Spekulationssteuer und Spekulationsfrist: Dann wird der Immobilienverkauf teuer

Lesermeinungen:  

(8)

Wer eine Immobilie kauft und innerhalb einer bestimmten Zeit mit Gewinn wiederverkauft, muss diesen Gewinn in Form einer Spekulationssteuer mit dem Staat teilen. Es gibt aber Ausnahmen: Selbst genutzte Immobilien sind davon nur selten betroffen und wer wichtige Fristen beachtet, kann auch als Spekulant die Steuer vermeiden.

Erst wenn 10 Jahre rum sind, können Eigentümer eine vermietete Immobilie verkaufen. Wer die Spekulationsfrist nicht abwarten kann, zahlt eine Spekulationssteuer ans Finanzamt. Foto: iStock/YakobuchukOlena

Satte Gewinne durch Immobilienspekulation – da will der Fiskus mitverdienen. Zumindest dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Wer wichtige Fristen beachtet, lässt das Finanzamt aber leer ausgehen und für Eigennutzer gilt: Es wird nur in Ausnahmefällen eine Spekulationssteuer fällig.

Wann fällt eine Spekulationssteuer an und wann nicht?

Eine Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt. Ist eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum und wird dann verkauft, fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an.

Selbstnutzer zahlen fast nie Spekulationssteuer

Aus dem Schneider sind meist auch Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Wird eine solche Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Das gilt sogar, wenn eine Immobilie zunächst vermietet wurde und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde.

Aber Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an.

Achtung

Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Vertragsschlusses und nicht das Datum, wann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wurde.

Anteilige Spekulationssteuer für nur teilweise selbst genutzte Immobilie

Wer in der eigenen Immobilie ein Arbeitszimmer beruflich nutzt, zahlt bei einem Verkauf unter Umständen anteilig Spekulationssteuer. Foto: gpointstudio / iStock.com

Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an. Beispiel: Entfallen in einem Zweifamilienhaus 60 Prozent der Wohnfläche auf die selbst genutzte Wohnung und 40 Prozent auf die vermietete Wohnung, so sind bei einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro nur 40.000 Euro zu versteuern. Übrigens: Auch für ein Arbeitszimmer, das während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht wird, fällt nach diesen Maßstäben anteilig die Spekulationssteuer an. Entspricht die Fläche des Arbeitszimmers also zum Beispiel zehn Prozent der Gesamtfläche, so sind zehn Prozent des Gewinns zu versteuern.

Auch Erben zahlen unter Umständen Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss unter Umständen bei einem Verkauf die Spekulationssteuer entrichten. Hinsichtlich der Spekulationsfrist kommt es dabei aber darauf an, wann der Erblasser, beziehungsweise Schenkende, die Immobilie erworben hat und nicht, wann die Schenkung stattfand. Ein Beispiel: Der Erblasser erwarb am 1. Februar 2014 eine vermietete Immobilie und verstarb im Jahr 2016. Veräußert der Erbe nun vor dem 2. Februar 2024 das Anwesen mit Gewinn, so zahlt er die Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer bei Verkauf der Ferienimmobilie

Auch wer eine Ferienwohnung innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn veräußert, muss die Spekulationssteuer bezahlen. Bei einem Zweitwohnsitz fällt die Spekulationssteuer an, wenn diese Wohnung nicht aus beruflichen Gründen erworben wurde, sondern für Erholungsaufenthalte, entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 8 K 3825/11).

Selbst genutzte Ferienhäuser sind nicht von der Spekulationssteuer befreit. Foto: cinoby / iStock.com
Achtung

Wer Gewerbetreibender ist und zum Beispiel wegen einer Betriebsaufgabe ein Firmengrundstück in seinen Privatbesitz überführt, muss beachten, dass die 10-Jahres-Frist erst mit dem Tag der Überführung des Grundstücks in den Privatbesitz zu laufen beginnt. Der Wert am Tag, an dem das Grundstück von der Firma auf den Privatmann übertragen wird, gilt dann als Anschaffungswert.

Verkauf mit Verlust kann Steuern in Zukunft mindern

Wer innerhalb der Spekulationsfrist eine Immobilie nicht mit Gewinn, sondern mit einem Verlust verkauft, kann diesen – allerdings nur innerhalb von Grenzen – steuerlich geltend machen. Denn dieser mindert nicht einfach das Einkommen. Die Verluste können nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Gab es solche nicht, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Das bedeutet: Wird zum Beispiel ein paar Jahre später eine weitere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert, können die Verluste mit diesem Gewinn verrechnet werden.

Berechnung der Spekulationssteuer

Um herauszufinden, wie hoch die Spekulationssteuer ist, muss zunächst der Verkaufsgewinn ermittelt werden. Der Gewinn ist  nicht nur die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:

Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)

Beispielrechnung für die Ermittlung des Spekulationsgewinns

Verkaufserlös:620.000 Euro
  
Ursprünglicher Kaufpreis:500.000 Euro
+ nachträgliche Herstellungskosten20.000 Euro
+ Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer)50.000 Euro
./. in Anspruch genommene AfA40.000 Euro
Kauf-/Herstellungskosten:530.000 Euro
  
Veräußerungskosten: 
Direkte Veräußerungskosten (Inserate, Notar, Makler, Grundbuch etc.)30.000 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung Bankdarlehen:15.000 Euro
Schuldzinsen für Leerstandzeiten:3.000 Euro
Renovierungskosten Verkaufsvorbereitung:7.000 Euro
Summe Veräußerungskosten: 50.000 Euro
  
Spekulationsgewinn: 
(620.000 Euro ./. 530.000 Euro ./. 50.000 Euro:)40.000 Euro

 

Durch die Rückabwicklung der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.

Achtung

Übrigens: Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, können den Anschaffungskosten zugerechnet werden und reduzieren damit die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, können ebenfalls berücksichtigt werden.

Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, reduzieren die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Foto: Adrian v. Allenstein / Fotolia.com

Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Hat der Verkäufer in diesem Jahr also ein Bruttoeinkommen von 50.000 Euro und zusätzlich einen Spekulationsgewinn von weiteren 40.000 Euro, so beläuft sich sein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr auf 90.000 Euro. Wegen der Steuerprogression wird er deshalb mit einer erheblich höheren Forderung des Fiskus zu rechnen haben.

Fazit: Besser mit Steuerberater reden

Wer mit dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie mehr als zehn Jahre ab Kaufdatum abwartet, kann Spekulationsgewinne in beliebiger Höhe vereinnahmen. Soll oder muss die Immobilie jedoch vor Ablauf dieser Frist verkauft werden, ist es ratsam, sich von einem Steuerberater ausführlich beraten zu lassen – andernfalls könnten böse Überraschungen in Form von hohen Steuerforderungen drohen.


Ihre Meinung zählt

(8)
4.9 von 5 Sternen
5 Sterne
 
7
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Steuern sparenAnlageimmobilienTipps für Immobilienverkäufer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben