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Mietkaution – Sicherheit für Mieter und Vermieter

Ein Umzug geht ins Geld. Nicht nur, weil meist doppelte Miete anfallen kann, sondern auch weil für gewöhnlich eine Mietkaution hinterlegt werden muss.  Was der Mieter bei der Kaution beachten muss und wie der Vermieter das Geld anlegen muss – alle wichtigen Fragen zur Mietkaution auf einen Blick.

In Kürze - Was ist eine Mietkaution?

  • Die Mietkaution – auch Mietsicherheit genannt – ist eine Geldsumme, die der Mieter beim Vermieter am Anfang des Mietverhältnisses hinterlegt.
  • Dieses Geld dient der Absicherung von Forderungen, die der Vermieter eventuell einmal an den Mieter richten wird – etwa wegen ausstehender Mietzahlungen oder weil der Mieter die Wohnung beschädigt hat.
  • Die Höhe der Kaution ist gedeckelt. Sie darf in der Regel maximal drei Monatsmieten betragen.
  • Der Mieter kann die Mietsicherheit wahlweise auf einen Schlag zahlen oder aber in drei gleich hohen Monatsraten, zusammen mit den ersten drei Mieten.
  • Der Vermieter darf allerdings nur dann eine Kaution verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Wofür ist die Mietkaution?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für die vermietete Wohnung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt sie deswegen auch „Mietsicherheit“. Zahlt ein Mieter beispielsweise nicht die Miete, kann der Vermieter dann unter gewissen Umständen fristlos kündigen und den Fehlbetrag aus der Kaution verrechnen. Dem Mieter steht dann nur noch der Rest der Kaution zu. Dasselbe gilt für Schäden, die auf dem Mieter zurückzuführen sind. Die Reparaturkosten können dann ebenfalls aus der Mietkaution bezahlt werden.

Wie hoch ist die maximale Höhe der Mietkaution?

Die maximale Höhe der Mietkaution ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Dort heißt unter § 551 (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten), dass die Mietsicherheit maximal „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete“ betragen darf. Nicht dazu gehören aber pauschale Kosten wie die Betriebskosten. Dafür aber die Miete für Mitbenutzung einer Garage oder ein Stellplatzes.

Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete mit der Garage 800 Euro, darf die maximale Kaution demnach maximal 2400 Euro betragen.

Fälligkeit der Mietkaution: Bis wann muss gezahlt werden?

Die Kaution ist nicht nach Vertragsabschuss fällig, sondern erst sobald das Mietverhältnis vertragsgemäß beginnen soll. Das ist der Moment, an dem die Mietsache zu den im Mietvertrag geregelten Konditionen dem Mieter überlassen wird. Wird beispielsweise am 15. Juni ein Vertrag für den 1. September unterschrieben muss die Kaution auch erst am 1. September gezahlt werden. Der Mieter kann die Mietkaution aber auch in bis zu drei Raten aufteilen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die beiden weiteren Raten in diesem Beispiel wären dann zu Beginn des zweiten und des dritten Monats fällig.

Info

Nicht erlaubt ist es dem Mieter die Kaution beispielsweise in zwei Raten zu teilen, die erste aber erst zu Beginn des zweiten Monats zu entrichten. Auch in diesem Fall muss die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden.

Kann ein Vermieter eine Mietkaution noch nach Vertragsschluss verlangen?

Der Vermieter muss die Mietsicherheit im Mietvertrag berücksichtigen. Nur dann, wenn eine Kaution mietvertraglich vereinbart wurde, kann der Vermieter eine Mietkaution noch nach Vertragsschluss verlangen. Steht diesbezüglich nichts im Vertrag, kann der Vermieter später auch keine Kaution verlangen.

Das hat Folgen für den Vermieter. Damit hat er keine Mietsicherheit, falls der Mieter die Miete nicht mehr wie vereinbart zahlt oder dieser zahlungsunfähig wird. Er kann einen dadurch entstehenden Minusbetrag also nicht ausgleichen. Das bedeutet gleichwohl aber nicht, dass der Mieter bei Schäden nicht an den Kosten beteiligt werden kann. Fallen Kosten wegen Mieterverschulden an, kann der Vermieter die Ansprüche beim Mieter stellen.

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, ist das gleichzusetzen mit dem Nichtzahlen der Miete. Seit der Mietrechtsänderung 2013 ist die Nichtzahlung der Kaution deswegen auch ausdrücklich ein Grund, dass der Vermieter den Mieter fristlos kündigen kann. Dazu bedarf es keiner Abmahnung, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Verzug ist. Zahlt der Mieter von Beginn an gar nicht, kann der Vermieter sich auf das Zurückbehaltungsrecht berufen und die Übergabe der Wohnung bis zur Zahlung der Kautionsrate verweigern.

Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung dadurch unwirksam zu machen, dass der noch ausstehende Betrag binnen zwei Monaten nachgezahlt wird. Das gilt für alle Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1. Mai 2013 begründet worden sind. Wird die erste Rate nicht gezahlt, kann der Vermieter sich auf das Recht der Zurückbehaltung berufen.

Wie wird die Mietkaution angelegt?

Die Mietkaution ist meist eine Barkaution. Das bedeutet aber nicht, dass das Kautionsgeld zwingend in Bar übergeben wird. Meist wird die Kaution auf ein Kautionskonto oder ein Sparbuch eingezahlt.

Früher brachten die Zinsen dem Mieter nach einer langen Mietdauer noch einen erheblichen Zusatzbetrag. Mittlerweile sind solche Anlagen allerdings kaum noch verzinst. Mieter und Vermieter können sich jedoch auch auf andere Anlageformen wie etwa ETFs oder Aktienfonds einigen. Diese versprechen häufig höhere Renditen, bergen aber auch das Risiko von Kursverlusten, weshalb von dieser Möglichkeit in der Praxis eher selten Gebrauch gemacht wird.

Arten der Mietkaution

  • Barkaution
  • Verpfändetes Sparbuch
  • Bankbürgschaft und Mietbürgschaft
  • Gemeinsames Sparbuch

Barkaution oder Überweisung – das macht der Vermieter

Erhält der Vermieter die Kaution vom Mieter in bar, muss er es getrennt vom Privatvermögen verwahren. Dazu eignen sind ein Girokonto, ein Sparbuch oder ein Tagesgeldkonto. Bei den Kreditinstituten gibt es dazu entsprechende Mitkautionskonten beziehungsweise Mietkautionssparbücher. Wichtig ist. Ob Mitkautionskonto oder Mitkautionssparbuch: Es muss binnen einer maximalen Frist von drei Monaten zu kündigen sein.

Übersicht der Kündigungsfristen

  • Mitkautionssparbuch über 2.000 Euro = 3 Monate
  • Mitkautionskonto über 2.000 Euro = 3 Monate
  • Mitkautions-Tagesgeldkonto = keine Kündigungsfrist

Kaution sparen? Alternativen zur Mietkaution

Eine Alternative ist zur Mietkaution ist eine Mietbürgerschaft, Mietkautionsversicherung oder eine Bürgschaftsversicherung: oder Bankbürgschaft. Anstelle von Geld bekommt der Vermieter dann eine Bürgschaftsurkunde einer Versicherung ausgehändigt. Damit kann der Mieter sehr viel Geld sparen, weil er die Kaution nicht selber zahlt, sondern nur eine monatliche Gebühr. Solche Policen gibt es für gewerbliche Mietverhältnisse und für privat. Ein kostenloses Infopaket können Mieter schnell und unkompliziert hier anfordern.

Bei einer Bankbürgschaft wird vom Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme gestellt. Das Institut verpflichtet sich hierbei, offene Vermieterforderungen gegebenenfalls bis zu einer bestimmten Höhe zu begleichen.

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Wann bekommen Mieter die Mietkaution zurück?

Nach Ende des Mietverhältnisses bekommt der Mieter das Geld zurückbezahlt. Allerdings nur, wenn der Vermieter keine Ansprüche geltend macht, etwa wegen Mängeln in der Mietwohnung. Der Zeitraum bis zur Rückzahlung kann deswegen variieren.

Es gibt drei Varianten

  1. Wenn kein Grund ersichtlich ist, dass die Kaution zurückbehalten wird, kann der Mieter das Geld sofort erhalten. Das trifft beispielweise zu, wenn sich Mieter und Vermieter schon bei der Rückgabe der Wohnung einig sind, dass keinerlei Ansprüche bestehen.
  2. Wenn aber Ansprüche des Vermieters bestehen, etwa wegen Mängeln, muss der Mieter bis zu 6 Monate auf die Kaution warten. Erst dann verjährt für den Vermieter die Frist, in der er Ansprüche geltend machen kann.
  3. Einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter aber länger als 6 Monate behalten. Zum Beispiel wenn absehbar ist, dass in der kommenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung fällig wird.Der Vermieter sollte dieser Anteil aber nur plausibel schätzen und innerhalb der gesetzlichen Frist – also spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – die tatsächlichen Nebenkosten abrechnen und die etwaige Nachzahlung mit dem ausstehenden Kautionsanteil verrechnen.
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Musterschreiben: Hiermit erinnern Mieter ihren Vermieter an die Mietkautionsrückzahlung. Hier downloaden

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Wann darf der Vermieter die Mietkaution behalten?

Der Vermieter kann die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst zurückhalten. Er hat dann die Möglichkeit erst zu prüfen, ob der Mieter alle Zahlungen wie Nebenkosten geleistet oder fällige Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Für die sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist werden dem Vermieter vom Gesetz her bis zu 6 Monate zugestanden.

Wenn aber die letzte Nebenkostenabrechnung noch aussteht, kann der Vermieter zumindest einen Teil bis zu 12 Monate zurückhalten. Sollte es sogar zu Rechtsstreitigkeiten wegen kommen, kann der Vermieter die Kaution bis zur Klärung der Fälle zurückhalten. Also sogar länger als 12 Monate.

Häufige Schäden, die zum Rechtsstreit führen:

  • Bohrlöcher in Türen und Fenstern, Fliesen
  • beschädigte Fensterscheiben
  • Brandlöcher im Teppichboden oder Böden
  • massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
  • Schäden durch Tierhaltung
  • Schäden durch Vorsatz und Fahrlässigkeit


Normale Abnutzungserscheinungen, die vom Vermieter nicht zu beanstanden sind

  • Abdrücke von Möbeln auf dem Boden
  • Wenige Bohrlöcher in den Wänden
  • Wenige leicht beschädigte Fliesen
  • Abrieb am Teppichboden
  • leicht verschmutzte Tapeten
  • normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen

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Kilian Tress19.11.2021

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