Rendite berechnen: Wie rentabel ist meine Immobilie?

Wie kann man die Rendite einer Immobilie berechnen? Diese Frage stellt sich jedem, der eine Kapitalanlageimmobilie erwirbt. Wir zeigen dir, welche Faktoren bei der Berechnung zu berücksichtigen sind und wie du mit Immobilien eine gute Rendite erzielst.

Bei welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, will eine möglichst gute Rendite erzielen. Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst trägt – also rentabel ist. Das ist in der Regel je nach Rendite-Art ab einer Rendite von 4 bis 6 Prozent der Fall.

Welche Rendite-Arten bei Immobilien gibt es?

Unter der Rendite versteht man den Ertrag, den eine Geldsumme innerhalb eines Jahres erzielt. Sie wird im Regelfall in Prozent angegeben. Es gibt verschiedene Arten, die Rendite darzustellen:

• Mietpreismultiplikator: gibt die Anzahl der Jahresmieten an, die aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis einer Immobilie zu zahlen und ermöglicht einen ersten Vergleich verschiedener Angebote. 
• Bruttorendite: ist bei Immobilien der Mietzins innerhalb eines Jahres, ohne Berücksichtigung von etwaigen Kosten, wie etwa den Kaufnebenkosten. Mit ihr lässt sich schnell prüfen, wie rentabel eine Immobilie ist.
• Nettorendite: ist bei Immobilien der Mietzins innerhalb eines Jahres, wobei alle Kosten, zum Beispiel Kaufnebenkosten, berücksichtigt werden. Sie ist daher genauer als die Bruttorendite und lohnt sich, wenn man sich bereits konkreter mit einer Immobilie beschäftigt.
• Eigenkapitalrendite: gibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, bezogen auf das Gesamtinvestment an. Sie ist eine Zusatzinformation, wenn es bereits konkret um eine Finanzierung geht.
• Objektrendite: soll den Vergleich verschiedener Objekte erleichtern. Sie gibt die Rendite ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten an, da letztere nichts über das Objekt selbst aussagt.

Ein Faktor zur Berechnung jeder Rendite ist der Kaufpreis der Immobilie. 

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Wie wird der Mietmultiplikator berechnet?

In Immobilien-Exposés finden sich oft Angaben zum Mietmultiplikator. Dieser ist eine einfache Kennzahl, die einen ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht. Faktoren wie Kaufnebenkosten und später laufende Kosten werden bei dieser Kennzahl jedoch nicht berücksichtigt. Immobilien mit einem Mietpreismultiplikator über 25 gelten als eher teuer.

Wie wird die Bruttorendite berechnet?

Die Bruttorendite ist eine wichtige Kennzahl, um schnell prüfen zu können, wie rentabel eine Immobilie ist. Die Bruttorendite ist der Mietzins innerhalb eines Jahres, es werden aber keine Kaufnebenkosten und auch nicht die Kosten, die später während der laufenden Bewirtschaftung anfallen, berücksichtigt.

Wie wird die Nettorendite berechnet?

Die Nettorendite wird verwendet, wenn man die Rentabilität einer Immobilie etwas genauer betrachten möchte.

Bei der Berechnung der Nettorendite sind dann zunächst die folgenden Kosten zu berücksichtigen:

1. Kaufnebenkosten:

Neben dem Kaufpreis fallen auch noch Kaufnebenkosten an. Das sind:

• Notar- und Gerichtskosten
• die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
• Maklerprovision (hälftig vom Käufer zu zahlen; oft 3,57 Prozent)

2. Laufende Kosten und Rücklagen:

Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßig Kosten an, die bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen vor allem diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Denn Mieter zahlen – sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde – nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Zu den laufenden Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, zählen zum Beispiel:

• Kosten für die Hausverwaltung
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Zinsen, Kontoführungsgebühren und Kosten für Porto oder Telefonate
• Anteilige Nebenkosten für leer stehendeleerstehende Wohnungen
• Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
• Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen – zum Beispiel sporadische Kosten für Tauben- und Schädlingsbekämpfung, Kosten für das Fällen eines morschen Baumes im Garten oder die Kosten für eine Fassadenreinigung.

• Erfahre hier mehr darüber, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können

Zudem sollten Immobilieneigentümer Rücklagen für in Zukunft anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden. Zu deren nötiger Höhe gibt es verschiedene Ansätze.

Die beiden gängigen Methoden zur kalkulatorischen Berechnung der Instandhaltungsrücklagen lauten wie folgt:

Pragmatisch dürfte es in vielen Fällen sein, die Höhe der Instandhaltungsrücklage in etwa der Mitte zwischen Petersscher Formel und Zweiter Berechnungsverordnung anzusetzen. Wie hoch die Rücklagen in konkreten Einzelfällen dann tatsächlich sein sollten, hängt jedoch auch vom Alter, der Bauart und dem Zustand eines Gebäudes ab. Je nach individuellen Gegebenheiten können demnach auch von den gängigen Berechnungsformeln abweichende Rücklagen sinnvoll sein.

Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?

Viele Kapitalanlagen, insbesondere Immobilien, werden meist nicht vollständig mit Eigenmitteln, sondern auch mit einem Darlehen finanziert. Dann ist es nicht nur von Interesse, wie hoch die Rendite des Objektes ist, sondern wie hoch sich das Eigenkapital verzinst.

Das obige Rechenbeispiel ist stark vereinfacht, will man die Mietrendite berechnen, sind noch weitere Faktoren zu berücksichtigen: So werden Tilgungszahlungen nicht berücksichtigt, die allerdings keine Kosten darstellen, da mit jeder Rate die Restschuld sinkt und so im Prinzip nichts anderes darstellen als sparen – bloß von der anderen Richtung.

Außerdem wären bei der konkreten Kalkulation folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Bei Annuitätendarlehen sinkt mit jeder geleisteten Rate der Zinsanteil, will durch die fortlaufende Tilgung die Restschuld sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil.
• Die Erwerbskosten – ohne den anteiligen Wert des Grundstücks – können über die AfA steuerlich geltend gemacht werden. Je nach individuellem Steuersatz ergibt sich für den Immobilieneigentümer damit eine höhere Rendite des Objekts.

Grundsätzlich gilt: Ist die Nettomietrendite höher, als der Zinssatz für das Darlehen, ist die Eigenkapitalrendite umso höher, desto höher der Fremdkapitalanteil ist – dabei handelt es sich um den so genannten Hebel- oder Leverage-Effekt.

In der Praxis werden Hypothekendarlehen allerdings getilgt. Der tatsächliche monetäre Überschuss, der monatlich auf dem Konto verbleibt, ist demnach – je nach Höhe der vereinbarten Tilgung – wesentlich geringer. Während der Rückzahlphase verbleibt bei einem Tilgungsdarlehen oft zwar monatlich nur ein kleiner Überschuss. Sobald aber die Immobilie abbezahlt ist, ist man Eigner einer Immobilie, die dann voraussichtlich einen Wert hat, die einem Vielfachen des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals entspricht. Selbst wenn man von keinem Wertzuwachs ausginge, wären aus 30.000 Euro Eigenkapital nach Rückzahlung des Darlehens 100.000 Euro geworden.

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei der Wirtschaftlichkeit stellen auch steuerliche Aspekte dar, die die Mietrendite beeinflussen können:

• Vermietete Immobilien können über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden
• die Zinsen der Finanzierung können in der Steuererklärung ebenfalls als ebenfalls als Kosten geltend gemacht werden.

Sind AfA und Zinsen höher als die durch die Mieteinnahmen generierte Nettorendite, sinkt das zu versteuernde Einkommen, sind sie niedriger, steigt es. Welche konkreten Auswirkungen das auf die persönliche Steuerlast haben kann, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und der Rendite der Immobilie ab und kann sich je nach Einzelfall stark unterscheiden. Wer eine Immobilie zur Geldanlage erwerben will, sollte die Folgen eines solchen Investments am besten vorab mit seinem Steuerberater klären.

Wie wird die Objektrendite berechnet?

Eine weitere Herangehensweise, die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlageimmobilie zu kalkulieren, ist die Objektrendite. Diese Renditenkennziffer eignet sich dazu, um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Sie ermöglicht aber auch eine Einschätzung, wie viel Fremd- und wie viel Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommen sollten.
Als Faustregel gilt: Der Einsatz von Fremdkapital lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkoten des Fremdkapitals übersteigen.  Ist beispielsweise die errechnete Objektrendite höher als der Zinssatz für einen Immobilienkredit, lohnt es sich, die Finanzierung nochmal umzuplanen und mehr Fremd- und weniger Eigenkapital einzusetzen. So kann dann die Rendite nochmal gesteigert werden.

Um die Objektrendite zur ermitteln, werden die Einnahmen und Ausgaben, Anschaffungs-, beziehungsweise Herstellungskosten, Mieteinnahmen sowie steuerliche Aspekte berücksichtigt.

Wie finde ich gute Renditeobjekte?

Bei der Auswahl einer passenden Anlageimmobilie kommt es darauf an, abzuwägen. Denn alle Kriterien bringen Vor- und Nachteile mit sich:

• Die Lage der Immobilie spielt für den Kaufpreis die entscheidende Rolle. In vielen Großstädten sind Wohnungen teuer, aber begehrt. So lässt sich unter Umständen ein hoher Kaufpreis mit entsprechend hohen Mieteinnahmen refinanzieren. Dort, wo man vergleichsweise günstig kaufen kann, gehen zukünftige Vermieter das Risiko von Leerstand und damit verbundenen Mietausfällen ein.

Wie viel muss ich für eine Immobilie in meiner Stadt zahlen?

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_{*soweit Daten für die Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.}

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• Der Zustand der Immobilie setzt sich aus dem Alter des Hauses und vor allem seinem baulichen und energetischem Zustand zusammen. Eine alte Heizungsanlage kann beispielsweise zu einer hohen CO2-Steuer führen, die ab 2023 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird.

• Zur Ausstattung der Immobilie gehören neben dem Schnitt des Hauses auch Balkon, Terrasse oder Garten. Für so etwas zahlen Mieter oft etwas mehr, allerdings können sie insgesamt auch zu höheren Instandhaltungskosten führen.

Wann sollte ich die Immobilie wieder verkaufen?

Der Volksmund sagt: Abgerechnet wird am Schluss. Das gilt im Prinzip auch für Immobilienanlagen, selbst dann, wenn sie als langfristiges Investment gedacht sind. Denn die tatsächliche Wirtschaftlichkeit offenbart sich erst dann, wenn bei einem Verkauf klar ist, welcher Preis erzielt werden kann.

• Mehr erfahren:Wertsteigerung von Immobilien – wann steigt der Wert meiner Immobilie?

In den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise rasant. Wer heute eine Immobilie veräußert, die er vor zehn Jahren erwarb, erwirtschaftet meist ein dickes Plus. Doch ob sich die vergangenen Preissteigerungen in die Zukunft fortschreiben lassen können, ist ungewiss. Ebenso denkbar ist auch, dass es bereits bis Ende 2022 vereinzelt wieder zu sinkenden Preisen kommen kann. Wer also eine Immobilie erwirbt mit der Absicht, diese später mit Gewinn wieder zu verkaufen, sollte einen langen Atem haben und nicht darauf angewiesen sein, die Immobilie schlimmstenfalls dann verkaufen zu müssen, wenn der Markt schwächelt.

Fazit: Rendite lieber konservativ kalkulieren

In der Theorie lässt sich die Immobilienrendite gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Störungen kommen: Ein Mietnomade zahlt die Miete nicht und verwüstet die Wohnung, die Wohnung steht mehrere Monate lang leer, eine langanhaltende wirtschaftliche Depression zwingt zur Reduktion der Miete, die Zinsen steigen wie zuletzt unerwartet stark. All diese Szenarien müssen zwar nicht eintreten, sind aber denkbar. Deshalb sollten Käufer besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, welche Folgen solche unerwarteten Störungen für sie hätten. Wer dann feststellt, dass er immer noch auf der sicheren Seite ist, kann das Wagnis eingehen, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben.