Das Hausrecht: So dürfen Mieter zu Hause regieren

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Jeder darf selbst entscheiden, wen er in seine Wohnung lässt und er darf dafür auch eigene Regeln aufstellen. Grund dafür ist das Hausrecht. Gerade im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gibt es hier oft Unstimmigkeiten. Wie weit dieses Recht geht und wo die Grenzen liegen.

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In den eigenen vier Wänden darf jeder selbst entscheiden, wie gelebt wird. Grund dafür ist das Hausrecht – das gilt auch für Mieter. Foto: iStock/Neustockimages

Bitte nicht mit Schuhen in die Wohnung gehen, Termine für den Handwerker mindestens 14 Tage im Voraus – Zuhause ist, wo jeder selbst die Regeln schreibt. Dazu gehört auch zu bestimmen, wer eintreten darf und wer nicht. Grund dafür ist das Hausrecht, auch Besitzrecht genannt, da es stets dem Besitzer der Wohnung zusteht. Wird die Wohnung vermietet, geht das Recht vom Eigentümer auf den Mieter über. Und das ist nicht nur irgendein Recht: Es ist auch als Unverletzlichkeit der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt (Art. 13 GG).

Welches Recht umfasst das Hausrecht?

Das Hausrecht ist sehr umfassend und im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§§ 858 ff., §903, § 1004 BGB). Zu ihm gehören:

  • Das Grundrecht auf den Schutz des Wohnbereiches (Hausfrieden)
  • Das Recht, frei zu entscheiden, wer in die Wohnung darf (Zutrittsrecht)
  • Die Befugnis, das Zutrittsrecht von der Erfüllung von Bedingungen abhängig zu machen
  • Das Recht, den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben
  • Das Recht, ein Hausverbot zu erteilen und durchzusetzen – notfalls mit Gewalt (Notwehr, § 32 StGB).

Wo endet das Hausrecht des Mieters, wo beginnt das Recht des Vermieters?

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Das Hausrecht des Mieters endet, wo Flur und Treppenhaus beginnen. Hier kann der Vermieter weitestgehend die Regeln schreiben. Foto: iStock/ByoungJoo

Das Hausrecht erstreckt sich nur über jenen Bereich, der sich im Besitz einer Person befindet – also bei Eigentümern über das Haus und gegebenenfalls den Garten bis hin zur Grundstücksgrenze. Im Falle des Mieters gilt das Hausrecht nur für das Innere der Wohnung. Denn Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Flur, Speicher und Waschküche sind das Hoheitsgebiet des Vermieters. Dort stellt er über die Hausordnung die Regeln auf. Allerdings ist seine Macht nicht unbegrenzt, denn gegenüber dem Mieter gilt die Duldungspflicht. Das heißt, der Vermieter muss es zum Beispiel hinnehmen, dass der Mieter Treppenhaus und Flur durchquert, um zu seiner Wohnung zu gelangen. Auch Besucher des Mieters darf er in der Regel nicht daran hindern.

Auch wenn der Vermieter sein Hausrecht bei Vermietung an den Mieter abtritt, bleibt ihm aber noch das Besichtigungsrecht. Dieses erlaubt ihm, die Wohnung aus berechtigten Gründen zu betreten.

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Das Besichtigungsrecht: Wann müssen Mieter den Vermieter hereinlassen?

Das Hausrecht stärkt Mietern den Rücken, denn: „Ohne die Erlaubnis des Vermieters darf der Vermieter die Wohnung in der Regel nicht betreten“, sagt der Fachanwalt für Mietrecht Jens Hermann. Aber: Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat – etwa, weil er sich um die Instandhaltung der Wohnung kümmern oder sie mit Mietinteressenten besichtigen will – dann muss ihm der Mieter den Zugang gewähren. Vorausgesetzt, der Termin ist abgesprochen. Nur in dringenden Notfällen darf der Vermieter unangemeldet in die Wohnung. Etwa bei einem Wasserrohrbruch und wenn nur durch Zutritt des Vermieters ein schlimmerer Schaden verhindert werden kann.

Zum Hausrecht des Mieters gehört auch, dass der Vermieter keinen Zweitschlüssel zur Wohnung haben darf – außer, der Mieter erlaubt es.

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Das Besuchsrecht: Mieter dürfen fast uneingeschränkt Besuch empfangen

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Jens Hermann ist Fachanwalt für Mietrecht der Kanzlei Magold, Walter & Hermann in Nürnberg. Foto: kanzlei-mwh.de

Mieter dürfen stets Besuch empfangen und müssen dabei in der Regel keine Einschränkungen hinnehmen – laut Rechtsanwalt Hermann weder durch den Vermieter, noch durch die Hausordnung. Vorschriften wie „kein Besuch nach 22 Uhr“ oder „Damenbesuch verboten“ können sie regelmäßig getrost ignorieren. Denn diese verletzen ihr Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 GG). Auch darf die Anzahl der Gäste nicht begrenzt werden, denn „da kein Dauerzustand vorliegt, kann es auch keine Überbelegung durch einen Besuch geben“, so Rechtsanwalt Hermann.

Die Grundgebote eines Besuches müssen aber erfüllt sein, damit der Mieter sein Besuchsrecht frei ausüben kann. Das heißt: „Der Gast hält sich nur vorübergehend auf und der Mieter darf kein Geld dafür verlangen“, erklärt Rechtsanwalt Hermann. Damit der Besucher nicht als Dauergast zählt, gibt die gängige Rechtsprechung eine grobe Orientierung: Eine Besuchsdauer von vier bis sechs Wochen ist laut dem Rechtsexperten durchaus in Ordnung.

Wer die Grenzen des Besuches überschreiten will – etwa, weil der Gast ein Mitbewohner oder die Wohnung gegen Geld untervermietet werden soll –, der muss seinen Vermieter in der Regel vorab um Erlaubnis fragen. „Andernfalls kann der Vermieter dies untersagen und den Mieter abmahnen“, warnt der Rechtsexperte.

Das Besuchsrecht bedeutet für Mieter aber auch zusätzliche Pflichten:

Zusatzkosten
Steigen wegen dem Gast die Nebenkosten – etwa für Wasser oder Strom – muss der Mieter dafür aufkommen. Dafür darf der Vermieter aber nicht im Vorfeld die Vorauszahlung erhöhen, so Rechtsanwalt Hermann. „Am Ende des Abrechnungszeitraums wird abgerechnet, sodass etwaiger Mehrverbrauch hier zu bezahlen ist.“ Da ein normaler Besuch aber nicht auf Dauer angelegt sei, sollte das aber kaum ins Gewicht fallen.

Mieter haften für ihre Gäste
Wenn viele Gäste vorbeikommen, kann der Vermieter das zwar nicht verbieten. „Wenn sie aber zum Beispiel durch lautes Feiern den Hausfrieden stören, kann der Vermieter den Mieter dafür abmahnen“, so Rechtsanwalt Hermann. Der Grund: Der Gast des Mieters zählt laut Rechtsexperten als dessen Erfüllungsgehilfe. Sprich: Jemand, der das tut, was der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – tun müsste. Jedes Fehlverhalten des Gastes geht also auf das Konto des Mieters. „Wiederholt sich ein bereits abgemahntes Verhalten, kann der Mieter dafür sogar gekündigt werden.“

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Das Zutrittsrecht: An diese Regeln und Gesetze müssen sich Gäste halten

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Welche Regeln unter dem eigenen Dach gelten, darf man zu Hause weitestgehend selbst entscheiden. Grund ist das Zutrittsrecht, das sich aus dem Hausrecht ergibt. Foto: Annatamila/fotolia.com

Das Hausrecht gibt Bewohnern unter dem eigenen Dach viel Macht. „In der Regel dürfen Besitzer einer Wohnung ihren Besuchern alle möglichen Verhaltensregeln auferlegen“, so Rechtsanwalt Hermann.

Zum Beispiel:

  • Beim Betreten der Wohnung müssen Gäste die Schuhe ausziehen.
  • Besuche an Sonn- und Feiertagen nur in Anzug und Krawatte.
  • Termine müssen stets zwei Wochen im Voraus vereinbart werden.

In der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter zeigt der Rechtsexperte aber Grenzen auf: „Wird durch unsinnige Ansprüche verhindert, dass der Vermieter etwa notwendige Arbeiten an der Wohnung durchführen kann, so ist dies eine vertragliche Nebenpflichtverletzung des Mieters.“ Beispielsweise wenn der Mieter verlangt, dass Handwerker oder Wohnungsinteressenten im Anzug erscheinen müssen. „Klassische Wünsche wie Schuhe ausziehen oder eine hinreichende Terminabstimmung im Voraus seien aber nicht zu beanstanden. Von seinem privaten Besuch könne der Mieter abverlangen, was er wolle und nicht rechtswidrig ist.  „Es kann nur einsam um den Mieter werden, wenn er gar zu unsinnige Forderungen an Freunde und Bekannte stellt“, meint Rechtsanwalt Hermann.

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Das Hausverbot: Wann wird jemand zur Persona non grata?

Hausrecht, Hausverbot, Foto: mitand73/fotolia.com
Zugang verboten: Wer das Hausrecht hat, darf auch ein Hausverbot aussprechen. Foto: mitand73/fotolia.com

Generell dürfen Mieter wie Eigentümer in ihrem Zuhause ein Hausverbot aussprechen. Das Verbot kann beliebig ausgesprochen werden – es reicht völlig, dies mündlich mitzuteilen – und muss in der Regel nicht durch ein Fehlverhalten begründet werden (BGH NJW 2012, 1725).

Aber: Ein Verbot kann im Einzelfall auch unwirksam sein, wenn ein anderes Recht überwiegt. Das kann zum Beispiel sein, wenn der Bewohner eines Hauses dem Postboten ein Hausverbot erteilt, um gegen unfaire Arbeitsbedingungen bei dem Postunternehmen zu protestieren – er ansonsten aber nicht von dem Postboten gestört wurde. In dem Fall vor dem Landgericht Köln wurde das Grundrecht der Berufsfreiheit des Unternehmens als höher bewertet (LG Köln, Az.: 9 S 123/13).

Dann dürfen Vermieter ein Hausverbot erteilen

Vermieter dürfen Besuchern des Mieters nur in wenigen Fällen ein Hausverbot erteilen: „Das ist nur dann der möglich, wenn es zu Störungen in den Gemeinschaftsräumen kommt“, erklärt der Rechtsexperte. Etwa durch Ruhestörung im Treppenhaus oder wenn der Gast die Gemeinschaftsräume beschädigt und verdreckt. „Dann endet die Duldungspflicht des Vermieters“, so Rechtsanwalt Hermann. „Der Vermieter kann von seinem Hausrecht an den Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Flur Gebrauch machen und dem Besuch das Betretungsrecht verweigern.“

Stört der Besucher nur innerhalb der Mietwohnung – durch Lärm oder indem er dort randaliert – so muss der Mieter damit rechnen, dass sein Vermieter zu anderen Mitteln greift. „Er kann den Mieter nur abmahnen oder ihm auch kündigen.“

Gegenüber Dritten – also Personen, die kein Besuch sind, zum Beispiel einem neugierigen Nachbarn – kann der Vermieter durchaus ein Hausverbot aussprechen, sofern kein Mieter widerspricht oder den Besuch explizit wünscht. Liegen dem Vermieter darauf keine Hinweise vor, kann er also erst einmal ein Hausverbot aussprechen und abwarten, ob ein Widerspruch erfolgt.

Auch Mieter dürfen Hausverbote erteilen

Das Hausrecht ermöglicht es auch Mietern, Hausverbote zu erteilen – und an diese muss sich auch der Vermieter halten. Ein Beispiel macht das deutlich: In einem Einzelfall hatte der Mieter Streit mit einem Handwerker, dessen fachliche Qualifikation er anzweifelte. Daraufhin wurde der Handwerker ausfallend, der Mieter verwies ihn der Wohnung und untersagte ihm, sie wieder zu betreten. Nun wollte der Vermieter denselben Handwerker mit Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung beauftragen – doch das war nicht zulässig (AG Hamburg-Blankenese, Az.: 509 C 45/06).

Dem eigenen Vermieter müssen Mieter in der Regel gar nicht erst ein Hausverbot erteilen – denn dieser darf ja nur im Rahmen des Besichtigungsrechts die Wohnung betreten. Wenn der Vermieter aber ohne Erlaubnis des Mieters in die Wohnung eindringt, dann ist das in der Regel schon Hausfriedensbruch – und somit strafbar.

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Hausfriedensbruch: So können sich Betroffene wehren, wenn ihr Hausrecht verletzt wird

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BU: Dringt jemand unerlaubt in die Wohnung ein, so ist das Hausfriedensbruch. Mieter dürfen in diesem Fall auch zu Notwehr greifen. Foto: Brooke Lark/unsplash.com

Wenn eine Person gegen den Willen des Bewohners dessen Wohnung betritt oder während eines Streites aufgefordert wird, diese zu verlassen, sich aber weigert, begeht sie Hausfriedensbruch – und das ist eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet wird (§ 123 StGB). „Es wird aber nur verfolgt, wenn der Betroffene einen Strafantrag stellt“, sagt Rechtsanwalt Hermann. Dies sei zum Beispiel auch möglich, wenn der Vermieter ohne triftigen Grund in die Wohnung des Mieters eindringe. Wie hoch das Strafmaß letztlich sei, hängt jedoch stets vom konkreten Einzelfall ab.

In der konkreten Situation dürfen Betroffene auch zu Notwehr greifen – sollten dabei aber stets geeignete und verhältnismäßige Mittel einsetzen. „Weigert sich der Besucher aber auch nach Aufforderung, die Wohnung zu verlassen, kann der Bewohner auch ein gewisses Maß an Gewalt einsetzen.“ Rechtsanwalt Hermann warnt: „Das Erschießen eines unberechtigten Eindringlings ist in den meisten Fällen sicherlich unverhältnismäßig und ein sogenannter Notwehrexzess.“

Ein Beispiel, wie Notwehr funktionieren kann: In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof artete der Besuch der Vermieterin in eine Generalinspektion der Räume aus, obwohl sie ursprünglich nur kam, um die neuen Rauchmelder zu inspizieren. Trotz Aufforderung des Mieters weigerte sie sich, die Wohnung zu verlassen. Daraufhin umfasste der Mieter sie mit beiden Armen und trug sie hinaus – völlig zu Recht (BGH, Az.: VIII ZR 289/13).

Darüber hinaus sind auch zivilrechtliche Folgen möglich. „Der Mieter kann den Mietvertrag je nach Einzelfall fristlos kündigen“, so Rechtsanwalt Hermann. Ist der Gebrauch der Mietsache durch das Eindringen beeinträchtigt – etwa, weil die Privatsphäre gestört ist – so könne der Mieter eventuell die Miete mindern oder das Schloss austauschen lassen, auf Kosten des Vermieters.

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Fazit: Das Hausrecht ist auch ein Lebens- und Gestaltungsrecht

Das Hausrecht schützt die Bewohner eines Hauses oder einer Wohnung in ihrer freien Entfaltung und gibt ihnen die Möglichkeit, sich zu wehren, wenn ihre Freiheit beschnitten wird. Insbesondere Mietern stärkt es den Rücken: Sie dürfen Gäste einladen, den Vermieter in bestimmten Fällen an der Haustüre abwimmeln und dürfen auch bei der Gestaltung der Wohnung ein Stück weit selbst entscheiden, was sie tun wollen. Wer sich in bunten Wänden zum Beispiel wohler fühlt, darf sie streichen – muss die Veränderung beim Auszug dafür aber oft wieder rückgängig machen.

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