Bauzins aktuell: So entwickeln sich die Zinsen für die Baufinanzierung

Zinsen machen beim Immobiliendarlehen einen großen Teil der Kosten aus. Seit Anfang 2022 sind die Zinsen für den Immobilienkauf nach langer Zeit wieder gestiegen - dieser Trend ist vorerst gestoppt. Erfahre hier, wie sich die Bauzinsen entwickeln, was ihre Höhe beeinflusst und wie Käufer bei steigenden Zinsen handeln sollten.

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Wo liegen die Bauzinsen aktuell?

Nach Jahren absoluter Niedrigzinsen steigen die Bauzinsen seit etwa Anfang 2022 wieder deutlich an. Zwar haben die Zinsen historisch gesehen immer noch ein recht moderates Niveau, Experten sind aber von der Dynamik des Anstiegs überrascht. Verglichen mit dem Tiefpunkt kletterten die Zinsen bereits um rund 2 Prozent. Bis Anfang 2024 sind die Bauzinsen jedoch wieder im Mittel gesunken. Aktuell kosten Baukredite – je nach Beleihungswert und Laufzeit – in der Regel knapp 3,4 bis 3,8 Prozent für eine zehnjährige Baufinanzierung.

Zum Vergleich: Von Mitte 2019 bis Ende 2021 konnten Käufer Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung für 1 Prozent erhalten, Anfang des Jahres 2022 waren es noch 1,38 Prozent. Im August 2023 sind es eher 4 Prozent – oder bei kaum vorhandener Eigenkapitaldecke darüber.

Eine immowelt Analyse zeigt für die 14 größten deutsche Städte, wie stark sich die Annuitätenrate beim Kauf einer 75 Quadratmeter großen Bestandswohnungen erhöht hat:

Die Kaufpreise und Annuitätenraten (Anfang des Jahres 2022 und August 2023, mit einer Anfangstilgung von 2 Prozent) im Überblick:

Dass die Zinsen seit Anfang 2022 wieder steigen, hat vielfache Ursachen. Zum einen spielt die hohe Inflation eine entscheidende Rolle, aber auch Unsicherheiten hinsichtlich der Zukunft – etwa bei globalen Lieferketten. Zudem sind auch die Zinsen von Staatsanleihen wieder gestiegen.

Bauzinsen Prognose: Wohin tendiert die Zinsentwicklung?

Langfristige Zins-Prognosen sind nur schwer möglich. Vieles spricht aber dafür, dass sich die Zinsen 2024 auf dem erhöhten Niveau verfestigen. Aufgrund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) binnen weniger Monate den Leitzins bereits mehrfach erhöht. Der Leitzins stieg von 0 auf über 4 Prozent und stabilisierte sich dann bei 4,5 Prozent Anfang 2024. Infolgedessen fiel der durchschnittliche Bauzins wieder leicht.

Für Immobilienkäufer und Bauherren, aber auch für Eigenheimbesitzer, die absehbar eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist die Zinsentwicklung sehr wichtig.

Bauzinsen: So sollten Käufer jetzt handeln

Nach dem Auftreten der Zinswende und dem Ansteigen der Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien gesunken, weil sich viele Menschen eben kein Darlehen mehr leisten können. Die Immobilienpreise sind dadurch ebenfalls gesunken. Das kann wiederum zu Problemen bei einer späteren Anschlussfinanzierung führen. Wird der Wert der Immobilie in einigen Jahren weiterhin niedriger eingeschätzt, steigt der sogenannte Beleihungslauf – also das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen. Weil für die Bank dann ein höheres Risiko besteht, berechnet sie bei der Anschlussfinanzierung zu den gestiegenen Zinsen vielleicht sogar noch einen Aufschlag.

Du willst wissen, wie sich die Immobilienpreise in deiner Stadt entwickeln?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Anschlussfinanzierung steht an: So sollten Eigenheimbesitzer vorgehen

Bei einigen Immobilienbesitzern läuft demnächst die erste Sollzinsbindung aus und sie müssen sich um einen Anschlussfinanzierung kümmern. Wer als Immobilienbesitzer jetzt ein Forward-Darlehen  abschließen will, um sich das aktuelle Niveau für die Zukunft zu sichern, muss mit einem Zinsaufschlag für die Reservierung des Darlehens rechnen.  Wer also mit weiter steigenden Zinsen rechnet, sollte die Anschlussfinanzierung zügig angehen.

Was beeinflusst die Höhe der Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen sind, wird unter anderem durch die Zinsen von Staatsanleihen und von der Zinspolitik der Notenbanken beeinflusst aktuell spielen auch Inflationserwartungen eine Rolle.

In Europa sind vor allem die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) ein wichtiger Ausgangspunkt für die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Der Referenzzinssatz der EZB liegt aktuell bei 4,5 Prozent. An diesem Zinssatz orientieren sich – zumindest indirekt – auch die Zinsen für Immobilienkredite. 

Die Höhe des EZB-Leitzinses wiederum ist davon abhängig, wie die wirtschaftliche Lage und die Risiken für die Zukunft zu bewerten sind. Aktuell ist die Situation für die EZB besonders kritisch: Coronakrise, Lieferkrise, Ukraine-Krieg und Energiekrise haben die Inflation kräftig in die Höhe gepuscht, was für eine Erhöhung des Leitzinssatzes spricht. . Das kann eine so genannte Stagflation zur Folge haben: Hohe Inflation und gleichzeitig stagnierendes Wirtschaftswachstum. Gleichzeitig steigen wegen dieser Aussichten die Zinsen am Kapitalmarkt und damit auch die Bauzinsen. Aufgrund dieser Faktoren hat die EZB den Leitzins bereits 10 mal hintereinander erhöht - auf mittlerweile 4,5 Prozent, um gegen die anhaltende Inflation anzukämpfen.

Doch nicht nur Konjunkturaspekte bestimmen den Zins. Auch Angebot und Nachfrage spielen eine Rolle. Werden weniger Darlehen nachgefragt, als die Banken vergeben möchten, müssen sich diese dann wegen des Konkurrenzdrucks mit niedrigeren Margen und somit für den Kunden niedrigeren Zinsen zufriedengeben.

Zusätzlich hängt die Zinsentwicklung neben der Zinspolitik der EZB aber auch noch davon ab, welche Zinsentwicklung Wertpapierverkäufer und -käufer erwarten. Erwarten diese Marktakteure höhere Zinsen und es ändert sich dadurch die Situation bei den Anleihen, also den festverzinsten Wertpapieren, steigen auch die Zinsen für Baukredite. Denn die Hypothekenbanken besorgen sich an Anleihemärkten das Geld für ihre Kredite.

Wie legt die Bank die Bauzinsen fest?

Zwar ist das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich, trotzdem kann es von Bank zu Bank und auch von Käufer zu Käufer große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen geben. Manche Käufer bekommen von der Bank Top-Konditionen, andere müssen höhere Zinsen zahlen. Verantwortlich dafür sind folgende Faktoren:

Bonität, Einkommen und Vermögen

Ein wesentlicher Faktor sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers. Wer über einen sicheren Job und ein hohes und geregeltes Einkommen verfügt, wird von Banken als Kunde mit geringer Ausfallwahrscheinlichkeit gesehen und bekommt in der Regel Top-Konditionen.

Wer dagegen über ein geringeres Einkommen verfügt, vielleicht auch einen nicht allzu sicheren Job hat, stellt für die Bank ein höheres Risiko dar und bekommt, wenn überhaupt, nur einen Kredit mit schlechteren Konditionen.

Nachhaltige Qualität der zu finanzierenden Immobilie

Auch die Qualität einer Immobilie hat Einfluss auf die Konditionen der Baufinanzierung. Ein Haus in Top-Lage mit Wertsteigerungspotenzial ist als Sicherheit besser als eine Problemimmobilie, die sich im Zweifel nur schwer vermarkten ließe.

Beleihungswert und Eigenkapital

Der Beleihungswert ist der nachhaltige Wert einer Immobilie, also nicht unbedingt der Kaufpreis. Je näher die Darlehenshöhe am von der Bank ermittelten Beleihungswert liegt, desto riskanter ist das Darlehen für die Bank. Denn im Falle einer Insolvenz des Kunden und einer Zwangsversteigerung ist dann nicht sicher, dass die Bank an ihr Geld kommt. Demzufolge lässt sich das die Bank mit einem Risikoaufschlag bezahlen.

Umgekehrt gilt: Hat der Kunde viel Eigenkapital und muss nicht so viel fremdfinanzieren, wächst die Differenz zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe. Dadurch sinkt das Risiko für die Bank und diese kann bessere Konditionen gewähren. Die besten Konditionen bekommen Kunden, die weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren müssen.

Höhe des Darlehens

Auch die Darlehenshöhe hat Einfluss auf die Zinsen. Grund: Der Arbeitsaufwand ist für die Banken für kleinere und größere Darlehen gleich hoch, folglich sind Darlehen mit niedrigen Summen etwas teurer als solche mit höheren Summen.

Absicherung des Darlehens im Grundbuch

Immobiliendarlehen werden üblicherweise im Grundbuch abgesichert, dann hat die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung Zugriff. Lediglich kleinere Darlehen, etwa für Sanierungsarbeiten, werden bisweilen auch ohne Grundbucheintrag vergeben. Da hier keine Absicherung erfolgt, sind die Zinsen für solche Darlehen aber in der Regel höher.

Laufzeit des Darlehens

Auch die Länge der Zinsfestschreibung hat Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei einer eher kürzeren Zinsbindung von beispielsweise 5 Jahren gewähren Banken in der Regel bessere Konditionen als bei einer längeren Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Während der Zinsbindung bleiben für den Darlehensnehmer die Zinsen gleich. Nach Ablauf dieser Zinsbindung wird neu verhandelt, je nach Zinsumfeld sind dann bessere oder auch schlechtere Konditionen möglich.

Dennoch kann sich im aktuellen Zinsumfeld eine lange Laufzeit lohnen. Wer beispielsweise sein Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren abschließt, zahlt zwar etwas höhere Zinsen als bei einer nur 5- oder 10-jähriger Zinsfestschreibung. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren allerdings steigen, muss das den Darlehensnehmer nicht interessieren, denn die Bank ist 15 Jahre an die Konditionen gebunden.

Der Kunde selbst hat dagegen die Chance, nach 10 Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aus dem Kredit auszusteigen und nach besseren Konditionen zu suchen. Sollten also die Zinsen – was allerdings eher unwahrscheinlich ist – in 10 Jahren noch niedriger sein als aktuell, so kann das Darlehen nach einseitig vom Darlehensnehmer nach 10 Jahren vorzeitig gekündigt werden, um die noch günstigere Anschlussfinanzierungabzuschließen. Die Bank hat hingegen keine Möglichkeit, grundlos vorzeitig zu kündigen.

Höhe der Tilgung

Gerade in Hochzinsphasen sollten Darlehensnehmer eine möglichst niedrige Anfangstilgung vereinbaren, um ihre Liquidität zu bewahren und um finanziell weiterhin flexibel zu sein. Wer es sich leisten kann und mit 3 oder 4 Prozent Anfangstilgung startet, wird damit meist mit einem etwas geringeren Zinssatz belohnt. Grund: eine höhere Tilgung bedeutet, dass der Kredit schneller abbezahlt wird – und damit das Risiko der Bank schneller sinkt als bei einem Darlehen mit niedrigem Tilgungssatz.

Bauzinsen vergleichen

Gerade jetzt, wo die Bauzinsen wieder gestiegen sind, sollten Käufer Angebote von mehreren Banken einholen und vergleichen. Auf lange Sicht machen nämlich auch 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte Unterschied eine beachtliche Summe aus.

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