Rendite berechnen: So rentabel ist Betongold

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Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, sollte sorgfältig die zu erwartende Rendite kalkulieren, um sich finanziell nicht zu überheben. Hierbei sind sämtliche Kostenpositionen zu berücksichtigen, damit das Investment nachhaltig wirtschaftlich ist.

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Betongold kann lukrativ sein. Doch bevor man ein Investment tätigt, sollte man genau die mögliche Rendite berechnen. Foto: KB3 / Fotolia

Fünfeinhalb Prozent Bruttorendite – das hört sich doch gut an. Die Frage, ob sich eine Immobilie als Geldanlage rechnet, erfordert aber umfangreichere Berechnungen. Die weit verbreiteten Kennzahlen Bruttorendite und Mietmultiplikator eignen sich hierfür nicht, sie können bestenfalls als Vergleichsmaßstab dienen, ob eine Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten günstig ist oder nicht. Maßgeblich ist die Nettorendite – und so wird sie berechnet.

Bruttorendite und Mietmultiplikator sind nur Kennzahlen für den Vergleich

In Exposés finden sich oft Angaben zur Bruttorendite oder zum Mietmultiplikator. Letzterer ist eine einfache Kennzahl, die einen ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht. Er berechnet sich nach folgender Formel:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Die Bruttorendite in Prozent ist im Prinzip die Kehrseite des Multiplikators. Sie berechnet sich nach folgender Formel:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Ein Appartement, das 100.000 Euro kostet und jährliche Mieteinnahmen von 5.500 Euro einbringt, hat einen Mietmultiplikator von 18,2:

Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 18,2

Die Bruttorendite berechnet sich in diesem Beispiel wie folgt:

Bruttorendite = 5.500 Euro x 100 / 100.000 Euro = 5,5 Prozent

Multiplikator und Bruttorendite berücksichtigen keine Kaufnebenkosten und auch nicht die Kosten, die später während der laufenden Bewirtschaftung anfallen.

Berechnung der Nettorendite: Alle Kostenfaktoren sind zu berücksichtigen

Rendite berechnen, Sanierung, Foto: iStock / moman11
Im Laufe der Zeit fallen Kosten für Instandsetzungsarbeiten oder eine Sanierung an, für die Eigentümer Rücklagen bilden sollten. Auch diese Kosten sollten schon in der Kalkulation und der Berechnung der Rendite berücksichtigt werden. Foto: iStock / moman11

Bei der Berechnung der Nettorendite sind dann die folgenden Kosten zu berücksichtigen:

Kaufnebenkosten:

Neben dem Kaufpreis fallen auch noch Kaufnebenkosten an. Das sind Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Makler. Je nach Bundesland können diese Kosten unterschiedlich hoch ausfallen. Sie belaufen sich auf rund neun bis 15 Prozent des Kaufpreises, wenn der Kauf ohne Makler erfolgt, entsprechend weniger: Makler verlangen vom Käufer – je nach Bundesland und Region – in der Regel zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Laufende Kosten und Rücklagen:

Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßig Kosten an, die bei der Berechnung der Mietrendite berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen vor allem diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Denn Mieter zahlen – sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde – nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Zu den laufenden Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, zählen zum Beispiel:

  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Zinsen, Kontoführungsgebühren und Kosten für Porto oder Telefonate
  • Anteilige Nebenkosten für leer stehende Wohnungen
  • Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
  • Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen – zum Beispiel sporadische Kosten für Tauben- und Schädlingsbekämpfung, Kosten für das Fällen eines morschen Baumes im Garten oder die Kosten für eine Fassadenreinigung.

Zudem sollten Immobilieneigentümer Rücklagen für in Zukunft anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden. Zu deren nötiger Höhe gibt es verschiedene Ansätze.

Die beiden gängigen Methoden zur kalkulatorischen Berechnung der Instandhaltungsrücklagen lauten wie folgt:

Die Peterssche Formel

Die Peterssche Formel geht von einer Nutzungsdauer eines Gebäudes von 80 Jahren aus. Der Ansatz unterstellt, dass innerhalb dieser Zeit das 1,5-fache der reinen Herstellungskosten – ohne die Kosten für Grundstück, Erschließung, Architekt, Außenanlagen, Kaufnebenkosten oder Gewinnmarge eines Bauunternehmers  –  für Instandhaltungen und Sanierungen anfallen. Bei Wohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften wird angenommen, dass 65 Prozent dieser Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent für Arbeiten am Sondereigentum anfallen.

Geht man nun von Herstellungskosten in Höhe von 1.500 Euro pro Quadratmeter aus, ergibt sich eine monatliche Rücklage in Höhe von 2,35 Euro pro Quadratmeter. In Eigentumswohnanlagen sollte die Eigentümergemeinschaft demnach monatliche Instandhaltungsrücklagen in Höhe von rund 1,50 Euro pro Quadratmeter bilden, der Wohnungseigentümer selbst sollte rund 80 Cent pro Quadratmeter für Arbeiten innerhalb seiner Wohnung zurücklegen. Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung

Auch die Zweite Berechnungsverordnung liefert in § 28, Absatz 2 Anhaltspunkte über die angemessene Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Diese Kostenansätze sind deutlich niedriger als diejenigen nach der Petersschen Formel, sind jedoch nach dem Alter des Gebäudes gestaffelt:

  • Für Wohngebäude, die höchstens 22 Jahre alt sind, sollten demnach jährlich 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückgelegt werden.
  • Für solche, die höchstens 32 Jahre alt sind, sollten die Rücklagen neun Euro pro Jahr und Quadratmeter betragen.
  • Für noch ältere Gebäude sind es 11,50 Euro.
  • Für Gebäude mit Aufzug ist ein Zuschlag von einem Euro pro Jahr und Quadratmeter gerechtfertigt.

Die Zweite Berechnungsverordnung geht also überwiegend von weniger als einem Euro pro Quadratmeter und Jahr aus. Rechtlich bindend in Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ist die Zweite Berechnungsverordnung übrigens nur für Sozialwohnungen.

Pragmatisch dürfte es in vielen Fällen sein, die Höhe der Instandhaltungsrücklage in etwa der Mitte zwischen Petersscher Formel und Zweiter Berechnungsverordnung anzusetzen. Wie hoch die Rücklagen in konkreten Einzelfällen dann tatsächlich sein sollten, hängt jedoch auch vom Alter, der Bauart und dem Zustand eines Gebäudes ab. Je nach individuellen Gegebenheiten können demnach auch von den gängigen Berechnungsformeln abweichende Rücklagen sinnvoll sein.

So wird die Nettorendite berechnet:

Bei der Berechnung der Nettorendite müssen alle genannten Kosten, die beim Erwerb und bei der späteren Bewirtschaftung anfallen, berücksichtigt werden. Die Formel für die Berechnung der Nettorendite lautet wie folgt:

Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispielrechnung für die Nettorendite:

Konkret ließe sich die Nettorendite für ein Appartement, das 100.000 Euro kostet und eine jährliche Kaltmiete in Höhe von 5.500 Euro erwirtschaftet, wie nachfolgend berechnen. Im Beispiel gehen wir dabei von Kaufnebenkosten in Höhe von 12.000 Euro aus und von monatlichen Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbaren Nebenkosten in Höhe 80 Euro:

Nettorendite (in Prozent) = (5.500 – 960)*100 / (100.000 + 12.000) = 4,05 Prozent

Zum Vergleich: Die Bruttorendite beläuft sich auf 5,5 Prozent.

Wichtige Faktoren der Wirtschaftlichkeit: Die Finanzierung und die Steuern

Rendite berechnen, Kalkulation, Foto: Andrey Popov / Fotolia
Eine sorgfältige Kalkulation schützt vor unangenehmen Überraschungen: So sind auch Steuern und Finanzierungskosten wesentlich für die Wirtschaftlichkeit einer Rendite-Immobilie. Foto: Andrey Popov / Fotolia

Die Nettorendite gibt im Prinzip an, mit welcher Kapitalrendite zu rechnen ist, wenn die Immobilie vollständig mit Eigenkapital finanziert wird. In der Praxis werden Kapitalanlageimmobilien jedoch fast immer teilweise über ein Hypothekendarlehen finanziert, für das Zinsen zu zahlen sind. Für den Laien hört sich das so an, dass dadurch die Mietrendite geschmälert wird. Tatsächlich kann das Gegenteil der Fall sein, nämlich dann, wenn die Nettorendite höher ist als die Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind (so genannter Hebel- oder Leverage-Effekt).

Diesen Effekt sollen folgende zwei (vereinfachte) Beispiele verdeutlichen, bei dem wir erneut unser 100.000-Euro-Appartement als Beispiel heranziehen:

Fall 1: Die Immobilie und die Kaufnebenkosten werden vollständig mit Eigenkapital finanziert

In diesem Fall beträgt die Eigenkapitalrendite, wie oben dargestellt, 4,05 Prozent.

Fall 2: Die Immobilie und die Kaufnebenkosten werden mit 30.000 Euro Eigenkapital und 82.000 Euro Fremdkapital finanziert

(Vereinfachte) Annahmen: Der Zinssatz für das Fremdkapital beläuft sich auf zwei Prozent, das Darlehen wird nicht getilgt:

  • Die monatlichen zu zahlenden Zinsen belaufen sich auf 136,67 Euro, das sind jährlich 1.640 Euro.
  • Die monatlichen Mieteinnahmen belaufen sich nach Abzug der Kosten auf 378,33 Euro. Das sind jährlich 4.540 Euro.
  • Der monatliche Überschuss beläuft sich auf 241,66 Euro, das sind jährlich 2.900 Euro.
  • Mit einem Eigenkapitaleinsatz von 30.000 Euro lässt sich somit ein jährlicher Überschuss in Höhe von 2.900 Euro erzielen. Das entspricht einer Eigenkapitalrendite von fast 9,7 Prozent.

In der Praxis werden Hypothekendarlehen allerdings getilgt. Der tatsächliche monetäre Überschuss, der monatlich auf dem Konto verbleibt, ist demnach – je nach Höhe der vereinbarten Tilgung – wesentlich geringer. Allerdings: Dadurch, dass das Darlehen getilgt wird, verringert sich die Restschuld jeden Monat, was faktisch einen Vermögenszuwachs darstellt. Eine weitere Sichtweise: Während der Rückzahlphase verbleibt bei einem Tilgungsdarlehen zwar monatlich nur ein kleiner Überschuss. Sobald aber die Immobilie abbezahlt ist, ist man Eigner einer Immobilie, die dann voraussichtlich einen Wert hat, die einem Vielfachen des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals entspricht. Selbst wenn man von keinem Wertzuwachs ausginge, wären aus 30.000 Euro Eigenkapital nach Rückzahlung des Darlehens 100.000 Euro geworden.

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei der Wirtschaftlichkeit stellen auch steuerliche Aspekte dar, die die Mietrendite beeinflussen können: Zum einen kann die Immobilie über die AfA abgeschrieben werden, zum anderen können die Zinsen der Finanzierung ebenfalls als Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Sind AfA und Zinsen höher als die durch die Mieteinnahmen generierte Nettorendite, sinkt das zu versteuernde Einkommen, sind sie niedriger, steigt es. Welche konkreten Auswirkungen das auf die persönliche Steuerlast haben kann, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und der Rendite der Immobilie ab und kann sich je nach Einzelfall stark unterscheiden. Wer eine Immobilie zur Geldanlage erwerben will, sollte die Folgen eines solchen Investments am besten vorab mit seinem Steuerberater klären.

Link-Tipp

So beteiligt sich der Fiskus am Immobilien-Investment: Steuern sparen mit der Immobilien-AfA
Steuerspar-Turbo: Mit Denkmal-Immobilien lässt sich die Steuerlast drastisch senken.

Kassensturz ist am Schluss: So stellen sich Rendite und Wirtschaftlichkeit bei einem späteren Verkauf dar

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Abgerechnet wird am Schluss: Wie gut ein Immobilieninvestment war, zeigt sich spätestens dann, wenn das Objekt wieder verkauft wird. Foto: iStock / Highwaystarz-Photography

Der Volksmund sagt: Abgerechnet wird am Schluss. Das gilt im Prinzip auch für Immobilienanlagen, selbst dann, wenn sie als langfristiges Investment gedacht sind. Denn die tatsächliche Wirtschaftlichkeit offenbart sich erst dann, wenn bei einem Verkauf klar ist, welcher Preis erzielt werden kann.

In nachfolgender Beispielrechnung betrachten wir die Wirtschaftlichkeit eines Appartements für 100.000 Euro, das nach einer Haltezeit von 21 Jahren wieder veräußert wird. Dabei gehen wir von folgenden Annahmen aus:

  • Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 12.000 Euro
  • Die Immobilie wird mit 30.000 Euro Eigenkapital und 82.000 Euro Fremdkapital finanziert.
  • Die Zinsen für ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung belaufen sich auf zwei Prozent. Es wird eine Tilgung in Höhe von 3,7 Prozent vereinbart. Die Monatsrate entspricht dabei den monatlichen Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
  • Nach Ablauf der Zinsbindung wird ein neues Darlehen über die Restschuld von dann 47.300 Euro abgeschlossen. Die Zinsen belaufen sich nun auf 3,5 Prozent, die Tilgung auf 7,5 Prozent. Das Darlehen wird innerhalb von weiteren elf Jahren vollständig zurückgezahlt. Die neue Monatsrate entspricht dabei den monatlichen Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
  • Die jährliche Miete beläuft sich in den ersten 10 Jahren nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten auf 4.540 Euro.
  • Nach Ablauf von zehn Jahren steigt die Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten um 15 Prozent auf 5.220 Euro jährlich.
  • Die Immobilie wird nach Volltilgung veräußert. Dabei wird von einer jährlichen Wertsteigerung um ein Prozent ausgegangen.

Das Ergebnis der Betrachtung:

Der Käufer der Immobilie hatte ursprünglich 30.000 Euro Eigenkapital investiert. Die Darlehenstilgung wurde so gewählt, dass die laufenden Einnahmen (nach Abzug der Bewirtschaftungskosten) die Kosten für Zins und Tilgung während der Laufzeit genau decken. Die Immobilie wird nach 21 Jahren für 123.200 Euro verkauft. Demnach beläuft sich der Gewinn auf 92.200 Euro.

Fazit: Lieber konservativ kalkulieren

In der Theorie lässt sich die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Störungen kommen: Ein Mietnomade zahlt die Miete nicht und verwüstet die Wohnung, die Wohnung steht mehrere Monate lang leer, eine lang anhaltende wirtschaftliche Depression zwingt zur Reduktion der Miete, die Zinsen steigen unerwartet stark. All diese Szenarien müssen zwar nicht eintreten, sind aber denkbar. Deshalb sollten Käufer besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, welche Folgen solche unerwarteten Störungen für sie hätten. Wer dann feststellt, dass er immer noch auf der sicheren Seite ist, kann das Wagnis eingehen, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben.


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