polizeibesuche sind bereits in der Vergangenheit erfolgt, seit geraumer Zeit kommt diese hier In der Großstadt jedoch nicht mehr oder nach Priorität erst 4-5 Stunden später. Die Antworten der Wohnbau als Vermieter auf diverse Schreiben mehrerer Parteien blieben bislang unbeantwortet. Bei persönlicher Ansprache wird geraten weiter Beweise zu sammeln, es lägen zu wenige vor. Manche Nachbar resignieren aus Angst vor Repressalien. Unsere Frage nun: ist diese Art der "gewerblichen Nutzung" vereinbar mit dem beworbenen familiären Wohnkonzept? Wo sehen Sie einen Hebel für die betroffenen Mietparteien?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 02.06.2020 09:28

Hallo Alex,

soweit eine Wohnnutzung vorliegt, handelt es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung. Sie und ihre Nachbarn sollten tatsächlich sämtliche Vorkommnisse dokumentieren. Denn erhebliche Belästigungen, z.B. durch Lärm können einen Mietmangel darstellen, den der Vermieter abstellen muss bzw. eine Mietminderung rechtfertigt.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Layla am 07.05.2020 13:00

Sehr geehrte Dame u Herrn, ich möchte mich in meiner Mietwohnung als Coach, psychologische Beratung nebenberuflich selbstständig machen. 1 bis 3 Klienten pro Woche, nicht ersichtlich u spürbar für die anderen Mietparteien. Kein Lärm oder Umbaumaßnahmen. Kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern? Die Wohnung ist eine Firmenwohnung, von der Diakonie. Darf ich im Namensschild zusätzlich Coach, psychologische Beraterin,Lebensberatung oder dergleichen führen? Einfach als Berufsbezeichnung, wie z.B Dr.XY, Prof.XY oder Handweksmeister XY ? Kann dies als Außenwirkung gewertet werden? Danke im Voraus für ihre Antwort u Mühe

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 08.05.2020 09:07

Hallo Layla,

das was Sie schildern, ist schon, wenn auch in geringem Umfang, Außenwirkung. WIr raten, hier den Vermieter um Erlaubnis zu bitten.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

St.ieding am 06.05.2020 22:55

Hallo liebes Immowelt- Team. Wir wohnen in Dresden zur Miete und mein Partner ist selbstständig als Fahrzeulackierer. Er übt seine Tätigkeit mobil in München aus. Sein Gewerbe ist auf unsere Wohnanschrift in Dresden angemeldet. Es herrscht absolut kein Publikumsverkehr, noch erhält er Warensendungen im überdurchschnittlichen Ausmaß. Am Briefkasten hat er ein Logo seiner Firma angebracht, da er auch Post auf die Firma erhält. Nun haben wir Post vom Vermieter bekommen. Diese sehen zwar erst mal von einer Abmahnung ab, aber das Schild soll ab und einer gewerblichen Nutzung der Wohnung soll wohl nicht zugestimmt werden. Können wir dennoch diese Erlaubnis, wie in diesem Bericht erwähnt, von unserem Vermieter einfordern? Oder muss er gar sein Gewerbe ab/ ummelden bzw. auf eine andere Adresse anmelden? Über einen Antwort von euch würde ich mich sehr freuen.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 07.05.2020 11:37

Hallo St.ieding,

das Schild könnte man berets als Außenwirkung bewerten. Folgende Lösungen wären denkbar:

- Sie erklären dem Vermieter, dass in der Wohnung kein Gewerbe betrieben wird, sondern dass lediglich die Post dorthinkommt und bitten um Zustimmung.

- Sie besorgen sich bei der Post ein Postfach.

- Wenn die Firma Ihres Freundes ein Einzelunternehmen ist, kann das Schild ja auch ab. Denn ob auf dem Brief "Fima Max Mustermann" steht oder nur "Max Mustermann", ist ja egal, die Post kommt ja dennoch an.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion