Beleihungswert: Wieviel Geld leiht mir die Bank?

Wie viel Geld gibt es von der Bank für eine Immobilie? Das hängt unter anderem vom Beleihungswert ab – er bildet für die finanzierende Bank die Grundlage für die Darlehenshöhe. Wie der Beleihungswert ermittelt wird und was die Beleihungsgrenze ist.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld eine Bank in der Regel bereit ist, für eine Immobilienfinanzierung zu verleihen. Soll für eine Immobilie ein Darlehen vergeben werden, ermittelt die Bank intern einen künftig möglichen Verkehrswert, der mit dem Verkauf dieser Immobilie wohl erzielt werden könnte. Der Beleihungswert darf lauf Pfandbriefgesetz (PfandBG) dann nicht über dem angenommenen zukünftigen Wert der Immobilie liegen. Der Beleihungswert entspricht also nicht dem Kaufpreis einer Immobilie.

Nicht zu verwechseln mit dem Beleihungswert ist der Beleihungsauslauf. Letzterer ist der prozentuale Anteil der aufgenommenen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Er reflektiert das Finanzierungsrisiko und beeinflusst die Kreditkonditionen, weshalb er für Banken von großer Bedeutung ist.
 

• Mehr Informationen zum Beleihungsauslauf findest du hier

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Zunächst wird der zu erwartende Verkehrswert für eine Immobilie berechnet. Dabei werden berücksichtigt (Pfandbriefgesetz (PfandBG), § 16 (2)):

• langfristige, nachhaltige Merkmale des Objektes, wie seine Lage
• die regionalen Marktgegebenheiten
• die derzeitige und eine mögliche anderweitige Nutzung.

Laut Pfandbriefgesetz (PfandBG, § 16) muss der Beleihungswert dann unterhalb des Verkehrswertes liegen. Er liegt generell auch unter dem Kaufpreis, da von der Bank ein Sicherheitsabschlag vorgenommen wird. Je nachdem, wie die Bank den nachhaltigen Wert der Immobilie einschätzt, fällt der Beleihungswert dann höher oder niedriger aus.

Die konkrete Einschätzung erfolgt durch ein meist bankintern erstelltes Gutachten. Dieses wird – je nach Art des Objektes – nach dem Verkehrswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren oder auch aus einer Mischung verschiedener Verfahren erstellt. Letzteres ist beispielsweise bei Eigentumswohnungen gängig, da diese ja nicht nur selbst genutzt werden, sondern auch vermietet werden könnten.

Schätz- und Gutachterkosten dürfen Banken ihren Kunden gemäß aktueller Rechtsprechung nicht berechnen. Das entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-6 U 17/09). Grund: Solche Gutachten dienen ausschließlich den Interessen der Banken und nicht ihren Kunden.

In 3 Schritten zum passenden Finanzierungsangebot

Daten eingeben

Beschreiben Sie den geplanten Hausbau oder Immobilienkauf.

Finanzpartner wählen

Fordern Sie Angebote von bis zu 3 Finanzberatern an.

Angebote bekommen

Erhalten Sie individuelle Angebote und vergleichen Sie.

Jetzt Angebote anfordern

Was ist das Verkehrswertverfahren?

Das Verkehrswertverfahren wird auch Vergleichswertverfahren genannt. Dabei errechnet die Bank den Beleihungswert einer Immobilie und vergleicht diesen dann mit den Beleihungswerten ähnlicher Objekte.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung. Es setzt sich aus der Bestimmung von Bodenwert und Bauwert zusammen. Der Bodenwert ist die Multiplikation von Quadratmeter zu einem geschätzten langfristigen Preis. Der Bauwert ist die Hochrechnung der Baukosten über einen Indexwert.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet. Die Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet der Nettoertrag, der nachhaltig erzielt werden kann. Dazu werden von den jährlichen Mieteinnahmen die Kosten abgezogen. Zusammen mit dem Kapitalisierungsfaktor wird der Beleihungswert gebildet.

Lesetipp: Haus schätzen lassen

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze eines Darlehens. Errechnet wird die Beleihungsgrenze abhängig vom Beleihungswert und einem weiteren Risikoabschlag, den jede Bank unterschiedlich bestimmt. 

Eine Ausnahme gibt es zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer eine besonders gute Bonität oder zusätzliche Sicherheiten vorweisen kann. In diesen Fällen finanzieren Banken auch über den Beleihungswert heraus.

Wie beeinflusst der Beleihungswert die Zinsen?

Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital eines Kunden ist, desto bessere Konditionen erhält er bei der Immobilienfinanzierung. Dabei gilt:

1. Beträgt das Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes und somit in der Regel höchstens 50 Prozent des Kaufpreises erhält der Kreditnehmer Top-Konditionen. Denn dabei handelt es sich um einen so genannten Realkredit, der ausschließlich durch reale Sicherheiten gedeckt ist. Die Bank bekommt dabei, selbst wenn die Immobilie später zwangsversteigert werden sollte, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ihr Geld zurück.
2. Benötigt der Kunde ein Darlehen über mehr als 60 Prozent des Kaufpreises, aber unter 100 Prozent des Beleihungswertes, geht die Bank bereits ein höheres Risiko ein. Bei einer Zwangsverwertung, zum Beispiel während einer Wirtschaftskrise, kann es passieren, dass die Bank ihr Geld nicht zu 100 Prozent zurückerhält. Deshalb zahlt der Kunde dann auch etwas höhere Zinsen.
3. Eine gesamte Finanzierung oder bis annährend 100 Prozent lehnen viele Banken ab. So eine Finanzierung ist in der Regel nur möglich, wenn der Kreditnehmer über eine sehr gute Bonität verfügt, zum Beispiel, weil er in einem langjährigen und sicheren Arbeitsverhältnis ist oder zusätzliche Sicherheiten anbieten kann – etwa eine Lebensversicherung mit entsprechend hohem Rückkaufwert, die er der Bank verpfänden könnte. Dabei handelt es sich dann um eine Mischung aus Real- und Personalkredit. Der Personalkredit heißt so, weil er aufgrund der Kreditwürdigkeit einer individuellen Person vergeben wird, ohne dass dies im Grundbuch abgesichert wäre. Dabei gilt: Je höher der Personalkreditanteil am Darlehen, desto höher die Zinsen.

Wie können Kreditnehmer ihr Eigenkapital verbessern?

Weil sich durch niedrigere Darlehenszinsen viel Geld sparen lässt, sollten Käufer und Bauherren versuchen, vor einem Erwerb ihre Eigenkapitalbasis zu verbessern. In der Folge würde auch der Beleihungswert sinken. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Eigenleistungen am Bau werden von manchen Banken in einem gewissen Umfang wie Eigenkapital betrachtet.
• Die Guthaben von Bausparverträgen oder Auszahlungen aus vorzeitig aufgelösten Lebensversicherungen können als Eigenkapital dienen. Hier muss aber individuell berechnet werden, ob die Nachteile einer vorzeitigen Vertragsauflösung die Vorteile eines niedrigeren Zinssatzes überwiegen.
• Nicht mehr benötigte Wertgegenstände lassen sich zu Geld machen.
• Darlehen von Familienmitgliedern zählen wie Eigenkapital. Eventuell kann auch ein Arbeitgeberdarlehen helfen.
• Für manche Baumaßnahmen gibt es Zuschüsse, zum Beispiel von der KfW oder dem BAFA.
• Vorweggenommene Erbschaft: Sind die Eltern bereit und in der Lage, einen Teil der später zu erwartenden Erbschaft schon jetzt als Schenkung auszuzahlen?
• Kurzfristige Maßnahmen: Eine Zeit lang auf Urlaube und teure Anschaffungen verzichten und die Sparquote erhöhen.

Durch Nachbeleihung Eigenkapital erhöhen

Nach vielen Jahren der Tilgung sinkt die Restschuld immer weiter. Der ursprüngliche Darlehensbetrag steht jedoch als Hypothek noch immer im Grundbuch als Grundschuld, obwohl die tatsächliche Restschuld viel geringer oder gar schon gänzlich abbezahlt ist. In vielen Fällen kann dann auf Basis der noch nicht gelöschten Grundschuld bei der Bank ein neues Darlehen, zum Beispiel für den Erwerb einer weiteren Immobilie zu guten Konditionen aufgenommen werden.

Da die abgezahlte Immobilie als Sicherheit genutzt werden kann, wird die neue Immobilie mit einer viel geringeren Hypothek belastet. Doch auch, wenn es nur um die Sanierung der vorhandenen Immobilie geht, kann die Nachbeleihung der vorhandenen Grundschuld sinnvoll sein. Denn im Grundbuch abgesicherte Darlehen sind in der Regel günstiger als unbesicherte Konsumentendarlehen.

Beispielrechnung für die Nachbeleihung:

Herr Maier erwirbt ein kleines Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro. Das Darlehen in dieser Höhe wurde einen Zinssatz von 4 Prozent und eine Anfangstilgung von 2 Prozent haben, wenn eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrags bestellt würde. Während der ersten zehn Jahre fielen knapp 106.375 Euro Zinsen an, die Restschuld beliefe sich auf rund 226.375 Euro.

Statt der Grundschuldbestellung in voller Höhe nutzt Herr Maier die Möglichkeit, sein bereits abbezahltes Einfamilienhaus erneut zu beleihen. Hier steht eine Grundschuld über 150.000 Euro zur Verfügung, sein Mehrfamilienhaus muss demnach nur noch mit 150.000 Euro beliehen werden. Diese Beträge liegen für beide Immobilien jeweils weit unterhalb des Beleihungswertes. Die Folge: Nur 4 Prozent Zinsen bei 2 Prozent Anfangstilgung. Zinsen innerhalb von zehn Jahren: 53.188 Euro, Restschuld: 113.188 Euro. In den ersten zehn Jahren spart Herr Maier also über 53.000 Euro.