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Wie viel Geld gibt es von der Bank für eine Immobilie? Das hängt unter anderem vom Beleihungswert ab – er bildet für die finanzierende Bank die Grundlage für die Darlehenshöhe. Wie der Beleihungswert ermittelt wird und was die Beleihungsgrenze ist.
Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld eine Bank in der Regel bereit ist, für eine Immobilienfinanzierung zu verleihen. Soll für eine Immobilie ein Darlehen vergeben werden, ermittelt die Bank intern einen künftig möglichen Verkehrswert, der mit dem Verkauf dieser Immobilie wohl erzielt werden könnte. Der Beleihungswert darf lauf Pfandbriefgesetz (PfandBG) dann nicht über dem angenommenen zukünftigen Wert der Immobilie liegen. Der Beleihungswert entspricht also nicht dem Kaufpreis einer Immobilie.
Nicht zu verwechseln mit dem Beleihungswert ist der Beleihungsauslauf. Letzterer ist der prozentuale Anteil der aufgenommenen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Er reflektiert das Finanzierungsrisiko und beeinflusst die Kreditkonditionen, weshalb er für Banken von großer Bedeutung ist.
Zunächst wird der zu erwartende Verkehrswert für eine Immobilie berechnet. Dabei werden berücksichtigt (Pfandbriefgesetz (PfandBG), § 16 (2)):
Laut Pfandbriefgesetz (PfandBG, § 16) muss der Beleihungswert dann unterhalb des Verkehrswertes liegen. Er liegt generell auch unter dem Kaufpreis, da von der Bank ein Sicherheitsabschlag vorgenommen wird. Je nachdem, wie die Bank den nachhaltigen Wert der Immobilie einschätzt, fällt der Beleihungswert dann höher oder niedriger aus.
In der Regel liegt der Beleihungswert oftmals bei um die 80 Prozent des Kaufpreises. Für eine Eigentumswohnung, deren angenommener Verkehrswert 500.000 Euro ist, läge der Beleihungswert in der Regel nicht über 400.000 Euro.
Die konkrete Einschätzung erfolgt durch ein meist bankintern erstelltes Gutachten. Dieses wird – je nach Art des Objektes – nach dem Verkehrswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren oder auch aus einer Mischung verschiedener Verfahren erstellt. Letzteres ist beispielsweise bei Eigentumswohnungen gängig, da diese ja nicht nur selbst genutzt werden, sondern auch vermietet werden könnten.
Schätz- und Gutachterkosten dürfen Banken ihren Kunden gemäß aktueller Rechtsprechung nicht berechnen. Das entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-6 U 17/09). Grund: Solche Gutachten dienen ausschließlich den Interessen der Banken und nicht ihren Kunden.
Das Verkehrswertverfahren wird auch Vergleichswertverfahren genannt. Dabei errechnet die Bank den Beleihungswert einer Immobilie und vergleicht diesen dann mit den Beleihungswerten ähnlicher Objekte.
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung. Es setzt sich aus der Bestimmung von Bodenwert und Bauwert zusammen. Der Bodenwert ist die Multiplikation von Quadratmeter zu einem geschätzten langfristigen Preis. Der Bauwert ist die Hochrechnung der Baukosten über einen Indexwert.
Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet. Die Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet der Nettoertrag, der nachhaltig erzielt werden kann. Dazu werden von den jährlichen Mieteinnahmen die Kosten abgezogen. Zusammen mit dem Kapitalisierungsfaktor wird der Beleihungswert gebildet.
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Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze eines Darlehens. Errechnet wird die Beleihungsgrenze abhängig vom Beleihungswert und einem weiteren Risikoabschlag, den jede Bank unterschiedlich bestimmt.
Eine Ausnahme gibt es zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer eine besonders gute Bonität oder zusätzliche Sicherheiten vorweisen kann. In diesen Fällen finanzieren Banken auch über den Beleihungswert heraus.
Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital eines Kunden ist, desto bessere Konditionen erhält er bei der Immobilienfinanzierung. Dabei gilt:
Für Bankkunden ist nicht ersichtlich, wie sich der Real- und wie der Personalkreditanteil an ihrem Hypothekendarlehen aufteilt, es handelt sich um einen einheitlichen Kreditvertrag. Die Aufteilung erfolgt bankintern.
Weil sich durch niedrigere Darlehenszinsen viel Geld sparen lässt, sollten Käufer und Bauherren versuchen, vor einem Erwerb ihre Eigenkapitalbasis zu verbessern. In der Folge würde auch der Beleihungswert sinken. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:
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Nach vielen Jahren der Tilgung sinkt die Restschuld immer weiter. Der ursprüngliche Darlehensbetrag steht jedoch als Hypothek noch immer im Grundbuch als Grundschuld, obwohl die tatsächliche Restschuld viel geringer oder gar schon gänzlich abbezahlt ist. In vielen Fällen kann dann auf Basis der noch nicht gelöschten Grundschuld bei der Bank ein neues Darlehen, zum Beispiel für den Erwerb einer weiteren Immobilie zu guten Konditionen aufgenommen werden.
Da die abgezahlte Immobilie als Sicherheit genutzt werden kann, wird die neue Immobilie mit einer viel geringeren Hypothek belastet. Doch auch, wenn es nur um die Sanierung der vorhandenen Immobilie geht, kann die Nachbeleihung der vorhandenen Grundschuld sinnvoll sein. Denn im Grundbuch abgesicherte Darlehen sind in der Regel günstiger als unbesicherte Konsumentendarlehen.
Herr Maier erwirbt ein kleines Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro. Das Darlehen in dieser Höhe wurde einen Zinssatz von 4 Prozent und eine Anfangstilgung von 2 Prozent haben, wenn eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrags bestellt würde. Während der ersten zehn Jahre fielen knapp 106.375 Euro Zinsen an, die Restschuld beliefe sich auf rund 226.375 Euro.
Statt der Grundschuldbestellung in voller Höhe nutzt Herr Maier die Möglichkeit, sein bereits abbezahltes Einfamilienhaus erneut zu beleihen. Hier steht eine Grundschuld über 150.000 Euro zur Verfügung, sein Mehrfamilienhaus muss demnach nur noch mit 150.000 Euro beliehen werden. Diese Beträge liegen für beide Immobilien jeweils weit unterhalb des Beleihungswertes. Die Folge: Nur 4 Prozent Zinsen bei 2 Prozent Anfangstilgung. Zinsen innerhalb von zehn Jahren: 53.188 Euro, Restschuld: 113.188 Euro. In den ersten zehn Jahren spart Herr Maier also über 53.000 Euro.
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Annette am 19.04.2022 16:35
Die letzten zwei Sätze des Artikels sind leider sachlich nicht richtig. Hr. Maier hat trotzdem ein Darlehen in Höhe von 300.000 EUR, jedoch bekommt er durch die zusätzliche Sicherheit der Eigenheim-Grundschuld einen günstigeren Zins bei seiner Bank. Also nicht "weiter ein Prozent", sondern eher "stattdessen 0,5%". Darin liegt der Spareffekt, und darin dass er für die geringere neue Grundschuld auch weniger Gebühren für die Eintragung bezahlen muss. Die Restschuld am Ende der Laufzeit ist höher, bedingt durch den geringeren Zins.
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 28.10.2022 09:17
Liebe Annette,
vielen Dank für Ihren Hinweis. Wir haben die Beispielrechnung korrigiert.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
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