Zweitwohnsitzsteuer: Wer sie zahlen muss und wann sie fällig wird

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Wer mehr als einen Wohnsitz in Deutschland nutzt, ist in der Regel mit der Zweitwohnsitzsteuer konfrontiert. Wer wie viel zahlen muss, variiert jedoch von Kommune zu Kommune. Ein Überblick.

Zweitwohnsitzsteuer – das Wichtigste in Kürze

  • In Deutschland verlangen einige Städte eine Zweitwohnsitzsteuer – wie hoch diese ausfällt, ist von Stadt zu Stadt verschieden und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
  • Die Zweitwohnsitzsteuer wird von Menschen verlangt, die neben ihrem Hauptwohnsitz in einer anderen Stadt einen Zweitwohnsitz angemeldet haben. Die Kommunen möchten so den Steuerausgleich, den sie für jeden Bewohner mit Erstwohnsitz erhalten, wieder hereinholen.
  • Die Steuer nicht zahlen müssen Menschen, die ein Zimmer in einer Gemeinschaftsunterkunft oder einem Altenheim haben. Auch verheiratete Berufspendler sind von der Steuer befreit.
     

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Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Die Zweitwohnsitzsteuer ist eine sogenannte örtliche Aufwandsteuer. Gemeinden und Städte können sie erheben, wenn ein Zweitwohnsitz – auch Nebenwohnung genannt – angemeldet wird (GG Artikel 105 Absatz 2a). Die Höhe des Steuersatzes fällt von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich aus, manche Gemeinden und Städten verlangen auch gar keine Zweitwohnsitzsteuer. Bemessungsgrundlage für den Steuersatz ist die Jahresnettokaltmiete.
Wird die Steuer verlangt, muss sie jeder zahlen, der einen Zweitwohnsitz anmeldet – ganz egal, ob die Wohnung gemietet ist oder ob es sich um eine Eigentumswohnung handelt.

Warum wird die Zweitwohnsitzsteuer verlangt?

Für jeden Einwohner, der mit seinem Erstwohnsitz in einer Gemeinde gemeldet ist, erhält die Kommune einen Steuerausgleich vom Bund, nimmt also Geld ein. Diesen Finanzausgleich gibt es aber nur für all jene Personen, die mit Hauptwohnsitz in der jeweiligen Stadt gemeldet sind.
Für Einwohner mit einem Zweitwohnsitz gehen die Städte also leer aus, obwohl auch jene die öffentlichen Einrichtungen – wie Schwimmbäder, Bibliotheken oder auch Gehwege – nutzen und diese instandgehalten werden müssen. Daher haben sich einige größere Städte dazu entschlossen, das Geld über die Zweitwohnungsteuer einzutreiben.
Aufgrund dessen kam es schon zu einigen Rechtsstreitigkeiten, doch in mehreren Gerichtsurteilen wurde entschieden, dass die Steuer auf Grundlage der Verfassung gerechtfertigt ist und erhoben werden darf.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer kann jede Gemeinde selbst festlegen. Als Bemessungsgrundlage dient die jährliche Nettokaltmiete. Bei Eigentumswohnungen, die als Nebenwohnung genutzt werden, wird oft die ortsübliche Miete als Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnsitzsteuer herangezogen. Da es diesbezüglich Unterschiede in der Handhabung gibt, sollte die zuständige Behörde kontaktiert werden. Wenn der Zweitwohnsitz beispielsweise ein WG-Zimmer ist, wird die Steuer anteilig der genutzten Wohnfläche berechnet.

Im Schnitt liegt die Zweitwohnsitzsteuer zwischen fünf und fünfzehn Prozent der Jahresnettokaltmiete.

Zweitwohnsitz-Steuersätze in Prozent der jährlichen Nettokaltmiete in den 15 größten deutschen Städten

Zweitwohnsitzsteuer
StadtProzent
Berlin15 %
Bremen12 %
Dortmund12 %
Dresden10 %
Düsseldorfkeine
Duisburg12 %
Essen10 %
Frankfurt am Main10 %
Hamburg8 %
Hannover10 %
Köln10 %
Leipzig16 %
München18 %
Nürnberg10 %
Stuttgart10 %

 

Rechenbeispiele

Zweitwohnsitzsteuer, sanierter Altbau vor dem Berliner Fernsehturm, Foto: Friedberg/stock.adobe.com
Berlin ist auch als Zweitwohnsitzstätte attraktiv. Die Zweitwohnsitzsteuer beträgt dort seit 2019 fünfzehn Prozent. Foto: Friedberg/stock.adobe.com

Zweitwohnsitzsteuer Berlin
Max Müller lebt in Chemnitz, studiert aber in Berlin. Da er aufgrund seiner Familie und Freunde seinen Hauptwohnsitz nicht aufgeben will, hat er in Berlin eine Nebenwohnung angemeldet. Jeden Monat zahlt er 600 Euro Kaltmiete, was einer Jahresnettomiete von 7200 Euro entspricht. In Berlin liegt der Steuersatz für eine Zweitwohnung bei 15 Prozent. Er muss also im Jahr 1080 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.


Zweitwohnsitzsteuer München
Lisa Meier wohnt in Ravensburg, arbeitet aber München und bewohnt dort ein WG-Zimmer. München erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer von 18 Prozent. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.500 Euro. Lisas Anteil, die Hälfte, beträgt 750 Euro und entspricht damit einer Jahresnettomiete von 9000 Euro. Auf dieser Basis muss Lisa für ihre Zweitwohnung in München 1620 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.
 

Zweitwohnsitzsteuer Hamburg
Franziska Schmidt lebt in Lübeck, hat aber wegen der Arbeit in Hamburg eine Zweitwohnung. Hamburg erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer von 8 Prozent. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Das entspricht einer Jahresnettomiete von 14.400 Euro. Auf dieser Basis muss Franziska für ihre Zweitwohnung in Hamburg 1152 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Wann muss die Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden?

Jede Stadt oder Gemeinde kann die Steuer zu individuellen Zeitpunkten einziehen. In Berlin ist die Zweitwohnungsteuer immer am 15. Juli fällig, in München ist sie bis spätestens zum 1. Juli zu entrichten. Hamburg hingegen erhebt sie von Quartal zu Quartal.

Achtung

Von Gemeinde zu Gemeinde gibt es auch hierbei Unterschiede. In Köln beispielsweise werden volle Monate abgerechnet: Wer also zur Mitte eines Monats ein- beziehungsweise auszieht, muss nur für die entsprechenden ganzen Monate zahlen. In Berlin hingegen wird Tag-genau abgerechnet. 

Wer muss die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Die Zweitwohnsitzsteuer muss jeder zahlen, der eine Zweitwohnung in einer Gemeinde hat, die diese Steuer erhebt. Das Wohnen in einer Gemeinschaftsunterkunft, in einem Alters- oder Pflegeheim, in einem Hotel oder das Einsitzen im Gefängnis ist mit keiner Abgabepflicht verbunden.

Muss die Zweitwohnsitzsteuer auch für Eigentumswohnungen gezahlt werden?

Ja, die Steuer ist unabhängig davon, ob die Wohnung gemietet ist oder dem Bewohner gehört. Unter Umständen ist auch für eine Nebenwohnung Zweitwohnsitzsteuer zu zahlen, die vermietet wird. Dies ist allerdings sehr unterschiedlich geregelt und am besten bei der jeweiligen Gemeinde in Erfahrung zu bringen.

Wer ist von der Zweitwohnsitzsteuer befreit?

Von der Zweitwohnsitzsteuer befreit sind einige wenige Ausnahmen:

  • Berufspendler, wenn sie verheiratet sind oder in einer eingetragene Lebenspartnerschaft leben.
  • Personen, die in einer Gemeinschaftsunterkunft wohnen, um beispielsweise Wehrdienst, Bundesfreiwilligendienst oder Zivildienst zu leisten.
  • Personen, die im Gefängnis sitzen.
  • Personen, die sich zeitweise in einem Hotel oder einer Pension befinden.
  • Für Wohnungen in Alten-, Pflegeheimen wird keine Abgabe fällig.

Kann die Steuer für die Zweitwohnung abgesetzt werden?

Wenn der Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen nötig ist und die Kosten mindestens zehn Prozent der Kosten des Hauptwohnsitzes betragen, zählt dies als doppelte Haushaltsführung. Der Steuerzahler kann die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten in der Anlage N angeben.

Damit die Steuer unter Werbungskosten abgesetzt werden kann, muss das Finanzamt die zusätzliche Wohnung als Nebenwohnung anerkennen. Dafür sind Kriterien wie Ausstattung und Größe der Wohnungen, soziale Kontakte an den Wohnorten, Aufenthaltsdauer und -häufigkeit oder die Dauer der Beschäftigung ausschlaggebend. Die Nebenwohnung darf außerdem nur maximal halb so weit von der Arbeitsstelle entfernt sein, wie die Hauptwohnung.

Zweitwohnungsteuer nicht gezahlt: Strafbare Steuerhinterziehung!

Zweitwohnsitzsteuer, Mann prüft Brief mit besorgtem Gesichtsausdruck, Foto: AntonioDiaz/ stock.adobe.com
Eine Zweitwohnung nicht anzumelden kann den Strafbestand der Steuerhinterziehung erfüllen, eine Selbstanzeige könnte Schlimmeres verhindern. Foto: AntonioDiaz/stock.adobe.com

Die Zweitwohnung nicht anzumelden und keine Zweitwohnungsteuer zu zahlen, erfüllt den Tatbestand einer Steuerhinterziehung, was laut Paragraf 370 der Abgabenordnung mit einer Geldstrafe von bis zu 1000 Euro oder einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft wird.

Handelt es sich bei der hinterzogenen Steuer nur um eine drei- oder vierstellige Summe, dürfte ein nicht vorbestrafter Steuersünder im Regelfall mit einer Geldstrafe davonkommen. Denn deutsche Gerichte sehen erst ab einem Steuerhinterziehungsbetrag von etwa einer Million Euro eine nicht bewährungsfähige Gefängnisstrafe als Regelfall vor (Bundesgerichtshofs, Az.: 1 StR 416/08). Allerdings gilt jeder als vorbestraft, der eine Geldstrafe in Höhe von mehr als 90 Tagessätzen kassiert. Allerdings werden kleinere Steuerdelikte hierzulande oft gegen Zahlung einer Geldauflage eingestellt – verlassen sollte man sich aber nicht darauf.

Achtung

Beichten schützt vor Strafe

Wer bisher die Zweitwohnungsteuer hinterzogen hat, kann eine strafbefreiende Selbstanzeige erstatten, sofern die Tat noch nicht von den Behörden entdeckt wurde. Ein Fachanwalt für Steuerstrafrecht kann bei der Formulierung der Selbstanzeige helfen.

Kilian Treß09.06.2022

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15 Kommentare

Die Unwissende am 14.09.2022 11:11

Wer muss Zweitwohnsitzsteuer zahlen? Mein Sohn und ich haben unseren Hauptwohnsitz in Berlin und ich besitze ein Landhaus im Bundesland Brandenburg, wo wir bisher beide mit Zweitwohnsitz gemeldet sind. Bisher zahle ich die Zweitwohnsitzsteuer. Nun wird mein Sohn 18 und ich frage mich, ob er ggf. dann auch (oder später, wenn die Schule, Studium fertig ist) Zweitwohnsitzsteuer zahlen müsste. Wir/ich bin dort nur an den Wochenenden, Ferien oder an best. "Home Office"-Tagen. Mein Sohn ist seltener da, ist aber noch gemeldet. Kann mir da jemand helfen? Zahlt man diese Steuer pro Haus, pro Person mit bestimmten Voraussetzungen? Danke für ein Feedback von Fachleuten ;-)

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Postler am 03.08.2022 12:40

Man kann auch am gleichen Ort zwei Wohnsitze haben, oder? Ich bin aus dem gemeinsamen haus ausgezogen, aber wir haben noch einen gemeinsamen Hund, dennoch besuche und oft abhole. Wenn ich die alte Wohnung als Nebenwohnung behalte, muss ich dafür auch Steuern bezahlen? Danke und Gruß

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Sophia am 19.07.2022 08:34

Guten Tag,

Bei der Stadt Karlsruhe bekam ich die Info, dass der Bundesfreiwilligendienst nicht befreit ist. Wie kommen sie darauf? Gibt es hier etwas, worauf man verweisen kann?

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immowelt Redaktion am 25.07.2022 13:14

Hallo Sophia,

wir wissen nicht, was Sie mit der Stadt Karlsruhe im Detail besprochen haben. Aber laut Bundesmeldegesetz (BMG) § 27 zu Ausnahmen von der Meldepflicht heißt es, dass "eine Meldepflicht nach § 17 Absatz 1 und 2 nicht begründet ist, wenn eine Person, [...] eine Gemeinschaftsunterkunft oder eine andere dienstlich bereitgestellte Unterkunft bezieht, um unter anderem den Bundesfreiwilligendienst nach dem Bundesfreiwilligendienstgesetz zu leisten.

Wer sich nicht an Ort und Stelle melden muss, muss demnach auch keine keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Wichtig für Sie ist hier wohl der Begriff der Gemeinschaftsunterkunft. Diese ist nicht mit einer WG oder einem Studentenwohnheim zu vergleichen. Vielmehr ist eine Jugendherberge oder ähnliches gemeint.

Beste Grüße

Ihre immowelt Redaktion

Kaeth am 13.02.2022 01:21

Hallo, ich bin zu meinem Partner gezogen und habe hier meinen Hauptwohnsitz gemeldet, meine alte Wohnung vermiete ich noch für fünf Monate an einen Freund unter und habe diese aus dem Grund noch als Zweitwohnsitz angemeldet, da ich ja noch Hauptmieterin bin. Muss ich Zweitwohnungssteuern zahlen obwohl ich diese Wohnung gar nicht nutze?

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John am 02.11.2021 12:22

Muenchen hat die Steuer im Juli 2021 von 9 auf 18% erhoeht.

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Joachim Scholz am 05.07.2021 15:43

In Cuxhaven muss ich zusätzlich zu der Zweitwohnsitzsteuer auch Kurtaxe zahlen, was ja praktisch eine

Verdoppelung der Steuer ist. Normalerweise müsste diese Kurtaxe doch aufgerechnet werden können. Hat da jemand Erfahrung ?

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Aline am 04.05.2021 15:06

Hallo,

muss ich auch Steuern zahlen, wenn der Zweitwohnsitz das Zimmer bei meinen Eltern ist und der Hauptwohnsitz meine eigene Wohnung?

Denn ich bezahle bei meinen Eltern ja keine Miete.

Vielen Dank.

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Alexandra am 21.08.2021 09:15

Aber woran berechnet sicher Prozentsatz, wenn der Zweitwohnsitz bei den Eltern ist? Trotzdem an der Miete, die man in der eigenen Wohnung, also dem Hauptwohnsitz, zahlt?


Alexandra am 21.08.2021 09:15

Aber woran berechnet sicher Prozentsatz, wenn der Zweitwohnsitz bei den Eltern ist? Trotzdem an der Miete, die man in der eigenen Wohnung, also dem Hauptwohnsitz, zahlt?


Sylvia am 09.06.2021 18:21

Ja leider mußte unser Sohn auch

Jennifer am 11.03.2021 09:07

Hallo,

aus beruflichen Gründen habe ich als Zweitwohnsitz ein WG-Zimmer. Da ich nicht vorhabe länger als 6 Monate in der WG zu bleiben und in Zukunft mein Hauptwohnsitz an den neuen Arbeitsplatz verlegen möchte, habe ich den Zweitwohnsitz nicht angemeldet. Kann ich die doppelte Haushaltsführung trotzdem in der Steuererklärung geltend machen auch wenn ich offiziell nie in der WG gemeldet war?

Vielen Dank und liebe Grüße

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Jenny am 07.03.2021 21:14

Hallo,

ich bin für die Uni von meinen Eltern ausgezogen und in die nächst größere Stadt in eine WG gezogen. Aufgrund der Corona Situation habe ich die WG zunächst als Zweitwohnung gemeldet, da unklar war, ob ich dort während des Online Semesters wirklich wohnen werde oder nicht und allgemein mehr Zeit Zuhause, als in der WG verbracht habe. Der Mietvertrag wurde vorher schon unterschrieben und ich bezahle für das Zimmer seit Februar Miete. Jetzt, einen Monat nachdem ich die Zweitwohnung angemeldet habe, möchte ich die WG doch als meinen Hauptwohnsitz melden und die Wohnung meine Eltern als Wohnsitz aufgeben.

Muss ich jetzt trotzdem die Einzugsermächtigung für die Zweitwohnungssteuer bezahlen, oder muss ich es nicht tun, wenn ich mich innerhalb dieses Monats dort als Hauptwohnsitz anmelde? (Die Zweitwohnungssteuer wird doch erst fällig, wenn man die Wohnung mindestens 6 Monate als Zweitwohnung benutzt, oder?)

Ich bin mir sehr unsicher, was ich machen soll. Danke für eine baldige Antwort!

auf Kommentar antworten

Jenny am 07.03.2021 21:17

Kleine Berichtigung:

* die Einzugsermächtigung unterschreiben und die Steuer für das gesamte Jahr bezahlen

Falls ich dies machen muss, kann ich dann den Anteil für die restlichen 10 Monate in diesem Jahr zurück bekommen?

Danke für eine Antwort :)

oez am 21.02.2021 14:05

Hallo,

Wann muss die Steuer gezahlt werden? Ich habe seit Monaten keinen weiten Brief bekommen, wann der Betrag gezahlt werden muss.

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marion am 22.02.2021 09:16

Wir haben erst den Erhebungsbogen bekommen und dann werden wir den Bescheid bekommen, das kann dauert , hat man uns gesagt.

marion am 21.02.2021 11:14

Hallo, wir haben eine festen Campingwagen an der Ostsee (Insel Poel) , soll ab dieses Jahr auch die Zweitwohnsitzsteuer zahlen, wurde im Dezember in Satzung aufgenommen, berechnet wird nach Größe des Objektes mal 5,52 Euro mal 12 Monate mal 20 Prozent ! Ist das rechntes ? Wo steht das, dass man einfach so rechnen kann , und 20 Prozent ist ziemlich hoch !

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Aikyogruen am 27.01.2021 17:31

Hallo,

meine Frau u. ich haben unseren Hauptwohnsitz in Willich/NRW.

Zudem haben wir in Niedersachsen ein Haus an der Nordsee, für das wir seit Jahren

Zweitwohnungssteuer zahlen.

Ich bin Rentner , meine Frau arbeitet nicht

oder ist wenn es hoch kommt mit 1000 €

jährlich freiberuflich tätig.

Wir überlegen ob es möglich ist, dass meine Frau ihren Erstwohnsitz an der Nordsee anmeldet , wir sind ohnehin halb hier ,halb dort. Wäre das so machbar und blieben wir dann steuerlich weiter zusammen veranlagt?

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Nordseeliebhaber am 01.08.2021 17:08

Dann wird man steuerlich als getrennt lebend eingestuft....Sehr ungerecht

efdh am 07.01.2021 17:56

Die Stadt erhebt Zweitwohnungssteuer und zwar 17 % der Jahreskaltmiete. Gibt es für den

Prozentsatz eine Obergrenze?

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Malulo am 06.01.2021 15:31

Hallo, ich bin zu meinem Partner in einen anderen Landkreis gezogen und bin hier gemeldet. Im Haus meiner Eltern ist meine frühere Wohnung noch eingerichtet, diese nutzen wir bei Besuchen übers Wochenende. Muss/ soll ich hier einen Zweitwohnsitz anmelden?

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Teuthorn am 25.11.2021 09:23

Das würde mich auch interessieren. Haben Sie eine Antwort dazu erhalten?

Josi am 08.12.2020 11:01

Guten Tag, mein Mann und ich bewohnen ein eigenes Haus gemeinsam mit unseren Kindern. Ich würde gerne im gleichen Ortsteil eine kleine Wohnung mieten, da wir gerade Probleme haben und ich manchmal meinen Abstand brauche. Was muss ich bei der Zweitwohnung beachten? Vielen Dank im Voraus, Josi

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MaTi82 am 28.08.2021 19:49

Da bin ich auch gerade!

Wir haben festgestellt, dass ein gewisser Abstand zwischen uns einfach gut tut!

In der Regel kann man so viele Wohnungen anmieten, wie man Geld hat. Aber es bedarf manchmal auch eine definierte Begründung und es kann sogar sein, dass der "Nebenwohnsitz" in der selben Straße, nicht anerkannt wird. Dann gilt man als dauernd getrenntleben.

Josi hast du denn was rausbekommen? Habt ihr das umgesetzt?