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Wie kann man die Rendite einer Immobilie berechnen? Diese Frage stellt sich jedem, der eine Kapitalanlageimmobilie erwirbt. Wir zeigen dir, welche Faktoren bei der Berechnung zu berücksichtigen sind und wie du mit Immobilien eine gute Rendite erzielst.
Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, will eine möglichst gute Rendite erzielen. Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst trägt – also rentabel ist. Das ist in der Regel je nach Rendite-Art ab einer Rendite von 4 bis 6 Prozent der Fall.
Unter der Rendite versteht man den Ertrag, den eine Geldsumme innerhalb eines Jahres erzielt. Sie wird im Regelfall in Prozent angegeben. Es gibt verschiedene Arten, die Rendite darzustellen:
Ein Faktor zur Berechnung jeder Rendite ist der Kaufpreis der Immobilie.
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In Immobilien-Exposés finden sich oft Angaben zum Mietmultiplikator. Dieser ist eine einfache Kennzahl, die einen ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht. Faktoren wie Kaufnebenkosten und später laufende Kosten werden bei dieser Kennzahl jedoch nicht berücksichtigt. Immobilien mit einem Mietpreismultiplikator über 25 gelten als eher teuer.
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Die Bruttorendite ist eine wichtige Kennzahl, um schnell prüfen zu können, wie rentabel eine Immobilie ist. Die Bruttorendite ist der Mietzins innerhalb eines Jahres, es werden aber keine Kaufnebenkosten und auch nicht die Kosten, die später während der laufenden Bewirtschaftung anfallen, berücksichtigt.
Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis
Ein Appartement, das 100.000 Euro kostet und jährliche Mieteinnahmen von 3.000 Euro einbringt, hat einen Mietmultiplikator von 33,3:
Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 3.000 Euro = 33,3
Die Bruttorendite berechnet sich in diesem Beispiel wie folgt:
Bruttorendite der Immobilie = 3.000 Euro x 100 / 100.000 Euro = 3 Prozent
Die Nettorendite wird verwendet, wenn man die Rentabilität einer Immobilie etwas genauer betrachten möchte.
Bei der Berechnung der Nettorendite sind dann zunächst die folgenden Kosten zu berücksichtigen:
Neben dem Kaufpreis fallen auch noch Kaufnebenkosten an. Das sind:
Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßig Kosten an, die bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen vor allem diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Denn Mieter zahlen – sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde – nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Zu den laufenden Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, zählen zum Beispiel:
Zudem sollten Immobilieneigentümer Rücklagen für in Zukunft anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden. Zu deren nötiger Höhe gibt es verschiedene Ansätze.
Die beiden gängigen Methoden zur kalkulatorischen Berechnung der Instandhaltungsrücklagen lauten wie folgt:
Die Peterssche Formel
Die Peterssche Formel geht von einer Nutzungsdauer eines Gebäudes von 80 Jahren aus. Der Ansatz unterstellt, dass innerhalb dieser Zeit das 1,5-fache der reinen Herstellungskosten – ohne die Kosten für Grundstück, Erschließung, Architekt, Außenanlagen, Kaufnebenkosten oder Gewinnmarge eines Bauunternehmers – für Instandhaltungen und Sanierungen anfallen. Bei Wohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften wird angenommen, dass 65 Prozent dieser Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent für Arbeiten am Sondereigentum anfallen.
Geht man nun von Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro pro Quadratmeter aus, ergibt sich eine monatliche Rücklage in Höhe von 3,13 Euro pro Quadratmeter. In Eigentumswohnanlagen sollte die Eigentümergemeinschaft demnach monatliche Instandhaltungsrücklagen in Höhe von rund zwei Euro pro Quadratmeter bilden, der Wohnungseigentümer selbst sollte rund 1,10 Euro pro Quadratmeter für Arbeiten innerhalb seiner Wohnung zurücklegen. Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung
Auch die Zweite Berechnungsverordnung liefert in § 28, Absatz 2 Anhaltspunkte über die Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Diese Kostenansätze sind deutlich niedriger als diejenigen nach der Petersschen Formel, sind jedoch nach dem Alter des Gebäudes gestaffelt:
Die Zweite Berechnungsverordnung geht also überwiegend von weniger als einem Euro pro Quadratmeter und Jahr aus. Rechtlich bindend in Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ist die Zweite Berechnungsverordnung übrigens nur für Sozialwohnungen.
Pragmatisch dürfte es in vielen Fällen sein, die Höhe der Instandhaltungsrücklage in etwa der Mitte zwischen Petersscher Formel und Zweiter Berechnungsverordnung anzusetzen. Wie hoch die Rücklagen in konkreten Einzelfällen dann tatsächlich sein sollten, hängt jedoch auch vom Alter, der Bauart und dem Zustand eines Gebäudes ab. Je nach individuellen Gegebenheiten können demnach auch von den gängigen Berechnungsformeln abweichende Rücklagen sinnvoll sein.
Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Konkret ließe sich die Nettorendite für ein Appartement, das 100.000 Euro kostet und eine jährliche Kaltmiete in Höhe von 3.000 Euro erwirtschaftet, wie nachfolgend berechnen. Im Beispiel gehen wir dabei von Kaufnebenkosten in Höhe von 12.000 Euro aus und von monatlichen Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbaren Nebenkosten in Höhe 80 Euro:
Nettorendite (in Prozent) = (3.000 – 960)*100 / (100.000 + 12.000) = 1,82 Prozent
Zum Vergleich: Die Bruttorendite beläuft sich auf 3 Prozent.
Viele Kapitalanlagen, insbesondere Immobilien, werden meist nicht vollständig mit Eigenmitteln, sondern auch mit einem Darlehen finanziert. Dann ist es nicht nur von Interesse, wie hoch die Rendite des Objektes ist, sondern wie hoch sich das Eigenkapital verzinst.
Anleger A erwirbt eine Immobilie zur Kapitalanlage für 100.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten mit einer Rendite von drei Prozent und finanziert diese vollständig mit Eigenkapital. Es ergibt sich folgendes Bild:
Anleger B erwirbt eine Immobilie zur Kapitalanlage für 200.000 Euro mit einer Rendite von drei Prozent und finanziert diese hälftig mit Eigenkapital, hälftig mit einem Darlehen. Der Darlehenszins beträgt ein Prozent. Es ergibt sich folgendes Bild:
Das obige Rechenbeispiel ist stark vereinfacht, will man die Mietrendite berechnen, sind noch weitere Faktoren zu berücksichtigen: So werden Tilgungszahlungen nicht berücksichtigt, die allerdings keine Kosten darstellen, da mit jeder Rate die Restschuld sinkt und so im Prinzip nichts anderes darstellen als sparen – bloß von der anderen Richtung.
Außerdem wären bei der konkreten Kalkulation folgende Aspekte zu berücksichtigen:
Grundsätzlich gilt: Ist die Nettomietrendite höher, als der Zinssatz für das Darlehen, ist die Eigenkapitalrendite umso höher, desto höher der Fremdkapitalanteil ist – dabei handelt es sich um den so genannten Hebel- oder Leverage-Effekt.
In der Praxis werden Hypothekendarlehen allerdings getilgt. Der tatsächliche monetäre Überschuss, der monatlich auf dem Konto verbleibt, ist demnach – je nach Höhe der vereinbarten Tilgung – wesentlich geringer. Während der Rückzahlphase verbleibt bei einem Tilgungsdarlehen oft zwar monatlich nur ein kleiner Überschuss. Sobald aber die Immobilie abbezahlt ist, ist man Eigner einer Immobilie, die dann voraussichtlich einen Wert hat, die einem Vielfachen des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals entspricht. Selbst wenn man von keinem Wertzuwachs ausginge, wären aus 30.000 Euro Eigenkapital nach Rückzahlung des Darlehens 100.000 Euro geworden.
Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei der Wirtschaftlichkeit stellen auch steuerliche Aspekte dar, die die Mietrendite beeinflussen können:
Sind AfA und Zinsen höher als die durch die Mieteinnahmen generierte Nettorendite, sinkt das zu versteuernde Einkommen, sind sie niedriger, steigt es. Welche konkreten Auswirkungen das auf die persönliche Steuerlast haben kann, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und der Rendite der Immobilie ab und kann sich je nach Einzelfall stark unterscheiden. Wer eine Immobilie zur Geldanlage erwerben will, sollte die Folgen eines solchen Investments am besten vorab mit seinem Steuerberater klären.
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Eine weitere Herangehensweise, die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlageimmobilie zu kalkulieren, ist die Objektrendite. Diese Renditenkennziffer eignet sich dazu, um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Sie ermöglicht aber auch eine Einschätzung, wie viel Fremd- und wie viel Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommen sollten.
Als Faustregel gilt: Der Einsatz von Fremdkapital lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkoten des Fremdkapitals übersteigen. Ist beispielsweise die errechnete Objektrendite höher als der Zinssatz für einen Immobilienkredit, lohnt es sich, die Finanzierung nochmal umzuplanen und mehr Fremd- und weniger Eigenkapital einzusetzen. So kann dann die Rendite nochmal gesteigert werden.
Um die Objektrendite zur ermitteln, werden die Einnahmen und Ausgaben, Anschaffungs-, beziehungsweise Herstellungskosten, Mieteinnahmen sowie steuerliche Aspekte berücksichtigt.
Objektrendite = (Jahresnettokaltmiete – jährliche Unterhaltskosten – Steuern) / Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten x 100
Gesamtkaufpreis samt Nebenkosten: 112.000 Euro
Bruttomietertrag: 3.000 Euro
Unterhaltskosten: 960 Euro
Steuern (Finanzierungskosten bleiben unberücksichtigt; Steuersatz: 25 Prozent): 750 Euro
Objektrendite = (3.000 Euro – 960 Euro – 750 Euro) / 112.000 x 100 = 1,15 Objektrendite in Prozent
Bei der Auswahl einer passenden Anlageimmobilie kommt es darauf an, abzuwägen. Denn alle Kriterien bringen Vor- und Nachteile mit sich:
Der Volksmund sagt: Abgerechnet wird am Schluss. Das gilt im Prinzip auch für Immobilienanlagen, selbst dann, wenn sie als langfristiges Investment gedacht sind. Denn die tatsächliche Wirtschaftlichkeit offenbart sich erst dann, wenn bei einem Verkauf klar ist, welcher Preis erzielt werden kann.
In den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise rasant. Wer heute eine Immobilie veräußert, die er vor zehn Jahren erwarb, erwirtschaftet meist ein dickes Plus. Doch ob sich die vergangenen Preissteigerungen in die Zukunft fortschreiben lassen können, ist ungewiss. Ebenso denkbar ist auch, dass es bereits bis Ende 2022 vereinzelt wieder zu sinkenden Preisen kommen kann. Wer also eine Immobilie erwirbt mit der Absicht, diese später mit Gewinn wieder zu verkaufen, sollte einen langen Atem haben und nicht darauf angewiesen sein, die Immobilie schlimmstenfalls dann verkaufen zu müssen, wenn der Markt schwächelt.
In der Theorie lässt sich die Immobilienrendite gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Störungen kommen: Ein Mietnomade zahlt die Miete nicht und verwüstet die Wohnung, die Wohnung steht mehrere Monate lang leer, eine langanhaltende wirtschaftliche Depression zwingt zur Reduktion der Miete, die Zinsen steigen wie zuletzt unerwartet stark. All diese Szenarien müssen zwar nicht eintreten, sind aber denkbar. Deshalb sollten Käufer besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, welche Folgen solche unerwarteten Störungen für sie hätten. Wer dann feststellt, dass er immer noch auf der sicheren Seite ist, kann das Wagnis eingehen, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben.
Andreas Steger02.06.2022Tom am 30.09.2020 13:15
sehr gute Darstellung der Zusammenhänge der Investition in Immobilien. Die grundsätzliche Frage muss erlaubt sein, wieso bezahlen die Mieter nicht nur für ihre (Ab-)Nutzung der Immobilie, sondern auch für den Eigentumserwerb des Vermieters nach Tilgung seines Darlehens?! Hier ist eine gigantische Umverteilung von Einkommen im Gang, nur weil Eintrittsbarrieren bei den Banken verhindern, dass jeder Mieter auch Eigentum erwerben kann. Das ist ein Witz, angesichts der Tatsache, dass diese Mieter ihr Leben lang Miete zahlen können und auch müssen, um überhaupt ein Dach über den Kopf zu haben. Wenn Mieter in der Lage sind, regelmäßig ihre Miete zu zahlen, um den Eigentumserwerb zzgl. Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu finanzieren, sollte eigentlich auch die Bonität ausreichen, um die gemietete Immobilie selbst finanzieren zu können
auf Kommentar antwortenaxel am 28.10.2020 15:29
Wenn genügend Eigenkapital wie im vorliegen Fall vorhanden ist, kann auch der Mieter theoretisch kaufen.
ds am 30.05.2019 20:25
Finde ich offen und ehrliche DArstellung.Kein beschönigen. So ist es nun mal !!!
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