Kaltmiete: So wird die Nettomiete berechnet

Die Kaltmiete ist einer der wichtigsten Aspekte bei der Wohnungssuche, denn sie ist das Preisschild der Wohnung. In diesem Ratgeber erfährst du alles über Definition und Berechnung der Kaltmiete. Außerdem: Diesen Verhandlungsspielraum haben Mieter bei der Höhe der Kaltmiete.

Kaltmiete bezeichnet den Teil der Miete, der ausschließlich für die Nutzung der Wohnfläche bezahlt wird – ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. Die Kaltmiete legt der Vermieter auf Grundlage des Mietspiegels fest. Sie ist das Preisschild einer Wohnung und ergibt sich aus Wohnfläche und Quadratmeterpreis:

Kaltmiete = Wohnfläche in Quadratmeter x Preis pro Quadratmeter

Kaltmiete wird auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet.

Was ist in der Kaltmiete enthalten?

Kaltmiete ist die Grundmiete für die Wohnfläche: Dies ist der Betrag, den Mieter für das Recht zahlen, die Wohnung oder das Haus zu bewohnen. Es deckt die reine Raumnutzung ab.

Was gehört nicht zur Kaltmiete?

In der Kaltmiete nicht enthalten sind sämtliche umlagefähige Nebenkosten wie zum Beispiel:

• Wasser- und Abwasserkosten
• Heizkosten
• Kosten für Müllabfuhr
• Straßenreinigung und Schornsteinfeger
• Grundsteuer
• Hausmeisterservice
• Gartenpflege

Gut zu wissen: Wenn du die umlagefähigen Nebenkosten zur Kaltmiete addierst, erhältst du die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt.

Wie wird die Kaltmiete berechnet?

Die Berechnung der Kaltmiete ist einfach: Multipliziere die Wohnfläche in Quadratmetern mit dem Preis pro Quadratmeter. Das Ergebnis ist die monatliche Kaltmiete:

Kaltmiete = Wohnfläche in Quadratmeter x Preis pro Quadratmeter

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Kaltmiete?

Die Höhe der Kaltmiete können Vermieter nicht willkürlich festlegen, denn sie sind durch den Mietspiegel an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden und kann durch die Mietpreisbremse gedeckelt sein. Im Rahmen dessen beeinflussen folgende Faktoren die Höhe der Kaltmiete:

• Lage: Wohnungen in zentralen oder beliebten Stadtteilen sind meist teurer als in Randgebieten.
• Wohnungsgröße und -schnitt: Größere Wohnungen und solche mit optimalem Schnitt – zum Beispiel keine Durchgangszimmer – können eine höhere Kaltmiete haben.
• Ausstattung und Zustand: Modern ausgestattete oder frisch renovierte Wohnungen mit guter Energieeffizienz rechtfertigen oft eine höhere Kaltmiete.
• Marktlage: Die allgemeine Nachfrage und das Angebot an Wohnungen in einer Region spielen eine wesentliche Rolle bei der Höhe der Kaltmiete.

Wie hoch sollte meine Kaltmiete höchstens sein?

Eine allgemeine Faustregel besagt, dass nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Kaltmiete aufgewendet werden sollten. Dieser Richtwert soll sicherstellen, dass genügend finanzieller Spielraum für andere Lebenshaltungskosten sowie zum Sparen und für Freizeitaktivitäten bleibt.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese 30-Prozent-Regel nicht für jeden gleichermaßen anwendbar ist: 

• In Gebieten mit hohen Mietpreisen kann es schwierig sein, diese Regel einzuhalten. Und Personen mit niedrigerem Einkommen könnten einen höheren Prozentsatz ihres Gehalts für die Miete aufwenden müssen. 
• Andererseits könnten Personen mit höherem Einkommen es sich leisten, einen geringeren Anteil ihres Gehalts für die Miete auszugeben.

Tipp: In der Wohnungssuche von immowelt kannst du unter Filter deine minimale und maximale Kaltmiete angeben. So werden dir nur Wohnungen angezeigt, die für dein Budget in Frage kommen.

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Kann ich die Höhe der Kaltmiete verhandeln?

Obwohl die Kaltmiete oft als festgesetzt erscheint, gibt es Spielraum für Verhandlungen. Zum Beispiel eine gute Vorbereitung oder das Aufzeigen von Vergleichsmieten können den Vermieter dazu bewegen, die Kaltmiete zu senken. 

In der Praxis sind dem Verhandlungsspielraum bei der Kaltmiete aber Grenzen gesetzt. Vor allem dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist und es nicht selten bis zu 100 Interessenten für eine Wohnung gibt, wird der Vermieter bei der Höhe der Kaltmiete kaum mit sich reden lassen.

Wann darf mein Vermieter die Kaltmiete erhöhen?

Die Kaltmiete darf der Vermieter in Deutschland unter bestimmten Bedingungen erhöhen. Diese Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Hier sind einige der wichtigsten Punkte, unter denen eine höhere Kaltmiete zulässig sein kann:

1. Staffelmiete oder Indexmiete: Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, kann die Miete entsprechend den dort festgelegten Bedingungen automatisch angepasst werden.

2. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Kaltmiete erhöhen, wenn diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierfür muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellen, das bestimmte formale Anforderungen erfüllt: 
Die Kaltmiete darf aufgrund der Kappungsgrenze innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent – steigen. Außerdem muss die Miete seit der letzten Erhöhung oder zu Beginn des Mietverhältnisses mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein. 
Achtung: In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Kaltmiete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

3. Modernisierungsmaßnahmen: Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete erhöhen. Bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung begründen.

Achtung: Bei allen Mieterhöhungen muss der Vermieter bestimmte Fristen und Formvorschriften beachten. Wenn Mieter die Zulässigkeit einer Erhöhung der Kaltmiete anzweifeln, sollten sie sich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt wenden.

Häufig gestellte Fragen zur Kaltmiete