Spekulationssteuer und Spekulationsfrist: Dann wird der Immobilienverkauf teuer

Lesermeinungen:  

(33)

Wer eine Immobilie kauft und innerhalb einer bestimmten Zeit mit Gewinn wiederverkauft, muss diesen Gewinn in Form einer Spekulationssteuer mit dem Staat teilen. Es gibt aber Ausnahmen: Selbst genutzte Immobilien sind davon nur selten betroffen und wer wichtige Fristen beachtet, kann auch als Spekulant die Steuer vermeiden.

Spekulationsfrist, Spekulationssteuer, Immobilie verkaufen, Foto: iStock/YakobuchukOlena
Erst wenn 10 Jahre rum sind, können Eigentümer eine vermietete Immobilie verkaufen. Wer die Spekulationsfrist nicht abwarten kann, zahlt eine Spekulationssteuer ans Finanzamt. Foto: iStock/YakobuchukOlena

Satte Gewinne durch Immobilienspekulation – da will der Fiskus mitverdienen. Zumindest dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Wer wichtige Fristen beachtet, lässt das Finanzamt aber leer ausgehen und für Eigennutzer gilt: Es wird nur in Ausnahmefällen eine Spekulationssteuer fällig.

Wann fällt eine Spekulationssteuer an und wann nicht?

Eine Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt. Ist eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum und wird dann verkauft, fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an.

Selbstnutzer zahlen fast nie Spekulationssteuer

Aus dem Schneider sind meist auch Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Wird eine solche Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Das gilt sogar, wenn eine Immobilie zunächst vermietet wurde und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde.

Aber Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an.

Achtung

Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Vertragsschlusses und nicht das Datum, wann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wurde.

Anteilige Spekulationssteuer für nur teilweise selbst genutzte Immobilie

Spekulationssteuer, Arbeitszimmer, Foto: gpointstudio / iStock.com
Wer in der eigenen Immobilie ein Arbeitszimmer beruflich nutzt, zahlt bei einem Verkauf unter Umständen anteilig Spekulationssteuer. Foto: gpointstudio / iStock.com

Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an. Beispiel: Entfallen in einem Zweifamilienhaus 60 Prozent der Wohnfläche auf die selbst genutzte Wohnung und 40 Prozent auf die vermietete Wohnung, so sind bei einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro nur 40.000 Euro zu versteuern. Übrigens: Auch für ein Arbeitszimmer, das während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht wird, fällt nach diesen Maßstäben anteilig die Spekulationssteuer an. Entspricht die Fläche des Arbeitszimmers also zum Beispiel zehn Prozent der Gesamtfläche, so sind zehn Prozent des Gewinns zu versteuern.

Auch Erben zahlen unter Umständen Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss unter Umständen bei einem Verkauf die Spekulationssteuer entrichten. Hinsichtlich der Spekulationsfrist kommt es dabei aber darauf an, wann der Erblasser, beziehungsweise Schenkende, die Immobilie erworben hat und nicht, wann die Schenkung stattfand. Ein Beispiel: Der Erblasser erwarb am 1. Februar 2014 eine vermietete Immobilie und verstarb im Jahr 2016. Veräußert der Erbe nun vor dem 2. Februar 2024 das Anwesen mit Gewinn, so zahlt er die Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer bei Verkauf der Ferienimmobilie

Auch wer eine Ferienwohnung innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn veräußert, muss die Spekulationssteuer bezahlen. Bei einem Zweitwohnsitz fällt die Spekulationssteuer an, wenn diese Wohnung nicht aus beruflichen Gründen erworben wurde, sondern für Erholungsaufenthalte, entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 8 K 3825/11).

Spekulationssteuer, Ferienhaus, Sylt, Foto: cinoby / iStock.com
Selbst genutzte Ferienhäuser sind nicht von der Spekulationssteuer befreit. Foto: cinoby / iStock.com
Achtung

Wer Gewerbetreibender ist und zum Beispiel wegen einer Betriebsaufgabe ein Firmengrundstück in seinen Privatbesitz überführt, muss beachten, dass die 10-Jahres-Frist erst mit dem Tag der Überführung des Grundstücks in den Privatbesitz zu laufen beginnt. Der Wert am Tag, an dem das Grundstück von der Firma auf den Privatmann übertragen wird, gilt dann als Anschaffungswert.

Verkauf mit Verlust kann Steuern in Zukunft mindern

Wer innerhalb der Spekulationsfrist eine Immobilie nicht mit Gewinn, sondern mit einem Verlust verkauft, kann diesen – allerdings nur innerhalb von Grenzen – steuerlich geltend machen. Denn dieser mindert nicht einfach das Einkommen. Die Verluste können nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Gab es solche nicht, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Das bedeutet: Wird zum Beispiel ein paar Jahre später eine weitere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert, können die Verluste mit diesem Gewinn verrechnet werden.

Berechnung der Spekulationssteuer

Um herauszufinden, wie hoch die Spekulationssteuer ist, muss zunächst der Verkaufsgewinn ermittelt werden. Der Gewinn ist  nicht nur die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:

Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)

Beispielrechnung für die Ermittlung des Spekulationsgewinns

Verkaufserlös:620.000 Euro
  
Ursprünglicher Kaufpreis:500.000 Euro
+ nachträgliche Herstellungskosten20.000 Euro
+ Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer)50.000 Euro
./. in Anspruch genommene AfA40.000 Euro
Kauf-/Herstellungskosten:530.000 Euro
  
Veräußerungskosten: 
Direkte Veräußerungskosten (Inserate, Notar, Makler, Grundbuch etc.)30.000 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung Bankdarlehen:15.000 Euro
Schuldzinsen für Leerstandzeiten:3.000 Euro
Renovierungskosten Verkaufsvorbereitung:7.000 Euro
Summe Veräußerungskosten: 50.000 Euro
  
Spekulationsgewinn: 
(620.000 Euro ./. 530.000 Euro ./. 50.000 Euro:)40.000 Euro

 

Durch die Rückabwicklung der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.

Achtung

Übrigens: Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, können den Anschaffungskosten zugerechnet werden und reduzieren damit die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, können ebenfalls berücksichtigt werden.

Spekulationssteuer, Spekulationsfrist, Mehrfamilienhaus, 10 Jahre, Foto: Adrian v. Allenstein / Fotolia.com
Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, reduzieren die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Foto: Adrian v. Allenstein / Fotolia.com

Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Hat der Verkäufer in diesem Jahr also ein Bruttoeinkommen von 50.000 Euro und zusätzlich einen Spekulationsgewinn von weiteren 40.000 Euro, so beläuft sich sein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr auf 90.000 Euro. Wegen der Steuerprogression wird er deshalb mit einer erheblich höheren Forderung des Fiskus zu rechnen haben.

Fazit: Besser mit Steuerberater reden

Wer mit dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie mehr als zehn Jahre ab Kaufdatum abwartet, kann Spekulationsgewinne in beliebiger Höhe vereinnahmen. Soll oder muss die Immobilie jedoch vor Ablauf dieser Frist verkauft werden, ist es ratsam, sich von einem Steuerberater ausführlich beraten zu lassen – andernfalls könnten böse Überraschungen in Form von hohen Steuerforderungen drohen.


Ihre Meinung zählt

(33)
3.6 von 5 Sternen
5 Sterne
 
15
4 Sterne
 
4
3 Sterne
 
5
2 Sterne
 
4
1 Stern
 
5
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

AnlageimmobilienSteuern sparenTipps für Immobilienverkäufer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

57 Kommentare

Marion1603 am 16.02.2020 14:19

Liebe Redaktion, ich muß unser Haus verkaufen, daß ich vor 4 1/2 Jahren erworben habe. Die obere Hälfte (50%) ist vermietet. Muß ich den vollen Verkaufserlös versteuern (Spekulation) oder nur den HInzugewinn des halben Hauses? Vielen Dank für eine Antwort. Sie würden mir sehr damit helfen und meinen momentanen schlaflosen Nächten ein Ende setzen. Freundliche Grüsse Marion

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.02.2020 08:47

Hallo Marion1603,

aus unserer Sicht müsste dann die Spekulationssteuer nur anteilig für den vermieteten Teil entrichtet werden. Da es hier aber um viel Geld gehen kann, könnte es ratsam sein, sich im Detail mit einem Steuerberater zu beraten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Markus am 11.02.2020 16:19

seit 1973 habe ich 1/4 Anteil an einem 2 Fam. (durch Übertragung ) besesen die anderen Teile verteilten sich zu 1/4 an meine Schwester und zu 1/2 am meinem Vater. 2003 hat mein Vater seinen Anteil an uns Geschwister verkauft. Somit hatten ich und meine Schwester je 1/2. 2007 wollte sie ihren Halbanteil verkaufen. Um mich nicht mit einem andern Eigentümer über nötige Renovierungsarbeiten oder Vermietung auseinander zu setzten kaufte ich Ihr 2007 den 1/2 Anteil ab.

Da es sich um ein 2 Familienhaus handelte, mußte ich ja den Halbanteil vermieten um Reparaturen durch Nichtbewohnen zu vermeiden. 2017 ergab sich die Gelegenheit eine Arbeit in HH an zu nehmen, woher meine Lebensgefährtin stammt, somit kam es zu Verkauf. Ich habe 34 in meinem Elternhaus gewohnt . und soll jetzt 60% versteuern, wegen 4 Monaten. mit 30.000.-€ .Da ich aus beruflichen Gründen rd. 600 km weit weg gezogen bin, kann ich doch nicht das Haus + hier eine Wohnung finanzieren. Gibt es da Regeln für die Einzelfallprüfung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.02.2020 09:20

Hallo Markus,

so wie wir Sie verstanden haben, müssen Sie die Spekulationssteuer aus dem Veräußerungsgewinn zahlen, weil Sie die Immobilie anteilig wenigera als zehn jahre vor dem Kauf veräußert haben. Ausnahmen von der Spekulationssteuer gibt gibt es nur dann, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 (1)1 EstG).

Ob es in Ihrem konkreten Fall Möglichkeiten gibt, die Steuerlast zu reduzieren, sollten Sie ggf. mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Lnnrt am 31.01.2020 20:34

Hallo liebe Redaktion,

ich habe am 6.01.2010 einen Haus gekauft. Da habe ich selber drin gewohnt, und in 2015 verkauft. Kurz davor habe ich das Grundstück trennen lassen, mit der Idee irgendwann selber auf dem restlichen Grundstück zu bauen. Nun ist dieser Plan nicht mehr aktuell und ich möchte das restliche Grundstück verkaufen. Ab welchen Datum kann ich das Grundstück spekulationssteuerfrei verkaufen? Kann der Notarvertrag schon vorher abgeschlossen werden?

Vielen Lieben Dank im Voraus,

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.02.2020 10:29

Hallo Lnnrt,

die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Da Sie vor über zehn Jahren gekauft haben, sehen wir nicht, dass der Fiskus noch Spekulationssteuer erheben kann. Wenn Sie auf ganz sicher gehen wollen, sollten Sie Ihren Steuerberater fragen, ab die zwischenzeitliche Teilung etwas ändert - aus unserer Sicht dürfte das aber eher nicht der Fall sein.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Rafik am 31.01.2020 12:20

Hallo liebe Redaktion,

wir haben im Januar 2019 eine Immobilie zu 50:50 Eigentum mit meiner Frau erworben. Die Immobilie war vermietet. Der Mieter ist aber innerhalb eines Monats ausgezogen. Nach Renovierung wurde die Immobilie im Juni 2019 bezogen. Wann kann spekulationssteuerfrei verkauft werden? Januar 2021 oder Juni 2021? Wir haben uns mittlerweile (vor 2 Wochen) getrennt. Müssen beide Eigentümer bis Januar 2021, bzw. Juni 2021 in der Wohnung wohnen bleiben oder reicht eine Person?

Danke und beste Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.02.2020 09:06

Hallo Rafik,

in § 23 EStG heit es hierzu: "Ausgenommen [von der Spekulationssteuer] sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Entscheidend ist dabei nicht, ob alle Personen in der WOhnung lebten, sondern nur, dass eine Eigennutzung und damit keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.

Bevor Sie konkrete Verkaufsschitte unternehmen, sollten Sie jedoch Rücksprache mit einem Steuerberater halten, um kostsspielige Fehler zu vermeiden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Thomas am 28.01.2020 17:08

Hallo folgendes Fallbeispiel: ein Elternteil lebt in einer eigenen Eigentumswohnung bis zum Tod Ende September 20 19 die Wohnung wurde seit 2016 durch den Elternteil selbst bewohnt und genutzt kann die Wohnung in 20 20 ohne Spekulationssteuer verkauft werden oder gibt es eine Sonderregelung im Falle eines Todes?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.01.2020 10:45

Hallo Thomas,

eine Spekulationssteuer fällt innerhalb der Zehnjahresfrist dann an, wenn die Immobilie vermietet wurde. Die von Ihnen geschilderte Konstellation ist aber - so wie wir Sie verstanden haben - eine reine Selbstnutzung, ohne dass eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Hermann am 27.01.2020 13:40

Hallo, Wir haben von einem Bauträger ein Grundstück mit einem Ferienhaus erworben. D.h. Der Bauträger hat uns ein Grundstück und verschiedene Ferienhaustypen, welche er dann nach unseren Wünschen baut angeboten. Wir haben ein Grundstück ausgesucht und mit Ihm ein Haus geplant. Dies wurde alles in einem Kaufvertrag festgehalten und anschließend von ihm erstellt. Die Unterschrift beim Notar war in 11/2011 und ab 07/2012 haben wir mit der Vermietung begonnen. Meine Frage ? wann beginnen in unserem Fall die 10 Jahre für die Spekulationssteuer?

Danke und Gruß

HK

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.01.2020 09:37

Hallo Hermann,

die Spekulationsfrist beginnt nach unserer Kenntnis bei einem Neubau am Tag der Fertigstellung des Gebäudes. Um auf sicherzugehen, sollten Sie allerdings einen Steuerberater konsultieren, um keine kostspieligen Fehler zu machen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

DESS am 23.01.2020 17:14

Hallo, ich habe im November 2015 eine ETW erworben und habe mir mit der Renovierung Zeit gelassen. Eingezogen bin ich im April 2019 (Ummeldung bei der Stadt). War vorher in meiner anderen ETW gemeldet. Die ETW war beim Kauf leerstehend. Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2020 09:23

Hallo DESS,

wenn die Wohnung nie vermietet war und keine Gewinnerzielungsabsicht bestand, dürfte aus unserer Sicht keine Spekulationssteuer fällig werden. Um keine Fehler zu machen, raten wir trotzdem, sicherheitshalber den Steuerberater zu fragen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

MSchl am 22.01.2020 14:45

Hallo, wir haben im Oktober 2013 ein Grundstück gekauft und es dann mit einem Vermietungsobjekt bebaut. Im Dezember 2014 wurde das Haus vom Mieter bezogen. Welches Datum ist entscheidend für die 10 Jahresfrist?

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2020 10:52

Hallo MSchl,

nach unserer Kenntnis beginnt die Spekulationsfrist bei einem Neubau am Tag der Fertigstellung des Gebäudes. Ganz sicher sind wir uns hier allerdings nicht und raten, sicherheitshalber beim Steuerberater nachzuhaken.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Vero Punnel am 18.01.2020 17:33

Hallo ich habe 2017 meine EGTW gekauft, habe bis August selbst dort gewohnt und diese war jetzt ab september vermietet. Wird jedoch jetzt gekündigt. Wenn ich verkaufe was muss ich an Spekulationssteuer zahlen. lg und Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.01.2020 11:45

Hallo Vero Punnel,

wird eine Immobilie erst selbst genutzt, dann aber vermietet, fällt beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an. Wie lang die Wohnung vermietet wurde, spielt dabei keine Rolle.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

ETW am 13.01.2020 15:20

Hallo, ich habe Ende Januar 2019 eine ETW gekauft. Die ETW war zum Kaufzeitpunkt vermietet. Direkt nach Kauf habe ich dem Mieter wegen Eigennutzung gekündigt. Dieser ist dann auch relativ schnell am 31.03.2019 ausgezogen. Könnte ich die Wohnung in 2020 noch "steuerfrei" verkaufen, da keine Absicht zur Vermietung vorlag oder muss ich bis 2021 warten, um steuerfrei verkaufen zu können.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2020 10:15

Hallo ETW,

dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zufolge ("Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden" wohl eher nicht, da die Eigennutzungsphase kürzer war, als vom Gesetz gefordert. Welche Möglichkeiten Sie haben und welche steuerlichen Folgen ein Verkauf für Sie hätte, sollten Sie aber am besten mit einem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Tina.k am 06.01.2020 18:17

Hallo, haben 2013 eine Wohnung gekauft wohnen jetzt seit Oktober 2018 selber drin. Möchten nun ein Haus kaufen und die Wohnung Ende des Jahres verkaufen. Müssen wir da eine spekulationssteuer zahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.01.2020 11:32

Hallo Tina.k,

das EStG (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3) nennt die Kriterien, die dazu führen, dass keine Spekulationssteuer anfällt: "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Um auf der sicheren Seite zu sein, raten wir zu einem Gespräch mit dem Steuerberater, bevor Sie verkaufen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Kristof am 24.12.2019 12:46

Hallo Redaktionsteam,

ich habe im Okt 2011 ein Grundstück mit zwei Häusern erworben, eines bewohne ich seitdem selbst, das andere ist vermietet.

Kann ich diese Immobilie aufgrund der Kalenderjahrregel dann ab Jan 2021 ohne Spekulationssteuer verkaufen oder muss ich bis Nov 2021 warten?

Danke im Voraus und viele Grüße, Kristof

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.12.2019 09:20

Hallo Kristof,

die Spekulationsfrist beginnt am Tag nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag und endet taggenau zehn Jahre danach. Sie müssen dementsprechend bis Oktober 2021 warten, wenn Sie der Spekulationsfrist entgehen wollen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Dieter am 23.12.2019 19:33

Hallo, wir haben über eine GbR ein Grundstück am 15.02.2018 gekauft und haben es mit einem Objekt mit 8 Wohnungen bebaut. Die Fertigstellung ist war der 01.07.2019. Wir haben dann vom 01.07.2019 bis 01.09.2019 die Wohnungen vermietet.

Jetzt meine Frage: Wann beginnt die Speikulationsfrist für die 10 Jahre ?

Mit Kaufvertrag des Grundstücks oder mit Vermietung der Wohnungen ?

Oder gibt es noch eine andere Variante ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.12.2019 09:01

Hallo Dieter,

bei unbebauten Grundstücken beginnt die Spekulationsfrist mit dem Tag der Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Da Sie zwischenzeitlich das Grundstück bebaut haben, gilt als Fristbeginn die Fertigstellung des Neubaus. Das genaue Datum der Fertigstellung müssen Sie Ihren Unterlagen entnehmen können.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen für eine rechtssichere Antwort, einen Steuerberater oder eine Eigentümervereinigung zu konsultieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jürgen am 08.12.2019 10:26

Hallo,

Ich habe 2004 ein 1/4 einer Wohnimmobilie geschenkt bekommen. 2013 hat ein Miteigentümer alles Zwangsversteigern lassen und ich habe es gesteigert die restlichen 3/4 sogleich mit einem Vertrag zum Neubau verkauft. Seit 2014 habe ich das neu errichtete DHH vermietet, wenn ich es 2020 verkaufen würde fällt dann Spekulationssteuer an?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.12.2019 08:33

Hallo Jürgen,

dies hört sich für uns nach einer kompexeren Konstellation an. Wir raten Ihnen, vor einem Verkauf mit einem Steuerberater zu sprechen, um die möglichen fiskalischen Folgen zu erörtern.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

supa66 am 03.12.2019 17:34

.Hallo, ich habe da mal eine Frage.

Ich habe 2013 ein Haus gekauft mit einer kleinen Einliegerwohnung.

Das Haus habe ich selbst genutzt mit meinen Kindern. In der Einliegerwohnung wohnte meine Mutter.

Im Jahre 2018 musste ich das Haus verkaufen.

Der Verkauf brachte ein Gewinn. Nun bekam ich Post vom Finanzamt, dass ich Steuern

(Spekulationssteuer) zahlen muss anteilig für die unentgeltlich überlassene Einliegerwohnung meiner Mutter. Den Rest des Hauses habe ich selbst bewohnt.

Ist die Forderung vom Finanzamt rechtens ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.12.2019 08:43

Hallo supa66,

eine Spekulationssteuer fällt dann an, wenn eine Immobilie nicht selbst genutzt, sondern (üblicherweise mit Gewinnerzielungsabsicht) vermietet und innerhalb einer Zehnjahresfrist wieder veräußert wurde. Ihre Frage betrifft hier einen Sonderfall, da Sie die Wohnung unentgeltlich Ihrer Mutter überlassen wurde. Insofern fällt es uns schwer, hier eine Gewinnerzielungsabsicht abzuleiten. Da hier allerdings kein Standardfall vorliegt, ist uns eine abschließende Beurteilung nicht möglich. Wir raten daher, die Angelegenheit mit einem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Fritz am 28.11.2019 13:33

Hallo zusammen,

wir haben ein lastenfreies EFH gekauft und möchten dieses wieder verkaufen. Kaufdatum war

April 2019. Wir haben viel renoviert ect, wollen aber nun auswandern.

Ist bei selbstbewohntem Eigenheim ein Verkauf nach 2 Jahren Spekulationssteuer frei?

Gruß,Fritz.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.11.2019 08:24

Hallo Fritz,

sofern eine Immobilie nicht vermietet, sondern selbst genutzt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an. In Ihrem konkreten Fall raten wir dennoch zu einem Gespräch mit dem Steuerberater. Denn wegen der kurzen Haltedauer könnte das Finazamt hier auf die Idee kommen, dass es gar nicht um Eigennutzung, sondern um Gewinnerzielung ging.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Nochmaljanni am 26.11.2019 12:39

Guten Tag, ich habe im Oktober eine Garage auf Pachtland gekauft. Verpächter ist die Stadt.

Diese Garage habe ich nicht vermietet, sondern wollte sie eigentlich selber nutzen.

Da ich aber anschließend doch noch eine bessere Garage gefunden habe, habe ich die 1. Garage im November gleich wieder verkauft. Ich habe einen Gewinn erzielt. Muss ich den angeben und als was zählt dieser in der Steuererklärung? Bzw. ab welcher Gewinnhöhe muss man eigentlich generell angeben (Gewinn pro Objekt oder Gesamtgewinn pro Jahr)? Danke!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.11.2019 08:58

Hallo Nochmaljanni,

wird eine Immobilie nach kurzer Haltezeit wieder mit Gewinn veräußert, so ist der Spekulationsgewinn i.d.R. zu versteuern. Wie sich das in Ihrem konkreten Fall auswirkt, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen, hier könnte ggf. die Expertise eines Steuerberaters vor Ort weiterhelfen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Janni am 19.11.2019 21:34

Hallo, ich habe mal eine Frage. Ich habe dieses Jahr eine Garage auf Pachtland gekauft und möchte sie jetzt wieder verkaufen. Fallen hier bei einem Verkaufsgewinn Steuern an?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.11.2019 10:43

Hallo Janni,

sobald eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkauft wird, müssen diese versteuert werden - ganz glkeich, ob es sich um eine Wohnimmobilie oder eine Nichtwohnimmobilie handelt. Welche Auswirkungen das steuerlich hat, kann individuell sehr verschieden sein; hier sollten Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Anderssein am 12.11.2019 16:07

Habe das Einfamilienhaus 1990 erworben und bis 2006 selbst genutzt, dann 10 Jahre zu 50% vermietet ab 2016 dann ca. 2 Monate Räume vermietet bei AirBnB bis Ende 2018...möchte das Haus Anfang 2020 verkaufen... Fallen da Steuern an?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2019 08:20

Hallo Anderssein,

eine Spekulationssteuer verlangt das Finanzamt nur dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie vermietet war. Nach Ablauf der zehn Jahre fällt keine Spekulationssteuer an, unabhängig von der Frage, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Allerdings müssen die Mieteinnahmen, die erzielt werden, ganz normal als Einkommen versteuert werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Andy am 02.11.2019 07:10

Guten Morgen meine Damen & Herren,

ich habe eine Immobilie im Jahr 2018 im November gekauft, keine Vermietung sondern direkt Eigennutzung für uns als Familie. Im Monat November renoviert und Dezember 2018 dann komplett eingezogen. Notarvertrag von 15.11.2018

Im Jahr 2019 auch komplett bewohnt und werde im Jahr 2020 das Haus an einen Interessenten verkaufen.

Muss ich hier Spekulationsssteuer zahen?

Laut meines wissen zählen angebrochene Kalenderjahre und nich volle.

D.h. 2018 habe ich das Haus schon selber genutzt, Jahr 2019 auch komplett selber bewohnt und bis Jahr 2020 werde ich auch den Kaufvertrag so im Januar / Februar beim Notar machen lassen und bis dahin aucs elber bewohnen.

fallen die Steuern dann aus?

Habe halt flgenden Satz gefunden:

Längerfristige Eigennutzung

Wenn Sie zwar nicht durchgängig, aber dafür im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor, also über 3 Jahre hinweg, selbst in der Immobilie gewohnt haben, greift die Ausnahme ebenfalls. Dabei geht es nicht um volle Jahre, sondern um angebrochene Kalenderjahre. Im besten Fall reicht daher schon eine Selbstnutzung über 1 Jahr und 2 Tage aus, wenn man die Immobilie am 31.12. des ersten Jahres kauft und am 1.1. des dritten Jahres verkauft.

Würde mich über eine Antwort freuen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.11.2019 10:29

Hallo Andy,

Veräußerungen sind dann von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn die Bedingungen des EStG § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 erfüllt sind: "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

Das heißt es gibt zwei Fälle:

1. ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: Keine Spekukationssteuer

2. erst vermietet, dann im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt: Keine Spekulationssteuer; kürzere Eigennutzung: Spekulationssteuer.

Anders gewendet: Wenn Fall 1 zutrifft und eine Immobilie niemals vermietet wurde sondern nur privat genutzt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an und zwar auch dann, wenn die Nutzungsphase relativ kurz war.

Bei konkreten Fragen und Unklarheiten im konkreten Fall sollten Sie allerdings ihren Steuerberater konsultieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Alfons am 24.10.2019 13:37

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Jahre 2017 habe ich Haus erworben und dieses meinem Sohn, mittels eines Vertrages, kostenlos überlassen. Ich selber habe das Haus nie bewohnt.

Nun möchte ich die Finanzierung vorzeitig ablösen und das Haus meinem Sohn schenken.

Der im notariellen Kaufvertrag aufgeführte Kaufpreis betrug im Jahr 2017 € 295.000. Die Schenkung muss ja ebenfalls notariell beurkundet werden. Hier möchte ich einen Schenkungsbetrag in Höhe von € 175.000 eintragen lassen. Dieser Betrag wird benötigt, damit mein Sohn ein entsprechendes Darlehen aufnehmen kann um meine Tochter auszahlen zu können.

Meine Frage: Wäre das ein gangbarer Weg und nach meiner Auffassung dürfte keine Spekulationssteuer anfallen.

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

Vielen Dank

Alfons

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.10.2019 09:34

Hallo Alfons,

eine Spekulationssteuer fällt dann an, wenn innerhalb der Zehnjahresfrist eine Immobilie, die aus Gewinnerzielungsabsicht erworben wurde, mit Gewinn veräußert wird. Da Sie die Immobilie Ihrem Sohn unentgeltlich überlassen haben, können Sie nicht von Abschreibungen profitieren, insofern liegt keine Vermietung mit der Absicht, Gewinne zu erzielen, vor. Genaue Details, welche Vorgehensweise die Richtige ist, sollten Sie aber mit dem Notar oder ggf. auch mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ama am 21.10.2019 13:11

Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgende Frage hätte ich zu dem Thema Spekulationssteuer:

Ich habe eine Immobilie ersteigert im Februar, am Tag der Versteigerung wurde mitgeteilt, das anders als du nichts angekündigt, die Wohnung nun doch vermietet ist. Jedoch würde man mit der Versteigerung gleichzeitig auch einen Räumungstitel erwerben, was mir wichtig war, da ich die Immobilie selber nutzen wollte.

nun ist es Oktober, und der Mieter ist noch immer in der Wohnung, sollte aber zum Dezember raus sein, so dass ich die Wohnung dann endlich beziehen könnte.

Was ist nun, wenn ich nach nur einem Jahr die Wohnung wieder veräußern möchte, da ich heiraten möchte und eine größere Wohnung benötige. Fällt die Spekulationssteuer für mich an, da die Wohnung für eine kurze Zeit vermietet war? der Mietvertrag, der bisher bestand, wurde mit Bleistift aufgesetzt und hält auch sonst keine Form ein.

vielen Dank und mit besten Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.10.2019 08:24

Hallo Ama,

eine Spekulationssteuer fällt im Falle eines Veräußerungsgewinns nur dann nicht an, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum war oder wenn der Eigentümer diese entweder durchgehend selbst genutzt hat oder die Wohnung zwar zunächst vermietet war, dann aber anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde.

In anderen Fällen ist eine Spekulationssteuer fällig, wenn durch die Veräußerung ein Spekulationsgewinn erzielt wurde.

Hinsichtlich Mietverträge gilt, dass diese nicht an eine Form gebunden sind. Auch ein handschriftlicher Mietvertrag auf einem Zettel ist ein wirksamer Mietvertrag.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jürgen am 15.10.2019 13:42

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Fragen zum Thema Spekulationsfrist:

1974 habe ich von meinem Vater ein Haus gekauft und 1996 dazu ein anliegendes Grundstück.

2002 habe ich das komplette Haus inkl. Grundstück an meine Tochter verkauft.

2014 habe ich das komplette Grundstück wieder zurückerworben „Überlassungsvertrag mit Übernahme von 100.000,--€ Verbindlichkeiten“.

Jetzt möchte ich das komplette Grundstück wieder weiterverkaufen, fällt für mich dann die Spekulationssteuer an? Ursprünglich hatte ich ja die Immobilie dann länger als 10 Jahre, aber nicht am Stück.

MfG

JS

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.10.2019 09:07

Hallo Jürgen,

die Regelungen zur Spekulationssteuer finden sich im Einkommensteuergesetz (§ 23). Etwaige Ausnahmeregelungen können wir da nicht erkennen. WIr raten Ihnen jedoch, vorsorglich mit einem Steuerberater zu sprechen, um zu eruieren, ob und in welcher Höhe eine Spekulationssteuer bei einer Veräußerung fällig wäre.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

TKT am 14.10.2019 13:20

Guten Tag Immowelt-Redaktion,

wir haben am

16.12.2010 Grundstück gekauft ( notarieller vertrag )

15.04.2011 Bauvertrag abgezeichnet

06.07.2012 Hausübergabe vom Bauträger

und gleich durchgehend weitervermietet.

Ab welchem Datum zählt für uns d. 10 Jahre Frist ? ab 06.7.2012 ? d.h. wir dürfen erst am 7.7.2022 das Haus verkaufen, richtig ? Bitte um Rückinfo. Tausend Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2019 09:08

Hallo TKT,

bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen. Im Grundsatz gilt für die Spekulationssteuer, dass diese nicht anfällt, wenn zwischen Anschaffung (notarieller Kaufvertrag bei Bestandsimmobilien) ODER Fertigstellung (Bezugsfertigkeit bei Neubauten) mindestens zehn Jahre vergangen sind.

Im Zweifel ist es immer ratsam, sich bei konkreten Verkaufsabsichten von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Frau Rabe am 08.10.2019 14:35

Guten Tag Immowelt-Redaktion,

ich habe im Jahr 2014 (Notarvertrag) eine Neubau Eigentumswohnung gekauft, die Fertigstellung und Übergabe war im Jahr 2016. Derzeit ist die Wohnung vermietet, ich überlege mir nun diese zu verkaufen ab wann zählen die 10 Jahre bei Neubau? Notarvertrag oder Abnahme der Wohnung.

Wenn ich die Wohnung früher als 10 Jahre verkaufen möchte und keine Spekulationssteuer zahlen möchte kann ich mich auch für zwei Jahre dort als Nebenwohnsitz anmelden oder dies kostenfrei an meine Mutter vermieten, zählt dies auch?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung

Frau Rabe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.10.2019 09:55

Hallo Frau Rabe,

die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag des notariellen Kaufvertrags zu laufen und endet nach zehn Jahren. Ein Verkauf innerhalb der Frist ist dann spekulationssteuerfrei möglich, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren davor selbst genutzt wurde. Eine kostenfreie Überlassung an Dritte ist dabei keine Selbstnutzung. Ob eine Nutzung nur als Zweitwohnsitz zur Steuerfreiheit führt, können wir leider nicht beantworten. Insgesamt raten wir Ihnen, das weitere Vorgehen mit einem Steuerberater zu besprechen; das ist im Zweifel viel günstiger als eine überraschende Rechnung vom Fiskus.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Gerhard Hertle am 06.10.2019 11:03

Guten Tag, Ich habe vor etwa 10 Jahren in Berlin mehrere Eigentumswohnungen

erworben. Ab welchem Betrag wird der Vekauf als gewerblich angesehen? Und wie hoch wäre dafür der derzeitige Steuersatz.

Vielen Dank Gerhard Hertle

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.10.2019 10:46

Hallo Gerhard Hertle,

von einem gewerblcihen Grundstückshandel wird i.d.R. dann ausgegangen, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte ge- und wieder verkauft werden. Bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren liegt i.d.R. keine Gewerblichkeit vor, auch wenn mehr als drei Objekte veräußert werden.

Hinsichtlich konkteter steuerlicher Fragen sollten Sie sich aber am besten an Ihren Steuerberater wenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

AuA am 06.10.2019 06:28

Guten Tag,

mein Mann und ich haben 2014 eine Immobilie gekauft und renoviert! Diese wird bis zum 26.12.2019 als Ferienhaus zur Vermietung genutzt! Aus privaten Gründen möchten wir die Immobilie verkaufen,ohne Spekulationssteuerpflichtig zu werden! Ist das im Jahre 2021 möglich, wenn wir ab dem 27.12.2019 nicht mehr vermieten und das Haus a)nur noch für uns als Ferienhaus nutzen (ohne Fremdvermietung) oder b) ab dem 27.12.2019 selbst dort einziehen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.10.2019 10:31

Hallo AuA,

ausgenommen von der Spekulationssteuer ist dies dann, wenn ( § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden".

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Immopeter am 22.09.2019 16:14

Ich habe mit meiner Frau im Jahr 2016 ein Haus gekauft. Im Mai 2018 haben wir uns getrennt und seit dem bewohne ich das Haus alleine. Nun möcht meine Frau im Rahmen der Scheidung, das wir das Haus an Dritte verkaufen um einen möglichst hohen Gewinn der dann geteilt werden muss zu erziehlen.

Frage: muss meine Frau für Ihren Gewinnanteil die Spekulationssteuer zahlen da Sie ja die Immobilie seit 16 Monaten nicht nutzt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.09.2019 11:13

Hallo Immopeter,

eine gute Frage. Laut Einkommensteuergesetz (§ 23) muss eine im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, um von der Spekulationssteuer befreit zu sein. Andererseits war die Immobilie aber auch nicht vermietet.

Wir raten, die Sache im Vorfeld mit einem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Dani am 20.09.2019 01:15

Hallo

Ich habe dieses Jahr ein zwei Familienhaus gekauft und möchte das Haus jetzt wieder verkaufen oder übernehmen lassen an mein Schwager.

Was muss ich zahlen?

Gruß

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.09.2019 10:35

Hallo Dani,

die Frage, ob Sie eine Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt davon ab, ob Sie einen Gewinn machen und die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern mit Gewinnerzielungsabsicht hatten. Ob und in welcher konkreten Höhe eine Spekulationssteuer anfällt, kann Ihnen ein Steuerberater berechnen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Gerdkarl am 13.09.2019 19:52

Im Oktober 2016 gekauft, Bauphase bis Juli 2018 dann im Juli 2018 eingezogen und jetzt im September 2019 möchte ich gerne verkaufen, kann ich oder muss ich bis 2021 warten damit ich keine Spekulationssteuer bezahlen muss.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 10:24

Hallo Gerdkarl,

laut Einkommensteuergesetz (§ 23) wind von der Spekulationssteuer ausgenommen Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

So wie Sie es schildern, spricht vieles dafür, dass keine Spekulationssteuer anfällt. Sie sollten in so wichtigen Dingen dennoch sicherheitshalber den Sachverhalt von einem Steuerberater prüfen lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Gerdkarl am 12.09.2019 17:09

Hallo Immowelt

ich habe im Oktober 2016 eine ETW gekauft ( Neubau) im Juli 2018 bin ich eingezogen, nun will ich wieder verkauft, ab wann ist dies Spekulationssteuerfrei

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2019 10:24

Hallo Gerdkarl,

das Einkommensteuergesetz (§ 23) enthält hinsichtlich der Ausnahmen von der Spekulationssteuer folgende Regelung: "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter (Anm. d.Red.: hier: Immobilien), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Sie schreiben leider nicht, wie die Wohnung zwischen Erwerb (2016) und Einzug (2018) genutzt wurde (oder dauerte es solange bis zur Fertigstellung?). Sollte es zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung eine andere Nutzung als eine Selbstnutzung gegeben haben, sollten

Sie deshalb einen Steuerberater konsultieren, um eine für Sie steuergünstige Lösung zu eruieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Onyxstein am 12.09.2019 14:03

Hallo Immowelt Team.

Ich habe Januar 2017 eine ETW gekauft, den Mietern auf Eigenbedarf gekündigt und wohne seit Juli 2017 in der Wohnung. Nun möchte ich sie aus privaten Gründen dieses Jahr noch verkaufen. Fällt Spekulationssteuer an?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2019 09:20

Hallo Onyxstein,

laut Einkommensteuergesetz (§ 23) fällt dann keine Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie "...im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Dem Wortlaut nach dürfte einem spekulationssteuerfreien Verkauf ab 2020 wohl wenig im Wege stehen. Ob dies auch schon für dieses Jahr zutrifft, sollten Sie besser mit dem Steuerberater besprechen. Denn der letzte Satz der Regelung "...und in den beiden vorangegangenen Jahren" dürfte Ermessensspielraum haben, denn es fehlt das Wort "ausschließlich". U.U. könnte es auch darauf ankommen, ob 2017 Mieteinnahmen von Ihnen vereinnahmt wurden. Um hier nicht mit unerwarteten Forderungen des Fiskus konfrontiert zu werden, raten wir Ihnen, das weitere Vorgehen mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ceku am 11.09.2019 21:35

Hallo Immowelt Team.

Habe ein Haus gekauft 04/2014 und habe es nicht vermietet oder selbst genutzt. Das Haus ist auch mehr oder weniger ein Abriss Objekt. Muss ich trotzdem Spekulationssteuer zahlen?

Liebe Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.09.2019 11:07

Hallo Ceku,

bei nicht selbst genutzten Immobilien fällt dann eine Sepkulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußern und dabei einen Gewinn erzielen. Dabei werden die Abschreibungen, die in der Vergangenheit geltend gemacht wuerden (und so zu einer niedrigeren Einkommensteuer führten), sozusagen wieder rückabgewickelt. Ob Sie im Falle einer Veräußerung Spektualtionssteuer zahlen müssen, sollten Sie am besten mit einem Steuerberater klären.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Maier am 27.08.2019 15:54

Hallo,

mir ist bewusst, das ich beim Verkauf meiner Immobilie die Spekulationssteuer leisten muss. Dennoch habe ich folgende Frage:

Kann ich folgende Kosten die währen der vergangenen Jahre angefallen sind vom "Gewinn" abziehen?

Grundbuch Löschung

Reparaturen am Haus

Einbauküche

Bspw. den Einbau einer neuen Wohnungstüre

Grundsteuer

Darlehenszinsen

oder sind es nur Notarkosten und Grunderwerbsteuer

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.08.2019 08:26

Hallo Herr/Frau Maier,

beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist fallen zwar Spekulationssteuern an und die AfA wird sozusagen rückabgewickelt (die Anschaffungskosten werden um die AfA vermindert), etwaige Kosten, also auch die, die sie aufzählen, werden aber berücksichtigt, so dass die Steuer dann oft doch nicht so hoch ausfällt. Wie sich die Berechnung in Ihrem konkreten Fall darstellt, konnen wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Da es bei einem Immobilienverkauf meist um hohe Summen geht, raten wir Ihnen, vor dem Verkauf mit einem Steuerberater zu sprechen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Eventuell kann es sich auch lohnen, noch etwas abzuwarten, bis die Spekulationsfrist vorüber ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Florian am 19.08.2019 09:28

Hallo Immowelt Team

Ich habe vor 5 Jahren ein Grundstück gekauft und ein Haus drauf gebaut und wohne 5 Jahre dort also ich nutze es privat, das Grundstück hat 2100 m2 .

Jetzt würde ich gern 1000m2 verkaufen muss ich steuern bezahlen ?

Lieben dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.08.2019 11:47

Hallo Florian,

beim Verkauf einer ausschließlich selbst genutzen Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist fällt keine Spekulationssteuer an. Ob das in Ihrem Sonderfall (Teilverkauf des Grundstücks) auch gilt, sollten Sie Ihren Steuerberater fragen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Marcel am 14.08.2019 14:05

Hallo Immowelt Team ,

ich möchte von einen privaten Anbieter, ein Grundstück abkaufen, was er allerdings noch nicht 10 jähre besitzt. Muss ich eine Spekulatiossteuer bezahlen, wenn ich ein unbebautes Grundstück kaufen will?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.08.2019 14:08

Hallo Marcel,

eine etwaige Spekulationssteuer ist vom Verkäufer zu zahlen, nicht vom Käufer.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

henry crossbow am 02.08.2019 21:39

hallo immowelt-team.

folgende konstellation : grosses grundstück mit haus drauf. kaufvertrag dezember 2018, übergabe april durch verkäufer/eigentümer april 2019, seitdem selbst als hauptwohnsitz genutzt. war nie vermietet.

1. frage: ab wann kann alles wieder verkauft werden, ohne spekulationssteuer zu zahlen ?

2. frage: wie ist das, wenn ein teil des grundstücks verkauft werden soll, als baugrundstück (teilung problemlos möglich, bauvoranfrage für das teilgrundstück wurde bereits genehmigt)

danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.08.2019 10:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

maßgeblich für den Start der Zehnjahresfrist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Wenn eine Immobilie, die nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde, innerhalb von zehn Jahren nach diesem Zeitpunkt wieder verkauft wird, fällt Spekulationssteuer an. Das gilt auch für den Verkauf eines Teilgrundstücks.

Bitte haben Sie abschließend jedoch Verständnis, dass wir keine Rechts- oder Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Steuerberater oder Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gerhard am 29.07.2019 12:15

Habe am 08.06.2016 ein Gartengrundstück gekauft, muss aber aus gesundheitlichen Gründen es wieder verkaufen. Möchte aber 2.500,00€ mehr erzielen. Fällt da eine Spekulationssteuer an?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.07.2019 12:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

sofern Sie das Grundstück nicht auf irgendeine Art und Weise zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, fehlt wohl eine Spekulationssteuer an, ja. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können, auch weil wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gabi am 28.07.2019 17:06

Guten Tag ,

Meine frage wäre: wenn man ein 3 Familienhaus verkauft wovon 1 Wohnung vermietet wurde und 2 selbst bewohnt werden , müsste mann das Spekulatiossteuer für den ganzen Gewinn oder teilweise für die vermietete Wohnung ? Eigentume seit 6 Jahre.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.07.2019 12:12

Hallo Gabi und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Chris am 11.07.2019 06:31

Hallo,

ich habe im August 2010 ein Haus gekauft und es selber gewohnt. Seit Oktober 2014 habe ich es vermietet.

Ist der Zeitraum der Spekulationssteuer ab dem Kaufdatum im August 2010 oder ab Vermietung im Jahre 2014 entscheidend?

Vielen Dank!

Gruß

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.07.2019 10:48

Hallo Chris,

um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, muss die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor selbst genutzt worden sein. Ansonsten fällt eine Spekulationsssteuer an. Nach Ablauf der zehn Jahre ab Erwerb kann die Immobilie auch dann steuerfrei veräußert werden, wenn sie vermietet ist. Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht mit dem Zeitpunkt der Vermietung, sondern mit dem Zeitpunkt des Erwerbs, wobei das Datum des Notarvertrages und nicht Datum der Zahlung des Kaufpreises, der Grundbucheintrags oder der Übergabetermin maßgeblich sind.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Peter Skov am 07.07.2019 03:31

Lieber Immowelt

Ich komme aus Dänemark,habe in Deutschland 2010 ein Haus Gekauft für 175.000€.2,5 Jahren war es vermietet,dann wohnte ich selbst da 6 Jahre lang.Ich habe in diesem Jahr dass Haus verkauft für 249.000€.

Wie viel spekulationssteuer muss ich da zahlen,wenn überhaupt?

Ich bin jetzt zurück gezogen nach Dänemark .

Herzlichen Dank Peter

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.07.2019 10:55

Hallo Peter,

besten Dank für Ihren Kommentar. Wenn eine Immobilie zunächst vermietet wurde und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Flocki am 05.07.2019 11:54

Hallo Immowelt

gilt Alternative 2, also Jahr des Verkaufs und die zwei vorangegangene Jahre auch bei einer Zweitwohnung die im genannten Zeitraum für mehrere Tage die Woche genutzt wurde?

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.07.2019 12:13

Unter Umständen könnte in diesem Fall anteilige Spekulationssteuer anfallen, das können wir leider aus der Ferne leider nicht klären. Hierzu sollten Sie auf jeden Fall mit einem Steuerberater sprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Flocki am 05.07.2019 11:31

Hallo Immowelt

ich habe eine Wohnung in 2016 gekauft und dann bis 01.11.2018 vermietet. Seitdem in Eigennutzung. Ich möchte Anfang 2020 verkaufen. Aus meiner Sicht spekulationssteuerfrei. Ist das richtig obwohl nur ein volles Jahr 2019, zwei Monate in 2018 und das angebrochene Jahr in 2020 Eigennutzung bestand.

vielen Dank für die schnelle Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.07.2019 11:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG heißt es wörtlich: "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden." So gesehen liegen Sie aus unserer Sicht mit Ihrer Annahme zwar richtig, wir würden aber dennoch unbedingt empfehlen, die Angelegenheit noch einmal mit einem Steuerberater zu besprechen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und daher auch keine verbindlichen Auskünfte diesbezüglich geben können.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

johann.albrecht@gmx.net am 24.06.2019 16:18

Guten Tag,

ich habe im Februar 2009 eine Wohnung gekauft(Beim Notar). Ins Grundbuch wurde ich jedoch erst im September 2009 eingetragen. Die Wohnung war auch seit Anfang an vermietet. Ich möchte es jetzt verkaufen.

Meine Frage: Darf ich es erst im September oder auch schon vorher verkaufen um Die Spekulationssteuer zu vermeiden?

Gruß Johann

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.06.2019 08:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

maßgeblich ist in der Regel der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechts- oder Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher immer das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

horst am 20.06.2019 17:58

Guten Tag liebe Immowelt-Redaktion,

ich habe 2012 eine Immobilie geerbt, welch von der Erblasserin über 50 in Besitz war , sowie auch von dewr Erblasserin selbst bewohnt wurde. Ich beasichtige einen leerstehenden Gebäudeteil ab zu reissen und neu wieder auf zu bauen mit vier Wohnungen. ich möchte drei Wohnungen verkaufen und eine in die Vermietung nehmen. Muss ich für den Verkauf der drei Wohnungen Spekulationssteuer zahlen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 10:21

Hallo Horst,

unabhängig davon, dass die Immobilie geerbt wurde und der Frage nach etwaiger Spekulationssteuern, ploppt bei Ihrer Frage noch ein ganz anderer Aspekt auf: Wer mehrere Immobilien in zeitlicher Nähe kauft oder baut und wieder veräußert, betreibt aus Sicht des Finanzamts gewerblichen Grundstückshandel, wobei hier in der Regel die Drei-Objekt-Grenze gilt. Diese besagt, dass dann von Gewerblichkeit ausgegangen wird, wenn in einem 5-Jahres-Zeitraum drei oder mehr Einheiten gekauft/gebaut und anschließend wieder veräußert werden.

Die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen sind hier kompliziert. Wir raten deshalb dringend dazu, Ihr Vorhaben mit einem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Haus 2019 am 12.06.2019 10:57

Guten Morgen Immowelt Team!

Mein Mann und ich haben ein Haus im November 2011 gekauft. Wir haben bis Juni 2018 dort gemeinsam gewohnt.

Ich bin aber dann ausgezogen und mein Mann lebt noch im Haus. Es soll aber vor der 10 Jahres Frist verkauft werden.

Fällt dann trotzdem noch die Spekulationssteuer an ?

Danke für die Information

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.06.2019 11:03

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nachdem die Immobilie nie vermietet wurde, also keine Gewinnerzielungsabsicht bestand, dürfte in diesem Fall keine Spekulationssteuer anfallen. Wie immer raten wir aber im Zweifel zum Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

123_ETW am 28.05.2019 11:49

Guten Morgen liebe Immowelt-Redaktion!

Wir haben den Notarvertrag (Grundstückskauf) zum Kauf einer ETW 11/2015 unterzeichnet. Seit Einzug haben wir stets selbst in der ETW gewohnt, allerdings während 3,5 Monaten vollmöbliert teiluntervermietet. Nun soll 08/2019 verkauft werden. Fliesst bei der Berechnung der Höhe der Spekulationssteuer auch die Dauer der Vermietung ein oder ist Vermietung generell gleich bewertet (egal ob wenige Monate oder Jahre?). Klar, dass bei Teilvermietung wie schon mehrfach hier im Forum beantwortet der prozentual vermietete Wohnungsanteil zur Berechnung herangezogen wird.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.05.2019 12:17

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in diesem Fall kommt es darauf an, wann die Immobilie vermietet wurde. Wurde sie zunächst vermietet und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Aber Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an. Im Einzelfall prüft das Finanzamt aber auch, ob der Veräußerer denn eine Gewinnerzielungsabsicht mit der Immobilie hatte. Wir würden Ihnen daher raten, sich vor Veräußerung der Immobilie mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


123_ETW am 29.05.2019 07:56

Danke sehr für diese Antwort!

Das könnte in unserem Fall evtl. bedeuten, da es nur um Kostendeckung und nicht um Gewinnerzielung ging, dass das FA es individuell anders/ belastungsfreier beurteilt? Zumindest anteilig an der vermieteten Wohnfläche orientiert? Der völlig allein bewohnende Zeitraum nach der Teiluntervermietung betrug ein Dreivierteljahr.

Besten Dank erneut!


Immowelt-Redaktion am 29.05.2019 08:31

Wir können leider vorab nicht absehen, wie das Finanzamt Ihren Fall beurteilen wird. Nachdem die Immobilie vor dem Verkauf eben nicht mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde, könnte wiederum eine Spekulationssteuer anfallen. Wir würden Ihnen wie gesagt raten, das mit einem Steuerberater durchzusprechen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir diese Beratung nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Haus2019 am 24.05.2019 10:06

Hallo, wir wollen ein Haus kaufen. Die Verkäuferin will dort noch 2 Jahre wohnen (und die Miete zahlen). Dann würden wir zum unseren Haus umziehen. Also nachdem Kauf, 2 Jahre vermieten und dann selbst wohnen. (nicht verkaufen). Müssten wir trotzdem Spekulationssteuer zahlen?

Danke für die Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.05.2019 10:09

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Spekulationssteuer fällt nur an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

draw500 am 14.05.2019 19:05

Hallo, ich würde mein Einfamilienhaus, in dem ich die letzten 15 Jahre gewohnt habe, gerne die nächsten Jahre vermieten. Wenn ich das Haus z. B. nach drei Jahren verkaufen würde, muss ich dann Spekulationssteuer bezahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.05.2019 10:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Spekulationssteuer fällt nur an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn anfällt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Steuerfrage2019 am 05.04.2019 16:53

Hallo zusammen,

ein Bekannter hat mit seiner Frau zusammen 2013 ein Haus gebaut. Grundstück mit Haus ist auf die Frau eingetragen. Es wurde selbst bewohnt und eine Teilfläche an die eigene Firma vermietet. Vor 2 Jahren hat sich die Frau von ihm getrennt. Das Haus wird von ihm übernommen, (die Firma besteht weiterhin) u soll im Grundbuch umgeschrieben werden. Fällt hier Spekulationssteuer an?

Vielen Dank für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.04.2019 09:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Spekulationssteuer würde in diesem Fall anteilig für den vermieteten Teil anfallen, allerdings nur dann, wenn bei der Veräußerung auch tatsächlich ein Gewinn entsteht. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, dies auch noch einmal mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Steuerfrager am 03.04.2019 09:27

Guten Morgen zusammen,

folgender Fall.

Das Haus (2 geschossig + Keller) wurde 2016 auf einer Zwangsversteigerung erworben. Das EG und UG wird privat genutzt, das OG wird immer mal wieder Kurzzeitvermietet (bekannte Plattform). Nun soll ein Teil des Grundstückes veräußert werden. Fällt hierfür Spekulationssteuer an wenn man davon ausgeht, dass der Quadratmeterpreis des Verkaufes über dem des Erwerbes liegt. Das Haus ist ja größtenteils privat genutzt. Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2019 10:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an. Entfallen in einem Zweifamilienhaus 60 Prozent der Wohnfläche also beispielsweise auf die selbst genutzte Wohnung und 40 Prozent auf die vermietete Wohnung, so sind bei einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro nur 40.000 Euro zu versteuern. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, die Angelegenheit vor dem Verkauf noch einmal mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

n1212 am 01.04.2019 23:48

Hallo,

ich habe im Jahr 2014 ein Haus gekauft (Kaufpreis 100.000Euro), 2 Jahre drin gewohnt, danach berufsbedingt umgezogen und habe die Immobilie vermietet (leider mit Verlust). Daher spiele ich aktuelll mit den Gedanken das Haus zu verkaufen. Ich plane demnächst eine Auswanderung in die Schweiz. Würde es sich in meinem Fall lohnen, das Haus erst nach dem Umzug in die Schweiz zu verkaufen? Wie viel Prozent Steuern muss ich in dem Fall zahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.04.2019 09:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer in voller Höhe an. Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Ein Umzug in die Schweiz würde daran wohl nichts ändern, weil gemäß deutsch-scheizerischem Doppelbesteuerungsabkommen (Artikel 6 und 13) Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt. Wir würden allerdings Einzelfälle aus der Ferne nur schwer abschließend beurteilen und würden Ihnen daher dazu raten, die Angelegenheit noch einmal mit einem Steuerberater zu besprechen. Unter Umständen lohnt es sich auch, die Immobilie bis zum Ende der Spekulationsfrist weiterhin zu vermieten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

DJ1978 am 01.04.2019 17:56

Hallo,

ich habe ein Grundstück in Höhe von 75.000€ gekauft - 2017. Dann Einen Rohbau mit Fenster Dach usw draufgesetzt. Als ich mich von meiner Freundin getrennt habe, haben wir das Darlehen mit Vorfälligkeitsentschädigung usw zurück gezahlt.

Wir haben das Haus am 01.10.2018 in Höhe von 350.000€ verkauft. Nie selbst benutzt.

Der Geldfluss war am 01.02.2019. Wir hatten circa 10.000€ Verlust.

Nächstes Jahr lasse ich eine Steuererklärung machen. Kann man schon sagen, ob ich trotz Verlust Spekulationssteuer zahlen muss?

Lieben Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.04.2019 08:36

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit verlust verkauft wird, fällt keine Spekulationssteuer an. Für diese wäre ja überhaupt erst der Veräußerungsgewinn die Berechnungsgrundlage.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Pil019 am 26.03.2019 14:37

Hallo,

ich habe vor 5 Jahren unser Nachbarhaus gekauft. Dieses wurde seither nie vermietet und von mir auch lediglich als Lagerraum genutzt. Da ich das Haus verkaufen möchte, habe ich die Frage, ob dafür eine Spekulationssteuer anfällt?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.03.2019 15:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

um von der Spekulationssteuer befreit zu werden, muss der Eigentümer sie gemäß § 23 EStG tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt haben. Wenn Sie also nicht in besagtem Nachbarhaus gewohnt haben, sondern es nur als Lager genutzt haben, könnte also tatsächlich eine Spekulationssteuer anfallen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können, auch weil wir keine Steuer- oder Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt oder Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Btg2712 am 24.03.2019 21:48

Hallo,

Mein Vater hat vor 2 Jahren das Haus meiner Oma abgekauft. Jetzt hat meine Oma bis zu ihrem Tod in dem Haus gelebt. Hat selbst die Nebenkosten gezahlt. Jetzt würde wir gerne das Haus übernehmen, würde jetzt auch wenn es familiär verkauft wird die Steuer anfallen ? Bzw. wenn wir eine Mietkauf Basis machen würden, würde das auch unter „Verkauf“ zählen und die Steuer fällig werden ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 11:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich kann in diesem Fall eine Spekulationssteuer anfallen, auch wenn eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft wird. Der Mietkauf kann tatsächlich eine Möglichkeit sein, die Spekulationsfrist zu überbrücken. Die Steuer würde aber nur dann nicht anfallen, wenn der tatsächliche Kauf erst nach dem Ende der Frist stattfindet.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir individuelle Situationen wie die Ihre aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Wir möchten Ihnen daher empfehlen, vor dem geplanten Kauf das Gespräch mit einem Steuerberater zu suchen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bauplatzbesitzer am 04.03.2019 10:50

Hallo ich habe 2010 einen Bauplatz direkt angrenzend an mein Wohnhausgrundstück erworben und als Garten bzw. Spielplatz für meine Kinder genutzt. Nun soll der Bauplatz verkauft werden. Zählt das als selbst genutzt oder sollte ich lieber noch ein Jahr warten um sicher zu gehen keine Veräußerungsgewinne zu zahlen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 12:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in § 23 des Einkommensteuergesetzes ist geregelt, dass von der Besteuerung solche Wirtschaftsgüter ausgenommen sind, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wurden. Nun ist ein Garten und ein Spielplatz kein Wohnhaus. Es stellt sich also die Frage, ob ein an das eigene Wohnhaus angrenzender Garten als Wohnzweck interpretiert werden könnte. Aus der Ferne können wir das leider aber nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen daher raten, das Thema mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Spiekeroog am 02.03.2019 14:54

Frage:

Eine gekaufte ETW im Kalenderjahr 2011 soll 2019 verkauft werden.

Bislang wurde die Immobilie selbst genutzt. Fällt dann auch u.U.

ein Spekulationsgewinn an, wenn die 10 Jahresfrist noch nicht

erreicht wurde-oder ist dieses eine Ausnahme, da die Immobilie

selbst genutzt wurde?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 10:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei ausschließlich selbst genutzten Immobilien fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn die besagte Frist noch nicht abgelaufen ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion