Mietkaution – diese Regelungen gelten

Ein Umzug geht ins Geld. Nicht nur, weil meist doppelte Miete anfällt, sondern auch, weil für gewöhnlich eine Mietkaution hinterlegt werden soll. Was der Vermieter mit dieser Kaution alles machen darf – und worauf er selbst achten sollte – erfahren Sie hier.

Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Wohnung in der Regel als Mietkaution von seinem Mieter verlangen. Der Vermieter darf allerdings nur dann eine Kaution verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dieses Geld dient der Absicherung von Forderungen, die der Vermieter eventuell einmal an den Mieter richten wird – etwa wegen ausstehender Mietzahlungen oder weil der Mieter die Wohnung beschädigt hat. Der Mieter kann die Mietsicherheit wahlweise auf einen Schlag zahlen oder aber in drei gleich hohen Monatsraten, zusammen mit den ersten drei Mieten.

Achtung

Mehr als drei Monatsmieten Kaution?

Wenn der Mieter von sich aus mehr als drei Monatsmieten Kaution anbietet, kann dies zulässig sein. Auch dann, wenn der Mieter zum Beispiel behindertengerechte Umbauten vornehmen lassen will, die nach seinem Auszug wieder rückgebaut werden sollen, kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine Extrakaution in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten zahlt.

Höhe der Mietkaution ist begrenzt

Wichtig für beide Seiten: Höher als drei Monatsmieten abzüglich der Betriebskosten darf die Kaution in der Regel nicht sein. So regelt es das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 551 BGB). Demnach darf die Kaution „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“

Das ihm überlassene Geld darf der Vermieter jedoch nicht einfach so ausgeben. Stattdessen muss er die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Dies soll den Mieter davor schützen, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters die Kaution verloren ist.

Anlage der Mietkaution

Die Mietkaution ist meist eine Barkaution. Das bedeutet aber nicht, dass das Kautionsgeld zwingend in Bar übergeben wird. Meist wird die Kaution auf ein Kautionskonto oder ein Sparbuch eingezahlt. Solche Anlagen bringen allerdings kaum oder keine Zinsen mehr. Mieter und Vermieter können sich jedoch auch auf andere Anlageformen wie etwa ETFs oder Aktienfonds einigen. Diese versprechen häufig höhere Renditen, bergen aber auch das Risiko von Kursverlusten, weshalb von dieser Möglichkeit in der Praxis eher selten Gebrauch gemacht wird.

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Ende des Mietverhältnisses bekommt der Mieter das Geld zurückbezahlt. Allerdings nur, wenn der Vermieter keine Ansprüche geltend macht etwa wegen Mängeln in der Mietwohnung. Nach dem Auszug des Mieters muss der Vermieter die Kaution allerdings nicht sofort zurückzahlen.

Wie lange sich der Vermieter Zeit lassen darf, ist gesetzlich allerdings nicht geregelt. Da Ansprüche, etwa wegen Mängeln, bereits nach sechs Monaten verjähren, muss die Kaution allerspätestens bis dahin zurückgezahlt werden, so der Vermieter nicht vorher Ansprüche geltend macht.

Viele Gerichte sehen allerdings auch sechs Monate als zu lange an, wenn kein Grund ersichtlich ist, dass die Kaution zurückbehalten wird. Sind sich Mieter und Vermieter schon bei der Rückgabe der Wohnung einig, dass keinerlei Ansprüche bestehen, muss der Vermieter die Kaution sehr zügig auskehren. Auch hier gibt es keine gesetzliche Frist, doch mehr als wenige Wochen wären dann ein unangemessen langer Zeitraum.

Einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter auch über die Sechsmonatsgrenze hinweg dann einbehalten, wenn absehbar ist, dass in der kommenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung fällig wird. Dieser Anteil muss plausibel geschätzt werden und der Vermieter muss innerhalb der gesetzlichen Frist – also spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – tatsächlich die Nebenkosten abrechnen und die etwaige Nachzahlung dann mit dem zurückbehaltenen Kautionsanteil verrechnen.

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Alternative zur Mietkaution: Die Bürgschaft

Mehr als drei Monatsmieten darf der Vermieter in der Regel als Kaution verlangen. Meist sind jedoch auch drei Monatskaltmieten eine recht stattliche Summe. Daher besteht die Möglichkeit, dass der Mieter anstelle einer Kaution als Sicherheit eine Mietkautionsbürgschaft stellt. Auch hier gilt: Die Höhe der Bürgschaft darf ebenfalls nur drei Monatsmieten betragen. Es ist übrigens auch möglich, Kautionsbürgschaft und Mietkaution zu mischen, solange die Summe beider Mietsicherheiten maximal drei Monatsmieten beträgt. Kautionsbürgschaften bieten zudem auch Banken und einige darauf spezialisierte Firmen an – diese verlangen hierfür einen bestimmten prozentualen Betrag als Gebühr, die vom Mieter zu zahlen ist.

FAQ: Mietkaution

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Der Vermieter darf – von wenigen Ausnahmefällen abgesehen – maximal drei Monatskaltmieten verlangen. Dabei ist es gleichgültig, ob die Kaution als Barkaution oder zum Beispiel als Bürgschaft gestellt wird.

Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Der Vermieter muss die Kaution insolvenzfest getrennt von seinem Vermögen anlegen. Neben einem Kautionssparbuch sind auch andere Anlageformen möglich.

Kann ein Vermieter eine Mietkaution noch nach Vertragsschluss verlangen?

Nur dann, wenn eine Kaution mietvertraglich vereinbart wurde, kann der Vermieter eine Mietkaution noch nach Vertragsschluss verlangen. Steht diesbezüglich nichts im Vertrag, kann der Vermieter später keine Kaution verlangen.

Wann ist die Mietkaution zu zahlen?

Die Mietkaution ist entweder zu Beginn des Mietverhältnisses oder in drei gleich hohen Raten in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses zu zahlen.

Muss der Mieter die komplette Kaution nach Vertragsabschluss auf einmal zahlen?

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass die Kaution auf einmal gezahlt wird. Der Mieter hat das Recht, die Mietkaution in drei gleich hohen Raten zu zahlen.

Der Vermieter ist insolvent. Ist die Mietkaution sicher?

Sofern der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat – wozu er gesetzlich verpflichtet ist – hat ein Insolvenzverwalter keinen Zugriff auf die Mietkaution. Sie ist sicher.

Kann der Vermieter verlangen, dass die Kaution aufgestockt wird, wenn die Miete steigt?

Nein. Eine nachträgliche Erhöhung der Mietkaution sieht das Gesetz nicht vor.

Wann kann der Vermieter die Mietkaution in Anspruch nehmen?

Erst nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen, um zum Beispiel Mietrückstände auszugleichen oder vom Mieter verursachte Beschädigungen zu beseitigen.

Darf der Vermieter schon während des laufenden Mietverhältnisses zugreifen?

Die ist nicht zulässig, die Kaution hat den Zweck, als Sicherheit für den Mieter zu dienen, damit dieser nach Ende des Mietverhältnisses diese mit seinen Ansprüchen verrechnen kann.

Dürfen Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses die letzten Mietzahlungen mit der Kaution verrechnen?

Ein Abwohnen der Kaution ist nicht zulässig. Denn dann stünde der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses ohne Sicherheit da, um etwaige Ansprüche zu befriedigen.

Wann muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzahlen?

Dies ist gesetzlich nicht geregelt. Da Ansprüche des Vermieters auf Schadensbeseitigung schon sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjähren, sollte die Kaution allerspätestens bis dahin zurückgezahlt werden. Meist wird es aber so gesehen, dass die Kaution, so es keine Ansprüche des Vermieters mehr gibt, zügig ausgekehrt werden sollte.

Was passiert, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht zahlt?

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Frank Kemter

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