Vorfälligkeitsentschädigung: Auf die richtige Berechnung achten

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Wer ein Hypothekendarlehen mit langjähriger Zinsbindung vorzeitig kündigt, muss der Bank oft eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Betroffene sollten nachrechnen, ob die Strafzahlung richtig berechnet wurde.

Vorfälligkeitsentschädigung, Paar, Foto: fizkes / stock.adobe.com
Bei vorzeitiger Darlehenskündigung verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie sollte aber korrekt berechnet worden sein. Foto: fizkes / stock.adobe.com

Baudarlehen haben zumeist eine langlaufende Zinsbindung von oft zehn oder mehr Jahren. Das hat für den Bauherrn den Vorteil, dass sich seine monatliche Rate über einen sehr langen Zeitraum nicht ändert. Nachteilig ist allerdings, dass ein Darlehen mit Zinsfestschreibung nicht einfach vorzeitig gekündigt werden kann. Es gilt: Vertrag ist Vertrag.

Auf einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag gibt es keinen Rechtsanspruch. Viele Banken lassen sich allerdings auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn es gewichtige Gründe für diese gibt. Die Bank verlangt in solchen Fällen allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Gewinne. Je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit kann sich diese auf etliche tausend Euro belaufen.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird

Banken dürfen die Vorfälligkeitsentschädigung nicht willkürlich nach Belieben berechnen. Vereinfacht gesagt, gilt folgendes Berechnungsschema:

  • Der Zinsschaden. Das ist der Verlust, der sich aufgrund nicht eingenommener Zinsen bei vorzeitiger Vertragsauflösung des Darlehens für die Bank ergibt (für den Zeitraum der restlichen Zinsbindung). Dabei müssen vertragliche Optionen auf Sondertilgungen berücksichtigt werden, auch wenn der Kunde in der Vergangenheit keine Sondertilgungen leistete.

abzüglich:

  • Die ersparten Verwaltungskosten der Bank
  • Die ersparten Kosten des Bank-Risikos (Zahlungsausfallrisiko des Kreditnehmers)
  • Zinsen, die ein Hypothekenpfandbrief im entsprechenden Zeitraum abwerfen würde (diese sind in der Regel deutlich niedriger als die der Bank entgangenen Darlehenszinsen)

In der Regel sind die im Kreditvertrag vereinbarten Zinsen deutlich höher als die Zinsgewinne, die die Bank bei erneuter Anlage des vorzeitig zurückgezahlten Darlehensgeldes einstreichen kann. Daraus ergibt sich oft eine hohe an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.

Info

Rechtsgrundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung

Der Rechtsanspruch einer Bank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist in Paragraph 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Darin heißt es: „Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet.“

BGH-Rechtsprechung schützt Verbraucher

Allerdings dürfen die Banken auch nicht zu ihren Gunsten tricksen, um eine möglichst hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu erzielen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH):

  • Bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen müssen die aktuellen Renditen von Pfandbriefen gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank herangezogen werden. Unzulässig ist es, wenn ein Kreditinstitut den für Verbraucher ungünstigeren bankinternen PEX-Index heranzuzieht. Dies hätte regelmäßig höhere Forderungen der Banken zur Folge (Az.: XI ZR 285/03).
  • Zudem muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung etwaige Sondertilgungsrechte zu Gunsten des Kreditnehmers berücksichtigen (Az.: XI ZR 388/14).

Verbraucher sollten die Berechnung ihrer Bank deshalb prüfen oder sich von einem Verbraucherschutzverein beraten lassen.

Dann kann der Darlehensnehmer den Kredit vorzeitig kündigen

Zwar besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die vorzeitige Kündigung eines Hypothekendarlehensvertrags. Doch in manchen Fällen kann es auch im Interesse der Bank sein, ein Darlehen vorzeitig gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aufzulösen. Etwa dann, wenn eine Ehe scheitert und die gemeinsame Immobilie deshalb verkauft werden muss, weil ansonsten die beiden Ex-Partner in eine finanzielle Schieflage gerieten. Auch ein Verkauf der Immobilie wegen eines berufsbedingten Umzugs in eine ferne Stadt kann ein Grund für eine vorzeitige Auflösung des Darlehensvertrags sein.

Kein Grund für eine vorzeitige Kündigung des Darlehens liegt allerdings darin, dass der Darlehensnehmer einfach nur ein günstigeres Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung nutzen will.

Ausnahmen: Vorzeitige Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

In zwei Fällen kann eine vorzeitige Kündigung möglich sein, ohne dass der Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

Laufzeit von mehr als zehn Jahren

Ist bei einem Darlehen eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren vereinbart, hat der Kunde nach Ablauf von zehn Jahren ein vorzeitiges Kündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt dann sechs Monate. Nimmt der Bankkunde dies in Anspruch, muss er in diesem Fall keine Entschädigungszahlungen an die Bank leisten. Das bedeutet, dass der Kunde grundsätzlich nach zehn Jahren und sechs Monaten aus dem Darlehen raus kann, ohne Vorfälligkeitszinsen zahlen zu müssen. Die Bank hat umgekehrt keine Möglichkeit, dem Kunden vorzeitig zu kündigen (§ 489 BGB).

Fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Viele Darlehensverträge aus den Jahren 2002 bis 2010 enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Grundsätzlich kann ein Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Konsequenzen widerrufen werden. Ist die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag jedoch missverständlich formuliert und damit unwirksam, beginnt die Frist in der Regel erst ein Jahr später zu laufen (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Konsequenz: Der Vertrag kann in solchen Fällen widerrufen werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss dann nicht gezahlt werden.

Info

Widerrufsjoker bei älteren Darlehen

Bei älteren Verbraucherdarlehen kann unter Umständen ein ewiges Widerrufsrecht, auch Widerrufsjoker genannt, gelten. Das gilt allerdings nur unter drei Bedingungen:

  • Der Vertrag wurde zwischen 11.06.2010 und 20.03.2016 geschlossen (BGBl. 2016 I S. 396) und
  • die Widerrufsbelehrung ist fehlerhaft und
  • der Vertrag wurde noch nicht auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers hin vollständig abgewickelt (EuGH, Az.: C-143/18).

Fazit: Vertrag genau prüfen

Wer vor der Entscheidung steht, ein Hypothekendarlehen vorzeitig zu kündigen, sollte jetzt schnell prüfen, ob die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist – dann kann das Darlehen jederzeit gekündigt und es muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

Alternative: Forward-Darlehen

Wer sich nur die heute sehr niedrigen Zinsen sichern will, kann ein so genanntes Forward-Darlehen abschließen: Dabei werden – gegen einen kleinen Zinsaufschlag – heute schon die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft vereinbart.

Mehr zum Kapital aufbauen und zum Forward-Darlehen gibt es hier.

FAQ Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung an die Bank, die anfällt, wenn ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit fester Zinsbindung für einen vorher vereinbarten Zeitraum vorzeitig kündigt. Dadurch entsteht der Bank ein Zinsschaden, den Sie ersetzt haben will.

Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei der Berechnung des Vorfälligkeitsentgelts ermittelt die Bank zunächst die ihr entgangenen Zinsen für die restliche Laufzeit des Vertrags. Davon muss sie allerdings einige Positionen abziehen: ersparte Verwaltungskosten, ersparte Kosten des Bank-Risikos sowie die Zinsen, die ein Hypothekenpfandbrief für den betreffenden Zeitraum eingebracht hätte. Auch Sondertilgungsoptionen muss die Bank bei der Berechnung berücksichtigen.

Wann wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Darlehensverträge mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren können nach Ablauf des Zeitraums mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig würde. Die Bank hat kein solches Kündigungsrecht.

In bestimmten Fällen können Darlehensverträge mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungen nachträglich widerrufen werden, der Vertrag wird dann rückabgewickelt. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeiten allerdings stark eingeschränkt, weshalb betroffene Darlehensnehmer besser eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen sollten, bevor sie widerrufen.

Die Bank kündigt den Kredit - hat sie dann Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Immer dann, wenn die Kündigung durch die Bank erfolgt, kann die Bank kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: XI ZR 103/15). Erfolgt die Kündigung zum Beispiel, weil der Darlehensnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug geraten ist, kann die Bank unter Umständen aber anderweitig Anspruch auf Schadensersatz statt auf Vorfälligkeitsentschädigung haben.

30.04.2021


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1 Kommentar

Anna am 26.04.2018 15:19

Eine kleine Ergänzung: Der Widerrufsjoker scheint noch zu funktionieren, allerdings nur für Darlehen, die zwischen 2010 und 2016 abgeschlossen wurden. Ältere Fälle sind verjährt, neuere Verjähren nach gut einem Jahr.

Quelle: rechtecheck.de/vorfaelligkeitsentschaedigung-bei-kuendigung-von-krediten/

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