Indexmietvertrag: Wenn die Inflation die Miete in die Höhe treibt

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In einem Indexmietvertrag wird festgelegt, dass sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für alle privaten Haushalte orientiert und demzufolge mit der Inflation steigt. Ein Indexmietvertrag kann für den Vermieter Vor- und Nachteile haben, je nachdem, was schneller steigt: Inflation oder ortsübliches Mietniveau.

Vermieter können eine Mieterhöhung normalerweise nur dann durchsetzen, wenn die neue Miete nicht höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Um künftige Mietsteigerungen zu sichern, kann aber ein Indexmietvertrag abgeschlossen werden: Die Entwicklung der Miete orientiert sich dann nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Mietsteigerung, Inflation, Indexmietvertrag
Beim Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete jedes Jahr in Höhe der Inflationsrate erhöhen. Foto: Syda Productions/Fotolia

Was wird in einem Indexmietvertrag geregelt

Indexmietvertrag

In einem Indexmietvertrag ist vereinbart, dass dann, wenn die Lebenshaltungskosten steigen, auch die Miete in genau diesem Maße erhöht werden kann. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss allerdings mindestens ein Jahr liegen.

Die Miete steigt aber nicht automatisch. Vielmehr muss der Vermieter die Mieterhöhung durch eine Erklärung in Textform geltend machen. Dabei muss er sich auf die Änderung des Preisindexes, also der Inflation, berufen und die Mieterhöhung als Geldbetrag angeben. Der Verbraucherpreisindex und seine Entwicklung sind auf der Webseite des Statistischen Bundesamtes zu finden. Die Mieterhöhung gilt dann ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Mieterhöhung beim Mieter.

Der Vermieter muss übrigens nicht jährlich sein Indexmieterhöhungsrecht wahrnehmen. „Viele Vermieter erhöhen die Miete nicht jedes Mal“, betont Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund. „Es gibt auch die Möglichkeit, im Mietvertrag zu regeln, dass die Miete erst erhöht wird, wenn der Index um einen bestimmten Prozentsatz gestiegen ist.“ Konkret: Erst, wenn der Indexwert von 100 auf beispielsweise mindestens 105 steigt, hätte der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Grundsätzlich gilt eine Indexmietvereinbarung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses, sofern vertraglich nicht ausdrücklich anderes vereinbart wurde.

Info

Für die Berechnung der Mieterhöhung gilt folgende Formel:


Prozentuale Indexsteigerung = [Neuer Indexstand] geteilt durch [alter Indexstand] mal 100 minus 100

Beispiel:
Der Preisindex belief sich im Jahr X (alt) auf 104,1 Punkte, im Folgejahr Y (neu) auf 105,7 Punkte.
Prozentuale Indexsteigerung = 105,7 / 104,1 x 100 - 100
Prozentuale Indexsteigerung = 1,54 Prozent

Die alte Kaltmiete belief sich auf 500 Euro. Der Preisindex steigt um 1,54 Prozent.
Der Vermieter kann die Miete um 7,70 Euro auf 507,70 Euro erhöhen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Indexmietvertrag für den Vermieter

Indexmietvertrag Inflation

Der grundsätzliche Vorteil der Indexmiete für den Vermieter ist, dass er auch dann noch Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt. Dabei kommt es aber sowohl auf die Entwicklung des Preisindexes als auch auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten an: „Da sich die Indexmiete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an dem Verbraucherpreisindex, kann die Miete dauerhaft höher liegen, falls der Index im Laufe der Zeit stärker steigen sollte als die ortsübliche Vergleichsmiete“, erklärt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Ein weiterer Vorteil: Die Indexmiete bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine gewisse Planungssicherheit: Für den Mieter sind böse Überraschungen in Form von drastischen Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter hingegen kann ohne weitere Begründung die vereinbarten Mieterhöhungsschritte umsetzen und von Mietsteigerungen in Höhe der Preisindexänderungen profitieren.

Achtung

Kein Mietwucher trotz Indexmiete

Eine Miethöhe ist dann unzulässig, wenn sie die Kriterien der Mietpreisüberhöhung oder gar des Mietwuchers  erfüllt. Mietwucher liegt in der Regel vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt.

Je nach Entwicklung am Mietmarkt können sich die genannten Vorteile für den Vermieter aber auch in Nachteile umkehren:

Steigt die ortsübliche Miete stärker als die Inflation, sind trotzdem nur Mieterhöhungen gemäß der Indexänderung möglich. Gerade in Städten, in denen die Mieten durch die Decke gehen, kann die Miete nach einiger Zeit dann unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegen. Die Lebenshaltungskosten können übrigens auch sinken, statt zu steigen. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete. Dass die Lebenshaltungskosten nachhaltig sinken, gilt trotz Europa-Dauerkrise allerdings als unwahrscheinlich.

Nachteilig für den Vermieter: Kostspielige energetische Sanierungen oder Wohnwertverbesserungen, die normalerweise zu einer Mieterhöhung berechtigen würden, sind ausgeschlossen. Ausnahme: Der Vermieter muss eine solche Sanierung wegen einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.

Link-Tipp

Die Staffelmiete ist eine Alternative zur Indexmiete. Bei dieser werden künftige Mieterhöhungsschritte schon im Mietvertrag vereinbart.

Langfristige Umgehung der Mietpreisbremse mit Hilfe der Indexmiete

Indexmietvertrag Mietpreisbremse

Die konkreten gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse machen Indexmietverträge für den Vermieter interessant. Vor allem dann, wenn der Vermieter schon vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau verlangt hatte. Dann genießt diese Miete laut Gesetz Bestandsschutz und kann bei einer Neuvermietung wieder verlangt werden. Schließen Mieter und Vermieter nun einen Indexmietvertrag ab, kann die Miete auch in Zukunft weit über das hinaus steigen, was im Rahmen der Mietpreisbremse erlaubt ist.

In München beispielsweise werden heute nach Angaben von Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in München inzwischen in zwei Dritteln aller Neuverträge eine solche Indexierung der Miete vereinbart: „Denn wenn die Vermieter das nicht machen, können sie mindestens zehn Jahre lang die Miete nicht mehr erhöhen“, betont Stürzer und hat gleich ein Rechenbeispiel parat: Im Jahr 2013 habe der Münchner Mietspiegel für eine normal ausgestattete, 80 Quadratmeter große Wohnung, Baujahr 1975, eine durchschnittliche monatliche Nettomiete von 9,51 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Tatsächlich aber sei es in München mittlerweile üblich, im Schnitt 12,50 Euro pro Quadratmeter bei der Wiedervermietung zu verlangen.

Die Ausgangsmiete liegt in diesem Beispiel also rund 30 Prozent über dem Mietspiegelwert, was  aufgrund des Bestandsschutzes durchaus erlaubt ist. Dann darf der Vermieter die Miete bei einem normalen Mietvertrag aber bis auf weiteres nicht mehr erhöhen. Das geht erst wieder, wenn die Miete, die im Mietspiegel angegeben ist, ein Niveau von 12,50 Euro erreicht hat. Ein Mietvertrag mit Indexmiete ist davon dagegen ausgenommen, die Miete darf auch weiterhin steigen.

Experten-Tipp

Unser Mustermietvertrag kann optional als Indexmietvertrag ausgestaltet werden: Mustermietvertrag downloaden.

Indexmiete überwiegend vorteilhaft für den Vermieter

Vermieter, die sich für den Indexmietvertrag entscheiden, sind oft im Vorteil: Steigt das ortsübliche Mietniveau langsamer oder gleich schnell wie der Preisindex, lässt sich dauerhaft ein Mietniveau oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen. Nur wenn die Mieten stärker steigen als die Verbraucherpreise, kann ein solcher Vertrag für den Vermieter nachteilig sein – denn ordentliche Mieterhöhungen, die sich nicht auf den Index berufen, sind weitestgehend ausgeschlossen.


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1 Kommentar

Brigitte Engländer am 12.02.2017 10:51

Ist nicht Verständlich wen jemand über vierzig Jahre in einer Wohnung Lebt, in dem der Vermieter nicht das geringste gemacht hat. Aber alle 15 Monate die Miete erhöht wie die Saga es macht in Hamburg.

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