Baufinanzierung: Finanzierung mit Aktien

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Bei der Baufinanzierung mit Aktien ersetzt ein Aktiensparplan die regelmäßige Tilgung. Wie das geht und für wen diese Finanzierungsvariante infrage kommt, klärt unser Beitrag.

Bulle / Bär, Aktien, Foto: iStock.com / Peterschreiber media
Bei der Finanzierung mit Aktien können risikobewusste Immobilienkäufer unter Umständen profitieren. Foto: iStock.com / Peterschreiber media

Aktienanlagen zeichneten sich in der Vergangenheit zwar durch hohe Kursschwankungen, langfristig aber auch durch eine überdurchschnittliche Rendite aus. Auch Bauherren können die potenziell hohe Performance von Aktienanlagen nutzen – indem sie ein tilgungsfreies Darlehen abschließen und abschließend die Restschuld mit den Erlösen aus einem parallel besparten Aktiensparplan auf einen Schlag tilgen.

Aktienkurse unterliegen Schwankungen, eine solche Strategie ist deshalb riskant, birgt aber auf lange Sicht auch erhebliche Chancen. In der Vergangenheit lag die Rendite von Aktienanlagen im langjährigen Vergleich in der Regel höher als diejenige anderer Kapitalanlagen aber auch höher als die von durchschnittlichen Darlehenszinsen. Unter solchen Umständen können schon verhältnismäßig geringe Sparbeträge ausreichen, um später das Darlehen abzulösen. Entwickeln sich die Kurse allerdings nicht wie erhofft, steht zum geplanten Termin der Ablösung allerdings zu wenig Geld zur Verfügung.

Wegen der hohen Chancen und Risiken, eignet sich dieses Modell nicht für jedermann.

Option für risikobewusste Kapitalanleger: Unter Umständen interessant, jedoch Risiko

Langfristig haben sich Aktien in den letzten Jahrzehnten überaus positiv entwickelt. Kapitalanleger sollten aber flexibel sein: Denn es kann sein, dass genau zu dem Zeitpunkt, an dem das Aktiengeld benötigt wird, ein Börsencrash einen Teil des Kapitals vernichtet – dann ist Durchhaltevermögen gefragt, der Verkauf des Aktienpakets sollte dann erst später erfolgen, wenn sich die Kurse wieder erholt haben. Die Finanzierungsdauer wird dadurch aber verlängert.

Nur eingeschränkt für Eigennutzer zu empfehlen

Eigennutzer, die zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sein wollen, sollten das Finanzieren mit Aktien besser sein lassen. Wer zum Renteneintritt schuldenfrei sein will, weil dann weniger Einkommen zur Verfügung steht, könne Probleme bekommen. Nur wer risikoaffin ist und über weitere finanzielle Reserven verfügt, kann das Risiko eingehen.

Wie das Finanzieren mit Aktien funktioniert

Das Finanzieren mit Aktien besteht grundsätzlich aus zwei verschiedenen Bausteinen:

  1. Einerseits aus einem Darlehen, das tilgungsfrei gestellt ist. Das bedeutet, dass während der gesamten Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden. Die monatliche Rate ist entsprechend geringer als bei einem Darlehen mit Tilgung.
  2. Andererseits aus einem Tilgungsbaustein, zum Beispiel in Form eines Aktien- oder Indexfonds, eines Aktiendepots oder eines ETF. Die Summe, die bei einem konventionellen Darlehen normalerweise für die Tilgung verwendet wird, wird monatlich in den Tilgungsbaustein angespart. Die Hoffnung dabei: Das Aktiensparen erwirtschaftet eine deutlich höhere Rendite als die Höhe der Zinsen des Darlehens. In diesem Fall ließe sich das Darlehen wesentlich früher endfällig tilgen, als dies bei einem konventionellen Hypothekendarlehen mit Tilgung der Fall wäre.
Info

Was ist ein ETF?

ETF steht für Exchange Traded Funds. Dabei handelt es sich um börsennotierte Indexfonds, die einen bestimmten Aktienindex, beispielsweise den DAX oder den MSCI World möglichst exakt abbilden.

Vorteile von ETFs:

  • Sie gehören zum Sondervermögen, das von der Depotbank treuhänderisch verwaltet wird: Geht die Bank oder Fondsgesellschaft pleite, kann der Insolvenzverwalter dieses Vermögen nicht verwerten, weil es nicht zur Konkursmasse gehört,
  • sie sind jederzeit an der Börse handelbar, da börsennotiert,
  • sie bilden einen Index ab und verfügen so über eine breite Streuung,
  • Kauf- und Verwaltungsgebühren sind sehr viel niedriger als bei Aktienfonds, da ETFs nicht aktiv gemanaged werden.

Alternative: Aktien statt Eigenkapital

Kalkulation, Aktien, Foto: oran tantapakul / EyeEm / stock.adobe.com
Auch private Bauherren und Immobilienkäufer können die Investition in Aktien in ihre Baufinanzierung integrieren. Foto: oran tantapakul / EyeEm / stock.adobe.com

Eine andere Strategie, Aktien in die Baufinanzierung einzubeziehen besteht darin, vorhandenes Eigenkapital nicht für die Immobilie auszugeben, sondern dieses in Aktienprodukte zu investieren und die Immobilie mit weniger Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Nachteilig daran ist zwar, dass Bankfinanzierungen mit wenig Eigenkapital zu höheren Zinsen führen. Allerdings waren die Zinsen für Hypothekendarlehen seit vielen Jahren sehr niedrig, während die Renditen von Aktien deutlich über den üblichen Darlehenszinssätzen liegen.

Soweit die Strategie auch in Zukunft aufginge, hätte der Bauherr dann zum Ende der Zinsbindung eine stattliche Summe in Aktien angespart, mit der er einen beträchtlichen Teil seiner Restschuld tilgen könnte. Allerdings ist die Aktienperformance der Vergangenheit keine Garantie für die Zukunft.

In der Vergangenheit haben viele ETFs jährliche Renditen erwirtschaftet, die oft im Bereich von sieben bis acht Prozentpunkten liegen, während die Darlehenszinsen in den vergangenen Jahren – auch abhängig von der Bonität und der Beleihung – im Bereich zwischen einem und drei Prozent lagen.

Der Cost-Average-Effekt

Wer regelmäßig in einen Aktiensparplan einzahlt, kann vom so genannten Cost-Average-Effekt (Durchschnittskosteneffekt) profitieren. Dieser besagt, dass derjenige, der regelmäßig eine gleich hohe Summe in Aktienprodukte investiert in den meisten Fällen eine höhere Rendite erwirtschaftet als derjenige, der immer die gleiche Zahl von Anteilen erwirbt.

Folgendes – stark vereinfachte – Beispiel soll dies verdeutlichen:

Anleger A erwirbt am 1. Januar, am 1. April, am 1. Juli und am 1. Oktober eines Jahres jeweils einen Anteil eines Aktienfonds. Nachfolgende Tabelle zeigt, wie viel Anleger A insgesamt investiert:

 

DatumKurs des Fonds (Euro)Anzahl der AnteileHöhe der Investition (Euro)
1. Januar1001100
1. April1201120
1. Juli80180
1. Oktober1001100
Summe: 4400

Anleger B investiert am 1. Januar, am 1. April, am 1. Juli und am 1. Oktober jeweils 100 Euro in den Aktienfonds. Nachfolgende Tabelle zeigt auf, wie viele Anteile er zum jeweiligen Kurs erhält:

DatumKurs des Fonds (Euro)Anzahl der AnteileHöhe der Investition (Euro)
1. Januar1001100
1. April1200,833100
1. Juli801,25100
1. Oktober1001100
Summe: 4,083400

Anleger B hat für 400 Euro 4,083 Anteile des Aktienfonds erworben, die am 1. Oktober 408,30 Euro wert waren. Anleger A hat auch 400 Euro investiert, hat aber nur vier Anteile mit dem Wert von 400 Euro. Der Cost-Average-Effekt kann also dazu führen, dass der regelmäßige Sparer bei gleich hohen Einzahlungsbeträgen im Durchschnitt günstiger kauft.

Übrigens: Ginge man von schwankenden, langfristig aber steigenden Kursen aus, wäre die Einmalanlage einer bestimmten Summe vorteilhaft. Das ist aber im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung nur dann relevant, wenn man über die Summe verfügt und auch einen guten Einstiegskurs realisieren kann.

Welche Vorteile das Finanzieren mit Aktien haben kann

Die Vorteile des Finanzierens mit Aktien liegen auf der Hand: Sollten sich die Aktien gut entwickeln, ist eine schnellere Tilgung des Darlehens möglich.

Folgende – optimistische – Beispielrechnung zeigt dies:

Es soll ein tilgungsfreies Darlehen über 250.000 Euro am Ende einer 20-jährigen Laufzeit auf einen Schlag getilgt werden. Der Zinssatz für das Darlehen beträgt 2,5 Prozent, demzufolge werden monatlich rund 520 Euro an Zinszahlungen fällig.

Statt das Darlehen zu tilgen, wird regelmäßig in einen Aktien-Tilgungsträger wie einen Aktienfonds oder ETF eingezahlt. Bei einer monatlichen Sparrate von 600 Euro und einer angenommenen Verzinsung von sieben Prozent ergibt sich am Ende der 20-jährigen Laufzeit ein Guthaben von rund 306.000 Euro. Das ist zunächst mehr, als für das Darlehen benötigt wird. Da für Aktiengewinne aber eine pauschale Abgeltungssteuer von 25 Prozent (plus gegebenenfalls Soli und Kirchensteuer) anfällt, sobald die Aktien veräußert werden, ist diese Reserve notwendig – in diesem Beispiel würden die Steuern bei knapp 50.000 Euro liegen. Insgesamt reicht aber eine monatliche Aufwendung von 1.120 Euro aus, um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein.

Hätte der Darlehensnehmer ein konventionelles Annuitätendarlehen in Anspruch genommen, das nach 20 Jahren abbezahlt sein soll, hätte die Monatsrate bei gleichem Zinssatz rund 1.330 Euro betragen.

Info

Finanzieren mit Aktien: Steuervorteil für Kapitalanleger

Bei einer Kapitalanlage-Immobilie ergibt sich zudem noch folgende Besonderheit: Die Zinsen, die während der Laufzeit anfallen, können steuerlich geltend gemacht werden. Beim tilgungsfreien Darlehen bleiben die monatlichen Zinskosten während der Zeit der Zinsbindung konstant. Bei Annuitätendarlehen hingegen sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Die Steuerspar-Möglichkeiten sinken beim Annuitätendarlehen demzufolge im Zeitverlauf. Beachtliche Steuerzahlungen werden dann allerdings am Ende der Laufzeit fällig, wenn die Abgeltungssteuer für die Aktiengewinne fällig wird.

Welche Nachteile das Finanzieren mit Aktien haben kann

Die Vorteile des Finanzierens mit Aktien können aber auch gleichzeitig die Nachteile sein. Dann nämlich, wenn sich das Aktiensparen als wenig renditeträchtig erweist, ist es möglich, dass am Ende der geplanten Laufzeit das angesparte Geld bei weitem nicht ausreicht, um das Darlehen endfällig zu tilgen.

Achtung

Aktiengewinne müssen versteuert werden

Wer am Ende der Finanzierung seine Aktienanlage verkauft, muss die Gewinne versteuern. Dies geschieht in dem Steuerjahr, in dem die Gewinne realisiert werden, also im Jahr der Veräußerung. Üblicherweise fällt eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent an. Dies kann die Rendite der Aktienanlage als Tilgungsbaustein empfindlich drücken.

Folgende – pessimistische – Beispielrechnung zeigt dies:

Auch hier soll ein tilgungsfreies Darlehen über 250.000 Euro am Ende einer 20-jährigen Laufzeit auf einen Schlag getilgt werden. Der Zinssatz für das Darlehen beträgt 2,5 Prozent, die monatlich zu entrichtenden Zinsen betragen auch hier 520 Euro.

Der Aktien-Tilgungsträger weist aber entgegen der optimistischen Prognosen über die Laufzeit nur eine Rendite von drei Prozent auf. Bei der gewählten monatlichen Sparrate von 600 Euro ergibt sich am Ende der 20-jährigen Laufzeit lediglich ein Guthaben von rund 197.000 Euro. Das ist viel zu wenig, um das Darlehen endfällig zu tilgen, zumal auch hier für die – allerdings geringeren – Erträge  die  Abgeltungssteuer fällig wird.

Diese Abgeltungssteuer ist generell ein Nachteil des Finanzierens mit Aktien. Betragen die Kursgewinne beim Verkauf des Aktientilgungsträgers beispielsweise 100.000 Euro, so bekommt der Fiskus davon mindestens 25.000 Euro an Abgeltungssteuer, gegebenenfalls auch noch Kirchensteuer und bei Spitzenverdienern den Soli.

Finanzieren mit Aktien: Risiken begrenzen

Einerseits Chancen, andererseits hohe Risiken: Wer letztere begrenzen will, kann sich auch für einen Mittelweg entscheiden. Der kann zum Beispiel so aussehen, dass nicht ein großes Darlehen, sondern zwei kleinere abgeschlossen werden. Eines davon konventionell mit Tilgung, das andere tilgungsfrei mit Aktientilgungsträger. Eine weitere Möglichkeit: Es wird eine geringere Tilgung für das Darlehen vereinbart, parallel dazu wird ein kleinerer Aktien-Tilgungsträger bespart.

Fazit

Finanzieren mit Aktien birgt Chancen, aber auch erhebliche Risiken. Das Modell ist deshalb nur für solvente und sehr risikoaffine Anleger interessant. Bei den derzeit niedrigen Zinsen sollten risikoscheue Bauherren oder Käufer eher auf ein konventionelles Annuitätendarlehen zurückgreifen.

Lesen Sie hier mehr zu den verschiedenen Varianten der Baufinanzierung.


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