Indexmietvertrag: Inflation bestimmt die Miethöhe

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Beim Indexmietvertrag orientiert sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte. Sie steigt demzufolge mit der Inflation. Das hat Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter.

Indexmiete, Mieterhöhung, Foto: Syda Productions /stock.adobe.com
Beim Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete jedes Jahr in Höhe der Inflationsrate erhöhen. Foto: Syda Productions /stock.adobe.com

Vermieter können eine Mieterhöhung normalerweise nur dann durchsetzen, wenn die neue Miete nicht höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Um künftige Mietsteigerungen zu sichern, kann aber ein Indexmietvertrag abgeschlossen werden: Die Entwicklung der Nettokaltmiete orientiert sich dann nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Was wird in einem Indexmietvertrag geregelt

In einem Indexmietvertrag ist vereinbart, dass dann, wenn die Lebenshaltungskosten steigen, auch eine Mietanpassung in Höhe dieser Steigerung vorgenommen werden kann. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss allerdings mindestens ein Jahr liegen.

Die Miete steigt aber nicht automatisch. Vielmehr muss der Vermieter die Mieterhöhung durch eine Erklärung in Textform geltend machen. Bei der Indexmieterhöhung muss er sich auf die Änderung des Preisindexes, also der Inflation, berufen und die Mieterhöhung als Geldbetrag angeben. Der Verbraucherpreisindex und seine Entwicklung sind auf der Webseite des Statistischen Bundesamtes zu finden. Die Indexmieterhöhung gilt dann ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter.

Der Vermieter muss übrigens nicht jährlich sein Indexmieterhöhungsrecht wahrnehmen. „Viele Vermieter erhöhen die Miete nicht jedes Mal“, betont Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus und Grund. „Es gibt auch die Möglichkeit, im Mietvertrag in der Indexklausel zu regeln, dass die Miete erst erhöht wird, wenn der Index um einen bestimmten Prozentsatz gestiegen ist.“ Konkret: Erst, wenn der Indexwert von 100 auf beispielsweise mindestens 105 steigt, hätte der Vermieter das Recht, den Mietzins zu erhöhen. Grundsätzlich gilt eine Indexmietvereinbarung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses, sofern vertraglich nicht ausdrücklich anderes vereinbart wurde.

Info

Für die Berechnung der Mieterhöhung gilt folgende Formel:


Prozentuale Indexsteigerung = [Neuer Indexstand] geteilt durch [alter Indexstand] mal 100 minus 100

Beispiel:
Der Preisindex belief sich im Jahr X (alt) auf 104,1 Punkte, im Folgejahr Y (neu) auf 105,7 Punkte.
Prozentuale Indexsteigerung = 105,7 / 104,1 x 100 - 100
Prozentuale Indexsteigerung = 1,54 Prozent

Die alte Kaltmiete belief sich auf 500 Euro. Der Preisindex steigt um 1,54 Prozent.
Der Vermieter kann die Miete um 7,70 Euro auf 507,70 Euro erhöhen.

Indexmietvertrag: Vor- und Nachteile für Vermieter

Der grundsätzliche Vorteil der Indexmiete für den Vermieter ist, dass er die im Rahmen der Indexvereinbarung festgelegten Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt.

Dabei kommt es aber sowohl auf die Entwicklung des Preisindexes als auch auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten an: „Da sich die Indexmiete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an dem Verbraucherpreisindex, kann die Miete dauerhaft höher liegen, falls der Index im Laufe der Zeit stärker steigen sollte als die ortsübliche Vergleichsmiete“, erklärt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund.

Die Indexmiete bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine gewisse Planungssicherheit: Für den Mieter sind böse Überraschungen in Form von drastischen Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter hingegen kann ohne weitere Begründung die vereinbarten Mieterhöhungsschritte umsetzen und von Mietsteigerungen in Höhe der Preisindexänderungen profitieren.

Achtung

Kein Mietwucher trotz Indexmiete

Eine Miethöhe ist dann unzulässig, wenn sie die Kriterien der Mietpreisüberhöhung oder gar des Mietwuchers erfüllt. Mietwucher liegt in der Regel vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt. Dann muss der Mieter eine Indexmieterhöhung nicht mehr hinnehmen.

Je nach Entwicklung am Mietmarkt können sich die genannten Vorteile für den Vermieter aber auch in Nachteile umkehren:

Steigt die ortsübliche Miete stärker als die Inflation, sind trotzdem nur Mieterhöhungen gemäß der Indexänderung möglich. Gerade in Städten, in denen die Mieten durch die Decke gehen, kann die Miete nach einiger Zeit dann unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegen.

Die Lebenshaltungskosten können übrigens auch sinken, statt zu steigen. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete. Dass die Lebenshaltungskosten nachhaltig sinken, gilt allerdings als unwahrscheinlich.

Außerdem nachteilig für den Vermieter: Kostspielige energetische Sanierungen oder Wohnwertverbesserungen, die normalerweise zu einer Mieterhöhung berechtigen würden, sind ausgeschlossen. Das bedeutet, dass eine Modernisierungsmieterhöhung in der Regel nicht möglich ist. Ausnahme: Der Vermieter muss eine solche Sanierung wegen einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.

Link-Tipp

Die Staffelmiete ist eine Alternative zur Indexmiete. Bei dieser werden künftige Mieterhöhungsschritte schon im Mietvertrag vereinbart.

Umgehung der Mietpreisbremse mit Hilfe der Indexmiete

Die konkreten gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse machen Indexmietverträge für den Vermieter interessant. Vor allem dann, wenn der Vermieter schon vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau verlangt hatte. Dann genießt diese Miete laut Gesetz Bestandsschutz und kann bei einer Neuvermietung wieder verlangt werden. Schließen Mieter und Vermieter nun einen Indexmietvertrag ab, kann die Miete auch in Zukunft weit über das hinaussteigen, was im Rahmen der Mietpreisbremse erlaubt ist.

Ein Beispiel: Angenommen, in einer Stadt mit Mietpreisbremse beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Indexmietvertrags auf zehn Euro pro Quadratmeter, so kann der Vermieter als Ausgangsmiete maximal elf Euro pro Quadratmeter verlangen (laut Mietpreisbremse zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete).

Nun sind im Zeitverlauf mehrere Konstellationen denkbar:

1. Die Mieten steigen stärker als der Lebenshaltungskostenindex:

Angenommen, innerhalb von fünf Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete von zehn auf 13 Euro pro Quadratmeter, die Lebenshaltungskosten aber nur um zehn Prozent, so hätte der Vermieter das Nachsehen: Er könnte nach diesen fünf Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (elf Euro plus zehn Prozent) und läge damit unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Die Mietsteigerungen und die Steigerungen der Lebenshaltungskosten liegen gleichauf

Angenommen, innerhalb von fünf Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um zehn Prozent von zehn auf elf Euro pro Quadratmeter und die Lebenshaltungskosten ebenfalls um zehn Prozent, so könnte der Vermieter nach diesen fünf Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (elf Euro plus zehn Prozent) und läge damit gleichauf mit einer Neuvermietung nach fünf Jahren. Auch dann könnte er elf Euro plus zehn Prozent, also 12,10 Euro pro Quadratmeter verlangen.

3. Die Mieten steigen schwächer als der Lebenshaltungskostenindex:

Angenommen, innerhalb von fünf Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 50 Cent von zehn auf 10,50 Euro pro Quadratmeter, die Lebenshaltungskosten aber um zehn Prozent, so hätte der Vermieter einen Vorteil: Er könnte nach diesen fünf Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (elf Euro plus zehn Prozent) und läge damit höher als die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse betrüge. Denn bei einer Vermietung nach fünf Jahren könnte er in diesem Fall nur 11,55 Euro verlangen. Da die Mietpreisbremse aber vorsieht, dass der Vermieter bei einer Neuvermietung weiterhin eine überhöhte Miete verlangen kann, wenn der Vormieter diese bereits zahlte, dürfte er in diesem Fall sogar 12,10 Euro verlangen – ein weiterer Vorteil für den Vermieter  (§ 556e Abs. 1 BGB).

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Indexmiete überwiegend vorteilhaft für Vermieter

Vermieter, die sich für den Indexmietvertrag entscheiden, sind oft im Vorteil: Steigt das ortsübliche Mietniveau langsamer oder gleich schnell wie der Preisindex, lässt sich dauerhaft ein Mietniveau oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen. Nur wenn die Mieten stärker steigen als die Verbraucherpreise, kann ein solcher Vertrag für den Vermieter nachteilig sein – denn ordentliche Mieterhöhungen, die sich nicht auf den Index berufen, sind weitestgehend ausgeschlossen.


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1 Kommentar

Brigitte Engländer am 12.02.2017 10:51

Ist nicht Verständlich wen jemand über vierzig Jahre in einer Wohnung Lebt, in dem der Vermieter nicht das geringste gemacht hat. Aber alle 15 Monate die Miete erhöht wie die Saga es macht in Hamburg.

auf Kommentar antworten

Maximilian am 10.11.2018 11:10

Mensch Anfechter,

die Indexmiete ist ein offensichtliches Mittel das Gesetz der Mietpreisbremse zu umgehen. Deine Argumentation über die Inflation Augenwischerei. Der Mieter hat hier auch keine Grundlage bei seinem Arbeitgeber auf dieser Basis eine Erhöhung zu erhalten. Das gehört also gerade in Großstädten in den den Bereich „Rächen nicht voll genug kriegen“.

Gruß, Stefan


Anfechter der Brigitte (Birgit) am 18.10.2017 23:44

Hast du den Text überhaupt gelesen? Es geht um Inflation, damit kann der Mieter mehr oder weniger seine Renditen absichern. Der (dein) Mietpreis richtet sich nach dem Wert des Geldes. Theoretisch gesehen, zahlst du nicht mehr oder weniger; den Wert denn du zahlst, zahlst du immer.