Zweitwohnsitzsteuer: Wer sie zahlen muss und wann sie fällig wird

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Wer mehr als einen Wohnsitz in Deutschland nutzt, ist in der Regel mit der Zweitwohnsitzsteuer konfrontiert. Wer wie viel zahlen muss, variiert jedoch von Kommune zu Kommune. Ein Überblick.

Zweitwohnsitzsteuer, sanierter Altbau vor dem Berliner Fernsehturm, Foto: Friedberg/stock.adobe.com
Berlin ist auch als Zweitwohnsitzstätte attraktiv. Die Zweitwohnsitzsteuer beträgt dort seit 2019 fünfzehn Prozent. Foto: Friedberg/stock.adobe.com

Zweitwohnsitzsteuer – das Wichtigste in Kürze

  • In Deutschland verlangen einige Städte eine Zweitwohnsitzsteuer – wie hoch diese ausfällt, ist von Stadt zu Stadt verschieden und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
  • Die Zweitwohnsitzsteuer wird von Menschen verlangt, die neben ihrem Hauptwohnsitz in einer anderen Stadt einen Zweitwohnsitz angemeldet haben. Die Kommunen möchten so den Steuerausgleich, den sie für jeden Bewohner mit Erstwohnsitz erhalten, wieder hereinholen.
  • Die Steuer nicht zahlen müssen Menschen, die ein Zimmer in einer Gemeinschaftsunterkunft oder einem Altenheim haben. Auch verheiratete Berufspendler sind von der Steuer befreit.
     

Eine Nebenwohnung ist manchmal unumgänglich, sei es aus beruflichen Gründen oder weil der Studienort weit weg vom elterlichen Heim ist. Der Hauptgrund für den Zweitwohnsitz ist oft die Verkürzung täglicher Wege. Doch auch wenn es Zeit spart, so geht die zweite Wohnung ganz schön ins Geld. Denn neben den laufenden Kosten schlägt in mancher Kommune auch noch die Zweitwohnsitzsteuer zu Buche.

Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Die Zweitwohnsitzsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die von Gemeinden nach Grundgesetz Artikel 105 Absatz 2a für die Anmeldung einer Zweitwohnung – auch Nebenwohnung genannt – erhoben werden darf. Bemessungsgrundlage für den Steuersatz ist die Jahresnettokaltmiete. Bezüglich der Höhe des Satzes oder beispielweise der Definition von Wohnraum gibt es von Gemeinde zu Gemeinde Unterschiede.

Warum wird die Zweitwohnsitzsteuer verlangt?

Zweitwohnsitzsteuer, Baumwurzel hebt Pflastersteine und zerstört den Gehweg, Foto: tramp51/stock.adobe.com
Schäden an Gehwegen, beispielweise durch Baumwurzeln, werden über die Zweitwohnsitzsteuer mitfinanziert. Foto: tramp51/stock.adobe.com

Für jeden Einwohner, der mit seinem Erstwohnsitz in einer Gemeinde gemeldet ist, erhält die Kommune einen Steuerausgleich vom Bund, nimmt also Geld ein. Diesen Finanzausgleich gibt es aber nur für all jene Personen, die mit Hauptwohnsitz in der jeweiligen Stadt gemeldet sind.
Für Einwohner mit einem Zweitwohnsitz gehen die Städte also leer aus, obwohl auch jene die öffentlichen Einrichtungen – wie Schwimmbäder, Bibliotheken oder auch Gehwege – nutzen und diese instandgehalten werden müssen. Daher haben sich einige größere Städte dazu entschlossen, das Geld über die Zweitwohnungsteuer einzutreiben.
Aufgrund dessen kam es schon zu einigen Rechtsstreitigkeiten, doch in mehreren Gerichtsurteilen wurde entschieden, dass die Steuer auf Grundlage der Verfassung gerechtfertigt ist und erhoben werden darf.

Was gilt als Zweitwohnsitz?

Zweitwohnsitzsteuer, Klingelschild vor Ferienhaus, Foto: mitifoto/stock.adobe.com
Auch ein Gartenhaus oder ein Dauer-Campingplatz kann zum Zweitwohnsitz werden. Foto: mitifoto/stock.adobe.com

Wer neben seinem Hauptwohnsitz eine Nebenwohnung hat, muss diese, sobald der Aufenthalt länger als sechs Monate beträgt, als Zweitwohnsitz anmelden.

Für die Definition einer Zweitwohnung ist meist auch die Definition von Wohnraum relevant. Diese Definition ist nicht einheitlich geregelt. Manche Kommunen verstehen unter Wohnraum jeden umschlossenen Raum, der zum Schlafen genutzt werden kann. Sogar für Garten- und Blockhütten oder Dauer-Campingplätze zahlen Bürger in manchen Gemeinden Steuern. In anderen Städten gilt die Nebenwohnung erst als solche, wenn sie über eine Kochnische und Bad verfügt. Was in der jeweiligen Stadt der Fall ist, steht in den entsprechenden Satzungen und kann im Zweifel bei der jeweiligen Behörde erfragt werden.

Info

Wegweisend ist entweder die im Bundesland gültige Bauordnung, wonach eine Wohnung in der Regel eine Küche oder Kochnische sowie ein Bad und ein WC haben muss, oder das Melderecht, wonach auch ein Raum, der zum Wohnen und Schlafen genutzt werden kann, als Wohnung zählt.

Unterschied Haupt- und Nebenwohnsitz

Der Hauptwohnsitz ist laut dem Bundesmeldegesetz (BMG) die „vorwiegend benutzte Wohnung des Einwohners“ (§ 21 BMG, Abs. 2). Grundsätzlich gilt also die Wohnung als Hauptwohnsitz, in der sich Personen überwiegend aufhalten.

Zweitwohnsitz ist dann jede weitere Wohnstätte im Inland, die nicht als Hauptwohnung genutzt wird (§ 21 BMG, Abs. 3). Dabei ist es unerheblich, ob die Zweitwohnung gemietet oder gekauft ist. Auch das privat genutzte Ferien- oder Wochenendhaus an der Ostsee gilt oft als zweiter Wohnsitz und muss angemeldet werden.

Bei Eigennutzung und zeitweiser Vermietung ist der Einzelfall zu betrachten, denn unter Umständen kann die Steuer als Werbungskosten abgesetzt werden. Für ein Ferienhaus, das nur zur Vermietung genutzt wird, muss keine Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden.

Bei dieser grundsätzlichen Regelung gibt es einige Ausnahmen. Ehepartner haben beispielsweise den Lebensmittelpunkt dort wo der Schwerpunkt der Lebensbeziehung ist. Ähnliches gilt bei einer Zweitwohnung aus beruflichen Gründen oder während eines Studiums: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass eine tiefere Bindung zu dem Ort besteht, an dem Familie und Freunde leben und erkennt diesen als Hauptwohnsitz an.

Letztlich entscheidet immer die Meldebehörde welche Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz gilt. Dafür sind verschiedene Faktoren, wie beispielsweise der Aufenthaltsdauer, soziale Beziehungen oder Ausstattung der Wohnungen, entscheidend. Der Wochenendwohnsitz kann so, mit überzeugender Argumentation, Hauptwohnsitz sein.

Wer muss einen Zweitwohnsitz anmelden?

Zweitwohnsitzsteuer, dunkelhaarige Frau geht in das Gemeindeamt, Foto: Gina Sanders/stock.adobe.com
Bürger müssen auch ihren Zweitwohnsitz zügig bei der zuständigen Behörde anmelden. Foto: Gina Sanders/stock.adobe.com

Der Zweitwohnsitz muss nach Paragraf 21 Bundesmeldegesetz innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Einwohnermeldeamt der Gemeinde angemeldet werden. Manche Meldebehörden bieten das Meldeformular zum Download und Vorausfüllen an, mancherorts ist die Anmeldung des Zweitwohnsitzes komplett online möglich. Je nach Gemeinde kann es sein, dass für die Anmeldung eine geringe Gebühr erhoben wird.

Jede Wohnung, die neben der Hauptwohnung von einer Person zu Wohnzwecken genutzt wird, zählt als Zweitwohnung. Hat eine Person mehr als einen Zweitwohnsitz, so muss sie auch für jede dieser Wohnungen die Zweitwohnsitzsteuer zahlen – insofern die betreffende Kommune diese erhebt. Dabei ist es irrelevant, ob es sich um Miet- oder Eigentumswohnung handelt.

Link-Tipp

Welche Unterlagen sind für die Anmeldung notwendig?

Wer ist von der Zweitwohnsitzsteuer befreit?

Es gibt wenige vorgesehene Ausnahmen: Bei Berufspendlern ist die Zweitwohnung am Arbeitsort von der Steuer befreit, wenn sie verheiratet sind oder in einer eingetragene Lebenspartnerschaft leben. Auch Personen, die in einer Gemeinschaftsunterkunft wohnen, um beispielsweise Wehrdienst, Bundesfreiwilligendienst oder Zivildienst zu leisten, im Gefängnis sitzen oder sich zeitweise in einem Hotel oder einer Pension befinden, müssen die Zweitwohnungsteuer nicht zahlen. Auch für Wohnungen in Alten-, Pflegeheimen wird keine Abgabe fällig.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer kann jede Gemeinde selbst festlegen. Als Bemessungsgrundlage dient die jährliche Nettokaltmiete. Bei Eigentumswohnungen, die als Nebenwohnung genutzt werden, wird oft die ortsübliche Miete als Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnsitzsteuer herangezogen. Da es diesbezüglich Unterschiede in der Handhabung gibt, sollte die zuständige Behörde kontaktiert werden. Wenn der Zweitwohnsitz beispielsweise ein WG-Zimmer ist, wird die Steuer anteilig der genutzten Wohnfläche berechnet.

Im Schnitt liegt die Zweitwohnsitzsteuer zwischen fünf und fünfzehn Prozent der Jahresnettokaltmiete.

Zweitwohnsitz-Steuersätze in Prozent der jährlichen Nettokaltmiete in den 15 größten deutschen Städten

Berlin15%
Bremen12%
Dortmund12%
Dresden10%
Düsseldorfkeine
Duisburg12%
Essen10%
Frankfurt/ Main10%
Hamburg8%
Hannover10%
Köln10%
Leipzig16%
München9%
Nürnberg10%
Stuttgart10%

 

Rechenbeispiel

Max Müller lebt in Chemnitz, studiert aber in Dresden. Da er aufgrund seiner Familie und Freunde seinen Hauptwohnsitz nicht aufgeben will, hat er in Dresden eine Nebenwohnung angemeldet. Jeden Monat zahlt er 340 Euro Kaltmiete, was einer Jahresnettomiete von 4080 Euro entspricht. In Dresden liegt der Steuersatz für eine Zweitwohnung bei zehn Prozent. Er muss also im Jahr 408 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Lisa Meier arbeitet in München und bewohnt dort ein WG-Zimmer. Ihr Hauptwohnsitz ist in Ravensburg. München erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer von neun Prozent. Lisa nutzt die Hälfte der Wohnung, die andere ihr Mitbewohner. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.080 Euro. Lisas Anteil, die Hälfte, beträgt 540 Euro und entspricht damit einer Jahresnettomiete von 6.480 Euro. Auf dieser Basis muss Lisa für ihre Nebenwohnung in München 583,20 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Achtung

Von Gemeinde zu Gemeinde gibt es auch hierbei Unterschiede. In Köln beispielsweise werden volle Monate abgerechnet: Wer also zur Mitte eines Monats ein- beziehungsweise auszieht, muss nur für die entsprechenden ganzen Monate zahlen. In Berlin hingegen wird Tag-genau abgerechnet. 

Kann die Steuer für die Zweitwohnung abgesetzt werden?

Wenn der Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen nötig ist und die Kosten mindestens zehn Prozent der Kosten des Hauptwohnsitzes betragen, zählt dies als doppelte Haushaltsführung. Der Steuerzahler kann die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten in der Anlage N angeben.

Damit die Steuer unter Werbungskosten abgesetzt werden kann, muss das Finanzamt die zusätzliche Wohnung als Nebenwohnung anerkennen. Dafür sind Kriterien wie Ausstattung und Größe der Wohnungen, soziale Kontakte an den Wohnorten, Aufenthaltsdauer und -häufigkeit oder die Dauer der Beschäftigung ausschlaggebend. Die Nebenwohnung darf außerdem nur maximal halb so weit von der Arbeitsstelle entfernt sein, wie die Hauptwohnung.

Zweitwohnungsteuer nicht gezahlt: Strafbare Steuerhinterziehung!

Zweitwohnsitzsteuer, Mann prüft Brief mit besorgtem Gesichtsausdruck, Foto: AntonioDiaz/ stock.adobe.com
Eine Zweitwohnung nicht anzumelden kann den Strafbestand der Steuerhinterziehung erfüllen, eine Selbstanzeige könnte Schlimmeres verhindern. Foto: AntonioDiaz/stock.adobe.com

Die Zweitwohnung nicht anzumelden und keine Zweitwohnungsteuer zu zahlen, erfüllt den Tatbestand einer Steuerhinterziehung, was laut Paragraf 370 der Abgabenordnung mit einer Geldstrafe von bis zu 1000 Euro oder einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft wird.

Handelt es sich bei der hinterzogenen Steuer nur um eine drei- oder vierstellige Summe, dürfte ein nicht vorbestrafter Steuersünder im Regelfall mit einer Geldstrafe davonkommen. Denn deutsche Gerichte sehen erst ab einem Steuerhinterziehungsbetrag von etwa einer Million Euro eine nicht bewährungsfähige Gefängnisstrafe als Regelfall vor (Bundesgerichtshofs, Az.: 1 StR 416/08). Allerdings gilt jeder als vorbestraft, der eine Geldstrafe in Höhe von mehr als 90 Tagessätzen kassiert. Allerdings werden kleinere Steuerdelikte hierzulande oft gegen Zahlung einer Geldauflage eingestellt – verlassen sollte man sich aber nicht darauf.

Achtung

Beichten schützt vor Strafe

Wer bisher die Zweitwohnungsteuer hinterzogen hat, kann eine strafbefreiende Selbstanzeige erstatten, sofern die Tat noch nicht von den Behörden entdeckt wurde. Ein Fachanwalt für Steuerstrafrecht kann bei der Formulierung der Selbstanzeige helfen.

FAQ Zweitwohnsitzsteuer

Warum gibt es die Zweitwohnungsteuer?

Personen, die in einer Gemeinde eine Zweitwohnung haben, nutzen auch öffentliche Einrichtungen und Wege. Um die Instandhaltung zu finanzieren, erheben manche Gemeinden eine Zweitwohnungsteuer.

Wie berechne ich die Zweitwohnungsteuer?

Die Zweitwohnsitzsteuer ist eine kommunale Abgabe. Jede Gemeinde kann selbst festlegen, ob sie eine Zweitwohnsitzsteuer verlangt und wie hoch diese ist. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist die jährliche Nettokaltmiete.

Wer muss die Zweitwohnungsteuer zahlen?

Die Zweitwohnsitzsteuer muss jeder zahlen, der eine Zweitwohnung in einer Gemeinde hat, die diese Steuer erhebt. Das Wohnen in einer Gemeinschaftsunterkunft, in einem Alters- oder Pflegeheim, in einem Hotel oder das Einsitzen im Gefängnis ist mit keiner Abgabepflicht verbunden.

Kann man die Zweitwohnungsteuer steuerlich absetzen?

Die Zweitwohnsitzsteuer können Personen absetzen, die aus beruflichen Gründen eine Nebenwohnung brauchen. Voraussetzung ist, dass das Finanzamt die Nebenwohnung anerkennt. Dies wiederum ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

Wo wird die Zweitwohnsitzsteuer erhoben?

Das ist jeweils bei der entsprechenden Gemeinde zu erfragen. In den meisten großen Städten, wie Berlin, Köln, München ist das der Fall.

Wann muss der Zweitwohnsitz gemeldet werden?

Entsprechend dem Bundesmeldegesetz muss jede Wohnung innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Behörde, meist dem Einwohnermeldeamt, angemeldet werden.

Muss die Zweitwohnsitzsteuer auch für Eigentumswohnungen gezahlt werden?

Ja, die Steuer ist unabhängig davon, ob die Wohnung gemietet ist oder dem Bewohner gehört. Unter Umständen ist auch für eine Nebenwohnung Zweitwohnsitzsteuer zu zahlen, die vermietet wird. Dies ist allerdings sehr unterschiedlich geregelt und am besten bei der jeweiligen Gemeinde in Erfahrung zu bringen.


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10 Kommentare

Joachim Scholz am 05.07.2021 15:43

In Cuxhaven muss ich zusätzlich zu der Zweitwohnsitzsteuer auch Kurtaxe zahlen, was ja praktisch eine

Verdoppelung der Steuer ist. Normalerweise müsste diese Kurtaxe doch aufgerechnet werden können. Hat da jemand Erfahrung ?

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Aline am 04.05.2021 15:06

Hallo,

muss ich auch Steuern zahlen, wenn der Zweitwohnsitz das Zimmer bei meinen Eltern ist und der Hauptwohnsitz meine eigene Wohnung?

Denn ich bezahle bei meinen Eltern ja keine Miete.

Vielen Dank.

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Alexandra am 21.08.2021 09:15

Aber woran berechnet sicher Prozentsatz, wenn der Zweitwohnsitz bei den Eltern ist? Trotzdem an der Miete, die man in der eigenen Wohnung, also dem Hauptwohnsitz, zahlt?


Alexandra am 21.08.2021 09:15

Aber woran berechnet sicher Prozentsatz, wenn der Zweitwohnsitz bei den Eltern ist? Trotzdem an der Miete, die man in der eigenen Wohnung, also dem Hauptwohnsitz, zahlt?


Sylvia am 09.06.2021 18:21

Ja leider mußte unser Sohn auch

Jennifer am 11.03.2021 09:07

Hallo,

aus beruflichen Gründen habe ich als Zweitwohnsitz ein WG-Zimmer. Da ich nicht vorhabe länger als 6 Monate in der WG zu bleiben und in Zukunft mein Hauptwohnsitz an den neuen Arbeitsplatz verlegen möchte, habe ich den Zweitwohnsitz nicht angemeldet. Kann ich die doppelte Haushaltsführung trotzdem in der Steuererklärung geltend machen auch wenn ich offiziell nie in der WG gemeldet war?

Vielen Dank und liebe Grüße

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Jenny am 07.03.2021 21:14

Hallo,

ich bin für die Uni von meinen Eltern ausgezogen und in die nächst größere Stadt in eine WG gezogen. Aufgrund der Corona Situation habe ich die WG zunächst als Zweitwohnung gemeldet, da unklar war, ob ich dort während des Online Semesters wirklich wohnen werde oder nicht und allgemein mehr Zeit Zuhause, als in der WG verbracht habe. Der Mietvertrag wurde vorher schon unterschrieben und ich bezahle für das Zimmer seit Februar Miete. Jetzt, einen Monat nachdem ich die Zweitwohnung angemeldet habe, möchte ich die WG doch als meinen Hauptwohnsitz melden und die Wohnung meine Eltern als Wohnsitz aufgeben.

Muss ich jetzt trotzdem die Einzugsermächtigung für die Zweitwohnungssteuer bezahlen, oder muss ich es nicht tun, wenn ich mich innerhalb dieses Monats dort als Hauptwohnsitz anmelde? (Die Zweitwohnungssteuer wird doch erst fällig, wenn man die Wohnung mindestens 6 Monate als Zweitwohnung benutzt, oder?)

Ich bin mir sehr unsicher, was ich machen soll. Danke für eine baldige Antwort!

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Jenny am 07.03.2021 21:17

Kleine Berichtigung:

* die Einzugsermächtigung unterschreiben und die Steuer für das gesamte Jahr bezahlen

Falls ich dies machen muss, kann ich dann den Anteil für die restlichen 10 Monate in diesem Jahr zurück bekommen?

Danke für eine Antwort :)

oez am 21.02.2021 14:05

Hallo,

Wann muss die Steuer gezahlt werden? Ich habe seit Monaten keinen weiten Brief bekommen, wann der Betrag gezahlt werden muss.

auf Kommentar antworten

marion am 22.02.2021 09:16

Wir haben erst den Erhebungsbogen bekommen und dann werden wir den Bescheid bekommen, das kann dauert , hat man uns gesagt.

marion am 21.02.2021 11:14

Hallo, wir haben eine festen Campingwagen an der Ostsee (Insel Poel) , soll ab dieses Jahr auch die Zweitwohnsitzsteuer zahlen, wurde im Dezember in Satzung aufgenommen, berechnet wird nach Größe des Objektes mal 5,52 Euro mal 12 Monate mal 20 Prozent ! Ist das rechntes ? Wo steht das, dass man einfach so rechnen kann , und 20 Prozent ist ziemlich hoch !

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Aikyogruen am 27.01.2021 17:31

Hallo,

meine Frau u. ich haben unseren Hauptwohnsitz in Willich/NRW.

Zudem haben wir in Niedersachsen ein Haus an der Nordsee, für das wir seit Jahren

Zweitwohnungssteuer zahlen.

Ich bin Rentner , meine Frau arbeitet nicht

oder ist wenn es hoch kommt mit 1000 €

jährlich freiberuflich tätig.

Wir überlegen ob es möglich ist, dass meine Frau ihren Erstwohnsitz an der Nordsee anmeldet , wir sind ohnehin halb hier ,halb dort. Wäre das so machbar und blieben wir dann steuerlich weiter zusammen veranlagt?

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Nordseeliebhaber am 01.08.2021 17:08

Dann wird man steuerlich als getrennt lebend eingestuft....Sehr ungerecht

efdh am 07.01.2021 17:56

Die Stadt erhebt Zweitwohnungssteuer und zwar 17 % der Jahreskaltmiete. Gibt es für den

Prozentsatz eine Obergrenze?

auf Kommentar antworten

Malulo am 06.01.2021 15:31

Hallo, ich bin zu meinem Partner in einen anderen Landkreis gezogen und bin hier gemeldet. Im Haus meiner Eltern ist meine frühere Wohnung noch eingerichtet, diese nutzen wir bei Besuchen übers Wochenende. Muss/ soll ich hier einen Zweitwohnsitz anmelden?

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Josi am 08.12.2020 11:01

Guten Tag, mein Mann und ich bewohnen ein eigenes Haus gemeinsam mit unseren Kindern. Ich würde gerne im gleichen Ortsteil eine kleine Wohnung mieten, da wir gerade Probleme haben und ich manchmal meinen Abstand brauche. Was muss ich bei der Zweitwohnung beachten? Vielen Dank im Voraus, Josi

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MaTi82 am 28.08.2021 19:49

Da bin ich auch gerade!

Wir haben festgestellt, dass ein gewisser Abstand zwischen uns einfach gut tut!

In der Regel kann man so viele Wohnungen anmieten, wie man Geld hat. Aber es bedarf manchmal auch eine definierte Begründung und es kann sogar sein, dass der "Nebenwohnsitz" in der selben Straße, nicht anerkannt wird. Dann gilt man als dauernd getrenntleben.

Josi hast du denn was rausbekommen? Habt ihr das umgesetzt?