Mietbürgschaft – eine Alternative zur Mietkaution

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Umziehen heißt auch immer, einiges an Geld ausgeben zu müssen. Ein großer Posten ist dabei zum Beispiel die Mietkaution für die neue Wohnung. Kann der Mieter dieses Geld nicht aufbringen, ist die Mietbürgschaft eine Alternative – die allerdings Nachteile hat.

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Wer die Mietkaution für die neue Wohnung nicht aufbringen kann, für den ist die Mietbürgschaft eine Alternative. Dabei wird dem Vermieter kein Geld als Mietsicherheit übergeben, sondern eine Bürgschaftsurkunde. Foto: Rido/fotolia.com

Der Umzug in eine neue Wohnung ist immer mit vielen Kosten verbunden. Neben möglichen Ausgaben für neue Möbel oder ein Umzugsunternehmen, schlägt insbesondere die vom Vermieter geforderte Mietkaution besonders teuer zu Buche. Denn diese kann bis zu drei Netto-Monatsmieten betragen – das ist schnell ein vierstelliger Eurobereich.

Doch auch wenn es die Möglichkeit gibt, die Mietkaution in Raten zu zahlen, kommt es immer wieder vor, dass Mieter die Kaution nicht aufbringen können oder aber das Geld dann an anderer Stelle fehlen würde. „Die Mietsicherheit kann aber auch in anderer Art und Weise erbracht beziehungsweise vereinbart werden“, erklärt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes. Möglichkeiten sind dabei das verpfändete Sparbuch, das Experten aber nicht empfehlen, da es zu zahlreichen Problemen führen kann, und die Mietbürgschaft. Statt des üblichen Geldbetrags wird in dem Fall beim Vermieter eine Bürgschaftsurkunde hinterlegt, die ihn gegen Mietschäden oder Mietrückstände absichert.

Für wen die Mietbürgschaft eine Option sein kann

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Die Kisten schon gepackt, die neue Wohnung gefunden – aber kein Geld für die Mietkaution? Die Mietbürgschaft ist eine Möglichkeit, die eigene finanzielle Lage etwas zu entspannen. Foto: JenkoAtaman/fotolia.com

Stetig steigende Mietpreise, insbesondere in den Ballungszentren, wirken sich nicht nur auf die laufenden Kosten einer Wohnung aus, sondern eben auch auf die Barkaution. Besonders für junge Menschen, die gerade das erste Mal eine eigene Wohnung anmieten, kann das ein Problem sein. Denn sie haben in der Regel noch kein finanzielles Polster, auf das sie zurückgreifen können und oftmals ist das Einkommen noch recht gering. „Generell kann eine Mietbürgschaft dann sinnvoll sein, wenn der Mieter den Kautionsbetrag nicht flüssig hat, wenn er die Kaution aus dem alten Mietverhältnis noch nicht zurückerhalten hat oder wenn er den eigentlichen Kautionsbetrag für andere Ausgaben verwenden will“, so Ropertz. Die Mietbürgschaft statt der Barkaution ist also vor allem Erstmietern, Berufseinsteigern mit noch geringem Gehalt, Studenten und anderen Geringverdienern eine Möglichkeit, ihre finanzielle Lage zumindest etwas zu entspannen.

Das hat sogar noch weitere Vorteile für den Mieter: Denn auch wenn dem Mieter die Zinserträge vom Anlegen der Barkaution auf ein Mietkautionskonto zustehen, so ist der Gewinn aus den derzeitig gegen null gehenden Zinsen nahezu nicht vorhanden. Mieter mit einer Mietbürgschaft können ihr Geld stattdessen gewinnbringend anderweitig investieren. Auch die Gefahr der Veruntreuung von Mietkautionsgeldern durch den Vermieter besteht bei einer Mietbürgschaft nicht.

Achtung

Vermieter entscheidet, ob er Mietbürgschaft zulässt

Auch wenn die Mietbürgschaft eine Alternative zur Barkaution sein kann, einen rechtlichen Anspruch darauf haben Mieter nicht. Der Vermieter muss die Bürgschaft akzeptieren. Macht er das nicht, muss der Mieter wie gewohnt die Mietkaution zahlen oder dem Vermieter einen Bürgen anbieten, zu dem dieser ja sagt.

Drei verschiedene Arten der Mietbürgschaft

Wenn sich Vermieter und Mieter auf eine Mietbürgschaft statt einer Barkaution einigen, übernimmt ein Mietbürge die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Gläubiger, also dem Vermieter. Das heißt, kann der Mieter seine Miete oder die Nebenkosten nicht zahlen oder verursacht Schäden in der Wohnung, springt erstmal der Bürge finanziell für ihn ein und begleicht die Forderungen des Vermieters. Insbesondere bei Schülern und Studenten übernehmen in der Regel die Eltern den Part des Mietbürgens. Möglich sind aber auch gute Freunde oder andere Privatpersonen. Wer keinen seiner Vertrauten dem Risiko aussetzen will, kann sich eine Versicherung oder eine Bank als Mietbürgen ins Boot holen. Daraus ergeben sich drei verschiedene Arten der Mietbürgschaft:

  • Eltern- beziehungsweise Privatbürgschaft
  • Bank- beziehungsweise Mietaval
  • Kautionsbürgschaft beziehungsweise Mietkautionsversicherung

Vor- und Nachteile einer Privatpersonenbürgschaft

Bei einer Eltern- beziehungsweise Privatpersonenbürgschaft treten, wie der Name schon sagt, ein oder beide Elternteile beziehungsweise eine Privatperson als Bürgen auf. Kann der Mieter seine Miete oder die Nebenkosten nicht zahlen oder verursacht Schäden an der Wohnung, müssen die Bürgen finanziell einspringen. Im Mietvertrag stehen sie deshalb aber nicht. Der Bürge muss, um bürgen zu können, volljährig sein und über eine gute Bonität verfügen.

Treten private Personen, egal ob die Eltern oder andere Personen, in ein Bürgschaftsverhältnis, bestehen für sie hohe Risiken. In der Regel handelt es sich bei einer Eltern- oder Privatpersonenbürgschaft um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Von dieser kann der Bürge nicht ohne vorher vertraglich fixierte Gründe zurücktreten. Oftmals ist es sogar so, dass die Bürgschaft im Falle des Todes des Bürgen vererbt wird. „Wird der private Bürge in Anspruch genommen, muss er zahlen. Er hat dann – wie immer bei einer Bürgschaft – einen entsprechenden Zahlungsanspruch gegen den Mieter. Ob er den aber immer auch tatsächlich durchsetzen kann beziehungsweise bei Kindern oder Freunden durchsetzen will, ist zweifelhaft“, gibt Ulrich Ropertz zu bedenken.

Info

Unterschied selbstschuldnerische Bürgschaft und Ausfallbürgschaft

Bei einer Ausfallbürgschaft wendet sich der Vermieter (Gläubiger) zuerst an den Mieter (Schuldner). Nur wenn dieser den Forderungen nicht nachkommen kann und der Rechtsweg bis hin zur Zwangsvollstreckung erfolglos blieb, darf der Vermieter sich schließlich an den Bürgen wenden.

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verhält es sich etwas anders: Bei dieser Form der Bürgschaft kann der Vermieter sich sofort an den Bürgen wenden, ohne erst den langen Rechtsweg gehen zu müssen. Dabei spielt es dann auch keine Rolle, ob der Mieter theoretisch sogar selbst zahlungsfähig ist.

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ist oftmals der Verzicht auf Einrede der Vorausklage im Bürgschaftsvertrag festgehalten. Der Bürge kann bei einer Einrede der Vorausklage seine Zahlung so lange verweigern, bis der Vermieter beim Mieter eine Zwangsvollstreckung durchgesetzt hat. Nur wenn diese erfolglos bleibt, muss der Bürge zahlen. Mit seinem Verzicht auf Einrede der Vorausklage muss der Bürge sofort zahlen.

Privatbürgen sollten zudem möglichst keine Bürgschaft auf erstes Anfordern unterschreiben. Auf erstes Anfordern bedeutet, dass die Forderungen vom Vermieter wegen eventueller Mietschulden oder Schäden nicht erst geprüft werden müssen, sondern sofort vom Bürgen gezahlt werden müssen. War die Forderung nicht rechtmäßig, bleibt einem dann nur der Gang vor Gericht.

Meist sind diese Bürgschaften auf erstes Anfordern jedoch nicht rechtsgültig. Wurde eine solche Bürgschaft unterschrieben, ist allerdings nur diese Klausel unwirksam – nicht die gesamte Vereinbarung. Das heißt, der Bürge muss dennoch für den Mieter finanziell einspringen, wenn dies nötig wird. Er hat aber die Chance auf Einspruch bei unrechtmäßigen Forderungen.

Vor- und Nachteile eines Bankavals

Das Bankaval wird auch Mietaval oder Bankbürgschaft genannt. Wie der Name es vermuten lässt, tritt hierbei eine Bank als Mietbürge ein. „Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind derlei Bürgschaften relativ häufig, bei Wohnraummietverhältnissen deutlich seltener“, so Ropertz. Bei einem Bankaval handelt es sich meist um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Der Mieter ist bei einem Bankaval verpflichtet, das von der Bank vorgeschossene Geld wieder zurückzuzahlen. Die Bank wird, im Gegensatz zu einem privaten Bürgen auch immer darauf bestehen. Hinzu kommen zusätzlich zum Jahresbeitrag weitere Kosten, wie Kontoführungsgebühren oder eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution. „Außerdem muss für den Mieter klar sein, dass das Geldinstitut die Kreditwürdigkeit des Mieters insgesamt beurteilt“, erklärt Ropertz. „Wer beispielsweise eigentlich einen Überziehungskredit von 5000 Euro hat und dann eine Bürgschaft erhält, reduziert sich seine Kreditwürdigkeit um diesen Betrag.“

Vor- und Nachteile einer Kautionsbürgschaft

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Eine Mietkautionsversicherung lässt sich recht schnell auch online abschließen. Foto: ty/fotolia.com

Die Kautionsbürgschaft ist auch als Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung bekannt. Bei dieser Form der Mietbürgschaft bürgt eine Versicherung für Mietausfälle oder Schäden. Auch hierbei handelt es sich in der Regel um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Der Mieter schließt mit einem Anbieter einen schriftlichen Vertrag ab und zahlt diesem einen festen jährlichen Beitrag, der etwa fünf Prozent der Barkaution beträgt. Ähnlich wie beim Bankaval kommen auf den Mieter aber noch weitere Kosten zu, beispielsweise Anmelde- oder Bearbeitungsgebühren. Die Konditionen der verschiedenen Anbieter sind sehr unterschiedlich. Hier lohnt sich der Vergleich!

Auch hier ist der große Nachteil, dass der Anbieter den fälligen Betrag zwar vorerst an den Vermieter überweist, ihn sich aber danach vom Mieter zurückholt. Die Versicherung geht nämlich nur in Vorleistung. Im Ernstfall zahlt der Mieter also doppelt: sowohl die regelmäßigen Versicherungsbeiträge als auch die Kosten im Schadensfall.

Achtung: Einige Mietkautionsversicherungen gehen generell eine Bürgschaft auf erste Anforderung ein. Das heißt, sie zahlen das Geld sofort an den Vermieter, sobald der eine Forderung stellt. Der Mieter hat keine Möglichkeit Einwände vorzubringen.

Link-Tipp

Weitere Informationen zur Kautionsbürgschaft direkt vom Anbieter finden Sie hier.

Höhe der Haftung des Mietbürgens

Die gute Nachricht für Mieter und Mietbürgen ist, dass die Höhe der Haftung bei einem Mietverhältnis  in der Regel begrenzt ist. Wie bei der Barkaution dürfen maximal drei Nettokaltmieten bei einer Mietbürgschaft als Sicherheit dienen (§ 551 Abs. 1 BGB). Das hat zur Folge, dass eine Kombination von Barkaution und Mietbürgschaft zwar grundsätzlich möglich ist, aber sie zusammen die drei Nettokaltmiete nicht übersteigen dürfen. Eine sogenannte Übersicherung ist nicht zulässig. Das gilt auch dann, wenn vertraglich eigentlich etwas anderes vereinbart wurde. „Auch wenn es für den Vermieter theoretisch möglich ist, neben der Barkaution auch eine Mietbürgschaft zu fordern, ist es aus den genannten Gründen praktisch eher ungewöhnlich“, sagt der Pressesprecher vom Deutschen Mieterbund.

Nichtsdestotrotz gibt es zwei Möglichkeiten, dass die Haftungsbeschränkung ausgehebelt wird: die Rettungsbürgschaft und die freiwillige Bürgschaft. Der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einer Rettungsbürgschaft die Haftung über die drei Monatsmieten hinaus zulässig ist. In dem betreffenden Fall hat eine Frau eine Rettungsbürgschaft erbracht, um ihren Bruder aufgrund von Mietrückständen vor der Wohnungskündigung zu bewahren. Daraufhin musste sie für die kompletten Mietschulden ihres Bruders aufkommen (Az. VIII ZR 379/12).

Ebenfalls ausgehebelt wird die Haftungsbeschränkung, wenn der Bürge eine freiwillige Bürgschaft eingeht. Freiwillig bedeutet, dass der Bürge des Mieters die Bürgschaft freiwillig anbietet und diese nicht ausdrücklich vom Vermieter verlangt wurde, weil sonst der Mietvertrag nicht zustande gekommen wäre (AG Lübeck, Az.: 23 C 1448/11).

Info

Sonderfall: Der behindertengerechte Umbau einer Mietwohnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt behinderten Mietern bei berechtigtem Interesse einen Rechtsanspruch gegen den Vermieter zur Durchführung von baulichen Maßnahmen, wie den Einbau eines Treppenlifts oder das einebnen von Türschwellen. Die Zustimmung dazu kann der Vermieter nur dann verweigern, wenn seine Interessen schwerer wiegen, als die des behinderten Mieters. Gründe können die Belange der anderen Mieter sein oder auch die fehlenden Sicherheitsleistungen des Mieters. Die Barkaution reicht in diesem Fall als Absicherung nicht aus, der Vermieter darf eine zusätzliche Sicherheitsleistung für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (§ 554 Abs.2 BGB). Die Sicherheit kann sowohl als Barkaution als auch über eine Bürgschaft erfolgen. Generell gibt es dabei die Haftungsbeschränkung von drei Monatsmieten nicht.

Wie eine Mietbürgschaft beendet wird

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Zieht der Mieter aus der Wohnung wieder aus und der Vermieter hat auch keine offenen Forderungen mehr, ist damit auch die Mietbürgschaft beendet. Foto: Elnur/fotolia.com

Eine Mietbürgschaft kann auf verschiedene Arten enden. Spätestens mit dem Auszug des Mieters aus der Wohnung endet sie aber auf jeden Fall. Bestehen nach der Übergabe der Wohnung an den Vermieter keine offenen Forderungen mehr, wird die Mietbürgschaft aufgelöst. Das kann auch dann erst der Fall sein, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung ausgestellt wurde. Im Anschluss daran gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Mieter zurück, der sie dem Bürgen aushändigt und damit die Bürgschaft kündigt.

Daraus ergibt sich auch, dass die Mietbürgschaft nicht auf ein anderes Mietverhältnis übertragen werden. Zieht der Mieter um, dann wird die Bürgschaft beendet. Für eine neue Wohnung kann er eine neue Bürgschaft beantragen.

Will der Mieter die Bürgschaft noch während des Mietverhältnisses wieder loswerden, kommt es ganz darauf an, was vertraglich mit dem Bürgen vereinbart wurde. In der Regel kann der Mieter die Bürgschaftsurkunde aber jederzeit zurückgeben und bei Bankaval und Mietkautionsversicherung werden die Leistungen dann auf den Tag genau abgerechnet. Wichtig ist, dass der Mieter dem Vermieter dann aber eine andere Sicherheit bieten muss. Das ist dann meist die Barkaution.

 


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