Anschlussfinanzierung: So finanzierst du clever weiter

Lesermeinungen:  

(18)

Wenn die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens endet, wird oft eine Anschlussfinanzierung fällig. Dabei ist es wichtig, das Risiko durch gestiegene Zinsen seit Anfang 2022 zu berücksichtigen. Erfahre, was es bei der Anschlussfinanzierung aktuell zu beachten gibt.

Das Wichtigste in Kürze zur Anschlussfinanzierung

  • Eine Anschlussfinanzierung benötigen Darlehensnehmer, wenn der vereinbarte Festzins eines Baudarlehens nach der vereinbarten Zinsbindungsfrist ausläuft und eine Restschuld besteht. 
  • Die Anschlussfinanzierung muss nicht zwingend bei der gleichen Bank abgeschlossen werden. Manchmal hat es Vorteile, die Bank zu wechseln.
  • Die Bauzinsen sind seit Frühjahr 2022 von rund einem Prozent auf zwischenzeitlich über 4 Prozent gestiegen. Es lohnt sich für die Anschlussfinanzierung also, Konditionen genau zu vergleichen und zu verhandeln.

Wie hoch sind aktuell die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Aktuell liegt der durchschnittliche Zinssatz für Anschlussfinanzierungen von Baukrediten zwischen 3,3 bis 3,8 Prozent. Trotz des Anstiegs seit 2022 sind die Zinsen für Baufinanzierungen im Vergleich zu vor 15 oder 20 Jahren immer noch relativ niedrig. Aktuell fällt dieser Vorteil für die Anschlussfinanzierung weg. Für manche Eigenheimbesitzer könnte das sogar zum Problem werden. Dann nämlich, wenn die neuen Zinsen deutlich über den bisherigen liegen. Wer jetzt oder bald eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss deshalb gezielt vorgehen, um eine zu hohe finanzielle Belastung zu vermeiden.

Diagramm durchschnittliche Bauzinsen
Quelle: Europäische Zentralbank, Interhyp
Info

Lohnt sich eine Anschlussfinanzierung zurzeit?
Es ist wichtig zu beachten, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung möglicherweise nicht günstiger sein wird als der bisherige, insbesondere wenn deine Finanzierung in den letzten 10 Jahren abgeschlossen wurde.

Das Zinsniveau hat seit der ersten Jahreshälfte 2022 bereits stark geschwankt, ist jedoch zwischen Oktober 2023 und Februar 2024 insgesamt gesunken. Daher ist es ratsam, den aktuellen Zinsrückgang zu nutzen, um sich über Anschlussfinanzierung zu informieren und Zinssicherheit für die kommenden Jahre zu gewinnen.

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Grundsätzlich ist die finanzierende Bank gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, ob sie die bisherige Baufinanzierung fortsetzen möchte oder nicht. In der Regel machen Banken dann auch ein sogenanntes Prolongationsangebot. Der Kunde wird also informiert, welche Konditionen die Bank bei der Anschlussfinanzierung anbietet. Doch drei Monate sind oft ein zu kurzer Zeitraum, um sich umfassend über Alternativangebote zu informieren, weshalb frühzeitiges Handeln sinnvoll ist.

Steht der Ablauf der Zinsbindung und damit die Anschlussfinanzierung bevor, sollte der Kreditnehmer daher frühzeitig – etwa 12 bis 6 Monate vor Ende der Zinsbindung – damit beginnen, sowohl bei der eigenen Hausbank als auch bei anderen Kreditinstituten Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen.

3 Arten der Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hat ein Kreditnehmer drei Optionen für seine Anschlussfinanzierung:

  • Prolongation: Hierbei schließt der Kreditnehmer bei seiner eigenen Bank einen neuen Kredit ab
  • Umschuldung: Der Kreditnehmer sieht sich bei einer anderen Bank nach einem neuen Kredit für die Anschlussfinanzierung um.
  • Forward-Darlehen: Hier werden schon lange vor Ablauf der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vereinbart. Für diese Zinsreservierung verlangen Banken aber einen Aufschlag.

Anschlussfinanzierung über Prolongation: Laufende Baufinanzierung wird verlängert

Die Konditionen im Prolongationsangebot orientieren sich immer an der aktuellen Zinslage.

Ist das Angebot der Hausbank unattraktiv, sollte der Kunde mit der Hausbank verhandeln, um bessere Konditionen für seine Anschlussfinanzierung zu erzielen. Ist das Angebot akzeptabel, ist das weitere Vorgehen einfach: Der Darlehensnehmer stimmt dem Angebot zur Anschlussfinanzierung zu und das Darlehen läuft mit den neuen Konditionen weiter.

  • Vorteile: Da du bereits Kunde bei der Bank bist, reicht in der Regel eine Unterschrift unter dem Angebot zur Anschlussfinanzierung, um den Kredit zu verlängern. Eine Bonitätsprüfungmuss nicht nochmal durchgeführt werden.
  • Nachteil: Es kommt vor, dass Banken bei Kreditverlängerungen ihren Kreditnehmern nicht immer die besten Konditionen bieten. Hier wird auf die Bequemlichkeit der Kunden spekuliert. Andere Banken bieten dir vielleicht günstigere Anschlussdarlehen, um dich als Kunden zu gewinnen. Hier lohnt es sich, Angebote zu vergleichen.

Anschlussfinanzierung durch Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber

Läuft die Sollzinsbindung aus, ist man nicht mehr an den bisherigen Darlehensgeber gebunden. Kreditnehmer können sich auch von anderen Banken Kreditangebote einholen.

Entscheiden sich Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung gegen eine Prolongation, spricht man von einer Umschuldung: der bisherige Darlehensvertrag wird dann an die neue Bank übergeben.

  • Vorteil: Manchmal bieten andere Banken attraktivere Konditionen als die Hausbank, weil sie dich als neuen Kunden gewinnen wollen.
  • Nachteil: Ein Wechsel erfordert oft erneute Bonitätsprüfungen und die Berücksichtigung von Wechselkosten oder Kosten für die Löschung der Grundschuld.
Info

Wechselkosten und Grundschuldlöschung bei Anschlussfinanzierung

Die günstige Variante: Grundschuldabtretung
Sofern die Hausbank dem Wechsel zustimmt, kostet die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Je 100.000 Euro Darlehenssumme würde dies einen Betrag von 300 Euro ausmachen.

Die kostenintensivere Variante: Grundschuld neu eintragen
Sofern sich die Hausbank gegen den Wechsel der Grundschuld sträubt, muss die Grundschuld gelöscht und anschließend durch einen Notar neu eingetragen werden. Das kostet bis zu 1,5 Prozent der Darlehenssumme.

Welche Unterlagen braucht die neue Bank für die Umschuldung?

Bietet die bisherige Bank keine besseren Finanzierungskonditionen als ein alternativer Anbieter, sollte eine Umschuldung für die Anschlussfinanzierung in Betracht gezogen werden. Folgende Unterlagen werden benötigt:

  • Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
  • Übersicht über die aktuelle Restschuld
  • Restschuld zum Sollzinsbindungsende
  • Höhe der Grundschuld, beziehungsweise des ursprünglichen Kaufpreises
  • Kreditvertrag des aktuellen Darlehensgebers
  • Wunschrate oder Tilgungssatz
  • Übersicht über die monatlichen Lebenshaltungskosten
  • Personalausweis

Beispielrechnungen: Umschuldung oder Prolongation?

Die Hausbank bietet ein zehnjähriges Darlehen über 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Zinsen bei einem Prozent Tilgung und einer Monatsrate von 458 Euro an. Die Restschuld nach 10 Jahren beläuft sich auf 87.400 Euro.

Das Alternativangebot einer anderen Bank lautet 4 Prozent Zinsen und 1,5 Prozent Anfangstilgung. Bei einer Monatsrate von ebenfalls 458 Euro beläuft sich die Restschuld auf nur noch 81.600 Euro. Das ergibt ein Ersparnis von zunächst 5.800 Euro.

  • Ergebnis Grundschuldabtretung: Dieser Betrag reduziert sich um rund 300 Euro für die Grundschuldabtretung. Ersparnis: 5.500 Euro.
  • Ergebnis Neue Grundschuld: Ist eine neue Grundschuld nötig, belaufen sich die Kosten auf rund 1.070 Euro – die Ersparnis reduziert sich in diesem Fall auf etwa 4.730 Euro.

Forward-Darlehen: Im jetzigen Zinsumfeld ratsam?

Viele Banken bieten die Option an, bereits ein, zwei oder gar fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung auszumachen. Damit kann man sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Dafür verlangen Banken allerdings einen so genannten Forward-Aufschlag. Angesichts der seit Jahresbeginn 2022 gestiegenen Zinsen ist fraglich, ob dies aktuell ratsam ist, zumal künftig eher auf Zinssenkungen spekuliert wird.

Je länger diese Frist bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher ist der Forward-Zinsaufschlag, den die Bank für eine solche Reservierung verlangt.

Ein Forward-Darlehen ist sowohl mit der Hausbank als Prolongation als auch mit einer anderen Bank für eine Umschuldung möglich. 

Das Forward-Darlehen gleicht einer Wette. Wer auf steigende Zinsen spekuliert, kann mit diesem Darlehen in Zukunft Geld sparen. Sollten die Zinsen aber doch wieder sinken, macht man herbe Verluste.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen?

Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Zinssatz von zum Beispiel 4,5 Prozent bedeutet dies:

  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent erhöht sich der Zins auf 4,62 Prozent.
  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 4,86 Prozent.
  • Bei drei Jahren Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 5,58 Prozent.

Je nach Zinsaufschlag und Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens kann sich diese Option aber sehr teuer auswirken. Nämlich dann, wenn der Zeitraum sehr lang ist. Bei einem Zeitraum von 60 Monaten Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins von 4 Prozent auf satte 5,8 Prozent.

Zinsaufschlag in Prozent nach Jahren - auf einen Blick

Zinsaufschlag pro Monat  1 Jahr  2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
0,010,120,240,36 0,480,6
0,020,240,480,720,961,2
0,03 0,360,721,081,441,8

Die Höhe des Zinsaufschlags ist aber keine fixe Größe, sie variiert je nach Bank und Zinsumfeld und hängt auch davon ab, ob die Bank für die Zukunft mit eher steigenden oder fallenden Zinsen rechnet.

Anschlussfinanzierung: So gehst du vor

Es lohnt sich, auf das Prolongationsangebot der Hausbank vorbereitet zu sein. Wer den Markt kennt, kann das Angebot gut einschätzen. Deswegen ist es von Vorteil, sich frühzeitig mit anderen Banken auszutauschen und Angebote einzuholen.

Wer nach Einberechnung der Faktoren Verzinsungen, Tilgung sowie Abtretung der Grundschuld oder Löschen der alten und Eintragen einer neuen Grundschuld noch immer auf ein günstigeres Darlehen stößt, kann damit bei der Hausbank in Verhandlungen treten oder doch eine Umschuldung vorziehen.

Banken möchten Profit machen, deswegen kann das erste Angebot auch durchaus als Verhandlungsbasis verstanden werden. Das Feilschen um Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ist bei Banken ein gängiges Prinzip. Da sie ein großes Interesse daran haben, ihre einmal gewonnen Kunden zu halten, ist das Herunterhandeln des Zinses oft bereits einkalkuliert. Anders gewendet: Wer sich ungeprüft auf das erste Angebot der Hausbank einlässt, bekommt oft nicht die bestmöglichen Konditionen.

Worauf sollten Kreditnehmer beim Verhandeln der Anschlussfinanzierung achten?

  • Bei günstigen Zinsen: Eine möglichst lange Sollzinsbindungsfrist
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens (Tilgungssatz)
  • Gewährt die Bank die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten?
  • Bei Forward-Darlehen: Wie hoch ist der Zinsaufschlag für die Zinsreservierung?

Sonderkündigungsrecht: Anschlussfinanzierung frühzeitig absichern

Das Sonderkündigungsrecht (gemäß Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des BGB) ermöglicht es, einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig zu beenden, wenn die Baufinanzierung seit mindestens 10 Jahren läuft – eine mehr als 10-jährige Zinsbindung vorausgesetzt. Die Laufzeit der Kündigungsfrist beträgt 6 Monate, dabei wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Dies ermöglicht es Kreditnehmern, schon vor Ablauf von 10 Jahren aktiv nach günstigeren Anschlussfinanzierungen zu suchen, unter Berücksichtigung von Übertragungs- oder Löschungskosten der Grundschuld.

Arbeitslosigkeit und Anschlussfinanzierung: Ist das möglich?

Ob eine Prolongation oder Anschlussfinanzierung bei Arbeitslosigkeit möglich ist, hängt ganz von der individuellen Situation ab: Üblicherweise ist es leichter, in diesem Fall bei der bisherigen Hausbank eine Prolongation zu bekommen, so es überhaupt möglich ist, das Darlehen weiterhin zu bedienen. Eine Anschlussfinanzierung bei einer fremden Bank ist in den meisten Fällen schwieriger, da das Risiko höher ist. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Frank Kemter01.03.2024

Ihre Meinung zählt

(18)
4.3 von 5 Sternen
5 Sterne
 
14
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
1
1 Stern
 
2
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

2 Kommentare

Benno D. am 01.08.2022 22:49

Bitte bei den Fakten bleiben: die Kündigung ist erst 10 Jahre nach kompletter Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten möglich, das kann bei Neubaudarlehen erheblich später sein als 10 Jahre 6 Moinate nach Vertragsabschluß!

auf Kommentar antworten

HausbauT am 20.12.2020 20:35

Kan man bei einer Anschlussfinanzierung auch eine grössere Summe einzahlen und den Rest finanzieren. Zum Beispiel zahle ich parallel in einen Bausparvertrag. Als Joker, falls die Zinsen steigen. Jetzt aber mit billig Geld finanziert auf 10 Jahren.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 21.12.2020 15:41

Hallo HausbauT,

das sollten Sie mit der Bank ihres Vertrauens besprechen, jedes Kredithaus hat unterschiedliche Angebote weshalb wir Ihnen hier keinen Tipps dazu geben können.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

immowelt Redaktionskodex

Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.