Mieterhöhung richtig formulieren: So geht‘s

Lesermeinungen:  

(21)

Je höher die Miete, desto rentabler ist eine Immobilie für den Vermieter. Doch wer den Mietpreis erhöhen will, muss auch gewisse Vorschriften beachten. Unter anderem müssen Vermieter eine Mieterhöhung richtig formulieren – hier wird erklärt, wie.

Die Bedingungen für Mieterhöhungen in Deutschland sind streng. Ein Vermieter hat im Prinzip nur zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung umzusetzen. Er kann die Miete entweder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen oder einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen. Dabei muss er aber klare Regeln beachten, wichtige Sonderfälle kennen – und seine Mieterhöhung richtig formulieren.

Mieterhöhung richtig formulieren, Mieterhöhung, Foto: Ivan Kruk / fotolia.com
Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung formale Details beachten. Foto: Ivan Kruk / fotolia.com

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter, die bislang eine vergleichsweise günstige Miete verlangen, können diese an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 558 BGB). Voraussetzung: Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, die eine Mieterhöhung verbietet.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt in der Regel der Mietspiegel der Kommune Auskunft. Dieser legt eine Preisspanne für Wohnungen fest, die in Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleichbar sind. Gibt es keinen Mietspiegel, muss der Vermieter die Vergleichsmiete beispielsweise durch ein Sachverständigen-Gutachten oder mithilfe von Vergleichswohnungen bestimmen.

Link-Tipp

Sie wissen nicht, wie Sie den Mietspiegel richtig lesen? Hier erfahren Sie es.

Das muss der Vermieter beachten, wenn er den Mietpreis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben will

Er darf die Miete nur alle 15 Monate erhöhen und die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen (Kappungsgrenze). In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Zudem sind Mietspiegel mancherorts recht umstritten und können unter Umständen vor Gericht angefochten werden.

Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen

Werten Vermieter das Mietshaus durch Modernisierungen auf, können sie anteilig bis zu elf Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Kappungsgrenze und Begrenzung durch den Mietspiegel entfallen in diesem Fall. „Staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen muss der Vermieter jedoch vom Ausgangsbetrag abziehen“, sagt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Modernisiert der Vermieter also sein Haus für 6.000 Euro und kann 1.000 Euro davon mithilfe des Staats finanzieren, muss er diesen Betrag aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Der Rest werde anteilig auf den Mieter umgelegt, weiß der Mietrechtsexperte. Die Modernisierungsumlage von elf Prozent des Beispiels berechnet sich also aus 5.000 Euro. 

Was zählt als Modernisierung?

Vermieter müssen zwischen Modernisierungen und Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungen unterscheiden. Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen sind in der Regel Modernisierungen, das Austauschen eines kaputten Fensters nur eine Reparaturmaßnahme.

Das muss der Vermieter wissen, wenn er die Modernisierungsumlage anwendet

Die neue Miete darf in Gebieten mit Wohnungsknappheit nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In jedem Fall gilt nach der Modernisierungserhöhung wieder der Mietspiegel. Eine weitere Mieterhöhung muss also ausbleiben, bis die ortsübliche Vergleichsmiete den neuen Mietpreis wieder übersteigt.

Link-Tipp

Alles Wissenswerte zur Modernisierungsumlage gibt es hier.

Mieterhöhung richtig formulieren: formale Details und Begründung

Egal ob Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungserhöhung: Der Vermieter muss den Mieter im Vorfeld über die Mieterhöhung per Textform informieren. Das heißt, Vermieter können das Anschreiben nicht nur per Post, sondern auch per Mail oder Fax zustellen. Das Schreiben muss der Vermieter nicht persönlich unterschreiben, er sollte aber der Absender sein.

Achtung

Versendet ein Vertreter des Vermieters das Mieterhöhungsschreiben, sollte es nicht per Fax oder E-Mail verschickt werden. „Dem Schreiben muss eine Vollmachtsurkunde im Original beiliegen. Ansonsten ist das Schreiben zwar nicht unwirksam, kann aber vom Mieter zurückgewiesen werden“, erklärt Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Das muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten

  • korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
  • Datum und ein deutlicher Hinweis, ab wann die neue Miete gilt
  • den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
  • eine Begründung, warum die Miete erhöht wird
  • eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Miete erhöht wird. Vermieter können die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen – kommt das Schreiben also am 23. Februar an, ist eine Erhöhung zum 1. Mai möglich.
  • beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete: die Bitte um Zustimmung des Mieters – am besten mit einer beigelegten Zustimmungserklärung. Der Vermieter sollte dem Mieter außerdem klar machen, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird.
  • bei Modernisierungsmaßnahmen: der Verweis auf §555d BGB, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen

Musterschreiben zur Mieterhöhung und Tipps, wie sie eine Mieterhöhung richtig formulieren, können Vermieter bei vielen Eigentümerverbänden oder Rechtsportalen kostenlos herunterladen.

Mieterhöhung korrekt begründen

Seine Entscheidung, die Miete zu erhöhen, muss der Vermieter dem Mieter in einer schriftlichen Ankündigung präzise begründen. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter das mit einem der vier Punkte begründen:

  • Mietspiegel: Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel Bezug, muss der Mietpreis innerhalb der vorgegebenen Preisspanne liegen.
  • Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  • Sachverständigen-Gutachten
  • die Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben in jedem Fall mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.
     

Bei einer Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter dem Mieter einen genauen Überblick über die kommenden Arbeiten verschaffen. Der Vermieter muss Informationen zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen geben, Beginn und voraussichtliche Dauer angeben. Außerdem muss er die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und die Kosten aufschlüsseln, einen Verteilerschlüssel festlegen, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden und den Betrag der Mieterhöhung aus diesen Kosten nachvollziehbar berechnen.

Achtung

Vergewissern Sie sich, dass der Mieter das Schreiben bekommen hat. Sonst könnte das im schlimmsten Fall Ihre Mieterhöhung vereiteln. Näheres lesen Sie in dieser News.

Reagiert der Mieter trotzdem nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. „Ist die Mieterhöhung vom Vermieter richtig beantragt worden, bekommt er vor Gericht Recht. Der Mieter trägt dann auch die Prozesskosten“, sagt Rechtsanwalt Carsten Hoth.

Im Gegensatz dazu brauche der Vermieter keine Zustimmung des Mieters, wenn er elf Prozent der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegt, betont Hoth. Der Mieter könne die Modernisierungsumlagen nur dann verhindern, wenn ein sogenannter Härtefall nach §555d Abs. 2 BGB vorliege.

Die Folgen fehlerhafter Ankündigungen

Wenn Vermieter die Mieterhöhung nicht richtig oder fehlerhaft formulieren, hat das zur Folge, dass die Mieterhöhung erst später oder gar nicht greift. Erhöht ein Vermieter die Miete beispielsweise über die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Zustimmung zu Recht verweigern.

Wenn der Vermieter eine Modernisierung nicht oder nicht richtig ankündigt, verlängert sich zumindest die Frist für die Mieterhöhung – von drei auf sechs Monate. „Die Rechtsprechung ist in so einem Fall oft relativ streng. Wenn Vermieter in ihrem Schreiben nur ,Wir sanieren das Treppenhaus.‘ als Begründung angeben, könnte das nicht ausreichen“, sagt Rechtsanwalt Carsten Hoth. Besser sei es, wenn Vermieter die Arbeiten genau beschreiben würden. Die Frist verlängere sich auch dann auf ein halbes Jahr, wenn der Vermieter die Kosten falsch eingeschätzt hat und die Mieterhöhung um zehn Prozent höher ausfällt, als im Schreiben angekündigt.

Staffel- und Indexmiete: keine nachträgliche Mieterhöhung möglich

Im Unterschied zu den oben genannten Mieterhöhungen legen Staffel- und Indexmiete schon im Mietvertrag fest, wann sich die Miete erhöht. Bei der Staffelmiete erhöht sich der Betrag automatisch um die ausgemachte Summe. Der Mieter muss nicht jeder Erhöhung neu zustimmen. Die Indexmiete richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Steigt dieser Verbraucherpreisindex um drei Prozent, erhöht sich die Miete ebenfalls um drei Prozent. Auch hier muss der Mieter einer Erhöhung nicht zustimmen.

Info

Sonderfall Mietpreisbremse: Wie Index- und Staffelmiete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse für höhere Einnahmen sorgen, erklärt diese News.

Welche der beiden Optionen der Vermieter auch wählt, um die Miete zu erhöhen: Er muss die Mieterhöhung richtig formulieren. Dazu muss er nicht nur formale Details beachten, sondern die Erhöhung auch plausibel begründen. Grundsätzlich gibt es aber auch eine dritte Möglichkeit: eine einvernehmliche Mietänderung mit dem Mieter, die beide Parteien in einem Nachtrag zum Mietvertrag festschreiben.


Ihre Meinung zählt

(21)
3.7 von 5 Sternen
5 Sterne
 
8
4 Sterne
 
5
3 Sterne
 
4
2 Sterne
 
1
1 Stern
 
3
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Miethöhe & MieterhöhungTipps für Vermieter

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

2 Kommentare

gitti am 02.01.2018 11:29

ich wohne in einer Erdgeschosswohnung und ca. alle 1,5 Jahre kommen in meinem Bad in der Wanne und Toilettenbecken die Fäkalien aller 8WEs hoch und laufen über, seid dem kann ich in dieser Wanne nicht mehr baden, alle Kosten für die Reinigung muste ich selber tragen und durchführen, den Ausbau dieser Wanne lehnt der Eigentümer ab und schickt mir nun auch noch eine Mieterhöhung, ich bin entsetzt, denn die Arbeitskosten und alles andere habe ich nie erstattet bekommen, weil es ja immer plötzlich passiert und ich dann im Schock bin, was kann ich tun???

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.01.2018 08:59

Hallo gitti,

vielen Dank für deinen Kommentar. Bitte beachten Sie vorab, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen, sondern nur allgemeine Tipps geben können.

In der Regel ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, zu dem Sie sie zu Mietbeginn vorgefunden haben. Er muss in der Regel also auch die defekte Wanne oder den Abfluss - je nachdem, wo die Ursache des Problems sitzt - reparieren.

Um ihn zum Handeln aufzufordern, können Sie Ihrem Vermieter eine Mängelanzeige senden, in dem Sie ihm eine Frist zur Reparatur des Problems setzen. Bleibt er auch danach untätig, so haben Mieter in der Regel das Recht, die Miete zu mindern. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch selbst einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen und die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen. Da das Problem akut ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich erst an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann Sie dazu beraten, ob dies der richtige Weg für Sie ist und wie Sie weiter vorgehen können.

Mehr dazu lesen Sie in diesem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/maengelanzeige-maengel-richtig-anmahnen.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

info@ben-kom.de am 21.02.2017 22:04

Hallo Eigentümer,

ich als Hausverwalter in München werde oft gefragt wie man die Mieterhöhungen durchsetzt.

Nachfolgend habe ich meine Zusammenfassung veröffentlicht. Ich weise darauf hin, dass diese keine Rechtsauskunft ist.

Gerne steht meine Hausverwaltung in München auch für weitere Fragen oder Belange zu Verfügung.

Beste Grüße Benjamin Kominek

Immobilienkaufmann

 

Wie erhöhe ich die Miete? Vergleichswohnungen, qualifizierter Mietspiegel

Begründung einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf eine Vergleichswohnung (§ 558a BGB)

Bei Mieterhöhungen ist generell einiges zu beachten. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. In einem solchen Fall kann der Vermieter, wenn auch die weiteren Voraussetzungen (zum Beispiel: Mieterhöhung darf erst zu einem Zeitpunkt eintreten, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB) erfüllt sind, die Zustimmung des Mieters zu der geforderten Mieterhöhung verlangen.

Laut § 558a Abs. 1 BGB ist dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung, dass seine geforderte Miete einer ortsüblichen Miete entspricht, kann der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 – 3 BGB) verweisen. Der Vermieter kann aber auch nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Vergleichswohnungen: Was ist zu beachten?

Damit die Mieterhöhung nicht im Ergebnis unbegründet ist, muss der Vermieter einiges beachten, wenn er für seine Begründung auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt. Sind diesbezüglich nicht alle Voraussetzungen erfüllt, kann das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unbegründet sein. Der Mieter wäre dann nicht verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen.

Allerdings ist die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen in einem Prozess nicht ausreichend für den Nachweis, dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters also nicht zu, weil er meint, die Erhöhung sei unbegründet, und der Vermieter klagt die Zustimmung vor Gericht ein, muss der Richter entscheiden, ob die geforderte Miete ortsüblich ist, wenn der Mieter dies bestreitet. Für die Entscheidung des Richters ist in der Regel entweder ein Mietspiegel oder, wenn dieser nicht existiert, ein Sachverständigengutachten maßgebend. Die Wahrscheinlichkeit für einen positiven Prozessausgang für den Vermieter ist aber umso größer, je besser die Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete widerspiegeln.

Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen

Wichtig ist, dass mindestens drei Vergleichswohnungen aufgeführt werden, die bezüglich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sind. Grundsätzlich unschädlich ist es, wenn die Wohnungen ebenfalls dem Vermieter gehören und von diesem vermietet werden. Beachten muss der Vermieter aber, dass eine von ihm angegebene Vergleichswohnung nicht mitzählt, wenn sie nicht alle Voraussetzungen erfüllt. Die ist zum Beispiel der Fall, wenn sie für den Mieter nicht eindeutig identifizierbar ist. Auch eine Wohnung, die mal vermietet war, aber aktuell von dem Eigentümer bewohnt wird, kann nicht mitgezählt werden.

Lage der Vergleichswohnungen

Die Vergleichswohnungen müssen grundsätzlich in der Gemeinde liegen, in der sich auch die Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, befindet. Tritt der Fall ein, dass es in der fraglichen Gemeinde keine drei Vergleichswohnungen gibt, kann der Vermieter ausnahmsweise auch auf Vergleichswohnungen aus einer angrenzenden Gemeinde zurückgreifen. Er muss dann aber auch ausdrücklich darauf hinweisen und die Gründe hierfür genau erläutern. Außerdem ist in solchen Fällen Voraussetzung, dass die Nachbargemeinde ein ähnliches Mietniveau aufweist.

Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen

Unbedingt erforderlich ist auch die Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen. Dem Mieter muss es möglich sein, die Wohnungen allein anhand der Beschreibung des Vermieters zu finden, damit er sich vor Ort selbst von der Vergleichbarkeit der Wohnungen überzeugen kann. Die genaue Beschreibung des Mieters muss die exakte Anschrift der jeweiligen Vergleichswohnung enthalten. Wichtig sind gegebenenfalls auch die Nennung des Stockwerks und die genaue Bezeichnung der Lage in dem Stockwerk. Ist eine Wohnungsnummer vorhanden, muss auch diese genannt werden. Finden sich zu der Lagebeschreibung mehrere Wohnungen, ist auch der Name des Mieters aufzuführen. Es kommt aber nicht darauf an, ob der Mieter Zutritt zu der Vergleichswohnung bekommt.

Weitere Angaben bezüglich Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit

Wegen der Vergleichbarkeit sind darüber hinaus weitere Angaben über Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit der Vergleichswohnungen zu machen, die für die entsprechende Miethöhe entscheidend sind.

Keine erheblichen Flächenabweichungen

Wichtig ist auch die Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen, damit der Mieter sich von der Vergleichbarkeit überzeugen kann. Problematisch ist eine Vergleichbarkeit, wenn die Flächen erheblich voneinander abweichen, denn im Verhältnis ist eine große Wohnung günstiger als eine viel kleinere Wohnung.

Vergleichbarkeit der Mietpreise

Für den Mieter müssen die Mietpreise vergleichbar sein. Dazu muss der Vermieter die Mieten der Vergleichswohnungen angeben. Hierbei muss erkennbar sein, ob es sich um Nettokalt- oder Bruttomieten handelt. Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit haben die Miete pro Quadratmeter zu vergleichen. Aus diesem Grund ist auch hierfür die Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen wichtig, damit der Mieter die Quadratmetermiete notfalls errechnen kann, falls der Vermieter diese nicht angegeben hat.

Verlangter Vergleichswert: günstigste Miete

Der Vermieter darf nicht etwa den Schnitt der Mieten der Vergleichswohnungen verlangen. Er kann nur die günstigste Quadratmetermiete der Vergleichswohnungen verlangen. Verlangt er mehr ist das Mieterhöhungsverlangen unbegründet soweit es diesen Betrag übersteigt.

Besonderheit: qualifizierter Mietspiegel

Eine Besonderheit besteht, wenn ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB existiert, der Angaben für die vermietete Wohnung enthält. Dann ist der Vermieter gem. § 558a Abs. 3 BGB verpflichtet, wenn er zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt, auch diese Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel seinem Mieter mitzuteilen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam.

[Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

auf Kommentar antworten