Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten sollten

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Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren, können einen Teil der Kosten auf den Mieter umlegen – insgesamt bis zu elf Prozent. Doch bei einer solchen Mieterhöhung nach Modernisierung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.

Mieterhöhung nach Modernisierung, Fenster austauschen, Modernisierung, Foto: istock / BartCo
Werden in der Mietwohnung neue Fenster eingebaut, kann der Vermieter die Kosten dafür zum Teil an den Mieter weitergeben. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist aber nur unter bestimmten Umständen zulässig. Foto: istock / BartCo

Eine höhere Miete bedeutet für den Vermieter auch mehr Rendite. Aber Mieten können nicht unbegrenzt und willkürlich erhöht werden – das Gesetz sieht klare Grenzen vor. Eine Möglichkeit für eine Mieterhöhung hat der Vermieter aber nach einer Modernisierung. Auch eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Umständen möglich.

Wann eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig ist

Nicht jede Veränderung der Mietwohnung zählt vor dem Gesetz auch als Modernisierung. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können Vermieter die Miete nicht erhöhen.  Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gelten:

  • Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Dämmung.
  • Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.
  • Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.

Modernisierung und Mieterhöhung müssen vorher angekündigt werden

Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

  • Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten
    (Dieser Betrag kann sich später noch ändern, denn der Vermieter kann die genauen Kosten der Modernisierung vorab nicht kennen. Der tatsächliche Betrag, um den die Miete erhöht wird, muss sich an den späteren Modernisierungskosten orientieren.)

Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Ein Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme dann widersprechen, wenn diese für ihn absolut unzumutbar wäre – beispielsweise aufgrund hohen Alters oder einer Krankheit. Den Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen.

Achtung

Der Mieter hat im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Er kann das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt. Erhält der Mieter die Mitteilung über die Modernisierung am 23. August, kann er noch bis Ende September die Kündigung aussprechen, die dann am 31. Oktober wirksam wird. Umgekehrt entsteht für den Vermieter bei einer Modernisierung kein automatisches Sonderkündigungsrecht.

Um diesen Betrag darf die Miete erhöht werden

Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Ein Beispiel: Betrugen die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 1.100 Euro, die monatliche Miete also um rund 92 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüssen dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden.

Anders als bei regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es bei Modernisierungsmieterhöhung keine Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Miete innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums um maximal 20 Prozent steigen darf. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete unabhängig davon auch auf einmal um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Demzufolge kann der Vermieter nach einer Modernisierung bisweilen ganz erhebliche Mieterhöhungen durchsetzen, sodass eine zuvor sehr preiswerte Wohnung teuer wird. Ob das allerdings immer sinnvoll ist, ist zweifelhaft: Denn unter Umständen können sich Mieter die dann sehr hohe Miete gar nicht mehr leisten. Auch sollten Vermieter bedenken, dass Mieter unter Umständen berechtigt sind, während der Modernisierung die Miete zu mindern – beispielsweise, wenn sie bestimmte Räume vorübergehend nicht mehr nutzen können.

Achtung

Hat sich der Vermieter verkalkuliert und die Mieterhöhung liegt am Ende mehr als zehn Prozent über den ursprünglich angekündigten Kosten, kann der Mieter ihr erfolgreich widersprechen.

Wann keine Mieterhöhung möglich ist

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge, die eine Modernisierungsmieterhöhung ausschließen. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde. In beiden Fällen steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen. Zudem gibt es die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich auszuschließen.

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung aber möglich, ist es hilfreich, dem Mieter die Vorzüge der Modernisierung vor Augen zu führen. Im Endeffekt profitiert schließlich auch er davon – sei es durch gesunkene Energiekosten nach einer energetischen Sanierung oder durch ein komfortableres Badezimmer.


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8 Kommentare

Nagelhalde am 04.10.2017 19:46

Hier nochmal meine Frage nachdem die erste so verunglückt ist

Zählt der Einbau des neuen Gasbrennwertkessels zur Modernisierung oder ist dies eine Instandsetzung ? Müssten dazu die alten Fenster ( 33 Jahre ) nicht auch

Erneuert werden?

... mehr
auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2017 09:18

Hallo Nagelhalde und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der neue Gasbrennwertkessel eine deutliche Energieersparnis gegenüber dem Vorgängermodell einbringt, ist dies eine Modernisierung. Die Fenster muss ein Vermieter in der Regel... mehr


kalukos am 20.10.2017 05:50

Sehr geehrte Damen und Herren der Immo-Welt,

bezügliche Ihrer Beantwortung zu der gestellten Frage verstehe ich dann diesen Artikel (von einer anderen Info-Seite) nicht ganz:

"...

Zusammentreffen von Modernisierung und... mehr


Immowelt-Redaktion am 20.10.2017 09:48

Hallo Nagelhalde,

grundsätzlich wird unterschieden zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen. Erstere können dann eine Modernisierunsgmieterhöhung rechtfertigen, wenn sie den Wohn- und Gebrauchswert verbessern... mehr

Nagelhalde am 04.10.2017 16:30

Zählt ein Einbau eines neuen gasbrennwertkessels eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Und die Fenster 33 Jahre und älter sind .Sollte man darauf hinweisen?

auf Kommentar antworten

Kerstin Litke am 04.10.2017 11:37

Heißt das, dass wenn die einmalig festgelegte Modernisierungs-ZULAGE zur Grundmiete zu gerechnet wird, mit der regulären jährlichen 2-igen Mieterhöhung mit erhöht wird?

Das bedeutet, diese Mod.zulage gar nicht sooo festgelegt ist, weil... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2017 13:39

Sehr geehrte Frau Litke,

nach einer Modernisierungsmieterhöhung gibt es keine Trennung mehr zwischen Grundmiete und Zulage. Alle weiteren Mieterhöhungen basieren dann auf der neuen Miete. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei... mehr

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