Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten sollten

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Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren, können einen Teil der Kosten auf den Mieter umlegen – insgesamt bis zu acht Prozent. Doch bei einer solchen Mieterhöhung nach Modernisierung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.

Mieterhöhung nach Modernisierung, Fenster austauschen, Modernisierung, Foto: istock / BartCo
Werden in der Mietwohnung neue Fenster eingebaut, kann der Vermieter die Kosten dafür zum Teil an den Mieter weitergeben. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist aber nur unter bestimmten Umständen zulässig. Foto: istock / BartCo

Eine höhere Miete bedeutet für den Vermieter auch mehr Rendite. Aber Mieten können nicht unbegrenzt und willkürlich erhöht werden – das Gesetz sieht klare Grenzen vor. Eine Möglichkeit für eine Mieterhöhung hat der Vermieter aber nach einer Modernisierung. Auch eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Umständen möglich.

Wann eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig ist

Nicht jede Veränderung der Mietwohnung zählt vor dem Gesetz auch als Modernisierung. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können Vermieter die Miete nicht erhöhen.  Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gelten:

  • Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Dämmung.
  • Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.
  • Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.
  • Maßnahmen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden, beispielsweise der Einbau von Rauchmeldern.

Modernisierung und Mieterhöhung müssen vorher angekündigt werden

Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

  • Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten
    (Dieser Betrag kann sich später noch ändern, denn der Vermieter kann die genauen Kosten der Modernisierung vorab nicht kennen. Der tatsächliche Betrag, um den die Miete erhöht wird, muss sich an den späteren Modernisierungskosten orientieren.)

Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Ein Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme dann widersprechen, wenn diese für ihn absolut unzumutbar wäre – beispielsweise aufgrund hohen Alters oder einer Krankheit. Ausnahme: Wird die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder wird die Modernisierung wegen einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt, kann sich der Mieter nicht auf einen Härtefall berufen (BGB; § 559 (4)) – er muss die Modernisierung in diesen Fällen dulden und entsprechend die höhere Miete zahlen. Einen Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen.

Achtung

Der Mieter hat im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Er kann das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt. Erhält der Mieter die Mitteilung über die Modernisierung am 23. August, kann er noch bis Ende September die Kündigung aussprechen, die dann am 31. Oktober wirksam wird. Umgekehrt entsteht für den Vermieter bei einer Modernisierung kein automatisches Sonderkündigungsrecht.

Um diesen Betrag darf die Miete erhöht werden

Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Ein Beispiel: Betrugen die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 800 Euro, die monatliche Miete also um rund 67 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüssen dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden. Zudem sind von den Kosten der Modernisierung diejenigen Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten. Allerdings kann der Vermieter dann, wenn die Kosten pro Wohneinheit 10.000 Euro nicht übersteigen, von einem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen – dann können pauschal 30 Prozent der geltend gemachten Kosten abgezogen werden.

Unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Modernisierungskosten gelten seit Inkraftsetzung der Mietrechtsreform zum 1. Januar 2019 Kappungsgrenzen – die Miete darf bei sehr kostspieligen Modernisierungen nicht mehr unbegrenzt steigen: Sie darf sich innerhalb eines Sechsjahreszeitraums nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, sofern die Ausgangsmiete höher als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, andernfalls sind es maximal zwei Euro Erhöhungsbetrag. Führt ein Vermieter zeitnah mehrere kleinere Modernisierungen durch, für die er jeweils eine Modernisierungsmieterhöhung geltend macht, gilt: Er muss die Kosten, die innerhalb eines Fünfjahreszeitraums bereits geltend gemacht wurden, anrechnen (BGB, § 559c). Beispiel: Erhöht der Vermieter im Juli 2019 die Miete wegen einer Modernisierung um zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und würde eine weitere Modernisierung im November 2020 an sich eine Erhöhung um weitere 2,50 Euro pro Quadratmeter begründen können, so ist in diesem Fall lediglich eine Erhöhung um einen Euro möglich, sofern die Ursprungsmiete über sieben Euro lag. Lag sie darunter, wäre gar keine Erhöhung mehr zulässig. Zudem gilt, dass ein Vermieter, der eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, in einem Fünfjahreszeitraum keine weitere Modernisierungsmieterhöhung mehr geltend machen darf, es sei denn, er ist aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zu der Modernisierung verpflichtet oder die Modernisierung wird aufgrund des Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt und die letzte Modernisierungsmieterhöhung liegt mehr als zwei Jahre zurück.

Achtung

Hat sich der Vermieter verkalkuliert und die Mieterhöhung liegt am Ende mehr als zehn Prozent über den ursprünglich angekündigten Kosten, kann der Mieter ihr erfolgreich widersprechen.

Modernisierungsmieterhöhungen sind unabhängig von Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete und auch unabhängig von der Mietpreisbremse. Das bedeutet:

  • Erhöht ein Vermieter die Miete zunächst auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er danach trotzdem eine Modernisierungsmieterhöhung, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht, verlangen, selbst wenn die Miete danach auf ein Niveau steigt, das die Höhe des ortsüblichen übersteigt.
  • Führt der Vermieter dagegen zuerst eine Modernisierung durch, durch die die Miete auf oder über das ortsübliche Niveau steigt, so kann er danach keine weitere Mieterhöhung verlangen.
  • Kommt es nach einer Modernisierung, die zu einer Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau führt, zu einer Neuvermietung der Wohnung, so kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vom neuen Mieter weiter die überhöhte Miete verlangen. Die Miete darf in diesem Fall also auch mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.

Zeitpunkt der Mieterhöhung

Nach der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten noch einmal schriftlich geltend machen. Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Erhält der Mieter also das Schreiben beispielsweise im Juli, muss er die erhöhte Miete ab Oktober bezahlen.

Wann keine Mieterhöhung möglich ist

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge, die eine Modernisierungsmieterhöhung ausschließen. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde. In beiden Fällen steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen. Zudem gibt es die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich auszuschließen.

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung aber möglich, ist es hilfreich, dem Mieter die Vorzüge der Modernisierung vor Augen zu führen. Im Endeffekt profitiert schließlich auch er davon – sei es durch gesunkene Energiekosten nach einer energetischen Sanierung oder durch ein komfortableres Wohnen.


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57 Kommentare

Nomi am 10.05.2019 11:31

Hallo!

Können Sie mir anhand der folgenden Eckdaten sagen, wann die nächste Erhöhung um wieviel Prozent möglich ist:

- Erhöhung im Juli 2018 von 290 kalt auf 330

- Erhöhung im Mai 2019 nach Modernisierung von 330 auf 550 (korrekte Erhöhungserklärung ist nie eingegangen, aber wir erklären uns bereit zu zahlen)

Wie gehe ich formell vor, wenn ich den Zeitpunkt der nächsten Erhöhung nach hinten verschieben möchte?

Danke für Ihre Hilfe!!

Naomi

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.05.2019 12:31

Hallo Naomi,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider können wir Ihnen nicht sagen, um welchen Betrag die Miete maximal erhöht werden kann, weil wir die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ihnen vor Ort nicht kennen. Generell kann gesagt werden, dass die Miete nur bis zu dieser ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöht werden darf. In angespannten Wohnungsmärkten liegt diese Grenze bei 15 Prozent, zusätzlich muss der Mieter nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden. Modernisierungsmieterhöhungen können unabhängig von dieser Regelung erfolgen. Es gibt keine Möglichkeit für Mieter, den Zeitpunkt der Mieterhöhung zu verschieben. Wenn ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Ist es das nicht, kann er natürlich widersprechen.

Abschließend möchten wir um Verständnis bitten, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte die nächste Mieterhöhung kommen und sollten Sie Zweifel an deren Rechtmäßigkeit haben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Desmond98 am 21.04.2019 15:13

Hallo, vor ca 5 Jahren habe ich einen Mietvertrag für ein freistehendes EFH in einer besonders guten Lage abgeschlossen . Eine Mietanpassung fehlt im Mietvertrag. Darf ich nun die Miete um 20% erhöhen ? Netto Miete beträgt 1300,00€.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.04.2019 11:28

Hallo Desmond98,

Sie können die Miete maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, allerdings innerhalb eines Dreijahreszeitraums um höchstens 20, in Gebieten mit Wohnungsknappheit um höchstens 15 Prozent.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Desmond98 am 24.04.2019 15:31

wo erfahre ich die ortsübliche Vergleichsmieter ?


Immowelt-Redaktion am 25.04.2019 09:47

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus den örtlichen Mietspiegeln der Städte und Gemeinden. Fehlt ein solcher Mietspiegel können zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch vergleichbare Mietwohnungen herangezogen werden, auch ein Gutachten ist möglich.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Steffi Hansen am 11.04.2019 15:11

Hallo,

im Dezember 2018 wurde von der zuständigen Hausverwaltung eine Modernisierung der Heizungsanlage angekündigt.

Die Modernisierung soll noch in diesem Monat beginnen.

Laut Hausverwaltung steigt die Miete um 11% und nicht um 8% da die Modernisierungsmaßnahme noch 2018 angekündigt wurde.

Ist dies rechtens?

Was wenn die Kosten der Modernisierung deutlich höher werden als geplant. Wird die Mieterhöhung dann auch deutlich höher ausfallen als in der Modernisierungsankündigung angegeben wurde?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.04.2019 15:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch vor Inkraftreten des Gesetzes zuging, gilt die alte Regelung von elf Prozent (§ 49, Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche), das ist korrekt. Die tatsächliche Höhe der Modernisierungsmieterhöhung richtet sich nach den tatsächlich entstandenen Kosten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tanja am 11.04.2019 09:01

Schönen Guten Tag.

Ich wohne seit 16 Jahren in meiner Mietswohnung, inmmer ein gutes Verhältnis zum Vermieter gehabt, er hat nie die Netto-Miete erhöht (sein Problem, nicht meines)... vor ca 12 Jahren wurde Modernisiert(Dach neu eingedeckt und neu verklinkert und Haus gedämmt) Dieses wurde jedoch nie schriftlich angekündigt! Wir Mieter (4 Parteien) haben das nach mündlicher Absprache mit dem Vermieter so hingenommen.

Seit kurzem gibt es aber leichten Stress in Haus, ich habe mich über Kleinigkeiten um die sich der Vermieter nicht kümmert mündlich beschwert und er fing an mir mit einer Mieterhöhung "zu drohen".

Zitat von ihm: "Wenn dir was nicht passt, dann zieh doch aus. Sei froh dass du so günstig wohnst ich kann ja auch die Miete anpassen un die Modernisierung rückwirkend auf die Miete umlegen!"

Meine Frage: Darf er Modernisierungsmaßnahmen, die 12 Jahre zurückliegen und NIE schriftlich angekündigt wurden, nachträglich erhöhen? Und wenn ja, darf er das auch über den rückwirkenden Zeitraum oder erst ab "Jetzt".

Also nach dem Motto: Ich hab vor 12 Jahren modernisisert, jetzt passe ich die Miete an (zB ab Oktober 2019).

Vielen Dank im Vorraus,

Tanja

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.04.2019 09:55

Hallo Tanja,

nach einem Zeitraum von zwölf Jahren nach der Modernisierungsmaßnahme ist keine Modernisierungsmieterhöhung mehr möglich, schon gar nicht rückwirkend. Grundsätzlich ist eine Modernisierungsmieterhöhung auch noch einige Zeit nach der Modernisierung möglich. Dieses Recht des Vermieters unterliegt aber der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Johanna am 08.04.2019 10:00

Hallo ihr Lieben,

Ich hab jetzt eine mieterhöhung bekommen das der mietspiegel angepasst wird habe ich nichts gegen aber dazu bekomme ich Modernisierung kosten dazu das Bad wurde 2009 renoviert damit die Wohnung vermietet werden kann ich hab sie dann gemietet und jetzt in 2019 soll ich sie mit tragen ist das korrekt so ?

hätte die Belegschaft nicht schon beim Mietvertrag die Miete an passen müssen ?

Vielen Dank für die Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.04.2019 09:52

Hallo Johanna,

grundsätzlich ist eine Modernisierungsmieterhöhung auch noch einige Zeit nach der Modernisierung möglich. Dieses Recht des Vermieters unterliegt aber der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Zudem darf eine Modernisierung dann nicht über eine Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden, wenn die fragliche Maßnahme vor Beginn der Mietvertragslaufzeit stattgefunden hat.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kaddel am 07.04.2019 22:28

Hallo, bei uns wird die Fassade gedämmt und es werden größere Balkons angebracht. Das sind bei 8% Umlage ca. 150 € mehr Miete. Wie lange kann der Vermieter die Mieterhöhung verlangen? Gibt es dafür einen Zeitraum? Oder muss man das ewig zahlen, auch wenn man noch 20 Jahre in dieser Wohnung wohnt.

Dankeschön im voraus

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.04.2019 14:03

Hallo Kaddel,

letzteres. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nicht zeitlich befristet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Uli am 05.04.2019 09:50

Ich habe im Januar eine nicht korrekte Ankündigung einer Modernisierung bekommen(Hinweis auf Fristen fehlt),habe im selben Monat noch Wiederspruch gegen die Modernisierung eingelegt.Welche Umlage gilt nun?11 oder 8 Prozent?Bis heute ist die Modernisierung noch nicht abgeschlossen und ein Schreiben mit der neuen Miete ist auch noch nicht da.Danke

auf Kommentar antworten

Uli am 05.04.2019 09:51

Im Januar 2018 kam die Ankündigung.


Immowelt-Redaktion am 05.04.2019 10:17

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

sofern die Ankündigung tatsächlich vollumfänglich unwirksam war, würde der Fall behandelt, als sei die Ankündigung nie erfolgt, mit der Folge, dass die neue Regelung gilt. Wir können allerdings nicht abschließend klären, ob die Ankündigung tatsächlich nicht wirksam war und ob hierfür der von Ihnen genannte Fehler schon ausreicht. Damit müsste sich im Streitfall ein Gericht auseinandersetzen. Wir können Ihnen daher leider abschließend nur raten, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Zingoa1 am 19.03.2019 12:50

Hallo zusammen,

ich habe eine zimlich knifflige Frage:

Unser Haus wurde 2013 modernisiert und ein Aufzug angebaut. Die Mieter haben hierfür damals keine Modernisierungsankündigung erhalten. Damals wurden die Kosten für den Anbau von einem Bersitzer getragen. Jetzt sind nach Änderung der Teilungserklärung alle Besitzer/Mieter berechtigt diesen Aufzug zu nutzen und müssen auch die Instandhaltungs und Wartungskosten mittragen.

Kann man jetzt die Mieter an der Nutzung durch eine Modernisierungsmieterhöhung beteiligen?

Ist es möglich jetzt in 2019 eine M

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.03.2019 13:29

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist eine Modernisierungsmieterhöhung auch noch einige Zeit nach der Modernisierung möglich. Dieses Recht des Vermieters unterliegt aber der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Diese Frist dürfte im genannten Fall also bereits abgelaufen sein.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Manuela am 16.03.2019 19:18

Hallo liebe Redaktion,

ich wohne seit Oktober 2017 in meiner Wohnung, nun kam eine Mieterhöhung von 12% ins Haus, Grund dafür Modernisierung der Außenfassade und Wärmedämmung sowie die stetig steigende Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Geplant ist in der 36. Woche, die Mieterhöhung soll zum 01.05.2019 stattfinden. Ist dies korrekt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 10:03

Hallo Manuela,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Vor der Modernisierungsmaßnahme kann und muss der Vermieter die Erhöhung nur ankündigen. Nach der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten noch einmal schriftlich geltend machen. Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Erhält der Mieter also das Schreiben beispielsweise im Juli, muss er die erhöhte Miete ab Oktober bezahlen.

Beachten Sie aber bitte, dass wir aus der Ferne nicht abschließend klären können, ob Ihr Mieterhöhungsverlangen in dieser Form wirksam ist oder nicht. Im Zweifelsfall würden wir Ihnen empfehlen, es von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dalissima305 am 14.03.2019 17:19

moin moin

mich würde brennend interessieren, welches Datum für die Veranschlagung der 8 % (Gesetzesänderung ab 1.1.2019) zugrunde liegt. Das Datum der Maßnahmenankündigung (in 2018) oder das Datum der Ausführung (März 2019)?

LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.03.2019 08:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch vor Inkraftreten des Gesetzes zuging, gilt die alte Regelung von elf Prozent (§ 49, Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lasse am 12.03.2019 14:35

Hallo liebe Redaktion,

danke für den Artikel.

Eine Frage bleibt für mich jedoch offen: Mein Badezimmer wird durch den Vermieter renoviert/umgebaut und ich werde alle Kosten dafür tragen. Darf der Vermieter die Miete trotzdem erhöhen? Die Wohnung ist denn ja schließlich mehr wert.

Ich hoffe nicht. ????

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.03.2019 14:56

Hallo Lasse und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zunächst sei darauf hingewiesen, dass Mieter die Kosten für eine Renovierung des Bades nicht tragen müssen, wenn der Vermieter sich für eine solche Maßnahme entscheidet. In § 559 BGB heißt es zudem: "Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen [...] durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen." Wenn nun die fragliche Maßnahme auf Ihre Initiative hin durchgeführt wird, kann nicht mehr die Rede davon sein, dass der Vermieter die Renovierung durchführen lässt.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten und die Frage daher aus der Ferne nicht abschließend klären können. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Lasse am 12.03.2019 16:14

Danke für die Antwort.

Die Renovierung, bzw. der Umbau, war mein Wunsch. Danke nochmals. :)

Marcel am 06.03.2019 15:15

Einen schönen guten Tag,

danke schon einmal für diesen ausführlichen Artikel und auch die sehr hilfreichen Beantwortungen der Kommentare.

Mir sind leider die folgenden Punkte noch nicht klar, es gibt so viele Details! Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen:

(Nach Abschuss monatelanger Modernisierungsarbeiten ist der aktuelle Stand, dass ich bisher keine gesetzeskonforme Ankündigung und Erhöhungserklärung erhalten habe)

Mein Vermieter verlangt nun, dass ich einen neuen Mietvertrag unterschreibe. Da z.B. folgende Punkte angepasst werden müssen: neuer Mietbetrag, Wohnraumgröße (Einbau einer Empore mit 120cm Höhe bis zur Decke), Kaution (vorher keine, neu 3 Monats-Kaltmieten).

1) Aus meiner Sicht bleibt mein alter Mietvertrag gültig und wird lediglich angepasst?

2) Wenn das korrekt ist: Wie läuft die Anpassung des alten Mietvertrages ab? Teile ich meinem Vermieter mit, dass natürlich mein alter Mietvertrag bestehen bliebt, wir ihn gerne anpassen können, sobald eine korrekte Erhöhungserklärung vorliegt und geprüft wurde?

3) Ob er berechtigt ist nachträglich eine Kaution zu erheben oder die Empore anzurechnen, bezweifele ich nach eigener Recherche. Wer ist hier in der Nachweispflicht bzw. wie lege ich es ihm dar?

Vielen Dank und viele Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2019 15:27

Hallo Marcel,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Sie liegen insofern richtig, als dass tatsächlich der alte Vertrag bestehen bleibt, durch eine Modernisierungsmieterhöhung kommt es lediglich zu einer Anpassung der Miete. Wie in diesem Artikel beschrieben, muss die Modernisierung vorher angekündigt werden. Im Anschluss kann der Vermieter die Miete mit einem weiteren Schreiben erhöhen, die erhöhte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Besagte Frist verlängert sich allerdings um sechs Monate, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht wie vorgeschrieben angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt (§ 559b BGB). Die Summe der Mieterhöhung muss den in diesem Artikel genannten Regelungen folgen. Da der Mietvertrag, abgesehen von der Modernisierungsmieterhöhung, unberührt bleibt, ist es nicht möglich, auf diesem Wege nachträglich eine Kaution zu verlangen, wenn zuvor keine vereinbart war. Ob es möglich ist, für die genannte Empore im Zuge der Modernisierungsmieterhöhung ebenfalls mehr Miete zu verlangen, ist davon abhängig, ob der Wohnwert dadurch erhöht wird. Vergrößert sich die Wohnfläche, ist das wohl eher zu bejahen, abschließend beurteilen können wir dies aus der Ferne aber nicht.

Bitte bedenken Sie auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hans-Joachim Bratfisch am 28.02.2019 11:39

Hallo Immowelt Team,

in unserem Haus wurden 2016 neue fenster und eine neue heizungsanlage eingebaut. Die Modernisierung wurde nie schriftlich angekündigt und es wurde auch keine Mieterhöhung vor Beginn der Modernisierung angekündigt. Kann der vermieter dies jetzt nach drei Jahren noch verlangen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.02.2019 11:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist eine Modernisierungsmieterhöhung auch noch einige Zeit nach der Modernisierung möglich. Dieses Recht des Vermieters unterliegt aber der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), wobei die Frist mit Ablauf des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Demnach bestünde der Anspruch des Vermieters auf eine Zustimmung zur Mieterhöhung bei einer Modernisierung im Jahr 2016 noch bis Ende des Jahres 2019. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und wir Ihnen an dieser Stelle daher keine rechtsverbindliche Auskunft geben können. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

W.E.Schaumann am 27.02.2019 23:42

excellent und ausfühlich, behandelt auch Sonderfälle und entspr. auftauchende Fragen

auf Kommentar antworten

Norman G. am 18.02.2019 15:26

Liebe Immowelt Team,

Leider habt ihr das Sonderkündigungsrecht, anhand eines falschen Beispiels erklärt.

Die Kündigungsfrist bei der Sonderkündigungsrecht beträgt immer 4 Monate!

Egal ob meine Kündigung gleich am Anfang meiner Überlegungfrist abschicke.

Also Sonderkündigungsrecht immer ne Frist von 4 Monaten.

Lg Gohl

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.02.2019 15:38

Hallo Norman,

wir beziehen uns in unserem Beispiel auf § 555e BGB. Dort heißt es in Absatz 1: "Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt."

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nana am 10.02.2019 23:58

Hallo zusammen, ich habe eine Verständnisfrage zu dem Punkt „Zeitpunkt der Mietererhöhung mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt":

Welche ERHÖHUNGSERKLÄRUNG meinen sie genau, nach der die Miete 3 Monate später erhöht werden kann?

Meinen sie die erste Ankündigung in der Vermieter verpflichtet sind, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich zu informieren

ODER meinen sie das zweite Schreiben nach der Maßnahme auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten.

Als konkretes Beispiel:

Der Vermieter hat die Modernisierungsmaßnahme Anfang Oktober 2018 angekündigt.

Ende Januar 2019 ist die Modernisierung vollzogen und Ende Februar 2019 kündigt der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der entstanden Kosten an.

Ab wann kann er nun die erhöhte Miete fordern?

Vielen, vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 14:15

Hallo Nana,

gemeint ist das Schreiben nach der Modernisierungsmaßnahme. Kündigt der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der entstandenen Kosten also im Februar 2019 an, schuldet der Mieter ihm die neue Miete ab Anfang Mai. Dies ergibt sich aus § 558b Absatz 1 BGB. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für eine rechtssichere Auskunft empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

lk am 05.02.2019 23:12

Guten Tag,

ich habe ein Schreiben erhalten, gemäß dem die Miete um 50 Euro auf 574 Euro erhöht werden soll. Nachdem ich diese schriftlich abgelehnt hatte, da die Mieterhöhung nicht begründet wurde, bekam ich nun die Auskunft, dass eine energieeffizientere Heizungsanlage eingebaut wurde. Diese gehört m.E. zu den in § 555b BGB aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Diese wurden mir jedoch nicht angekündigt. In §555c BGB Abs. 4 steht nun, dass Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, nicht angekündigt werden müssen. Daher frage ich mich nun, ob die Mieterhöhung um 9,5% unerheblich ist oder doch erheblich. Wäre sie erheblich, müsste ich ja erst nach 6 Monaten die Mieterhöhung bezahlen, da sie ja nicht angekündigt wurde.

Ich hoffe daher, dass sie hier Bescheid wissen und Auskunft geben können.

Herzlichen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.02.2019 10:39

Hallo Ik und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Die Frage nach der Ankündigung und die der Modernisierungsmieterhöhung müssen getrennt betrachtet werden. Zwar muss der Vermieter gemäß §555c BGB Abs. 4 nur unerheblich auf die Mietsache einwirkende Modernisierungsmaßnahmen nicht ankündigen. Will er aber eine Modernisierungsmieterhöhung durchführen, so gelten die Regelungen der § 559 bis 559d. Demnach muss die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert werden (§559b), wobei es bei Sanierungen bis 10.000 Euro ein vereinfachtes Verfahren gibt (§559c).

Dass 9,5 % Mieterhöhung nicht unerheblich sind, sehen wir auch so, können dies aber nicht abschließend beurteilen - entsprechende obergerichtliche Urteile sind uns nicht bekannt. Da wir Ihre Frage deshalb aus der Ferne aber nicht abschließend beantworten können, raten wir Ihnen, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

hullehood am 04.02.2019 13:37

Einen schönen guten Tag,

ein sehr hilfreicher Text, vielen Dank!

Hierzu hätte ich noch eine Frage, die sich ggfs. leicht beantworten lässt.

Bei mir gab es die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme nur auf mündlichen Wege (gar nichts schriftlich) im September 2018, also vor Inkraftreten des Gesetzes. Die Modernisierungsarbeiten haben sich nun 5 Monate (statt mündlich angekündigten 1,5 Monaten) lang gezogen. Schriftlich habe ich bisher immer noch nichts erhalten, nur die mündliche Ankündigung des Mieterhöhungsbetrags bei Wiedereinzug zum 10.Februar 2019.

Gilt in diesem Fall die alte oder neue Regelung?

Vielen Dank und viele Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.02.2019 14:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich gilt: Wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch vor Inkraftreten des Gesetzes zuging, gilt die alte Regelung von elf Prozent (§ 49, Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche). In Ihrem Fall ist die Ankündigung aber nur mündlich erfolgt, das BGB schreibt in § 555c Absatz 1 allerdings die Textform vor. Insofern könnte der Vermieter die Miete wohl dennoch erhöhen, müsste sich aber an die neue Regelung halten. Bitte bedenken Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen empfehlen, zu dieser Angelegenheit mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zu sprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Chris am 24.01.2019 12:46

Liebe Immowelt-Redaktion,

herzlichen Dank für die schnelle Antwort, dann werde ich mich erst einmal mit dem Vermieter in Verbindung setzen.

VG

Chris

auf Kommentar antworten

Chris am 23.01.2019 18:23

Hallo,

ich habe den Artikel gelesen und er war wirklich sehr hilfreich. Ich habe auch gesehen, dass sie bei Fragen versuchen Ratschläge zu geben, sicher, keine Rechtsberatung, aber über einen Tip würde ich mich sehr freuen.

Der Vermieter meiner Eltern plant eine Sanierung. Die Ankündigung erfolgte am Anfang Dezember 2018, die Sanierung beginnt Anfang März 2019. In der Ankündigung steht die geplante Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahmen um 11%. Ich nehme an, dass das leider noch geht, da die Ankündigung im Dezemnber erfolgte?

Zudem müssen meine Eltern in der Zeit der Sanierungsmaßnahmen große Einschränkungen in Kauf nehmen, obwohl sie körperlich eingeschränkt sind (Behindertenausweis liegt vor). Es ist gerade meinem Vater körperlich nicht möglich, die geplante Behelfstreppe (Treppenhaus wird auch bebaut) zu nutzen, um in einem Container seine Notdurft zu verrichten. Das schafft er nicht und wäre auch, gerade in der Nacht, viel zu gefährlich. Ich finde das alles wirklich sehr schlimm und es bedeutet große Einschränkungen für meine Eltern. Gibt es da rechtliche Möglichkeiten? Außer zu kündigen, meine Eltern wollen nicht mehr umziehen. Wie sieht es denn mit Mietminderung aus?

Vielen Dank schon mal

Chris

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Immowelt-Redaktion am 24.01.2019 08:45

Hallo Chris,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Sie liegen zunächst richtig: Wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch vor Inkraftreten des Gesetzes zuging, gilt die alte Regelung von elf Prozent (§ 49, Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche).

Kommt es während der Modernisierungsmaßnahme zu größeren Einschränkungen, kommt unter Umständen tatsächlich eine Mietminderung in Frage. Es lässt sich aber leider nicht eindeutig sagen, wie hoch diese ausfallen kann. Hierzu finden sich zwar Tabellen im Internet, die sich allerdings immer nur auf Einzelfallentscheidungen von Gerichten beziehen. Insofern können wir Ihnen leider nur raten, in Sachen Mietminderung vorab die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt zu suchen oder die Mietminderung mit dem Vermieter abzusprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ThorstenMUC am 21.01.2019 14:02

Hallo liebes Immowelt-Team,

mal eine Frage dazu.

Ich wohne in einer Altbau-Wohnung deren Zimmer alle zur Vorderseite gehen. Mein Vermieter hat auf der Hof/Rückseite des Hauses für andere Wohnungen Balkone anbauen lassen und auch "energetische" Fassadenarbeiten durchführen lassen. Nicht aber an der Vorderseite des Hauses. Jetzt soll ich für die "Modernisierung" mehr Miete bezahlen. Die Begründung: es ist ein rechnerischer Schlüssel. Da sei es egal ob meine Wohnung nach hinten oder vorne raus geht.

Ich profetiere aber in keinster Weise, z.B. durch energieeinsparungen, von der Maßnahme. Meine Fassade ist nicht einen millimeter Saniert worden.

Darf er das?

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Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 14:48

Hallo Thorsten und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Modernisierungsmaßnahmen sind gemäß § 555b BGB beispielsweise bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, durch die Primärenergie nachhaltig eingespart wird, durch die der Wasserverbrauch reduziert wird oder durch die der Gebrauchs- oder Wohnwert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Wenn sich weder am Energieverbrauch noch am Wohnwert Ihrer Wohnung (diese ist schließlich die Mietsache) irgendetwas ändert, rechtfertigt das auch keine Modernisierungsmieterhöhung. Beachten Sie aber bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

max am 20.01.2019 18:19

Hallo,

ich habe im April 2018 eine Sanierung angekündigt, fertigestellt war alles im Dez. 2018, die Mitteilung zur Mietanpassung erfogte Januar 2019. Die neue Miete fordere ich ab April 2019 ein. Ich gehe davon aus das ich noch 11 prozent umlegen kann. Ist das richtig ?

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Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 12:02

Hallo Max,

ja. Wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch vor Inkraftreten des Gesetzes zugeht, gilt die alte Regelung von elf Prozent (§ 49, Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche).

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

carleman1 am 20.01.2019 12:24

wieviel Prozent kann man während Modernisierung mietminderung verlengen?

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Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 11:35

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das lässt sich leider pauschal nicht beantworten. Ob und in welchem Umfang eine Mietminderung möglich ist, kommt auf Art, Intensität und Dauer etwaiger Beeinträchtigungen an. Bedenken Sie bitte auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Holli am 17.01.2019 16:15

Guten Tag,

kann ich nach Beendigung der Sanierung die Miete direkt im darauf folgenden Monat erhöhen git es eine Frist ab wann die Erhöhung erfolgt. Gilt für 2019 immer noch die elf % Regel ?

Danke !

H.Leipnitz

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Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 09:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung wurden mit Beginn des Jahres 2019 geändert. Die Elf-Prozent-Regel gilt nicht mehr, die mögliche Mieterhöhung wurde auf acht Prozent gesenkt und zusätzlich gedeckelt. Weitere Informationen finden Sie in diesem Artikel, den wir zwischenzeitlich überarbeitet haben.

Nach der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten noch einmal schriftlich geltend machen. Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Erhält der Mieter also das Schreiben beispielsweise im Juli, muss er die erhöhte Miete ab Oktober bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Heidi Walther am 14.01.2019 15:59

Guten Tag, vor ca. 3 Jahren haben wir nach der fristgerechten Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, diese auch durchgeführt. Nun haben wir (Vermieter), diese Kosten prozentual nicht auf die Miete der Mieter umgelegt. Ist es noch möglich eine Mieterhöhung durch Modernisierung zu erreichen.

Mit freundl. Grüßen

Heidi Walther

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Immowelt-Redaktion am 15.01.2019 09:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist eine Modernisierungsmieterhöhung zwar auch nachträglich im Rahmen der gesetzlichen Fristen möglich. Allerdings könnte das Recht, eine erhöhte Miete zu verlangen, in Ihrem Fall bereits verjährt sein. Dies können wir allerdings leider aus der Ferne nicht abschließend klären, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie die Miete erhöhen wollen, empfehlen wir Ihnen daher das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marco-Christoph Grunicke Lord of Lochaber am 09.01.2019 17:23

Guten Tag, mein Name ist Marco-Christoph und hätte da mal eine interessante Frage ich wohne in einem Block n Kiel der geht von 105-115 wie ist das möglich da die Modernesierungumlage von einem anderen Block von 2- 16 erfolgt? Ich wohne gar nicht in Amrumring 2-16 da geh ich weder ein noch aus und trotzdem wurden Amrumring 2-16 und Block 105-115 zusammen berechnet ist das überhaupt statthaft? Mit freundlichen Gruß Marco aus Kiel

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Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 11:08

Hallo Marco-Christoph Grunicke Lord of Lochaber,

wir können baulichen/örtlichen Gegebenheiten aus der Ferne zwar nicht abschließend beurteilen. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist freilich immer nur für das Objekt begründbar, in dem der Mieter wohnt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung, wie im beitrag dargestellt, auch sachlich genau begründen. Wir raten Ihnen, zunächst beim Eigentümer nachzufragen, ob ein Irrtum/eine Verwechslung vorliegen könnte. Sollten Sie hier nicht weiterkommen, sollten Sie sich den Rat eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietercht vor Ort einholen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Kevin am 08.01.2019 09:05

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Meine Frage ist ob der Vermieter beides gleichzeitig erhöhen kann oder muss der Vermieter ein Zeit einhalten für die normale Mieterhöhung.

Die Modernisierungskoten sollen ab März gelten sowie die normale Mieterhöhung.

Beides wurde nur mündlich gesagt.

Muss der Vermieter es mir nicht schriftlich bestätigen?

Wenn ja kann er die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig anfordern.

Mfg.

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Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 12:44

Hallo Kevin,

theoretisch könnte der Vermieter mit einem Schreiben beide Mieterhöhungen ankündigen, allerdings sind die Fristen, ab wann die Erhöhung wirksam wird (wie in unserer ersten Antwort dargelegt), unterscheidlich.

Und hier ist auch der Punkt: Nach Ihrer Aussage hat der Vermieter die Mieterhöhung bisher nur mündlich angekündigt. Mieterhöhungen erfordern aber immer die Schriftform, ansonsten sind sie unwirksam. Erst ab dann laufen die Fristen. Dass sich Ihr Vermieter schon ab März über eine höhere Miete freuen kann, dürfte deshalb dessen Wunschdenken sein. Da wir Ihren Fall aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen können, raten wir Ihnen, sich vor Ort von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, sollte es zu Streit mit Ihrem Vermieter kommen.

Noch eine Ergänzung zu Ihrer Eingangsfrage: Der Austausch der Fenster kann, muss aber nicht eine Modernisierung sein, die eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt. Werden defekte, alte, morsche Fenster gegen neue ausgetauscht, so ist das zunächst lediglich eine Instandsetzung, die für sich genommen keine Erhöhung rechtfertigt. Geht damit eine Wohnwerterhöhung einher, muss der Vermieter dann von den Kosten der neuen Fenster die fiktiven Kosten der Reparatur der alten Fenster abziehen. Werden dagegen intakte Fenster zum Beispiel gegen moderne Isolierglasfenster ausgetauscht, die besser dämmen als die alten, so liegt eine wohnwerterhöhende Modernisierung vor, die eine Erhöhung der Miete ohne weiteres rechtfertigt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Bt08b03 am 07.01.2019 17:36

Sehr geehrte Immowelt-Redaktion,

in unserem Wohnhaus wird aktuell aus dem ehemaligen Dachboden mehrere Dachgeschosswohnungen gemacht. Aus diesem Anlass hat sich der Eigentümer/ die Hausverwaltung entschieden, einen außenseitigen Aufzug anzubringen. Vermutlich um die DG-Wohnung so später attraktiver zu machen. Der Anbau des Aufzuges wird als Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Die voraussichtlichen Kosten sollen ca. 233.000 EUR umfassen. Eine Einsicht der Kostenschätzung ist nicht möglich. Nach entsprechender Umlage ergibt sich eine Erhöhung der Miete um fast 200 EUR.

Wir sehen den Aufzug nicht als gewinnbringend an, da dieser hofseitig angebracht wird, d.h. man muss erst durch den Hausflur (ein paar Treppen hoch und wieder runter) auf den Hof, um dann in den Aufzug zu kommen, der dann - logischerweise - auf den Zwischenetagen hält.

1. Zählt das wirklich als eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der Steigerung der Wohnverhältnisse?

2. Es soll eine Duldungserklärung unterzeichnet werden. Wenn wir nun die Duldungserklärung unterzeichnen, aber mit der Mieterhöhung nicht in diesem Maße einverstanden sind. Was können wir dann tun?

Über eine Rückmeldung würden wir uns freuen.

Beste Grüße,

Christin

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Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 11:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Einbau eines Aufzugs kann eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigen, allerdings nicht immer. So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass keine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist, wenn im Stockwerk des Mieters kein Haltepunkt vorhanden ist und Mieter weiterhin Treppen nutzen muss. Ein Gebrauchsvorteil liege nach Ansicht des Gerichts nur dann vor, wenn die Wohnung mit dem Lift besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist (Az.: 67 S 81/17).

Gibt es allerdings einen Gebrauchsvorteil für den Mieter, so ist eine Modernisierungsmieterhöhung vom Grundsatz her möglich. Unter Umständen können Sie sich allerdings auf einen Härtefall berufen, sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen (BGB; § 555 und 559).

Duldungserklärung und Modernisierungsmieterhöhung sind zwei verschiedene Dinge, die nicht im Zusammenhang stehen.

Da wir Ihren konkreten Fall aus der Ferne jedoch nicht abschließend beurteilen können, raten wir Ihnen einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu konsultieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Kevin am 06.01.2019 21:03

Hallo,

mein Vermieter hat in November 2018 die Fenster alle erneuert.

Wir haben einen Schreiben über eine Mieterhöhung bekommen.

Ab März 2019 möchte der Vermieter die Kosten für die fenstereinbau auf 10 Jahre umlegen.

Zusätzlich möchte er eine normale Mieterhöhung darauf zuschlagen, da es seit 3 Jahren keine Mieterhöhung gab.

Kurzgefasst:

Modernisierungskoten+normale Mieterhöhung.

Ist es Rechtens?

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Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 13:02

Hallo Kevin und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist es möglich, da die beiden Mieterhöhungen an sich nichts mit einander zu tun haben. Jedoch gibt es für den Vermieter einige Feinheiten zu beachten.

Zum einen muss der Vermieter die Mieterhöhung für die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durch und dulden Sie diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt lediglich dazu, dass Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen (§ 559b Absatz 2 BGB).

Des Weiteren kann auch die Reihenfolge der Mieterhöhungen eine Rolle spielen: Bei regulären Mieterhöhungen gibt es eine Kappungsgrenze - das heißt, er darf die Miete nicht über die örtliche Vergleichsmiete erhöhen. Hat der Vermieter jedoch die Modernisierungs-Mieterhöhung zuerst durchgeführt und ist deshalb bereits über der örtsüblichen Vergleichsmiete, kann er keine reguläre Mieterhöhung mehr durchführen. Andersherum wäre es möglich: Wenn der Vermieter also erst die Miete regulär im erlaubten Rahmen erhöht und anschließend die Modernisierungs-Mieterhöhung draufsetzt, denn diese hat keine Kappungsgrenze.

Außerdem kann der Vermieter die Modernisierungskosten nicht über einen gesonderten Zeitraum komplett auf die Mieter umlegen. Möglich ist eine dauerhafte Umlegung von elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michaela am 02.01.2019 15:59

Hallo liebe Redaktion,

gilt der Einbau eines Einbauschrankes im Schlafzimmer als Modernisierung? Kann sich der Vermieter hierbei auf die Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietwohnung beziehen? Welche Rechte hat der Mieter bezüglich vorhandener Möbel, die aufgrund des Einbauschrankes entfernt werden müssen (z.B. großer Kleiderschrank).

Vielen Dank für eine Rückmeldung!

Freundliche Grüße

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Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 09:18

Hallo Michaela und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Ein Vermieter kann die Miete wegen einer Modernisierung nur dann erhöhen, wenn diese dazu beiträgt, entweder Energie oder Wasser zu sparen oder den Wohnwert zu erhöhen. Der Einbau eines Einbauschranks als wohnwerterhöhende Modernisierung erscheint uns sehr ungewohnlich, wir wagen wir zu bezweifeln, dass dies eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigen könnte, zumal die Entfernung des vorhandenen Kleiderschrankes eher eine Belastung denn eine Verbesserung für den Mieter darstellt. Es stellt sich ferner die Frage, ob der Mieter die Maßnahme überhaupt dulden muss, da sie eine Veränderung der Mietsache darstellt. Abschließend können wir dies aus der Ferne allerdings nicht beurteilen und raten daher eine Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Chris am 18.12.2018 21:00

Hallo liebe Redaktion,

mein Vermieter hat im Rahmen einer Sanierung einen Trinkwasserfilters im Bereich des Hausanschluss einbauen lassen. Handelt es sich hierbei um eine umlagefähige Modernisierungsmassnahme? Das zumindest behauptet nämlich mein Vermieter und weist darauf hin, dass ja Kleinstpartikel aus dem öffentlichen Trinkwassernetz die Anlage gefährden könnten.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.12.2018 08:32

Hallo Chris und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur möglich, wenn Energie oder Wasser eingespart wird oder der Wohnwert erhöht wird. Das ist durch den Einbau eines Trinkwasserfilters eher schwierig zu begründen, wodurch doch zweifelhaft ist, ob diese Maßnahme eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt. Aus der Ferne können wir die Frage jedoch leider auch deshalb nicht abschließend klären, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher dazu raten, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Naik am 18.12.2018 12:22

Hallo liebe Redaktion,

wir haben heute eine Ankündigung der Hausverwaltung erhalten, die wir bis 31.März 2019 bestätigen müssen. Geplante Bauausführung 2. Mai bis 31. Juli 2019.

Gilt die neue beschlossene Umlagehöhe von 8% oder die alte Regelung von 11%?

Ich bedanke mich für Ihre Bemühungen im Voraus.

Naik

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Immowelt-Redaktion am 18.12.2018 12:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Gesetzgeber hat hierzu eine Übergangsregelung geschaffen. Wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch vor Inkraftreten des Gesetzes zugeht, gilt die alte Regelung von elf Prozent. Das dürfte in Ihrem Fall zutreffen, da das Gesetz zwar bereits Bundestag und Bundesrat passiert hat, aber aktuell noch nicht in Kraft getreten ist.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Stuermer am 15.12.2018 16:50

Hallo,

ich fand diesen Artikel sehr informativ.

Jetzt habe ich noch Fragen dazu :

* Zählt der Austausch einer 10 Jahre alten funktionsfähigen (also aktuell nicht reparaturbedürftigen) Kombi-Gastherme (Heizwert) gegen eine neue (ebenfalls wieder Heizwert) als eine Modernisierung, die eine Mieterhöhung begründet ?

Austausch gegen Brennwert nicht möglich, da weitere Heizwert-Thermen am Kaminzug (mit Schornsteinfeger abgestimmt).

Instandsetzungs-/Erhaltungsmaßnahmen (aktuell) nicht nötig, daher dürfte ja auch kein Abzug für diese nötig sein.

Wenn allein die 10 Jahre Alter nicht ausreichend wären, würde eine Verbesserung der Energieeffizienz (Heizung bzw Warmwasser) und/oder geringere Geräuschemission in db lt Energielabel der Thermen eine Modernisierungserhöhung begründen ?

Langt hierbei dann schon, wenn allein einer dieser Wert besser ist als bei der bisherigen Therme ?

* Zählt der Austausch jahrzehntealter Rippenheizkörper mit neuen (Platten-)Heizkörpern als Modernisierung ?

Herzlichen Dank schon ein mal für eine Rückmeldung.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.12.2018 10:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

damit die von Ihnen genannten Arbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigen, müssen sie die Energieeffizienz deutlich verbessern. Das müssten Sie dann im Zweifel auch bei den Heizkörpern nachweisen können. Ob das allerdings so ist, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Eventuell hilft Ihnen die Beratung durch einen Energieberater weiter.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Stuermer am 17.12.2018 13:39

Hallo liebe Redaktion,

ich konkretisiere dann mal und wir bleiben rein beim Thermenaustausch ;-)

Wenn sich Heizwert- und/oder Warmwassererzeugungs-Effizienz lt Energielabel verbessern, ist dies eine Steigerung der Energie-Effizienz ?

Gibt es tatsächlich Mindestanforderungen an die Steigerung wie Sie schreiben ("deutlich verbessern") ?

Davon kann ich im Gesetz nämlich nix finden...Haben Sie eine diesbezügliche Fundstelle für mich ?

Wenn das neue Gerät eine geringere Geräuschemission hat, ist das dann eine Wohnwertverbesserung, die auch eine Erhöhug rechtfertigt ?

Oder muß auch hier die Verringerung mind x db sein, damit dies gilt ?

Langt allein der Altersunterschied (10 Jahre) nicht schon um eine Modernisierungserhöhung zu rechtfertigen ?

Das neue Gerät ist auf jeden Fall "moderner" ;-)

Danke & Gruß


Immowelt-Redaktion am 17.12.2018 14:12

Es gibt keine Definition in Zahlen davon, inwieweit sich die Energieeffizienz verbessern muss. Im Gesetz heißt es wörtlich: "Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird" und "... durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, ..." (§ 555b BGB). Im Streitfall würde ein Gericht entscheiden, ob der Austausch der Therme diese Kriterien erfüllt, gleiches gilt für die Frage ob eine geringere Geräuschimmission schon eine Verbesserung des Wohnwerts darstellt. Die bloße Tatsache, dass ein altes Gerät gegen ein neues ausgetauscht wird, genügt jedoch nicht, um eine Modernisierungsmieterhöhung zu rechtfertigen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bia am 08.11.2018 21:56

Hallo,

im 2017 haben eine energetischen Sanierung bei meine Wohnung gemacht und haben auch alle Fenster getauscht. Allerdings genau nachdem die neuen Fenster gebaut waren im Februar 2017 fängt dann sehr stark Kondenswasser sich zu bilden.

Ich habe sofort die Verwaltung informiert, das Problem würde aber nicht , die Mieterhöhung war ab 01.04.2018 geplannt. Im Februar 2018 habe ich noch einmal die Verwaltung kontaktiert und informiert das Problem wieder aufgetreten war und die haben es trotzdem nichts unternommen. Es würde ein Schreiben von mir geschickt das ich die Mieterhöhung nicht bezahle solange das Problem behoben wird.

Ich hatte aber eine Zustimmungserklärung unterschrieben mit dem neuen Mietzins, dürfen die noch trotzdem mir die Mietrückstand im Rechnung stellen obwohl die energetischen Sanierung nicht 100% gemacht worden ist?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Architektin am 12.12.2018 13:11

Kondenswasser am Fenster kommt von zu viel Luftfeutigkeit im Raum = zu geringes Lüften bei zu viel Wasserdampfproduktion durch Duschen, Schwitzen, Kochen. Die alten Fenter waren undicht, der Wasserdampf entweicht durch die Fugen, nun, mit den neuen dichten Fenstern bleibt er im Raum, wenn nicht gelüftet wird. Eine gut Maßnahme ist, 10 cm Dichtungsband aus den Fensterprofilen zu entfernen, das hilft und LÜFTEN. Das die Immowelt Redaktion als Berater in solchen Fragen so wenig bauphisikalisches Wissen hat ist erschütternd!


Immowelt-Redaktion am 09.11.2018 09:13

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

da die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen wurde, kann der Vermieter auch die erhöhte Miete verlangen. Dass es jetzt zur vermehrten Bildung von Kondenswasser kommt, ist unter Umständen aber ein Mangel, der spätestens dann, wenn sich Schimmel bildet, eine Mietminderung rechtfertigen kann. Ob das tatsächlich so ist und auch über den Umfang einer etwaigen Mietminderung lässt sich aus der Ferne aber keine abschließende Aussage treffen, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Olli_Wer am 24.10.2018 18:15

Hallo,

unser Vermieter hat uns im Februar das Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Das Dach wurde neu isoliert und gedeckt, neue Fenster, Hausrückseite isoliert, Balkon abgerissen und vergrößert, zudem wird das Haus neu gestrichen. Start der Maßnahmen war ab Mitte April geplant und sollte bis Mitte Ende Juli 2018 gehen. Die Mieterhöhung wurde zum 1.10.2018 gefordert. Start der Maßnahme war ca. ein Monat später, das Ende ist nicht in Sicht. Der Balkon ist noch nicht dran, die Innenverkleidung der Dachfenster noch nicht gestrichen, verputzt. Das eine Dachfenster ist soweit oben das ein Hebel o.ä. zum öffnen nötig ist, dieser ist nicht vorhanden. Zu dem kommt hinzu, dass es während der Bauarbeiten reingeregnet hat, seitdem ist die Tapete an der Decke in einem Zimmer teilweise ab(3 Monate her). Des weiteren wurde beim Austausch der Fenster die Telefonleitung beschädigt, die bis heute nur provisorisch gelegt ist. Eine neue Leitung liegt, seit knapp 2 Monaten, ist aber nicht angeschlossen und verlegt.

Ab wann ist die Mieterhöhung fällig? Kann der Vermieter die Erhöhung schon einfordern?

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Immowelt-Redaktion am 25.10.2018 10:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung ist grundsätzlich erst nach dem Ende der Modernisierungsarbeiten möglich, schon allein deshalb, weil der Vermieter erst dann den tatsächlichen Preis der Arbeiten kennt und auch erst dann weiß, welchen Betrag er auf die Miete umlegen kann. Der Vermieter muss diese Erhöhung nach der Modernisierung schriftlich geltend machen, unabhängig davon, dass er auch vorher verpflichtet ist, sie schriftlich anzukündigen. Die erhöhte Miete schuldet der Mieter dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt.

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Olli_Wer am 25.10.2018 12:03

Vielen Dank für ausführliche und schnelle Rückmeldung. Das hat uns schon weitergedacht. Wir werden uns mit dem Mieterschutzbund in Verbindung setzen.

Andi am 22.10.2018 09:34

Hallo,

ich möchte eine Wohnung kaufen die aktuell vermietet ist.

Die aktuelle Miete ist allerdings weit unter dem Mietspiegel. (Freundschaftspreis)

Im vergangenen Jahr wurde die Wohnung renoviert (Fenster erneuert & neues Badezimmer), der Mietpreise wurde allerdings nicht erhöht.

Kann ich als Käufer der Wohnung nachträglich 11% der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen? (natürlich mit Darlegung der entstandenen Kosten)

Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Senidor am 28.09.2018 15:20

Hallo,

Nachdem mir bereits vor meinem Einzug in meine Dachgeschosswohnung versprochen wurde, dass 2 zugige, undichte Dachfenster ausgetauscht werden würden und zwischenzeitlich der Vermieter gewechselt hat, werden mir nun nach ganzen 9 Jahren endlich neue Dachfenster eingebaut. Diese werden nicht nur die alten, undichten Fenster ersetzen, sondern sollen auch mit Sonnenschutz ausgestattet werden. Gehe ich richtig in der Annahme, dass es sich also dabei um eine Modernisierung handelt und die 40€ Mieterhöhung, ich gehe davon aus, dass die zulässigen 11% korrekt berechnet wurden, berechtigt sind.

Sie schreiben, dass die Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Das verstehe ich leider nicht. Ist die Erhöhung also dauerhaft oder werden die Kosten für ein Jahr auf die Miete umgelegt, sobald bis der Vermieter die Kosten wieder reingeholt hat? Vielen Dank für Ihre Hilfe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.09.2018 15:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Mieterhöhung ist dauerhaft. Der Vermieter nimmt elf Prozent der Modernisierungskosten und schlägt diese auf die Jahresmiete auf.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

maya am 10.08.2018 20:56

Hallo,

aufgrund maroder sowie sehr alter Holzfenster, durften wir die Miete um 30% mindern. Nachdem wir einen neuen Vermieter bekamen, tauschte er die Fenster gegen neue aus, und forderte die alte Miete wieder, welche wir auch zahlten. Anschließend erhöhte er die Miete um 20% wegen dem Mietspiegel.

Nun möchte er aber wegen Modernisierung weitere 11% auf die Jahresmiete umlegen.

meine Frage: wir minderten die Miete wegen den maroden und sehr schlechten Holzfenstern, als er diese ersetzte bekam er wieder seine alte Miete überwiesen.

kann er nun weitere 11% verlangen, wenn er doch eigentlich nur etwas "schlechtes" austauschte?

ich hoffe, dass Sie mir weiterhelfen können

VG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.08.2018 09:02

Hallo Maya und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die kaputten Fenster lediglich gegen gleichwertige, aber intakte Fenster ausgetauscht wurden, rechtfertigt das keine Modernisierungsmieterhöhung, dann handelt es sich lediglich um eine Reparatur. Wenn die Fenster aber gegen höherwertige Fenster ausgetauscht werden, die den Wohnwert insgesamt erhöhen, kann das durchaus ein Grund für eine Modernisierungsmieterhöhung sein. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Streitfall empfehlen wir die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dome Ni am 18.07.2018 12:29

Hallo allerseits.

Wir haben dieses Jahr schon eine Mieterhöhung (9,30€/Monat) über die Nebenkostenabrechnung erhalten. Jetzt findet momentan eine Modernisierung statt.

- Hausflur wurde neu verputzt und gestrichen

- Neue Elektroleitungen wurden verlegt. Optisch eine Katastrophe da der neue Sicherungskasten nicht mehr in der Wand sonder jetzt über den alten gesetzt wurde.

- Umbau von NS auf Gas-Zentral-Heizung

- Es folgt noch eine neue Bedachung

Das Schreiben der Mieterhöhung erfolgte letzte Woche (05.07.) mit Ankündigung/Aufforderung zum 01.08. dann 98€ mehr Miete zu zahlen.

Meine Frage. Ist es rechtens durch die vorangegangene Nebenkostenerhöhung trotzdem die vollen 11% (ich gehe bei 98€ davon aus das es die vollen 11% sind) zu verlangen? Es wäre nicht mal ein Zeitraum von einem halben Jahr in dem die Miete 2x erhöht wird.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.07.2018 13:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Mieterhöhung ist aus verschiedenen Gründen prinzipiell schon möglich: Einerseits weil es sich bei einer Erhöhung des Abschlags für die Nebenkosten nicht um eine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne handelt, weil sich die Kaltmiete nicht verändert. Andererseits weil Modernisierungsmieterhöhungen auch unabhängig von den Anpassungen der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich sind. Allerdings müssen Modernisierungsmieterhöhungen drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden (§ 555c BGB). War dies nicht der Fall, können Mieter einer Modernisierungsmieterhöhung erfolgreich widersprechen.

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall raten wir daher zu einem Gespräch mit einem Mieterverein vor Ort oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nono Emmerich am 03.06.2018 00:43

Hallo, unser Vermieter besitzt eine Gruppe von 25 Mehrfamilienhäusern verschiedener Größe aus den 1930ern. In einem dieser Häuser bin ich Mieter.

Nach vorhergehender Kündigung hat unser Vermieter vor zwei Jahren die Kellerdecken isolieren und neue Kellerfenster einbauen lassen. Jetzt hat er die endgültige Mieterhöhung aufgrund dieser Maßnahme mitgeteilt und geht dabei wie folgt vor:

Jedem Mieter wird mitgeteilt, wie hoch die 11%-ige Kostenumlage wäre, die der Mieter gemäß Gesetz zu tragen hätte. Dann wird darauf hingewiesen, dass man nicht die maximal mögliche Umlage, sondern vielmehr ein einheitliches Mietniveau von jetzt 7 EUR/qm wünsche. Abschließend wird jedem Mieter wird die individuelle Ersparnis aufgrund dieser Regelung vorgerechnet.

Da langjährige Mieter in der Regel eine geringere Grundmiete zahlen als später eingezogene, ergibt sich, dass die Mieter bei der Kostenumlage nicht gleich behandelt werden. Langjährige Mieter werden bei der Kostenumlage stärker belastet als später eingezogene.

In unseren Haus sind vier gleichgroße Wohnungen. Ich und meine Nachbarn sollen nach der Mieterhöhung zwar die gleiche Grundmiete zahlen. Ausgehend von der jeweiligen Grundmiete hat aber jeder eine andere Mieterhöhung bekommen. In den anderen Häusern meines Vermieters läuft es ähnlich.

Mir kommt die Kopplung von Kostenumlage für Modernisierung und der gleichzeitige Wunsch nach einem einheitlichen Mietniveau seltsam vor.

Nebenbei: Die Maßnahme hat zu keiner Energieeinsparung geführt, aber zu noch mehr Feuchtigkeit und vermehrtem Schimmel im Keller geführt.

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Nono Emmerich am 03.06.2018 09:59

Sorry, richtig heißt es: Der Vermieter hatte die Isolierungsmaßnahmen angekündigt.

Wübbel am 25.05.2018 12:07

Hallo. Bei uns wurde vor ca. 10 Jahren eine Solaranlage eingebaut. Die Kosten dafür wurden mit 11% jährlich auf und als Mieter umgelegt. Jetzt ist die Anlage nach meiner Rechnung aber vollständug bezahlt. Der Vermeiter kassiert aber weiterhin die 11%. Darf er das ?

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Immowelt-Redaktion am 25.05.2018 13:24

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja, das darf er. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass durch die Modernisierung der Wohnwert einer Immobilie dauerhaft gesteigert wird.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

shimi amel am 16.03.2018 08:39

Guten tag . Meine Miete wird erhöht wegen Modernisierung. Eine generalisierung.

Neuer Dachstuhl+Dach

Dämmung im Dachstuhl

WDVS-SYSTEM

Neue Gasheizung

Neues Bad

Neue Böden

Neue decken

Neue Fenster mit Rollo

Die Modernisierung hat er mir am 18.01.2017 mitgeteilt. Vor der Sanierung habe ich eine Kaltmiete von 250 Euro gezahlt. Nach der Modernisierung wird ab 1.04.2018 die Kaltmiete 550 Euro betragen. Darf er es machen der Vermieter

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.03.2018 13:09

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

theoretisch ist eine solche Mieterhöhung möglich, wenn durch die genannten Maßnahmen der Wohnwert erhöht wird. Der Vermieter darf dann elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Ob dies in Ihrem Fall korrekt berechnet wurde, können wir jedoch aus der Ferne nicht beurteilen. Im Zweifelsfall empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Antonia am 14.03.2018 16:52

Wir haben eine Mietwohnung besichtigt, die uns im Grunde gefällt, deren Bad zwar nicht beschädigt, aber völlig veraltert ist. Auf unsere Anfrage hin, ob vor Einzug hier eine Sanierung möglich ist, wurde uns erklärt, dass wir dann entweder die Badsanierung komplett selbst zu tragen hätten oder aber sich der Kaltmietpreis (derzeit 600€) erhöhen würde. Vorher sei der Mietvertrag zu unterschreiben. Ist das grundsätzlich rechtens? Und wenn ja, um welchen Betrag darf der Vermieter dann die Kaltmiete erhöhen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.03.2018 08:34

Hallo Antonia und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Modernisierungsmieterhöhung ist grundsätzlich möglich, wenn dadurch der Wohnwert einer Wohnung beträchtlich erhöht wird. Der Vermieter kann dann elf Prozent der Renovierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Ob eine Mieterhöhung in Ihrem Fall möglich ist, lässt sich daher aus der Ferne nicht ohne Weiteres sagen. Das neue Bad müsste den Wohnwert deutlich erhöhen. Der Umfang der Mieterhöhung wäre wiederum abhängig von den Kosten des neuen Badezimmers.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ulrike W. am 14.02.2018 18:57

Hallo

Meine Vermieterin möchte die Hausfassade sanieren und sagt, sie könne unsere Miete bereits bei Beginn der Arbeiten erhöhen und nicht erst nach Beendigung der Sanierung. Darf sie das?

MfG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.02.2018 08:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen möglich. Zudem gilt die Mieterhöhung erst ab dem dritten Monat nach Zustellung und Ankündigung der Mieterhöhung (§ 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB).

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit Ihrer Vermieterin kommen, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

JohnDoe3000 am 22.01.2018 18:47

Hallo,

mir wurde das Mietverhältnis über das EFH in dem ich mit meiner Familie wohne gekündigt. Die Tochter des Vermieters möchte in das Haus. Nachdem ich so schnell keinen Ersatz finde hat mir mein Vermieter aufgrund meines Widerspruchs eine verlängerte Räumungsfrist eingeräumt. Weiterhin hat mein Vermeiter im selben Zug jedoch angekündigt, dass eine Sanierung ansteht - und ggf noch während unseres Verbleibs im Haus durchgeführt wird (abhängig von unserer Einigung).

Die Ankündigung meines Vermieters hält sich soweit an sämtliche Vorschriften (3 Monatsfrist, Widerspruchsbelehrung, Ankündigung der Maßnahmen,...).

Kann ich dennoch Widerspruch gegen die Modernisierung einlegen obwohl ich eigentlich nur noch im Haus "geduldet" werde und obwohl ich nicht weiß ob ich zur Zeit der Sanierung überhaupt noch im Haus bin?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.01.2018 08:36

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das können Sie sicherlich. Ob Sie damit allerdings erfolgreich sein würden, können wir aus der Ferne schwer beurteilen. Zu einem gewissen Teil sind Sie auch hier sicher auf die Kulanz des Vermieters angewiesen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Zeydo am 19.01.2018 13:30

Hallo zusammen,

mein Wasserboiler war defekt, weshalb der Vermieter einen neuen hat einbauen lassen.

Nun soll ich monatlich 30€ mehr zahlen. Der Boiler hat keine 1000€ gekostet.

Darf er das überhaupt?

Viele Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.01.2018 13:39

Hallo Zeydo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich darf ein Vermieter nicht einfach die Miete erhöhen, weil er einen defekten Boiler ausgetauscht hat. Voraussetzung dafür wäre, dass der neue Boiler im Vergleich zum vorherigen sehr viel energiesparender ist. Der Vermieter darf dann elf Prozent der anfallenden Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen.

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Eule am 29.12.2017 12:04

Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen der Aussenfassade

die Kaltmiete betrug bis jetzt 426,52€

nun soll ich pro Monat 96,86€ mehr Bezahlen

das ist dann zusammen 523,38€

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.12.2017 16:16

Hallo Eule,

vielen Dank für deinen Kommentar. Wenn du prüfen willst, ob eine Modernisierungsmieterhöhung berechtigt ist, hilft dir dieser Artikel weiter: ratgeber.immowelt.de/a/leitfaden-fuer-mieter-welche-mieterhoehung-zulaessig-ist.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

KSC Mieter am 14.12.2017 07:12

Hallo,

habe zur Zeit eine Kaltmiete von 384,05 €. Nach eine Moderniesierung ( Wärmedämmung usw) möchte der Vermieter die Miete um 164€/ Monat erhöhen. Geht das überhaupt, eine Erhöhung um 42% ?? Wie kann man sich dagegen wehren ??

Herzlichen Dank und Gruß

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.12.2017 08:58

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Mieterhöhung kann prinzipiell möglich sein. Vermieter können im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung elf Prozent der anteiligen Kosten der jeweiligen Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen. Etwaige Instandsetzungskosten und staatliche Fördergelder müssen Vermieter von der Modernisierungskosten aber bei der Berechnung abziehen. Sie können zunächst in den Austausch mit Ihrem Vermieter treten und prüfen, ob das geschehen ist.

Unabhängig davon regelt § 559 BGB, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen immer dann ausgeschlossen ist, "soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde". Ob dies in Ihrem Fall so sein könnte, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Im Streitfall würde ein Gericht Ihre Miethöhe hier auch an Ihrem Einkommen messen.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie selbst die Rechtmäßigkeit der Modernisierungsmieterhöhung nicht ausreichend prüfen können, empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Trakehnerbiggi am 28.11.2017 21:51

Anfang des Jahres bekam ich eine Schriftliche Ankündigung, dass Miete ab Juli des gleichen Jahres durch Modernisierung ca 20,- erhöht wird. Die Modernisierung ist auch Anfang des Jahres erfolgt. Bis jetzt habe ich keine genaue Abrechnung, wieviel die Miete nun tatsächlich erhöht wurde. Ich kann ja nicht ca. 20,- überweisen. Kann der Vermieter den Betrag rückwirkend ab Juli verlangen, wenn er merkt, dass ich die Erhöhung bis jetzt nicht bezahlt hab?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.11.2017 09:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, eine Erhöhung der Miete ist in der Regel erst möglich, wenn der Vermieter dem Mieter die konkreten Kosten der Modernisierungsmaßnahme mitteilt. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zur Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter kommen, empfehlen wir daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nagelhalde am 04.10.2017 19:46

Hier nochmal meine Frage nachdem die erste so verunglückt ist

Zählt der Einbau des neuen Gasbrennwertkessels zur Modernisierung oder ist dies eine Instandsetzung ? Müssten dazu die alten Fenster ( 33 Jahre ) nicht auch

Erneuert werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2017 09:18

Hallo Nagelhalde und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der neue Gasbrennwertkessel eine deutliche Energieersparnis gegenüber dem Vorgängermodell einbringt, ist dies eine Modernisierung. Die Fenster muss ein Vermieter in der Regel nur dann erneuern, wenn ohnehin mehr als zehn Prozent der Fassade erneuert werden. Das regelt die Energieeinsparverordnung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


kalukos am 20.10.2017 05:50

Sehr geehrte Damen und Herren der Immo-Welt,

bezügliche Ihrer Beantwortung zu der gestellten Frage verstehe ich dann diesen Artikel (von einer anderen Info-Seite) nicht ganz:

"...

Zusammentreffen von Modernisierung und Instandsetzung

Nicht zu berücksichtigen sind Kosten der Instandsetzung. Dies sind Kosten der Schönheitsreparaturen, des Neuanstrichs oder der Behebung anderer Mängel, die Infolge von Abnutzung oder Alterung eingetreten sind. Auch der pure Ersatz einer Gastherme, die den Abgasvorschriften nicht mehr entspricht, durch eine Neuanlage stellt keine Einsparung von Energie dar. ..."

Können Sie dazu bitte erläutern?

Vielen Dank!


Immowelt-Redaktion am 20.10.2017 09:48

Hallo Nagelhalde,

grundsätzlich wird unterschieden zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen. Erstere können dann eine Modernisierunsgmieterhöhung rechtfertigen, wenn sie den Wohn- und Gebrauchswert verbessern oder zu einer Einsparung von Energie und Wasser führen.

Bezogen auf den Austausch einer Heizung bedeutet das:

- Ersetzt der Vermieter einen defekten Kessel gegen einen Gleichwertigen, so ist das eine Instandsetzungsmaßnahme

- Tauscht ein Vermieter eine veraltete und ineffiziente Heizung gegen eine neue, energieeffiziente aus, so ist das eine Modernisierungsmaßnahme.

Tauscht ein Vermieter die Heizung aus, so kann es zwar sinnvoll sein, auch gleich die Fenster zu erneuern. Verpflichtet ist der Vermieter hierzu jedoch nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nagelhalde am 04.10.2017 16:30

Zählt ein Einbau eines neuen gasbrennwertkessels eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Und die Fenster 33 Jahre und älter sind .Sollte man darauf hinweisen?

auf Kommentar antworten

Kerstin Litke am 04.10.2017 11:37

Heißt das, dass wenn die einmalig festgelegte Modernisierungs-ZULAGE zur Grundmiete zu gerechnet wird, mit der regulären jährlichen 2-igen Mieterhöhung mit erhöht wird?

Das bedeutet, diese Mod.zulage gar nicht sooo festgelegt ist, weil diese entsprechend stetig steigt, obwohl die Kosten einmalig waren und auch eine jährliche Abschreibung läuft??

Ist das an dieser Stelle Betrug ??

Bitte um Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2017 13:39

Sehr geehrte Frau Litke,

nach einer Modernisierungsmieterhöhung gibt es keine Trennung mehr zwischen Grundmiete und Zulage. Alle weiteren Mieterhöhungen basieren dann auf der neuen Miete. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei einer Modernisierungsmieterhöhung der Wohnwert der Immobilie steigt und es somit auch gerechtfertigt ist, langfristig eine höhere Miete zu verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jurek am 08.09.2017 20:53

Hallo,

kann die Mieterhöhung schon eingefordert werden, während die Modernisierungsmaßnahmen noch im vollen Gange sind? Das Miethaus ist noch eingerüstet, an der Wärmedämmung wird noch gearbeitet, Balkone sind abgerissen und noch nicht erneuert, Elektroarbeiten laufen noch usw.

Laut Auskunft des Bauleiters sind die Arbeiten wahrscheinlich November oder Dezember beendet, trotzdem haben wir für Oktober schon die Mieterhöhung erhalten.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.09.2017 09:31

Hallo Jurek und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Im ersten Absatz heißt es, dass der Vermieter die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen kann, wenn er diese Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, nicht, wenn er sie noch durchführt.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifels- oder Streitfall empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rein am 29.06.2017 14:37

Hallo,

kann man bei zu feuchter Wohnung den Einbau einer Entlüftungsanlage als Modernisierung anwenden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.06.2017 09:34

Hallo Rein und vielen Dank für Ihren Kommentar,

generell ist es die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Ist die Wohnung zu feucht und der Vermieter schafft Abhilfe, ist dies lediglich die Beseitigung eines Mangels. Eine Modernisierungsmieterhöhung kann dagegen nur erfolgen, wenn der Wohnwert einer Wohnung verbessert wird.

Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Frank am 21.06.2017 15:48

Hallo zusammen,

kann eine abgeschlossenen Baumaßnahme nachträglich als Modernisierung angekündigt werden. Bsp. Eine Baumaßnahme wird ohne Kosten und Hinweis auf eine Modernisierung angekündigt, z.B Anbringung eines WDVS-Systems. Die Baumaßnahme wird durchgeführt und abgeschlossen, Nach der Schlussrechnung wird die Maßnahme gegenüber den Mietern als Modernisierungsmaßnahme angekündigt und zu 11 % umgelegt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.06.2017 09:50

Hallo Frank,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (Paragraphen 559b und 555c) muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Kündigt der Vermieter die Modernisierung aber verspätet an, verlängert sich diese Frist um sechs Monate.

Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen daher stets die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Vorbecker am 07.06.2017 16:14

Moin,

danke für diesen Beitrag.

Bei meinen Eltern soll innerhalb von einen Jahr die Miete zum 2. mal um 11% zwecks Modernisierung erhöht werden. Es soll ein neuer Heizkessel eingebaut werden.

Ist das Modernisierung und ist es überhaupt zulässig, 2mal im Jahr erhöhen?

Danke für die Auskunft.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.06.2017 09:00

Hallo Vorbecker,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist prinzipiell dann möglich, wenn der neue Heizkessel gegenüber dem alten eine deutliche Verbesserung darstellt. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung haben, empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

paragraphix am 31.12.2016 13:03

Der Beitrag enthält einen groben Fehler.

Laut § 558e Abs. 1, S. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich "zum Ablauf des übernächsten Monats" kündigen. Dies bedeutet für eine Modernisierungsankündigung, die am 23.08. zugeht, dass die Kündigung erst zum 31.10. möglich ist (denn "nächster Monat" ist September und "übernächster Monat" ist Oktober).

Bis zum 30.09. muss allerdings die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein (§ 555e Abs. 1 S. 2 BGB: "Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt").

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.01.2017 09:41

Hallo paragraphix,

vielen Dank für Ihre Anmerkung. Tatsächlich war der Text an der fraglichen Stelle nicht ganz korrekt. Wir haben ihn berichtigt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion