Beleihungswert: Eine Grundlage für die Kredithöhe

Lesermeinungen:  

(0)

Wie viel Geld für eine Immobilie gibt es von der Bank? Diese Frage stellen sich viele Immobilienkäufer und Bauherren in spe. Relevant für die Höhe des Darlehens ist unter anderem der Beleihungswert der Immobilie.

Will eine Familie ein Haus erwerben, berechnet die finanzierende Bank erst den Beleihungswert des Hauses. Foto: fotografixx / iStock.com

Der Beleihungswert ist die Geldsumme, die eine finanzierende Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines freihändigen Notverkaufs ziemlich sicher für eine Immobilie erhalten würde. Sie ist damit eine Grundlage für die Darlehenshöhe. In manchen Fällen finanzieren Banken allerdings über den Beleihungswert hinaus – wenn die Bonität des Darlehensnehmers gut ist oder wenn er andere Sicherheiten hat.

Was der Beleihungswert ist

Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld eine Bank in der Regel bereit ist, für eine Immobilienfinanzierung zu verleihen. Laut Pfandbriefgesetz (PfandBG) darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie ergibt. Dabei sind langfristige, nachhaltige Merkmale des Objektes, die regionalen Marktgegebenheiten sowie die derzeitige und eine mögliche anderweitige Nutzung zu berücksichtigen (PfandBG, § 16 (2)). Der Beleihungswert entspricht also nicht dem Kaufpreis einer Immobilie. Vielmehr sind Banken verpflichtet, durch einen Sachverständigen den nachhaltigen Marktwert des Objektes zu ermitteln.

Wie Banken den Beleihungswert berechnen

Das Pfandbriefgesetz (PfandBG, § 16) regelt, dass der Beleihungswert grundsätzlich unterhalb des Verkehrswertes liegen muss. Er liegt generell auch unter dem Kaufpreis, da von der Bank ein Sicherheitsabschlag vorgenommen wird. Der Beleihungswert liegt oftmals um die 80 Prozent des Kaufpreises.  Je nachdem, wie die Bank den nachhaltigen Wert der Immobilie einschätzt, kann er aber auch höher oder niedriger ausfallen. Die Einschätzung erfolgt nicht Pi mal Daumen, sondern durch ein in der Regel bankintern erstelltes Gutachten. Dieses wird – je nach Art des Objektes – nach dem Verkehrswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren oder auch aus einer Mischung verschiedener Verfahren erstellt. Letzteres ist beispielsweise bei Eigentumswohnungen gängig, da diese ja nicht nur selbst genutzt werden, sondern auch vermietet werden könnten.

Achtung

Banken dürfen gemäß aktueller Rechtsprechung Schätz- und Gutachterkosten ihren Kunden nicht berechnen, entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-6 U 17/09). Grund: Solche Gutachten dienen ausschließlich den Interessen der Banken und nicht ihren Kunden.

Der Beleihungswert abzüglich eines weiteren Risikoabschlags, den Banken unterschiedlich bestimmen, ist im Regelfall die Beleihungsgrenze und damit die Obergrenze des Darlehens. Außer, der Kreditnehmer hat eine besonders gute Bonität oder kann zusätzliche Sicherheiten vorweisen. In diesen Fällen finanzieren Banken auch über den Beleihungswert heraus.

Welche Zinsaufschläge bei hoher Beleihung üblich sind

Je niedriger der Eigenkapitalanteil, desto höher sind die Zinsen des Darlehens. Foto: iStock / Dutko

Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital eines Kunden ist, desto bessere Konditionen erhält er bei der Immobilienfinanzierung. Dabei gilt:

1. Benötigt der Kunde ein Darlehen, das 60 Prozent oder weniger des Beleihungswertes und somit in der Regel höchstens 50 Prozent des Kaufpreises beträgt, erhält er Top-Konditionen. Denn dann handelt es sich um einen so genannten Realkredit, bei dem die Bank selbst dann, wenn die Immobilie später zwangsversteigert werden sollte, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ihr Geld zurückbekommen wird. Der Realkredit heißt so, weil er ausschließlich durch reale Sicherheiten gedeckt ist.

2. Benötigt der Kunde ein Darlehen über mehr als 60 Prozent aber unter 100 Prozent des Beleihungswertes, ist dies für die Bank schon etwas riskanter. Bei einer Zwangsverwertung, zum Beispiel während einer Wirtschaftskrise, kann es passieren, dass die Bank ihr Geld nicht zu 100 Prozent zurückerhält. Deshalb zahlt der Kunde dann auch etwas höhere Zinsen.

3. Zu einem Finanzierungsbetrag, der noch deutlich höher liegt oder gar bei einer Finanzierung des gesamten Kaufpreises sind nicht alle Banken bereit. So eine Finanzierung ist in der Regel nur möglich, wenn der Kreditnehmer über eine sehr gute Bonität verfügt, zum Beispiel, weil er in einem langjährigen und sicheren Arbeitsverhältnis ist oder zusätzliche Sicherheiten anbieten kann – etwa eine Lebensversicherung mit entsprechend hohem Rückkaufwert, die er der Bank verpfänden könnte. In seltenen Fällen finanzieren Banken sogar den gesamten Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten. Praktisch handelt es sich bei solchen Darlehen um eine Mischung aus Real- und Personalkredit. Der Personalkredit heißt so, weil er aufgrund der Kreditwürdigkeit einer individuellen Person vergeben wird, ohne dass dies im Grundbuch abgesichert wäre. Dabei gilt: Je höher der Personalkreditanteil am Darlehen, desto höher die Zinsen.

Info

Für Bankkunden ist nicht ersichtlich, wie sich der Real- und wie der Personalkreditanteil an ihrem Hypothekendarlehen aufteilt, es handelt sich um einen einheitlichen Kreditvertrag. Die Aufteilung erfolgt bankintern.

Doch wie viel mehr kosten Darlehen, die mit niedrigem Eigenkapitalanteil abgeschlossen werden? Grundsätzlich spielen zwar auch die Laufzeit, die absolute Darlehenshöhe, die Tilgung, das Marktumfeld und die individuelle Bonität eine große Rolle, überschlägig dürfte ein reiner Realkredit in der Regel aber rund ein halbes bis ein Prozent günstiger sein als ein Darlehen nahe am Beleihungswert. Geht das Darlehen darüber hinaus, etwa bei einer 110-Prozent-Finanzierung, muss mit einem weiteren Aufschlag gerechnet werden, der dann auch wieder ein halbes bis ein Prozent betragen kann. Pauschale Aussagen lassen sich hier aber nicht treffen, da die Zinsaufschläge auch abhängig vom Marktumfeld und der Geschäftspolitik der Banken sind.

Sparen

Für einen reinen Realkredit mit zwei Prozent Anfangstilgung werden 1,5 Prozent Zinsen fällig, bei einem Darlehen über den gesamten Beleihungswert 2,2 Prozent. Die Mehrkosten pro 100.000 Euro Darlehenssumme belaufen sich beim teureren Kredit innerhalb von zehn Jahren auf knapp 5.500 Euro.

Weil sich durch niedrigere Darlehenszinsen viel Geld sparen lässt, sollten Käufer und Bauherren versuchen, vor einem Erwerb ihre Eigenkapitalbasis zu verbessern. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Eigenleistungen am Bau werden von manchen Banken in einem gewissen Umfang wie Eigenkapital betrachtet.
  • Die Guthaben von Bausparverträgen oder Auszahlungen aus vorzeitig aufgelösten Lebensversicherungen können als Eigenkapital dienen. Hier muss aber individuell berechnet werden, ob die Nachteile einer vorzeitigen Vertragsauflösung die Vorteile eines niedrigeren Zinssatzes überwiegen.
  • Nicht mehr benötigte Wertgegenstände lassen sich zu Geld machen.
  • Darlehen von Familienmitgliedern zählen wie Eigenkapital. Eventuell kann auch ein Arbeitgeberdarlehen helfen.
  • Für manche Baumaßnahmen gibt es Zuschüsse, zum Beispiel von der KfW oder der BaFa.
  • Vorweggenommene Erbschaft: Sind die Eltern bereit und in der Lage, einen Teil der später zu erwartenden Erbschaft schon jetzt als Schenkung auszuzahlen?
  • Kurzfristige Maßnahmen: Eine Zeit lang auf Urlaube und teure Anschaffungen verzichten und die Sparquote erhöhen.

Spätere Nachbeleihung manchmal möglich

Gut nachrechnen: Die Nachbeleihung einer vorhandenen Grundschuld kann Geld sparen. Foto: Geber86 / iStock.com

Wer ein Darlehen aufnimmt, zahlt lange Zeit jeden Monat Zins und Tilgung. Die Restschuld sinkt dann im Zuge fortscheitender Darlehenstilgung immer weiter. Nach vielen Jahren steht dann immer noch der ursprüngliche Darlehensbetrag als Hypothek im Grundbuch als Grundschuld, obwohl die tatsächliche Restschuld viel geringer oder gar schon gänzlich abbezahlt ist. In vielen Fällen kann dann auf Basis der noch nicht gelöschten Grundschuld bei der Bank ein neues Darlehen, zum Beispiel für den Erwerb einer weiteren Immobilie zu guten Konditionen aufgenommen werden. Die neue Immobilie wird dann mit einer viel geringeren Hypothek belastet. Doch auch, wenn es nur um die Sanierung der vorhandenen Immobilie geht, kann die Nachbeleihung der vorhandenen Grundschuld sinnvoll sein. Denn im Grundbuch abgesicherte Darlehen sind in der Regel günstiger als unbesicherte Konsumentendarlehen.

Beispielrechnungen für die Nachbeleihung:

Herr Maier erwirbt ein kleines Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro. Das Darlehen in dieser Höhe würde einen Zinssatz von 2,2 Prozent und eine Anfangstilgung von zwei Prozent haben, wenn eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrags bestellt würde. Während der ersten zehn Jahre fielen knapp 59.000 Euro Zinsen an, die Restschuld beliefe sich auf rund 233.000 Euro.

Statt der Grundschuldbestellung in voller Höhe nutzt Herr Maier die Möglichkeit, sein bereits abbezahltes Einfamilienhaus erneut zu beleihen. Hier steht eine Grundschuld über 150.000 Euro zur Verfügung, sein Mehrfamilienhaus muss demnach nur noch mit 150.000 Euro beliehen werden. Diese Beträge liegen für beide Immobilien jeweils weit unterhalb des Beleihungswertes. Die Folge: Nur 1,5 Prozent Zinsen bei zwei Prozent Anfangstilgung. Zinsen innerhalb von zehn Jahren: 40.300 Euro, Restschuld: 235.300 Euro. In den ersten zehn Jahren spart Herr Maier also über 16.000 Euro.

Viel Eigenkapital senkt Zinsen

Wer für seine Finanzierung viel Eigenkapital einbringt, finanziert unterhalb des Beleihungswertes – und wird mit besonders guten Zinskonditionen belohnt. Deshalb sollten Käufer versuchen, ihre Eigenkapitalsituation zu optimieren.


Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

BaufinanzierungTipps für Immobilienkäufer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben