Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So funktioniert die Vollfinanzierung

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Auch wer nicht die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital für seine Baufinanzierung aufbringen kann, hat in Zeiten niedriger Zinsen bisweilen die Möglichkeit einer Vollfinanzierung.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital, Eigenheim, Foto: iStock.com / gorodenkoff
Der Traum vom eigenen Haus kann auch ohne Eigenkapital wahr werden. Doch auch bei der Vollfinanzierung muss nach Abzug der Rate noch genug Geld zum Leben übrigbleiben. Foto: iStock.com / gorodenkoff

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden mindestens 100 Prozent der Bau- oder Erwerbskosten von der Bank finanziert. Manche Kreditinstitute gewähren soliden Darlehensnehmern mit regelmäßigem Einkommen auch eine Vollfinanzierung über 110 Prozent des Kaufpreises, womit auch die Kaufnebenkosten abgedeckt sind. Eine solche Finanzierung ist allerdings teuer und nur dann möglich, wenn dem Käufer oder Bauherrn trotz seiner monatlichen Raten genug Geld für seinen Lebensunterhalt verbleibt.

Info

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie erschwert Immobilienfinanzierung

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärft die Vorgaben der Kreditvergabe für die Banken: Sie müssen die Bonität und Werthaltigkeit der Immobilie genauer prüfen und dürfen ein Darlehen nur vergeben, wenn es innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers vollständig getilgt werden kann. Diese verschärften Vorgaben erschweren auch die Baufinanzierungen ohne Eigenkapital.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: höhere Zinsen

Wird der gesamte Kaufpreis einer Immobilie, womöglich sogar inklusive Nebenkosten, von einer Bank finanziert, erhöht sich für diese das Risiko eines Zahlungsausfalls. Der Grund: Kann der Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr zahlen, gelangt die Immobilie früher oder später in die Zwangsversteigerung. Oftmals kann die Bank dann nicht mehr den ursprünglichen Kaufpreis erzielen und macht somit Verluste.

Dieses erhöhe Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich die Banken mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Die besten Konditionen erhalten Darlehensnehmer übrigens, wenn maximal 60 Prozent des nachhaltigen Immobilienwerts, also des Beleihungswertes –finanziert werden.  Das sind in der Regel nur etwa 50 Prozent des Kaufpreises. Dabei handelt es sich um die Summe, die Banken im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers sicher im Verwertungsfall erlösen kann. Das ist dann ein reiner Realkredit. Bei einer höheren Beleihung handelt es sich um eine Mischung aus Real- und Personalkredit, wobei letzterer für die Bank risikoreicher ist. Bei einer 100-Prozent- oder gar einer 110-Prozent-Finanzierung liegt die Finanzierungssumme somit weit über dem nachhaltigen Wert, weshalb Banken bei den Zinsen einen Risikoaufschlag verlangen.

Hohe Tilgung vereinbaren

Wer ohne Eigenkapital eine Immobilie finanziert, sollte die aktuelle Niedrigzinsphase dazu nutzen, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Die niedrigen Zinskosten haben den Vorteil, dass nach dem Ende der Zinsbindung nur noch eine deutlich geringere Summe anschlussfinanziert werden muss.

Die späteren Konditionen der Anschlussfinanzierung fallen bei einer hohen Tilgungsrate günstiger aus, weil dann nur noch ein Teil des Immobilienwertes finanziert werden muss.

Info

Auch die Länge der Sollzinsbindung hat Einfluss auf die Zinshöhe. Bei einer kurzen Zinsbindung von zum Beispiel fünf Jahren sind die Zinskosten in der Regel geringer als bei langen Zinsbindungen.

Beispielrechnungen: Wie sich die Darlehenshöhe auf Zins und Rate auswirkt

Je niedriger das Eigenkapital ist, desto höher ist nicht nur der Finanzierungsbedarf, sondern auch der Zins. Beispielhaft für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro lässt sich das wie folgt darstellen:

1. 20 Prozent Eigenkapital:
Bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent beläuft sich die Finanzierungssumme auf 160.000 Euro. Der Kreditnehmer zahlt 1,7 Prozent Zinsen bei anfänglich zwei Prozent Tilgung. Damit beläuft sich die Monatsrate auf rund 490 Euro.

2. Vollfinanzierung:
Bei einer Vollfinanzierung benötigt der Darlehensnehmer 200.000 Euro von der Bank. Wegen des fehlenden Eigenkapitals sind die Konditionen schlechter: Bei 2,5 Prozent Zinsen und einer Tilgungsrate von zwei Prozent beläuft sich die monatliche Rate auf 750 Euro.

3. 110-Prozent-Finanzierung:
Werden nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert, beläuft sich der Finanzierungsbedarf bei dieser 110-Prozent-Finanzierung auf 220.000 Euro. Die Konditionen sind abermals schlechter: Bei drei Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung beläuft sich die Monatsrate auf 920 Euro.

Übersicht:

 FinanzierungssummeZinsenTilgungMonatliche Rate
80 Prozent160.000 Euro1,7 Prozent2 Prozent490 Euro
100 Prozent200.000 Euro2,5 Prozent2 Prozent750 Euro
110 Prozent220.000 Euro3 Prozent2 Prozent920 Euro

               
Die Tabelle zeigt deutlich, wie sich der schlechtere Zins auf die Rate auswirkt. Obwohl man sich bei der 110-Prozent-Finanzierung im Vergleich zur 20-Prozent-Eigenkapital-Variante nur etwas mehr als ein Drittel (37,5 Prozent) zusätzliches Geld leiht, ist die monatliche Rate fast doppelt so hoch (+87,5 Prozent).

Risiken und Absicherung beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital, Jobverlust, Foto: fizkes / Stock.Adobe.com
Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital drohen auch Gefahren: Ein Jobverlust kann schnell zur Misere werden. Foto: fizkes / Stock.Adobe.com

Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wählt, geht ein gewisses Risiko ein: Das Auto geht kaputt, der Job wurde gekündigt – all das kann bei dieser Konstellation schnell zu finanziellen Engpässen führen. Deshalb sollte man für solche Fälle gewisse Reserven haben – und zwar gerade auch dann, wenn man sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel entscheidet.

Es gilt: Besser 100 Prozent finanzieren und einen Notgroschen haben, als 95 Prozent ohne jegliche Reserven. Anders ausgedrückt: Ein – wenn auch spärlich vorhandenes – Eigenkapital sollte in solchen Fällen nicht in die Finanzierung fließen. Zudem kann es bei der Vollfinanzierung ratsam sein, eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung abzuschließen, um sich und die Familienangehörigen für alle Fälle finanziell abzusichern.

Link-Tipp

Bei der überschlägigen Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und damit der Frage, wie viel Immobilie man sich leisten kann, hilft der Budgetrechner.

Einen ersten Überblick über den finanziellen Aufwand eines Immobilienerwerbs bietet der Finanzierungsrechner.

So ermitteln Sie die maximale Darlehenshöhe für Ihr Vorhaben.

Manche Banken lassen sich auch darauf ein, dass im Falle von Zahlungsengpässen die Tilgung des Darlehens reduziert werden kann. Derartige Regelungen sollten schon im Kreditvertrag geregelt werden, andernfalls ist der Eigentümer auf die Kulanz seiner Bank angewiesen.

Gerade dann, wenn sich die finanzielle Situation des Darlehensnehmers verschlechtert, kann eine Tilgungsreduzierung ein rettender Notanker sein. Manche Banken bieten diese Möglichkeit während der Darlehenslaufzeit an.

Info

Hartz 4 – Amt zahlt Zinsen, jedoch in der Regel nicht die Tilgung!

Wer längere Zeit arbeitslos ist und Hartz 4 bezieht, kann unter bestimmten Umständen vom Amt anstelle der Übernahme von Mietkosten die Zinsen für sein Haus-Darlehen bezahlt bekommen. Wichtig: Die Immobilie darf nicht unangemessen groß und teuer sein. Die Tilgung fürs Darlehen zahlt das Amt dagegen in der Regel nicht, denn Sozialleistungen sollen nicht der Vermögensbildung dienen.

Fazit: Finanzierung ohne Eigenkapital nicht für jeden geeignet

Eine Vollfinanzierung ist vor allem dann möglich, wenn die Immobilie bezahlbar ist und der Darlehensnehmer einen sicheren Job hat. Wesentlich ist, dass nach Abzug der Monatsrate genug Geld zum Leben übrig bleibt. Die derzeit niedrigen Zinsen sorgen für bezahlbare Raten. Trotzdem sollte eine möglichst hohe Tilgung vereinbart werden, damit die Schulden vor dem Rentenbeginn getilgt sind. Eine höhere Tilgung bedeutet aber zugleich eine höhere monatliche Belastung. Der Hausbau oder Wohnungskauf ohne Eigenkapital will also gut durchdacht sein.


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1 Kommentar

Rosenberger am 07.03.2018 12:30

Schöner Artikel. Wie verhält es sich, wenn man as Rentner mit geringen Eigenkapital einen Zwischenfinanzierung benötigt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.03.2018 14:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das lässt sich allgemeingültig leider nicht sagen. Am besten, Sie erkundigen sich direkt bei verschiedenen Banken nach den Möglichkeiten einer Zwischenfinanzierung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion