Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten sollten
Lesermeinungen:
Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren, können einen Teil der Investitionskosten auf den Mieter umlegen – insgesamt bis zu 8 Prozent. Doch bei einer solchen Mieterhöhung nach Modernisierung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.
- Mieterhöhung berechnen
- Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig?
- Wie kündige ich eine Mieterhöhung nach Modernisierung an?
- Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung ausfallen?
- Wie berechne ich die Mieterhöhung nach Modernisierung?
- Wie berechne ich die Mieterhöhung nach Erneuerung der Heizung?
- In welchen Fällen darf der Mieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung ablehnen?
- Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Wert meiner Immobilie aus?
- Weitere Fragen rund um die Modernisierungsmieterhöhung
Mieterhöhung nach Modernisierung – das Wichtigste in Kürze
- Du musst deinen Mietern die Modernisierungsmaßnahmen und die damit verbundene geplante Mieterhöhung nach Modernisierung rechtzeitig ankündigen. In der Regel 3 Monate vorher.
- Achtung: Während der Baumaßnahmen können die Mieter unter Umständen die Miete mindern. Außerdem haben sie nach Eingang der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht.
- Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf pro Wohneinheit höchstens 8 Prozent der Investitionskosten betragen. Du musst deinen Mietern die endgültige Modernisierungsmieterhöhung schriftlich mitteilen.
- Achtung: Nach Modernisierungen darfst du die Miete innerhalb von 6 Jahren insgesamt um maximal 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
- Neu seit 1. Januar 2024: Wenn du die Heizungsanlage austauschst und eine staatliche Förderung dafür erhältst, darfst du höchstens 10 Prozent der Investitionskosten auf die Kaltmiete umlegen. Maximal aber 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.
- Achtung: Liegt ein Härtefall vor, können Mieter der Mieterhöhung widersprechen.
So gehst du vor:
1. Kündige deinen Mietern die Modernisierungsmaßnahmen mit unserer kostenlosen Modernisierungsankündigung an.
2. Berechne nach Abschluss der Arbeiten die tatsächliche Höhe der Mieterhöhung nach Modernisierung je Mieter: Wir gehen in unserem Rechner von 8 Prozent der Investitionskosten aus.
3. Teile deinen Mietern mit der passenden Mieterhöhungserklärung die tatsächliche Mieterhöhung nach Modernisierung mit.
Mieterhöhung nach Modernisierung berechnen
Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig?
Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung nach Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) rechtfertigen, gelten:
- Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Wärmedämmung . Diese Maßnahmen zählen zu einer energetischen Sanierung.
- Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.
- Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.
- Maßnahmen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden, beispielsweise der Einbau von Rauchmeldern.
- Maßnahmen, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei sind regionale Unterschiede zu berücksichtigen.
Nicht dazu zählen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Zudem muss die Wohnung nach den Modernisierungsarbeiten in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18).
Reparatur, Renovierung und Instandhaltung rechtfertigen keine Mieterhöhung
Neben der Modernisierung gibt es noch die Reparatur und die Instandhaltung:
- Reparatur: Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden oder Mängeln, um die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen. Zum Beispiel Austausch eines defekten Wasserhahns.
- Renovierung: Ästhetische und oberflächliche Verbesserungen, die das Erscheinungsbild auffrischen, ohne tiefgreifende strukturelle Änderungen vorzunehmen. Zum Beispiel Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden, Austausch alter Fließen.
- Instandhaltung: Maßnahmen zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache, um deren Funktionsfähigkeit sicherzustellen und Schäden vorzubeugen. Zum Beispiel Wartung der Heizungsanlage, Reinigung der Dachrinnen.
Die Kosten für Reparatur und Instandhaltung trägt der Vermieter. Deshalb wird in Eigentümergemeinschaft auch eine Instandhaltungsrücklage aufgebaut. Denn im Gegensatz zu Modernisierungen sind sowohl Reparaturen, Renovierung als auch Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel nicht umlagefähig (§ 535 BGB).
Sonderfall: Der Einbau neuer Fenster kann beispielweise sowohl als Instandhaltung als auch als Modernisierung gelten. Nämlich dann, wenn die Fenster kaputt sind und ausgetauscht werden müssen. Der Vermieter aber gleichzeitig neue Fenster einbaut, die beispielweise die Energieeffizienz verbessern. In diesem Fall müssen die Reparaturkosten, die notwendig gewesen wären, aus der Modernisierungsumlage herausgerechnet werden.
Wie kündige ich eine Mieterhöhung nach Modernisierung an?
Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Du bist als Vermieter verpflichtet, deine Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren.
Wichtig: Erfolgt keine schriftliche Ankündigung, kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme – und damit auch der Mieterhöhung – erfolgreich widersprechen.
Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:
- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
- Beginn und Dauer der Maßnahme
- Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten.
Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Einen Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen, um die gesetzlich vorgeschriebene Frist einzuhalten.
Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach Modernisierung
Der Mieter hat im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Er kann das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt.
Beispiel: Erhält der Mieter die Mitteilung über die Modernisierung am 23. August, kann er noch bis Ende September die Kündigung aussprechen, die dann am 31. Oktober wirksam wird.
Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung ausfallen?
Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, kannst du die tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten folgendermaßen auf die Kaltmiete umlegen:
- Kostenumlage: Du kannst 8 Prozent der Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete der Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen zum Beispiel Lohn für Handwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.
- Mieterhöhung: Die Jahresmiete darf innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur um höchstens 2 Euro.
Achtung: Hat sich der Vermieter verkalkuliert und die Mieterhöhung liegt am Ende mehr als 10 Prozent über den ursprünglich angekündigten Kosten, kann der Mieter ihr erfolgreich widersprechen.
Was muss ich bei einer Modernisierungsmieterhöhung beachten?
Staatliche Förderungen
Finanziert der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen mit Drittmitteln, muss dies transparent dem Mieter mitgeteilt werden. Die Mieterhöhung muss entsprechend verringert werden. Wenn er diese nicht ausweist, so ist die Mieterhöhung laut BGH-Urteil unwirksam (Az.: VII ZR 416/21).
Zu den anrechenbaren Drittmitteln gehören:
- Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten
- Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters
- Leistungen eines Dritten für den Mieter
- Mittel der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern
Kappungsgrenzen
Unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Modernisierungskosten gelten seit Inkraftsetzung der Mietrechtsreform zum 1. Januar 2019 Kappungsgrenzen – die Miete darf bei sehr kostspieligen Modernisierungen nicht mehr unbegrenzt steigen: Sie darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, sofern die Ausgangsmiete höher als 7 Euro pro Quadratmeter war, andernfalls sind es maximal 2 Euro Erhöhungsbetrag.
Führt ein Vermieter zeitnah mehrere kleinere Modernisierungen durch, für die er jeweils eine Modernisierungsmieterhöhung geltend macht, gilt: Er muss die Kosten, die innerhalb von 5 Jahren bereits geltend gemacht wurden, anrechnen (BGB, § 559c).
Eine Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen muss der Vermieter dabei nicht angeben, urteilte der Bundesgerichtshof. Lediglich die entstandenen Gesamtkosten müssen aus der Mieterhöhungserklärung hervorgehen (BGH Az.: VIII ZR 29/22).
Ein Rechenbeispiel: Angenommen der Vermieter erhöhte im Juli 2022 die Miete wegen einer Modernisierung um 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im November 2023 würde er wegen einer weiteren Modernisierung an sich eine Erhöhung um weitere 2,50 Euro pro Quadratmeter begründen können. Wegen der Kappungsgrenze ist in diesem Fall allerdings lediglich eine Erhöhung um 1 Euro möglich, sofern die Ursprungsmiete über 7 Euro lag. Lag sie darunter, wäre gar keine Erhöhung mehr zulässig.
Achtung: Zudem gilt, dass ein Vermieter, der eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, in einem Fünfjahreszeitraum keine weitere Modernisierungsmieterhöhung mehr geltend machen darf.
Ausnahme: Der Vermieter ist aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zu der Modernisierung verpflichtet oder die Modernisierung wird aufgrund des Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt und die letzte Modernisierungsmieterhöhung liegt mehr als 2 Jahre zurück.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
Modernisierungsmieterhöhungen sind unabhängig von Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete und auch unabhängig von der Mietpreisbremse.
Das bedeutet:
- Erhöht ein Vermieter die Miete zunächst auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er danach trotzdem eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Selbst wenn die Miete danach auf ein Niveau steigt, das die Höhe des ortsüblichen übersteigt.
- Führt der Vermieter dagegen zuerst eine Modernisierung durch, durch die die Miete auf oder über das ortsübliche Niveau steigt, so kann er danach keine weitere Mieterhöhung verlangen.
- Kommt es nach einer Modernisierung, die zu einer Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau führt, zu einer Neuvermietung der Wohnung, so kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vom neuen Mieter weiter die überhöhte Miete verlangen. Die Miete darf in diesem Fall also auch mehr als 10 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.
Wie berechne ich die Mieterhöhung nach Modernisierung?
Die Modernisierungsmieterhöhung berechnet sich wie folgt:
- Ermittlung der Modernisierungskosten: Zunächst müssen die tatsächlichen Kosten der Modernisierungsmaßnahmen ermittelt werden. Dafür solltest du Rechnungen und Belege zu Handwerker- und Materialkosten bereithalten.
- Abzug von Fördermitteln und Instandsetzungskosten: Von den Modernisierungskosten werden öffentliche Fördermittel sowie Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen abgezogen.
Instandsetzungskosten sind Kosten, die für die Reparatur von Schäden oder den Erhalt des bestehenden Zustands der Wohnung anfallen und nicht zur Verbesserung beitragen. - Berechnung der umlagefähigen Kosten: Nach Abzug der genannten Kosten bleibt der Betrag übrig, der auf die Mieter umgelegt werden kann. Gemäß Paragraf 559 BGB dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umgelegt werden.
- Verteilung der Kosten auf die Mieter: Der jährliche Betrag wird auf die Mieter der modernisierten Wohnungen entsprechend ihrer Wohnfläche verteilt.
Beispielrechnung zur Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Modernisierungskosten betragen 50.000 Euro, von denen 10.000 Euro auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen und 5.000 Euro als öffentliche Fördermittel gewährt wurden.
- Modernisierungskosten: 50.000 Euro
- Abzug Instandsetzungskosten: -10.000 Euro
- Abzug Fördermittel: -5.000 Euro
- Umlagefähige Kosten: 35.000 Euro
- Jährlicher Umlagebetrag (8%): 2.800 Euro
Wenn die modernisierte Wohnung eine Wohnfläche von 100 qm hat und die gesamte Wohnfläche des Hauses 1.000 qm beträgt, dann wird die Mieterhöhung entsprechend der Wohnfläche verteilt.
- Anteilige Mieterhöhung für die Wohnung: (100 qm / 1.000 qm) * 2.800 Euro = 280 Euro
Monatliche Mieterhöhung: 280 Euro / 12 Monate = 23,33 Euro
Die Mieterhöhung beträgt somit im Jahr 280 Euro, also 2,80 Euro pro Quadratmeter für die 100-Quadratmeter-Wohnung – monatlich insgesamt 23,33 Euro.
Wie berechne ich die Mieterhöhung nach Erneuerung der Heizung?
Seit dem 1. Januar 2024 gilt das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) – auch Heizungsgesetz genannt. Als Vermieter kannst du freiwillig auf erneuerbare Energien umstellen. Diese Investitionen kannst du auf die Mieter umlegen.
Für eine Mieterhöhung nach Heizungstausch gibt es folgende 2 Möglichkeiten:
- Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) – wie oben beschrieben
- Mieterhöhung nach Modernisierung der Heizung (§ 559e BGB) – seit 1. Januar 2024 möglich
Nach den neuen Regeln musst du folgendes beachten, wenn du nach einem Heizungstausch im Sinne einer energetischen Sanierung die Miete erhöhen möchtest:
- Kostenumlage: Du kannst 10 Prozent der Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Du hast für die Erneuerung der Heizungsanlage öffentliche Förderungen genutzt und die neue Heizung entspricht den Anforderungen des GEG (§ 71 GEG). Sie wird also zu mindestens 65 Prozent durch erneuerbare Energien betrieben.
- Achtung: Von den umlagefähigen Kosten musst du die Fördermittel abziehen und die verbleibenden Kosten um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten kürzen (§ 559e Abs. 2 BGB).
- Wichtig: Falls du keine Fördermittel für den Heizungstausch verwendet hast, bleibt es bei 8 Prozent umlagefähiger Investitionskosten.
- Kappungsgrenze: Es gibt eine spezielle Kappungsgrenze für die Mieterhöhung nach Heizungsaustausch: Die Umlage ist auf 50 Cent pro Quadratmeter pro Monat begrenzt (§ 559e Abs. 3 BGB). Sie gilt zusätzlich zur bestehenden Grenze von 3 beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter (§ 559e Abs. 3 BGB).
Sonderfall Wärmepumpe
Wenn du eine Wärmepumpe einbaust, darfst du die vollen Kosten nur umlegen, wenn die Jahresarbeitszahl über 2,5 liegt oder du die Energieeffizienz des Gebäudes nachweist (§ 71o Abs. 2 GEG).
Ansonsten darfst du nur die Hälfte der Kosten umlegen. Den Nachweis muss ein Fachunternehmer erbringen und den Mietern vorgelegt werden. Das ist besonders wichtig, wenn du eine Wärmepumpe im Altbau einbauen willst.
Beispielrechnung zur Mieterhöhung nach Heizungstausch
Die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe betragen in einem Mehrfamilienhaus 80.000 Euro, wofür eine staatliche Förderung in Höhe von 30.000 Euro verwendet wird.
- Gesamtkosten der Wärmepumpe: 80.000 Euro
- Abzug der Fördermittel: -30.000 Euro
- Verbleibende Kosten: 50.000 Euro
- Abzug für ersparte Erhaltungskosten (15%): -7.500 Euro
- Umlagefähige Modernisierungskosten: 42.500 Euro
Von den umlagefähigen Kosten dürfen 10 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden:
- Jährlicher Umlagebetrag (10%): 4.250 Euro
- Monatlicher Umlagebetrag: 4.250 Euro / 12 Monate = 354,17 Euro für das gesamte Gebäude (320 Quadratmeter)
Die monatliche Mieterhöhung pro Quadratmeter wird folgendermaßen berechnet:
- Kosten pro Quadratmeter: 354,17 Euro / 320 qm = 1,11 Euro pro Quadratmeter
Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern ergibt sich somit:
- Mieterhöhung pro Monat: 1,11 Euro/m² * 80 qm = 88,80 Euro
Da die Modernisierungsumlage bei einem Heizungstausch auf 50 Cent pro Quadratmeter pro Monat begrenzt ist:
- Maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter: 0,50 Euro
- Maximale Mieterhöhung für die 80-Quadratmeter-Wohnung: 0,50 Euro * 80 qm = 40 Euro monatlich
Somit beträgt die zulässige monatliche Mieterhöhung für die 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 40 Euro.
Wie teile ich meinem Mieter die Modernisierungsmieterhöhung mit?
Du musst deinem Mieter die Mieterhöhung schriftlich mittels Mieterhöhungserklärung und die Berechnung der Mieterhöhung nachvollziehbar darlegen.
Dabei muss er die Modernisierungskosten, die Abzüge und den Umlagebetrag erläutern. Zudem muss die Mieterhöhungserklärung dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der erhöhten Miete zugehen.
Musterschreiben zur Modernisierungsmieterhöhung
Mit unseren kostenlosen Musterscheiben für deine Modernisierungsmieterhöhung – je nach Höhe der Modernisierungskosten – bist du auf der sicheren Seite:
- Muster 1, wenn die Modernisierungskosten höchstens 10.000 Euro betragen.
- Muster 2, wenn die Modernisierungskosten über 10.000 Euro liegen und die Mieterhöhung unter 2 Euro pro Quadratmeter im Monat (Ausgangsmiete unter 7 Euro), beziehungsweise unter 3 Euro (Ausgangsmiete ab 7 Euro) liegt.
- Muster 3, wenn die Modernisierungskosten über 10.000 Euro betragen und die Mieterhöhung über 2 Euro pro Quadratmeter im Monat (Ausgangsmiete unter 7 Euro), beziehungsweise über 3 Euro (Ausgangsmiete ab 7 Euro) liegt.
In welchen Fällen darf der Mieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung ablehnen?
Ein Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Hier sind einige Beispiele für mögliche Härtefälle:
- Finanzielle Überlastung: Wenn die Mieterhöhung dazu führt, dass der Mieter die Miete nicht mehr aufbringen kann und dies zu finanziellen Schwierigkeiten führt. Beispielsweise wenn das Einkommen des Mieters gering ist oder er bereits einen hohen Anteil seines Einkommens für die Miete aufwenden muss. Eine Faustregel besagt, dass die Warmmiete nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. In der Realität sind es mittlerweile aber oft über 40 Prozent, wie eine immowelt Analyse zeigt.
- Gesundheitliche Probleme: Besonders bei älteren oder kranken Mietern kann eine erhebliche Erhöhung der Miete zu gesundheitlichen Problemen führen oder bestehende verschärfen.
- Alter und lange Mietdauer: Bei älteren Mietern, die bereits lange in der Wohnung leben, kann eine erhebliche Mieterhöhung ebenfalls als unzumutbare Härte gewertet werden.
- Soziale Gründe: Wenn der Umzug in eine andere Wohnung aufgrund der besonderen sozialen Umstände (z.B. soziale Bindungen in der Nachbarschaft oder die Nähe zu pflegebedürftigen Angehörigen) nicht zumutbar ist.
Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Wert meiner Immobilie aus?
Eine Modernisierung wirkt sich unter anderem aus folgenden Gründen in der Regel positiv auf den Immobilienwert aus:
- Verbesserung der Energieeffizienz: Maßnahmen wie die Dämmung von Wänden und Dächern, der Einbau neuer Fenster oder die Erneuerung der Heizung können den Energieverbrauch senken. Dies macht die Immobilie attraktiver für Käufer oder Mieter. Eine bessere Energieeffizienzklasse beeinflusst den Immobilienwert.
- Verlängerung der Lebensdauer der Immobilie: Modernisierungen tragen zur Verlängerung der Lebensdauer der Immobilie bei. Dies erhöht die Attraktivität und den Wert der Immobilie langfristig.
- Erhöhung der Mieteinnahmen: Durch Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter in der Regel höhere Mieten verlangen, was die Mietrendite steigert und somit auch deren Marktwert erhöht.
- Attraktivität für Käufer: Eine modernisierte Immobilie ist oft leichter zu verkaufen, da sie sich in einem besseren Zustand befindet und potenziellen Käufern weniger Investitionsaufwand verursacht. Dies kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken.
Weitere Fragen rund um die Modernisierungsmieterhöhung
Vor der Modernisierung
Wann ist keine Modernisierungsmieterhöhung möglich?
Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge, die eine Modernisierungsmieterhöhung ausschließen. Dies ist immer dann der Fall, wenn ein Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag vereinbart wurde. In beiden Fällen steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen. Zudem gibt es die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich auszuschließen.
Während der Modernisierung
Darf der Mieter während der Baumaßnahmen die Miete mindern?
Ja, der Mieter kann unter Umständen während der Modernisierungsarbeiten in folgenden Fällen eine Mietminderung durchsetzen:
Nach der Modernisierung
Ab wann wird die Mieterhöhung nach Modernisierung fällig?
Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Erhält der Mieter also das Schreiben beispielsweise im Juli, muss er die erhöhte Miete ab Oktober bezahlen.
28 Kommentare
GASTON am 02.07.2024 09:16
Im Jahre 2018 erfolgte an einem Mietshaus die Isolierung eines Teils der Fassade. Nach einem energetischen Gutachten liegt die Heizenergieeinsparung im Nutzbereich bei 18,2%. Wegen administrativer Fehler des Verwalters mussten nach Auflage durch das Bezirksamt die umlagebedingten Mieterhöhungen mit der Bemerkung "bis auf weiteres" zurückgenommen werden. Nach 2 Jahren nahm das Bezirksamt diese Auflage zurück. Wegen juristischer Auseinandersetzungen mit dem Verwalter wurde die Mieterhöhung bis heute nicht realisiert.
1. Genügen 18,2 % Energieeinsparung zur Rechtfertigung einer Mieterhöhung?
2. Ist die Möglichkeit der Mieterhöhung durch die Rücknahme verwirkt?
3. Ist die Möglichkeit der Mieterhöhung verjährt?
auf Kommentar antwortenTais am 21.12.2023 23:47
Darf der Vermieter die 8% von Gesamtkosten für Modernisierung auf die Miete umrechnen UND dazu nach Mietspiegel die Miete erhöhen?
Dankeschön im voraus
auf Kommentar antwortenAnonym am 05.10.2023 14:18
Hey,
Wir sind etwas ratlos, der Vermiter hat am 20.09.23 uns geschrieben das die Heizung ausgetauscht werden muss, dies geschieht schon am 23.10.23, da steht weder das mit der Härtefall, noch eine Mieterhöhung, noch drin welche Heizung eingebaut wird, jetzt haben wir von einen Bekannten von ihn gehört das er danach mit der Miete hoch möchte, wobei er erst im März 2023 die Miete erhöht hat um 20%, da das alles wie oben geschrieben nicht in den Schreiben steht, darf er dann überhaupt mit der Miete hoch gehen??? LG
auf Kommentar antwortenWolfgang am 01.05.2023 14:53
bei einem 3-Familien Haus wird eine neue Gasbrennwerttherme eingebaut., d.h. eine Modernisierungs-maßnahme. Investkosten ca. 22.000 €. dies bedeutet bei 8 % Umlage / a einen Betrag von 1.760,00 €/a. d.h. im weiteren im 3.Fam.haus erhöht sich die Monatsmiete um 147,00 € (1.760/12=147).
ist die Rechnung korrekt.
danke für die Rückmeldung im voraus
auf Kommentar antwortenPC-Shark am 02.04.2023 23:45
Hallo,
Mein Vermieter hat mit Ankündigung das Haus Energetisch Saniert, Keller, Dachboden und Außenwände gedämmt und neue Fenster und neue Eingangstür.
Er möchte die Miete sofort um 93,- Euro erhöhen (Warmmiete jetzt noch 471,- Euro) das wären über 19% Erhöhung.
Darf er das so machen oder darf er nur um 8% erhöhen?
DANKE euch
Gruß
PC-Shark
auf Kommentar antwortenPC-Shark am 13.05.2023 08:59
Hier bekommt Mann keine HILFE?
gini am 15.05.2023 07:06
manchmal hilft auch einfach den Text zu lesen. Da steht, dass 8 Prozent der Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und nicht die Miete nur um 8 Prozent steigen darf...
Loancri1990 am 27.09.2022 14:05
Hallo,
mein Vermieter Wohnbau hat die Miete einmal 2018 und einmal 2021 um 15% der jährlichen Grundmiete erhöht und dies als Modernisierung deklariert. In dem Schreiben steht nichts darüber WAS für eine Modernisierung das ist und wie lange diese gehen soll. Wir wohnen in der obersten Etage in einem Mehrfamilienhaus. Im Winter ist es unglaublich kalt bei uns sodass wir trotz Heizung auf 5 im Wohnzimmer gerade mal 21 Grad erreichen. Die Heizung wird nur lauwarm bis zur Mitte, die untere Heizung bleibt eiskalt. Wir haben gehofft, dass die Erhöhung dieses Problem beseitigt in dem es besser isoliert wird oder die Heizungen ausgetauscht werden. Das ist bis heute nicht erfolgt. Im ganzen Haus wurde bis heute nichts gemacht. (Flecken an der Wand im Treppenhaus, undichte Fenster im Keller (Wasserüberflutung) bei Starkregen ect.) keine Gewährleistung auf 24/7 warmes Wasser. Im Bad erreichen wir am Waschbecken gerade mal 38 Grad. (Legionellengefahr). Was kann ich tun? Wohnbau meint unsere Heizungen sind in Ordnung, es ist normal, dass sie nicht so warm werden da wir in der obersten Etage wohnen genau dasselbe mit Warmwasser. Ist das rechtens?
auf Kommentar antwortenMarcel am 11.11.2022 21:32
Problem melden und eine Frist von zwei Wochen zur Lösung setzen, wobei die Mietminderung angekündigt werden sollte. Ein guter Mieterverein kann auch nicht schaden.
Michaela am 26.12.2022 21:21
Da würde ich im Keller nachsehen, ob genug Wasser in der Heizanlage ist. Oft muss das mehrmals Anfang Winter nachgefüllt werden und du musst deine Heizkörper natürlich auch immer, und korrekt, entlüften. Alle Heizkörper voll auf, Wasser nachfüllen, Heizkörper entlüften, wieder unten nachfüllen, wieder entlüften. Am besten bei abgestellter Heizung. Das wird mit Sicherheit dein Problem lösen und vergrätzt euch den Vermieter nicht sondern positioniert euch als super Mieter, dann gibt's weniger Mieterhöhung weil Vermieter weiß, was er an euch hat.
Watschelchen am 08.06.2022 16:56
Hallo.
Ich habe heute ein Schreiben über Mieterhöhung durch Modernisierung erhalten. Nun habe ich eben hier in dem Beitrag gelesen, dass der Vermieter dieses hätte im Voraus schriftlich ankündigen müssen. Dieses hat er nicht getan. Ist die Mieterhöhung dann überhaupt rechtens?
auf Kommentar antwortenWatschelchen am 08.06.2022 17:33
Ich muss noch dazu erwähnen, dass die Modernisierung schon fast abgeschlossen ist, es wurde Treppenhaus, inkl. Kellerflur saniert, neue Wohnungstüren eingebaut, Türsprechanlagen erneuert.
Gina2022 am 28.04.2022 13:00
Hallo liebes Team, wir haben ein Mieterhöhungsschreiben bekommen, darin wird auf eine Dämmung der oberen Geschoßdecke nach Errichtung des Hauses verwiesen. Als wir vor 13 Jahren eingezogen sind, war das schon längst abgeschlossen (Haus wurde 1991 erbaut). Desweiteren wird die Kategorie C bei der Ausstattung der Wohnung gewählt, weil Bad/WC modernisiert wurden (ist aber alles noch Altbestand wie 1991 erbaut und alles von uns bei Mietbeginn 2009 übernommen). Müssen wir diesem Mieterhöhungsschreiben zustimmen?
auf Kommentar antwortenTrR am 27.04.2022 17:51
Guten Abend,
wir möchten die vorhandenen 50-er Jahre Wohnungstüren gegen neue austauschen.
Ist dies nur Instandhaltung oder eine Umlagefähige Modernisierung?
auf Kommentar antwortenNrn am 06.04.2022 17:56
Vermieter will Miete erhöhen weil er außenfassade komplett renoviert D.h. Außen Farbe Isolierung Pflastersteine und Stellplätze alles neu. Darf er die Miete erhöhen. Er hat letztes Jahr auch die Miete erhöht jetzt nochmal wegen Renovierung.
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 07.04.2022 13:35
Durch die Dämmung wurde energieeffizient saniert. Dann ist eine Mieterhöhung rechtmäßig. Die soltle allerdings nicht den Rahmen sprengen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Rosanna am 07.03.2022 18:19
Guten Abend, eine Frage wir müssen aus unserer Wohnung raus, da das ganze Haus renoviert wird. Nun bekommen wir eine neue Wohnung gestellt die deutlich teurer sein wird. Ist das rechtsens? Wir möchten gerne hier in der Gegend bleiben da unsere Kinder einen kurzen Schulweg haben und wir uns wohl fühlen,aber hätten auch die Möglichkeit durch die Hausverwaltung in einen anderen Bezirk zu ziehen.
auf Kommentar antwortenMike am 29.03.2022 12:50
Prüfen Sie zumindest mit einem Anwalt, ob sie Anspruch auf Ersatzzahlung und Umzugspauschale haben.
Husam am 26.01.2021 15:06
Hallo, mein Vermieter möchte jetzt die Miete um 20 % erhöhen und das in 2 Monaten. Ist das so Rechtens ? Es wurde 2019 wohl eine neue Heizungsanlage eingebaut und 2020 einen neuen Zaun im Garten gemacht.da er seit 5 Jahren keine Mieterhöhung gemacht hat.
auf Kommentar antwortenhr34576@gmail.com am 29.01.2021 18:38
Nein, eine Modernisierung muss vorher angekündigt werden.
Lt. § 555c BGB: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen.
Er kann die Miete aber anhand von mindestens 3 Vergleichswohnungen erhöhen, was er aber auch vorher ankündigen muss. Außerdem muss er diese Vergleichswohnungen auch nachweisen können.
Alles in allem kann so etwas von jetzt auf gleich nicht durchgesetzt werden.
Gruß Michael S.
Mia2019 am 07.01.2021 11:01
Gasofen kaputt. Vermieter will die miete erhoehen weil er eunen neuen gasofen kaufen muss
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 07.01.2021 14:59
Hallo Mia2019,
bei einer Modernisierungsmieterhöhung muss geprüft werden, ob es sich tatsächlich um eine Mordernisierung handelt oder es eine Instandhaltung ist. Wenn der neue Ofen keine Modernisierung darstellt, dann wäre die Mieterhöhung aufgrunddessen unwirksam. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein wenden.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Anna am 28.11.2020 11:05
Ich habe ein Frage: Ich wohne (bereits seit über 30 Jahren) zur Miete in einem alten Haus in der unteren Wohnung und es gab einen Wasserschaden wegen komplett korrodierter Wasserrohre. Mein Bad und die Toilette (2 kleine getrennte Räume) mussten komplett rausgerissen und erneuert werden. Meine Vermieterin meint, sie sei nun im Recht 8% der ihr entstandenen Kosten von mir zu holen. Ist das tatsächlich so? Es war keine geplante Modernisierung sondern ein "Notfall" in dem ich 10 Wochen lang (!) nicht wohnen konnte (sondern bei Freunden unterkam). Wie ist da die Rechtslage?
auf Kommentar antwortenfrederic Berthold am 10.12.2020 18:31
Sehr geehrte Frau Anna,
meinses Wissens nach steht Ihnen eine Erstattung der entstandenen Kosten für den Zeitraum der Wiederherstellungsmaßnahme zu (§ 555 a Abs. 3 BGB). Da Ihr Vermieter nicht mit dem Schaden rechnen konnte, musste er diesen natürlich nicht zuvor ankündigen. Jedoch ist diese Mieterhöhung nach § 556 b Abs. 6 BGB rechtens, da es sich um Maßnahmen handelt, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Es kann sein, dass ich Ihre Situation falsch verstanden habe und ich bin Immobilienmakler und kein Rechtsanwalt, sodass Sie sich eventuell eine kleine Rechtsberatung beim Anwalt Ihres Vertrauens organisieren sollten. Gerne kann ich Ihnen hier zwei Kanzleien empfehlen.
Gerne können Sie mich bei weiteren Fragen unter berthold@waltmann-immobilien.de kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Frederic Berthold
Wohn- und Immobilienberater
Waltmann Immobilien Dresden
Frank am 23.09.2020 10:03
Hallo, vor 8 Jahren wurden die Kosten für eine neue Heizung auf die Mieter umgelegt und der ortsüblichen Vergleichsmiete zugeschlagen. Mittlerweile ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die damalige Miete und die Modernisierungskosten zusammen. Kann ich nun bei einer aktuellen Mieterhöhung wieder die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungskosten ansetzen ? Vorab vielen Dank für die Beantwortung der Frage,
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 23.09.2020 15:13
Hallo Frank,
Sie können die Miete ihm Rahmen der gesetzlichen Verordnung an die Vergleichsmiete anpassen, aber nicht die Modernisierungskosten vor 8 Jahren nochmals aufschlagen. Mehr dazu finden Sie hier im Ratgeber.
Beste Grüße
Franz am 22.09.2020 10:21
kann ich nach einem Abwasserrohr Bruch im Bad mit anschließender Renovierung die Miete erhöhen ist im April mündlich vereinbart worden das ab August Einserbohrung um 80 € zu zahlen ist was er im April und Juli zugestimmt hat jetzt aber alles abstreitet was kann ich tun umfoch noch mein Geld bekomme.
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 22.09.2020 12:33
Hallo Franz,
unserer Auffassung nach handelt es sich bei einer Reparatur und Renovierung der Mietsache, indem Fall das Abwasserrohr, nicht um eine Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigt.
Beste Grüße
Franz am 22.09.2020 12:38
Das Bad würde aufgrund des Abwasserrohr Bruchs Komplet renoviert
immowelt Redaktion am 22.09.2020 15:11
Hallo Franz,
es handelt sich offensichtlich nur um die Wiederherstellung der Mietsache. Die ist durch die Zahlung der Mieten abgedeckt. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können Vermieter die Miete nicht erhöhen. Zudem hat eine mündliche Mieterhöhung keine juristische Relevanz, sie muss mindestens drei Monate vor Inkrafttreten per Brief angekündigt werden.
Beste Grüße
Supervermieter am 22.06.2020 14:26
Folgende Situation: wir wollen in unserem MFH die alten Heizwert-Thermen durch neue Brennwertthermen austauschen, dies kostet pro Wohnung ca. 7.000 Euro.
Da wir einige sehr nette, alte Mieter mit geringem Einkommen haben, würden wir anstatt die Modernisierungskosten (nur zu 70% wg. vereinfachtem Verfahren und dann mit 8% jährlich) auf die MIete aufzuschlagen lieber einen "fairen Deal" machen. Konkret: die Mieter sollen einer MIeterhöhung in Höhe der realen Energieeinsparung zustimmen - diese kennen wir alle jedoch heute noch nicht. Vorteil: die Kosten für die Mieter bleiben gleich und wir bekommen zumindest einen Teil der Investitionen wieder zurück - und gutes Karma ;-)
Fragen dazu: kann man das rechtssicher so vereinbaren? Und muss ich alle Mieter im Haus gleich behandeln oder kann ich mal den "fairen Deal" und mal den normalen Aufschlag umlegen? Wir sind mit allen Mieten unter den Vergleichsmieten und haben in den letzten Jahren keinerlei Mieterhöhung durchgesetzt.
Danke für eine Einschätzung zur Lage oder andere gute Tipps!
auf Kommentar antwortenhr34576@gmail.com am 29.01.2021 18:49
Das ist in der Tat gutes Karma.
Schwierig mit dem Deal..... die Heizkosten steigen ja trotzdem z.B. durch die neue CO2 Steuer. Mein Vorschlag: Die Heizkosten der letzten 2-3 Jahre als Durchschnitt nehmen und vom Heizungsbauer die Energieeinsparung zu den altem System ausrechnen lassen. Das würde ich dann in einem Vertrag festschreiben.
Zur Gleichbehandlung: Nein
Vermutlich werden die Kosten nach Wohnfläche umgelegt? Also müssten die anderen Mieter das Zahlen, was es für ihren Wohnflächenanteil auch sowieso kosten würde.
Grüße Michael S.
Maria am 17.06.2020 05:37
ich möchte im Oktober das Dach erneuern und damit auch dämmen. Wie berechne ich die Mieterhöhung von 8 % wenn das Dach 120.000,-- Euro kostet? 4 Wohnungen? Nach 90 qm? oder nach 650,-- Kaltmiete im Monat?
Oder gilt bei 120.000,-- Euro die Kappungsgrenze?
auf Kommentar antwortenhr34576@gmail.com am 29.01.2021 18:52
Sie können die gesamten Kosten nicht umlegen, lediglich die Kosten zur Energieeinsparung, hier das Dämmen z.B. der Sparren.
Grüße Michael S.
BeBra am 14.06.2020 12:32
Hallo, bei uns werden im August die Nachtspeicherheizungen gegen eine Gasheizung ausgetauscht. 8 Parteienhaus & die Kosten sollen ca. 80.000€ betragen, davon soll jeder Mieter 8% Miete mehr zahlen. Wir sind im Haus die einzigen Mieter mit Staffelmiete. Ist es dann Rechtens dass alle anderen nur 8% mehr zahlen, wir aber 8% + alle 2 Jahre eine höhere Staffelmiete, oder muss dann darauf verzichtet werden?
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 15.06.2020 12:28
Hallo BeBra,
bei einer Staffelmiete sind Modernisierungsmieterhöhungen für die Zeit, in der die Staffelungen gelten, ausgeschlossen. BGB § 557: "...Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen."
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Maria am 09.06.2020 18:57
Ich lasse auf Wunsch meines Mieters einen Wasseranschluss auf die Terrasse der Wohnung legen. Kann ich die Kosten dafür (ca. 1000 €) auf die Miete umlegen?
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 10.06.2020 09:00
Hallo Maria,
sofern man das als wohnwerterhöhende Maßnahme sehen will, ja; ob man diese Maßnahme allerdings tatsächlich als wohnwerterhöhend einstufen kann, trauen wir uns doch nicht, zu beurteilen. Wenn ja, könnten 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Michel am 02.06.2020 23:53
Liebes Immowelt-Team,
ich bin aktuell im Begriff eine denkmalgeschützte Immobilie zu erwerben, in der eine von 4 Wohnungen vermietet ist.
Da ich das ganze Gebäude umfassend Kernsanieren möchte und dies aus wirtschaftlichen und organisatorischen Gründen in einem Stück und bestenfalls in unbewohnten Zustand erfolgen sollte, stellt sich für mich die Frage, welche Möglichkeiten ich als zukünftiger Eigentümer habe? Kann ich dem Mieter mit der Begründung einer 6-12 monatigen Umbau-bzw. Sanierungsmaßnahmen kündigen oder muss er die Sanierung dulden auch wenn seine Wohnung durch den Umfang der Arbeiten für diese Zeit quasi unbewohnbar wird? Muss ich hier ggf. sogar eine Ersatzwohnung stellen oder bezahlen? Wie sollte ich diesbezüglich vorgehen und welche Möglichkeiten der Umlage der Sanierungskosten auf den Mieter habe ich wenn er in der Wohnung bleibt?
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 03.06.2020 10:09
Hallo Michel,
das Mietrecht sieht als Kündigungsgrund auch eine angemessene wirtschaftliche Verwertung vor. Das kann dann sein, wenn ein altes Haus abgerissen und neu gebaut werden soll oder auch bei einer Kernsanierung. Alleine der Wunsch, eine höhere Miete zu erhalten, ist kein Kpndigungsgrund im Sinne einer angemessenen wirtschaftlichen verwetung. Da es hier viele Fallstricke gibt, raten wir dazu, das Vorgehen mit einem Rechstanwalt zu besprechen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
hoffile am 04.05.2020 15:46
Wie lange sollte die frist für den Vermieter sein zwecks Anworten bei einer Grundmieterhöhung?
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 05.05.2020 12:00
Hallo hoffile,
bei einer Mieterhöhung ist es nicht zwingend, dass der Mieter antworten muss, das kann auch konkludent zustandekommen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Markus Gaby am 15.04.2020 09:40
Hallo,
Der Vermieter hat am 10.04.2020 sanierungsarbeiten am Haus und auf unserer Terrasse für den 14.04.2020 angekündigt.
Frage muss ich die Arbeiten baulärm dulden?
Muss ich die Arbeiter auf die Terrasse lassen?
Gruß Markus
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.04.2020 11:38
Hallo Markus Gaby,
grundsätzlich kann der Vermieter schon Renovierungsarbeiten durchführen lassen. Ergeben sich dabei Lärmbelästigungen für den Mieter, so hätte dieser allerdings unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete zu mindern. Das gilt allerdings (für einen gewissen Zeitraum) nicht, wenn es sich um energetische Sanierungen handelt.
Wir halten allerdings die Frist, mit der der Vermieter dies angekündigt hat, für zu kurz.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Schlafrock92 am 10.03.2020 22:05
Von Anfang April bis Dezember wird ein Wohnblock (3 Eingänge mit je 8 Wohneinheiten) modernisiert. Die Info darüber erhielten wir gestern. Außen wird das Gebäude komplett isoliert, wo die ganze Zeit ein Gerüst stehen wird, und die Balkone und Fenster erneuert. Kellerräume und Kellerdecke werden auch erneuert, weshalb nun innerhalb von 3 Wochen (bis zum Beginn der Arbeiten) die Kellerräume leer geräumt werden müssen (wohin mit dem ganzen Kram? - zu kurzfristig). 5 Wochen brauchen sie für je 4 Wohnungen - Badezimmer und Küche werden modernisiert, wozu sie Rohre und Leitungen rausreißen. In der Zeit sollen wir täglich von 7 - 16 Uhr Zutritt zur Wohnung gewährleisten und Strom und Wasser werden abgestellt. In der Zeit soll die Wohnungstür immer offen sein (kein Strom, keine Heizung und offene Tür - Na danke), wir müssen uns mit den anderen 3 Parteien 2 Wohnungen in der Nähe zum "Kochen, Duschen und auf Toilette gehen" teilen (was eh doof ist und in Zeiten von Corona nahezu unzumutbar). In der Wohnung richtig wohnen ist auch nicht wirklich möglich durch den ganzen Lärm, die Arbeiter überall, kein Strom, kein Wasser (und ich muss zurzeit meine Masterthesis schreiben). Es kann laut Aussage nicht gewährleistet werden, dass nach 16 Uhr Strom und Wasser wieder funktionieren werden (toll, wenn man nachts mal auf Klo muss etc). Wäsche waschen geht dann ja auch nicht. Und Lebensmittel können wir auch nicht wirklich haben, da Kühl-Gefrier-Kombi ohne Strom sein wird. Zudem wurde vom Vermieter gesagt, dass in diesem 5 Wochen auch niemand in Urlaub etc fahren darf, da ständiger Zugang gewährleistet sein muss (Hallo? Manche müssen ihren Urlaub ein Jahr im Vorraus planen...und 3 Wochen vorher machen die einem einen Strich durch die Rechnung). Wir haben zudem noch 2 Katzen. Fenster erneuern, Lärm, Bauarbeiter, offene Türen...da haut jedes Tier der Welt ab und kommt nie wieder, so viel ist klar. Wohin nun mit den Katzen? Innerhalb von 3 Wochen einen 5-Wochen-Platz finden für die Katzen ist schwierig. Und die Wohnung ist ja nahezu unbewohnbar während der Arbeiten, also auch wohin die 5 Wochen mit uns? Eine Mietminderung macht unser Vermieter für die Bauarbeitszeit nicht, da sie ja "aus Kulanz die Miete (bisher ca 490€ monatlich) nur um 95€ pro Monat ab Dezember erhöhen, anstatt die 200€, die die Modernisierung ihrer Meinung nach Wert ist." Wir sind beide Studenten, habe nur 450€-Jobs, weshalb wir unglaublich glücklich sind, dass wir die Wohnung bekommen hatten mit WBS.
Mal ernsthaft...das kanns doch nicht sein oder? Muss man sich das wirklich gefallen lassen? Ich finde es unzumutbar und Freunde und Bekannte stimmen mir da voll zu. Habt ihr ein paar Tipps (ggf mit §§§§§)?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.03.2020 14:04
Hallo Schlafrock 92,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Im Prinzip gilt, dass Ihr Vermieter verpflichtet ist, den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Wenn die Wohnung sich als unbewohnbar erweist, was auch schon durch die nicht vorhandene Privatsphäre gegeben sein kann, kann eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich sein. Wer eine solche Mietminderung in Anspruch nimmt, kann er zudem je nach Fallkonstellation fordern, dass der Vermieter den Differenzbetrag zahlen muss, den eine vergleichbare, aber etwas teurere Ersatzwohnung kostet. Grundlage für Mietminderungen ist § 536 Abs. 1 BGB.
Ob und inwiefern das in Ihrem konkreten Fall zutrifft, können wir aus der Ferne allerdings leider nicht beurteilen.
Wir würden Ihnen in jedem Fall empfehlen, sich durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zum weiteren Vorgehen beraten zu lassen. Denn bei einer Mietminderung müssen Sie richtig vorgehen, um das Risiko einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete zu vermeiden. Zudem bezweifeln wir, dass der Vermieter Ihnen vorschreiben kann, wann Sie in Ihrer Wohnung zu sein haben. Wir würden Ihnen daher sehr anraten, rechtliche Beratung einzuholen. Einen ersten Einblick in Ihr Hausrecht als Mieter gibt Ihnen unser Artikel hier: https://ratgeber.immowelt.de/a/das-hausrecht-so-duerfen-mieter-zu-hause-regieren.html
Außerdem finden Sie hier eine Einstiegshilfe zum Thema Mietminderung: https://ratgeber.immowelt.de/a/maengelanzeige-maengel-richtig-anmahnen.html
Bitte verstehen Sie zudem, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Alexander-01 am 05.03.2020 08:25
Hallo,
der Vermieterr hat heuer eine neue Heizung eingebaut und die Miete daher um 8% erhöt.
Jetzt möchte er nochmals um 20% erhöhen, da er seit 15 Jahren keine Mieterhöhung gemacht hat.
Ist das Richtig? Auch mit der Erhöhung wären wir noch unter Vergleichsmieten
Gruß
Alex
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 05.03.2020 10:56
Hallo Alexander-01,
zunächst sollten Sie prüfen, ob die Modernisierungsmieterhöhung korrekt war, denn eine Erhöhung um acht Prozent nur für eine neue Heizung kommt uns recht hoch vor. § 559 BGB regelt nämlich nicht, dass der Vermieter nach einer Modernisierung pauschal die Miete um 8 % erhöhen darf, sondern er darf 8 % der Kosten ggf. abzüglich derjenigen Kosten, die für die Erhaltung/Reparatur der alten Anlage nötig gewesen wären, auf die Miete aufschlagen. Ein Beispiel: Hat die neue Heizung 22.000 € gekostet und zieht man mutmaßliche Erhaltungsaufwendungen von 2.000 € ab, so kann der Vermieter 8 % von 20.000 Euro ansetzen. Handelt es sich beispielsweise um ein 10-Familienhaus mit gleich großen Wohnungen, würde das bedeuten, dass der Vermieter jedem Mieter 8 % von 2.000 Euro (20.000:10) auf die Jahresmiete aufschlagen kann. Das wären in diesem Beispiel monatlich 13,33 Euro [(2.000x0,08]:12).
Grundsätzlich ist aber die Vorgehensweise, zunächst eine Modernisierunsgmieterhöhung durchzuführen und dann ausgehend von der erhöhten Miete die Miete erneut auch innerhalb kurzer Zeit um bis zu 20 % zu erhöhen, zulässig. Denn § 558 BGB (3) regelt: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 [Anm.: Modernisierungsmieterhöhung] ... abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete … bestimmt sind." In diesem Fall darf die Miete also faktsich auch innerhalb eines kürzeren um mehr als 20 % steigen, sofern sie dadurch nicht höher wird, als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
DeVito am 23.02.2020 17:10
Hallo,
Ich habe in meiner ETW 2014 eine neue Gasetagenheizung für 2.500€ einbauen lassen. In diesem Jahr wird darüber hinaus das Dach in dem 9-Parteien-MFH, in dem meine ETW ist, neu eingedeckt, gedämmt und die oberste Geschossdecke ebenfalls gedämmt. Gesamtkosten hierfür ca. 95TEUR, mein Anteil 150/1000=14.250€. Wenn die Wohnung irgendwann einmal vermietet wird, kann ich dann diese entstandenen Kosten auch auf die Miete „draufschlagen“? Können die Kosten für die Gasheizung aus 2014 noch mit 11% umgelegt werden? Oder gibt es in dem Fall generell keine Möglichkeit, bereits entstandene Kosten nachträglich umzulegen? Danke
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.02.2020 11:29
Hallo DeVito,
Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB können auch noch nachträglich geltend gemacht werden, allerdings nicht beliebig lange. Hier gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (BGB; § 195), wobei die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, i.d.R. mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist zu laufen beginnt (BGB, § 199). Wurde z.B. im Sommer 2014 eine Modernisierung vorgenommen, so endete die Frist Ende 2017.
generell gilt es zu beachten, dass nicht jede Modernisierung eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt, sondern nur solche, die Energie und Wasser einsparen und/oder den Wohnwert erhöhen. Bei einer Neueindeckung des Daches ist das nicht der Fall, bei einer Dämmung schon. Soweit Sie in Zukunft planen, Modernisierungsmieterhöhungen geltend zu machen, könnte es ratsam sein, vor Ort fachkundigen rechtlichen Rat einzuholen, damit man nicht an Details oder Formalien scheitert.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
tweety am 27.01.2020 17:33
Hallo, mein Vermieter hatte den Umbau / die Sanierung einer bestehenden Wohnung im Dachgeschoss bereits seit einiger Zeit mündlich angekündigt und setzt diese jetzt - als energetische Sanierung getarnt - um. Das Dach wird großzügig zu zwei Wohnungen umgebaut und zur Aufwertung des Wohnraums mit Gauben versehen und neu gedämmt. Die Maßnahme wurde Ende Januar schriftlich angekündigt und soll bereits im Februar beginnen. Die Erhöhung der Mieten ist für den 1.6.20 angekündigt. Die gesetzlichen Fristen zur Ankündigung wurden also schon einmal nicht eingehalten. Zudem können die echten Kosten der Sanierung ja erst nach Beendigung der Maßnahme korrekt erhoben und umgelegt werden. Auch die Frist zum Widerspruch ist mit Monatsende (Januar) meiner Meinung nach falsch angegeben und geradezu unverschämt (das Schreiben ist auf den 26.1. datiert). Zudem besteht mit mir eine Wertsicherungsklausel / Indexmiete von der zuletzt in 2019 auch Gebrauch gemacht wurde. Schätze ich das alles so korrekt ein oder interpretiere ich meine Rechtslage falsch. Ich wäre für eine Experteneinschätzung dankbar, auch wenn ich weiß, dass Sie hier keine Rechtsberatung leisten können. Herzliche Grüße
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 28.01.2020 11:14
Hallo tweety,
während der Geltungsdauer einer Indexmietvereinbarung gemäß § 557b BGB sind zusätzliche Erhöhungen der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungen ausgeschlossen. Lediglich eine Anpassung der Betriebkosten oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen, die der Vermieter auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, wäre zulässig. Eine energetische Sanierung des Dachgeschosses ist aber eine Maßnahme, die der Vermieter i.d.R. selbst zu vertreten hat. Selbst dann, wenn der Vermieter (zum beispiel bei anderen Mietern des Hauses) eine Modernisierungsmieterhöhung durchsetzen könnte, so beträfe diese nur Maßnahmen, die zu einer energetischen Verbesserung führen oder den Wohnwert unmittelbar erhöhen, der Vermieter dürfte also nicht die Kosten für neue Gauben oder den Ausbau der Dachgeschosswohnungen einbeziehen. Da wir die Sachlage aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen können, raten wir im Zweifel dazu, vor Ort einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein mit der Vertretung der eigenen Interessen zu beauftragen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
HiPa am 07.12.2019 17:28
Die Vermieterin einer von mir betreuten ausländischen Familie hat am 5.10.2019 die Wohnung der Familie gekauft und am 9.10.2019 mit Renovierungsarbeiten begonnen. Das Bad bis auf die Grundmauern wegen Feuchtigkeit freigelegt, Fliesen weg, Putz weg, 3 Wochen Trocknungsgerät in der Wohnung, Dreck ohne Ende. Die Renovierungsarbeiten wurden durch den Lebensgefährten der Vermieterin selbst durchgeführt. Keine Firma war involviert.
Nun ist die Renovierung abgeschlossen und wir haben ein Schreiben wegen Mieterhöhung (8 %) zum 1.3.2020 bekommen. Ist das rechtens ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 09.12.2019 09:15
Hallo HiPa,
hierbei kommt es ganz darauf an, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung oder um eine reine Instandhaltung handelt. Das können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Wurden nur die Wände getrockten und neue Fließen angebracht, spricht es eher für eine Instandhaltung. Ohne eine tatsächliche Modernisierung wäre die Mieterhöhung unwirksam.
Liegt jedoch eine Modernisierung vor, so wurde sie zu spät bzw. gar nicht angekündigt (§ 555c BGB). Dadurch erhöht sich die Frist, ab wann die höhere Miete gezahlt werden muss, auf sechs Monate nach Erhalt der Mieterhöhung (§ 559b BGB).
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich diesbezüglich von einem Fachanwalt oder einer Mietervereinigung beraten zu lassen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
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