Die Hausordnung: Was man vom Mieter erwarten darf

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Ob Grillen auf dem Balkon oder Lagern von Müllsäcken im Hausflur – bestimmte Dinge können Vermieter in der Hausordnung verbieten. Doch es gibt auch Grenzen. Was Vermieter von ihren Mietern verlangen können und was nicht.

Mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus regeln und ihren Mietern bestimmte Pflichten auferlegen. Beispielsweise wie und wann Mieter Gemeinschaftsräume nutzen können oder wann Ruhezeiten gelten. Auch bestimmte Arbeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst, können auf den Mieter übertragen werden. Allerdings müssen Vermieter auch einige Dinge beachten, wenn sie eine Hausordnung erstellen wollen.

Mit der Hausordnung können Vermieter so manche Arbeit auf den Mieter übertragen. Alles dürfen sie jedoch nicht verlangen. Foto: iStock / SilviaJansen

Hausordnung: Aushang im Flur oder Teil des Mietvertrags

Grundsätzlich spielt es eine große Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder lediglich ein Aushang im Treppenhaus: 

Will der Vermieter seinem Mieter bestimmte Arbeiten, wie Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung, auferlegen, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das heißt: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.  

Ist die Hausordnung nur ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, dürfen dem Mieter darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzliche oder vertragliche Pflicht hinausgehen. Die Hausordnung darf dann nur sogenannte „ordnende Regelungen“ enthalten, wie etwa Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zu Ruhezeiten. Natürlich dürfen die Regelungen aber den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.

Diese Punkte können Vermieter in der Hausordnung regeln

Es gibt kein Gesetz, das Vermieter dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Aus diesem Grund gibt es auch keine einheitlichen Formulare. Folgende Punkte können in Hausordnungen geregelt werden:

Ruhezeiten

Trompete spielen rund um die Uhr? Das geht nicht – Ruhezeiten können Vermieter in der Hausordnung regeln. Foto: chlabala - fotolia.cm

Hinweise zu den gesetzlichen Ruhezeiten im Haus sind Bestandteil fast jeder Hausordnung. Nachtruhe herrscht zwischen 22 und 6 Uhr. Die Mittagsruhe ist zwar nicht mehr bundeseinheitlich geregelt, kann aber zwischen 12 und 15 Uhr angesetzt werden. Diese Ruhezeiten müssen nicht extra im Mietvertrag erwähnt werden. Denn mit diesen Vorschriften fordert der Vermieter nur ein, was auch im Gesetz steht und woran sich der Mieter ohnehin halten muss.

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Nutzen Mieter bestimmte Räume, wie die Waschküche oder den Dachboden, gemeinsam, ist es ratsam, in der Hausordnung die Rechte und Pflichten der Mieter diesbezüglich zu regeln. Vermieter können beispielsweise vorgeben, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht. Diese Vorschriften müssen nicht zwingend im Mietvertrag erwähnt werden.

Regeln für den Gemeinschaftsgarten

Hecken schneiden oder Unkraut jäten – soll das der Mieter übernehmen, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein. Foto: Halfpoint - fotolia.com

Gehört zum Mietshaus ein Gemeinschaftsgarten, sollte in der Hausordnung geregelt werden, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Geregelt werden kann zum Beispiel, ob und wann Mieter Liegestühle, Blumenkübel und anderes bewegliches Mobiliar aufstellen dürfen oder ob sie Gemüse anbauen dürfen. Diese Regeln müssen nicht im Mietvertrag erwähnt werden.
Will der Vermieter aber, dass seine Mieter den Garten pflegen, also den Rasen mähen, Laub rechen oder Unkraut jäten, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.

Sonderfall Grillen: Zum beliebten Streitthema Grillen gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Grundsätzlich ist Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt. Allerdings können Vermieter das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung verbieten oder einschränken. 

Link-Tipp

Welche Rechte Mieter haben, wenn sie auf dem Balkon grillen wollen, hat unser Autor in diesem Artikel zusammengefasst.

Haussicherheit

Unbedingt in der Hausordnung sollten auch Sicherheitsaspekte geregelt werden. So können Vermieter beispielsweise Schließzeiten für die Haustür festlegen oder vorschreiben, dass Fluchtwege nicht verstellt werden dürfen. Es kann auch verboten werden, gefährliche Stoffe in der Tiefgarage zu lagern. Diese Regelungen gelten auch, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags sind. 

Reinigungsaufgaben, Laub kehren und Schnee räumen

Soll der Mieter Arbeiten wie Laubrechen übernehmen, muss die Hausordnung unbedingt Teil des Mietvertrags sein. Foto: Kathrin39 - fotolia.com

Vermieter sollten in der Hausordnung auch auf die allgemeine Einhaltung von Ordnung im Haus eingehen. So kann den Mietern beispielsweise untersagt werden, Müll vor der Wohnungstür zu deponieren.

Mittels der Hausordnung können Vermieter ihren Mietern aber auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses. Will der Vermieter, dass seine Mieter diese Aufgaben erledigen, muss die Hausordnung aber zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet. Wichtig: Der Vermieter darf seinen Mietern aber keine Arbeiten auferlegen, die gegen geltendes Recht verstoßen oder unverhältnismäßig sind. So kann der Vermieter zum Beispiel nicht vom Mieter verlangen einmal im Jahr die Hausfassade zu streichen oder die Fliesen im Hausflur zu erneuern. 

Das darf die Hausordnung nicht vorschreiben

Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. So darf der Vermieter seinen Mietern beispielsweise nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu muszieren. Auch Tierhaltung darf nicht grundsätzlich verboten werden.

Weitere Verbote und Regelungen, mit denen Vermieter in der Vergangenheit vor Gericht schlechte Karten hatten:

Normale Wohngeräusche – dazu zählt auch der Lärm von Waschmaschinen – müssen in der Regel hingenommen werden. Foto: iStock / JackF
  • Besuchsverbot
  • Untersagen von Kinderlärm
  • Generelles Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
  • Kinderwagenverbot im Hausflur
  • Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
  • Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung

Problematisch wird es für Vermieter meist auch, wenn sie in der Hausordnung regeln, ob in der Mietswohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf oder von wann bis wann diese laufen darf. Nach vorherrschender Meinung der Gerichte müssen normale Wohngeräusche – dazu zählen auch die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern – von anderen Bewohnern hingenommen werden. Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln entschied, dass Waschmaschinen auch am Sonntag laufen dürfen (Az.: 16 Wx 165/00). Allerdings sollten die Geräte während der Nachtruhe (22 bis 6 Uhr) nicht laufen (Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89).

Wann und wie Vermieter die Hausordnung ändern dürfen

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nicht so einfach vom Vermieter geändert werden. Der Mieter muss erst seine Zustimmung geben.

Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese Änderung wieder nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen. 


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41 Kommentare

Niki am 08.05.2018 21:19

Muss ein vermieter ankündigen wenn er Rasenmähen will beim Parkplatz

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.05.2018 08:42

Hallo Niki und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Rasen zur Mietsache gehört, darf der Vermieter ihn grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters betreten und dementsprechend auch nur dann den Rasen mähen, falls er das möchte.... mehr

Jullchen93 am 26.02.2018 19:48

Hallo zusammen,

ich wohne nun seit 3 Jahren in einem Mehrfamilienhaus mit 2 anderen Familien. die Familie über uns ist nicht nur unverschämt laut, sondern nutzt den gemeinsamen TROCKENRAUM auch als Lagerraum für ihren Müll und benutzen... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.02.2018 08:34

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

einfach hinnehmen müssen Sie das natürlich nicht. In der Regel wäre der Vermieter dafür verantwortlich, Mieter abzumahnen, wenn diese den Hausfrieden empfindlich stören. Tut er das nicht,... mehr

Pummelfee am 26.02.2018 17:08

Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus zur Miete und habe die Wohnung von meiner Mutter übernommen. Meines Wissens gibt es keine Hausordnung, die mit dem Mietvertrag geregelt wurde. Im Keller gibt es einen Gemeinschaftsraum, der für... mehr

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Immowelt-Redaktion am 27.02.2018 08:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

will der Vermieter den Mieter mittels Hausordnung zu Reinigungsarbeiten verpflichten, muss die Hausordnung teil des Mietvertrags sind. Ist sie das nicht, ist der Mieter zu besagten Arbeiten... mehr

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