Bauzinsen aktuell: Was die Höhe des Bauzinses beeinflusst

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Die Bauzinsen sind aktuell sehr niedrig. Doch was bestimmt die Höhe der Bauzinsen und wie kommen Bauherren durch Vergleich an die besten Konditionen? Erfahren Sie hier, was die Bauzinsen beeinflusst.

Bauzinsen aktuell, Vergleich, Foto: Geber86 / iStock
Wer eine Baufinanzierung sucht, sollte möglichst viele Angebote einholen und vergleichen. Foto: Geber86 / iStock

Wer ein Haus baut oder kauft, benötigt in den meisten Fällen ein Darlehen von der Bank. Die Zinsen, die die Banken für einen solchen Kredit verlangen, variieren stark. Umso wichtiger ist es, sich verschiedene Angebote machen zu lassen. Nur so können sich Bauherren und Immobilienkäufer einen genauen Eindruck über die aktuellen Bauzinsen verschaffen. Wer einen sorgfältigen Vergleich anstellt, kann viel Geld sparen.

Was die Höhe der Bauzinsen am Kapitalmarkt beeinflusst

Wie hoch die Bauzinsen sind, wird unter anderem durch die Zinsen von Staatsanleihen und von der Zinspolitik der Notenbanken beeinflusst. Der Referenzzinssatz der EZB liegt aktuell bei null Prozent, das ist quasi die Untergrenze. Und an diesem Zinssatz orientieren sich - zumindest indirekt - auch die Zinsen für Immobilienkredite. Da Banken aber etwas verdienen wollen, müssen Bauherren trotz eines niedrigen Referenzzinssatzes Zinsen bezahlen.

Die Höhe des EZB-Leitzinses wiederum ist davon abhängig, wie die wirtschaftliche Lage und die Risiken für die Zukunft zu bewerten sind. Gibt es große Risiken und eine niedrige Inflation, so ist der Leitzinssatz niedrig. Der historisch niedrige Leitzinssatz von null Prozent ist aber auch eine Nachwehe der Finanzkrise; viele Staaten und Unternehmen könnten sich höhere Zinsen schlicht nicht leisten.

Doch nicht nur Konjunkturaspekte bestimmen den Zins. Auch Angebot und Nachfrage spielen eine Rolle. Werden weniger Darlehen nachgefragt, als die Banken vergeben möchten, müssen sich diese dann wegen des Konkurrenzdrucks mit niedrigeren Margen und somit für den Kunden niedrigeren Zinsen zufriedengeben.

Unter welchen Voraussetzungen die Bauzinsen steigen oder sinken

Dir Zinsentwicklung für Baugeld ist eng verknüpft mit der Höhe der Leitzinsen und den Gegebenheiten am Kapitalmarkt. Erhöht die EZB die Leitzinsen, so ist damit zu rechnen, dass mit geringer Verzögerung auch die Bauzinsen steigen und umgekehrt. Seit Jahren herrscht allerdings ein Niedrigzinsumfeld, mehrheitlich wird damit gerechnet, dass das noch einige Zeit so bleibt.

Was die Höhe der Bauzinsen für den Einzelnen beeinflusst

Bauzinsen aktuell, Einfamilienhaus, Foto: Verband Privater Bauherren e.V.
Auf dem Weg zum Traumhaus muss bedacht werden, dass die Zinshöhe auch von der Bonität und Solvenz des Einzelnen abhängt. Bauzinsen aktuell, Einfamilienhaus, Foto: Verband Privater Bauherren e.V.

Manche Bauherren bekommen von der Bank Top-Konditionen, andere müssen höhere Zinsen zahlen. Warum das so ist, hängt von viele Faktoren ab:

Bonität, Einkommen und Vermögen

Ein wesentlicher Faktor sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers. Wer über einen sicheren Job und ein hohes und geregeltes Einkommen verfügt, wird von Banken als Kunde mit geringer Ausfallwahrscheinlichkeit gesehen und bekommt in der Regel Top-Konditionen.

Wer dagegen über ein geringeres Einkommen verfügt, vielleicht auch einen nicht allzu sicheren Job hat, stellt für die Bank ein höheres Risiko dar und bekommt, wenn überhaupt, nur einen Kredit mit schlechteren Konditionen.

Nachhaltige Qualität der zu finanzierenden Immobilie

Auch die Qualität einer Immobilie hat Einfluss auf die Konditionen der Baufinanzierung. Ein Haus in Top-Lage mit Wertsteigerungspotenzial ist als Sicherheit besser als eine Problemimmobilie, die sich im Zweifel nur schwer vermarkten ließe.

Beleihungswert und Eigenkapital

Der Beleihungswert ist der nachhaltige Wert einer Immobilie, also nicht unbedingt der Kaufpreis. Je näher die Darlehenshöhe am von der Bank ermittelten Beleihungswert liegt, desto riskanter ist das Darlehen für die Bank. Denn im Falle einer Insolvenz des Kunden und einer Zwangsversteigerung ist dann nicht sicher, dass die Bank an ihr Geld kommt. Demzufolge lässt sich das die Bank mit einem Risikoaufschlag bezahlen.

Umgekehrt gilt: Hat der Kunde viel Eigenkapital und muss nicht so viel fremdfinanzieren, wächst die Differenz zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe. Dadurch sinkt das Risiko für die Bank und diese kann bessere Konditionen gewähren. Die besten Konditionen bekommen Kunden, die weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren müssen.

Höhe des Darlehens

Auch die Darlehenshöhe hat Einfluss auf die Zinsen. Grund: Der Arbeitsaufwand ist für die Banken für kleinere und größere Darlehen gleich hoch, folglich sind Darlehen mit niedrigen Summen etwas teurer als solche mit höheren Summen.

Absicherung des Darlehens im Grundbuch

Immobiliendarlehen werden üblicherweise im Grundbuch abgesichert, dann hat die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung Zugriff. Lediglich kleinere Darlehen, etwa für Sanierungsarbeiten, werden bisweilen auch ohne Grundbucheintrag vergeben. Da hier keine Absicherung erfolgt, sind die Zinsen für solche Darlehen aber in der Regel höher.

Laufzeit des Darlehens

Auch die Länge der Zinsfestschreibung hat Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei einer eher kürzeren Zinsbindung von beispielsweise fünf Jahren gewähren Banken in der Regel bessere Konditionen als bei einer längeren Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren. Während der Zinsbindung bleiben für den Darlehensnehmer die Zinsen gleich. Nach Ablauf dieser Zinsbindung wird neu verhandelt, je nach Zinsumfeld sind dann bessere oder auch schlechtere Konditionen möglich.
Dennoch kann sich im aktuellen Zinsumfeld eine lange Laufzeit lohnen. Wer beispielsweise sein Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren abschließt, zahlt zwar etwas höhere Zinsen als bei einer nur fünf- oder zehnjährigen Zinsfestschreibung. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren allerdings steigen, muss das den Darlehensnehmer nicht interessieren, denn die Bank ist 15 Jahre an die Konditionen gebunden.

Der Kunde selbst hat dagegen die Chance, nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aus dem Kredit auszusteigen und nach besseren Konditionen zu suchen. Sollten also die Zinsen – was allerdings eher unwahrscheinlich ist – in zehn Jahren noch niedriger sein als aktuell, so kann das Darlehen nach einseitig vom Darlehensnehmer nach zehn Jahren vorzeitig gekündigt werden, um die noch günstigere Anschlussfinanzierung abzuschließen. Die Bank hat hingegen keine Möglichkeit, grundlos vorzeitig zu kündigen.

Höhe der Tilgung

Gerade in Niedrigzinsphasen sollten Darlehensnehmer eine möglichst hohe Anfangstilgung vereinbaren, denn sonst dauert es Ewigkeiten, bis man schuldenfrei ist. Wer es sich leisten kann und mit vier oder fünf Prozent Anfangstilgung startet, wird damit meist mit einem etwas geringeren Zinssatz belohnt. Grund: eine höhere Tilgung bedeutet, dass der Kredit schneller abbezahlt wird – und damit das Risiko der Bank schneller sinkt als bei einem Darlehen mit niedrigem Tilgungssatz.

Bauzinsen vergleichen

Auch wenn die Zinsen aktuell sehr niedrig sind: Bauherren sollten trotzdem Angebote von mehreren Banken einholen und vergleichen. Auf lange Sicht machen nämlich auch 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte Unterschied eine beachtliche Summe aus.

Aktuelle Höhe der Bauzinsen und Prognose

Die Zinsen sind seit mehreren Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau, mit kleineren Schwankungen nach oben und unten.

Welchen Einfluss hat der Leitzins der EZB auf die Bauzinsen?

Die Gründe für die Niedrigzinsen sind auch in den Nachwehen der Finanzkrise 2008 zu suchen – um eine Rezession zu vermeiden und um hochverschuldete Staaten nicht in die Pleite zu führen, hält die EZB die Leitzinsen niedrig und kauft im großen Stil Anleihen auf, um die Kapitalmärkte mit Geld zu fluten.

Bauzinsen Prognose 2020: Wohin tendiert die Zinsentwicklung?

Wie lange diese Niedrigzinsphase noch anhält, ist schwer zu beurteilen. Es ist jedoch möglich, dass der steigende Kapitalbedarf der Staaten zur Überwindung der Coronakrise zu einem etwas höheren Leitzins und damit auch zu steigenden Bauzinsen führen könnte.

Bauzins-Prognose – Wann steigen die Bauzinsen wieder?

Ein Ansteigen der Zinsen auf ein Niveau, das man im vorigen Jahrhundert als Hochzinsphase bezeichnete, ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.
Banken erhöhen oder senken Ihre Zinsen übrigens oft schon dann, wenn sie erwarten, dass die EZB die Leitzinsen ändern wird, insofern hat der Leitzinssatz nur indirekt Einfluss auf die Bauzinsen.

Für wen ist die Bauzinsen-Entwicklung wichtig?

Für Immobilienkäufer und Bauherren, aber auch für Eigenheimbesitzer, die absehbar eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist die Zinsentwicklung sehr wichtig. Aktuell kann man zum Beispiel oft schon für ein Prozent Zinsen finanzieren; schon ein moderater Anstieg der Zinsen auf zwei Prozent würde die Finanzierung wesentlich verteuern.

FAQ: Was die Bauzinsen beeinflusst

Aktuelle Bauzinsen: Wie hoch sind die Zinsen?

Die Baugeldzinsen sind schon seit vielen Jahren niedrig, aktuell liegen sie so niedrig, wie nur selten zuvor.

Wann steigen Bauzinsen?

In einem normalen wirtschaftlichen Umfeld erhöht die Zentralbank in der Regel dann die Leitzinsen, wenn durch die gute Konjunktur Inflation droht. Im aktuellen Umfeld – also den Nachwehen der Finanzkrise und der die Coronakrise – hält die EZB die Leitzinsen niedrig, um Investitionen zu erleichtern. Inflation in nicht nur unerheblichem Maße ist zumindest für die kommenden Monate eher nicht zu erwarten.

Höhe der Bauzinsen – welche Faktoren sind entscheidend?

Wie hoch die Bauzinsen sind, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Das allgemeine Zinsniveau spiegelt die Lage am Kapitalmarkt wider, der individuelle Zinssatz, den ein Bauherr bekommt, hängt unter anderem von seiner Bonität, der Höhe des Eigenkapitals, oder der Länge der Zinsbindung ab.

Welchen Einfluss hat die Laufzeit der Finanzierung auf die Höhe der Bauzinsen?

Je länger die Zinsbindung eines Darlehens, desto höher ist im Allgemeinen der Zinssatz. Dem Kreditnehmer bieten lange Zinsbindungen Sicherheit. Denn steigt das allgemeine Zinsniveau, so muss das den Bauherrn zumindest für die Zeit der Zinsbindung nicht interessieren – sein Zinssatz ist fix.

Was sind negative Bauzinsen?

Negativzinsen gab es bei Baugeld noch nie. Dies würde bedeuten, dass der Bauherr der Bank weniger zurückzahlen müsste, als er sich geliehen hat.

Bei den Förderprodukten der KfW kann es derzeit zu einem Negativzins kommen. Wer sein KfW-Effizienzhaus zumindest zum Teil über die KfW finanziert, bekommt bei manchen Förderprodukten einen Tilgungszuschuss. Dieser kann bewirken, dass der Bauherr insgesamt weniger Geld an die KfW zurückzahlen muss, als er sich geliehen hat.

Sind die Bauzinsen gestiegen?

Historisch betrachtet wechseln sich Hoch- und Niedrigzinsphasen immer wieder ab. Seit einigen Jahren jedoch verharren die Bauzinsen innerhalb einer gewissen Spannweite auf einem extrem niedrigen Niveau. Wann diese Niedrigzinsphase ein Ende haben wird, ist nicht abzusehen.

Bauzins-Vergleich: Wie kommen günstige Bauzinsen zustande?

Es sind viele Faktoren, die den Bauzins bestimmen: Die Höhe des EZB-Leitzinssatzes, der Zustand der Wirtschaft und auch Angebot und Nachfrage nach Immobiliendarlehen.


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