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Wenn die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens endet, wird oft eine Anschlussfinanzierung fällig. Dabei ist es wichtig, das Risiko durch gestiegene Zinsen seit Anfang 2022 zu berücksichtigen. Erfahre, was es bei der Anschlussfinanzierung aktuell zu beachten gibt.
Aktuell liegt der durchschnittliche Zinssatz für Anschlussfinanzierungen von Baukrediten zwischen 3,3 bis 3,8 Prozent. Trotz des Anstiegs seit 2022 sind die Zinsen für Baufinanzierungen im Vergleich zu vor 15 oder 20 Jahren immer noch relativ niedrig. Aktuell fällt dieser Vorteil für die Anschlussfinanzierung weg. Für manche Eigenheimbesitzer könnte das sogar zum Problem werden. Dann nämlich, wenn die neuen Zinsen deutlich über den bisherigen liegen. Wer jetzt oder bald eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss deshalb gezielt vorgehen, um eine zu hohe finanzielle Belastung zu vermeiden.
Lohnt sich eine Anschlussfinanzierung zurzeit?
Es ist wichtig zu beachten, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung möglicherweise nicht günstiger sein wird als der bisherige, insbesondere wenn deine Finanzierung in den letzten 10 Jahren abgeschlossen wurde.
Das Zinsniveau hat seit der ersten Jahreshälfte 2022 bereits stark geschwankt, ist jedoch zwischen Oktober 2023 und Februar 2024 insgesamt gesunken. Daher ist es ratsam, den aktuellen Zinsrückgang zu nutzen, um sich über Anschlussfinanzierung zu informieren und Zinssicherheit für die kommenden Jahre zu gewinnen.
Grundsätzlich ist die finanzierende Bank gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, ob sie die bisherige Baufinanzierung fortsetzen möchte oder nicht. In der Regel machen Banken dann auch ein sogenanntes Prolongationsangebot. Der Kunde wird also informiert, welche Konditionen die Bank bei der Anschlussfinanzierung anbietet. Doch drei Monate sind oft ein zu kurzer Zeitraum, um sich umfassend über Alternativangebote zu informieren, weshalb frühzeitiges Handeln sinnvoll ist.
Steht der Ablauf der Zinsbindung und damit die Anschlussfinanzierung bevor, sollte der Kreditnehmer daher frühzeitig – etwa 12 bis 6 Monate vor Ende der Zinsbindung – damit beginnen, sowohl bei der eigenen Hausbank als auch bei anderen Kreditinstituten Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hat ein Kreditnehmer drei Optionen für seine Anschlussfinanzierung:
Die Konditionen im Prolongationsangebot orientieren sich immer an der aktuellen Zinslage.
Ist das Angebot der Hausbank unattraktiv, sollte der Kunde mit der Hausbank verhandeln, um bessere Konditionen für seine Anschlussfinanzierung zu erzielen. Ist das Angebot akzeptabel, ist das weitere Vorgehen einfach: Der Darlehensnehmer stimmt dem Angebot zur Anschlussfinanzierung zu und das Darlehen läuft mit den neuen Konditionen weiter.
Läuft die Sollzinsbindung aus, ist man nicht mehr an den bisherigen Darlehensgeber gebunden. Kreditnehmer können sich auch von anderen Banken Kreditangebote einholen.
Entscheiden sich Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung gegen eine Prolongation, spricht man von einer Umschuldung: der bisherige Darlehensvertrag wird dann an die neue Bank übergeben.
Wechselkosten und Grundschuldlöschung bei Anschlussfinanzierung
Die günstige Variante: Grundschuldabtretung
Sofern die Hausbank dem Wechsel zustimmt, kostet die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Je 100.000 Euro Darlehenssumme würde dies einen Betrag von 300 Euro ausmachen.
Die kostenintensivere Variante: Grundschuld neu eintragen
Sofern sich die Hausbank gegen den Wechsel der Grundschuld sträubt, muss die Grundschuld gelöscht und anschließend durch einen Notar neu eingetragen werden. Das kostet bis zu 1,5 Prozent der Darlehenssumme.
Bietet die bisherige Bank keine besseren Finanzierungskonditionen als ein alternativer Anbieter, sollte eine Umschuldung für die Anschlussfinanzierung in Betracht gezogen werden. Folgende Unterlagen werden benötigt:
Die Hausbank bietet ein zehnjähriges Darlehen über 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Zinsen bei einem Prozent Tilgung und einer Monatsrate von 458 Euro an. Die Restschuld nach 10 Jahren beläuft sich auf 87.400 Euro.
Das Alternativangebot einer anderen Bank lautet 4 Prozent Zinsen und 1,5 Prozent Anfangstilgung. Bei einer Monatsrate von ebenfalls 458 Euro beläuft sich die Restschuld auf nur noch 81.600 Euro. Das ergibt ein Ersparnis von zunächst 5.800 Euro.
Viele Banken bieten die Option an, bereits ein, zwei oder gar fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung auszumachen. Damit kann man sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Dafür verlangen Banken allerdings einen so genannten Forward-Aufschlag. Angesichts der seit Jahresbeginn 2022 gestiegenen Zinsen ist fraglich, ob dies aktuell ratsam ist, zumal künftig eher auf Zinssenkungen spekuliert wird.
Je länger diese Frist bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher ist der Forward-Zinsaufschlag, den die Bank für eine solche Reservierung verlangt.
Ein Forward-Darlehen ist sowohl mit der Hausbank als Prolongation als auch mit einer anderen Bank für eine Umschuldung möglich.
Das Forward-Darlehen gleicht einer Wette. Wer auf steigende Zinsen spekuliert, kann mit diesem Darlehen in Zukunft Geld sparen. Sollten die Zinsen aber doch wieder sinken, macht man herbe Verluste.
Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Zinssatz von zum Beispiel 4,5 Prozent bedeutet dies:
Je nach Zinsaufschlag und Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens kann sich diese Option aber sehr teuer auswirken. Nämlich dann, wenn der Zeitraum sehr lang ist. Bei einem Zeitraum von 60 Monaten Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins von 4 Prozent auf satte 5,8 Prozent.
Zinsaufschlag pro Monat | 1 Jahr | 2 Jahre | 3 Jahre | 4 Jahre | 5 Jahre |
0,01 | 0,12 | 0,24 | 0,36 | 0,48 | 0,6 |
0,02 | 0,24 | 0,48 | 0,72 | 0,96 | 1,2 |
0,03 | 0,36 | 0,72 | 1,08 | 1,44 | 1,8 |
Die Höhe des Zinsaufschlags ist aber keine fixe Größe, sie variiert je nach Bank und Zinsumfeld und hängt auch davon ab, ob die Bank für die Zukunft mit eher steigenden oder fallenden Zinsen rechnet.
Es lohnt sich, auf das Prolongationsangebot der Hausbank vorbereitet zu sein. Wer den Markt kennt, kann das Angebot gut einschätzen. Deswegen ist es von Vorteil, sich frühzeitig mit anderen Banken auszutauschen und Angebote einzuholen.
Wer nach Einberechnung der Faktoren Verzinsungen, Tilgung sowie Abtretung der Grundschuld oder Löschen der alten und Eintragen einer neuen Grundschuld noch immer auf ein günstigeres Darlehen stößt, kann damit bei der Hausbank in Verhandlungen treten oder doch eine Umschuldung vorziehen.
Banken möchten Profit machen, deswegen kann das erste Angebot auch durchaus als Verhandlungsbasis verstanden werden. Das Feilschen um Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ist bei Banken ein gängiges Prinzip. Da sie ein großes Interesse daran haben, ihre einmal gewonnen Kunden zu halten, ist das Herunterhandeln des Zinses oft bereits einkalkuliert. Anders gewendet: Wer sich ungeprüft auf das erste Angebot der Hausbank einlässt, bekommt oft nicht die bestmöglichen Konditionen.
Das Sonderkündigungsrecht (gemäß Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des BGB) ermöglicht es, einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig zu beenden, wenn die Baufinanzierung seit mindestens 10 Jahren läuft – eine mehr als 10-jährige Zinsbindung vorausgesetzt. Die Laufzeit der Kündigungsfrist beträgt 6 Monate, dabei wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Dies ermöglicht es Kreditnehmern, schon vor Ablauf von 10 Jahren aktiv nach günstigeren Anschlussfinanzierungen zu suchen, unter Berücksichtigung von Übertragungs- oder Löschungskosten der Grundschuld.
Ob eine Prolongation oder Anschlussfinanzierung bei Arbeitslosigkeit möglich ist, hängt ganz von der individuellen Situation ab: Üblicherweise ist es leichter, in diesem Fall bei der bisherigen Hausbank eine Prolongation zu bekommen, so es überhaupt möglich ist, das Darlehen weiterhin zu bedienen. Eine Anschlussfinanzierung bei einer fremden Bank ist in den meisten Fällen schwieriger, da das Risiko höher ist. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.
Frank Kemter01.03.2024Benno D. am 01.08.2022 22:49
Bitte bei den Fakten bleiben: die Kündigung ist erst 10 Jahre nach kompletter Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten möglich, das kann bei Neubaudarlehen erheblich später sein als 10 Jahre 6 Moinate nach Vertragsabschluß!
auf Kommentar antwortenHausbauT am 20.12.2020 20:35
Kan man bei einer Anschlussfinanzierung auch eine grössere Summe einzahlen und den Rest finanzieren. Zum Beispiel zahle ich parallel in einen Bausparvertrag. Als Joker, falls die Zinsen steigen. Jetzt aber mit billig Geld finanziert auf 10 Jahren.
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 21.12.2020 15:41
Hallo HausbauT,
das sollten Sie mit der Bank ihres Vertrauens besprechen, jedes Kredithaus hat unterschiedliche Angebote weshalb wir Ihnen hier keinen Tipps dazu geben können.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
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