Staffelmietvertrag: Mieterhöhung nach Plan

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Bei der Staffelmiete werden schon im Mietvertrag künftige Mieterhöhungen festgelegt. Im Gegenzug kann der Vermieter aber keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen. Welche Vor- und Nachteile ein Staffelmietvertrag für Mieter und Vermieter hat.

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Was ist ein Staffelmietvertrag?

  • Bei einer Staffelmietvereinbarung wird vorab vertraglich festgelegt, wann und in welcher Höhe die Miete künftig automatisch steigen wird.
  • Eine Staffelerhöhungen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung folgen.
  • Die Mietpreisbremse kann eine Staffelmietvereinbarung hinfällig machen.
  • Anderweitige Erhöhungen, etwa wegen Modernisierungen, sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung unzulässig.

Wie wird ein Staffelmietvertrag richtig vereinbart?

Damit eine Staffelmieterhöhung überhaupt zulässig ist, muss sie im Mietvertrag richtig vereinbart sein. Auch in einem bereits bestehenden Mietvertrag kann eine Staffelmiete nachträglich festgelegt werden,werden, das Einvernehmen von Mieter und Vermieter vorausgesetzt.

Laut Dirk Clausen, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, muss die Staffelmiete in jedem Fall immer schriftlich vereinbart werden.

Damit die Formulierung einer Staffelmietvereinbarung wirksam ist, muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel einsetzt und um wie viel die Miete steigt. Die Höhe der Miete oder um wie viel sie teurer wird muss als Geldbetrag angegeben werden. Wie stark die Miete steigt kann unterschiedlich sein. Die einzelnen Staffelungen müssen mindestens ein Jahr auseinanderliegen (§ 557a BGB). So geht`s:

  • Richtige Formulierung: Am 1.01.2022 beginnt ein Staffelmietvertrag, die Nettokaltmiete zu Anfang beträgt 700 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1.01.2023 auf 730 Euro, ab 1.01.2024 auf 770 Euro, ab 1.01.2025 auf 790 Euro, ab 1.01.2026 auf 820 Euro.
  • Falsche Formulierungen: Formulierungen wie: „die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um zwei Prozent“ oder „auf 8,20 Euro je Quadratmeter“ sind unwirksam. Auch wenn die Staffelungen zunächst als Geldbetrag und später in Prozent angegeben werden, ist die Vereinbarung unwirksam (BGH VIII ZR 197/11).
Achtung

Falsch vereinbart – Staffelmiete ade, aber der Mietvertrag gilt: Wenn der Vermieter sich bei der Vereinbarung der Staffelmiete nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, sindsämtliche Staffeln unwirksam. Der Mietvertrag bleibt aber insgesamt wirksam. Die Folge: Der Vermieter muss es hinnehmen, wenn der Mieter nur die für den Anfang vereinbarte Miete zahlt.

Wie oft darf die Staffelmiete erhöht werden?

Die Staffelmiete darf nur alle 12 Monate – also maximal einmal im Jahr – um den vereinbarten Betrag erhöht werden.

Modernisierung und Co.: Darf der Vermieter neben der Staffelmiete zusätzliche Mieterhöhungen verlangen?

Wird ein Staffelmietvertrag abgeschlossen, ist für den Zeitraum der Wirksamkeit der Staffelvereinbarung jede weitere Mieterhöhung ausgeschlossen. Mietrechtsexperte Clausen erklärt: „So kann der Vermieter keine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete mehr vornehmen.“

Staffelmietvertrag, steigende Mieten, Staffeln, Foto: iStock/ Nikada
Eine Stufe nach der anderen: ein Staffelmietvertrag ermöglicht jährlich steigende Mieten. Die Staffeln dürfen unterschiedlich hoch sein, es gibt aber gesetzliche Grenzen. Foto: iStock/ Nikada

Wie hoch dürfen die Staffeln beim Staffelmietvertrag sein?

Eine Staffelmietvereinbarung ermöglicht stetig steigende Mieten – doch beliebig darf der Vermieter sie nicht nach oben schrauben. In Gebieten mit Wohnungsknappheit darf keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Wo die Mietpreisbremse gilt, werden neue Staffelmietverträge zudem gedrosselt.

Wann liegt beim Staffelmietvertrag eine Mietpreisüberhöhung vor?

Die Staffelmiete kann steil ansteigen, denn anders als bei anderen Mieterhöhungen gilt die Kappungsgrenze nicht. Das heißt, der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 Prozent erhöhen. Doch wenn der Wohnraum knapp ist, darf er sie nicht zu weit in die Höhe treiben: Denn nutzt er die Wohnungsknappheit aus und liegt 20 Prozent und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um Mietpreisüberhöhung. Für diese Ordnungswidrigkeit kann dem Vermieter ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro drohen. Liegt die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um Mietwucher – und damit eine Straftat.

Je nach dem, wann der Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde, wird er auch durch die Mietpreisbremse begrenzt.

Wie wirkt sich die Staffelmiete auf die Mietpreisbremse aus?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 557a, Absatz 4 BGB). 

Bei Neuvermietung bedeutet das: In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss bei einem neu abgeschlossenen Staffelmietvertrag jede einzelne Staffel auf ihre Höhe geprüft werden. Dies geschieht, sobald die jeweilige Staffel fällig wird: „Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter dies beanstandet“, erklärt Clausen. Da die Mietpreisbremse jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum besteht, sind Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mietpreisbremse nicht mehr in Kraft ist, nicht mehr von dieser Kappung betroffen.

Rechner

Beispielrechnung: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt bei 500 Euro. Im Mietvertrag wird eine Staffelmiete vereinbart, die Anfangsmiete beträgt 550 Euro (500 Euro plus 10 Prozent).

Im Staffelmietvertrag wird vereinbart, dass die Miete nach einem Jahr um 20 Euro steigen soll, also von 550 auf 570 Euro. Tatsächlich steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um zwei Prozent: Von 500 auf 510 Euro.

Die Folge: Die Staffelmiete steigt nicht auf 570 Euro, denn damit läge sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings kann der Vermieter den Teil der Staffelmieterhöhung geltend machen, der die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 510 Euro plus 10 Prozent = 561 Euro.

Der Vorteil für den Vermieter: die Miete kann durch den Staffelvertrag trotz Mietpreisbremse auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Bei einem herkömmlichen Mietvertrag wäre nur eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Für Altmietverträge bedeutet das: „Staffelmietverträge, die vor der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, sind davon nicht betroffen“, sagt Clausen. Jede noch ausstehende Staffel ist also trotz Mietpreisbremse in ihrer vollen Höhe gültig (Artikel 229 § 35 Absatz 1 EGBGB). So ist mit einem zuvor abgeschlossenen Staffelmietvertrag eine Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse möglich.

Optional im Staffelmietvertrag: Einseitiger Kündigungsverzicht

Im Staffelmietvertrag kann auch ein einseitiger Kündigungsausschluss vereinbart werden. Das heißt, der Mieter erklärt sich durch seine Unterschrift damit einverstanden, für eine bestimmte Dauer nicht zu kündigen. Der Vermieter hat aber weiterhin die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen (BGH VIII ZR 270/07) – dies aber nur im gesetzlichen Rahmen, also zum Beispiel wegen Eigenbedarfs.

Der einseitige Kündigungsverzicht darf höchstens für einen Zeitraum von vier Jahre vereinbart werden, sonst ist er nicht wirksam (§557a, Abs. 3 BGB). Dieser Zeitraum beginnt laut Clausen bereits mit Vertragsschluss, also sobald der Mieter seine Unterschrift auf den Mietvertrag setzt. 

Achtung

Der Kündigungsverzicht bezieht sich nur auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine außerordentliche Kündigung muss der Vermieter dennoch hinnehmen, wenn diese berechtigt ist (BGH VIII ZR 3/05 und § 568 BGB). Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Zustand der Wohnung nachweislich die Gesundheit des Mieters gefährdet.

Wenn die Dauer des Kündigungsverzichtes abgelaufen ist, gilt wieder die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter.

Für welchen Zeitraum können Vermieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren?

Eine Staffelmietvereinbarung kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Mit einer Formulierung wie „die Miete erhöht sich jährlich um 20 Euro“ läuft die Staffelmiete theoretisch immer weiter. Wenn die Staffeln im Mietvertrag nur bis zu einem bestimmten Jahr fortgeschrieben werden und die letzte Staffel endet, läuft der Mietvertrag danach als unbefristeter Mietvertrag weiter.

Wann endet die Staffelmiete?

Wenn die letzte Mietsstaffel endet, sind im Anschluss wieder andere Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, zum Beispiel eine Modernisierungsmieterhöhung oder die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. 

Als Alternative zur Staffelmiete bietet sich die Indexmiete an: die Höhe der Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex.

Link-Tipp

Der Indexmietvertrag orientiert sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Lesen Sie hier, wann sich ein Indexmietvertrag lohnt und wie er funktioniert.

Was passiert, wenn der Mieter vergisst, die Staffelmieterhöhung zu zahlen?

Bei der Staffelmiete muss der Vermieter nicht gesondert über die anstehende Erhöhung informieren, denn sie gilt als automatisch vereinbart. Vergisst der Mieter, die erhöhte Miete zu überweisen, entsteht dadurch ein Mietrückstand. Sobald der Mieter also erkennt, dass er eine zu geringe Miete überweist, sollte er umgehend die Differenz überweisen. Denn sobald der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt, könnte der Vermieter ihm kündigen.

Tipps: Wann lohnt sich ein Staffelmietvertrag für Vermieter?

  • Vermieter, die möglichst hohe Einnahmen durch die Miete erzielen wollen, können beim Festlegen der Mietstaffeln darauf spekulieren, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt und ob die vorgesehene Staffelung stets darüber liegt. 
  • Mehr Planungssicherheit kann die Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsverzichtes bringen. Dabei sollte der Vermieter jedoch bedenken: Steil steigende Mieten in Kombination mit einem Kündigungsverzicht wirken auf Mieter eher unattraktiv.
  • Wird die Staffelmiete in Orten mit Mietpreisbremse vereinbart, ist es bei einer entsprechend hoher Staffelung möglich, stets eine Miete zu erzielen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
  • In Regionen ohne Mietpreisbremse darf die Miete durch die Staffelungen auch einen Wert erreichen, der mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Allerdings müssen gegebenenfalls die Grenzen der Mietpreisüberhöhung (plus 20 Prozent) und des Mietwuchers (plus 50 Prozent) bedacht werden.
Frank Kemter12.04.2022

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14 Kommentare

Bella am 28.01.2022 03:28

Hallo

Ich habe einen Staffel Mietvertrag alle 2 Jahre 20 Euro mehr.

Nun soll das Haus isoliert werden und wir sollen jetzt monatlich noch 16 17 Euro dazu zahlen .

Ist das ok ?

auf Kommentar antworten

Michiba123 am 07.01.2022 13:22

Wie oft darf denn nun ein Vermieter Staffelmiete erhöhen?

Es gibt keine Antwort auf die frage

auf Kommentar antworten

Holger am 10.08.2021 17:22

Hallo,

die Staffelmiete wurde falsch formuliert und der Mieter widerspricht den Steigerungen. Kann der Vermieter im Nachgang eine "normale" Mietanpassung vornehmen?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 11.08.2021 08:16

Hallo Holger,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund/Vermieterverein zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Karl-Ursula am 25.06.2021 10:55

"Mit einer Formulierung wie 'die Miete erhöht sich jährlich um 20 Euro' läuft die Staffelmiete theoretisch immer weiter. "

Das stimmt nicht. Es muss der exakte Zeitpunkt JEDER Erhöhung im Staffelmietvertrag angegeben werden.

auf Kommentar antworten

Nephtys am 22.06.2021 11:30

Hallo, ich wohne seit 6 Jahren in meiner Wohnung. Nun möchte meine Vermieterin eine Staffelmiete einführen. Muss ich dem zustimmen?

LG HL

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.06.2021 16:35

Hallo Nephtys,

einem Staffelvertrag müssen beide Parteien explizit zustimmen - also Sie und der Vermieter. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich mit dem Thema an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Xaver89 am 24.01.2021 21:07

Für welchen Zeitraum darf ein Staffelmietvertrag geschlossen werden? Was ist nach Ablauf der vertraglich festgelegten Zeit?

auf Kommentar antworten

Gerhard71 am 13.01.2021 01:38

Ende des Jahres 2019 konfrontierte mich mein Vermieter erstmals mit einer schriftlichen Ankündigung einer Mieterhöhung und verwies auf die Vereinbarungen im Mietvertrag. Da drei Jahre vergingen, in denen keinerlei Mieterhöhungen gefordert wurden, willigte ich damals promt ein. Die monatliche Miete erhöhte sich 2019 um 16€. Heute flatterte plötzlich ein neues handgeschriebenes Papier des Vermieters in meinen Briefkasten.

Erneut in selbigen Worten verweist der Vermieter auf den Mietvertrag und fordert erneut eine Erhöhung der monatlichen Miete um 16€. Hatte mir den Mietvertrag Mal ganz genau angesehen. Es handelt sich eindeutig NICHT um einen Staffel-Mietvertrag. Der Mietvertrag ist ein ganz normaler. In einem Abschnitt (Paragraph) des Mietvertrages steht geschrieben:

###

Änderung der Miete --- Auch bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit oder bei Ausschluss des Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit sind Mieterhöhungen nach dem §§557-560BGB zulässig. Für Staffel Mietverhältnisse gemäß §557a BGB und Indexmieten gemäß §557b BGB gilt eine gesonderte Vereinbarung.

###

Das sind die einzigen Worte und Hinweise die im Mietvertrag erwähnt sind.

Meine Frage: darf der Vermieter einfach jährlich in seinem Ermessen die Miete erhöhen, obwohl keine Staffelmiete, also kein Staffel-Mietvertrag unterzeichnet wurde? Wohnort ist Aschaffenburg.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.01.2021 10:40

Hallo Gerhard,

Mieterhöhungen sind auch ohne Staffelmietvertrag erlaubt. Auch dabei müssen aber einige gesetzliche Regelungen eingehalten werden.

So ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zulässig, wenn sie begründet wird. Auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b BGB) ist beispielsweise zulässig.

Mehr zum Thema finden Sie in unserem Ratgeber-Artikel Leitfaden für Mieter: welche Mieterhöhung zulässig ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine verbindliche Rechtsberatung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Robse1983 am 06.01.2021 21:56

Hallo zusammen

Unsere Miete wird jedes Jahr um 10 Euro erhöht gibt es da irgendwo ne Grenze oder läuft das bis man wieder auszieht?

Mfg

auf Kommentar antworten

sas9907 am 25.10.2020 09:59

Wir haben mit unserem Mieter in 2014 eine Staffelmiete für vier Jahre vereinbart, bei der wir jeweils die Erhöhung der Nettokaltmiete um x Euro auf y Euro im Mietvertrag angegeben haben, letztmalig in 2017. Die Erhöhung entsprach jeweils 1%. Seitdem hat der Mieter eigenständig die Erhöhung im gleichen Turnus um 1% weiter fortgesetzt. Dazu gibt es aber keine vertragliche Grundlage. Vermutlich könnte ich stärker erhöhen, weil die Vergleichsmieten inzwischen deutlich angestiegen sind. Andererseits bin ich mit den 1% im Grunde einverstanden.

Wie ist hier das rechtlich korrekte Vorgehen? Müsste der Vertrag nach Ablauf der vier Jahre jeweils um eine erneute Staffelmiete für vier Jahre ergänzt bzw. diese schriftlich neu vereinbart werden? Vielen Dank für Ihre Auskunft.

auf Kommentar antworten

User4711 am 11.01.2019 00:12

Ich denke über den Kauf einer vermieteten Wohnung nach. Im bestehenden Mietvertrag ist eine Staffelmiete in ferner Zukunft vereinbart (Erhöhung um 50,- zum 01.01.2080).

Sehr ich das richtig, dass die Miete erst zu diesem Zeitpunkt wieder erhöht werden könnte? Gibt es Möglichkeiten die Miete nach Kauf früher zu erhöhen?

Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 12:55

Hallo User4711,

wir kennen zwar die genauen Formulierungen im Mietvertrag nicht und können den Sachverhalt deshalb nicht abschließend beurteilen. Wir raten aber hier zur Vorsicht: Sollte tatsächlich ein Staffelmietvertrag mit einer einzigen Erhöhungsstaffel in ferner Zukunft vereinbart worden sein, hätte das zur Folge, dass bis zur letzten (einzigen) Staffel weder eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden darf. Im Zweifel sollten Sie genauen Klauseln von einem Fachmann (Eigentümerverband, Fachanwalt für Mietrecht) prüfen lassen, bevor Sie die Wohnung kaufen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Roland am 14.05.2018 06:43

kann bei einer Staffelmiete zusätzlich eine Mieterhöhung von 11 % pro Jahr für Renovierungskosten

verlangt werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.05.2018 09:03

Hallo Roland,

eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) ist

gemäß 557a II 2 BGB nicht möglich. Dort heißt es: "Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen."

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Iwona Stanke am 18.03.2018 21:00

Ist eine Staffelmitte für Keller zulässig?

auf Kommentar antworten

Fred Klabauter am 16.05.2017 01:56

Ist eine Staffelmiete unbegrenzt gültig und müssen alle Staffeln im Vertrag genannt werden?

Konkretes Beispiel bei einem Altvertrag:

"Die Staffelmiete beträgt ab 01.01.2013 520 Euro

ab 01.01.2014: 530 Euro

ab 01.01.2015: 540 Euro

ab 01.01.2016: 550 Euro

ab 01.01.2017: 560 Euro

usw."

Der Vermieter argumentiert nun, die Staffelmiete sei abgelaufen und möchte ab 01.01.2018 auf Indexmiete mit 15% Erhöhung umstellen. Ist das rechtens?

Der Mieter würde hingegen sehr gerne weiterhin bei der Staffelmiete bleiben, also ab 2018 dann 570 Euro, ab 2019 580 Euro usw. bezahlen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.05.2017 10:06

Sehr geehrter Herr Klabauter,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Staffelmietverträgel gilt, dass alle Staffeln im Mietvertrag genannt werden müssen. Ist die letzte genannte Staffel erreicht, bleibt die Miethöhe zunächst auf diesem Niveau und der Vermieter kann sie im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erhöhen. Eine Umstellung auf Indexmiete ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Details Ihres Vertrags nicht kennen und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein,

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

bienchen am 01.03.2017 23:40

Da steht nicht,ob da auch die Quadratmeter drin stehen muß. Muß oder muß nicht. ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.03.2017 09:25

Hallo bienchen,

ein Mietvertrag muss nicht zwangsläufig die Quadratmeterzahl der Wohnung oder des Hauses enthalten. Das gilt auch für Staffelmietverträge.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


bienchen am 03.03.2017 03:26

Ich weiß vom Vormieter die ungefähre raumgröße und habe die angegeben.Vieleicht zahle ich ja zu viel.Gibt es jemand,der nicht so teuer ist und das ausmessen könnmte. ?


Immowelt-Redaktion am 03.03.2017 09:04

Hallo Bienchen,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Lasermessgeräte, die Räume sehr genau abmessen können, gibt es im Baumarkt schon ab etwa 30 Euro. In der Wohnflächenverordnung erfahren Sie, wie beispielsweise Schrägen oder Balkone mit in die Berechnung des Wohnraums einfließen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion