Anschlussfinanzierung: Restschuld richtig tilgen

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Ein Immobiliendarlehen ist selten nach dem Ende der Zinsbindung schon abbezahlt. Was bleibt, ist meist eine Restschuld, über deren Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt, mit der Bank neu verhandelt werden muss. In manchen Fällen ist es auch empfehlenswert, die Bank zu wechseln, um von günstigeren Konditionen zu profitieren. Was Darlehensnehmer bei der Anschlussfinanzierung beachten müssen.

Anschlussfinanzierung, Staffellauf, Foto: BraunS / iStock.com
Auf einen Immobilienkredit folgt ein anderer – Immobilienbesitzer sollten sich daher rechtzeitig Gedanken um eine passende Anschlussfinanzierung machen, mit der sie ihre Restschuld tilgen können. Foto: BraunS / iStock.com

Immobilienkredite werden über einen langen Zeitraum abbezahlt. Die Zinsbindung endet oftmals nach zehn oder 15 Jahren – zu diesem Zeitpunkt ist jedoch meist ein großer Teil des Immobiliendarlehens noch nicht abbezahlt. Wie hoch dieser Teil ist, hängt von der Laufzeit und von der Höhe der ursprünglich vereinbarten Tilgung ab. Ein Beispiel: Vor zehn Jahren wurde ein Darlehen über 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung aufgenommen. Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung beträgt die Restschuld in diesem Fall rund 75.000 Euro. Über diesen Betrag muss der Darlehensnehmer über eine Anschlussfinanzierung neu mit einer Bank verhandeln.

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Anschlussfinanzierung: Bankwechsel kann sich lohnen

Nach Ablauf der Zinsbindung hat ein Kreditnehmer mehrere Optionen für seine Anschlussfinanzierung – er kann bei seiner eigenen Bank einen neuen Kredit abschließen – das nennt man auch Prolongation. Oder er sieht sich bei einer anderen Bank nach einem neuen Kredit um.

Bei einer solchen Umschuldung kommen auf den Kreditnehmer allerdings Wechselkosten zu – die Abtretung der Grundschuld auf eine neue Bank kostet in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Durch niedrigere Zinsen kann sich ein solcher Wechsel aber dennoch lohnen. Anders sieht es aus, wenn die Bank einer Abtretung der Grundschuld nicht zustimmt. Dann ist der Kreditnehmer nämlich gezwungen, sie zunächst löschen und anschließend neu eintragen zu lassen. Das wiederum ist mit deutlich höheren Kosten von rund einem bis anderthalb Prozent verbunden – abhängig von der Höhe der Darlehenssumme.

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Grundschuld löschen und eintragen: Das müssen Immobilieneigentümer und -käufer über die Grundschuld wissen.

Bietet die neue Bank aber für die Anschlussfinanzierung einen niedrigeren Zinssatz als die Hausbank, kann sich das dennoch lohnen.

Info

Wann lohnt sich der Bankenwechsel für die Anschlussfinanzierung?

Ein Beispiel: Die Hausbank bietet ein zehnjähriges Darlehen über 100.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen bei zwei Prozent Tilgung und einer Monatsrate von 333 Euro an. Die Restschuld nach zehn Jahren beläuft sich auf 77.880 Euro.

Das Alternativangebot einer anderen Bank lautet auf 1,5 Prozent Zinsen und 2,5 Prozent Anfangstilgung. Bei einer Monatsrate von ebenfalls 333 Euro beläuft sich die Restschuld auf nur noch 73.050 Euro. Das ergibt eine Ersparnis von zunächst 4.830 Euro.

Allerdings: Dieser Betrag reduziert sich um rund 300 Euro für die Grundschuldabtretung (Ersparnis: rund 4.530 Euro), ist eine neue Grundschuld nötig, belaufen sich die Kosten auf rund 1.070 Euro – die Ersparnis reduziert sich in diesem Fall auf etwa 3.760 Euro.

Unabhängig davon, welche Option ein Kreditnehmer wählt: Darlehensnehmer sollten prüfen, ob es sich lohnt, das aktuelle Darlehen noch vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen . Das ist immer dann mit einer Frist von sechs Monaten möglich, wenn der Kredit schon mindestens seit zehn Jahren läuft und lohnt sich vor allem in Niedrigzinsphasen. Auch dann kann der Kreditnehmer entweder mit seiner Hausbank über eine Anschlussfinanzierung verhandeln oder sich bei einem anderen Kreditinstitut nach einer Alternative umsehen.

Sparen

Prolongation: Kredit nach zehn Jahren kündigen und sparen

Wer in der Vergangenheit ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung über 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung aufgenommen hatte, zahlt eine monatliche Rate von rund 542 Euro. Er kann das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen: Die Restschuld beläuft sich zu diesem Zeitpunkt auf rund 72.700 Euro, für die der Immobilieneigentümer eine Anschlussfinanzierung abschließen muss. Kündigt er nicht, beläuft sich seine Restschuld nach 15 Jahren auf 57.300 Euro.

Bei einer Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren und sechs Monaten ergibt sich bei gleichbleibender Rate, 1,5 Prozent Zinsen und entsprechend höherer Tilgung nach weiteren vier Jahren und sechs Monaten eine Restschuld von nur noch rund 47.000 Euro.

Gegenüber der Variante, das 15-jährige Ursprungsdarlehen einfach weiterlaufen zu lassen, spart der Hauseigentümer bis dahin also über 10.000 Euro.

Zinssicherheit mit Forwarddarlehen

Eine weitere Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung bietet das Forward-Darlehen, auch Vorratsdarlehen genannt. Dabei werden heute schon die Konditionen für einen zukünftigen Kredit vereinbart. Endet die Zinsbindung also beispielsweise erst in zwei, drei oder fünf Jahren, kann der Kreditnehmer schon heute einen fixen Zinssatz für die erst später fällige Anschlussfinanzierung vereinbaren. Allerdings: Banken verlangen für eine solche Zinssatz-Reservierung in der Regel einen Zinsaufschlag.

Anschlussfinanzierung, Restschuld, Foto: BraunS / iStock.com
Auf dem Weg zum Ziel – mit der richtigen Anschlussfinanzierung lässt sich die Restschuld schneller tilgen. Foto: BraunS / iStock.com

Das bedeutet, dass Forward-Darlehen vor allem für jene interessant sind, die vor einigen Jahren eine Immobilie zu einem aus heutiger Sicht hohen Zinssatz finanziert haben. Wer damit rechnet, dass die Zinsen in Zukunft steigen könnten, kann sich mit einem Forward-Darlehen einige Jahre im Voraus mit einem verhältnismäßig niedrigen Zinssatz absichern.

Achtung

Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen

Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Marktzinssatz von zum Beispiel 1,5 Prozent bedeutet dies:

  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent erhöht sich der Zins auf 1,62 Prozent.
  • Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 1,86 Prozent.
  • Bei drei Jahren Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 2,58 Prozent.

Prolongation: Unbedingt Angebote vergleichen

Egal, für welche Option sich ein Kreditnehmer entscheidet: Damit die gesamte Laufzeit eines Darlehens verkürzt wird, empfiehlt es sich, bei der Prolongation einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Der Haken dabei: Je höher die Tilgung, desto höher die monatliche Kreditrate. Alternativ bietet es sich an, weiterhin wenig zu tilgen, mit der Bank aber über Sondertilgungsoptionen zu verhandeln. Das bedeutet: Hat der Immobilienbesitzer genug Geld übrig, hat er in gewissen zeitlichen Abständen die Option, einen Teil seiner Schulden sozusagen außer der Reihe abzubezahlen.

Gerade auch wegen solcher Optionen sollten Immobilieneigentümer, die über eine Anschlussfinanzierung nachdenken, möglichst viele Angebote vergleichen und durchrechnen, was sie der Kredit letztlich kostet. Welche Anschlussfinanzierung sich für welchen Kreditnehmer am besten eignet, hängt von vielen Faktoren ab – es kommt auf die Höhe der Restschuld, den aktuellen und den zukünftigen Zinssatz an, zudem darauf, was sich der Kreditnehmer leisten kann. Im Zweifelsfall hilft dabei ein unabhängiger Finanzberater.


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