Beleihungswert: Wieviel Geld leiht mir die Bank?

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Wie viel Geld gibt es von der Bank für eine Immobilie? Das hängt unter anderem vom Beleihungswert ab – er bildet für die finanzierende Bank die Grundlage für die Darlehenshöhe. Wie der Beleihungswert ermittelt wird und was die Beleihungsgrenze ist.

Das Wichtigste zum Beleihungswert

  • Der Beleihungswert ist ein von der Bank bestimmter Wert einer Immobilie und Grundlage für die Darlehenshöhe.
  • Jede Bank bestimmt den Beleihungswert einer Immobilie anders.
  • Die Differenz zum Kaufpreis muss der Käufer mit Eigenkapital finanzieren.
  • Der Beleihungswert beeinflusst auch die Zinshöhe.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld eine Bank in der Regel bereit ist, für eine Immobilienfinanzierung zu verleihen. Soll für eine Immobilie ein Darlehen vergeben werden, ermittelt die Bank intern einen künftig möglichen Verkehrswert, der mit dem Verkauf dieser Immobilie wohl erzielt werden könnte. Der Beleihungswert darf lauf Pfandbriefgesetz (PfandBG) dann nicht über dem angenommenen zukünftigen Wert der Immobilie liegen. Der Beleihungswert entspricht also nicht dem Kaufpreis einer Immobilie.

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Zunächst wird der zu erwartende Verkehrswert für eine Immobilie berechnet. Dabei werden berücksichtigt (Pfandbriefgesetz (PfandBG), § 16 (2)):

  • langfristige, nachhaltige Merkmale des Objektes, wie seine Lage
  • die regionalen Marktgegebenheiten
  • die derzeitige und eine mögliche anderweitige Nutzung.

Laut Pfandbriefgesetz (PfandBG, § 16) muss der Beleihungswert dann unterhalb des Verkehrswertes liegen. Er liegt generell auch unter dem Kaufpreis, da von der Bank ein Sicherheitsabschlag vorgenommen wird. Je nachdem, wie die Bank den nachhaltigen Wert der Immobilie einschätzt, fällt der Beleihungswert dann höher oder niedriger aus.

In der Regel liegt der Beleihungswert oftmals bei um die 80 Prozent des Kaufpreises. Für eine Eigentumswohnung, deren angenommener Verkehrswert 500.000 Euro ist, läge der Beleihungswert in der Regel nicht über 400.000 Euro.

Die konkrete Einschätzung erfolgt durch ein meist bankintern erstelltes Gutachten. Dieses wird – je nach Art des Objektes – nach dem Verkehrswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren oder auch aus einer Mischung verschiedener Verfahren erstellt. Letzteres ist beispielsweise bei Eigentumswohnungen gängig, da diese ja nicht nur selbst genutzt werden, sondern auch vermietet werden könnten.

Schätz- und Gutachterkosten dürfen Banken ihren Kunden gemäß aktueller Rechtsprechung nicht berechnen. Das entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-6 U 17/09). Grund: Solche Gutachten dienen ausschließlich den Interessen der Banken und nicht ihren Kunden.

Was ist das Verkehrswertverfahren?

Das Verkehrswertverfahren wird auch Vergleichswertverfahren genannt. Dabei errechnet die Bank den Beleihungswert einer Immobilie und vergleicht diesen dann mit den Beleihungswerten ähnlicher Objekte.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung. Es setzt sich aus der Bestimmung von Bodenwert und Bauwert zusammen. Der Bodenwert ist die Multiplikation von Quadratmeter zu einem geschätzten langfristigen Preis. Der Bauwert ist die Hochrechnung der Baukosten über einen Indexwert.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet. Die Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet der Nettoertrag, der nachhaltig erzielt werden kann. Dazu werden von den jährlichen Mieteinnahmen die Kosten abgezogen. Zusammen mit dem Kapitalisierungsfaktor wird der Beleihungswert gebildet.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze eines Darlehens. Errechnet wird die Beleihungsgrenze abhängig vom Beleihungswert und einem weiteren Risikoabschlag, den jede Bank unterschiedlich bestimmt. 

Eine Ausnahme gibt es zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer eine besonders gute Bonität oder zusätzliche Sicherheiten vorweisen kann. In diesen Fällen finanzieren Banken auch über den Beleihungswert heraus.

Wie beeinflusst der Beleihungswert die Zinsen?

Beleihungswert, Eigenheim, Foto: iStock.com / seb_ra
Für den Erwerb von einem Eigenheim berechnet die finanzierende Bank erst den Beleihungswert des Hauses. Foto: iStock.com / seb_ra

Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital eines Kunden ist, desto bessere Konditionen erhält er bei der Immobilienfinanzierung. Dabei gilt:

  1. Beträgt das Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes und somit in der Regel höchstens 50 Prozent des Kaufpreises erhält der Kreditnehmer Top-Konditionen. Denn dabei handelt es sich um einen so genannten Realkredit, der ausschließlich durch reale Sicherheiten gedeckt ist. Die Bank bekommt dabei, selbst wenn die Immobilie später zwangsversteigert werden sollte, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ihr Geld zurück.
  2. Benötigt der Kunde ein Darlehen über mehr als 60 Prozent des Kaufpreises, aber unter 100 Prozent des Beleihungswertes, geht die Bank bereits ein höheres Risiko ein. Bei einer Zwangsverwertung, zum Beispiel während einer Wirtschaftskrise, kann es passieren, dass die Bank ihr Geld nicht zu 100 Prozent zurückerhält. Deshalb zahlt der Kunde dann auch etwas höhere Zinsen.
  3. Eine gesamte Finanzierung oder bis annährend 100 Prozent lehnen viele Banken ab. So eine Finanzierung ist in der Regel nur möglich, wenn der Kreditnehmer über eine sehr gute Bonität verfügt, zum Beispiel, weil er in einem langjährigen und sicheren Arbeitsverhältnis ist oder zusätzliche Sicherheiten anbieten kann – etwa eine Lebensversicherung mit entsprechend hohem Rückkaufwert, die er der Bank verpfänden könnte. Dabei handelt es sich dann um eine Mischung aus Real- und Personalkredit. Der Personalkredit heißt so, weil er aufgrund der Kreditwürdigkeit einer individuellen Person vergeben wird, ohne dass dies im Grundbuch abgesichert wäre. Dabei gilt: Je höher der Personalkreditanteil am Darlehen, desto höher die Zinsen.
Info

Für Bankkunden ist nicht ersichtlich, wie sich der Real- und wie der Personalkreditanteil an ihrem Hypothekendarlehen aufteilt, es handelt sich um einen einheitlichen Kreditvertrag. Die Aufteilung erfolgt bankintern.

Wie können Kreditnehmer ihr Eigenkapital verbessern?

Weil sich durch niedrigere Darlehenszinsen viel Geld sparen lässt, sollten Käufer und Bauherren versuchen, vor einem Erwerb ihre Eigenkapitalbasis zu verbessern. In der Folge würde auch der Beleihungswert sinken. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Eigenleistungen am Bau werden von manchen Banken in einem gewissen Umfang wie Eigenkapital betrachtet.
  • Die Guthaben von Bausparverträgen oder Auszahlungen aus vorzeitig aufgelösten Lebensversicherungen können als Eigenkapital dienen. Hier muss aber individuell berechnet werden, ob die Nachteile einer vorzeitigen Vertragsauflösung die Vorteile eines niedrigeren Zinssatzes überwiegen.
  • Nicht mehr benötigte Wertgegenstände lassen sich zu Geld machen.
  • Darlehen von Familienmitgliedern zählen wie Eigenkapital. Eventuell kann auch ein Arbeitgeberdarlehen helfen.
  • Für manche Baumaßnahmen gibt es Zuschüsse, zum Beispiel von der KfW oder dem BAFA.
  • Vorweggenommene Erbschaft: Sind die Eltern bereit und in der Lage, einen Teil der später zu erwartenden Erbschaft schon jetzt als Schenkung auszuzahlen?
  • Kurzfristige Maßnahmen: Eine Zeit lang auf Urlaube und teure Anschaffungen verzichten und die Sparquote erhöhen.

Durch Nachbeleihung Eigenkapital erhöhen

Nach vielen Jahren der Tilgung sinkt die Restschuld immer weiter. Der ursprüngliche Darlehensbetrag steht jedoch als Hypothek noch immer im Grundbuch als Grundschuld, obwohl die tatsächliche Restschuld viel geringer oder gar schon gänzlich abbezahlt ist. In vielen Fällen kann dann auf Basis der noch nicht gelöschten Grundschuld bei der Bank ein neues Darlehen, zum Beispiel für den Erwerb einer weiteren Immobilie zu guten Konditionen aufgenommen werden.

Da die abgezahlte Immobilie als Sicherheit genutzt werden kann, wird die neue Immobilie mit einer viel geringeren Hypothek belastet. Doch auch, wenn es nur um die Sanierung der vorhandenen Immobilie geht, kann die Nachbeleihung der vorhandenen Grundschuld sinnvoll sein. Denn im Grundbuch abgesicherte Darlehen sind in der Regel günstiger als unbesicherte Konsumentendarlehen.

Beispielrechnung für die Nachbeleihung:

Herr Maier erwirbt eine kleine Wohnung zur Kapitalanlage mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro. Das Darlehen in dieser Höhe würde einen Zinssatz von einem Prozent und eine Anfangstilgung von zwei Prozent haben, wenn eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrags bestellt würde. Während der ersten zehn Jahre fielen knapp 27.000 Euro Zinsen an, die Restschuld beliefe sich auf rund 237.000 Euro.

Statt der Grundschuldbestellung in voller Höhe nutzt Herr Maier die Möglichkeit, sein bereits abbezahltes Einfamilienhaus erneut zu beleihen. Hier steht eine Grundschuld über 150.000 Euro zur Verfügung, sein Mehrfamilienhaus muss demnach nur noch mit 150.000 Euro beliehen werden. Diese Beträge liegen für beide Immobilien jeweils weit unterhalb des Beleihungswertes. Die Folge: Bei weiter einem Prozent Zinsen und zwei Prozent Anfangstilgung, zahlt Herr Meier innerhalb von zehn Jahren: rund 15.000 Euro Zinsen, Restschuld: 118.000 Euro. In den ersten zehn Jahren spart Herr Maier also über 12.000 Euro.

Link-Tipp

Wie viel darf meine Immobilie kosten? Jetzt Budget berechnen.

Regine Curth03.02.2022

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1 Kommentar

Annette am 19.04.2022 16:35

Die letzten zwei Sätze des Artikels sind leider sachlich nicht richtig. Hr. Maier hat trotzdem ein Darlehen in Höhe von 300.000 EUR, jedoch bekommt er durch die zusätzliche Sicherheit der Eigenheim-Grundschuld einen günstigeren Zins bei seiner Bank. Also nicht "weiter ein Prozent", sondern eher "stattdessen 0,5%". Darin liegt der Spareffekt, und darin dass er für die geringere neue Grundschuld auch weniger Gebühren für die Eintragung bezahlen muss. Die Restschuld am Ende der Laufzeit ist höher, bedingt durch den geringeren Zins.

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