Maximale Darlehenshöhe: So berechnet die Bank den Kreditrahmen

Immobilienkäufer und Bauherren benötigen meist ein Darlehen von der Bank, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Wir zeigen Schritt für Schritt, wie du vorab deinen Kreditrahmen berechnest.

Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, haben die Banken verschiedene Methoden entwickelt. Die Grundlagen für die Berechnung des Kreditrahmens sind die Höhe des Eigenkapitals, das Einkommen, Höhe von Zins und Tilgung sowie die Lebenshaltungskosten. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung kann jeder selbst näherungsweise seinen Kreditrahmen abstecken und die monatlich leistbare Kreditrate berechnen.

Bekomme ich überhaupt einen Kredit?

Bin ich kreditwürdig? Diese Frage sollte sich zu Beginn jeder stellen, der sich mit einem Immobilienkauf oder Hausbau beschäftigt. Für die Antwort auf diese Frage ziehen Banken verschiedene Kriterien heran, um die Bonität zu prüfen. Neben der Abfrage personenspezifischer Daten wie Geburtsdatum und Geschlecht beeinflussen vor allem folgende Faktoren die Kreditwürdigkeit:

• Beruf und Gehalt: Nur wer den regelmäßigen, sicheren Eingang eines Gehalts vorweisen kann, gilt in den Augen der Banken als kreditwürdig – ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist ebenfalls von Vorteil. Als Faustregel für die Höhe des Gehalts gilt: Das monatliche Nettoeinkommen sollte über der Pfändungsfreigrenze liegen, die im Juli 2021 von 1.178,59 Euro auf 1.252,64 Euro erhöht wurde.
  Da bei Selbstständigen und Freiberuflern die monatlichen Einkünfte oft schwankend sind, prüfen Banken deren Jahreseinkommen. Dabei gilt: Selbstständige und Freiberufler sollten zwei bis drei erfolgreiche Jahre vorweisen können, um als kreditwürdig eingestuft zu werden.
• Bestehende Verbindlichkeiten und Zahlungsverhalten: Die Bank prüft, ob potenzielle Darlehensnehmer bereits andere Kredite aufgenommen haben und vor allem wie deren Zahlungsverhalten ist. Dazu nutzen die Kreditinstitute in der Regel den Schufa-Score.

Wie viel Geld habe ich monatlich zur Verfügung, um einen Immobilienkredit zu tilgen?

Im Rahmen der Bonitätsprüfung ermittelt die Bank außerdem, ob ein Kreditnehmer die monatliche Raten eines Immobilienkredits stemmen kann. Auch für die zukünftigen Eigenheimbesitzer selbst ist es wichtig, die eigene Finanzkraft realistisch einzuschätzen. Am besten geht das mit einem Haushaltsrechner, der die monatlichen Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellt. Auf diese Weise wird das monatlich verfügbare Einkommen ermittelt, dass zur Rückzahlung eines Darlehens verwendet werden kann.

Auf der Einnahmenseite stehen:

• Nettogehalt
• Kindergeld
• Mieteinnahmen
• Hinterbliebenenrente
• Gewinne aus Kapitalanlagen
• Sonstige Einnahmen

Die monatlichen Fixkosten ergeben sich aus:

• Miete, die nicht berücksichtigt werden muss, wenn sie nach der Finanzierung entfällt.
• Wohnnebenkosten (Wasser, Strom, Heizversorgung, etc.)
• Versicherungen (Haftpflichtversicherung, Kfz-Versicherung, etc.)
• Regelmäßige Kosten (Internet, Handyvertrag, Pay-TV-Abo, etc.)
• Lebenshaltungskosten (Ernährung, Bekleidung, Freizeit, etc.)
• Sonstige Ausgaben
• Polster für Extra-Ausgaben

Laut Immobilienexperten sollte die monatliche Rate für die Rückzahlung des Immobilienkredits maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Nach dieser Regel könnte sich also eine Familie mit 3.000 Euro netto pro Monat einen Kredit mit monatlicher Rate in Höhe von 1.200 Euro leisten. Pauschalisieren lässt sich diese Aussage natürlich nicht, da es immer auf die individuelle Situation und die Höhe der monatlichen Einnahmen und Fixkosten ankommt.

Wie viel Kredit bekomme ich?

Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, haben die Banken drei verschiedene Methoden entwickelt, über die jeder seinen Kreditrahmen abstecken kann.

• Methode 1: Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des Monatsgehalts abzüglich Selbstbehalt
• Methode 2: Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens
• Methode 3 (nur für Selbständige und Freiberufler): Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des Jahreseinkommens

Methode 1: Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des Monatsgehalts abzüglich Selbstbehalt

Zeigt die Berechnung des verfügbaren Einkommens beispielsweise, dass die Monatsrate maximal 1.000 Euro betragen darf, ergäbe sich daraus folgende maximale Kredithöhe: Bei einem Zinssatz von zwei Prozent und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von ebenfalls zwei Prozent beliefe sich die Monatsrate für ein 300.000-Euro-Darlehen auf ebendiese 1.000 Euro. In der Praxis ist der Kreditrahmen aber meist niedriger. Denn die Banken berücksichtigen auch, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in ein paar Jahren höher sein könnte. Deshalb rechnen sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz, um sicher zu stellen, dass sich der Kunde auch eine höhere Darlehensrate nach Ablauf der Zinsbindung leisten kann.

Beispielrechnung mit maximal 1.000 Euro Monatsrate und kalkulatorischem Zinssatz

Die Ausgangssituation: Der Bankkunde könnte monatlich maximal 1.000 Euro Darlehensrate zahlen.

Bei einem Darlehen mit zehnjähriger Festschreibung belaufen sich Zins und Tilgung anfangs auf jeweils zwei Prozent. Die Bank gewährt nur ein Darlehen über 260.000 Euro, obwohl sich mit einer Monatsrate von 1.000 Euro auch eine Kreditsumme von 300.000 Euro finanzieren ließe. Die monatliche Rate beläuft sich in diesem Beispiel auf rund 870 Euro. Nachfolgende Beispielrechnung zeigt, dass die Anschlussfinanzierung des 300.000-Euro-Darlehens (Darlehen 1) die Belastungsgrenze des Bankkunden sprengen würde. Bei fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung betrüge die Monatsrate nach zehn Jahren 1.175 Euro:

_{Hinweis: Zahlen gerundet}

Beim 260.000 Euro-Darlehen beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 200.000 Euro. Die künftige Monatsrate der Anschlussfinanzierung bei einer sechsprozentigen Annuität beträgt rund 1.000 Euro und liegt damit im tragbaren Bereich für den Bankkunden.

Methode 2: Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens

Eine weitere Methode, die manche Banken verwenden, um die maximale Kredithöhe zu berechnen, ist die Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens. Hier gilt die Faustformel: das monatliche Nettoeinkommen mal 110 ergibt den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Das Nettoeinkommen besteht nicht nur aus Nettolohn oder -gehalt, sondern zum Beispiel auch aus Mieteinnahmen, Kindergeld, Hinterbliebenenrenten oder Kapitalerträgen. Wichtig ist allerdings, dass diese Einnahmen regelmäßig fließen und nicht sonderlich schwanken. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der künftige Kreditnehmer eine gute Bonität, also zum Beispiel keine negativen Schufa-Einträge hat.

Verfügt eine vierköpfige Familie beispielsweise über ein Nettoeinkommen von 3.000 Euro, so ergäbe sich rein rechnerisch eine maximale Darlehenshöhe von 330.000 Euro (3.000 Euro x 110). Aber auch bei dieser Methode gilt: In Niedrigzinsphasen können Banken in ihrer Berechnung von einer künftig höheren Annuität ausgehen, so dass die maximale Darlehenshöhe unter Umständen niedriger ausfallen kann.

Methode 3: Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des Jahreseinkommens

Die dritte Methode ist nur bei Selbstständigen und Freiberuflern anwendbar. Da diese ein unregelmäßiges Einkommen haben, betrachten Banken nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahresnettoeinkommen. Britta Barlage, Pressesprecherin von Interhyp, sagt: „Bei der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe für Selbstständige betrachten die meisten unserer Darlehensgeber die Einkünfte der zurückliegenden zwei bis drei Jahre, wobei dies nach unterschiedlichen Kriterien geschieht. Zusätzlich setzen die meisten unserer Kreditgeber eine Mindestdauer der Selbstständigkeit von zwei Jahren an.“

Manche Banken vergeben an Selbständige oft nur das Sieben- bis Neunfache des typischen Jahreseinkommens. Ein Freiberufler, der in den vergangenen drei Jahren ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 36.000 Euro erzielte, erhielte nach dieser Methode demnach rein rechnerisch ein Darlehen zwischen 252.000 Euro und 324.000 Euro. Bei Berücksichtigung einer höheren Annuität für die Anschlussfinanzierung ergäbe sich auch hier eine niedrigere maximale Darlehenshöhe.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für ein Haus?

Immobilienexperten raten, dass der Eigenkapitalanteil bei mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts liegen sollte. Als Eigenkapital gelten vor allem Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben und Rückkaufswerte von Lebensversicherungen.

Was gerne bei den Kosten eines Immobilienerwerbs unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten. Diese sind unabhängig von der von der Bank angewendeten Methode der Berechnung des Kreditrahmens unbedingt zu berücksichtigen und sollten ebenfalls durch das Eigenkapital abgedeckt sein. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, die sich je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises beläuft und den Maklerkosten zusammen. Diese schwanken in der Regel zwischen null und 7,14 Prozent, wobei seit 23. Dezember 2020 auch bei Kaufimmobilien das Bestellerprinzip – die geteilte Maklerprovision – gilt. Für Notar und Grundbucheintrag sind noch einmal rund ein bis 1,5 Prozent einzuplanen.

Wo finde ich passende Immobilien und Finanzierungsangebote?

Wer eine Immobilie baut oder erwirbt, bindet sich für viele Jahre. Zu knapp sollte die Kalkulation deshalb grundsätzlich nicht sein, damit Reserven für unvorhergesehenes und genug Geld für den bisherigen Lebensstil übrigbleiben. Als Faustformel gilt: Maximal 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens sollten für die Rückzahlung eines Immobilienkredits verwendet werden.

Mit der maximal stemmbaren monatlichen Rate, einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent und einem Puffer können potenzielle Immobilienkäufer und Bauherren über den Budgetrechner von immowelt passende Immobilien und Finanzierungspartner finden.