Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten sollten

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Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren, können einen Teil der Investitionskosten auf den Mieter umlegen – insgesamt bis zu acht Prozent. Doch bei einer solchen Mieterhöhung nach Modernisierung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.

Eine Wohnung wird instand gesetzt. Foto: istock.com / rclassenlayouts
Wird die Mietwohnung modernisiert, kann der Vermieter die Kosten dafür zum Teil an den Mieter weitergeben. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist aber nur unter bestimmten Umständen zulässig. Foto: istock.com / rclassenlayouts

Eine höhere Miete bedeutet für den Vermieter auch mehr Rendite. Aber Mieten können nicht unbegrenzt und willkürlich erhöht werden – das Gesetz sieht klare Grenzen vor. Eine Möglichkeit für eine Mieterhöhung hat der Vermieter aber nach einer Modernisierung. Auch eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Umständen möglich.

Wann eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig ist

Nicht jede Veränderung der Mietwohnung zählt vor dem Gesetz auch als Modernisierung. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können Vermieter die Miete nicht erhöhen.  Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gelten:

  • Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Dämmung.
  • Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.
  • Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.
  • Maßnahmen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden, beispielsweise der Einbau von Rauchmeldern.
  • Maßnahmen, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei sind regionale Unterschiede zu berücksichtigen. Nicht dazu zählen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18).

Aktuelles Urteil

Als Modernisierung gilt auch, wenn Kastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht werden. Das hat das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 108/19) kürzlich entschieden. In dem verhandelten Fall hatte sich ein Mieter gegen den Austausch der Fenster gewehrt, weil es ihm unmöglich sei die Vorgaben zum Heizen und Lüften einzuhalten. In einem Merkblatt, dass die Mieter vorab bekamen, war vorgegeben, dass bei den Isolierglasfenstern vier Mal am Tag stoßgelüftet werden sollte.  Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Der Austausch sei eine Modernisierung – denn durch die Isolierglasfenster werde Energie eingespart. Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen.
In bestimmten Fällen kann man zwar Härtegründe geltend machen, um eine Modernisierungsmaßnahmen zu verhindern. Diese Härtegrund sah das Gericht in diesem Fall aber nicht.

Modernisierung und Mieterhöhung ankündigen

Ein Bríefkasten, Foto: LoloStock / stock.adobe.com
Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich übermittelt werden. Foto: LoloStock / stock.adobe.com

Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

  • Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten
    (Dieser Betrag kann sich später noch ändern, denn der Vermieter kann die genauen Kosten der Modernisierung vorab nicht kennen. Der tatsächliche Betrag, um den die Miete erhöht wird, muss sich an den späteren Modernisierungskosten orientieren.)
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Bevor eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung ausgesprochen wird, sollten  Vermieter die Maßnahme ankündigen. Hier finden Sie ein passendes Musterformular für die Modernisierungsankündigung.

Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Ein Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme dann widersprechen, wenn diese für ihn absolut unzumutbar wäre – beispielsweise aufgrund hohen Alters oder einer Krankheit. Ausnahme: Wird die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder wird die Modernisierung wegen einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt, kann sich der Mieter nicht auf einen Härtefall berufen (BGB; § 559 (4)) – er muss die Modernisierung in diesen Fällen dulden und entsprechend die höhere Miete zahlen.

Einen Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen.

Achtung

Der Mieter hat im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Er kann das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt. Erhält der Mieter die Mitteilung über die Modernisierung am 23. August, kann er noch bis Ende September die Kündigung aussprechen, die dann am 31. Oktober wirksam wird. Umgekehrt entsteht für den Vermieter bei einer Modernisierung kein automatisches Sonderkündigungsrecht.

Um diesen Betrag darf die Miete erhöht werden

Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Ein Rechenbeispiel: Betrugen die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 800 Euro, die monatliche Miete also um rund 67 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüsse dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden. Zudem sind von den Investitionskosten der Modernisierung diejenigen Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten.

Allerdings kann der Vermieter dann, wenn die Kosten pro Wohneinheit 10.000 Euro nicht übersteigen, von einem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen – dann können pauschal 30 Prozent der geltend gemachten Investitionskosten abgezogen werden.

Kappungsgrenzen beachten

Eine Linie, Foto: Bits-and-Splits / stock.adobe.com
Mieter können die Mieter nur bis zu einer bestimmten Grenze erhöhen - der Kappungsgrenze. Foto: Bits-and-Splits / stock.adobe.com

Unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Modernisierungskosten gelten seit Inkraftsetzung der Mietrechtsreform zum 1. Januar 2019 Kappungsgrenzen – die Miete darf bei sehr kostspieligen Modernisierungen nicht mehr unbegrenzt steigen: Sie darf sich innerhalb eines Sechsjahreszeitraums nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, sofern die Ausgangsmiete höher als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, andernfalls sind es maximal zwei Euro Erhöhungsbetrag.

Führt ein Vermieter zeitnah mehrere kleinere Modernisierungen durch, für die er jeweils eine Modernisierungsmieterhöhung geltend macht, gilt: Er muss die Kosten, die innerhalb eines Fünfjahreszeitraums bereits geltend gemacht wurden, anrechnen (BGB, § 559c).

Beispielrechnung 

Erhöht der Vermieter im Juli 2019 die Miete wegen einer Modernisierung um zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und würde eine weitere Modernisierung im November 2020 an sich eine Erhöhung um weitere 2,50 Euro pro Quadratmeter begründen können, so ist in diesem Fall lediglich eine Erhöhung um einen Euro möglich, sofern die Ursprungsmiete über sieben Euro lag. Lag sie darunter, wäre gar keine Erhöhung mehr zulässig.

Zudem gilt, dass ein Vermieter, der eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, in einem Fünfjahreszeitraum keine weitere Modernisierungsmieterhöhung mehr geltend machen darf, es sei denn, er ist aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zu der Modernisierung verpflichtet oder die Modernisierung wird aufgrund des Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt und die letzte Modernisierungsmieterhöhung liegt mehr als zwei Jahre zurück.

Achtung

Hat sich der Vermieter verkalkuliert und die Mieterhöhung liegt am Ende mehr als zehn Prozent über den ursprünglich angekündigten Kosten, kann der Mieter ihr erfolgreich widersprechen.

Modernisierungsmieterhöhungen sind unabhängig von Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete und auch unabhängig von der Mietpreisbremse. Das bedeutet:

  • Erhöht ein Vermieter die Miete zunächst auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er danach trotzdem eine Modernisierungsmieterhöhung, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht, verlangen, selbst wenn die Miete danach auf ein Niveau steigt, das die Höhe des ortsüblichen übersteigt.
  • Führt der Vermieter dagegen zuerst eine Modernisierung durch, durch die die Miete auf oder über das ortsübliche Niveau steigt, so kann er danach keine weitere Mieterhöhung verlangen.
  • Kommt es nach einer Modernisierung, die zu einer Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau führt, zu einer Neuvermietung der Wohnung, so kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vom neuen Mieter weiter die überhöhte Miete verlangen. Die Miete darf in diesem Fall also auch mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.

Zeitpunkt der Mieterhöhung

Nach der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten noch einmal schriftlich geltend machen. Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Erhält der Mieter also das Schreiben beispielsweise im Juli, muss er die erhöhte Miete ab Oktober bezahlen.

Wann keine Mieterhöhung möglich ist

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge, die eine Modernisierungsmieterhöhung ausschließen. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde. In beiden Fällen steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen. Zudem gibt es die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich auszuschließen.

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung aber möglich, ist es hilfreich, dem Mieter die Vorzüge der Modernisierung vor Augen zu führen. Im Endeffekt profitiert schließlich auch er davon – sei es durch gesunkene Energiekosten nach einer energetischen Sanierung oder durch ein komfortableres Wohnen.

FAQ: Mieterhöhung nach Modernisierung

Was muss eine Modernisierungsankündigung enthalten?

Spätestens drei Monate vorher muss die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen genannt werden, ebenso der voraussichtliche Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie die Summe der zu erwartenden Mieterhöhung und voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Was versteht man unter Modernisierung?

Modernisierungen sind Maßnahmen, die Primärenergie, Endenergie oder Wasser einsparen, die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, aber mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen.

Wie lange müssen Mieter die Modernisierungskosten zahlen?

Ist die Miete einmal erhöht, bleibt sie auf demselben Niveau. Die Miete kann nur gemindert werden, wenn Mängel an der Mietsache auftreten sollten.

Wann und wieviel Miete darf erhöht werden?

Nach einer abgeschlossenen Modernisierung im Sinne von § 559 BGB dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei einer Mieterhöhung nach der Modernisierung?  

Erhöht der Vermieter nach § 558 BGB oder § 559 BGB die Miete, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Ankündigung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§561 BGB).

Kilian Treß17.08.2021

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22 Kommentare

Watschelchen am 08.06.2022 16:56

Hallo.

Ich habe heute ein Schreiben über Mieterhöhung durch Modernisierung erhalten. Nun habe ich eben hier in dem Beitrag gelesen, dass der Vermieter dieses hätte im Voraus schriftlich ankündigen müssen. Dieses hat er nicht getan. Ist die Mieterhöhung dann überhaupt rechtens?

auf Kommentar antworten

Watschelchen am 08.06.2022 17:33

Ich muss noch dazu erwähnen, dass die Modernisierung schon fast abgeschlossen ist, es wurde Treppenhaus, inkl. Kellerflur saniert, neue Wohnungstüren eingebaut, Türsprechanlagen erneuert.

Gina2022 am 28.04.2022 13:00

Hallo liebes Team, wir haben ein Mieterhöhungsschreiben bekommen, darin wird auf eine Dämmung der oberen Geschoßdecke nach Errichtung des Hauses verwiesen. Als wir vor 13 Jahren eingezogen sind, war das schon längst abgeschlossen (Haus wurde 1991 erbaut). Desweiteren wird die Kategorie C bei der Ausstattung der Wohnung gewählt, weil Bad/WC modernisiert wurden (ist aber alles noch Altbestand wie 1991 erbaut und alles von uns bei Mietbeginn 2009 übernommen). Müssen wir diesem Mieterhöhungsschreiben zustimmen?

auf Kommentar antworten

TrR am 27.04.2022 17:51

Guten Abend,

wir möchten die vorhandenen 50-er Jahre Wohnungstüren gegen neue austauschen.

Ist dies nur Instandhaltung oder eine Umlagefähige Modernisierung?

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Nrn am 06.04.2022 17:56

Vermieter will Miete erhöhen weil er außenfassade komplett renoviert D.h. Außen Farbe Isolierung Pflastersteine und Stellplätze alles neu. Darf er die Miete erhöhen. Er hat letztes Jahr auch die Miete erhöht jetzt nochmal wegen Renovierung.

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 07.04.2022 13:35

Durch die Dämmung wurde energieeffizient saniert. Dann ist eine Mieterhöhung rechtmäßig. Die soltle allerdings nicht den Rahmen sprengen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Rosanna am 07.03.2022 18:19

Guten Abend, eine Frage wir müssen aus unserer Wohnung raus, da das ganze Haus renoviert wird. Nun bekommen wir eine neue Wohnung gestellt die deutlich teurer sein wird. Ist das rechtsens? Wir möchten gerne hier in der Gegend bleiben da unsere Kinder einen kurzen Schulweg haben und wir uns wohl fühlen,aber hätten auch die Möglichkeit durch die Hausverwaltung in einen anderen Bezirk zu ziehen.

auf Kommentar antworten

Mike am 29.03.2022 12:50

Prüfen Sie zumindest mit einem Anwalt, ob sie Anspruch auf Ersatzzahlung und Umzugspauschale haben.

Husam am 26.01.2021 15:06

Hallo, mein Vermieter möchte jetzt die Miete um 20 % erhöhen und das in 2 Monaten. Ist das so Rechtens ? Es wurde 2019 wohl eine neue Heizungsanlage eingebaut und 2020 einen neuen Zaun im Garten gemacht.da er seit 5 Jahren keine Mieterhöhung gemacht hat.

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hr34576@gmail.com am 29.01.2021 18:38

Nein, eine Modernisierung muss vorher angekündigt werden.

Lt. § 555c BGB: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen.

Er kann die Miete aber anhand von mindestens 3 Vergleichswohnungen erhöhen, was er aber auch vorher ankündigen muss. Außerdem muss er diese Vergleichswohnungen auch nachweisen können.

Alles in allem kann so etwas von jetzt auf gleich nicht durchgesetzt werden.

Gruß Michael S.

Mia2019 am 07.01.2021 11:01

Gasofen kaputt. Vermieter will die miete erhoehen weil er eunen neuen gasofen kaufen muss

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immowelt Redaktion am 07.01.2021 14:59

Hallo Mia2019,

bei einer Modernisierungsmieterhöhung muss geprüft werden, ob es sich tatsächlich um eine Mordernisierung handelt oder es eine Instandhaltung ist. Wenn der neue Ofen keine Modernisierung darstellt, dann wäre die Mieterhöhung aufgrunddessen unwirksam. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Anna am 28.11.2020 11:05

Ich habe ein Frage: Ich wohne (bereits seit über 30 Jahren) zur Miete in einem alten Haus in der unteren Wohnung und es gab einen Wasserschaden wegen komplett korrodierter Wasserrohre. Mein Bad und die Toilette (2 kleine getrennte Räume) mussten komplett rausgerissen und erneuert werden. Meine Vermieterin meint, sie sei nun im Recht 8% der ihr entstandenen Kosten von mir zu holen. Ist das tatsächlich so? Es war keine geplante Modernisierung sondern ein "Notfall" in dem ich 10 Wochen lang (!) nicht wohnen konnte (sondern bei Freunden unterkam). Wie ist da die Rechtslage?

auf Kommentar antworten

frederic Berthold am 10.12.2020 18:31

Sehr geehrte Frau Anna,

meinses Wissens nach steht Ihnen eine Erstattung der entstandenen Kosten für den Zeitraum der Wiederherstellungsmaßnahme zu (§ 555 a Abs. 3 BGB). Da Ihr Vermieter nicht mit dem Schaden rechnen konnte, musste er diesen natürlich nicht zuvor ankündigen. Jedoch ist diese Mieterhöhung nach § 556 b Abs. 6 BGB rechtens, da es sich um Maßnahmen handelt, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Es kann sein, dass ich Ihre Situation falsch verstanden habe und ich bin Immobilienmakler und kein Rechtsanwalt, sodass Sie sich eventuell eine kleine Rechtsberatung beim Anwalt Ihres Vertrauens organisieren sollten. Gerne kann ich Ihnen hier zwei Kanzleien empfehlen.

Gerne können Sie mich bei weiteren Fragen unter berthold@waltmann-immobilien.de kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Frederic Berthold

Wohn- und Immobilienberater

Waltmann Immobilien Dresden

Frank am 23.09.2020 10:03

Hallo, vor 8 Jahren wurden die Kosten für eine neue Heizung auf die Mieter umgelegt und der ortsüblichen Vergleichsmiete zugeschlagen. Mittlerweile ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die damalige Miete und die Modernisierungskosten zusammen. Kann ich nun bei einer aktuellen Mieterhöhung wieder die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungskosten ansetzen ? Vorab vielen Dank für die Beantwortung der Frage,

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.09.2020 15:13

Hallo Frank,

Sie können die Miete ihm Rahmen der gesetzlichen Verordnung an die Vergleichsmiete anpassen, aber nicht die Modernisierungskosten vor 8 Jahren nochmals aufschlagen. Mehr dazu finden Sie hier im Ratgeber.

Beste Grüße

Franz am 22.09.2020 10:21

kann ich nach einem Abwasserrohr Bruch im Bad mit anschließender Renovierung die Miete erhöhen ist im April mündlich vereinbart worden das ab August Einserbohrung um 80 € zu zahlen ist was er im April und Juli zugestimmt hat jetzt aber alles abstreitet was kann ich tun umfoch noch mein Geld bekomme.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.09.2020 12:33

Hallo Franz,

unserer Auffassung nach handelt es sich bei einer Reparatur und Renovierung der Mietsache, indem Fall das Abwasserrohr, nicht um eine Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigt.

Beste Grüße


Franz am 22.09.2020 12:38

Das Bad würde aufgrund des Abwasserrohr Bruchs Komplet renoviert


immowelt Redaktion am 22.09.2020 15:11

Hallo Franz,

es handelt sich offensichtlich nur um die Wiederherstellung der Mietsache. Die ist durch die Zahlung der Mieten abgedeckt. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können Vermieter die Miete nicht erhöhen. Zudem hat eine mündliche Mieterhöhung keine juristische Relevanz, sie muss mindestens drei Monate vor Inkrafttreten per Brief angekündigt werden.

Beste Grüße

Supervermieter am 22.06.2020 14:26

Folgende Situation: wir wollen in unserem MFH die alten Heizwert-Thermen durch neue Brennwertthermen austauschen, dies kostet pro Wohnung ca. 7.000 Euro.

Da wir einige sehr nette, alte Mieter mit geringem Einkommen haben, würden wir anstatt die Modernisierungskosten (nur zu 70% wg. vereinfachtem Verfahren und dann mit 8% jährlich) auf die MIete aufzuschlagen lieber einen "fairen Deal" machen. Konkret: die Mieter sollen einer MIeterhöhung in Höhe der realen Energieeinsparung zustimmen - diese kennen wir alle jedoch heute noch nicht. Vorteil: die Kosten für die Mieter bleiben gleich und wir bekommen zumindest einen Teil der Investitionen wieder zurück - und gutes Karma ;-)

Fragen dazu: kann man das rechtssicher so vereinbaren? Und muss ich alle Mieter im Haus gleich behandeln oder kann ich mal den "fairen Deal" und mal den normalen Aufschlag umlegen? Wir sind mit allen Mieten unter den Vergleichsmieten und haben in den letzten Jahren keinerlei Mieterhöhung durchgesetzt.

Danke für eine Einschätzung zur Lage oder andere gute Tipps!

auf Kommentar antworten

hr34576@gmail.com am 29.01.2021 18:49

Das ist in der Tat gutes Karma.

Schwierig mit dem Deal..... die Heizkosten steigen ja trotzdem z.B. durch die neue CO2 Steuer. Mein Vorschlag: Die Heizkosten der letzten 2-3 Jahre als Durchschnitt nehmen und vom Heizungsbauer die Energieeinsparung zu den altem System ausrechnen lassen. Das würde ich dann in einem Vertrag festschreiben.

Zur Gleichbehandlung: Nein

Vermutlich werden die Kosten nach Wohnfläche umgelegt? Also müssten die anderen Mieter das Zahlen, was es für ihren Wohnflächenanteil auch sowieso kosten würde.

Grüße Michael S.

Maria am 17.06.2020 05:37

ich möchte im Oktober das Dach erneuern und damit auch dämmen. Wie berechne ich die Mieterhöhung von 8 % wenn das Dach 120.000,-- Euro kostet? 4 Wohnungen? Nach 90 qm? oder nach 650,-- Kaltmiete im Monat?

Oder gilt bei 120.000,-- Euro die Kappungsgrenze?

auf Kommentar antworten

hr34576@gmail.com am 29.01.2021 18:52

Sie können die gesamten Kosten nicht umlegen, lediglich die Kosten zur Energieeinsparung, hier das Dämmen z.B. der Sparren.

Grüße Michael S.

BeBra am 14.06.2020 12:32

Hallo, bei uns werden im August die Nachtspeicherheizungen gegen eine Gasheizung ausgetauscht. 8 Parteienhaus & die Kosten sollen ca. 80.000€ betragen, davon soll jeder Mieter 8% Miete mehr zahlen. Wir sind im Haus die einzigen Mieter mit Staffelmiete. Ist es dann Rechtens dass alle anderen nur 8% mehr zahlen, wir aber 8% + alle 2 Jahre eine höhere Staffelmiete, oder muss dann darauf verzichtet werden?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 15.06.2020 12:28

Hallo BeBra,

bei einer Staffelmiete sind Modernisierungsmieterhöhungen für die Zeit, in der die Staffelungen gelten, ausgeschlossen. BGB § 557: "...Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen."

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Maria am 09.06.2020 18:57

Ich lasse auf Wunsch meines Mieters einen Wasseranschluss auf die Terrasse der Wohnung legen. Kann ich die Kosten dafür (ca. 1000 €) auf die Miete umlegen?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 10.06.2020 09:00

Hallo Maria,

sofern man das als wohnwerterhöhende Maßnahme sehen will, ja; ob man diese Maßnahme allerdings tatsächlich als wohnwerterhöhend einstufen kann, trauen wir uns doch nicht, zu beurteilen. Wenn ja, könnten 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Michel am 02.06.2020 23:53

Liebes Immowelt-Team,

ich bin aktuell im Begriff eine denkmalgeschützte Immobilie zu erwerben, in der eine von 4 Wohnungen vermietet ist.

Da ich das ganze Gebäude umfassend Kernsanieren möchte und dies aus wirtschaftlichen und organisatorischen Gründen in einem Stück und bestenfalls in unbewohnten Zustand erfolgen sollte, stellt sich für mich die Frage, welche Möglichkeiten ich als zukünftiger Eigentümer habe? Kann ich dem Mieter mit der Begründung einer 6-12 monatigen Umbau-bzw. Sanierungsmaßnahmen kündigen oder muss er die Sanierung dulden auch wenn seine Wohnung durch den Umfang der Arbeiten für diese Zeit quasi unbewohnbar wird? Muss ich hier ggf. sogar eine Ersatzwohnung stellen oder bezahlen? Wie sollte ich diesbezüglich vorgehen und welche Möglichkeiten der Umlage der Sanierungskosten auf den Mieter habe ich wenn er in der Wohnung bleibt?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 03.06.2020 10:09

Hallo Michel,

das Mietrecht sieht als Kündigungsgrund auch eine angemessene wirtschaftliche Verwertung vor. Das kann dann sein, wenn ein altes Haus abgerissen und neu gebaut werden soll oder auch bei einer Kernsanierung. Alleine der Wunsch, eine höhere Miete zu erhalten, ist kein Kpndigungsgrund im Sinne einer angemessenen wirtschaftlichen verwetung. Da es hier viele Fallstricke gibt, raten wir dazu, das Vorgehen mit einem Rechstanwalt zu besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

hoffile am 04.05.2020 15:46

Wie lange sollte die frist für den Vermieter sein zwecks Anworten bei einer Grundmieterhöhung?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 05.05.2020 12:00

Hallo hoffile,

bei einer Mieterhöhung ist es nicht zwingend, dass der Mieter antworten muss, das kann auch konkludent zustandekommen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Markus Gaby am 15.04.2020 09:40

Hallo,

Der Vermieter hat am 10.04.2020 sanierungsarbeiten am Haus und auf unserer Terrasse für den 14.04.2020 angekündigt.

Frage muss ich die Arbeiten baulärm dulden?

Muss ich die Arbeiter auf die Terrasse lassen?

Gruß Markus

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2020 11:38

Hallo Markus Gaby,

grundsätzlich kann der Vermieter schon Renovierungsarbeiten durchführen lassen. Ergeben sich dabei Lärmbelästigungen für den Mieter, so hätte dieser allerdings unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete zu mindern. Das gilt allerdings (für einen gewissen Zeitraum) nicht, wenn es sich um energetische Sanierungen handelt.

Wir halten allerdings die Frist, mit der der Vermieter dies angekündigt hat, für zu kurz.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Schlafrock92 am 10.03.2020 22:05

Von Anfang April bis Dezember wird ein Wohnblock (3 Eingänge mit je 8 Wohneinheiten) modernisiert. Die Info darüber erhielten wir gestern. Außen wird das Gebäude komplett isoliert, wo die ganze Zeit ein Gerüst stehen wird, und die Balkone und Fenster erneuert. Kellerräume und Kellerdecke werden auch erneuert, weshalb nun innerhalb von 3 Wochen (bis zum Beginn der Arbeiten) die Kellerräume leer geräumt werden müssen (wohin mit dem ganzen Kram? - zu kurzfristig). 5 Wochen brauchen sie für je 4 Wohnungen - Badezimmer und Küche werden modernisiert, wozu sie Rohre und Leitungen rausreißen. In der Zeit sollen wir täglich von 7 - 16 Uhr Zutritt zur Wohnung gewährleisten und Strom und Wasser werden abgestellt. In der Zeit soll die Wohnungstür immer offen sein (kein Strom, keine Heizung und offene Tür - Na danke), wir müssen uns mit den anderen 3 Parteien 2 Wohnungen in der Nähe zum "Kochen, Duschen und auf Toilette gehen" teilen (was eh doof ist und in Zeiten von Corona nahezu unzumutbar). In der Wohnung richtig wohnen ist auch nicht wirklich möglich durch den ganzen Lärm, die Arbeiter überall, kein Strom, kein Wasser (und ich muss zurzeit meine Masterthesis schreiben). Es kann laut Aussage nicht gewährleistet werden, dass nach 16 Uhr Strom und Wasser wieder funktionieren werden (toll, wenn man nachts mal auf Klo muss etc). Wäsche waschen geht dann ja auch nicht. Und Lebensmittel können wir auch nicht wirklich haben, da Kühl-Gefrier-Kombi ohne Strom sein wird. Zudem wurde vom Vermieter gesagt, dass in diesem 5 Wochen auch niemand in Urlaub etc fahren darf, da ständiger Zugang gewährleistet sein muss (Hallo? Manche müssen ihren Urlaub ein Jahr im Vorraus planen...und 3 Wochen vorher machen die einem einen Strich durch die Rechnung). Wir haben zudem noch 2 Katzen. Fenster erneuern, Lärm, Bauarbeiter, offene Türen...da haut jedes Tier der Welt ab und kommt nie wieder, so viel ist klar. Wohin nun mit den Katzen? Innerhalb von 3 Wochen einen 5-Wochen-Platz finden für die Katzen ist schwierig. Und die Wohnung ist ja nahezu unbewohnbar während der Arbeiten, also auch wohin die 5 Wochen mit uns? Eine Mietminderung macht unser Vermieter für die Bauarbeitszeit nicht, da sie ja "aus Kulanz die Miete (bisher ca 490€ monatlich) nur um 95€ pro Monat ab Dezember erhöhen, anstatt die 200€, die die Modernisierung ihrer Meinung nach Wert ist." Wir sind beide Studenten, habe nur 450€-Jobs, weshalb wir unglaublich glücklich sind, dass wir die Wohnung bekommen hatten mit WBS.

Mal ernsthaft...das kanns doch nicht sein oder? Muss man sich das wirklich gefallen lassen? Ich finde es unzumutbar und Freunde und Bekannte stimmen mir da voll zu. Habt ihr ein paar Tipps (ggf mit §§§§§)?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.03.2020 14:04

Hallo Schlafrock 92,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Im Prinzip gilt, dass Ihr Vermieter verpflichtet ist, den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Wenn die Wohnung sich als unbewohnbar erweist, was auch schon durch die nicht vorhandene Privatsphäre gegeben sein kann, kann eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich sein. Wer eine solche Mietminderung in Anspruch nimmt, kann er zudem je nach Fallkonstellation fordern, dass der Vermieter den Differenzbetrag zahlen muss, den eine vergleichbare, aber etwas teurere Ersatzwohnung kostet. Grundlage für Mietminderungen ist § 536 Abs. 1 BGB.

Ob und inwiefern das in Ihrem konkreten Fall zutrifft, können wir aus der Ferne allerdings leider nicht beurteilen.

Wir würden Ihnen in jedem Fall empfehlen, sich durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zum weiteren Vorgehen beraten zu lassen. Denn bei einer Mietminderung müssen Sie richtig vorgehen, um das Risiko einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete zu vermeiden. Zudem bezweifeln wir, dass der Vermieter Ihnen vorschreiben kann, wann Sie in Ihrer Wohnung zu sein haben. Wir würden Ihnen daher sehr anraten, rechtliche Beratung einzuholen. Einen ersten Einblick in Ihr Hausrecht als Mieter gibt Ihnen unser Artikel hier: https://ratgeber.immowelt.de/a/das-hausrecht-so-duerfen-mieter-zu-hause-regieren.html

Außerdem finden Sie hier eine Einstiegshilfe zum Thema Mietminderung: https://ratgeber.immowelt.de/a/maengelanzeige-maengel-richtig-anmahnen.html

Bitte verstehen Sie zudem, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Alexander-01 am 05.03.2020 08:25

Hallo,

der Vermieterr hat heuer eine neue Heizung eingebaut und die Miete daher um 8% erhöt.

Jetzt möchte er nochmals um 20% erhöhen, da er seit 15 Jahren keine Mieterhöhung gemacht hat.

Ist das Richtig? Auch mit der Erhöhung wären wir noch unter Vergleichsmieten

Gruß

Alex

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.03.2020 10:56

Hallo Alexander-01,

zunächst sollten Sie prüfen, ob die Modernisierungsmieterhöhung korrekt war, denn eine Erhöhung um acht Prozent nur für eine neue Heizung kommt uns recht hoch vor. § 559 BGB regelt nämlich nicht, dass der Vermieter nach einer Modernisierung pauschal die Miete um 8 % erhöhen darf, sondern er darf 8 % der Kosten ggf. abzüglich derjenigen Kosten, die für die Erhaltung/Reparatur der alten Anlage nötig gewesen wären, auf die Miete aufschlagen. Ein Beispiel: Hat die neue Heizung 22.000 € gekostet und zieht man mutmaßliche Erhaltungsaufwendungen von 2.000 € ab, so kann der Vermieter 8 % von 20.000 Euro ansetzen. Handelt es sich beispielsweise um ein 10-Familienhaus mit gleich großen Wohnungen, würde das bedeuten, dass der Vermieter jedem Mieter 8 % von 2.000 Euro (20.000:10) auf die Jahresmiete aufschlagen kann. Das wären in diesem Beispiel monatlich 13,33 Euro [(2.000x0,08]:12).

Grundsätzlich ist aber die Vorgehensweise, zunächst eine Modernisierunsgmieterhöhung durchzuführen und dann ausgehend von der erhöhten Miete die Miete erneut auch innerhalb kurzer Zeit um bis zu 20 % zu erhöhen, zulässig. Denn § 558 BGB (3) regelt: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 [Anm.: Modernisierungsmieterhöhung] ... abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete … bestimmt sind." In diesem Fall darf die Miete also faktsich auch innerhalb eines kürzeren um mehr als 20 % steigen, sofern sie dadurch nicht höher wird, als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

DeVito am 23.02.2020 17:10

Hallo,

Ich habe in meiner ETW 2014 eine neue Gasetagenheizung für 2.500€ einbauen lassen. In diesem Jahr wird darüber hinaus das Dach in dem 9-Parteien-MFH, in dem meine ETW ist, neu eingedeckt, gedämmt und die oberste Geschossdecke ebenfalls gedämmt. Gesamtkosten hierfür ca. 95TEUR, mein Anteil 150/1000=14.250€. Wenn die Wohnung irgendwann einmal vermietet wird, kann ich dann diese entstandenen Kosten auch auf die Miete „draufschlagen“? Können die Kosten für die Gasheizung aus 2014 noch mit 11% umgelegt werden? Oder gibt es in dem Fall generell keine Möglichkeit, bereits entstandene Kosten nachträglich umzulegen? Danke

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Immowelt-Redaktion am 24.02.2020 11:29

Hallo DeVito,

Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB können auch noch nachträglich geltend gemacht werden, allerdings nicht beliebig lange. Hier gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (BGB; § 195), wobei die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, i.d.R. mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist zu laufen beginnt (BGB, § 199). Wurde z.B. im Sommer 2014 eine Modernisierung vorgenommen, so endete die Frist Ende 2017.

generell gilt es zu beachten, dass nicht jede Modernisierung eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt, sondern nur solche, die Energie und Wasser einsparen und/oder den Wohnwert erhöhen. Bei einer Neueindeckung des Daches ist das nicht der Fall, bei einer Dämmung schon. Soweit Sie in Zukunft planen, Modernisierungsmieterhöhungen geltend zu machen, könnte es ratsam sein, vor Ort fachkundigen rechtlichen Rat einzuholen, damit man nicht an Details oder Formalien scheitert.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

tweety am 27.01.2020 17:33

Hallo, mein Vermieter hatte den Umbau / die Sanierung einer bestehenden Wohnung im Dachgeschoss bereits seit einiger Zeit mündlich angekündigt und setzt diese jetzt - als energetische Sanierung getarnt - um. Das Dach wird großzügig zu zwei Wohnungen umgebaut und zur Aufwertung des Wohnraums mit Gauben versehen und neu gedämmt. Die Maßnahme wurde Ende Januar schriftlich angekündigt und soll bereits im Februar beginnen. Die Erhöhung der Mieten ist für den 1.6.20 angekündigt. Die gesetzlichen Fristen zur Ankündigung wurden also schon einmal nicht eingehalten. Zudem können die echten Kosten der Sanierung ja erst nach Beendigung der Maßnahme korrekt erhoben und umgelegt werden. Auch die Frist zum Widerspruch ist mit Monatsende (Januar) meiner Meinung nach falsch angegeben und geradezu unverschämt (das Schreiben ist auf den 26.1. datiert). Zudem besteht mit mir eine Wertsicherungsklausel / Indexmiete von der zuletzt in 2019 auch Gebrauch gemacht wurde. Schätze ich das alles so korrekt ein oder interpretiere ich meine Rechtslage falsch. Ich wäre für eine Experteneinschätzung dankbar, auch wenn ich weiß, dass Sie hier keine Rechtsberatung leisten können. Herzliche Grüße

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Immowelt-Redaktion am 28.01.2020 11:14

Hallo tweety,

während der Geltungsdauer einer Indexmietvereinbarung gemäß § 557b BGB sind zusätzliche Erhöhungen der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungen ausgeschlossen. Lediglich eine Anpassung der Betriebkosten oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen, die der Vermieter auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, wäre zulässig. Eine energetische Sanierung des Dachgeschosses ist aber eine Maßnahme, die der Vermieter i.d.R. selbst zu vertreten hat. Selbst dann, wenn der Vermieter (zum beispiel bei anderen Mietern des Hauses) eine Modernisierungsmieterhöhung durchsetzen könnte, so beträfe diese nur Maßnahmen, die zu einer energetischen Verbesserung führen oder den Wohnwert unmittelbar erhöhen, der Vermieter dürfte also nicht die Kosten für neue Gauben oder den Ausbau der Dachgeschosswohnungen einbeziehen. Da wir die Sachlage aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen können, raten wir im Zweifel dazu, vor Ort einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein mit der Vertretung der eigenen Interessen zu beauftragen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

HiPa am 07.12.2019 17:28

Die Vermieterin einer von mir betreuten ausländischen Familie hat am 5.10.2019 die Wohnung der Familie gekauft und am 9.10.2019 mit Renovierungsarbeiten begonnen. Das Bad bis auf die Grundmauern wegen Feuchtigkeit freigelegt, Fliesen weg, Putz weg, 3 Wochen Trocknungsgerät in der Wohnung, Dreck ohne Ende. Die Renovierungsarbeiten wurden durch den Lebensgefährten der Vermieterin selbst durchgeführt. Keine Firma war involviert.

Nun ist die Renovierung abgeschlossen und wir haben ein Schreiben wegen Mieterhöhung (8 %) zum 1.3.2020 bekommen. Ist das rechtens ?

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Immowelt-Redaktion am 09.12.2019 09:15

Hallo HiPa,

hierbei kommt es ganz darauf an, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung oder um eine reine Instandhaltung handelt. Das können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Wurden nur die Wände getrockten und neue Fließen angebracht, spricht es eher für eine Instandhaltung. Ohne eine tatsächliche Modernisierung wäre die Mieterhöhung unwirksam.

Liegt jedoch eine Modernisierung vor, so wurde sie zu spät bzw. gar nicht angekündigt (§ 555c BGB). Dadurch erhöht sich die Frist, ab wann die höhere Miete gezahlt werden muss, auf sechs Monate nach Erhalt der Mieterhöhung (§ 559b BGB).

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich diesbezüglich von einem Fachanwalt oder einer Mietervereinigung beraten zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion