Mietkaution anlegen: Diese Möglichkeiten gibt es

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Zu Beginn eines Mietverhältnisses zahlt der Mieter an den Vermieter eine Mietkaution. Sie dient dazu, den Vermieter gegenüber Schäden abzusichern. Welche Anlageformen es gibt und worauf Mieter und Vermieter achten müssen.

Übersicht: Mietkaution anlegen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?
Mietkaution anlegen: So geht´s
Anlage-Möglichkeiten
Darf die Kaution später aufgestockt werden?
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Wichtige Urteile

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Maximal drei Monatskaltmieten darf der Vermieter als Mietkaution von seinem Mieter verlangen.
Eine gesetzliche Pflicht, eine Mietkaution zu zahlen, gibt es übrigens nicht. Wenn es aber im Mietvertrag vereinbart ist, darf der Vermieter eine Kaution fordern – aber eben nicht mehr als die drei Monatskaltmieten, also die Miete ohne Nebenkostenvorauszahlungen (§ 551 BGB). Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Wohnung auf Wunsch des Mieters vom Mieter behindertengerecht umgebaut worden ist. Dann können Vermieter auch eine höhere Sicherheit verlangen, um nach dem Auszug des Mieters die Umbauten wieder rückgängig zu machen (§ 554a BGB).

Zahlt ein Mieter in Unwissenheit über diese Regelung eine höhere Kaution, so kann er den überschießenden Betrag von seinem Vermieter zurückfordern.

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Der Mieter hat die Wahl, ob er die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses gleich vollständig zahlt, oder diese in den ersten drei Monaten in jeweils gleich hohen Raten begleicht.

Mietkaution anlegen: So geht´s

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution für den Mieter anzulegen und darf sie nicht auf sein Privatkonto überweisen. Diese Regeln gelten:

Das Konto darf maximal eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben.
Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen.
Auf Anfrage muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, wo er das Geld zu welchem Zinssatz angelegt hat.
Der Vermieter darf keine Kontoführungsgebühren in Rechnung stellen.

Achtung

Mietkaution falsch angelegt: strafbar?

Unter Umständen kann sich ein Vermieter sogar strafbar machen, wenn er die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter die konkrete Gefahr, dass er in Insolvenz gehen könnte, erkennt und dies billigt „und sei es auch nur in der Form, dass er sich mit dem Eintritt des ihm unerwünschten Erfolges abfindet“, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH). In diesem Fall kann sich der Vermieter der Untreue (§ 266 StGB) schuldig machen (Az.: 5 StR 354/07). Solange der Vermieter aber jederzeit bereit und fähig ist, fälliges Kautionsgeld aus eigenen flüssigen Mitteln zurückzuzahlen, macht er sich laut BGH nicht der Untreue strafbar.

Die häufigsten Anlage-Möglichkeiten im Vergleich

Es gibt verschiedene Varianten, wie die Mietsicherheit angelegt werden kann. Je nach Variante ist die Vorgehensweise unterschiedlich.

Zu beachten ist, dass bei sicheren Anlageformen die Banken heutzutage kaum oder keine Zinsen zahlen.

Anlage	Regeln	Vor- und Nachteile
Barkaution	Wird in der Regel nicht bar übergeben, sondern überwiesen Anlage auf insolvenzfestes Treuhandkonto	Insolvenzfest, da getrennt vom Vermietervermögen kaum/keine Zinsen unter Umständen Kontoführungsgebühren
Verpfändetes Sparbuch	Mieter richtet bei der Bank ein verpfändetes Mietkautionssparbuch ein Sparbuch wird an den neuen Vermieter übergeben.	Insolvenzfest, da getrennt vom Vermietervermögen kaum/keine Zinsen
Kautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung	Ein Anbieter oder zum Beispiel auch die Eltern bürgen in Höhe der Kaution Eine Kautionsversicherung ist ähnlich der Kautionsbürgschaft Kommerzielle Anbieter verlangen dafür eine monatliche Zahlung.	Ersparnisse des Mieters werden geschont regelmäßige Kosten; oft circa fünf Prozent der Kautionssumme im Jahr

Achtung

Einige Banken bieten keine Mietkautionskonten mehr an oder haben das Angebot ausschließlich für Bestandskunden. In der Regel können Vermieter online aber verschiedene Anbieter finden, die ein passendes Angebot bereithalten.

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Sonderfall Sicherungsabtretung: Auch ohne Mitwirkung der Bank kann der Mieter Vermögenswerte in Höhe der Kaution als Mietsicherheit an den Vermieter abtreten. Denkbar sind zum Beispiel Spareinlagen, aber auch Geschäftsanteile oder Schmuck. Diese Variante ist allerdings in der Praxis kaum verbreitet.

Alternative Anlageformen

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 können Mieter und Vermieter frei darüber entscheiden, wie die Mietkaution angelegt wird: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren“, heißt es dazu im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 551). Sind Vermieter und Vermieter damit einverstanden, kann die Kaution deshalb zum Beispiel in Aktienfonds angelegt werden. Auch dann wird die entsprechende Anlage verpfändet.

In der Praxis wird diese Anlageform als Mietkaution aber eher selten gewählt. Denn es sind nicht nur Gewinne, sondern auch erhebliche Verluste möglich, womit für den Vermieter die Höhe der hinterlegten Sicherheit dahinschmilzt. Auch für den Mieter ist das ein Risiko: Der Mieter muss verspekuliertes Geld in solchen Fällen nicht wieder aufstocken.

Kann der Vermieter verlangen, dass die Kaution später aufgestockt wird?

Ist nichts vereinbart, kann der Vermieter nicht verlangen, dass die Kaution zum Beispiel im Falle einer Mieterhöhung aufgestockt wird. In der Rechtsliteratur wird jedoch die Ansicht vertreten, dass vertraglich eine solche Aufstockung vereinbart werden kann.

Was passiert, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht zahlt?

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Urteile zur Mietkaution

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit nur bei unstreitigen Forderungen verwerten (Bundesgerichtshof (BGH), Az.: VIII ZR 234/13).
Legt ein Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß getrennt vom eigenen Vermögen an, kann der Mieter Mietzahlungen in Höhe der Provision bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage zurückbehalten (BGH; Az.: VIII ZR 336/08).
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Betriebskosten-Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH; Az.: VIII ZR 71/05).
Sind Betriebskostennachforderungen verjährt, darf der Vermieter diese nicht mit der Kaution verrechnen (BGH; Az.: VIII ZR 263/14).
Nach drei Jahren verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution (Landgericht Oldenburg; Az.: 4 T 93/13).

Link-Tipp

Das Mietverhältnis endet: Hier erfahren Mieter und Vermieter, wie die Kaution zurückgezahlt werden muss.

Frank Kemter29.10.2021

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22 Kommentare

bergskater am 09.01.2023 19:50

Hallo,

auch für mich als Vermieter (einer einzelnen Eigentumswohnung) ist es offenbar erfolglos geworden, die frisch erhaltenen Mietkaution auf ein Kautionskonto anzulegen. Das vielgepriesene Vermieterpaket einer bestimmten Bank ist mir zu gigantisch - außerdem wollen die auch ein Girokonto mit Mindest-Zahlungseingängen. Mir geht es ja schon gar nicht mehr drum, ein günstiges Kautionskonto zu finden, sondern überhaupt eins zu bekommen!

Was kann ich machen, um dem Gesetz zu genügen?

Da müsste sich doch die Rechtssprechung mal dem realen Leben annehmen!