Kehrwoche und Duschverbot: Was Mieter in der Hausordnung hinnehmen müssen

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Kein Besuch mehr nach 22 Uhr und nachts ist Duschen verboten: So manche Hausordnung in deutschen Mietshäusern liest sich wie ein regelrechter Verbots- und Pflichtenkatalog. Mieter müssen jedoch nicht alle Regelungen hinnehmen.

Hausordnung, Reinigung, Treppenhaus, Kehrwoche, Foto: iStock/kmatija
Kehrwochen: In der Hausordnung können auch Reinigungsaufgaben geregelt sein. Foto: iStock/kmatija

Alles muss seine Ordnung haben – auch in Mietshäusern. Zu diesem Zweck hängen in vielen Mehrparteienhäusern Hausordnungen im Flur oder am schwarzen Brett aus. Grundsätzlich soll die Hausordnung ein harmonisches Zusammenleben zwischen den Mietern gewährleisten, indem sie alle zur Einhaltung derselben Regeln verpflichtet. Manche Hausordnungen beinhalten aber nicht nur Informationen zur Nachtruhe oder der Nutzung der Gemeinschaftsräume, sondern regeln auch, wann Wäsche gewaschen oder zu welchen Zeiten Besuch empfangen werden darf. Doch nicht immer sind alle Regelungen in der Hausordnung rechtswirksam.

Das steht in der Hausordnung

Normalerweise werden in einer Hausordnung folgende Punkte geregelt:

  • Ruhezeiten: Übliche Ruhezeiten sind von 22 bis 7 Uhr, von 13 bis 15 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen. Nach Auffassung vieler Gerichte sind Ruhezeiten aber keine Zeiten absoluter Stille. Normale  Wohngeräusche wie Unterhaltungen in Zimmerlautstärke sind auch in Ruhezeiten zulässig.
  • Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Waschküche oder Abstellräume
  • Haussicherheit: Hier kann geregelt werden, ob und wann die Haustür zu sein muss. Abgeschlossen werden darf die Haustür übrigens nicht, weil das im Brandfall zu einer lebensgefährlichen Falle für die Bewohner werden könnte. Auch können Eigentümer verbieten, bestimmte Dinge in der Tiefgarage zu lagern.
  • Reinigungsaufgaben: Hier wird oft auf die allgemeine Einhaltung von Ordnung im Haus eingegangen. So ist es beispielsweise oft verboten, Müll vor der Wohnungstür zu deponieren. Übernehmen die Mieter die Reinigung des Treppenhauses, kann in der Hausordnung geregelt sein, in welchen Abständen gewischt werden muss.

Aushang im Treppenhaus oder Bestandteil des Mietvertrags: Wann die Hausordnung gilt

Hausordnung, Foto: Isabella Haag / immowelt.de
Die Hausordnung hängt in den Fluren vieler Mietshäuser. Doch nicht alles darf darin geregelt werden. Foto: Isabella Haag / immowelt.de

Generell spielt es eine große Rolle, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist oder nicht.  Denn eine Hausordnung darf dem Mieter keine Pflichten auferlegen, die über den Mietvertrag hinausgehen. Mieter müssen also das Treppenhauses nur reinigen oder  im Winter Schnee schippen, wenn das auch im Mietvertrag vereinbart ist oder die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags ist.

Ist die Hausordnung lediglich ein Aushang im Flur oder hat der Mieter diese getrennt vom Mietvertrag erhalten, darf sie nur sogenannte „ordnende Regelungen“  enthalten. Darunter sind etwa Regelungen zu Ruhe- und Schließzeiten sowie Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume zu verstehen.

Hausordnung – diese Regelungen müssen Mieter nicht hinnehmen

Grundsätzlich gilt: Hausordnungen dürfen nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. Folgendes darf beispielsweise nicht in der Hausordnung geregelt werden:

  • Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
  • Besuchsverbot
  • Dass der Vermieter die Wohnung des Mieters jederzeit betreten darf
  • Verbot der Fahrstuhlnutzung in den Nachtstunden
  • Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung
  • Anweisung, dass Kinder während der Ruhezeiten ruhig sein müssen

Streitfall Hausordnung

Bei anderen Punkten, ist die Sachlage nicht ganz so eindeutig – Gerichte fällten in der Vergangenheit aber meist mieterfreundliche Urteile:

Hausordnung, Grafik: immowelt.de

Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr

Bei diesem Punkt sind sich die Gerichte noch uneins. Das Landgericht Köln urteilte aber beispielsweise, dass nächtliches Baden und Duschen in der Hausordnung nicht verboten werden kann (Az.: 1 S 304/96).

Hausordnung, Grafik: immowelt.de

Kinderwagenverbot im Hausflur

Zahlreiche Richter fanden es unzumutbar, dass Eltern neben ihren Kindern auch noch Kinderwagen treppauf und treppab schleppen sollen. Kinderwagen dürfen daher im Hausflur stehen, wenn sie kein zu großes Hindernis darstellen und genügend Platz ist, um daran vorbeizukommen (AG Düsseldorf, Az.: 22 C 15963/12; LG Berlin, Az.: 63 S 487/08).

Hausordnung, Grafik: immowelt.de

Wäsche waschen und trocknen

Generell dürfen Mieter in ihrer Wohnung eine Waschmaschine und einen Trockner aufstellen und auch benutzen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg (Az.: 9 S 60/13) gehört das zumindest in Neubauten zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache. Die Geräusche seien als „sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen“ hinzunehmen. Der Vermieter kann den Betrieb einer Waschmaschine in der Wohnung nur aus wichtigem Grund untersagen. Verboten werden kann auch nicht, die Wäsche in der Wohnung aufzuhängen (Az.: 53 C 1736/08).

Geregelt ist in der Hausordnung oft auch, von wann bis wann Waschmaschine und Trockner laufen dürfen. Prinzipiell müssen normale Wohngeräusche, dazu zählen auch die Geräusche von Haushaltsmaschinen, von anderen Mietern hingenommen werden. Allerdings sollten die Geräte während der Nachtruhe (22 bis 7 Uhr) nicht laufen (Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89). Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln entschied, dass Waschmaschinen auch am Sonntag laufen dürfen (Az.: 16 Wx 165/00).

Fazit

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter. Es macht aber einen großen Unterschied, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder lediglich im Treppenhaus aushängt. Nimmt der Mietvertrag nämlich nicht ausdrücklich Bezug auf die Hausordnung, dürfen dem Mieter darin keine weitergehenden Pflichten, wie Treppenhausreinigung, auferlegt werden.


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20 Kommentare

Angelika am 05.10.2017 19:17

Wer soll denn das dreckige Treppenhaus in einem 8 Familienhaus wischen, wenn nichts im Mietvertag steht? WARUM SOLL EIN AUSHANG NICHT DIES REGELN können?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.10.2017 09:23

Hallo Angelika und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das liegt daran, dass ein Aushang im Treppenhaus allein keine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter darstellt. Möglich wäre es höchstens, den Mietvertrag im Nachhinein... mehr

smnmertens am 04.10.2017 10:46

Kann ich die Miete mindern, da viele persönliche Bitten nicht fruchten.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2017 11:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Mietminderung auf Grund von starkem Lärm ist grundsätzlich möglich. Aus der Ferne können wir allerdings nicht beurteilen, ob in Ihrem Fall ein Geräuschpegel überschritten ist, der die... mehr

smnmertens am 04.10.2017 10:44

Meine Nachbarn über mir kommen um 23.45 und 22.45 Uhr nach Hause und ich höre sie trotz Ohropax laut. Es ist ein Altbau. Was kann ich tun?

auf Kommentar antworten

Besserwisser am 04.10.2017 18:24

Nichts

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