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Wer den Traum vom Eigenheim hat, benötigt meist ein Darlehen von der Bank, um sich diesen erfüllen zu können. Für Immobilienkäufer und Bauherren stellt sich dann die Frage: Wie viel Kredit bekomme ich von meiner Bank für ein Haus? Denn die Darlehenshöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Welche das sind, und wie du deinen Kreditrahmen berechnest, erfährst du hier.
Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, haben Banken verschiedene Methoden entwickelt. Dabei sind diese Punkte immer wichtig für die Berechnung:
Mit diesen Informationen kannst du selbst schätzungsweise ausrechnen, wie viel Kredit du für eine Immobilie bekommst und mit welcher Monatsrate du kalkulieren musst.
Bin ich kreditwürdig? Diese Frage sollte sich zu Beginn jeder stellen, der sich mit einem Immobilienkauf oder Hausbau beschäftigt. Für die Antwort auf diese Frage ziehen Banken verschiedene Kriterien heran, um die Bonität zu prüfen. Neben der Abfrage personenspezifischer Daten, wie Geburtsdatum und Geschlecht, beeinflussen vor allem folgende Faktoren die Kreditwürdigkeit:
Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen Banken noch strenger prüfen, ob Verbraucher kreditwürdig sind.
Bist du kreditwürdig, stellt sich als nächstes die Frage: Wie viel Kredit kann ich bekommen und mir auch leisten?
Im Rahmen der Bonitätsprüfung ermittelt die Bank außerdem, ob ein Kreditnehmer die monatlichen Raten eines Immobilienkredits stemmen kann. Auch für die zukünftigen Eigenheimbesitzer selbst ist es wichtig, die eigene Finanzkraft realistisch einzuschätzen. Am besten geht das mit einem Haushaltsrechner, der die monatlichen Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellt. Auf diese Weise wird das monatlich verfügbare Nettohaushaltseinkommen ermittelt, dass zur Rückzahlung eines Darlehens verwendet werden kann.
Auf der Einnahmenseite stehen:
Die monatlichen Fixkosten ergeben sich aus:
Laut Immobilienexperten sollte die monatliche Rate für die Rückzahlung des Immobilienkredits maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Nach dieser Regel könnte sich also eine Familie mit 3.000 Euro netto pro Monat einen Kredit mit monatlicher Rate in Höhe von 1.200 Euro leisten. Pauschalisieren lässt sich diese Aussage natürlich nicht, da es immer auf die individuelle Situation und die Höhe der monatlichen Einnahmen und Fixkosten ankommt. Wie viel Kredit du bekommen würdest, hängt also immer von deiner jeweiligen Situation und auch der Bank ab.
Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, haben die Banken 3 verschiedene Methoden entwickelt, über die jeder seinen Kreditrahmen abstecken kann.
Zeigt die Berechnung des verfügbaren Einkommens beispielsweise, dass die Monatsrate maximal 1.250 Euro betragen darf, ergäbe sich daraus folgende maximale Kredithöhe: Bei einem Zinssatz von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von einem Prozent beliefe sich die Monatsrate für ein 300.000-Euro-Darlehen auf ebendiese 1.250 Euro. In der Praxis ist der Kreditrahmen aber meist niedriger. Denn die Banken berücksichtigen auch, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung Anschlussfinanzierung in ein paar Jahren höher sein könnte. Deshalb rechnen sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz, um sicher zu stellen, dass sich der Kunde auch eine höhere Darlehensrate nach Ablauf der Zinsbindung leisten kann.
Die Ausgangssituation: Der Bankkunde könnte monatlich maximal 1.250 Euro Darlehensrate zahlen.
Bei einem Darlehen mit zehnjähriger Festschreibung beläuft sich der Zinssatz auf 4 Prozent und die Tilgung auf 1 Prozent. Die Bank gewährt nur ein Darlehen über 260.000 Euro, obwohl sich mit einer Monatsrate von 1.250 Euro auch eine Kreditsumme von 300.000 Euro finanzieren ließe. Die monatliche Rate beläuft sich in diesem Beispiel auf rund 1.083 Euro. Nachfolgende Beispielrechnung zeigt, dass die Anschlussfinanzierung des 300.000-Euro-Darlehens (Darlehen 1) die Belastungsgrenze des Bankkunden sprengen würde. Bei 5 Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung betrüge die Monatsrate nach 10 Jahren 1.316 Euro:
Darlehen 1 | Darlehen 2 | |
---|---|---|
Darlehensbetrag (Euro) | 300.000 | 260.000 |
Zinssatz (Prozent) | 4 | 4 |
Tilgung (Prozent) | 1 | 1 |
Monatsrate (Euro) | 1.250 | 1.083 |
Restschuld nach 10 Jahren (Euro) | 263.188 | 228.096 |
Anschluss an Darlehen 1 | Anschluss an Darlehen 2 | |
Darlehensbetrag (Euro) | 263.188 | 228.096 |
Zinssatz (Prozent) | 5 | 5 |
Tilgung (Prozent) | 1 | 1 |
Monatsrate (Euro) | 1.316 | 1.140 |
Hinweis: Zahlen gerundet
Beim 260.000 Euro-Darlehen beläuft sich die Restschuld nach 10 Jahren auf rund 228.096 Euro. Die künftige Monatsrate der Anschlussfinanzierung bei einer sechsprozentigen Annuität beträgt rund 1.140 Euro und liegt damit im tragbaren Bereich für den Bankkunden.
Eine weitere Methode, die manche Banken verwenden, um die maximale Kredithöhe zu berechnen, ist die Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens. Hier gilt die Faustformel: das monatliche Nettoeinkommen mal 110 ergibt den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Das Nettoeinkommen besteht nicht nur aus Nettolohn oder -gehalt, sondern zum Beispiel auch aus Mieteinnahmen, Kindergeld, Hinterbliebenenrenten oder Kapitalerträgen. Wichtig ist allerdings, dass diese Einnahmen regelmäßig fließen und nicht sonderlich schwanken. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der künftige Kreditnehmer eine gute Bonität, also zum Beispiel keine negativen Schufa-Einträge hat.
Verfügt eine vierköpfige Familie beispielsweise über ein Nettoeinkommen von 3.000 Euro, so ergäbe sich rein rechnerisch eine maximale Darlehenshöhe von 330.000 Euro (3.000 Euro x 110). Aber auch bei dieser Methode gilt: In Niedrigzinsphasen können Banken in ihrer Berechnung von einer künftig höheren Annuität ausgehen, so dass die maximale Darlehenshöhe unter Umständen niedriger ausfallen kann.
Die dritte Methode ist nur bei Selbstständigen und Freiberuflern anwendbar. Da diese ein unregelmäßiges Einkommen haben, betrachten Banken nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahresnettoeinkommen. Britta Barlage, Pressesprecherin von Interhyp, sagt: „Bei der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe für Selbstständige betrachten die meisten unserer Darlehensgeber die Einkünfte der zurückliegenden 2 bis 3 Jahre, wobei dies nach unterschiedlichen Kriterien geschieht. Zusätzlich setzen die meisten unserer Kreditgeber eine Mindestdauer der Selbstständigkeit von 2 Jahren an.“
Manche Banken vergeben an Selbständige oft nur das Sieben- bis Neunfache des typischen Jahreseinkommens. Ein Freiberufler, der in den vergangenen 3 Jahren ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 36.000 Euro erzielte, erhielte nach dieser Methode demnach rein rechnerisch ein Darlehen zwischen 252.000 Euro und 324.000 Euro. Bei Berücksichtigung einer höheren Annuität für die Anschlussfinanzierung ergäbe sich auch hier eine niedrigere maximale Darlehenshöhe.
Immobilienexperten raten, dass der Eigenkapitalanteil bei mindestens 20 bis 30 Prozent des Immobilienwerts liegen sollte. Als Eigenkapital für den Hauskauf gelten vor allem Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben und Rückkaufswerte von Lebensversicherungen.
Was gern bei den Kosten eines Immobilienerwerbs unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten. Diese sind unabhängig von der von der Bank angewendeten Methode der Berechnung des Kreditrahmens unbedingt zu berücksichtigen und sollten ebenfalls durch das Eigenkapital abgedeckt sein. Die Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich zusammen aus:
In bestimmten Fällen ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, auch als 110-Prozent-Finanzierung bekannt, möglich. Das bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis inklusive Nebenkosten über die Bank finanziert wird – ohne Eigenkapital von deiner Seite.
In der Praxis beträgt die Darlehenssumme zwischen 100 bis 110 Prozent des Kaufpreises. Abhängig von der Immobilie und dem Kreditgeber kannst du deine Darlehensart wählen.
Die maximale Monatsrate sollte bei der Finanzierung ohne Eigenkapital 35 Prozent deines monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Daher spielt dein regelmäßiges Einkommen hier eine entscheidende Rolle.
Wer eine Immobilie baut oder erwirbt, bindet sich für viele Jahre. Zu knapp sollte die Kalkulation deshalb grundsätzlich nicht sein, damit Reserven für unvorhergesehenes und genug Geld für den bisherigen Lebensstil übrigbleiben.
Mit der maximal stemmbaren monatlichen Rate, einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent und einem Puffer können potenzielle Immobilienkäufer und Bauherren über den Budgetrechnervon immowelt passende Immobilien und Finanzierungspartner finden.
Paare, die eine Baufinanzierung beantragen, können ihre Kreditwürdigkeit erhöhen. Da 2 Einkommen berücksichtig werden und dieser zusätzliche Puffer für die Bank weniger Risiko bedeutet, erhaltet ihr in der Regel einen höheren Kreditbetrag. Berücksichtigt wird bei der Berechnung aber auch, ob ein Einkommen später wegfällt, wenn ihr zum Beispiel Kinder bekommt.
Als Alleinstehender hängt die Darlehenshöhe stark vom individuellen Einkommen und der finanziellen Belastbarkeit ab. Banken bewerten deine gesamten Finanzen und nehmen Rücksicht auf deine Ausgaben. Je höher deine Einnahmen im Vergleich zu deinen Ausgaben sind, desto mehr Geld bekommst du von der Bank für dein Bauvorhaben.
Als Rentner kann es schwierig sein, ein hohes Darlehen zu erhalten, da das Einkommen in der Regel geringer ist als während der Berufstätigkeit. Es kann jedoch immer noch möglich sein, ein Darlehen zu erhalten, abhängig von der Rentenhöhe und dem vorhandenen Eigenkapital.
Bei bereits bestehenden finanziellen Verpflichtungen wie Autozahlungen, Studentendarlehen oder Kreditkarten kann sich die Höhe des Baukredits reduzieren. Denn Kreditgeber betrachten deine Gesamtschulden im Verhältnis zum Einkommen, um zu bestimmen, wie viel zusätzlichen Kredit du dir leisten kannst.
Als Berufsanfänger stehen die Chancen gut, dass du bereits einen positiven Kredit-Score hast, aber das Einkommen ist möglicherweise noch nicht so hoch. Aus diesem Grund könnte die genehmigte Kreditsumme etwas geringer ausfallen. Während du mehr Arbeitserfahrung sammelst und dein Einkommen steigt, kannst du später eine höhere Kreditsumme beantragen.
Bei mittlerer Bonität erhältst du möglicherweise nicht das Maximalkreditangebot, das bei hoher Bonität möglich wäre. Dennoch spielen auch Faktoren wie dein Einkommen und bestehende finanzielle Verpflichtungen eine Rolle. Deine Bonität allein ist also nicht das einzige Kriterium für einen Baukredit.
Andreas Steger06.02.2024Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.