Anschlussfinanzierung: Jetzt den passenden Kredit finden

Eine Anschlussfinanzierung eines Immobiliendarlehens ist oft nach fünf, zehn oder 15 Jahren fällig, wenn die Zinsbindung ausläuft. In der Regel ist dann noch eine Restschuld vorhanden. Was es bei der Anschlussfinanzierung zu beachten gibt.

Wann ist eine Anschlussfinanzierung nötig?

Läuft nach beispielsweise zehn Jahren die vereinbarte Laufzeit eines Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung aus, ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Der Kreditnehmer braucht für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, bei der neue Konditionen ausgehandelt werden.

Steigende Zinsen: Jetzt Handeln bei der Anschlussfinanzierung

Seit Beginn des Jahres 2022 sind die Bauzinsen massiv gestiegen: Von rund einem Prozent auf teilweise über vier Prozent. Konnten Eigenheimbesitzer vor dem Anstieg von den Niedrigzinsen massiv profitieren – die neuen Zinsen waren in der Regel viel niedriger als die des Ursprungsdarlehens – so fällt dieser Vorteil für die Anschlussfinanzierung vielleicht weg. Für manche Eigenheimbesitzer könnte das sogar zum Problem werden, dann nämlich, wenn die neuen Zinsen deutlich über den bisherigen liegen.

Wer jetzt oder bald eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss deshalb gezielt vorgehen, um eine zu hohe finanzielle Belastung zu vermeiden.

Welchen Einfluss hat die Beleihung auf die Zinsen?

Wer beispielsweise vor zehn Jahren eine Immobilie erwarb und jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat damals in den meisten Fällen viel weniger bezahlt, als die Immobilie heute Wert ist. Zudem ist ein Teil des Darlehens bereits getilgt.

Das ist bei den Verhandlungen mit der Bank über die Anschlussfinanzierung von Vorteil: Denn der Beleihungswert für die Anschlussfinanzierung ist relativ niedrig, weil die Immobilie viel mehr wert ist als die benötigte Darlehenshöhe. Das verringert das Risiko bei einer Anschlussfinanzierung für die Bank. Für Darlehen mit einem niedrigen Beleihungswert gewähren Banken deshalb meist bessere Zinskonditionen als für solche mit einem hohen Beleihungswert.

Wer also heute eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte mit Blick auf den niedrigen Beleihungsauslauf mit seiner Bank – aber auch mit anderen Kreditinstituten – verhandeln, um die besten Konditionen herauszuschlagen.

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Grundsätzlich ist die finanzierende Bank gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, ob sie die bisherige Baufinanzierung fortsetzen möchte oder nicht. In der Regel machen Banken dann auch ein sogenanntes Prolongationsangebot. Der Kunde wird also informiert, welche Konditionen die Bank bei der Anschlussfinanzierung anbietet. Doch drei Monate sind oft ein zu kurzer Zeitraum, um sich umfassend über Alternativangebote zu informieren, weshalb frühzeitiges Handeln sinnvoll ist.

Steht der Ablauf der Zinsbindung und damit die Anschlussfinanzierung bevor, sollte der Kreditnehmer daher frühzeitig – etwa zwölf bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung – damit beginnen, sowohl bei der eigenen Hausbank als auch bei anderen Kreditinstituten Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen.

Drei Arten der Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hat ein Kreditnehmer drei Optionen für seine Anschlussfinanzierung:

• Prolongation: Hierbei schließt der Kreditnehmer bei seiner eigenen Bank einen neuen Kredit ab
• Umschuldung: Der Kreditnehmer sieht sich bei einer anderen Bank nach einem neuen Kredit für die Anschlussfinanzierung um.
• Forward-Darlehen: Hier werden schon lange vor Ablauf der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vereinbart. Für diese Zinsreservierung verlangen Banken aber einen Aufschlag.

Anschlussfinanzierung über Prolongation: Laufende Baufinanzierung wird verlängert

Neigt sich Zinsbindung der Erstfinanzierung dem Ende zu, machen Banken ihren Kunden in der Regel ein so genanntes Prolongationsangebot für die Anschlussfinanzierung. Die Bank ist verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ihrem Kunden mitzuteilen, ob sie die Finanzierung fortsetzen möchte oder nicht.

Die Konditionen im Prolongationsangebot orientieren sich immer an der aktuellen Zinslage.

Ist das Angebot der Hausbank unattraktiv, sollte der Kunde mit der Hausbank verhandeln, um bessere Konditionen für seine Anschlussfinanzierung zu erzielen. Ist das Angebot akzeptabel, ist das weitere Vorgehen einfach: Der Darlehensnehmer stimmt dem Angebot zur Anschlussfinanzierung zu und das Darlehen läuft mit den neuen Konditionen weiter.

• Vorteile: Da du bereits Kunde bei der Bank bist, reicht in der Regel eine Unterschrift unter dem Angebot zur Anschlussfinanzierung, um den Kredit zu verlängern. Eine Bonitätsprüfung muss nicht nochmal durchgeführt werden.

• Nachteil: Es kommt vor, dass Banken bei Kreditverlängerungen ihren Kreditnehmern nicht immer die besten Konditionen bieten. Hier wird auf die Bequemlichkeit der Kunden spekuliert. Andere Banken bieten dir vielleicht günstigere Anschlussdarlehen, um dich als Kunden zu gewinnen. Hier lohnt es sich, Angebote zu vergleichen.

Anschlussfinanzierung durch Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber

Läuft die Sollzinsbindung aus, ist man nicht mehr an den bisherigen Darlehensgeber gebunden. Kreditnehmer können sich auch von anderen Banken Kreditangebote einholen.

Entscheiden sich Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung gegen eine Prolongation, spricht man von einer Umschuldung: der bisherige Darlehensvertrag wird dann an die neue Bank übergeben.

• Vorteil: Manchmal bieten andere Banken attraktivere Konditionen als die Hausbank, weil sie dich als neuen Kunden gewinnen wollen.

• Nachteil: Durch den Wechsel des Anbieters musst du in der Regel erneut deine Bonität überprüfen lassen.
  Außerdem müssen noch die Wechselkosten oder auch die Kosten für die Löschung der Grundschuld einberechnet werden. Diese können unterschiedlich hoch ausfallen:

Die günstige Variante – Grundschuldabtretung
Sofern die Hausbank dem Wechsel zustimmt, kostet die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Je 100.000 Euro Darlehenssumme würde dies einen Betrag von 300 Euro ausmachen.

Die kostenintensivere Variante: Grundschuld neu eintragen
Sofern sich die Hausbank gegen den Wechsel der Grundschuld sträubt, muss die Grundschuld gelöscht und anschließend durch einen Notar neu eingetragen werden. Das kostet bis zu 1,5 Prozent der Darlehenssumme.

Welche Unterlagen braucht die neue Bank für die Umschuldung?

Bietet die bisherige Bank keine besseren Finanzierungskonditionen als ein alternativer Anbieter, sollte eine Umschuldung für die Anschlussfinanzierung in Betracht gezogen werden. Folgende Unterlagen werden benötigt:

• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Übersicht über die aktuelle Restschuld
• Restschuld zum Sollzinsbindungsende
• Höhe der Grundschuld, beziehungsweise des ursprünglichen Kaufpreises
• Kreditvertrag des aktuellen Darlehensgebers
• Wunschrate oder Tilgungssatz
• Übersicht über die monatlichen Lebenshaltungskosten
• Personalausweis

Forward-Darlehen: Im jetzigen Zinsumfeld ratsam?

Viele Banken bieten die Option an, bereits ein, zwei oder gar fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung auszumachen. Damit kann man sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Dafür verlangen Banken allerdings einen so genannten Forward-Aufschlag. Ob das aktuell bei den seit Jahresbeginn 2022 gestiegenen Zinsen ratsam ist, ist fraglich.

Je länger diese Frist bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher ist der Forward-Zinsaufschlag, den die Bank für eine solche Reservierung verlangt.

Ein Forward-Darlehen ist sowohl mit der Hausbank als Prolongation als auch mit einer anderen Bank für eine Umschuldung möglich. 

Das Forward-Darlehen gleicht einer Wette. Wer auf steigende Zinsen spekuliert, kann mit diesem Darlehen in Zukunft Geld sparen. Sollten die Zinsen aber doch wieder sinken, macht man herbe Verluste.

Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen

Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Zinssatz von zum Beispiel 4,5 Prozent bedeutet dies:

• Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent erhöht sich der Zins auf 4,62 Prozent.
• Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 4,86 Prozent.
• Bei drei Jahren Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 5,58 Prozent.

Je nach Zinsaufschlag und Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens kann sich diese Option aber sehr teuer auswirken. Nämlich dann, wenn der Zeitraum sehr lang ist. Bei einem Zeitraum von 60 Monaten Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins von vier Prozent auf satte 5,8 Prozent.

Zinsaufschlag in Prozent nach Jahren - auf einen Blick

Die Höhe des Zinsaufschlags ist aber keine fixe Größe, sie variiert je nach Bank und Zinsumfeld und hängt auch davon ab, ob die Bank für die Zukunft mit eher steigenden oder fallenden Zinsen rechnet.

Anschlussfinanzierung: So gehst du vor

Es lohnt sich, auf das Prolongationsangebot der Hausbank vorbereitet zu sein. Wer den Markt kennt, kann das Angebot gut einschätzen. Deswegen ist es von Vorteil, sich frühzeitig mit anderen Banken auszutauschen und Angebote einzuholen.

Wer nach Einberechnung der Faktoren Verzinsungen, Tilgung sowie Abtretung der Grundschuld oder Löschen der alten und Eintragen einer neuen Grundschuld noch immer auf ein günstigeres Darlehen stößt, kann damit bei der Hausbank in Verhandlungen treten oder doch eine Umschuldung vorziehen.

Banken möchten Profit machen, deswegen kann das erste Angebot auch durchaus als Verhandlungsbasis verstanden werden. Das Feilschen um Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ist bei Banken ein gängiges Prinzip. Da sie ein großes Interesse daran haben, ihre einmal gewonnen Kunden zu halten, ist das Herunterhandeln des Zinses oft bereits einkalkuliert. Anders gewendet: Wer sich ungeprüft auf das erste Angebot der Hausbank einlässt, bekommt oft nicht die bestmöglichen Konditionen.

Worauf sollten Kreditnehmer beim Verhandeln der Anschlussfinanzierung achten?

• Bei günstigen Zinsen: Eine möglichst lange Sollzinsbindungsfrist
• Gesamtlaufzeit des Darlehens (Tilgungssatz)
• Gewährt die Bank die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten?
• Bei Forward-Darlehen: Wie hoch ist der Zinsaufschlag für die Zinsreservierung?

Arbeitslosigkeit und Anschlussfinanzierung: Ist das möglich?

Ob eine Prolongation oder Anschlussfinanzierung bei Arbeitslosigkeit möglich ist, hängt ganz von der individuellen Situation ab: Üblicherweise ist es leichter, in diesem Fall bei der bisherigen Hausbank eine Prolongation zu bekommen, so es überhaupt möglich ist, das Darlehen weiterhin zu bedienen. Eine Anschlussfinanzierung bei einer fremden Bank ist in den meisten Fällen schwieriger, da das Risiko höher ist. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Sonderkündigungsrecht: Anschlussfinanzierung frühzeitig absichern

Es gibt bereits vor Ablauf der Zinsbindung die Möglichkeit, Geld zu sparen. Möglich macht das das vom Gesetzgeber ermöglichte Sonderkündigungsrecht laut Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Um vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, das den vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit ermöglicht, muss die Baufinanzierung schon mindestens seit zehn Jahren laufen. Ursprünglich muss also eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart worden sein, um von dieser Möglichkeit zu profitieren.

Sind die Voraussetzungen gegeben, so beträgt die Kündigungsfrist für das Darlehen sechs Monate. Die Bank darf in diesem Fall auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Ein Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag also immer nach spätestens zehn Jahren und sechs Monaten beenden, egal wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart wurde.

Das bedeutet: Für den Kreditnehmer kann es sich lohnen, schon vor Ablauf der zehn Jahre aktiv nach einer günstigeren Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu suchen. Aber auch dabei müssen die oben genannten Faktoren, wie Übertragen der Grundschuld beziehungsweise Löschen und neu Eintragen der Grundschuld, einberechnet werden.