Mietvertrag: Vorsicht Fallen

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Endlich hat der Mieter die richtige Wohnung gefunden, der Mietvertrag liegt auf dem Tisch, nur noch die Unterschrift fehlt. Ende gut, alles gut? Nicht unbedingt, denn wer hier voreilig unterscheibt, kann sich viele Nachteile aufhalsen – die sieben häufigsten Fallen im Mietvertrag.

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Genau hingeschaut! Hinter so mancher Klausel im Mietvertrag stecken Fallen, mit zusätzlichen Kosten und Pflichten für den Mieter. Foto: istockphoto.com / Cecilie_Arcurs

Die Suche nach einer Wohnung ähnelt oft einer einzigen Odyssee. Der Mieter durchforstet Immobilienanzeigen, telefoniert, vereinbart Besichtigungstermine und wenn er schließlich eine Wohnung gefunden hat, wartet er mit Unruhe auf die Zusage vom Vermieter. Wenn die kommt, ist die Erleichterung oft größer als die Vorsicht: Der Mieter will dann so schnell wie möglich alles unter Dach und Fach bringen, schaut kurz auf den Vertrag und unterschreibt.

Genau davor warnt Gunther Geiler, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB) in Nürnberg: „Mit einer vorschnellen Unterschrift unter einem ungeprüften Mietvertrag hat der Mieter im Nachhinein vielleicht einen fatalen Fehler gemacht.“ Denn: viele vertragliche Vereinbarungen sind zwar rechtlich in Ordnung, aber schlecht für den Mieter.

Augen auf: die häufigsten Fallen im Mietvertrag

Per Vertragsklausel können dem Mieter verschiedene Kosten und Pflichten auferlegt werden. Gut durchlesen kann sich also lohnen. Darauf sollten Mieter achten:

Kündigungsverzicht: Wer unterschreibt, der bleibt

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Für einen Umzug gibt es viele Gründe, und nicht alle sind vorhersehbar. Ein Kündigungsverzicht kann da zum Problem werden. Foto: Photographee.eu/ fotolia

Wer einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht unterschreibt, verpflichtet sich dazu, seine Wohnung eine bestimmte Zeit lang nicht zu kündigen. Dr. Klaus Lützenkirchen, Fachanwalt für Mietrecht in Köln, erklärt: „Der Mietvertrag wird für die vereinbarte Dauer von bis zu vier Jahren unkündbar.“ 

Geiler vom Mieterbund erklärt: „Die Kündigung ist ein existentielles Recht, das sich niemand beschneiden lassen sollte, der sich nicht sicher sein kann, die Wohnung für lange Zeit zu halten.“

Dabei gibt es viele Gründe umzuziehen, und nicht alle sind vorhersehbar: ein neuer Job, Arbeitslosigkeit oder pflegebedürftige Eltern. Gerade in solchen Situationen gerät der Mieter in die Bredouille. Geiler erklärt: „Raus zu kommen ist nur möglich, wenn der Vermieter geneigt ist. Er kann im Gegenzug Forderungen stellen, zum Beispiel die Zahlung eine Ablösesumme, um vorzeitig auszuziehen.“ 

Betriebskosten: Wer pauschal zahlt, zahlt je nach dem zu viel

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Die Betriebskostenpauschale bedeutet, dass Kosten wie Strom, Wasser und Gas pauschal gezahlt werden – egal wie hoch der tatsächliche Verbrauch ist. Foto: iStock/ Dutko

Zusätzlich zur monatlichen Nettokaltmiete müssen Mieter auch Betriebskosten zahlen. Dazu zählen Ausgaben für Heizung, Strom, Wasser oder Hausmeisterdienste.

In der Regel begleicht der Mieter die Betriebskosten in Form einer monatlichen Vorauszahlung:

Hat er am Ende des Jahres zu viel gezahlt, bekommt er das Geld wieder zurück.

Hat er mehr verbraucht, als die Vorauszahlung abdeckt, muss er nachzahlen.

Achtung

Mieter sollten darauf achten, dass die Betriebskostenvorauszahlung nicht zu niedrig angesetzt ist, sonst kommt es am Ende des Jahres oft zu einer hohen Nachzahlung.

Wenn der Mieter unterschreibt, dass er diese Kosten dem Vermieter nicht als Vorauszahlung, sondern als Pauschale zahlt, tappt er damit unter Umständen in eine Kostenfalle. Bei einer Betriebskostenpauschale muss der Vermieter keine Abrechnung erstellen, es gibt keine Nachzahlung und auch keine Rückerstattung. Ist die Betriebskostenpauschale zu hoch, wird sie zum Nachteil für den Mieter. Geiler erklärt: „Wenn der Mieter geringere Betriebskosten verursacht bekommt er sein Geld trotzdem nicht zurück.“

Link-Tipp

Auch wenn Vermieter Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen dürfen, so ist doch längst nicht jede Formulierung im Mietvertrag klar und rechtens. Auf unserer Themenseite zu Nebenkosten & Betriebskosten haben wir alle Informationen zusammengefasst, angefangen beim Verteilerschlüssel bis hin zu den Fallen in der Abrechnung.

Staffelmieten: Vorsicht, bindende Mieterhöhungen

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Wer eine Staffelmiete vereinbart, bei dem steigt die Miete spätestens nach einem Jahr um einen festen Betrag. Foto: Andrey Popov/ fotolia

Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, dann bedeutet das, dass die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag steigt. Eine solche Mieterhöhung darf laut Gesetz höchstens einmal jährlich stattfinden und schließt weitere Mieterhöhungen aus. 

Wenn die Miete jedes Jahr steigt, die Finanzen des Mieters aber nicht, kann er mit der Zeit in finanzielle Not geraten. Der Geschäftsführer des Mieterbundes in Nürnberg warnt außerdem: „Oft ist die Staffelmiete auch mit einem Kündigungsverzicht verbunden.“ Wird der Mieter arbeitslos, kann ihn die Staffelmiete zusammen mit dem Kündigungsverzicht umso härter treffen. 

Nicht jede Staffelmiete ist schlecht. Dr. Lützenkirchen meint: „Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann eine Mietstaffel von ein bis zwei Prozent im Jahr sogar von Vorteil sein.“ Denn wenn der Mieter keine Staffelmiete vereinbart hat und die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, ist es möglich, dass die Standardmiete auf die vor Ort übliche Miete steigt. Eine solche Mieterhöhung muss der Mieter in der Regel hinnehmen (§ 558 BGB).

Link-Tipp

Neben der Mietsteigerung beim Staffelmietvertrag darf der Vermieter auch noch in deren Fällen mehr Miete verlangen. Welche Mieterhöhungen zulässig sind, lesen Sie hier.

Wohnungsgröße unverbindlich: gleich viel Miete, trotz zu kleiner Wohnung

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Nachmessen und sich ärgern: Ist die Wohnung zu klein, kann der Mieter im Nachhinein kaum Forderungen stellen. Foto: auremar/ fotolia

Wenn dem Mieter wichtig ist, dass die Wohnungsgröße stimmt, sollte er darauf achten, dass sie verbindlich im Mietvertrag steht.

Denn wenn ihm die Wohnungsgröße nur mündlich mitgeteilt wurde und die Wohnung in Wahrheit kleiner ist, kann er keinen Ausgleich fordern.

Dr. Lützenkirchen erklärt: „Der Mieter muss nachweisen, dass die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Erst dann, und wenn die Größenabweichung der Wohnung zehn Prozent überschreitet, kann er die Miete mindern.“

Info

Wann die Wohnungsgröße verbindlich ist

Nur wenn die Wohnungsgröße verbindlich im Mietvertrag steht, kann sich der Mieter auf sie berufen. Eine Größenangabe ist auch dann verbindlich, wenn sie im Vertrag nur ungefähr, in „ca.“, angegeben wird (BGH VIII ZR 144/09).

Unverbindliche Wohnungsgröße: Eine bestimmte Quadratmeterzahl im Mietvertrag kann auch unverbindlich sein. Zum Beispiel durch den Zusatz „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ (BGH VIII ZR 306/09). Dann kann der Mieter keine Ansprüche wegen der abweichenden Wohnungsgröße geltend machen.

Kam, sah und schwieg: Keine Mietminderung wegen geduldeten Mängeln

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Offensichtliche Mängel wie großflächige Schimmelflecken sollte der Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung ansprechen. Foto: Nadine Hackemer/ immowelt.de

Mit seiner Unterschrift bewirkt der Mieter etwas, das er aus dem Mietvertrag nicht herauslesen kann: Er akzeptiert die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Wenn der bei der Besichtigung einen Sprung im Fenster gesehen hat oder gemerkt hat, dass die Türgriffe wackeln, gelten diese Mängel als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung und damit als hingenommen. „Dann kann der Mieter hinterher zwar Reparaturen vom Vermieter fordern, nicht aber die Miete mindern, verdeutlicht Dr. Lützenkirchen.

Gunther Geiler vom Mieterbund rät daher, schon bei der Besichtigung Mängel anzusprechen und zu regeln, dass der Vermieter sich um die Reparatur kümmert.

Link-Tipp

Tritt ein Mangel erst im Laufe der Zeit auf, sollten Mieter ihren Vermieter informieren und nicht einfach die Miete mindern. Hier erfahren Sie, wie diese Mängelanzeige funktioniert – und was am Ende bei der Mietminderung alles zu beachten ist.

Kleinreparaturklausel: Kleine Reparaturen muss der Mieter machen

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Wenn das Waschbecken undicht ist, bekommen Mieter für Gewöhnlich Hilfe vom Vermieter. Bei einer Kleinreparaturklausel nicht. Foto: WavebreakMediaMicro/ fotolia

Wenn diese Klausel im Mietvertrag steht, muss der Mieter regelmäßig die Reparaturkosten für seine wackligen Türgriffe selbst zahlen.

Gunther Geiler erklärt: „Durch eine Kleinreparaturklausel wird der Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für eine vom Vermieter in Auftrag gegebene Kleinreparatur zu erstatten.“

Diese Art von Reparaturen betreffen alle direkt und häufig genutzten Bestandteile der Wohnung, etwa einen tropfenden Wasserhahn, ein klemmendes Türschloss oder ein undichtes Fenster (§ 28 Abs. 3 S.2, II. Berechnungsverordnung). 

Wie viel der Mieter höchstens für eine solche Reparatur ausgeben muss, ist ungefähr begrenzt. Dr. Lützenkirchen sagt: „Von Ort zu Ort sehen die Gerichte die Kostenobergrenze anders. In Köln sind es 150 Euro, in Hannover weniger.“ Der Mieter muss also vor Ort schauen, welche Grenze üblich ist. Geiler meint: „Die gesamten Kosten sollten zudem im Jahr nicht mehr als eine Nettokaltmiete betragen.“

Wichtig dabei: Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag falsch formuliert, wird sie ungültig.

Link-Tipp

Reparaturen oder Haustierhaltung – viele Mietvertragsklauseln sind ungültig. Hier erfahren Sie welche Klauseln im Mietvertrag Sie ignorieren können.

Zusammen mieten: Mitbewohner zwischen Macht und Abhängigkeit

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Würde ich im Notfall die Miete meines Mitbewohners zahlen? Wer zusammen einen Mietvertrag unterschreibt, sollte sich vorher Gedanken machen. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia

Je nachdem, ob der Mieter den Mietvertrag zusammen mit anderen oder alleine unterzeichnet, hat er mit möglichen Nachteilen zu rechnen. 

Alle unterschreiben – mitgehangen, mit gefangen: Wenn alle Mitbewohner den Mietvertrag unterschreiben, kann der Mieter die Wohnung nur kündigen, wenn alle anderen die Kündigung ebenfalls unterschreiben. Zudem haften die Mitbewohner gesamtschuldnerisch für die Miete. Das heißt, wenn einer seinen Anteil nicht zahlt, stehen dennoch alle Mitbewohner in der Pflicht, dass die Gesamtmiete stimmt.

Einer unterschreibt – Bestimmer und Bumann: Wer den Mietvertrag unterschreibt, kann darüber entscheiden, wer Mitbewohner in der Wohnung wird. Geiler erklärt den Nachteil: „Er haftet gegenüber dem Vermieter als einziger auf die volle Mietschuld.“ Das heißt, wenn ein Mitbewohner seine Miete nicht zahlt, muss der Hauptmieter trotzdem für die volle Miete beim Vermieter einstehen und sie notfalls selber zahlen.

Link-Tipp

Wer nicht alleine in eine Mietwohnung zieht, sollte diesen Artikel zu den verschiedenen Mietvertragsarten lesen. Unverheiratete Immobilienkäufer informieren sich hier.

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Fallen vermeiden: drum prüfe, wer sich wohnlich binde

Bevor der Mieter den Mietvertrag unterschreibt, sollte er laut Geiler vom Mieterbund zwei Fragen klären:

  • Abhängigkeit: Komme ich raus aus dem Mietvertrag, wenn ich will und muss?
  • Kosten: Wie hoch sind die Kosten für die Wohnung, kann und will ich sie tragen?

Geiler erklärt: „Vorsicht bei Kündigungsverzicht und der Art der Betriebskosten ist besonders wichtig.“ Die doppelte Dosis an Fallen kann den Mieter umso härter treffen: Im Extremfall zahlt er zu hohe Betriebskosten und kann die Wohnung nicht einmal kündigen. Wer den Mietvertrag genau durchliest, stolpert nicht so leicht auf diese Fallen herein.


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18 Kommentare

Muckelhaus am 06.12.2017 17:28

Mietvertrag prüfen wird kein Vermieter zustimmen

Es stehen 50andere hinter ihnen

Wenn Sie nicht nehmen dann der nächste

Da s ist die wxohnungsnot

auf Kommentar antworten

Klaus Nöthen am 18.10.2017 19:22

"Vorsicht Falle": Aus meiner Sicht ein irreführender Titel. In der Praxis werden zwischen Vermieter und Mieter Vereinbarungen getroffen und im Streitfall entscheiden die Gerichte in den meisten Fällen zugunsten der Mieter. Wer eine... mehr

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Grylla,Jutta am 05.10.2017 12:22

Diesen Artikel finde ich sehr gut,gerade junge Leute sind sehr naiv und brauchen ein paar Hinweise !

Danke !

Also aufgepasst und lesen !Es geht immer ums Geld, wer zahlt !

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