Rendite berechnen: Wie rentabel ist meine Immobilie?

Lesermeinungen:  

(22)

Wie kann man die Rendite einer Immobilie berechnen? Diese Frage stellt sich jedem, der eine Kapitalanlageimmobilie erwirbt. Wir zeigen dir, welche Faktoren bei der Berechnung zu berücksichtigen sind und wie du mit Immobilien eine gute Rendite erzielst.

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, möchte damit eine gute Rendite erzielen. Ob sich eine Immobilie aber so wie erhofft rechnet, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Bei der Berechnung der Rendite von Immobilien müssen vorab deshalb umfangreiche Berechnungen angestellt werden.

Was ist die Rendite bei Immobilien?

Unter der Rendite versteht man den Ertrag, den eine Geldsumme innerhalb eines Jahres erzielt. Sie wird im Regelfall in Prozent angegeben. Es gibt verschiedene Arten, die Rendite darzustellen:

  • Mietpreismultiplikator: gibt die Anzahl der Jahresmieten an, die aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis einer Immobilie zu zahlen.
  • Bruttorendite: ist bei Immobilien der Mietzins innerhalb eines Jahres, ohne Berücksichtigung von etwaigen Kosten, wie etwa den Kaufnebenkosten.
  • Nettorendite: ist bei Immobilien der Mietzins innerhalb eines Jahres, wobei alle Kosten, zum Beispiel Kaufnebenkosten, berücksichtigt werden.
  • Eigenkapitalrendite: gibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, bezogen auf das Gesamtinvestment an.
  • Objektrendite: soll den Vergleich verschiedener Objekte erleichtern. Sie gibt die Rendite ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten an, da letztere nichts über das Objekt selbst aussagt.

Wie wird der Mietmultiplikator berechnet?

In Immobilien-Exposés finden sich oft Angaben zum Mietmultiplikator. Dieser ist eine einfache Kennzahl, die einen ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht.

Formel Mietmultiplikator:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Wie wird die Bruttorendite berechnet?

Die Bruttorendite ist eine wichtige Kennzahl, um schnell prüfen zu können, wie rentabel eine Immobilie ist. Die Bruttorendite ist der Mietzins innerhalb eines Jahres, es werden aber keine Kaufnebenkosten und auch nicht die Kosten, die später während der laufenden Bewirtschaftung anfallen, berücksichtigt.

Formel Bruttorendite:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Beispielrechnung:

Ein Appartement, das 100.000 Euro kostet und jährliche Mieteinnahmen von 3.000 Euro einbringt, hat einen Mietmultiplikator von 33,3:

Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 3.000 Euro = 33,3

Die Bruttorendite berechnet sich in diesem Beispiel wie folgt:

Bruttorendite der Immobilie = 3.000 Euro x 100 / 100.000 Euro = 3 Prozent

Wie wird die Nettorendite berechnet?

Die Nettorendite wird verwendet, wenn man die Rentabilität einer Immobilie etwas genauer betrachten möchte.

Bei der Berechnung der Nettorendite sind dann zunächst die folgenden Kosten zu berücksichtigen:

1. Kaufnebenkosten:

Neben dem Kaufpreis fallen auch noch Kaufnebenkosten an. Das sind:

  • Notar- und Gerichtskosten
  • die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Maklerprovision (Hälftig vom Käufer zu zahlen; oft 3,57 Prozent)

2. Laufende Kosten und Rücklagen:

Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßig Kosten an, die bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen vor allem diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Denn Mieter zahlen – sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde – nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Zu den laufenden Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, zählen zum Beispiel:

  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Zinsen, Kontoführungsgebühren und Kosten für Porto oder Telefonate
  • Anteilige Nebenkosten für leer stehendeleerstehende Wohnungen
  • Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
  • Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen – zum Beispiel sporadische Kosten für Tauben- und Schädlingsbekämpfung, Kosten für das Fällen eines morschen Baumes im Garten oder die Kosten für eine Fassadenreinigung.

Zudem sollten Immobilieneigentümer Rücklagen für in Zukunft anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden. Zu deren nötiger Höhe gibt es verschiedene Ansätze.

Die beiden gängigen Methoden zur kalkulatorischen Berechnung der Instandhaltungsrücklagen lauten wie folgt:

Die Peterssche Formel
Die Peterssche Formel geht von einer Nutzungsdauer eines Gebäudes von 80 Jahren aus. Der Ansatz unterstellt, dass innerhalb dieser Zeit das 1,5-fache der reinen Herstellungskosten – ohne die Kosten für Grundstück, Erschließung, Architekt, Außenanlagen, Kaufnebenkosten oder Gewinnmarge eines Bauunternehmers – für Instandhaltungen und Sanierungen anfallen. Bei Wohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften wird angenommen, dass 65 Prozent dieser Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent für Arbeiten am Sondereigentum anfallen.

Geht man nun von Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro pro Quadratmeter aus, ergibt sich eine monatliche Rücklage in Höhe von 3,13 Euro pro Quadratmeter. In Eigentumswohnanlagen sollte die Eigentümergemeinschaft demnach monatliche Instandhaltungsrücklagen in Höhe von rund zwei Euro pro Quadratmeter bilden, der Wohnungseigentümer selbst sollte rund 1,10 Euro pro Quadratmeter für Arbeiten innerhalb seiner Wohnung zurücklegen. Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung

Auch die Zweite Berechnungsverordnung liefert in § 28, Absatz 2 Anhaltspunkte über die Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Diese Kostenansätze sind deutlich niedriger als diejenigen nach der Petersschen Formel, sind jedoch nach dem Alter des Gebäudes gestaffelt:

  • Für Wohngebäude, die höchstens 22 Jahre alt sind, sollten demnach jährlich 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückgelegt werden.
  • Für solche, die höchstens 32 Jahre alt sind, sollten die Rücklagen neun Euro pro Jahr und Quadratmeter betragen.
  • Für noch ältere Gebäude sind es 11,50 Euro.
  • Für Gebäude mit Aufzug ist ein Zuschlag von einem Euro pro Jahr und Quadratmeter gerechtfertigt.

Die Zweite Berechnungsverordnung geht also überwiegend von weniger als einem Euro pro Quadratmeter und Jahr aus. Rechtlich bindend in Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ist die Zweite Berechnungsverordnung übrigens nur für Sozialwohnungen.

Pragmatisch dürfte es in vielen Fällen sein, die Höhe der Instandhaltungsrücklage in etwa der Mitte zwischen Petersscher Formel und Zweiter Berechnungsverordnung anzusetzen. Wie hoch die Rücklagen in konkreten Einzelfällen dann tatsächlich sein sollten, hängt jedoch auch vom Alter, der Bauart und dem Zustand eines Gebäudes ab. Je nach individuellen Gegebenheiten können demnach auch von den gängigen Berechnungsformeln abweichende Rücklagen sinnvoll sein.

Formel Nettorendite:

Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispielrechnung für die Nettorendite:

Konkret ließe sich die Nettorendite für ein Appartement, das 100.000 Euro kostet und eine jährliche Kaltmiete in Höhe von 3.000 Euro erwirtschaftet, wie nachfolgend berechnen. Im Beispiel gehen wir dabei von Kaufnebenkosten in Höhe von 12.000 Euro aus und von monatlichen Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbaren Nebenkosten in Höhe 80 Euro:

Nettorendite (in Prozent) = (3.000 – 960)*100 / (100.000 + 12.000) = 1,82 Prozent

Zum Vergleich: Die Bruttorendite beläuft sich auf 3 Prozent.

Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?

Viele Kapitalanlagen, insbesondere Immobilien, werden meist nicht vollständig mit Eigenmitteln, sondern auch mit einem Darlehen finanziert. Dann ist es nicht nur von Interesse, wie hoch die Rendite des Objektes ist, sondern wie hoch sich das Eigenkapital verzinst.

Eigenkaptialrendite Beispielrechnungen:

Anleger A erwirbt eine Immobilie zur Kapitalanlage für 100.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten mit einer Rendite von drei Prozent und finanziert diese vollständig mit Eigenkapital. Es ergibt sich folgendes Bild:

  • Investitionssumme: 100.000 Euro
  • Rendite (Ertrag) des Objekts (3 Prozent): 3.000 Euro pro Jahr

 

Anleger B erwirbt eine Immobilie zur Kapitalanlage für 200.000 Euro mit einer Rendite von drei Prozent und finanziert diese hälftig mit Eigenkapital, hälftig mit einem Darlehen. Der Darlehenszins beträgt ein Prozent. Es ergibt sich folgendes Bild:

  • Investitionssumme: 200.000 Euro
  • Rendite (Ertrag) des Objekts (drei Prozent): 6.000 Euro pro Jahr.
  • Zinsen für Darlehen: 1.000 Euro pro Jahr
  • jährlicher Ertrag nach Abzug der Zinsen: 5.000 Euro
  • Eigenkapitalrendite: 5 Prozent

Das obige Rechenbeispiel ist stark vereinfacht, will man die Mietrendite berechnen, sind noch weitere Faktoren zu berücksichtigen: So werden Tilgungszahlungen nicht berücksichtigt, die allerdings keine Kosten darstellen, da mit jeder Rate die Restschuld sinkt und so im Prinzip nichts anderes darstellen als sparen – bloß von der anderen Richtung.

Außerdem wären bei der konkreten Kalkulation folgende Aspekte zu berücksichtigen:

  • Bei Annuitätendarlehen sinkt mit jeder geleisteten Rate der Zinsanteil, will durch die fortlaufende Tilgung die Restschuld sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil.
  • Die Erwerbskosten – ohne den anteiligen Wert des Grundstücks – können über die AfA steuerlich geltend gemacht werden. Je nach individuellem Steuersatz ergibt sich für den Immobilieneigentümer damit eine höhere Rendite des Objekts.

Grundsätzlich gilt: Ist die Nettomietrendite höher, als der Zinssatz für das Darlehen, ist die Eigenkapitalrendite umso höher, desto höher der Fremdkapitalanteil ist – dabei handelt es sich um den so genannten Hebel- oder Leverage-Effekt.

In der Praxis werden Hypothekendarlehen allerdings getilgt. Der tatsächliche monetäre Überschuss, der monatlich auf dem Konto verbleibt, ist demnach – je nach Höhe der vereinbarten Tilgung – wesentlich geringer. Während der Rückzahlphase verbleibt bei einem Tilgungsdarlehen oft zwar monatlich nur ein kleiner Überschuss. Sobald aber die Immobilie abbezahlt ist, ist man Eigner einer Immobilie, die dann voraussichtlich einen Wert hat, die einem Vielfachen des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals entspricht. Selbst wenn man von keinem Wertzuwachs ausginge, wären aus 30.000 Euro Eigenkapital nach Rückzahlung des Darlehens 100.000 Euro geworden.

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei der Wirtschaftlichkeit stellen auch steuerliche Aspekte dar, die die Mietrendite beeinflussen können:

  • Vermietete Immobilien können über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden
  • die Zinsen der Finanzierung können in der Steuererklärung ebenfalls als ebenfalls als Kosten geltend gemacht werden.

Sind AfA und Zinsen höher als die durch die Mieteinnahmen generierte Nettorendite, sinkt das zu versteuernde Einkommen, sind sie niedriger, steigt es. Welche konkreten Auswirkungen das auf die persönliche Steuerlast haben kann, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und der Rendite der Immobilie ab und kann sich je nach Einzelfall stark unterscheiden. Wer eine Immobilie zur Geldanlage erwerben will, sollte die Folgen eines solchen Investments am besten vorab mit seinem Steuerberater klären.

Link-Tipp

So beteiligt sich der Fiskus am Immobilien-Investment: Steuern sparen mit der Immobilien-AfA
Steuerspar-Turbo: Mit Denkmal-Immobilien lässt sich die Steuerlast drastisch senken

Wie wird die Objektrendite berechnet?

Eine weitere Herangehensweise, die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlageimmobilie zu kalkulieren, ist die Objektrendite. Diese Kennzahl eignet sich vor allem, um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Denn bei der Objektrendite werden zwar die Kosten der Finanzierung nicht berücksichtigt, wohl aber die Einnahmen und Ausgaben, Anschaffungs-, beziehungsweise Herstellungskosten, Mieteinnahmen sowie steuerliche Aspekte.

Formel Objektrendite:

Objektrendite = Bruttomietertrag – Unterhaltskosten – Steuern

Beispielrechnung Objektrendite:

Bruttomietertrag: 3.000 Euro
Unterhaltskosten: 960 Euro
Steuern (Finanzierungskosten bleiben unberücksichtigt; Steuersatz: 25 Prozent): 750 Euro

Objektrendite = 3.000 Euro – 960 Euro – 750 Euro = 1.290 Euro
Objektrendite in Prozent = 1,29

Kassensturz ist am Schluss: So stellen sich Rendite und Wirtschaftlichkeit bei einem späteren Verkauf dar

Der Volksmund sagt: Abgerechnet wird am Schluss. Das gilt im Prinzip auch für Immobilienanlagen, selbst dann, wenn sie als langfristiges Investment gedacht sind. Denn die tatsächliche Wirtschaftlichkeit offenbart sich erst dann, wenn bei einem Verkauf klar ist, welcher Preis erzielt werden kann.

In den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise rasant. Wer heute eine Immobilie veräußert, die er vor zehn Jahren erwarb, erwirtschaftet meist ein dickes Plus. Doch ob sich die vergangenen Preissteigerungen in die Zukunft fortschreiben lassen können, ist ungewiss. Ebenso denkbar ist auch, dass es in Zukunft temporär auch wieder zu sinkenden Preisen kommt. Wer also eine Immobilie erwirbt mit der Absicht, diese später mit Gewinn wieder zu verkaufen, sollte einen langen Atem haben und nicht darauf angewiesen sein, die Immobilie schlimmstenfalls dann verkaufen zu müssen, wenn der Markt schwächelt.

Fazit: Lieber konservativ kalkulieren

In der Theorie lässt sich die Immobilienrendite gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Störungen kommen: Ein Mietnomade zahlt die Miete nicht und verwüstet die Wohnung, die Wohnung steht mehrere Monate lang leer, eine langanhaltende wirtschaftliche Depression zwingt zur Reduktion der Miete, die Zinsen steigen unerwartet stark. All diese Szenarien müssen zwar nicht eintreten, sind aber denkbar. Deshalb sollten Käufer besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, welche Folgen solche unerwarteten Störungen für sie hätten. Wer dann feststellt, dass er immer noch auf der sicheren Seite ist, kann das Wagnis eingehen, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben.

Frank Kemter02.12.2021

Ihre Meinung zählt

(22)
4.5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
18
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
1
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
2
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

2 Kommentare

Tom am 30.09.2020 13:15

sehr gute Darstellung der Zusammenhänge der Investition in Immobilien. Die grundsätzliche Frage muss erlaubt sein, wieso bezahlen die Mieter nicht nur für ihre (Ab-)Nutzung der Immobilie, sondern auch für den Eigentumserwerb des Vermieters nach Tilgung seines Darlehens?! Hier ist eine gigantische Umverteilung von Einkommen im Gang, nur weil Eintrittsbarrieren bei den Banken verhindern, dass jeder Mieter auch Eigentum erwerben kann. Das ist ein Witz, angesichts der Tatsache, dass diese Mieter ihr Leben lang Miete zahlen können und auch müssen, um überhaupt ein Dach über den Kopf zu haben. Wenn Mieter in der Lage sind, regelmäßig ihre Miete zu zahlen, um den Eigentumserwerb zzgl. Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu finanzieren, sollte eigentlich auch die Bonität ausreichen, um die gemietete Immobilie selbst finanzieren zu können

auf Kommentar antworten

axel am 28.10.2020 15:29

Wenn genügend Eigenkapital wie im vorliegen Fall vorhanden ist, kann auch der Mieter theoretisch kaufen.

ds am 30.05.2019 20:25

Finde ich offen und ehrliche DArstellung.Kein beschönigen. So ist es nun mal !!!

auf Kommentar antworten