Mietkaution – Sicherheit für Mieter und Vermieter
Ein Umzug geht ins Geld. Nicht nur, weil die Mietausgaben meist steigen. Denn meist musst du zusätzlich auch eine Kaution für die Wohnung hinterlegen. Was du als Mieter bei der Kaution beachten musst und wie der Vermieter das Geld anlegen anzulegen hat – alle wichtigen Fragen zur Mietkaution auf einen Blick.
Mietkaution – was ist das?
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheitsleistung für die vermietete Wohnung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt sie deswegen auch „Mietsicherheit“. Zahlt ein Mieter beispielsweise die Miete nicht, kann der Vermieter dann unter gewissen Umständen fristlos kündigen und den Fehlbetrag aus der Kaution verrechnen. Dem Mieter steht dann nur noch der Rest der Kaution zu. Das gilt auch gilt für Schäden, die auf den Mieter zurückzuführen sind. Die Reparaturkosten dafür können Vermieter dann ebenfalls aus der Kaution der Miete begleichen.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die maximale Höhe der Mietkaution ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Dort heißt unter § 551 (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten), dass die Mietsicherheit maximal „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete“ betragen darf. Nicht dazu gehören aber pauschale Kosten wie etwa die Betriebskosten. Dafür aber die Miete für Mitbenutzung einer Garage oder ein Stellplatzes.
Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete mit Garage 800 Euro, darf die maximale Kaution maximal 2400 Euro betragen.
Fälligkeit der Mietkaution: Bis wann muss gezahlt werden?
Die Kaution ist nicht nach Abschluss des Mietvertrags fällig, sondern erst, sobald das Mietverhältnis vertragsgemäß beginnt. Das ist der Zeitpunkt, an dem Mieter die Mietsache zu den im Mietvertrag geregelten Konditionen übernehmen. Mieter dürfen die Mietkaution aber auch auf bis zu drei Raten aufteilen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Nicht erlaubt ist es Mietern, die Kaution für die Wohnung beispielsweise in zwei Raten zu teilen, die erste aber erst zu Beginn des zweiten Monats zu entrichten. In diesem Fall muss die Zahlung der ersten Rate ebenfalls zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.
Kann ein Vermieter eine Mietkaution noch nach Vertragsschluss verlangen?
Der Vermieter muss die Mietsicherheit im Mietvertrag berücksichtigen. Nur dann, wenn eine Kaution mietvertraglich vereinbart wurde, kann der Vermieter eine Mietkaution noch nach Vertragsschluss verlangen. Steht diesbezüglich nichts im Vertrag, kann der Vermieter später auch keine Kaution mehr verlangen.
Das hat Folgen für den Vermieter. Damit fehlt ihm die Mietsicherheit, falls der Mieter die Miete nicht mehr wie vereinbart zahlt oder zahlungsunfähig wird. Er kann einen dadurch entstehenden Minusbetrag also nicht ausgleichen. Das bedeutet gleichwohl nicht, dass der Vermieter den Mieter bei Schadensfällen nicht an den Kosten beteiligen kann. Fallen Kosten wegen Mieterverschulden an, kann der Vermieter die Ansprüche selbstverständlich trotzdem beim Mieter stellen.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Zahlt der Mieter die Kaution nicht, ist das gleichzusetzen mit dem Nichtzahlen der Miete. Seit einer Mietrechtsänderung im Jahr 2013 ist die Nichtzahlung der Kaution deswegen auch ausdrücklich ein Grund, dass der Vermieter den Mieter fristlos kündigen kann. Dazu bedarf es keiner Abmahnung, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Verzug ist. Zahlt der Mieter von Beginn an gar nicht, kann der Vermieter sich auf das Zurückbehaltungsrecht berufen und die Übergabe der Wohnung bis zur Zahlung der Kautionsrate verweigern.
Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam zu machen, indem er den ausstehenden Betrag binnen zwei Monaten nachbezahlt. Das gilt für alle Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1. Mai 2013 begründet worden sind. Wird die erste Rate nicht gezahlt, kann der Vermieter sich auf das Recht der Zurückbehaltung berufen.
Wie wird die Mietkaution angelegt?
Die Mietkaution ist meist eine Barkaution. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter das Kautionsgeld zwingend in bar übergeben müssen. Oft erfolgt die Einzahlung der Kaution auch auf ein Kautionskonto oder ein Sparbuch.
Früher brachten die Zinsen dem Mieter nach einer langen Mietdauer noch einen erheblichen Zusatzbetrag. Mittlerweile sind solche Anlagen allerdings kaum noch verzinst. Mieter und Vermieter können sich jedoch auch auf andere Anlageformen wie etwa ETFs oder Aktienfonds einigen. Diese versprechen häufig höhere Renditen, bergen aber auch das Risiko von Kursverlusten, weshalb diese Möglichkeit in der Praxis eher selten vorkommt.
Mögliche Arten der Mietkaution
- Barkaution
- Verpfändetes Sparbuch
- Bankbürgschaft und Mietbürgschaft
- Gemeinsames Sparbuch
Barkaution oder Überweisung – das macht der Vermieter
Erhält der Vermieter die Kaution vom Mieter in bar, muss er sie getrennt vom Privatvermögen verwahren. Dazu eignen sich Girokonten, Sparbücher oder Tagesgeldkonten. Kreditinstitute bieten hierfür entsprechende Mietkautionskonten beziehungsweise Mietkautionssparbücher an. Ob Mitkautionskonto oder Mitkautionssparbuch: Wichtig ist, dass das Konto binnen einer maximalen Frist von drei Monaten kündbar sein.
Übersicht der Kündigungsfristen
- Mitkautionssparbuch über 2.000 Euro = drei Monate
- Mitkautionskonto über 2.000 Euro = drei Monate
- Mitkautions-Tagesgeldkonto = keine Kündigungsfrist
Kaution sparen? Alternativen zur Mietkaution
Eine Alternative ist zur Mietkaution ist eine Mietbürgerschaft, Mietkautionsversicherung oder eine Bürgschaftsversicherung (bzw. eine Bankbürgschaft). Anstelle des Geldes bekommt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde einer Versicherung ausgehändigt. Damit kann der Mieter sehr viel Geld sparen, weil er die Kaution nicht selber zahlt, sondern nur eine monatliche Gebühr. Solche Policen gibt es für gewerbliche Mietverhältnisse und für private Zwecke.
Bei einer Bankbürgschaft für die Mietkaution wird vom Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme gestellt. Das Institut verpflichtet sich hierbei, offene Vermieterforderungen gegebenenfalls bis zu einer bestimmten Höhe zu begleichen.
Wann bekommen Mieter die Mietkaution zurück?
Nach Ende des Mietverhältnisses bekommt der Mieter das Geld zurückbezahlt. Allerdings nur, wenn der Vermieter keine Ansprüche geltend macht, etwa aufgrund von Mängeln in der Mietwohnung. Der Zeitraum bis zur tatsächlichen Rückzahlung kann deswegen variieren.
Es gibt 3 Varianten:
- Liegt kein Grund für die Zurückhaltung der Kaution vor, sollte der Mieter das Geld sofort erhalten. Das trifft beispielweise zu, wenn sich Mieter und Vermieter schon bei der Rückgabe der Wohnung einig sind, dass keinerlei Ansprüche bestehen.
- Wenn aber Ansprüche des Vermieters bestehen, muss der Mieter bis zu 6 Monate auf die Kaution warten. Erst dann verjährt für den Vermieter die Frist, in der er Ansprüche geltend machen kann.
- Einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter aber länger als sechs Monate behalten - etwa wenn absehbar ist, dass mit der zu erstellenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung anfällt. Der Vermieter sollte dieser Anteil aber nur plausibel schätzen und innerhalb der gesetzlichen Frist – also spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – die tatsächlichen Nebenkosten abrechnen. Dabei verrechnet er die etwaige Nachzahlung mit dem ausstehenden Kautionsanteil.
Schäden, die zum Rechtsstreit führen können:
- Bohrlöcher in Türen und Fenstern, Fliesen
- beschädigte Fensterscheiben
- Brandlöcher im Teppichboden oder Böden
- massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
- Schäden durch Tierhaltung
- Schäden durch Vorsatz und Fahrlässigkeit
Normale Abnutzungserscheinungen, die Vermieter nicht beanstanden dürfen:
- Abdrücke von Möbeln auf dem Boden
- Wenige Bohrlöcher in den Wänden
- Wenige leicht beschädigte Fliesen
- Abrieb am Teppichboden
- leicht verschmutzte Tapeten
- normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen
Wann darf der Vermieter die Mietkaution behalten?
Der Vermieter kann die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst zurückhalten. Er darf prüfen, ob der Mieter alle Zahlungen wie Nebenkosten geleistet oder fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug durchgeführt hat. Für die sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist stehen dem Vermieter per Gesetz bis zu 6 Monate zu.
Wenn die letzte Nebenkostenabrechnung noch aussteht, kann der Vermieter zumindest einen Teil bis zu 12 Monate zurückhalten. Sollte es sogar zu Rechtsstreitigkeiten kommen, kann der Vermieter die Kaution bis zur Klärung der Fälle zurückhalten, also sogar länger als 12 Monate.
FAQ
Weitere Fragen rund um das Thema Mietkaution
Wie sinnvoll ist eine Mietkautionsversicherung?
Eine solche Versicherung zur Mietkaution kann sich als sinnvoll erweisen, schützt sie Mieter doch vor hohen einmaligen Kautionszahlungen. Stattdessen fallen kleinere, monatliche Prämien an. Das kann allerdings bewirken, dass du über die Jahre auf höhere Gesamtkosten kommst als bei der Einmalzahlung.
Mietkautionskonto eröffnen – wer darf das?
Der Vermieter. Der Sinn dieses Kontos ist es, die Kaution getrennt vom Privatvermögen des Vermieters aufzubewahren. An Absprache ist es allerdings möglich, dass du als Mieter das Konto eröffnest und dieses dem Vermieter verpfändest.
Wann bekommt man weniger Kaution zurück?
Bei Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen, musst du damit rechnen, weniger Kaution ausgezahlt zu bekommen. Auch ausstehende Nebenkostenabrechnungen oder Mietzahlungen behält der Vermieter von der Kaution ein.