Vorsicht vor veraltetem Vordruck: Mietvertrag kann ungültige Klauseln enthalten

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Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden soll, setzen Vermieter in aller Regel auf einen Vordruck – zum Beispiel aus dem Internet oder aus einem Schreibwarenladen. Allerdings kann ein solcher Vordruck veraltete Klauseln enthalten, die heute ungültig sind. Und auch sonst sollten Vermieter genau darauf achten, was sie im Mietvertrag regeln und was nicht. Denn ungültige Klauseln können für den Vermieter kostspielige Folgen haben.

Vordruck Mietvertrag, Foto: Gajus/fotolia.com
Ein veralteter Vordruck für den Mietvertrag kann veraltete und ungültige Klauseln enthalten. Foto: Gajus/fotolia.com

Vor allem private Vermieter haben in der Schublade häufig einen Vordruck für einen Mietvertrag liegen. Warum also einen neuen kaufen, denken sie sich dann, wenn ein neuer Mieter einzieht. Schließlich ist Vertrag Vertrag. Ebendiese Denkweise kann sich als kostspieliger Fehler erweisen. Denn in den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl von Urteilen gesprochen, die so manche bis dahin gängige Klausel für unwirksam erklärt haben.

Alter Vordruck: Mietvertrag enthält ungültige Schönheitsreparaturklausel

In vielen älteren Mietvertragsvordrucken finden sich Renovierungsklauseln, die nach neuerer Rechtsprechung ungültig sind. Verlangt der Vermieter vom Mieter beispielsweise, dass er bei Auszug Wände, Fenster und Türen streichen muss, ist diese Regelung hinfällig. Der Grund: Es handelt sich um eine starre Fälligkeitsregel. Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter nur dann streichen muss, wenn es auch wirklich notwendig ist (Az.: VIII ZR 361/03). In einem solchen Fall kann der Mieter die Wohnung also unrenoviert verlassen, obwohl etwas anderes im Mietvertrag steht.

Eine ebensolche starre und damit ungültige Regelung liegt vor, wenn im Mietvertrag feste Zeitintervalle für Renovierungen vorgesehen sind. Heißt es, der Mieter müsse spätestens nach einer Anzahl von Jahren bestimmte Arbeiten erledigen, muss er ebenfalls gar nicht renovieren. Generell unwirksam sind Renovierungsklauseln dann, wenn eine Wohnung zu Mietvertragsbeginn unrenoviert war – denn in diesem Fall würde der Mieter ja für den Verschleiß seines Vormieters aufkommen (Az.: VIII ZR 185/14).Gleichzeitig ist es nicht möglich, den Mieter zu allen Renovierungsarbeiten zu verpflichten. Üblich sind lediglich Maler- und Tapezierarbeiten. Einen abgewohnten Teppich muss der Mieter dagegen nicht ersetzen – es sei denn, er hat ihn übermäßig beschädigt. Auch zum Abschleifen von Parkettböden kann ein Vermieter einen Mieter nicht verpflichten.

Unwirksame Kleinreparaturklausel

Eine Klausel, die ebenfalls in vielen Vordrucken von Mietverträgen steht, ist die Kleinreparaturklausel. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss der Vermieter dafür sorgen, dass sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch erlaubt. Er kann allerdings vereinbaren, dass der Mieter für bestimmte Kleinreparaturen selbst aufkommen muss. Liegen die Kosten für eine Reparatur unter einer bestimmten Grenze, zahlt der Mieter, liegen sie darüber, zahlt der Vermieter. Zu hoch darf diese Grenze jedoch nicht sein. Wo genau sie liegt, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Im Jahr 1989 hatte sich der BGH mit der Frage beschäftigt und beschlossen, dass eine Grenze von 100 DM pro einzelner Reparatur als angemessen angesehen werden kann (Az.: VIII ZR 91/88). Heute bewegen sich die als zulässig angesehenen Beträge zwischen 75 und 110 Euro. Sieht ein Mietvertrag eine höhere Grenze vor, so läuft der Vermieter Gefahr, dass die entsprechende Klausel unwirksam ist und er Kleinreparaturen grundsätzlich selbst bezahlen muss.

Zusätzlich muss der Mietvertrag auch eine Belastungsobergrenze beinhalten, sodass der Mieter nicht unendlich viele Kleinreparaturen pro Jahr tragen muss. Auch die Höhe dieser Grenze wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt – üblich sind sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete.

Hinzu kommt, dass der BGH in seinem oben genannten Urteil beschlossen hat, dass nur solche Gegenstände von der Kleinreparaturklausel betroffen sind, die auch dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen – also beispielsweise Wasserhähne oder das Heizungsthermostat. Sieht eine Klausel aber beispielsweise vor, dass der Mieter auch für Schäden an Rohren oder der in der Wand liegenden Elektrik aufkommen muss, könnte das dazu führen, dass die Klausel unwirksam wird.

Vermieter darf Haustierhaltung nicht grundsätzlich verbieten

Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die es dem Mieter grundsätzlich verbieten, in seiner Wohnung Haustiere zu halten, wie der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 168/12). Kleintiere wie Wellensittiche oder Hamster sind grundsätzlich erlaubt. Die Haltung von größeren Tieren wie Hunden oder Katzen kann der Vermieter von seiner Zustimmung im Einzelfall abhängig machen. Ablehnen kann er sie aber auch nur, wenn er dafür gute Gründe hat – beispielsweise wenn ohnehin schon zu viele Tiere in einer kleinen Wohnung leben.

Kein Verbot der Mietminderung

Ebenfalls nicht einschränken dürfen Vermieter das Recht des Mieters auf Mietminderung. Hat eine Wohnung einen Mangel, darf der Mieter die monatliche gezahlte Miete anteilig reduzieren – eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass eine Mietminderung nicht möglich ist, ist laut BGB unwirksam.

Vorsicht vor alten Formularen

Allgemein gilt: Die Rechtsprechung des BGH hat das deutsche Mietrecht in den vergangenen Jahren immer mieterfreundlicher ausgelegt. So manche Klausel wurde als unangemessene Benachteiligung des Mieters ausgelegt  und vom BGH gekippt. Wer heute noch alte Formularmietverträge verwendet, muss immer damit rechnen, dass ein Gericht im Streitfall zugunsten des Mieters entscheiden wird.


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2 Kommentare

eddieroxx am 11.05.2016 03:25

Ich lasse mich von meiner Firma versetzen und habe jetzt einen Mietvertrag von 6 Monaten unterschrieben und die Kaution schon überwiesen. Mein Vermieter verlangt jetzt einen Arbeitsnachweis/Vertrag (verständlich), was mein Arbeitgeber... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.05.2016 09:12

Lieber Eddieroxx,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist, darf ein Vermieter die Schlüsselübergabe nicht einfach so verweigern. Wenn der Mieter die Miete und die Kaution zahlt, gelten die... mehr

Elia Baz am 04.05.2016 14:19

Welcher Vermieterverein empfehlen Sie mir, der wirklich mit Rat und Tat helfen kann? Ich wohne in Ulm und habe neulich mein Haus in 72535 Heroldstatt an eine Firma vermietet, die junge Asylanten betreut im Namen des Landratsamt. Ich bin... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.05.2016 14:39

Sehr geehrter Herr Baz,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Mit Ihrem Anliegen können Sie sich beispielsweise an den Eigentümerverein Haus & Grund oder einen Fachanwalt wenden, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.

Mit freundlichen... mehr