Mietkaution anlegen: Diese Möglichkeiten gibt es

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Der Vermieter darf bis zu drei Kaltmieten Mietkaution verlangen. Es muss aber nicht immer die Barkaution sein: Mieter und Vermieter können sich auch gemeinsam auf eine andere Anlageform für die Mietkaution einigen. Der Vermieter ist allerdings gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Die wichtigsten Punkte kurz zusammengefasst:

  • Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schäden in der Mietwohnung.
  • Der Vermieter darf höchstens 3 Kaltmieten verlangen.
  • Der Mieter darf die Kaution in 3 Raten zahlen.
  • Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Zinsen bekommt der Mieter.
  • Spätestens 6 Monate nach Auszug bekommt der Mieter die Kaution zurück.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann. Diese kann später mit Forderungen, zum Beispiel aufgrund von vom Mieter verursachter Beschädigungen, verrechnet werden. Die Kaution darf laut Gesetz bis zu drei Kaltmieten betragen. In den meisten Fällen wird das Kautionsgeld in Form einer Barkaution angelegt. Es gibt allerdings Alternativen: Mieter und Vermieter können grundsätzlich vereinbaren, dass die Kaution anderweitig angelegt werden soll. Werden dadurch höhere Erträge erzielt, ist dies auch zum Vorteil des Vermieters, weil sich die Höhe der Mietkaution und damit die Sicherheit erhöht. Doch ganz gleich, welche Variante gewählt wird: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution immer getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Sicherheit, Mietsicherheit, Mietkaution
Vermieter haben ein Recht auf Sicherheiten: Die Mietkaution müssen sie aber auch richtig anlegen. Foto: YinYang/iStock.com
Achtung

Der Vermieter muss es akzeptieren, wenn der neue Mieter seine Kaution nicht auf einmal zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt. Laut Gesetz kann er die Kaution auch in drei gleichen Monatsraten entrichten. Tut er dies nicht, kann dies allerdings ein Kündigungsgrund sein.

Anlageformen für die Mietkaution

Folgende Anlageformen für die Mietkaution kommen in Betracht:

Die Barkaution

Anders als der Begriff suggeriert, wird die Barkaution in den meisten Fällen nicht bar gezahlt, sondern überwiesen – wenngleich eine Barzahlung grundsätzlich möglich ist. Diese sollte dann aber quittiert werden. Der Mieter kann die Überweisung davon abhängig machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Mietkautionskonto benennt. Denn nur dann ist sichergestellt, dass das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird. Ein solches Mietkautionskonto ist ein Treuhandkonto, auf das Gläubiger im Falle der Insolvenz des Vermieters nicht zugreifen können. Der Vermieter muss ein Konto wählen, das üblich verzinst wird. Das bedeutet aber nicht, dass er aktiv nach der Bank suchen muss, die die beste Verzinsung gewährt. Es reicht, wenn sich die Verzinsung innerhalb der Spanne bewegt, die Banken im jeweiligen Marktumfeld üblicherweise zahlen.

Verpfändetes Sparbuch

Eine Alternative zum Mietkautionskonto ist das Sparbuch – bei Mietverhältnissen das Mietkautionssparbuch. Dabei zahlt der Mieter die Kautionssumme auf ein auf seinen Namen lautendes Sparbuch ein und verpfändet es an den Vermieter. Dieser hat dann im Schadensfall Zugriff auf das Kautionsgeld.

Weitere sichere Anlageformen

Eine solche Verpfändung eines Kapitalanlageprodukts funktioniert nicht nur für Sparbücher, sondern zum Beispiel auch für Tagesgeldkonten, Festgeld, andere Wertpapiere oder sogar Bausparverträge. Solche Anlageformen als Mietkaution sind allerdings eher selten anzutreffen. Grund: Vermieter können nicht in allen Fällen zügig auf das Kautionsgeld zugreifen.

Mietkaution: Auch spekulative Anlageformen möglich

Mietkaution anlegen, Aktien, Foto: fotogestoeber / fotolia.com
Die Alternative zu Sparbuch und Co.: Aktienfonds. Foto: fotogestoeber / fotolia.com

„Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 551). Sind Vermieter und Vermieter damit einverstanden, kann die Kaution deshalb zum Beispiel in Aktienfonds angelegt werden. Auch dann wird die entsprechende Anlage verpfändet. In der Praxis wird diese Anlageform als Mietkaution aber eher selten gewählt: . Denn es sind nicht nur Gewinne, sondern auch erhebliche Verluste möglich, womit für den Vermieter die Höhe der hinterlegten Sicherheit dahinschmilzt. Auch für den Mieter ist das ein Risiko: Der Vermieter muss verspekuliertes Geld in solchen Fällen nicht wieder aufstocken.

Alternativen zur Mietkaution

Anstelle einer Mietkaution kann auch eine Bürgschaft vereinbart werden, etwa von Verwandten oder von einer Bank. Daneben gibt es zu dem die Kautionsbürgschaft, auch Kautionsschutzbrief oder Mietkautionsversicherung genannt. Solche Produkte werden von Firmen gegen eine Gebühr angeboten und sind im Prinzip eine Versicherung.

Auch hier gilt: Die Bürgschaft oder der Kautionsschutzbrief darf eine maximale Sicherheit über mehr als drei Kaltmieten nicht überschreiten. Theoretisch wäre es aber auch möglich, Kaution und Bürgschaft zu mischen, sofern der Gesamtbetrag drei Mieten nicht übersteigt.

Info

Erträge aus Mietkautionskonten sind als Kapitalerträge steuerpflichtig. Allerdings nicht für den Vermieter, sondern den Mieter. Der Vermieter muss die jährliche Bankbescheinigung über die Abschlagsteuer an seinen Mieter weiterreichen.

Welche Anlagen für die Mietkaution unzulässig sind und welche Folgen dies haben kann

Es ist nicht zulässig, die Kaution zusammen mit dem eigenen Vermietervermögen anzulegen. Grund: Gerät der Vermieter in Zahlungsunfähigkeit, beziehungsweise Insolvenz, so hat der Mieter unter Umständen keinen Zugriff mehr auf sein Kautionsgeld, selbst wenn es ihm nach Ende des Mietverhältnisses zustehen würde.
Der Mieter kann darauf bestehen, dass ihm ein insolvenzfestes Kautionskonto genannt wird, auf das er die Kaution überweisen soll. Hat der Mieter Zweifel, dass der Vermieter das Kautionsgeld insolvenzfest angelegt hat, muss ihm der Vermieter auf Nachfrage belegen, dass die Kaution auf einem gesicherten Treuhandkonto angelegt wurde. Tut er dies nicht, kann der Mieter künftige Mieten bis zur Höhe der vereinbarten Kaution zurückbehalten – allerdings nur so lange, bis der Vermieter die insolvenzfeste Anlage nachgewiesen hat.

Achtung

Mietkaution falsch angelegt: strafbar?

Unter Umständen kann sich ein Vermieter sogar strafbar machen, wenn er die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter die konkrete Gefahr, dass er in Insolvenz gehen könnte, erkennt und dies billigt „und sei es auch nur in der Form, dass er sich mit dem Eintritt des ihm unerwünschten Erfolges abfindet“, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH). In diesem Fall kann sich der Vermieter der Untreue (§ 266 StGB) schuldig machen (Az.: 5 StR 354/07). Solange der Vermieter aber jederzeit bereit und fähig ist, fälliges Kautionsgeld aus eigenen flüssigen Mitteln zurückzuzahlen, macht er sich laut BGH nicht der Untreue strafbar.

Mietkaution anlegen: Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien

Mietkaution anlegen Büro, Foto: carol anne / fotolia.com
Bei Gewerbeimmobilien sind die Regeln zur Kaution weniger restriktiv: Der Vermieter ist nicht zwingend verpflichtet, das Kautionsgeld getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Foto: carol anne / fotolia.com

Bei Gewerbemietverhältnissen sind die Regelungen zur Anlage der Mietkaution weniger restriktiv. Denn hier gelten nur die allgemeinen Mietrechtsgesetzte des BGB und nicht diejenigen Paragraphen des Wohnraummietrechts, insbesondere nicht § 551 des BGB. Dieser Paragraph regelt die Begrenzung und die insolvenzsichere Anlage der Kaution, allerdings nur für Wohnraum. Die Folge: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Kautionsgeld getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen hat der Vermieter bei Gewerbemietverhältnissen keine Vermögensbetreuungspflicht. Sofern nur die Zahlung einer Kaution, nicht aber die Art der Anlage mietvertraglich vereinbart wurde, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kaution treuhänderisch anzulegen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Strafurteil fest, bei dem es um Untreue ging (Az.: 5 StR 354/07). In dem Fall wurde ein Urteil gegen einen gewerblichen Vermieter aufgehoben, der Kautionen auf eigenen Konten anlegte und später Insolvenz anmelden musste.

Bei Gewerbemietverträgen gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit: Es kann demzufolge auch eine Kaution vereinbart werden, die höher als drei Monatsmieten ist. Gesetzliche Einschränkungen gibt es hier nicht.

Fazit

Am beliebtesten bei Vermietern ist nach wie vor die Barkaution. Grund: Vermieter kommen, wenn Ansprüche bestehen, schnell und unbürokratisch an das Geld und auch der Verwaltungsaufwand ist gering. Im Einzelfall können allerdings auch alternative Anlageformen in Betracht kommen und Kautionsbürgschaften werden immer beliebter, weil Mieter das Geld lieber in ihren Umzug investieren wollen.


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6 Kommentare

ANNA am 18.03.2019 13:56

Kann mir jemand sagen, ob es rechtens ist, dass der Vermieter die Mietkaution zwar pflichtgemäß verzinslich angelegt hat, aber dennoch auf seinen Namen lautend?....ich kenn dies aus nem früheren Mietverhältnis nur so, dass ich als Mieter Inhaber des Mietkautionskonto war und zu Beginn eines jeden Jahres regelmäßig von der kontführenden Bank nen Bescheid mit den Zinserträgen bekam. Mein derzeitiger neuer Vermieter, stellt sich zur prinzipiellen Nachweiserbringung zur angelgten Mietkaution recht stur.

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Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 14:37

Hallo Anna und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögeb aufbewahren. Das kann heißen, dass er es auf einem treuhänderisch verwalteten Mietkautionssparbuch anlegt. Dieses Konto würde dann durchaus auf seinen Namen laufen, aber es wäre sichergestellt, dass die verwalteten Vermögenswerte wirtschaftlich dem Mieter zustehen. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters hätten die Gläubiger also keinen Zugriff auf das Konto.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


ANNA am 18.03.2019 15:06

Immowelt-Team....danke für die Antwort. Da mir mein Vermieter einen konkreten Nachweis der angelgten Kaution bisher noch schuldig ist, kann ich seine gewälte Anlageform nicht genau nachvollziehen. Wäre denn im Falle deines gewähltem und treuhänderisch verwalteten Mietkautionssparbuch, irgendwo auch mein Name als Mieter ersichtlich? Könnte ich von meinem Vermieter verlangen, dass er ne andere Anlageform wählt, welche auf meinem Namen lautet - gibt es hierfür eine rechtliche Grundlage, auf welche ich mich berufen könnte? Selbst wenn ich von meinem Vermieter irgendwann einmal die erbetene Kopie seiner gewälten Anlage bzw. des Mietsparkonto erhalten sollte, dann ginge ja wohl nicht eindeutig daraus hervor, dass der angelegte Betrag explizit von mir stammt.


Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 15:20

In der Regel werden solche Konten lediglich mit einem Vermerk versehen, aus dem hervorgeht, dass es sich um Treuhandguthaben handelt. Das schützt das Konto vor Zugriffen durch Dritte. Die gesetzlichen Regelungen zur Anlage der Kaution ergeben sich aus § 551 BGB. In Absatz 3 heißt es: "Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit." Im Rahmen dieser Vorgaben kann der Vermieter die Anlageform frei wählen. Als Beweis für die Zahlung der Kaution dürfte im Zweifel ein Kontoauszug genügen, bei der Übergabe in Bar eine Quittung des Vermieters.

Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


ANNA am 18.03.2019 15:35

...genau da liegt das bzw. mein Problem!....ich habe zu Mietbeginn die Mietkaution in Bar (3 Nettomieten) entrichtet. Allerdings besitze ich als Nachweis dieser Kautions-Barzahlung keine Quittung mehr.....eben deshalb wollte ich mir über den Weg des Mietkautionskonto (möglichst auf meinem Namen lautend) einen Beleg für die gezahlte Kaution verschaffen!...nur, sollte es sich bei der vom Vermieter gewählten Anlageform tatsächlich um ein auf seinem Namen lautendendes Mietkautions-Sparbuch handeln, so erhalte ich auch in diesem Fall widerum keinen Nachweis bzw. Quittung für meine damals gezahlte Mietkaution.....die einzige Zeugin meiner Barzahlung war die Ehefrau des Vermieter - diese allein wird mir wenn's hart auf hart kommt wohl nicht als "Zahlungsbeweis" nützen / dienlich sein!

R. Lühr am 15.03.2019 07:50

Hallo,

muss die volle Kaution zurückgezahlt werden oder sind auf Grund der

niedrigen Zinsen bzw. negativ Zinsen geringe Abzüge oder Verwaltungskosten in Kauf zu nehmen? Es geht zwar nur um einen Betrag von 8,- Euro, trotzdem halte ich den Abzug für nicht gerechtfertigt.

Mit freundlichen Grüßen

Lühr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.03.2019 09:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Rechtsprechung geht in der Regel davon aus, dass Kosten, die durch die Verwaltung des Treuhandvermögens verursacht werden, auch zu Lasten des Eigentümers gehen. Das können beispielsweise Gebühren für die Auflösung eines Mietkautionskontos sein (beispielsweise AG Frankenthal, Az.: 3a C 270/14).

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

martinius.ma@freenet.de am 17.02.2019 15:06

Hallo,

mein Vermieter hat die Kaution noch nicht überwiesen. Wie lange darf er sie einbehalten?

mfg

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.02.2019 10:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, um zu überprüfen, ob er möglicherweise noch Ansprüche hat, für die er die Kaution verwenden kann und will. Die Rechtsprechung geht hier von drei bis sechs Monaten aus (etwa AG Potsdam, Az.: 26 C 315/09). Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und geht der Vermieter davon aus, dass hieraus Ansprüche gegenüber dem Mieter entstehen, kann er einen Teil der Kaution auch weiter einbehalten.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

sabine.biehl am 30.11.2017 10:14

Hallo, genau sehe ich Ihre Argumentation auch, leider ist mir nach Prüfung durch 2 Anwälte bestätigt worden, daß ich keine Chance hätte, da dies so in der Vereinbarung festgehalten wurde.

Und der Ex natürlich, obwohl er vor dem Notar bestätigt hat, dass die Kaution verbraucht wurde, und diese im nachhinein anlegen würde, den Mietern, nicht übergeben wurde.

auf Kommentar antworten

sabine.biehl am 29.11.2017 12:16

Das ist ja schön beschrieben...was die Kautionen von Mietern betrifft.

Nun der Fall: Der Exvermieter (Exmann) legt kein Kautionskonto an, er lässt sich das Geld überweisen auf sein Konto. Und gibt es aus!

In der Scheidungsfolgevereinbarung heißt es: Die Kautionen werden nicht übergeben.

Somit ist die neue Vermieterin bei Auszug für die volle Kaution verantwortlich! und muss den Mietern die Kaution ausbezahlen, da sich der Ex auf den Notarvertrag beruft.

Warum kann dies so durchgehen? Die Kaution gehört doch den Mietern !

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.11.2017 09:16

Sehr geehrte Frau Biehl,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Der Mieter hat bei seinem Auszug ein Recht auf Rückgabe der Kaution zusammen mit etwaigen Zinserträgen und unabhängig davon, wer aktuell der Vermieter ist. Wenn nun der ehemalige Eigentümer einer Wohnung mit der neuen Eigentümerin im Rahmen einer Scheidungsfolgevereinbarung beschlossen hat, dass die Kautionen nicht übergeben werden, so stellt sich die Frage, ob diese Vereinbarung rechtswirksam ist. Das schon allein deshalb weil die Kautionen, wie Sie richtig anmerken, dem Mieter gehören. Eine Rechtsberatung dürfen wir diesbezüglich allerdings nicht leisten. Insofern würden wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Vermieterin in Niedersachsen am 05.05.2016 10:55

Ich habe die korrekt gezahlte Mietkaution meiner Mieter auf ein Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist eingezahlt. Das Sparbuch läuft auf meinen Namen. Der Mieter hat eine Kopie des Sparbucheintrages von mir bekommen.

Nun will der Mieter nach Kündigung der Wohnung zum 30.06.2016 keine Miete mehr zahlen, da er meint, ich hätte die Kaution nicht auf ein treuhänderisch gebundenes Konto für Fremdgelder angelegt.

Habe ich da einen Fehler gemacht?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.05.2016 11:03

Liebe Vermieterin,

vielen Dank für Ihren Kommentar. In Paragraph 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist geregelt, dass die Mietkaution vom Vermögen des Vermieters getrennt aufbewahrt werden muss. Das wäre bei einem einfachen Sparbuch, dass nur auf Ihren Namen läuft, nicht der Fall. Ob der Mieter deshalb jedoch das Recht hat, die Miete einzubehalten, ist rechtlich nicht geklärt und stark vom Einzelfall abhängig. Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion