Maximale Darlehenshöhe: So berechnet die Bank den Kreditrahmen

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Die meisten Bauherren oder Immobilienkäufer benötigen ein Darlehen von der Bank, um ein Eigenheim erwerben zu können. Die Banken sind aber nicht unbegrenzt freigiebig. Sie wenden meist eine von drei bewährten Methoden an, um die Bonität ihrer Kunden und damit die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln. Wer sie kennt, kann vorab herausfinden, wie viel Immobilie er sich leisten kann: So berechnet die Bank die Kreditwürdigkeit.

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Bei dem einen ist viel drin, beim andern wenig: Die Banken haben ihre eigene Methode, die maximale Darlehenshöhe zu berechnen. Foto: iStock/ michellegibson

Ob jemand ein Bankdarlehen bekommt und wenn ja, wie viel, hängt von dessen Bonität, also der Kreditwürdigkeit, ab. Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, haben die Banken verschiedene Methoden entwickelt. Die Grundlagen hierfür sind die Höhe des Eigenkapitals, das Einkommen, Höhe von Zins und Tilgung und die Lebenshaltungskosten. Auch der nachhaltige Wert der Immobilie wird berücksichtigt: „Die Beleihungsgrenze deutscher Kreditinstitute liegt in aller Regel bei bis zu 90 Prozent des Objektwertes“, sagt Marcus Rex, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters PlanetHome.

Maximale Darlehenshöhe ermitteln: Monatsgehalt abzüglich Selbstbehalt

Bei einer Methode betrachtet die Bank den Aufwand, also die Belastung des Kunden durch die Darlehensraten im Verhältnis zum Einkommen. Dabei wird vom monatlichen Gesamteinkommen der Selbstbehalt – das sind sämtliche Lebenshaltungskosten – sowie ein Sicherheitszuschlag, abgezogen. Das, was übrig bleibt, ist die maximale Höhe der monatlich zu stemmenden Darlehensrate. Aus dieser wiederum kann die Bank den Kreditrahmen berechnen.

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Selbstbehalt

Beim Selbstbehalt orientieren sich Banken in der Regel nicht an den tatsächlichen Ausgaben eines Haushalts.  Grundsätzlich gleicht keine Finanzierung der anderen. Für die Berechnung legen unsere mehr als 400 Darlehensgeber unterschiedliche statistische Durchschnittswerte zugrunde“, erklärt Ingo Buchholzer, Pressesprecher Privatkundengeschäft bei dem Finanzierungsvermittler Interhyp. „Eine allgemeinverbindliche Angabe zu den Lebenshaltungskosten gibt es deshalb nicht. In der Praxis zeigen die von uns vermittelten Finanzierungen, dass viele Darlehensgeber von durchschnittlich etwa 1.000 bis 1.200 Euro für ein Ehepaar plus 200 bis 300 Euro pro Kind ausgehen.“

Zeigt die Berechnung beispielsweise, dass die Monatsrate maximal 1.000 Euro betragen darf, ergäbe sich daraus folgende maximale Kredithöhe: Bei einem Zinssatz von zwei Prozent und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von ebenfalls zwei Prozent beliefe sich die Monatsrate für ein 300.000-Euro-Darlehen auf ebendiese 1.000 Euro. In der Praxis ist der Kreditrahmen aber meist niedriger. Denn die Banken berücksichtigen auch, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in ein paar Jahren höher sein könnte. Deshalb rechnen sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz, um sicher zu stellen, dass sich der Kunde auch eine höhere Darlehensrate nach Ablauf der Zinsbindung leisten kann. „Der kalkulatorische Zinssatz ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Als Richtgröße kann man als Kunde mit einer Annuität, also Zins und Tilgung, von sechs Prozent rechnen“, so Rex. Demzufolge kann es passieren, dass ein Kunde aktuell zwar die tatsächliche Rate zahlen könnte, die gewünschte Darlehenssumme aber nicht erhält.

Beispielrechnung mit maximal 1.000 Euro Monatsrate und kalkulatorischem Zinssatz

Die Ausgangssituation: Der Bankkunde könnte monatlich maximal 1.000 Euro Darlehensrate zahlen.

Bei einem Darlehen mit zehnjähriger Festschreibung belaufen sich Zins und Tilgung anfangs auf jeweils zwei Prozent. Die Bank gewährt nur ein Darlehen über 260.000 Euro, obwohl sich mit einer Monatsrate von 1.000 Euro auch 300.000 Euro finanzieren ließen. Die monatliche Rate beläuft sich in diesem Beispiel auf rund 870 Euro. Nachfolgende Beispielrechnung zeigt, dass die Anschlussfinanzierung des 300.000-Euro-Darlehens (Darlehen 1) die Belastungsgrenze des Bankkunden sprengen würde. Bei fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung betrüge die Monatsrate nach zehn Jahren 1.175 Euro:

 Darlehen 1Darlehen 2
Darlehensbetrag (Euro)300.000260.000
Zinssatz (Prozent)22
Tilgung (Prozent)22
Monatsrate (Euro)1.000870
Restschuld nach 10 Jahren (Euro)235.000200.000
 Anschluss an Darlehen 1Anschluss an Darlehen 2
Darlehensbetrag (Euro)235.000200.000
Zinssatz (Prozent)55
Tilgung (Prozent)11
Monatsrate (Euro)1.1751.000

Hinweis: Zahlen gerundet

Beim 260.000 Euro-Darlehen beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 200.000 Euro. Die künftige Monatsrate der Anschlussfinanzierung bei einer sechsprozentigen Annuität beträgt rund 1.000 Euro und liegt damit im tragbaren Bereich für den Bankkunden.

Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens

Maximale Darlehenshöhe, Nettoeinkommen, Foto: sergign/ fotolia.com
Wie viel Geld fließt am Ende des Monats aufs Konto? Auch das kann die entscheidende Frage bei der maximalen Darlehenshöhe sein. Foto: sergign/ fotolia.com

Eine weitere Methode, die manche Banken verwenden, um die maximale Kredithöhe zu berechnen, ist die Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens. Hier gilt die Faustformel: das Nettoeinkommen mal  110 ergibt den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Das monatliche Nettoeinkommen besteht nicht nur aus Nettolohn oder -gehalt, sondern zum Beispiel auch aus Mieteinnahmen, Kindergeld, Hinterbliebenenrenten oder Kapitalerträgen. Wichtig ist allerdings, dass diese Einnahmen regelmäßig fließen und nicht sonderlich schwanken. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der künftige Kreditnehmer eine gute Bonität, also zum Beispiel keine negativen Schufa-Einträge hat.

Verfügt eine vierköpfige Familie beispielsweise über ein Nettoeinkommen von 3.000 Euro, so ergäbe sich rein rechnerisch eine maximale Darlehenshöhe von 330.000 Euro (3.000 Euro x 110). Aber auch bei dieser Methode gilt: In Niedrigzinsphasen können Banken in ihrer Berechnung von einer künftig höheren Annuität ausgehen, so dass die maximale Darlehenshöhe unter Umständen niedriger ausfallen kann.

Maximale Darlehenshöhe bei Betrachtung des Jahreseinkommens

Maximale Darlehenshöhe, Foto: PlanetHome Group GmbH
Marcus Rex, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters PlanetHome. Foto: PlanetHome Group GmbH

Bei Selbständigen und Freiberuflern, die unregelmäßige Einkommen haben, betrachten Banken nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahreseinkommen. Ingo Buchholzer von Interhyp sagt: Bei der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe für Selbstständige betrachten die meisten unserer Darlehensgeber die Einkünfte der zurückliegenden zwei bis drei Jahre, wobei dies nach unterschiedlichen Kriterien geschieht. Zusätzlich setzen die meisten unserer Kreditgeber eine Mindestdauer der Selbstständigkeit von zwei Jahren an.“ Marcus Rex von PlanetHome ergänzt: „Manche Banken kalkulieren mit dem niedrigsten Gewinnergebnis aus den letzten drei Jahren“.

Etablierte Freiberufler hätten in vielen Fällen keine Einschränkungen bei der Finanzierung zu befürchten, sagt Rex: „Bei bilanzierenden Selbständigen sieht das anders aus.“ Und nicht alle Banken finanzieren Selbstständige, da sie deren Kreditwürdigkeit kritisch betrachten.

Manche Banken vergeben an Selbständige oft nur das Sieben- bis Neunfache des typischen Jahreseinkommens. Ein Freiberufler, der in den vergangenen drei Jahren ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 36.000 Euro erzielte, erhielte nach dieser Methode demnach rein rechnerisch ein Darlehen zwischen 252.000 Euro und 324.000 Euro. Bei Berücksichtigung einer höheren Annuität für die Anschlussfinanzierung ergäbe sich auch hier eine niedrigere maximale Darlehenshöhe.

Vorab ermitteln, wie teuer die Wunschimmobilie sein darf

Was gerne bei den Kosten beim Immobilienerwerb unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten: Diese sind – unabhängig von der von der Bank angewendeten Methode der Berechnung des Kreditrahmens, unbedingt zu berücksichtigen: Die Grunderwerbsteuer beläuft sich, je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, die Maklerkosten schwanken in der Regel zwischen null und 7,14 Prozent, für Notar und Grundbucheintrag sind noch einmal rund ein bis 1,5 Prozent einzuplanen. Diese Kaufnebenkosten sollten über Eigenkapital finanziert werden.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie baut oder erwirbt, bindet sich für viele Jahre. Zu knapp sollte die Kalkulation deshalb grundsätzlich nicht sein, damit Reserven für unvorhergesehenes und genug Geld für den bisherigen Lebensstil übrigbleiben.

Link-Tipp

Berechnen Sie, ob Sie sich Ihre Traumimmobilie leisten können und wie hoch der finanzielle Aufwand ist: Mit dem kostenfreien Finanzierungsrechner.

Fazit: Maximale Darlehenshöhe berechnen und planen

Kauf- oder Bauwillige können vorab ihren möglichen Kreditrahmen berechnen – zumindest überschlägig. So lässt sich herausfinden, wie teuer das künftige Eigenheim ungefähr sein darf. Ist ein solcher Preis ermittelt, kann die Suche nach der Traumimmobilie auf immowelt.de losgehen.


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