Anschlussfinanzierung: Restschuld richtig tilgen

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Ein Immobiliendarlehen ist selten nach dem Ende der Zinsbindung schon abbezahlt. Was bleibt, ist meist eine Restschuld, über deren Anschlussfinanzierung mit der Bank neu verhandelt werden muss. Was Darlehensnehmer bei der Anschlussfinanzierung beachten müssen.

Anschlussfinanzierung, Staffellauf, Foto: BraunS / iStock.com
Auf einen Immobilienkredit folgt ein anderer – Immobilienbesitzer sollten sich daher rechtzeitig Gedanken um eine passende Anschlussfinanzierung machen, mit der sie ihre Restschuld tilgen können. Foto: BraunS / iStock.com

Immobilienkredite werden über einen langen Zeitraum abbezahlt. Die Zinsbindung endet oftmals nach zehn oder 15 Jahren – zu diesem Zeitpunkt ist jedoch meist ein großer Teil des Immobiliendarlehens noch nicht abbezahlt. Wie hoch dieser Teil ist, hängt von der Laufzeit und von der Höhe der ursprünglich vereinbarten Tilgung ab. Beispielsweise bleiben bei einem Darlehensbeitrag von 100.000 Euro bei zehnjähriger Zinsbindung, 1,5 Prozent Zinssatz und 2 Prozent Tilgung am Ende noch über 78.000 Euro Restschuld übrig. Es braucht also eine Anschlussfinanzierung, über die Darlehensnehmer neu mit ihrer Bank verhandeln müssen.

Anschlussfinanzierung: Bankwechsel kann sich lohnen

Nach Ablauf der Zinsbindung hat ein Kreditnehmer mehrere Optionen – er kann bei seiner eigenen Bank einen neuen Kredit abschließen – das nennt man Prolongation. Oder er sieht sich bei einer anderen Bank nach einem neuen Kredit um. Bei einer solchen Umschuldung kommen auf den Kreditnehmer allerdings Wechselkosten zu – die Abtretung der Grundschuld auf eine neue Bank kosten in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Durch niedrigere Zinsen kann sich ein solcher Wechsel aber dennoch lohnen. Anders sieht es aus, wenn die Bank einer Abtretung der Grundschuld nicht zustimmt. Dann ist der Kreditnehmer nämlich gezwungen, sie zunächst löschen und anschließend neu eintragen zu lassen. Das wiederum ist mit deutlich höheren Kosten von einem bis anderthalb Prozent der Darlehenssumme verbunden.

Unabhängig davon, welche Option ein Kreditnehmer wählt: Darlehensnehmer sollten prüfen, ob es sich lohnt, das aktuelle Darlehen noch vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen. Das ist immer dann mit einer Frist von sechs Monaten möglich, wenn schon zehn Jahre vergangen sind und lohnt sich vor allem in Niedrigzinsphasen. Auch dann kann der Kreditnehmer entweder mit seiner Hausbank über einen neuen Kredit verhandeln oder sich bei einem anderen Kreditinstitut nach einer Alternative umsehen. 

Zinssicherheit mit Forwarddarlehen

Eine weitere Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung ist ein Forwarddarlehen. Dabei werden heute schon die Konditionen für einen zukünftigen Kredit vereinbart. Endet die Zinsbindung also beispielsweise erst in zwei, drei oder fünf Jahren, kann der Kreditnehmer schon heute einen fixen Zinssatz für die erst später fällige Anschlussfinanzierung vereinbaren. Allerdings: Banken verlangen für eine solche Zinssatz-Reservierung in der Regel einen Zinsaufschlag.

Das bedeutet, dass Forwarddarlehen vor allem für jene interessant sind, die vor einigen Jahren eine Immobilie zu einem aus heutiger Sicht hohen Zinssatz finanziert haben. Wer damit rechnet, dass die Zinsen in Zukunft steigen könnten, kann sich mit einem Forwarddarlehen einige Jahre im Voraus mit einem verhältnismäßig niedrigen Zinssatz absichern.

Anschlussfinanzierung, Restschuld, Foto: BraunS / iStock.com
Endlich am Ziel – mit der richtigen Anschlussfinanzierung lässt sich die Restschuld schneller tilgen. Foto: BraunS / iStock.com

Unbedingt Angebote vergleichen

Egal, für welche Option sich ein Kreditnehmer entscheidet: Damit die gesamte Laufzeit eines Darlehens verkürzt wird, empfiehlt es sich, bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Der Haken dabei: Je höher die Tilgung, desto höher die monatliche Kreditrate. Alternativ bietet es sich an, weiterhin wenig zu tilgen, mit der Bank aber über Sondertilgungsoptionen zu verhandeln. Das bedeutet: Hat der Immobilienbesitzer genug Geld übrig, hat er in gewissen zeitlichen Abständen die Option, einen Teil seiner Schulden sozusagen außer der Reihe abzubezahlen.

Gerade auch wegen solcher Optionen sollten Immobilienbesitzer, die über ihre Anschlussfinanzierung nachdenken, möglichst viele Angebote vergleichen und durchrechnen, was sie der Kredit letztlich kostet. Welche Anschlussfinanzierung sich für welchen Kreditnehmer am besten eignet, hängt von vielen Faktoren ab – es kommt auf die Höhe der Restschuld, den aktuellen, den vergangenen und den zukünftigen Zinssatz an, zudem darauf, was sich der Kreditnehmer leisten kann. Im Zweifelsfall hilft dabei ein unabhängiger Finanz-Berater.


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