Staffelmietvertrag: Mieterhöhung nach Plan

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Bei der Staffelmiete werden schon im Mietvertrag künftige Mieterhöhungen festgelegt. Im Gegenzug kann der Vermieter aber keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen. Welche Vor- und Nachteile ein Staffelmietvertrag für Mieter und Vermieter hat.

Staffelmietvertrag, steigende Mieten, Staffeln, Foto: iStock/ Nikada
Eine Stufe nach der anderen: ein Staffelmietvertrag ermöglicht jährlich steigende Mieten. Die Staffeln dürfen unterschiedlich hoch sein, es gibt aber gesetzliche Grenzen. Foto: iStock/ Nikada

Definition: Was ist ein Staffelmietvertrag?

Bei einem Staffelmietvertrag werden künftige regelmäßige Mieterhöhungsschritte schon vorab für die Zukunft vertraglich vereinbart.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Staffelmietvereinbarung wird festgelegt, wann und in welcher Höhe die Miete künftig automatisch steigen wird.
  • Eine Staffelerhöhungen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung folgen.
  • Die Mietpreisbremse kann eine Staffelmietvereinbarung hinfällig machen.
  • Anderweitige Erhöhungen, etwa wegen Modernisierungen, sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung unzulässig.

 

Will der Vermieter die Miete erhöhen, ist das in der Regel gar nicht so einfach – etliche Vorschriften müssen beachtet und der Mieter richtig benachrichtigt werden. Wer aber schon im Mietvertrag festlegt, wann und um wie viel die Miete steigt, kann sich diesen Aufwand sparen. Möglich ist das durch eine Staffelmietvereinbarung: Mit dieser legt der Vermieter für jedes Jahr genau fest, wie hoch die monatliche Kaltmiete ist, sodass die Miethöhe quasi automatisch steigt. Weitere Mieterhöhungen, wie zum Beispiel nach einer Modernisierung, sind dafür aber ausgeschlossen. Damit die Vereinbarung im Staffelmietvertrag wirksam ist, muss der Vermieter aber einige Kriterien beachten.

Staffelmietvertrag: So wird er richtig vereinbart

Damit eine Staffelmieterhöhung überhaupt zulässig ist, muss sie im Mietvertrag richtig vereinbart sein. Auch in einem bereits bestehenden Mietvertrag kann eine Staffelmiete nachträglich festgelegt werden, jedoch nur wenn der Vermieter die Zustimmung des Mieters hat. Laut Dirk Clausen, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, muss die Staffelmiete in jedem Fall immer schriftlich vereinbart werden.

Damit die Formulierung einer Staffelmietvereinbarung wirksam ist, muss daraus klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel einsetzt und um wie viel die Miete steigt. Die Höhe der Miete oder um wie viel sie teurer wird muss darum als Geldbetrag angegeben werden. Wie stark die Miete steigt kann durchaus unterschiedlich sein. Die einzelnen Staffelungen müssen aber mindestens ein Jahr auseinanderliegen (§ 557a BGB). So geht`s:

  • Richtige Formulierung: Am 1.01.2016 beginnt ein Staffelmietvertrag, die Nettokaltmiete zu Anfang beträgt 700 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1.01.2021 auf 730 Euro, ab 1.01.2022 auf 770 Euro, ab 1.01.2023 auf 790 Euro, ab 1.01.2024 auf 820 Euro.
  • Falsche Formulierungen: Formulierungen wie „die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um zwei Prozent“ oder „auf 8,20 Euro je Quadratmeter“ sind nicht wirksam. Auch wenn die Staffelungen zunächst als Geldbetrag und später in Prozent angegeben werden, ist die Vereinbarung unwirksam (BGH VIII ZR 197/11).
Achtung

Falsch vereinbart – Staffelmiete ade, aber der Mietvertrag gilt: Wenn der Vermieter sich bei der Vereinbarung der Staffelmiete nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, werden sämtliche Staffeln ungültig. Der Mietvertrag bleibt davon aber unberührt. Die Folge: Der Vermieter muss es hinnehmen, wenn der Mieter nur die für den Anfang vereinbarte Miete zahlt.

Aber: Wird ein Staffelmietvertrag abgeschlossen, so ist dadurch jede weitere Mieterhöhung ausgeschlossen. Mietrechtsexperte Clausen erklärt: „So kann der Vermieter keine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete mehr vornehmen.“

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Grenzen der Staffelmiete: So hoch dürfen die Staffeln sein

Haus, Staffelmietvertrag, Foto: Brian Babb/Unsplash.com
Beim Staffelmietvertrag dürfen die Steigerungen zu einer Miete führen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mietwucher ist aber trotzdem verboten. Foto: Brian Babb/Unsplash.com

Eine Staffelmietvereinbarung ermöglicht stetig steigende Mieten – doch beliebig darf der Vermieter sie nicht nach oben schrauben. In Gebieten mit Wohnungsknappheit darf keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Wo die Mietpreisbremse gilt, werden neue Staffelmietverträge zudem gedrosselt.

Obergrenze beim Staffelmietvertrag: Mietpreisüberhöhung

Die Staffelmiete kann durchaus steil ansteigen, denn anders als bei anderen Mieterhöhungen gilt die Kappungsgrenze nicht. Das heißt, der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 Prozent erhöhen. Doch wenn der Wohnraum knapp ist, darf er sie nicht zu weit in die Höhe treiben: Denn nutzt er die Wohnungsknappheit aus und liegt 20 Prozent und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um Mietpreisüberhöhung. Für diese Ordnungswidrigkeit kann dem Vermieter ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro drohen. Liegt die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um Mietwucher – und damit eine Straftat.

Je nach dem, wann der Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde, wird er auch durch die Mietpreisbremse begrenzt.

Staffelmiete versus Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 557a, Absatz 4 BGB). 

Bei Neuvermietung bedeutet das: In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss bei einem neu abgeschlossenen Staffelmietvertrag jede einzelne Staffel auf ihre Höhe geprüft werden. Dies geschieht, sobald die jeweilige Staffel fällig wird: „Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter dies beanstandet“, erklärt Clausen. Da die Mietpreisbremse jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum besteht, sind Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mietpreisbremse nicht mehr in Kraft ist, nicht mehr von dieser Kappung betroffen.

Rechner

Beispielrechnung: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt bei 500 Euro. Im Mietvertrag wird eine Staffelmiete vereinbart, die Anfangsmiete beträgt 550 Euro (500 Euro plus 10 Prozent).

Im Staffelmietvertrag wird vereinbart, dass die Miete nach einem Jahr um 20 Euro steigen soll, also von 550 auf 570 Euro. Tatsächlich steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um zwei Prozent: Von 500 auf 510 Euro.

Die Folge: Die Staffelmiete steigt nicht auf 570 Euro, denn damit läge sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings kann der Vermieter den Teil der Staffelmieterhöhung geltend machen, der die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 510 Euro plus 10 Prozent = 561 Euro.

Der Vorteil für den Vermieter: die Miete kann durch den Staffelvertrag trotz Mietpreisbremse auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Bei einem herkömmlichen Mietvertrag wäre nur eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Für Altmietverträge bedeutet das: „Staffelmietverträge, die vor der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, sind davon nicht betroffen“, sagt Clausen. Jede noch ausstehende Staffel ist also trotz Mietpreisbremse in ihrer vollen Höhe gültig (Artikel 229 § 35 Absatz 1 EGBGB). So ist mit einem zuvor abgeschlossenen Staffelmietvertrag eine Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse möglich.

Optional: einseitiger Kündigungsverzicht

Staffelmietvertrag, Unterschrift, Bindung, Foto: DragonImages/stock.adobe.com
Wer sich lange bindet, sollte den Staffelmietvertrag sorgfältig studieren. Foto: DragonImages/stock.adobe.com

Im Staffelmietvertrag kann der Vermieter auch einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Das heißt, der Mieter erklärt sich durch seine Unterschrift damit einverstanden, für eine bestimmte Dauer nicht zu kündigen. Der Vermieter hat aber weiterhin die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen (BGH VIII ZR 270/07).

Der einseitige Kündigungsverzicht darf höchstens für einen Zeitraum von vier Jahre vereinbart werden, sonst ist er nicht wirksam (§557a, Abs. 3 BGB). Dieser Zeitraum beginnt laut Clausen bereits mit Vertragsschluss, also sobald der Mieter seine Unterschrift auf den Mietvertrag setzt. 

Achtung

Der Kündigungsverzicht bezieht sich nur auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine außerordentliche Kündigung muss der Vermieter dennoch hinnehmen, wenn diese berechtigt ist (BGH VIII ZR 3/05 und § 568 BGB). Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Zustand der Wohnung nachweislich die Gesundheit des Mieters gefährdet.

Wenn die Dauer des Kündigungsverzichtes abgelaufen ist, gilt wieder die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Für diesen Zeitraum können Vermieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren

Eine Staffelmietvereinbarung kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Mit einer Formulierung wie „die Miete erhöht sich jährlich um 20 Euro“ läuft die Staffelmiete theoretisch immer weiter. Wenn die Staffeln im Mietvertrag nur bis zu einem bestimmten Jahr fortgeschrieben werden und die letzte Staffel endet, bleibt der Mietvertrag an sich weiter bestehen. Dann zahlt der Mieter die nächsten Jahre die zuletzt vereinbarte Staffel. Es gelten dann die Regeln eines herkömmlichen Mietvertrags. 

Wenn die Staffelmiete endet

Wenn die letzte Mietsstaffel endet, sind im Anschluss wieder andere Mieterhöhungen möglich, zum Beispiel eine Modernisierungsmieterhöhung oder die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. 

Eine weitere Möglichkeit für eine einfache Mieterhöhung ist die Vereinbarung einer Indexmiete: die Höhe der Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex und lässt neben der Indexmieterhöhung auch einen Modernisierungszuschlag zu. Will der Vermieter diese vereinbaren, geht das jedoch nur wenn der Mieter einverstanden ist.

Link-Tipp

Der Indexmietvertrag orientiert sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Lesen Sie hier, wann sich ein Indexmietvertrag lohnt und wie er funktioniert.

Wann sich ein Staffelmietvertrag für Vermieter lohnen kann

  • Vermieter, die möglichst hohe Einnahmen durch die Miete erzielen wollen, können beim Festlegen der Mietstaffeln darauf spekulieren, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt und ob die vorgesehene Staffelung stets darüber liegt. 
  • Mehr Planungssicherheit kann die Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsverzichtes bringen. Dabei sollte der Vermieter jedoch bedenken: Steil steigende Mieten in Kombination mit einem Kündigungsverzicht wirken auf Mieter eher unattraktiv. Wer also den Verzicht vom Mieter will, sollte ihm bei der Staffelung entgegenkommen.
  • Wer seinen Staffelmietvertrag noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen hat, kann so die so steigenden Mieten erhalten. Wird die Staffelmiete während der Mietpreisbremse vereinbart, ist es bei einer entsprechend hohen Staffelung möglich stets zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu liegen. Wer für diese Vorteile auf weitere Mieterhöhungen verzichtet, für den kann die Staffelmiete durchaus geeignet sein.
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FAQ – Staffelmiete & Staffelmietvertrag

Staffelmiete & Staffelmietvertrag: Greift die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge. Das gilt sowohl für die Ausgangsmiete als auch für jede einzelne Staffelmieterhöhung. Würde durch eine Staffelmieterhöhung die Miete mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, so ist dies nicht zulässig.

Hat die ortsübliche Vergleichsmiete Einfluss auf die Staffelmiete?

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf durch die Staffelmieterhöhungen auch eine Miete verlangt werden, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Allerdings müssen die Grenzen der Mietpreisüberhöhung (plus 20 Prozent) und des Mietwuchers (plus 50 Prozent) bedacht werden.

Wie oft darf bei einer Staffelmiete die Miete erhöht werden?

Zwischen den einzelnen Erhöhungsschritten muss immer mindestens ein Jahr liegen.

Gibt es eine Mindestvertragslaufzeit bei der Staffelmiete?

Eine für den Mieter einseitig geltende Mindestvertragslaufzeit kann vertraglich vereinbart werden. Sie darf jedoch vier Jahre nicht übersteigen.

Welche Nachteile hat eine Staffelmiete für Mieter?

Selbst dann, wenn das allgemeine Mietniveau sinken sollte oder zumindest nicht steigt, sind die einzelnen Staffeln fällig, sofern sie mit den gesetzlichen Regelungen vereinbar sind.

Erhöht sich die Miete bei einem Staffelmietvertrag automatisch?

Die Staffelmiete erhöht sich zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch. Vergisst aber der Mieter, die erhöhte Miete zu zahlen und dem Vermieter fällt dies nicht auf, so kann letzterer später nicht unbegrenzt Nachforderungen stellen. Die Ansprüche des Vermieters verjähren nach drei Jahren, wobei die Frist mit dem Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.


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5 Kommentare

User4711 am 11.01.2019 00:12

Ich denke über den Kauf einer vermieteten Wohnung nach. Im bestehenden Mietvertrag ist eine Staffelmiete in ferner Zukunft vereinbart (Erhöhung um 50,- zum 01.01.2080).

Sehr ich das richtig, dass die Miete erst zu diesem Zeitpunkt wieder erhöht werden könnte? Gibt es Möglichkeiten die Miete nach Kauf früher zu erhöhen?

Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 12:55

Hallo User4711,

wir kennen zwar die genauen Formulierungen im Mietvertrag nicht und können den Sachverhalt deshalb nicht abschließend beurteilen. Wir raten aber hier zur Vorsicht: Sollte tatsächlich ein Staffelmietvertrag mit einer einzigen Erhöhungsstaffel in ferner Zukunft vereinbart worden sein, hätte das zur Folge, dass bis zur letzten (einzigen) Staffel weder eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden darf. Im Zweifel sollten Sie genauen Klauseln von einem Fachmann (Eigentümerverband, Fachanwalt für Mietrecht) prüfen lassen, bevor Sie die Wohnung kaufen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Roland am 14.05.2018 06:43

kann bei einer Staffelmiete zusätzlich eine Mieterhöhung von 11 % pro Jahr für Renovierungskosten

verlangt werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.05.2018 09:03

Hallo Roland,

eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) ist

gemäß 557a II 2 BGB nicht möglich. Dort heißt es: "Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen."

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Iwona Stanke am 18.03.2018 21:00

Ist eine Staffelmitte für Keller zulässig?

auf Kommentar antworten

Fred Klabauter am 16.05.2017 01:56

Ist eine Staffelmiete unbegrenzt gültig und müssen alle Staffeln im Vertrag genannt werden?

Konkretes Beispiel bei einem Altvertrag:

"Die Staffelmiete beträgt ab 01.01.2013 520 Euro

ab 01.01.2014: 530 Euro

ab 01.01.2015: 540 Euro

ab 01.01.2016: 550 Euro

ab 01.01.2017: 560 Euro

usw."

Der Vermieter argumentiert nun, die Staffelmiete sei abgelaufen und möchte ab 01.01.2018 auf Indexmiete mit 15% Erhöhung umstellen. Ist das rechtens?

Der Mieter würde hingegen sehr gerne weiterhin bei der Staffelmiete bleiben, also ab 2018 dann 570 Euro, ab 2019 580 Euro usw. bezahlen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.05.2017 10:06

Sehr geehrter Herr Klabauter,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Staffelmietverträgel gilt, dass alle Staffeln im Mietvertrag genannt werden müssen. Ist die letzte genannte Staffel erreicht, bleibt die Miethöhe zunächst auf diesem Niveau und der Vermieter kann sie im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erhöhen. Eine Umstellung auf Indexmiete ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Details Ihres Vertrags nicht kennen und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein,

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

bienchen am 01.03.2017 23:40

Da steht nicht,ob da auch die Quadratmeter drin stehen muß. Muß oder muß nicht. ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.03.2017 09:25

Hallo bienchen,

ein Mietvertrag muss nicht zwangsläufig die Quadratmeterzahl der Wohnung oder des Hauses enthalten. Das gilt auch für Staffelmietverträge.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


bienchen am 03.03.2017 03:26

Ich weiß vom Vormieter die ungefähre raumgröße und habe die angegeben.Vieleicht zahle ich ja zu viel.Gibt es jemand,der nicht so teuer ist und das ausmessen könnmte. ?


Immowelt-Redaktion am 03.03.2017 09:04

Hallo Bienchen,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Lasermessgeräte, die Räume sehr genau abmessen können, gibt es im Baumarkt schon ab etwa 30 Euro. In der Wohnflächenverordnung erfahren Sie, wie beispielsweise Schrägen oder Balkone mit in die Berechnung des Wohnraums einfließen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion