Beleihungsauslauf: So wirkt er sich auf deine Zinsen aus
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Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Faktoren, die deine Zinsen für eine Baufinanzierung beeinflussen. Er ist der prozentuale Anteil des Darlehens, der durch die Bank finanziert wird. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind die Zinsen. So geht’s.
Was versteht man unter Beleihungsauslauf?
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, ist es wichtig, sich über den Beleihungsauslauf zu informieren. Denn ein niedriger Beleihungsauslauf kann dir helfen, günstigere Zinsen für den Immobilienkredit zu bekommen. Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Kaufpreises, den du mit einem Darlehen finanzieren musst. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind deine Zinsen. Besonders bei einer Anschlussfinanzierung ergibt sich oft ein niedriger Beleihungsauslauf, weil ein Teil der ursprünglichen Schulden schon getilgt und der Wert der Immobilie im Zeitverlauf oft gestiegen ist.
Beleihungsauslauf ist nicht Beleihungswert
Der Beleihungsauslauf ist nicht zu Verwechseln mit dem Beleihungswert. Der Beleihungswert ist der langfristig nachhaltige Wert einer Immobilie, den die finanzierende Bank am Markt realisieren könnte. Er liegt in der Regel unterhalb des eigentlichen Kaufpreises, da die Bank sozusagen einen Sicherheitsabschlag vornimmt.
Beispiel: Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Herr Mayer will ein Einfamilienhaus für 600.000 Euro erwerben. Die Bank ermittelt einen nachhaltig am Markt erzielbaren Wert von 500.000 Euro – den Beleihungswert.
Herr Mayer verfügt über 200.000 Euro Eigenkapital und muss folglich 400.000 Euro bei seiner Bank finanzieren.
Beleihungsauslauf = 400.000 Euro ./. 500.000 Euro = 0,8
Der Beleihungsauslauf beträgt in diesem Beispiel also 80 Prozent.
Welchen Einfluss hat der Beleihungsauslauf auf Bonität und Zinshöhe?
Grundsätzlich gilt, dass der Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich sein sollte. Grund: Je näher das benötigte Darlehen am Beleihungswert liegt oder diesen gar übersteigt, desto risikoreicher ist die Finanzierung für die Bank. In der Regel fühlen sich Banken auf der sicheren Seite, wenn der Beleihungsauslauf maximal 80 Prozent beträgt.
Bei einem niedrigen Beleihungsauslauf schätzt die Bank auch die Bonität des Kunden besser ein, denn er hat ja durch seinen hohen Eigenkapitalanteil bewiesen, dass er in der Lage ist, Geld anzusparen und seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.
Die Folge eines niedrigen Beleihungsauslaufs sind auch bessere Zinskonditionen – angesichts der zuletzt stark angestiegenen Zinsen ein gewichtiges Argument. Ein halbes oder gar dreiviertel Prozent weniger Zinsen sind bei einem niedrigen Wert durchaus möglich.
Warum ist der Beleihungsauslauf auch bei einer Anschlussfinanzierung wichtig?
Läuft nach 10 oder 15 Jahren die Zinsbindung für das Darlehen aus, macht die Hausbank in der Regel ein Prolongationsangebot für die Anschlussfinanzierung. Doch der Darlehensnehmer ist nicht verpflichtet, dieses auch anzunehmen, sondern kann auch bei anderen Banken nach den Konditionen fragen.
Anschlussfinanzierung: Niedriger Beleihungsauslauf = niedrige Zinsen
Das kann sich lohnen: Das Prolongationsangebot der Hausbank muss nicht die besten Konditionen haben. Eine andere Bank dürfte zudem den Beleihungswert des Objekts neu schätzen und das kann Eigentümern zugutekommen: Da die Immobilienpreise in den vergangenen 15 Jahren deutlich gestiegen sind, dürfte sich in vielen Fällen ein Beleihungsauslauf von nunmehr weniger als 60 Prozent ergeben. Der Grund ist, dass ein Teil der Schulden ja schon getilgt worden sind und die Immobilie heute viel mehr Wert ist als zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Bei einem Beleihungsauslauf von weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes handelt es sich um einen Realkredit mit sehr geringen Risiken für die Bank. Die Folge: gute Zinskonditionen.
Frank Kemterimmowelt Redaktionskodex
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