Anschlussfinanzierung: Restschuld richtig tilgen

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Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft nach fünf, zehn oder 15 Jahren die Zinsbindung aus. Doch ist in der Regel dann noch eine Restschuld vorhanden. Diese muss mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden. Was es zu beachten gibt.

Ein Paara beim Termin in der Bank Anschlussfinanzierung,  Foto: Foto: fizkes / adobe.stock.com
Auf einen Immobilienkredit folgt ein anderer – Immobilienbesitzer sollten sich daher rechtzeitig Gedanken um eine passende Anschlussfinanzierung machen, mit der sie ihre Restschuld tilgen können. Foto: fizkes / adobe.stock.com

In Kürze

Bei einer Anschlussfinanzierung gibt es drei Möglichkeiten.

  1. Die Prolongation - das heißt, die Finanzierung wird nach Ablauf der Zinsbindung beim aktuellen Kreditinstitut zu neuen, verhandelbaren Konditionen weitergeführt.
  2. Die Umschuldung - der Kreditnehmer findet zum Ende der Zinsbindung einen günstigeren Kredit bei einer Fremdbank und spart so unter Umständen Geld.
    Läuft der Vertrag schon über zehn Jahre, kann sogar vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden und beispielsweise trotz noch laufender Zinsbindung eine günstigere Finanzierung bei einer anderen Bank abgeschlossen werden - ohne Strafzahlungen wie einer Vorfälligkeitsentschädigung.
  3. Das Forwarddarlehen – um sich schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindung günstige Zinsen zu sichern, kann ein Anschlussfinanzierung mit diesem auch als „Vorratsdarlehen“ bezeichneten Kredit abgesichert werden.

Steigen die Bauzinsen, kann das Immobilieneigentümer in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Denn endet die Zinsbindung der Baufinanzierung in solch einer Phase, können schon kleine Zinserhöhungen auf Dauer horrende Folgen auf die Kosten haben. Daher kann es sich für Darlehensnehmer lohnen, frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung zu suchen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wer eine Immobilie über ein Darlehen finanziert, tut dies meist über ein so genanntes Annuitätendarlehen. Dieses hat über eine bestimmte Zeit eine Zinsbindung. Diese läuft meist über fünf, zehn oder 15 Jahre. In diesem Zeitraum zahlt der Kreditnehmer neben der Tilgung des Kredits die bei Vertragsbeginn festgelegten Zinsen. Ist der Zeitraum der Zinsbindungsfrist abgelaufen, ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht abgezahlt. Der Kreditnehmer muss für den ausstehenden Finanzierungsbeitrag neue Konditionen für die Anschlussfinanzierung aushandeln.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung werden die Konditionen neu verhandelt. Dabei spielen auch persönliche Umstände eine Rolle. Das Einkommen des Kreditnehmers kann sich beispielsweise positiv verändert haben, so dass monatlich mehr Kapital zur Verfügung steht. In solch einem Fall kann der Tilgungssatz erhöht werden, um das Darlehen schneller zu tilgen

Vorbereitung einer Anschlussfinanzierung?

Der Kreditnehmer sollte frühzeitig - etwa sechs Monate vor Ende der Zinsbindung - damit beginnen, bei der eigenen Hausbank und bei anderen Kreditinstituten Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen

Vorhandenes Kapital kann bei der Anschlussfinanzierung dazu genutzt werden, einen Teil der Darlehenssumme zu tilgen, um so für die dann geringere Restschuld eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Dadurch beschleunigt sich die Tilgung.

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Die beste Anschlussfinanzierung - Prolongation oder Umschuldung?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hat ein Kreditnehmer mehrere Optionen für seine  Anschlussfinanzierung – er kann bei seiner eigenen Bank einen neuen Kredit abschließen – die Prolongation - oder er sieht sich bei einer anderen Bank nach einem neuen Kredit um. Dann spricht man von einer Umschuldung. Auch ein Forward-Darlehen ist möglich.

Die beste Anschlussfinanzierung ist die, die die günstigsten Zinsen für den Darlehensnehmer bietet. 

Experten besagen als Faustformel: Liegt der neue Zins mindestens 0,2 Prozent unter dem bisherigen Zinssatz, lohnt sich die Umschuldung. Aber um zu beantworten, ob sich ein Bankenwechsel für eine Anschlussfinanzierung eines Darlehens finanziell lohnt, müssen weitere Faktoren einkalkuliert werden.

Zum einen ist der angebotene Zinssatz für die Restschuld entscheidend. Das Angebot der Fremdbank kann durchaus niedriger sein als das der Hausbank. Doch müssen noch die Wechselkosten oder gar die Löschung der Grundschuld einberechnet werden. Diese können unterschiedliche hohe Kosten ausmachen:

  • Die günstige Variante - Grundschuldabtretung
    Sofern die Hausbank dem Wechsel zustimmt, kostet die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Je 100.000 Euro Darlehenssumme würde dies einen Betrag von 300 Euro ausmachen.
  • Die kostenintensivere Variante
    Sofern sich die Hausbank gegen den Wechsel der Grundschuld sträubt, ist der Kreditnehmer gezwungen, die Grundschuld zunächst löschen und anschließend neu eintragen zu lassen. Dadurch muss ein Notar beauftragt werden. Insgesamt kostet diese Option ein bis 1,5 Prozent. Je 100.000 Euro Darlehenssumme kommen also 1.000 bis 1.500 Euro Kosten auf den Darlehensnehmer zu.
Link-Tipp

Viele Banken werben damit, einen Bausparvertrag parallel zur laufenden Finanzierung anzusparen, der zum Ende der Zinsbindung die Restschuld oder einen Teil davon ablöst. Alles zum Bausparen gibt es hier.

Beispielrechnungen

Die Hausbank bietet ein zehnjähriges Darlehen über 100.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen bei zwei Prozent Tilgung und einer Monatsrate von 333 Euro an. Die Restschuld nach zehn Jahren beläuft sich auf 77.880 Euro.

Das Alternativangebot einer anderen Bank lautet auf 1,5 Prozent Zinsen und 2,5 Prozent Anfangstilgung. Bei einer Monatsrate von ebenfalls 333 Euro beläuft sich die Restschuld auf nur noch 73.050 Euro. Das ergibt ein Ersparnis von zunächst 4.830 Euro

  • Ergebnis Grundschuldabtretung Dieser Betrag reduziert sich um rund 300 Euro für die Grundschuldabtretung. Ersparnis: 4.530 Euro.
  • Ergebnis Neue Grundschuld: Ist eine neue Grundschuld nötig, belaufen sich die Kosten auf rund 1.070 Euro – die Ersparnis reduziert sich in diesem Fall auf etwa 3.760 Euro.
     
 HausbankFremdbank mit AbtretungFremdbank mit neuer Grundschuld
Darlehen100.000 Euro100.000 Euro100.000 Euro
Zinsen2 Prozent1,5 Prozent1,5 Prozent
Tilgung2 Prozent2,5 Prozent2,5 Prozent
Monatliche Rate333 Euro333 Euro333 Euro
Restschuld77.880 Euro73.500 Euro73.500 Euro
Abtretung-300 Euro-
Neue Grundschuld--1070 Euro
Ersparnis-4.530 Euro3.760 Euro

Verhandlungstricks für die beste Anschlussfinanzierung

Eine Frau mit mehreren Dokumenten in den Händen, Foto: Foto: istock / Morsa Images
Vergleichen lohnt sich. Ehe die Hausbank ihrt Angebot übermittelt, sollte weitere Angebote eingeholt und vergleichen werden. Foto: istock / Morsa Images

Die Hausbank übersendet einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung normalerweise ein Prolongationsangebot. Es lohnt sich, auf dieses Angebot entsprechend vorbereitet zu sein. Wer den Markt kennt, kann das Angebot gut einschätzen. Deswegen ist es von Vorteil, sich frühzeitig mit anderen Banken auszutauschen und Angebote einzuholen.

Wer nach Einberechnung der Faktoren Verzinsungen, Tilgung sowie Abtretung der Grundschuld oder Löschen der alten und Eintragen einer neuen Grundschuld noch immer auf ein günstigeres Darlehen stößt, kann damit bei der Hausbank in Verhandlungen treten. Banken möchten Profit machen, deswegen kann das erste Angebot auch durchaus als Verhandlungsbasis verstanden werden. Das Feilschen um Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ist bei Banken ein gängiges Prinzip. Da sie durchaus ein großes Interesse daran haben, ihre einmal gewonnen Kunden zu halten, ist das Herunterhandeln des Zinses oft bereits kalkuliert.

Darauf sollten Kreditnehmer beim Verhandeln der Anschlussfinanzierung achten

  • Sollzinsbindungsfrist
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens (Tilgungssatz)
  • vereinbarte Sondertilgungsoption
  • Forward-Aufschlag bei Forward-Darlehen

Diese Unterlagen braucht die neue Bank bei für die Umschuldung

Bietet trotz Verhandlungsrunde die alte Bank keine bessere Finanzierung als die andere, sollte die Umschuldung in Betracht gezogen werden. Das erfordert zwar etwas mehr Arbeit, loht sich aber finanziell. Der Kreditnehmer muss dann aber alle Unterlagen rund um die Immobilie und die Finanzierung zusammenstellen:

  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
  • Übersicht über die aktuelle Restschuld
  • Restschuld zum Sollzinsbindungsende
  • Höhe der Grundschuld, beziehungsweise des ursprünglichen Kaufpreises
  • Kreditvertrag des aktuellen Darlehensgebers
  • Wunschrate oder Tilgungssatz
  • Übersicht über die monatlichen Lebenshaltungskosten
  • Personalausweis.

Sonderkündigungsrecht: Früh sparen bei der Anschlussfinanzierung

Esgibt bereits vor Ablauf der Zinsbindung die Möglichkeit, Geld zu sparen. Möglich macht das das vom Gesetzgeber ermöglichte Sonderkündigungsrecht laut Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Um vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, das den vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit ermöglicht, muss die Baufinanzierung schon mindestens seit zehn Jahren laufen. Ursprünglich muss also eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart worden sein, um die Möglichkeit in Betracht zu ziehen.

Ist dem so, beträgt eine Kündigungsfrist sechs Monate, die Bank darf in diesem Fall auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Das bedeutet: Für den Kreditnehmer kann es sich lohnen, vor Ablauf der zehn Jahre aktiv nach einer günstigeren Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu suchen. Liegt ihm eines vor, kann er den zehn Jahre alten Kredit bei der Hausbank mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, und muss dabei nicht mal Strafe in Form der Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Einberechnet müssen aber auch hier die oben genannten Faktoren wie Übertragen der Grundschuld beziehungsweise Löschen und neu Eintragen der Grundschuld.

Beispiel

Vor einigen Jahren wurden Baukredite noch deutlich höher verzinst als es jetzt der Fall ist. Wer also in der Vergangenheit ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung über 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung aufgenommen hatte, zahlt eine monatliche Rate von rund 542 Euro und kann aber heute von der Niedrigzinsphase profitieren. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen also nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen: Die Restschuld beläuft sich zu diesem Zeitpunkt auf rund 72.700 Euro, für die der Immobilieneigentümer eine Anschlussfinanzierung abschließen muss. Kündigt er nicht, beläuft sich seine Restschuld nach 15 Jahren auf 57.300 Euro.

Bei einer Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren und sechs Monaten ergibt sich bei gleichbleibender Rate von 542 Euro aus heute üblichen 1,5 Prozent Zinsen und einer entsprechend angehobenen Tilgung nach weiteren vier Jahren und sechs Monaten eine Restschuld von nur noch rund 47.000 Euro.

Gegenüber der Variante, das 15-jährige Ursprungsdarlehen einfach weiterlaufen zu lassen, spart der Hauseigentümer bis dahin also schon über 10.000 Euro und wird voraussichtlich deutlich früher den Kredit abgezahlt haben. Die Kosten durch das Übertragen der Grundschuld von der einen auf die andere Bank beziehungsweise das Löschen und neu Eintragen der Grundschuld spielen bei den Einsparmöglichkeiten also kaum eine Rolle.

Zinssicherheit mit Forwarddarlehen

Derzeit herrscht eine Niedrigzinsphase. Muss der Kreditnehmer aber davon ausgehen, dass in wenigen Jahren die Zinsen plötzlich wieder ansteigen sollten – ein Signal könnte sein, dass die Finanzpolitik der Europäischen Zentralbank sich ändert und der Leitzins angehoben wird - können mit einem Forwarddarlehen, auch Vorratsdarlehen genannt, heute günstige Zinsen für die Zukunft vereinbart werden. Dies ist im Übrigen sowohl mit der Hausbank als Prolongation als auch mit einer anderen Bank für eine Umschuldung möglich. Endet die Zinsbindungsfrist also beispielsweise erst in zwei, drei oder fünf Jahren, kann der Kreditnehmer schon heute einen fixen Zinssatz für die erst später fällige Anschlussfinanzierung ausmachen.

Aber: Banken verlangen für eine solche Zinssatz-Reservierung in der Regel einen Zinsaufschlag.

Experten-Tipp

Eine Übersicht über die Zinsen für Immobilienkredite gibt es hier.

Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen

Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Marktzinssatz von zum Beispiel 1,5 Prozent bedeutet dies:

  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent erhöht sich der Zins auf 1,62 Prozent.
  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 1,86 Prozent.
  • Bei drei Jahren Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 2,58 Prozent.
  • Je nach Zinsaufschlag und Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens kann sich diese Option aber sehr teuer auswirken. Nämlich dann, wenn der Zeitraum sehr lange ist. Bei einem Zeitraum von 60 Monaten Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins von 1,5 Prozent auf satte 3,3 Prozent.


Zinsauflag in Prozent nach Jahren - auf einen Blick

Zinsaufschlag pro Monat1 Jahr2 Jahre3 Jahre4 Jahre5 Jahre
0,010,120,240,360,480,6
0,020,240,480,720,961,2
0,030,360,721,081,441,8

Fazit: Anschlussfinanzierung prüfen, um schnell zu reagieren

Die derzeit anhaltende Niedrigzinsphase macht das Finanzieren relativ günstig. Um von diesen niedrigen Zinsen möglichst lange zur profitieren, lohnt es sich eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Wer beispielsweise 15 Jahre Zinsbindung vereinbart, hat zudem die Möglichkeit, nach zehn Jahren mit einer Frist von weiteren sechs Monaten ohne Vertragsstrafe den Vertrag zu kündigen, um sich auf die gegebenenfalls veränderte Zinslandschaft einzustellen und andere Finanzierung abzuschließen. Grundsätzlich gilt aber unabhängig von der Dauer der Zinsbindung: Wer sich früh genug vor Ablauf der Zinsbindung mit seiner persönlichen Situation und den aktuellen Zinsen befasst sowie Angebote anderer Banken einholt, hat gegenüber seiner Hausbank viele Verhandlungsargumente für bessere Konditionen und kann, ob Prolongation oder Umschuldung, viel Geld sparen.

06.08.2021


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1 Kommentar

HausbauT am 20.12.2020 20:35

Kan man bei einer Anschlussfinanzierung auch eine grössere Summe einzahlen und den Rest finanzieren. Zum Beispiel zahle ich parallel in einen Bausparvertrag. Als Joker, falls die Zinsen steigen. Jetzt aber mit billig Geld finanziert auf 10 Jahren.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 21.12.2020 15:41

Hallo HausbauT,

das sollten Sie mit der Bank ihres Vertrauens besprechen, jedes Kredithaus hat unterschiedliche Angebote weshalb wir Ihnen hier keinen Tipps dazu geben können.

Beste Grüße

immowelt Redaktion