Spekulationssteuer und Spekulationsfrist: Dann wird der Immobilienverkauf teuer

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Wer eine Immobilie kauft und innerhalb einer bestimmten Zeit mit Gewinn wiederverkauft, muss diesen Gewinn in Form einer Spekulationssteuer mit dem Staat teilen. Es gibt aber Ausnahmen: Selbst genutzte Immobilien sind davon nur selten betroffen und wer wichtige Fristen beachtet, kann auch als Spekulant die Steuer vermeiden.

Spekulationsfrist, Spekulationssteuer, Immobilie verkaufen, Foto: iStock/YakobuchukOlena
Erst wenn 10 Jahre rum sind, können Eigentümer eine vermietete Immobilie verkaufen. Wer die Spekulationsfrist nicht abwarten kann, zahlt eine Spekulationssteuer ans Finanzamt. Foto: iStock/YakobuchukOlena

Satte Gewinne durch Immobilienspekulation – da will der Fiskus mitverdienen. Zumindest dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Wer wichtige Fristen beachtet, lässt das Finanzamt aber leer ausgehen und für Eigennutzer gilt: Es wird nur in Ausnahmefällen eine Spekulationssteuer fällig.

Wann fällt eine Spekulationssteuer an und wann nicht?

Eine Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt. Ist eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum und wird dann verkauft, fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an.

Selbstnutzer zahlen fast nie Spekulationssteuer

Aus dem Schneider sind meist auch Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Wird eine solche Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Das gilt sogar, wenn eine Immobilie zunächst vermietet wurde und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde.

Aber Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an.

Achtung

Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Vertragsschlusses und nicht das Datum, wann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wurde.

Anteilige Spekulationssteuer für nur teilweise selbst genutzte Immobilie

Spekulationssteuer, Arbeitszimmer, Foto: gpointstudio / iStock.com
Wer in der eigenen Immobilie ein Arbeitszimmer beruflich nutzt, zahlt bei einem Verkauf unter Umständen anteilig Spekulationssteuer. Foto: gpointstudio / iStock.com

Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an. Beispiel: Entfallen in einem Zweifamilienhaus 60 Prozent der Wohnfläche auf die selbst genutzte Wohnung und 40 Prozent auf die vermietete Wohnung, so sind bei einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro nur 40.000 Euro zu versteuern. Übrigens: Auch für ein Arbeitszimmer, das während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht wird, fällt nach diesen Maßstäben anteilig die Spekulationssteuer an. Entspricht die Fläche des Arbeitszimmers also zum Beispiel zehn Prozent der Gesamtfläche, so sind zehn Prozent des Gewinns zu versteuern.

Auch Erben zahlen unter Umständen Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss unter Umständen bei einem Verkauf die Spekulationssteuer entrichten. Hinsichtlich der Spekulationsfrist kommt es dabei aber darauf an, wann der Erblasser, beziehungsweise Schenkende, die Immobilie erworben hat und nicht, wann die Schenkung stattfand. Ein Beispiel: Der Erblasser erwarb am 1. Februar 2014 eine vermietete Immobilie und verstarb im Jahr 2016. Veräußert der Erbe nun vor dem 2. Februar 2024 das Anwesen mit Gewinn, so zahlt er die Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer bei Verkauf der Ferienimmobilie

Auch wer eine Ferienwohnung innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn veräußert, muss die Spekulationssteuer bezahlen. Bei einem Zweitwohnsitz fällt die Spekulationssteuer an, wenn diese Wohnung nicht aus beruflichen Gründen erworben wurde, sondern für Erholungsaufenthalte, entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 8 K 3825/11).

Spekulationssteuer, Ferienhaus, Sylt, Foto: cinoby / iStock.com
Selbst genutzte Ferienhäuser sind nicht von der Spekulationssteuer befreit. Foto: cinoby / iStock.com
Achtung

Wer Gewerbetreibender ist und zum Beispiel wegen einer Betriebsaufgabe ein Firmengrundstück in seinen Privatbesitz überführt, muss beachten, dass die 10-Jahres-Frist erst mit dem Tag der Überführung des Grundstücks in den Privatbesitz zu laufen beginnt. Der Wert am Tag, an dem das Grundstück von der Firma auf den Privatmann übertragen wird, gilt dann als Anschaffungswert.

Verkauf mit Verlust kann Steuern in Zukunft mindern

Wer innerhalb der Spekulationsfrist eine Immobilie nicht mit Gewinn, sondern mit einem Verlust verkauft, kann diesen – allerdings nur innerhalb von Grenzen – steuerlich geltend machen. Denn dieser mindert nicht einfach das Einkommen. Die Verluste können nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Gab es solche nicht, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Das bedeutet: Wird zum Beispiel ein paar Jahre später eine weitere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert, können die Verluste mit diesem Gewinn verrechnet werden.

Berechnung der Spekulationssteuer

Um herauszufinden, wie hoch die Spekulationssteuer ist, muss zunächst der Verkaufsgewinn ermittelt werden. Der Gewinn ist  nicht nur die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:

Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)

Beispielrechnung für die Ermittlung des Spekulationsgewinns

Verkaufserlös:620.000 Euro
  
Ursprünglicher Kaufpreis:500.000 Euro
+ nachträgliche Herstellungskosten20.000 Euro
+ Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer)50.000 Euro
./. in Anspruch genommene AfA40.000 Euro
Kauf-/Herstellungskosten:530.000 Euro
  
Veräußerungskosten: 
Direkte Veräußerungskosten (Inserate, Notar, Makler, Grundbuch etc.)30.000 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung Bankdarlehen:15.000 Euro
Schuldzinsen für Leerstandzeiten:3.000 Euro
Renovierungskosten Verkaufsvorbereitung:7.000 Euro
Summe Veräußerungskosten: 50.000 Euro
  
Spekulationsgewinn: 
(620.000 Euro ./. 530.000 Euro ./. 50.000 Euro:)40.000 Euro

 

Durch die Rückabwicklung der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.

Achtung

Übrigens: Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, können den Anschaffungskosten zugerechnet werden und reduzieren damit die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, können ebenfalls berücksichtigt werden.

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Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, reduzieren die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Foto: Adrian v. Allenstein / Fotolia.com

Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Hat der Verkäufer in diesem Jahr also ein Bruttoeinkommen von 50.000 Euro und zusätzlich einen Spekulationsgewinn von weiteren 40.000 Euro, so beläuft sich sein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr auf 90.000 Euro. Wegen der Steuerprogression wird er deshalb mit einer erheblich höheren Forderung des Fiskus zu rechnen haben.

Fazit: Besser mit Steuerberater reden

Wer mit dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie mehr als zehn Jahre ab Kaufdatum abwartet, kann Spekulationsgewinne in beliebiger Höhe vereinnahmen. Soll oder muss die Immobilie jedoch vor Ablauf dieser Frist verkauft werden, ist es ratsam, sich von einem Steuerberater ausführlich beraten zu lassen – andernfalls könnten böse Überraschungen in Form von hohen Steuerforderungen drohen.


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10 Kommentare

Haus2019 am 24.05.2019 10:06

Hallo, wir wollen ein Haus kaufen. Die Verkäuferin will dort noch 2 Jahre wohnen (und die Miete zahlen). Dann würden wir zum unseren Haus umziehen. Also nachdem Kauf, 2 Jahre vermieten und dann selbst wohnen. (nicht verkaufen). Müssten wir trotzdem Spekulationssteuer zahlen?

Danke für die Antwort.

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Immowelt-Redaktion am 24.05.2019 10:09

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Spekulationssteuer fällt nur an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

draw500 am 14.05.2019 19:05

Hallo, ich würde mein Einfamilienhaus, in dem ich die letzten 15 Jahre gewohnt habe, gerne die nächsten Jahre vermieten. Wenn ich das Haus z. B. nach drei Jahren verkaufen würde, muss ich dann Spekulationssteuer bezahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.05.2019 10:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Spekulationssteuer fällt nur an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Steuerfrage2019 am 05.04.2019 16:53

Hallo zusammen,

ein Bekannter hat mit seiner Frau zusammen 2013 ein Haus gebaut. Grundstück mit Haus ist auf die Frau eingetragen. Es wurde selbst bewohnt und eine Teilfläche an die eigene Firma vermietet. Vor 2 Jahren hat sich die Frau von ihm getrennt. Das Haus wird von ihm übernommen, (die Firma besteht weiterhin) u soll im Grundbuch umgeschrieben werden. Fällt hier Spekulationssteuer an?

Vielen Dank für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.04.2019 09:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Spekulationssteuer würde in diesem Fall anteilig für den vermieteten Teil anfallen, allerdings nur dann, wenn bei der Veräußerung auch tatsächlich ein Gewinn entsteht. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, dies auch noch einmal mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Steuerfrager am 03.04.2019 09:27

Guten Morgen zusammen,

folgender Fall.

Das Haus (2 geschossig + Keller) wurde 2016 auf einer Zwangsversteigerung erworben. Das EG und UG wird privat genutzt, das OG wird immer mal wieder Kurzzeitvermietet (bekannte Plattform). Nun soll ein Teil des Grundstückes veräußert werden. Fällt hierfür Spekulationssteuer an wenn man davon ausgeht, dass der Quadratmeterpreis des Verkaufes über dem des Erwerbes liegt. Das Haus ist ja größtenteils privat genutzt. Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2019 10:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an. Entfallen in einem Zweifamilienhaus 60 Prozent der Wohnfläche also beispielsweise auf die selbst genutzte Wohnung und 40 Prozent auf die vermietete Wohnung, so sind bei einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro nur 40.000 Euro zu versteuern. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, die Angelegenheit vor dem Verkauf noch einmal mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

n1212 am 01.04.2019 23:48

Hallo,

ich habe im Jahr 2014 ein Haus gekauft (Kaufpreis 100.000Euro), 2 Jahre drin gewohnt, danach berufsbedingt umgezogen und habe die Immobilie vermietet (leider mit Verlust). Daher spiele ich aktuelll mit den Gedanken das Haus zu verkaufen. Ich plane demnächst eine Auswanderung in die Schweiz. Würde es sich in meinem Fall lohnen, das Haus erst nach dem Umzug in die Schweiz zu verkaufen? Wie viel Prozent Steuern muss ich in dem Fall zahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

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Immowelt-Redaktion am 02.04.2019 09:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer in voller Höhe an. Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Ein Umzug in die Schweiz würde daran wohl nichts ändern, weil gemäß deutsch-scheizerischem Doppelbesteuerungsabkommen (Artikel 6 und 13) Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt. Wir würden allerdings Einzelfälle aus der Ferne nur schwer abschließend beurteilen und würden Ihnen daher dazu raten, die Angelegenheit noch einmal mit einem Steuerberater zu besprechen. Unter Umständen lohnt es sich auch, die Immobilie bis zum Ende der Spekulationsfrist weiterhin zu vermieten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

DJ1978 am 01.04.2019 17:56

Hallo,

ich habe ein Grundstück in Höhe von 75.000€ gekauft - 2017. Dann Einen Rohbau mit Fenster Dach usw draufgesetzt. Als ich mich von meiner Freundin getrennt habe, haben wir das Darlehen mit Vorfälligkeitsentschädigung usw zurück gezahlt.

Wir haben das Haus am 01.10.2018 in Höhe von 350.000€ verkauft. Nie selbst benutzt.

Der Geldfluss war am 01.02.2019. Wir hatten circa 10.000€ Verlust.

Nächstes Jahr lasse ich eine Steuererklärung machen. Kann man schon sagen, ob ich trotz Verlust Spekulationssteuer zahlen muss?

Lieben Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.04.2019 08:36

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit verlust verkauft wird, fällt keine Spekulationssteuer an. Für diese wäre ja überhaupt erst der Veräußerungsgewinn die Berechnungsgrundlage.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Pil019 am 26.03.2019 14:37

Hallo,

ich habe vor 5 Jahren unser Nachbarhaus gekauft. Dieses wurde seither nie vermietet und von mir auch lediglich als Lagerraum genutzt. Da ich das Haus verkaufen möchte, habe ich die Frage, ob dafür eine Spekulationssteuer anfällt?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.03.2019 15:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

um von der Spekulationssteuer befreit zu werden, muss der Eigentümer sie gemäß § 23 EStG tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt haben. Wenn Sie also nicht in besagtem Nachbarhaus gewohnt haben, sondern es nur als Lager genutzt haben, könnte also tatsächlich eine Spekulationssteuer anfallen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können, auch weil wir keine Steuer- oder Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt oder Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Btg2712 am 24.03.2019 21:48

Hallo,

Mein Vater hat vor 2 Jahren das Haus meiner Oma abgekauft. Jetzt hat meine Oma bis zu ihrem Tod in dem Haus gelebt. Hat selbst die Nebenkosten gezahlt. Jetzt würde wir gerne das Haus übernehmen, würde jetzt auch wenn es familiär verkauft wird die Steuer anfallen ? Bzw. wenn wir eine Mietkauf Basis machen würden, würde das auch unter „Verkauf“ zählen und die Steuer fällig werden ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 11:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich kann in diesem Fall eine Spekulationssteuer anfallen, auch wenn eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft wird. Der Mietkauf kann tatsächlich eine Möglichkeit sein, die Spekulationsfrist zu überbrücken. Die Steuer würde aber nur dann nicht anfallen, wenn der tatsächliche Kauf erst nach dem Ende der Frist stattfindet.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir individuelle Situationen wie die Ihre aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Wir möchten Ihnen daher empfehlen, vor dem geplanten Kauf das Gespräch mit einem Steuerberater zu suchen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bauplatzbesitzer am 04.03.2019 10:50

Hallo ich habe 2010 einen Bauplatz direkt angrenzend an mein Wohnhausgrundstück erworben und als Garten bzw. Spielplatz für meine Kinder genutzt. Nun soll der Bauplatz verkauft werden. Zählt das als selbst genutzt oder sollte ich lieber noch ein Jahr warten um sicher zu gehen keine Veräußerungsgewinne zu zahlen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 12:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in § 23 des Einkommensteuergesetzes ist geregelt, dass von der Besteuerung solche Wirtschaftsgüter ausgenommen sind, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wurden. Nun ist ein Garten und ein Spielplatz kein Wohnhaus. Es stellt sich also die Frage, ob ein an das eigene Wohnhaus angrenzender Garten als Wohnzweck interpretiert werden könnte. Aus der Ferne können wir das leider aber nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen daher raten, das Thema mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Spiekeroog am 02.03.2019 14:54

Frage:

Eine gekaufte ETW im Kalenderjahr 2011 soll 2019 verkauft werden.

Bislang wurde die Immobilie selbst genutzt. Fällt dann auch u.U.

ein Spekulationsgewinn an, wenn die 10 Jahresfrist noch nicht

erreicht wurde-oder ist dieses eine Ausnahme, da die Immobilie

selbst genutzt wurde?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 10:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei ausschließlich selbst genutzten Immobilien fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn die besagte Frist noch nicht abgelaufen ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion