Vorfälligkeitsentschädigung: Auf die richtige Berechnung achten

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Wer ein Hypothekendarlehen mit langjähriger Zinsbindung vorzeitig kündigen will, muss der Bank oft eine üppige Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Betroffene sollten genau nachrechnen, ob die Strafzahlung richtig berechnet wurde.

Vorfälligkeitsentschädigung, Foto: psphotography/fotolia.com
Bei vorzeitiger Darlehenskündigung verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie sollte aber korrekt berechnet worden sein. Foto: psphotography/fotolia.com

Baudarlehen haben hierzulande zumeist eine langlaufende Zinsbindung von oft zehn oder mehr Jahren. Das hat für den Bauherrn den Vorteil, dass sich seine monatliche Rate über einen sehr langen Zeitraum nicht ändert. Nachteilig ist allerdings, dass ein Darlehen mit Zinsfestschreibung nicht einfach vorzeitig gekündigt werden kann. Es gilt: Vertrag ist Vertrag.

Ohne dass es einen Rechtsanspruch gibt, lassen sich viele Banken allerdings auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn es gewichtige Gründe für diese gibt. Rein Altruistisch ist ein solches Entgegenkommen allerdings nicht: Die Bank verlangt in solchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Gewinne. Je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit kann sich diese auf etliche tausend Euro belaufen.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird

Banken dürfen die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings nicht willkürlich nach Belieben berechnen. Vereinfacht gesagt, gilt folgendes Berechnungsschema:

  • Verlust, der sich aufgrund nicht eingenommener Zinsen bei vorzeitiger Vertragsauflösung des Darlehens für die Bank ergibt (für den Zeitraum der restlichen Zinsbindung)

abzüglich:

  • Die ersparten Verwaltungskosten der Bank
  • Die ersparte Kosten des Bank-Risikos (Zahlungsausfall des Kreditnehmers)
  • Zinsen, die ein Hypothekenpfandbrief im entsprechenden Zeitraum abwerfen würde (diese sind in der Regel deutlich niedriger als die der Bank entgangenen Darlehenszinsen)

In der Regel sind die im Kreditvertrag vereinbarten Zinsen deutlich höher als die Zinsgewinne, die die Bank bei erneuter Anlage des vorzeitig zurückgezahlten Darlehensgeldes einstreichen kann. Daraus ergibt sich oft eine hohe an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.

BGH-Rechtsprechung schützt Verbraucher

Allerdings dürfen die Banken auch nicht zu ihren Gunsten tricksen, um eine möglichst hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu erzielen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Achtung

Zwei Entscheidungen des BGH:
Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen die aktuellen Renditen von Pfandbriefen gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank herangezogen werden. Unzulässig ist es, wenn ein Kreditinstitut den für Verbraucher ungünstigeren bankinternen PEX-Index heranzuzieht. Dies hätte regelmäßig höhere Forderungen der Banken zur Folge (Az.: XI ZR 285/03).

Zudem muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung etwaige Sondertilgungsrechte zu Gunsten des Kreditnehmers berücksichtigen (Az.: XI ZR 388/14).

Verbraucher sollten die Berechnung ihrer Bank deshalb prüfen oder sich von einem Verbraucherschutzverein beraten lassen.

Wann der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig kündigen kann

Zwar besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die vorzeitige Kündigung eines Hypothekendarlehensvertrags. Doch in manchen Fällen kann es auch im Interesse der Bank sein, ein Darlehen vorzeitig gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aufzulösen. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Ehe scheitert und die gemeinsame Immobilie deshalb verkauft werden muss, weil ansonsten die beiden Ex-Partner in eine finanzielle Schieflage gerieten. Auch ein Verkauf der Immobilie wegen eines berufsbedingten Umzugs in eine ferne Stadt kann ein Grund für eine vorzeitige Auflösung des Darlehensvertrags sein.

Kein Grund für eine vorzeitige Kündigung des Darlehens liegt allerdings darin, dass der Darlehensnehmer einfach nur ein günstigeres Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung nutzen will.

Praxis-Tipp

Sonderfall: Lange Laufzeit

Ist bei einem Darlehen eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren vereinbart, kann dieses nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden, ohne dass eine Entschädigungszahlung an die Bank fällig wird. Die Bank hat umgekehrt keine Möglichkeit, dem Kunden vorzeitig zu kündigen (§ 489 BGB).

Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird

Doch nicht nur ein langer Zeitablauf kann einen Darlehensnehmer vor einer Vorfälligkeitsentschädigung bewahren.

Viele Darlehensverträge aus den Jahren 2002 bis 2010 enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Grundsätzlich kann ein Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Konsequenzen widerrufen werden. Ist die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag jedoch missverständlich formuliert und damit unwirksam, beginnt die Frist erst ein Jahr später zu laufen.

Unwirksame Widerrufsbelehrung: Widerrufs-Joker nutzen

Die Konsequenz: Der Vertrag kann in solchen Fällen widerrufen werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss dann nicht gezahlt werden.

 

Die Bundesregierung hat in ihrer Wohnimmobilienkreditrichtlinie beschlossen, dass das sogenannte „ewige Widerrufsrecht“ zum 21.06.2016 ausläuft. Ab diesem Zeitpunkt können Hypothekendarlehen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung im Vertrag nur noch ein Jahr und 14 Tage lang widerrufen werden.

 

Fazit: Vertrag genau prüfen

Wer vor der Entscheidung steht, ein Hypothekendarlehen vorzeitig zu kündigen, sollte jetzt schnell prüfen, ob die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist – dann kann das Darlehen jederzeit gekündigt und es muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

Alternative: Forward-Darlehen

Wer sich nur die heute sehr niedrigen Zinsen sichern will, kann ein so genanntes Forward-Darlehen abschließen: Dabei werden – gegen einen kleinen Zinsaufschlag – heute schon die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft vereinbart.


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