Mietvertrag: Vorsicht Fallen

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Wohnungsnot und immer weiter steigende Mieten machen die Wohnungssuche oft schwer. Wer endlich eine Wohnung gefunden hat, unterschreibt seinen Mietvertrag vielleicht zu voreilig – ohne ihn gründlich zu lesen. immowelt fasst die häufigsten Fallen im Mietvertrag zusammen.

Falle 1: Kündigungsverzicht vereinbart

Wer einen Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht unterschreibt, verpflichtet sich dazu, seine Wohnung eine bestimmte Zeit lang nicht zu kündigen. Im Gegenzug kann ihm in diesem Zeitraum aber auch nicht zum Beispiel wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Dr. Klaus Lützenkirchen, Fachanwalt für Mietrecht in Köln, erklärt: „Der Mietvertrag wird für die vereinbarte Dauer von bis zu vier Jahren unkündbar.“

Gunther Geiler, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB) in Nürnberg, erklärt: „Die Kündigung ist ein existentielles Recht, das sich niemand beschneiden lassen sollte, der sich nicht sicher sein kann, die Wohnung für lange Zeit zu halten.“

Mieter sollten bedenken, dass es einige Kündigungsgründe gibt, die nicht vorhersehbar sind: ein neuer Job, Arbeitslosigkeit oder pflegebedürftige Eltern. Gerade in solchen Situationen hat der Mieter dann ein Problem, wenn er einem gegenseitigem Kündigungsverzicht zugestimmt hat. Gunther Geiler erklärt: „Raus zu kommen ist nur möglich, wenn der Vermieter geneigt ist. Er kann im Gegenzug Forderungen stellen, zum Beispiel die Zahlung einer Ablösesumme, um vorzeitig auszuziehen.“  Wenn der Vermieter jedoch nicht mit sich reden lässt, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Kündigungsverzichts gültig und die Miete muss weiterhin bezahlt werden.

Komme ich trotz Kündigungsverzicht früher aus meinem Mietvertrag?

Will ein Mieter vorzeitig aus der Wohnung raus, so sollte er prüfen, ob der Kündigungsverzicht wirksam vereinbart wurde. Denn an diese Klauseln werden strenge Anforderungen gestellt. Laut geltender Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind folgende Faktoren für die Wirksamkeit des Kündigungsverzichts wichtig:

  • Es muss sich um einen beidseitigen Kündigungsverzicht handeln, eine Klausel, die nur dem Mieter die Kündigung untersagt, ist nicht wirksam.
  • Ist ein Staffelmietvertrag vereinbart, so darf der einseitige Kündigungsausschluss nicht über die ersten vier Jahre hinausgehen, ansonsten ist die Klausel unwirksam.
  • Der Kündigungsverzicht darf generell maximal auf vier Jahre vereinbart sein. Geht es darüber hinaus, ist die Klausel unwirksam.

Doch Achtung! Dies gilt nur bei sogenannten Formularklauseln. Wurde eine Individualvereinbarung mit dem Vermieter getroffen, kann sowohl ein einseitiger Kündigungsverzicht als auch eine längere Dauer als vier Jahre möglich sein. Derlei individuelle Vereinbarungen unterliegen jedoch so strengen Regeln, dass sie nur selten in Mietverträgen zu finden sind. Ein Hauptmerkmal ist, dass Mieter und Vermieter tatsächlich verhandelt haben und die Klausel nicht nur vorgelegt und abgenickt wurde.

Falle 2: Staffelmiete vereinbart

Fallen im Mietvertrag, Mann hat Vertrag in der Hand und schaut kritisch auf einen Laptop, Foto: fizkes / stock.adobe.com
Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, sollte er gründlich gelesen werden, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden. Foto: fizkes / stock.adobe.com

Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, bedeutet das, dass die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag steigt. Eine solche Mieterhöhung darf laut Gesetz höchstens einmal jährlich stattfinden und schließt weitere Mieterhöhungen, auch aufgrund einer möglichen Modernisierung, aus.

Wenn die Miete jedes Jahr steigt, die Finanzen des Mieters aber nicht, kann er mit der Zeit in finanzielle Not geraten.  Gunther Geiler vom Mieterbund in Nürnberg warnt außerdem: „Oft ist die Staffelmiete auch mit einem Kündigungsverzicht verbunden.“ Wird der Mieter arbeitslos, kann ihn die Staffelmiete zusammen mit dem Kündigungsverzicht umso härter treffen.

Aber: Nicht jede Staffelmiete ist schlecht. Dr. Klaus Lützenkirchen sagt: „Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann eine Mietstaffel von ein bis zwei Prozent im Jahr sogar von Vorteil sein.“ Denn wenn der Mieter keine Staffelmiete vereinbart hat und die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, ist es möglich, dass die Standardmiete auf die vor Ort übliche Miete steigt. Eine solche Mieterhöhung muss der Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch in der Regel hinnehmen (§ 558 BGB).

Falle 3: Betriebskosten sind zu niedrig angesetzt oder es gibt eine Betriebskostenpauschale

Die Betriebskosten, die zur Nettokaltmiete hinzukommen, begleicht der Mieter in der Regel in Form einer monatlichen Vorauszahlung. Hat er am Ende des Jahres zu viel gezahlt, bekommt er das Geld wieder zurück. Hat er mehr verbraucht, als die Vorauszahlung abdeckt, muss er nachzahlen.

Wer eine Vorauszahlung mit dem Vermieter vereinbart, sollte darauf achten, dass diese nicht zu niedrig angesetzt ist, weil sonst am Ende des ersten Abrechnungszeitraums das böse Erwachen und eine hohe Nachzahlung warten können.

Wenn der Mieter unterschreibt, dass er diese Kosten dem Vermieter nicht als Vorauszahlung, sondern als Betriebskostenpauschale zahlt, tappt er damit unter Umständen in eine andere Kostenfalle. Bei einer Betriebskostenpauschale muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, es gibt keine Nachzahlung und auch keine Rückerstattung. Ist die Betriebskostenpauschale zu hoch, wird sie zum Nachteil für den Mieter. Gunther Geiler erklärt: „Wenn der Mieter geringere Betriebskosten verursacht, bekommt er sein Geld trotzdem nicht zurück.“

Eher unwahrscheinlich, aber möglich ist jedoch auch, dass die Kostenpauschale vom Vermieter zu niedrig angesetzt wurde. In dem Fall profitiert der Mieter davon, weil er mehr verbraucht, als er bezahlen muss. Die Differenz muss in dem Fall der Vermieter übernehmen.

Falle 4: Wohnungsgröße ist unverbindlich angegeben

Für die Verteilung der Betriebskosten, etwa bei einem Verteilerschlüssel nach Wohnungsgröße, ist die Größe der Wohnung wichtig. Die Wohnungsgröße kann im Mietvertrag verbindlich oder unverbindlich angegeben werden. Beides ist rechtens, doch nur wenn die Wohnungsgröße verbindlich im Mietvertrag steht, kann sich der Mieter auf sie berufen. Eine Größenangabe ist auch dann verbindlich, wenn sie im Vertrag nur ungefähr, in „ca.“, angegeben wird (BGH VIII ZR 144/09).

Wird jedoch beispielsweise der Zusatz „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ hinzugefügt, so gilt die Angabe als unverbindlich (BGH VIII ZR 306/09), obwohl sie im Mietvertrag festgeschrieben wurde. Das ist auch der Fall, wenn die Wohnungsgröße nur mündlich mitgeteilt wurde.

Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sagt Dr. Klaus Lützenkirchen: „Der Mieter muss nachweisen, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Erst dann, und wenn die Größenabweichung der Wohnung zehn Prozent überschreitet, kann er die Miete mindern.“

Falle 5: Bemerkte, aber unangesprochene Mängel

Mit seiner Unterschrift akzeptiert der Mieter die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Wenn der Mieter also bei der Besichtigung einen Sprung im Fenster gesehen hat oder gemerkt hat, dass die Türgriffe wackeln, gelten diese Mängel als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung und damit als hingenommen. „Dann kann der Mieter hinterher zwar Reparaturen vom Vermieter fordern, nicht aber die Miete mindern“, verdeutlicht Dr. Klaus Lützenkirchen.

Gunther Geiler vom Mieterbund rät daher, schon bei der Besichtigung Mängel anzusprechen und zu regeln, dass der Vermieter sich um die Reparatur kümmert.

Falle 6: Kleinreparaturklausel vereinbart

Ist im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten, muss der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen selbst zahlen. Diese Art von Reparaturen betreffen alle direkt und häufig genutzten Bestandteile der Wohnung, etwa einen tropfenden Wasserhahn, ein klemmendes Türschloss oder ein undichtes Fenster (§ 28 Abs. 3 S.2, II. Berechnungsverordnung).

Wie viel der Mieter höchstens für eine solche Reparatur ausgeben muss, ist auf bestimmte ortsübliche Höhen begrenzt. Dr. Klaus Lützenkirchen sagt: „Von Ort zu Ort sehen die Gerichte die Kostenobergrenze anders. In Köln sind es 150 Euro, in Hannover weniger.“ Der Mieter muss also vor Ort schauen, welche Grenze üblich ist. Gunther Geiler meint: „Die gesamten Kosten sollten zudem im Jahr nicht mehr als eine Nettokaltmiete betragen.“

Info

Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag falsch formuliert, ist sie ungültig. Ist beispielsweise eine zu hohe Kostenobergrenze vereinbart oder der Mieter soll auch Reparaturen an Elektrik oder Ähnlichem vornehmen, kann er diese Klausel ignorieren.

Falle 7: Haftungsfrage bei mehreren Mietern

Wird eine Wohnung von mehr als einer erwachsenen Person bezogen, muss im Mietvertrag deutlich vereinbart sein, ob es einen Hauptmieter mit mehreren Untermietern gibt oder ob alle gleichberechtigte Hauptmieter sind. Jede Variante hat Vor- und Nachteile.

  • Variante 1 – alle unterschreiben als Hauptmieter: Ein einzelner Mieter kann die Wohnung nur kündigen, wenn alle anderen Vertragspartner – also seine Mitmieter und der Vermieter – die Kündigung ebenfalls unterschreiben. Außerdem haften die Mitbewohner gesamtschuldnerisch für die Miete. Wenn ein Mieter seinen Anteil nicht zahlt, stehen dennoch alle Mitbewohner für die Gesamtmiete in der Pflicht.
  • Variante 2 – einer unterschreibt als Hauptmieter: Der Hauptmieter kann allein darüber entscheiden, wer Untermieter in der Wohnung wird. Je nach Vertragsvereinbarung muss er dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Gunther Geiler erklärt den Nachteil dieser Variante: „Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter als einziger auf die volle Mietschuld.“ Wenn ein Mitbewohner also seine Miete nicht zahlt, muss der Hauptmieter trotzdem für die volle Miete beim Vermieter einstehen und sie notfalls selbst zahlen.

Fallen vermeiden: Mietvertrag gründlich lesen

Viele vertragliche Vereinbarungen sind zwar rechtlich in Ordnung, aber schlecht für den Mieter. Je nach Klausel können dem Mieter Kosten und Pflichten auferlegt werden, die er so noch nicht auf dem Schirm hat. Gunther Geiler vom Mieterbund warnt: „Mit einer vorschnellen Unterschrift unter einem ungeprüften Mietvertrag hat der Mieter im Nachhinein vielleicht einen fatalen Fehler gemacht.“ Bevor der Mieter den Mietvertrag unterschreibt, sollte er laut Gunther Geiler zwei Fragen klären:

  • Abhängigkeit: Komme ich raus aus dem Mietvertrag, wenn ich will und muss?
  • Kosten: Wie hoch sind die Kosten für die Wohnung, kann und will ich sie tragen?

Gunther Geiler erklärt: „Vorsicht bei Kündigungsverzicht und der Art der Betriebskosten ist besonders wichtig.“ Die doppelte Dosis an Fallen kann den Mieter umso härter treffen: Im Extremfall zahlt er zu hohe Betriebskosten und kann die Wohnung nicht einmal kündigen. Wer den Mietvertrag genau durchliest, fällt nicht so leicht auf diese Fallen herein.

Caroline Schiko29.11.2022

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15 Kommentare

Mona am 01.02.2022 21:47

Ist ein 2 jahres Mietvertrag ein gegenseitiger Kündigungsverzicht?

auf Kommentar antworten

martinmarder am 07.12.2021 23:34

Hallo immowelt-Team,

ich bin Mieter einer Wohnung, in der ich Zimmer (mit Einverständnis des Eigentümers/meines Vermieters) an zwei weitere Personen untervermietet habe. Ich habe die Wohnung von meinem Großvater komplett möbliert übernommen, in den privaten Zimmern haben wir die Möbel aber aus Geschmacksgründen ausgetauscht (die Möbel habe ich geerbt, sie stammen nicht vom Eigentümer der Wohnung). Im Untermietvertrag ist leider nicht festgehalten, ob das Zimmer möbliert oder unmöbliert vermietet war. Als der Untermieter, um den es in dem Fall geht, eingezogen ist, war sein Zimmer aber vollständig möbliert (Tisch, Schrank, Bett, Stuhl). Es war nur von Anfang an klar, dass der Untermieter andere Möbel möchte, ich wollte die Möbel auch nicht haben und so wurden sie verkauft/verschenkt und der Untermieter hat sich eigene Einrichtung besorgt (mit meiner Hilfe).

Nun zu meiner Frage: bei einem möblierten Zimmer ist die Kündigungsfrist ja deutlich kürzer, als bei einem unmöblierten. Kann ich diese hier geltend machen? Das Zimmer war schließlich möbliert, es wurde nur nicht vertraglich festgehalten.

Vielen Dank schonmal im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen

Martin

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immowelt Redaktion am 08.12.2021 07:34

Hallo martinmarder,

wenn es im Mietvertrag nicht festgehalten wurde, ist es schwer nachweisen zu können, dass möbliert vermietet wurde. Wahrscheinlich müssen Sie hier die längere Kündigungsfrist hinnehmen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein rechtssicher beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Martin am 26.11.2021 19:48

Ich finde all Ihre Hinweise gut - denn es ist oft so, dass einem verschiedene Probleme erst bewusst werden müssen, dass einem die Augen aufgehen. Es ist oft so, dass man in bisherigen Mietverhältnissen Probleme gar nicht kannte, alles lief im wesentlichen reibungslos. Deswegen ist es gut, dass Sie mit Ihren Hinweisen darauf aufmerksam machen.

Bei meiner aktuellen Wohnung hab ich gleich mehrere Probleme, ein bestimmtes ist folgendes: bei der Wohnungsbesichtigung hat der Vermieter betont, dass alle Möbel, die bereits dabei sind, einwandfrei seien. Ich hab dem natürlich voll vertraut, ich sah das als selbstverständlich. Was musste ich gleich in den ersten Wochen feststellen? Dass es zwei Minuten dauert, bis das Wasser in der Dusche warm wird. Dass der Geschirrspüler in der Küche nicht einwandfrei reinigt. Ich hab jetzt auf die Handwäsche umgestellt, sonst wär mein Geschirr fest verschmutzt.

Als ich das dem Vermieter sagte, wies er felsenfest darauf hin "Sie haben unterschrieben, dass sie in eine mängelfreie Wohnung eingezogen sind. Nun haben sie die Reparaturkosten zu tragen". Ich bin gleich erschrocken, ich hab ihm voll vertraut. Wie gehe ich dagegen vor?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 29.11.2021 11:50

Hallo Martin,

unterschreibt man nach einer Wohnungsbesichtigung einen Mietvertrag, gilt grundsätzlich, dass die Wohnung in dem Zustand als vertragsgemäß akzeptiert wird, den die Mieter besichtigt haben.

Stellt sich aber heraus, dass Dinge nicht vertragsgemäß genutzt werden können, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass Sie verwendbar sind. Ansonsten können Sie sogar die Miete kürzen.

Hier hilft Ihnen am besten aber der Mieterverein oder ein Rechtsanwalt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


Martin am 29.11.2021 19:55

Okay. Aber können Sie mir zumindest darlegen, auf welche Formulierung ich am besten beim nächsten Mietvertrag achten sollte, damit mir so etwas nicht noch einmal passiert?

einfach Doro67 am 24.11.2021 17:25

Sehr geehrte Damen und Herren ,

ich habe grossen Aerger mit meinem Vermieter

Ich wohne seit Juni 2018 in dem Haus , bis Juli 2019 war auch alles okay.

Bis dann im Juli 2019 der Vermieter mir und meiner Tochter ( ich muss dazu sagen meine Tochter wohnt im selben Haus ich im ERdgeschoss sie mit ihrer Tochter 2. Etage) Leute vor die Nase setze die einem das Leben hier im Hause zur Hölle machen die wohnen auf der ersten Etage.

Es sind keine Deutsche (Inder) die meinen sich alles erlauben zu können , einen beleidigen, bedrohen ,Türen schmeissen furchtbares Getrampel Flaschen oder Gläser fliegen abends durch die Wohnung, die kommen abends als letzte nach Hause schliessen die Eingangstüre nicht ab. So das sind ja einige Punkte die ich auch auch dem Vermieter x mal geschrieben habe auch in Whastap und dann Briefe was hier im Haus abgeht . Aber der Vermieter reagiert überhaupt nicht er glaubt seinen Mietern Ich hatte auch schon zwei mal die Polizei hier wegen den Mietern , aber die kommen überall mit ihrer Art durch beim Vermieter bei der Polizei bei der Staatsanwaltschaft. Da ich nicht mehr weiter w3usste habe ich mir eine Anwäeltin gesucht im Dez 2020 für Mietrecht und der alles erzaehlt und auch alle Briefe vorgelegt die ich dem Vermieter geschrieben hatte.

Meine Anwaeltin schrieb den Vermieter im Dez 2020 an und teilte ihm mit das sie mi9ch jetzt vertreten wüerde. Sie gab ihm eine Frist bis Ende Dez. 2020 sich um mal seine Mieter zu kümmern. Wenn er gegen die Mieter nichts unternimmt habe ich das Recht die Miete um 10 % mindern. Selbst auf den Brief von meiner Anwaeltin hat er sich nicht gekümmert weil sie auf eine Antwort von ihm gewartet hat.

Ab Febr 2021 habe ich dann die Miete um 10% gemindert und das Geld auf die Seite gelegt.

Spätestestens im Maerz 2021 hätte ich Nebenkosten/Heizkostenabrechnung von 2020 bekommen müssen. Die kam aber nicht , aber ich wusste das ich wieder ein Guthaben haben musste , denn 2019 hatte ich ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2019/2020

Somit verging Monat für Monat und ich hatte die Nebenkostenabrechnung von 2020/2021 noch nicht bekam aber jeden Monat einen Brief vom Vermieter so am 4.eines jeden Monats das ich doch zu wenig Miete überwiesen haette. Darauf hin habe ich dem Vermieter paar mal einen Brief geschrieben das er das seinen Mietern von der 1 . Etage zu verdanken hätte und ich mich rechtlich abgesichert hatte das ich es darf.

So um den 10. November bekam ich endlich meine Nebenkostenabrechnung 2020/2021 mit dem Hinweis das er mein Guthaben dreist mit den Mietschulden verrechnet hat5.

Darauf hin hatte ich dem Vermieter noch mal einen Brief geschrieben das mir das Guthaben zusteht und das ich das Geld von der Mietminderung auf die Seite gelegt habe, und das er die Mietminderung seinen Mietern zu verdanken hat. Selbst darauf hin kam von dem Vermieter nichst zurück .

Nun muss ich sagen ich habe selbst von dem Guthaben nichts , denn das muss ich an die Stadt zurückzahlen weil ich eine Aufstockung von denen kriege weil ich eine kleine Altersrente bekomme. So habe ich das dem Vermieter auch immer wieder mit geteilt, das ich von dem Guthaben rein gar nichts habe , aber das interessiert den nicht. Ich weiss nur das der das gar nicht machen durfte. Ich habe Aerger mit der Stadt weil die die das Guthaben von mir haben wollen aus der Nebenkostenabrechnung . Heute bekam ich von der Stadt einen Brief das ich dem Vermieter sagen solle das er mir das Guthaben unverzueglich aus zu zahlen hat.

Was mache ich nun ??????????????????????

Ich wüensche einen schönen Abend

Mit freundlichen Grüssen

einfach Doro 67

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 25.11.2021 08:11

Hallo einfach Doro67,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich erneut an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Lorenz am 30.10.2021 21:39

Sehr geehrtes Immoteam,

ich habe einen Interessenten, welcher meine Wohnung mieten möchte.

Dieser mietet ab 1.12.21

Meine Frage, ich möchte, dass die ordentliche Kündigung für beide Parteien für 1 Jahr ausgeschlossen ist. Wann könnte dann der Mieter frühestens kündigen ??

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 03.11.2021 08:35

Hallo Lorenz, die Frage ist tatsächlich nicht leicht. Der BGH hat nämlich für den Fall eines maximal möglichen vierjährigen Kündigungsausschlusses entschieden, dass der Mieter zum Ablauf der vier Jahre und nicht erst nach Ablauf der vier Jahre kündigen können muss, da die Klausel ansonsten unwirksam ist. Die Begründung hierzu lautete aber, dass der Mieter ansonsten länger als die maximal vier Jahre gebunden wäre. Ob man das auch auf einen einjährigen Kündigungsausschluss übertragen kann, ist noch nicht vom BGH entschieden worden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Eidechse am 10.04.2021 17:37

Eigenbedarf....

Liebes immoteam,

In unserem Mietvertrag ist Eigenbedarf ausgeschlossen, da

nun einiges Vorgefallen ist , wir uns das nicht gefallen lassen was dem Herrn Vermieter nicht passt, möchte er erneut Eigenbedarf ankündigen, mit dem Hinweis, dass er einen anderen Mietvertrag hat als wir. Unser Mietvertrag ist von beiden Seiten unterschrieben.

Ich vermute nun, das der Vermieter nicht locker lassen wird und sich nun eine Schweinerei einfallen lassen um noch ein Schlupfloch zur Eigenbedarfskündigung finden.

Wenn dem Herrn was nicht passt, kündigt er seine Wohnung mit Eigenbedarf und vermiete diese dann wieder erneut.

Wir sind ruhige Mieter haben auch keine Mietschulden o.ä.....

Meine Frage wieviel mal kann ein und die selbe Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden ?

Was ist bei verschiedenen Verträgen 1x mit und 1x ohne Eigenbedarfskündigung?

Was ist wenn der Herr jetzt ein auf Depressionen macht. ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 12:59

Hallo Eidechse,

bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss die Wohnung auch tatsächlich als Eigenbedarf genutzt werden. Andernfalls wäre er schadenersatzpflichtig. Mehr dazu können Sie in unserem Artikel nachlesen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sigulappa am 30.09.2020 15:16

Zu meiner Wohnung gehört ein Ca.150qm grosser Garten.Der wurde installiert übergeben und für die weitere Bewirtschaftung ( Blumen etc) bin ich allein zuständig. Der Garten ist ringsum von einer Ca 2m hohen Tujahecke umgeben. Klimabedingt ist ein Teil der Hecke jetzt verwelkt und müsste ersetzt werden.Der Vermieter ist nicht bereit hier zu investieren und überlässt es mir hier etwas zu verändern (ohne Druck)

Wer muss sich denn jetzt um die Hecke kümmern?

auf Kommentar antworten

Troglio72 am 29.11.2020 13:05

Hallo Sigulappa,

in meinem Vertrag steht: "Gartenpflege: Ist dem Mieter ein Garten überlassen, ist er verpflichtet, diesen ständig zu plegen. Ein Ziergarten ist als solcher zu erhalten. ... Kommt der Mieter dieser Verpflichtung (...) nicht nach, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen ".

Dann bin ich als Mieter für Schäden an der Mietsache haftbar. Da Sie die Tujahecke nicht regelmäßig gewässert haben, sind Sie für den `Schaden´ meiner Ansicht nach verantwortlich.

Nun Ihren Vertrag durchlesen und ggf. darauf hoffen, dass der Vermieter weiterhin keinen Druck aufbaut.

Ich drück´ die Daumen

Steffi60 am 22.07.2020 07:49

Hallo, mein Sohn ist in Hamburg auf Wohnungssuche. Er hat einen Besichtigungstermin einer kleinen Wohnung in einem 4-Familien-Haus bei der in der Anzeige Folgendes stand:

Kaltmiete 645,00 Euro, Nebenkosten 115,00 zuzüglich Strom, was für 45 qm passt.

Den Verbrauch von Strom, Gas und Wasser rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Diese sind in der Nebenkostenvorauszahlung nicht enthalten.

Wofür dann 115, Euro?

Freundlichst K. Eberle

auf Kommentar antworten

Caty am 25.11.2020 19:30

Hallo,

es gibt natürlich noch andere Nebenkosten, Gärtner, Hauslicht, Hausmeister, Antenne, Versicherungen usw usw. - das muß der Vermieter jährlich genau abrechnen mit Ihrem Sohn. Da dürfte es eine Rückzahlung geben.

Hanna


Charlotte Keller am 26.11.2020 11:09

Die Nebenkosten sind für: Heizung, Hausstrom, Versicherungsanteil, Grundsteuer-Anteil, eventl. Hausreinigung, wenn vorhanden * Hausmeister-Anteil *, wenn nötig * Gartenarbeiten-Anteil usw.


Zeiberzwerg am 07.09.2020 15:52

Die Nebenkosten entstehen aus z.B. Hausmeisterdienst, Müllabfuhr u.v.m

Die Nebenkosten müssen von dem Vermieter aufgelistet werden, dadurch versteht man besser was alles bezahlt werden muss.


immowelt Redaktion am 09.09.2020 10:00

Hallo K. Eberle,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es gibt zahlreiche Nebenkosten neben Strom, Gas und Wasser, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Eine Übersicht über die regulären Nebenkosten finden Sie hier: https://ratgeber.immowelt.de/a/umlagefaehige-nebenkosten-das-duerfen-vermieter-abrechnen.html 

Um eine vollständige Übersicht zu bekommen, wie sich die Nebenkosten für die Wohnung aufschlüsseln, empfehlen wir Ihnen, am besten direkt beim Vermieter nachzufragen.

Bitte verstehen Sie, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie diese benötigen, empfehlen wir Ihnen, sich durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Rebecca0797 am 05.03.2020 10:17

Hallo,

ich beziehe seit 01.01.2020 eine kleine Wohnung alleine. Da es meine erste Wohnung ist und weit weg von zuhause habe ich gemerkt, dass es die falsche Entscheidung war. Ich bin wirklich unglücklich. Dazu kommt das ich Tiere auf dem Dachboden und in den Wänden höre. Tag und Nacht. Dies beeinträchtigt mich sehr. Mein Vermieter weiß bescheid, hat aber bis jetzt nur Haare auf dem Dachboden ausgelegt. Leider ohne Erfolg. Mein Hinweis, dass man das Haus dicht machen muss, ignoriert er. Es ist ein älteres Haus und er sagt es sei nicht möglich. Wenn dies aber nicht geschieht, kommen immer wieder neue Tiere rein. Ich habe auch gesagt man solle einen Kammerjäger beauftragen um erst einmal zu schauen was da überhaupt rumläuft.

Nun fühle ich mich so unwohl und bin total unglücklich, dass ich einfach nur aus der Wohnung raus will. Mein Vermieter besteht auf einen Kündigungsverzicht bis zum 01.01.2021. Es ist ihm egal ob ich unglücklich bin oder nicht.

Er hat versucht es vertraglich festzuhalten. Jedoch meiner Meinung nach falsch. Er hat im ersten Punkt angekreuzt und ausgefüllt das ich nach gesetzlichen Fristen kündigen kann. Der Punkt darunter wäre für den Kündigungsverzicht gewesen. Den hat er nicht angekreuzt, lediglich den 01.01.2021 hingeschrieben.

Meiner Meinung nach kann ich trotzdem nach gesetzlicher Frist kündigen weil das ja schließlich angekreuzt und ausgefüllt wurde. Selbst wenn er den Punkt 2., den Kündigungsverzicht, ausgefüllt hätte, wäre es ungültig. Er kann ja nicht sagen ich kann nach ges. Fristen kündigen und im nächsten Satz sagt er ich kann erst ab 01.01.21 kündigen. Dann wäre der Vertrag sowieso ungültig oder nicht?

Ich weiß wirklich nicht mehr weiter und will einfach nur aus dieser Wohnung raus.

Liebe Grüße

auf Kommentar antworten

eono am 26.11.2020 22:34

-was die "Tiere" anbelangt, könnte man sich vielleicht an das Ordnungsamt wenden. Vielleicht wissen die einen Rat - oder weiter?


Immowelt-Redaktion am 05.03.2020 15:16

Hallo Rebecca,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Da wir keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen, können wir diesen Fall leider nicht abschließend für Sie beurteilen. Allerdings ist zumindest ein einseitiger Kündigungsverzicht unwirksam, laut Urteil des Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 30/08). Wenn also Ihr Vermieter nicht ebenfalls für diese Dauer auf eine Kündigung verzichtet, ist die Vereinbarung unwirksam. Auch so haben wir Zweifel daran, dass eine solche Vereinbarung gültig ist. Wir würden Ihnen daher empfehlen, den entsprechenden Abschnitt im Mietvertrag einmal einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht zu zeigen, der Ihnen dazu eine konkrete Einschätzung geben kann und Sie zum weiteren Vorgehen berät.

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion

J@sk@ am 27.02.2020 23:00

Hallo, ich habe ein Zimmer mit eigenem Bad und Küchenmitbenutzug und einen Kelleranteil von einem Freund gemietet. Zusätzlich berechnet er aber noch 5 € pro Waschmaschinenladung und Trochnerbenutzung (zusammen). Das Zimmer ist teilweise möbliert. Im Mietvertrag steht eine Kündigungsfrist zum 3. eines Monats und Ende des Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats. Es wurde im Mietvertrag auch alles aufgelistet, was im Zimmer und Bad mit vermietet wird. Ist der Mietvertrag tatsächlich so gültig?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.02.2020 09:26

Hallo J@sk@,

für (Teil-)möblierte Zimmer in Wohnungen, in denen der Mieter/Eigentümer selbst wohnt, definiert § 549 BGB Einschränkungen des Mieterschutzes. Insbesondere ist dann die von Ihnen genannte kurze Kündigungsfrist zulässig. Eine Vereinbarung, wonach 5 € für die Waschamschinen- und Trocknermitbenutzung pro Ladung zu zahlen sind, dürfte zulässig sein, zumal solche Gerä#te viel Strom verbrauchen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Valentina Nolden am 15.11.2019 18:03

Guten Tag,

wie haben gestern neuen Mietvertrag bekommen, in dem wird die Mitte um 50 Euro teurer und zu dem möchte der Vermieter das wir die Grunderwerbsteuer für das Jahr 420 tragen. Angeblich ist es rechtens. Ist das wirklich so?

Wäre sehr dankbar für die Antwort

Freundliche Grüße

Valentina

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.11.2019 08:39

Hallo Valentina,

aufgrund Ihrer knappen Angaben können wir leider keine abschließende Antwort geben. Grundsätzlich gilt aber folgendes: Wenn Sie bereits Mieter einer Wohnung sind, zählt das, was im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde. Ein (Miet-)Vertrag ist eine Willenserklärung, auf die sich beide Vertragsparteien geeinigt haben. Demzufolge hat ein Vermieter keinen Anspruch darauf, dass ein neuer Vertrag mit geänderten Konditionen abgeschlossen wird. Der Vermieter hat lediglich das Recht, einseitig um Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu bitten, wenn die Miete unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. In solchen Fällen muss der Mieter dieser Vertragsänderung zustimmen. Andere einseitige vertraglichen Änderungen sind im Allgemeinen nicht möglich. Wurde zum Beispiel im ursprünglichen Mietvertrag die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter nicht vereinbart, so ist daszwar nachteilig für den Vermieter, aber letztlich sein Pech. Sofern der Vermieter dies "korrigieren" möchte, ist er darauf angewiesen, dass der andere Vertragspartner - also hier der Mieter - mitspielt. Ein Anrecht darauf, dass der Vertrag modifiziert, bzw. ein neuer Vertrag geschlossen wird, besteht in solchen Fällen nicht. Sofern Sie in einen Konflikt mit dem Vermieter geraten, können wir hier an dieser Stelle allerdings keine individuelle rechtliche Beratung leisten. In diesem Fall kann es ratsam sein, sich vor Ort von einem Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

manaug am 30.10.2019 14:55

Wohne in einer WG,- sind beide eingetragene Hauptmieter. Dieser bezahlt aber nun lange Zeit mit Vorsatz seinen Anteil nicht oder nicht in voller Höhe. Was ist mit der gegenseitigen Haftung also bei Vorsatz,dem anderen Hauptmieter zu erpressen und vorsätzlich die Zahlungen nicht oder nur geringer leistet? Muß ich mich erpressen lassen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.10.2019 09:42

Hallo manaug,

Wenn beide Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, haften beide gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass der Vermieter etwaige Mietrückstände von allen Vertragspartnern einfordern kann. Auf die Intentionen des vertragsbrüchigen Vertragspartners kommt es dabei nicht an. Allerdings kann in solchen Fällen derjenige Mieter, der durch den anderen (vertragsbrüchigen) Vertragspartner geschädigt wurde, zivilrechtlich gegen diesen vorgehen. Sollte die Situation akut werden, wäre es deshalb sicher ratsam, wenn Sie sich vor Ort fachkundig von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen würden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Miss undercover am 30.10.2019 13:18

Mein Waschbecken ist nach 14 Jahre kaputt ,muss ich jetzt wieder ein neues Waschbecken kaufen???oder ist das Sache des Vermieters??!!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.10.2019 14:17

Hallo Miss undercover,

grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Das heißt, er ist in der Regel auch für Reparaturen an der Wohnung und am mitgemieteten Zubehör zuständig. Jedoch ist es unter Umständen möglich, dass der Mieter die Kosten dafür tragen muss - nämlich dann, wenn er den Schaden selbst verursacht hat, weil beispielsweise ein schwerer Gegenstand ins Waschbecken fiel. Ob das bei der von Ihnen beschriebenen Situation der Fall ist, können wir nicht beurteilen.

Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich Rat bei einem Fachanwalt oder einer Mieterschutzvereinigung einholen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Günther Möller am 25.01.2017 18:59

Gibt es eine zeitliche Frist für die Jahres-Nebenkosten-Abrechnung.

Wann spätestens muss die Abrechnung z.B. 2016 mir zugestellt sein?

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Hausverwalter am 30.10.2019 13:12

...er kann die Abrechnung auch verspätet noch vorlegen, allerdings hat er dann keine Ansprüche mehr auf Nachzahlungen! Guthaben hingegen sind erst nach 3 Jahren verjährt und müssen auch nach der verfristet vorgelegten Abrechnung an den Mieter ausgezahlt werden!


Immowelt-Redaktion am 26.01.2017 09:22

Sehr geehrter Herr Möller,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Läuft also beispielsweise ein Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016, muss dem Mieter die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2017 vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Günther Möller am 26.01.2017 12:55

Danke für die mehr als schnelle Reaktion!

Jannchen am 01.06.2016 11:19

Hallo,

wir haben unser Mietverhältnis mit der alten Wohnung gekündigt und nun meine frage, kann der Vermieter von uns Verlagen die Wohnung ganz neu zu Renovieren, da wir in eine unrenovierte Wohnung vor 5 Jahren eingezogen sind. Das Schlafzimmer war teilweise in rot. Wir haben das rot dann nochmal neugestrichen. Und im Wohnzimmer hatten wir erst alles neu gemacht. Zwar mit eine Muster Tapete, die auch mit rotem Muster ist. Aber nur auf zwei Seiten in der Mitte. Dann hätten wir erst jetzt im Februar die Küche und den Flur im leichten grau gestrichen. Das möchte er jetzt alles wieder in weiß haben. Und die Türen, Fenster und Heizkörper sollen wir auch ganz neu inweiß streichen. Nur war das alles in einem altweiß , und nicht neu gestrichen. Müssen wir das jetzt alles so machen wie der Vermieter es möchte? Haben auch sogar schon 3 Tage nachdem wir ihm die Kündigung gegeben haben Post von seiner Anwältin bekommen.

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Immowelt-Redaktion am 01.06.2016 11:52

Liebe Jannchen,

Ob ein Vermieter eine Renovierung verlangen kann oder nicht, kommt unter anderem darauf an, was im Mietvertrag steht. Laut Bundesgerichtshof sind solche Renovierungsklauseln allerdings nur dann gültig, wenn der Mieter zum Mietvertragsbeginn auch eine renovierte Wohnung übernommen hat (Az.: VIII ZR 242/13). Es gibt aber Einschränkungen: Denn „renoviert“ bedeutet laut BGH nicht, dass die Wohnung direkt vor dem Einzug frisch gestrichen wurde. Stattdessen reiche es aus, wenn die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch in diesem Artikel:

ratgeber.immowelt.de/a/renovierungsklausel-im-mietvertrag-nicht-immer-wirksam.html

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion