Anschlussfinanzierung: Jetzt den passenden Kredit finden

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Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft nach fünf, zehn oder 15 Jahren die Zinsbindung aus. In der Regel ist dann noch eine Restschuld vorhanden. Diese muss mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden. Was es zu beachten gibt.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wer eine Immobilie über ein Darlehen finanziert, macht dies meist über ein so genanntes Annuitätendarlehen. Bei dieser Form des Darlehens gibt es eine Sollzinsbindung über einen vertraglich genau festgelegten Zeitraum, zum Beispiel zehn Jahre. Während dieses Zeitraums sind die Darlehenskonditionen garantiert. Der Kreditnehmer zahlt neben der Tilgung die bei Vertragsbeginn festgelegten Zinsen und eine gleichbleibende monatliche Rate. Ist der Zeitraum der Zinsbindungsfrist abgelaufen, ist das Darlehen in den meisten Fällen allerdings noch nicht abgezahlt. Der Kreditnehmer braucht für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, bei der neue Konditionen ausgehandelt werden.

Vorhandenes Kapital kann bei der Anschlussfinanzierung dazu genutzt werden, einen Teil der Darlehenssumme zu tilgen, um so für die dann geringere Restschuld eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Dadurch beschleunigt sich die Tilgung. Hat sich das eigene Einkommen im Laufe der Zeit erhöht, kann auch eine höhere Rate vereinbart werden – die damit einhergehende höhere Tilgung beschleunigt das Abtragen des Kredits.

Wann muss ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Grundsätzlich ist die finanzierende Bank gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, ob sie die bisherige Baufinanzierung fortsetzen möchte oder nicht.  In der Regel machen Banken dann auch ein sogenanntes Prolongationsangebot. Der Kunde wird also informiert, welche Konditionen die Bank bei der Anschlussfinanzierung anbietet. Doch drei Monate sind oft ein zu kurzer Zeitraum, um sich umfassend über Alternativangebote zu informieren, weshalb frühzeitiges Handeln sinnvoll ist.

Steht der Ablauf der Zinsbindung bevor, sollte der Kreditnehmer daher frühzeitig –  etwa 12 bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung – damit beginnen, sowohl bei der eigenen Hausbank als auch bei anderen Kreditinstituten Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen.

3 unterschiedliche Arten der Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hat ein Kreditnehmer drei Optionen für seine Anschlussfinanzierung:

  • Prolongation: Hierbei schließt der Kreditnehmer bei seiner eigenen Bank einen neuen Kredit ab
  • Umschuldung: Der Kreditnehmer sieht sich bei einer anderen Bank nach einem neuen Kredit um.
  • Forward-Darlehen: Hier werden schon lange vor Ablauf der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vereinbart. Für diese Zinsreservierung verlangen Banken aber einen Aufschlag.

Prolongation: Laufende Baufinanzierung wird verlängert

Neigt sich Zinsbindung der Erstfinanzierung dem Ende zu, machen Banken ihren Kunden in der Regel ein so genanntes Prolongationsangebot für die Anschlussfinanzierung.  Einen Rechtsanspruch auf solche an Angebot haben Kreditnehmer aber nicht – die Bank ist lediglich verpflichtet drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ihrem Kunden mitzuteilen, ob sie die Finanzierung fortsetzen möchte oder nicht. Meistens spricht da aber nichts dagegen.

Die Konditionen im Prolongationsangebot orientieren sich immer an der aktuellen Zinslage. Neben dem Zinssatz wirde auch die Ratenhöhe neu verhandelt.

Ist das Angebot der Hausbank unattraktiv, sollte der Kunde mit der Hausbank verhandeln, um bessere Konditionen zu erzielen. Ist das Angebot akzeptabel, ist das weitere Vorgehen einfach: Der Darlehensnehmer stimmt dem Angebot zu und das Darlehen läuft mit den neuen Konditionen weiter.

  • Vorteile: Da du bereits Kunde bei der Bank bist, reicht in der Regel eine Unterschrift unter dem neuen Finanzierungsangebot, um den Kredit zu verlängern. Eine Bonitätsprüfung muss nicht nochmal durchgeführt werden.
  • Nachteil: Es kommt vor, dass Banken bei Kreditverlängerungen ihren Kreditnehmern nicht immer die besten Konditionen bieten, die der Markt zur Verfügung stellt. Hier wird auf die Bequemlichkeit der Kunden spekuliert. Andere Banken bieten dir vielleicht günstigere Anschlussdarlehen, um dich als Kunden zu gewinnen. Hier lohnt es sich, Angebot zu vergleichen.

Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber

Läuft die Sollzinsbindung aus, ist man nicht mehr an den bisherigen Darlehensgeber gebunden. Kreditnehmern können sich auch von anderen Banken Kreditangebote einholen.

Entscheiden sich Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung gegen eine Prolongation und für einen neuen Finanzpartner, spricht man von einer Umschuldung: der bisherige Darlehensvertrag wird dann an die neue Bank übergeben.

  • Vorteil: Manchmal bieten neue Finanzierungspartner attraktiver Konditionen als die Hausbank, weil sie dich als neuen Kunden gewinnen wollen.
  • Nachteil: Durch den Wechsel des Anbieters musst du in der Regel erneut deine Bonität überprüfen lassen.
    Außerdem müssen noch die Wechselkosten oder auch die Kosten für die Löschung der Grundschuld einberechnet werden. Diese können unterschiedlich hoch ausfallen:

Die günstige Variante – Grundschuldabtretung
Sofern die Hausbank dem Wechsel zustimmt, kostet die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Je 100.000 Euro Darlehenssumme würde dies einen Betrag von 300 Euro ausmachen.

Die kostenintensivere Variante : Grundschuld neu eintragen
Sofern sich die Hausbank gegen den Wechsel der Grundschuld sträubt, ist der Kreditnehmer gezwungen, die Grundschuld zunächst löschen und anschließend neu eintragen zu lassen. Dadurch muss ein Notar beauftragt werden. Insgesamt kostet diese Option ein bis 1,5 Prozent der Darlehenssumme. Je 100.000 Euro kommen also 1.000 bis 1.500 Euro Kosten auf den Darlehensnehmer zu.

     

Diese Unterlagen braucht die neue Bank für die Umschuldung

Bietet die bisherige Bank keine bessere Finanzierungskonditionen als ein alternativer Anbieter, sollte eine Umschuldung in Betracht gezogen werden. Das erfordert zwar etwas mehr Arbeit, kann sich finanziell aber lohnen. Der Kreditnehmer muss dann aber alle Unterlagen rund um die Immobilie und die Finanzierung zusammenstellen:

  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
  • Übersicht über die aktuelle Restschuld
  • Restschuld zum Sollzinsbindungsende
  • Höhe der Grundschuld, beziehungsweise des ursprünglichen Kaufpreises
  • Kreditvertrag des aktuellen Darlehensgebers
  • Wunschrate oder Tilgungssatz
  • Übersicht über die monatlichen Lebenshaltungskosten
  • Personalausweis

Beispielrechnungen: Umschuldung oder Prolongation?

Die Hausbank bietet ein zehnjähriges Darlehen über 100.000 Euro mit 3,05 Prozent Zinsen bei 1,95 Prozent Tilgung und einer Monatsrate von 417 Euro an. Die Restschuld nach zehn Jahren beläuft sich auf 77.233 Euro.

Das Alternativangebot einer anderen Bank lautet auf 2,5 Prozent Zinsen und 2,5 Prozent Anfangstilgung. Bei einer Monatsrate von ebenfalls 417 Euro beläuft sich die Restschuld auf nur noch 71.630 Euro. Das ergibt ein Ersparnis von zunächst 5.603 Euro.

  • Ergebnis Grundschuldabtretung: Dieser Betrag reduziert sich um rund 300 Euro für die Grundschuldabtretung. Ersparnis: 5.303 Euro.
  • Ergebnis Neue Grundschuld: Ist eine neue Grundschuld nötig, belaufen sich die Kosten auf rund 1.070 Euro – die Ersparnis reduziert sich in diesem Fall auf etwa 4.533 Euro.

Forward-Darlehen: Weit im Voraus Zinsgarantie für die Zukunft sichern

Seit Jahresbeginn 2022 sind die Zinsen bereits deutlich gestiegen und viele Experten erwarten, dass der Trend weiter nach oben zeigen wird. Wer jetzt ein Darlehen hat, dessen Zinsbindung bald ausläuft, oder das bereits mehrere Jahre läuft, sollte sich nach einem Forward-Darlehen, auch Vorratsdarlehen genannt, umsehen. Damit kann man sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft sichern.

Endet die Zinsbindungsfrist also beispielsweise erst in zwei, drei oder fünf Jahren, kann der Kreditnehmer schon heute einen fixen Zinssatz für die erst später fällige Anschlussfinanzierung ausmachen. Je länger diese Frist ist, desto höher ist allerdings der Forward-Zinsaufschlag, den die Bank für eine solche Reservierung verlangt.
Ein Forward-Darlehen ist sowohl mit der Hausbank als Prolongation als auch mit einer anderen Bank für eine Umschuldung möglich.

Experten-Tipp

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Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen

Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Zinssatz von zum Beispiel 2,5 Prozent bedeutet dies:

  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent erhöht sich der Zins auf 2,62 Prozent.
  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 2,86 Prozent.
  • Bei drei Jahren Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 3,58 Prozent.

Je nach Zinsaufschlag und Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens kann sich diese Option aber sehr teuer auswirken. Nämlich dann, wenn der Zeitraum sehr lange ist. Bei einem Zeitraum von 60 Monaten Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins von zwei Prozent auf satte 3,8 Prozent.

Zinsauflag in Prozent nach Jahren - auf einen Blick

Zinsaufschlag pro Monat  1 Jahr  2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
0,010,120,240,36 0,480,6
0,020,240,480,720,961,2
0,03 0,360,721,081,441,8

Arbeitslosigkeit und Anschlussfinanzierung: Ist das möglich?

Ob eine Prolongation oder Anschlussfinanzierung bei Arbeitslosigkeit möglich ist, hängt ganz von der individuellen Situation ab: Üblicherweise ist es leichter, in diesem Fall bei der bisherigen Hausbank eine Prolongation zu bekommen, so es überhaupt möglich ist, das Darlehen weiterhin zu bedienen. Eine Anschlussfinanzierung bei einer fremden Bank ist in den meisten Fällen schwieriger, da das Risiko höher ist. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Anschlussfinanzierung: So gehst du vor

Es lohnt sich, auf das Prolongationsangebot der Hausbank vorbereitet zu sein. Wer den Markt kennt, kann das Angebot gut einschätzen. Deswegen ist es von Vorteil, sich frühzeitig mit anderen Banken auszutauschen und Angebote einzuholen.

Wer nach Einberechnung der Faktoren Verzinsungen, Tilgung sowie Abtretung der Grundschuld oder Löschen der alten und Eintragen einer neuen Grundschuld noch immer auf ein günstigeres Darlehen stößt, kann damit bei der Hausbank in Verhandlungen treten.

Banken möchten Profit machen, deswegen kann das erste Angebot auch durchaus als Verhandlungsbasis verstanden werden. Das Feilschen um Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ist bei Banken ein gängiges Prinzip. Da sie ein großes Interesse daran haben, ihre einmal gewonnen Kunden zu halten, ist das Herunterhandeln des Zinses oft bereits einkalkuliert. Anders gewendet: Wer sich ungeprüft auf das erste Angebot der Hausbank einlässt, bekommt oft nicht die bestmöglichen Konditionen.

Darauf sollten Kreditnehmer beim Verhandeln der Anschlussfinanzierung achten

  • Bei günstigen Zinsen: Eine möglichst lange Sollzinsbindungsfrist
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens (Tilgungssatz)
  • Gewährt die Bank, die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten?
  • Bei Forward-Darlehen: Wie hoch ist der Zinsaufschlag für die Zinsreservierung?

Sonderkündigungsrecht: Anschlussfinanzierung frühzeitig absichern

Es gibt bereits vor Ablauf der Zinsbindung die Möglichkeit, Geld zu sparen. Möglich macht das das vom Gesetzgeber ermöglichte Sonderkündigungsrecht laut Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Um vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, das den vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit ermöglicht, muss die Baufinanzierung schon mindestens seit zehn Jahren laufen. Ursprünglich muss also eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart worden sein, um von dieser Möglichkeit zu profitieren.

Sind die Voraussetzungen gegeben, so beträgt die Kündigungsfrist für das Darlehen sechs Monate. Die Bank darf in diesem Fall auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Ein Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag also immer nach spätestens zehn Jahren und sechs Monaten beenden, egal wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart wurde.

Das bedeutet: Für den Kreditnehmer kann es sich lohnen, schon vor Ablauf der zehn Jahre aktiv nach einer günstigeren Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu suchen. Aber auch dabei müssen die oben genannten Faktoren, wie Übertragen der Grundschuld beziehungsweise Löschen und neu Eintragen der Grundschuld, einberechnet werden.

Beispiel

Vor vielen Jahren waren Baukredite viel höher verzinst als in der jüngeren Vergangenheit. Dann kam eine lange Phase niedriger Zinsen. Inzwischen sind die Zinsen wieder angezogen, im historischen Vergleich aber immer noch vergleichsweise günstig.  Wer in der Vergangenheit ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung über 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung aufgenommen hatte, zahlt eine monatliche Rate von rund 542 Euro, könnte heute aber von etwas niedrigeren Zinsen profitieren. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen also nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen: Die Restschuld beläuft sich zu diesem Zeitpunkt auf rund 72.700 Euro, für die der Immobilieneigentümer eine Anschlussfinanzierung abschließen muss. Kündigt er nicht, beläuft sich seine Restschuld nach 15 Jahren auf 57.300 Euro.
Bei einer Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren und sechs Monaten ergibt sich bei gleichbleibender Rate von 542 Euro aus heute üblichen 3,05 Prozent Zinsen und einer entsprechenden Tilgung nach weiteren vier Jahren und sechs Monaten eine Restschuld von nur noch rund 52.052 Euro.

Gegenüber der Variante, das 15-jährige Ursprungsdarlehen einfach weiterlaufen zu lassen, spart der Hauseigentümer bis dahin also schon rund 5.000 Euro und wird voraussichtlich etwas früher den Kredit abgezahlt haben. Die Kosten durch das Übertragen der Grundschuld von der einen auf die andere Bank beziehungsweise das Löschen und neu Eintragen der Grundschuld spielen bei den Einsparmöglichkeiten also kaum eine Rolle.

Link-Tipp

Mehr zum Sonderkündigungsrecht erfährst du hier.

Fazit: Anschlussfinanzierung prüfen, um schnell zu reagieren

Trotz derzeit wieder steigenden Zinsen ist das Finanzieren noch vergleichsweise günstig. Um von den noch relativ niedrigen Zinsen möglichst lange zur profitieren, lohnt es sich eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Wer beispielsweise 15 Jahre Zinsbindung vereinbart, hat zudem die Möglichkeit, nach zehn Jahren mit einer Frist von weiteren sechs Monaten ohne Vertragsstrafe den Vertrag zu kündigen, um sich auf die gegebenenfalls veränderte Zinslandschaft einzustellen und ein günstigeres Anschlussdarlehen abzuschließen.

Grundsätzlich gilt aber unabhängig von der Dauer der Zinsbindung: Wer sich früh genug vor Ablauf der Zinsbindung mit seiner persönlichen Situation und den aktuellen Zinsen befasst sowie Angebote anderer Banken einholt, hat gegenüber seiner Hausbank viele Verhandlungsargumente für bessere Konditionen und kann, ob Prolongation oder Umschuldung, viel Geld sparen.

Frank Kemter07.06.2022

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2 Kommentare

Benno D. am 01.08.2022 22:49

Bitte bei den Fakten bleiben: die Kündigung ist erst 10 Jahre nach kompletter Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten möglich, das kann bei Neubaudarlehen erheblich später sein als 10 Jahre 6 Moinate nach Vertragsabschluß!

auf Kommentar antworten

HausbauT am 20.12.2020 20:35

Kan man bei einer Anschlussfinanzierung auch eine grössere Summe einzahlen und den Rest finanzieren. Zum Beispiel zahle ich parallel in einen Bausparvertrag. Als Joker, falls die Zinsen steigen. Jetzt aber mit billig Geld finanziert auf 10 Jahren.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 21.12.2020 15:41

Hallo HausbauT,

das sollten Sie mit der Bank ihres Vertrauens besprechen, jedes Kredithaus hat unterschiedliche Angebote weshalb wir Ihnen hier keinen Tipps dazu geben können.

Beste Grüße

immowelt Redaktion