Haus privat verkaufen: Schritt für Schritt

Haus ohne Makler privat verkaufen: Das muss gut geplant sein. Der richtige Riecher für die Preisfindung und Verhandlungsgeschick sind essentiell. Wie man vorgeht, welche Gefahren lauern, welche Kosten anfallen und wie hoch der Zeitaufwand ist, verrät unser Ratgeber – mit Checkliste.

Der Ablauf eines privaten Hausverkaufs, den normalerweise der Makler übernimmt, sieht in etwa so aus:

• Dokumente zusammenstellen
• Wertermittlung
• Exposé erstellen und Vermarktung
• Besichtigungen
• Preisverhandlungen
• Kaufvertrag
• Notartermin

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Privater Hausverkauf ohne Makler: Die Voraussetzungen

Haus verkaufen ohne Makler: Wer diesen Weg gehen will, muss:

• ausreichend Zeit haben, um alle Dokumente zusammenzutragen und sich um die Kaufinteressenten bis zur Unterschrift zu kümmern
• stressresistent, geduldig und kommunikativ sind
• eine nahe Anfahrt haben oder immer vor Ort sind, um Besichtigungen durchzuführen
• telefonisch oder per E-Mail erreichbar sind, um schnell reagieren zu können
• ausreichend Kapital zur Verfügung haben, um für Bewertung, Vermarktung und Co. in Vorleistung gehen zu können
• Grundrisse anhand von Software erstellen können
• Anhand selbst gemachter Fotos sowie eines aussagekräftigen Schreibstils ein eigenes Exposé anfertigen können
• Kenntnisse in Immobilienrecht haben

Haus verkaufen ohne Makler: Welche Unterlagen brauche ich?

Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, muss zuvor einige Dokumente zusammenstellen. Einige davon sind notwendig, weil erst damit ein nachvollziehbarer Preis bestimmt werden kann. Verkäufer und Käufer dienen sie aber auch als zusätzliche Information, um Vergleiche zu anderen Immobilien anstellen zu können.

Wann ein Hausverkauf mit Makler sinnvoll ist

Ein Hausverkauf mit Makler hat allerdings auch viele Vorteile. Der Immobilienprofi kennt sich bestens am Markt aus, ist gut vernetzt und hat möglicherweise auch schon den passenden Interessenten. Bevor der Eigentümer sich dazu entschließt, das Haus ohne Makler zu verkaufen, sollte man sich deshalb genau überlegen, ob man auf diese Vorteile verzichten kann. Möglicherweise fährt man trotz Maklerprovision besser, weil der der Verkauf schneller vonstattengeht und sich ein höherer Preis erzielen lässt.

Haus privat verkaufen: Den besten Preis ermitteln

Wer sein Haus privat verkaufen möchte, will den besten Preis erzielen. Doch was ist der beste Preis für die Immobilie? Angesichts der zuletzt rasant gestiegenen Zinsen sind die Immobilienpreise mancherorts etwas gesunken. Angebot, Nachfrage und Leistbarkeit bestimmen auf dem aktuellen Immobilienmarkt den Hauspreis.

Wie ermittelt sich der Verkaufspreis eines Hauses? Der Hauswert errechnet sich durch eine Vielzahl von Faktoren:

• Marktlage
• Baujahr
• Grundstücks- und Wohnfläche
• Lage
• Zustand, Ausstattung und etwaige Modernisierungen
• Vorhandene Garagen oder Stellplätze
   

Um die Begebenheiten aber marktüblich einzuschätzen, bedarf es viel Erfahrung, weshalb es sinnvoll ist, einen Experten zur Rate zu ziehen. Das macht ein Baugutachter. Dieser arbeitet auch frei von Emotionen.

Wie viel kostet eine Hausbewertung? In einigen Fällen kommt ein Gutachter zur Immobilie, macht eine Bestandsaufnahme und gibt ein mündliches Gutachten ab. Das kostet bis wenige hundert Euro. Wesentlich teuer, dafür aber umfangreicher, ist ein Verkehrswertgutachten. Einst war das Honorar für Sachverständige fest geregelt, es herrscht seit 2009 aber freier Wettbewerb. Im Schnitt kann ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro rund 2.000 Euro kosten. Mit unserer Checkliste erkennst du einen qualifizierten Gutachter.

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Wie verkaufe ich mein Haus am besten?

Ohne Werbung für das zu verkaufende Haus werden auch beim schönsten Exposé keine Interessenten darauf aufmerksam.  

Was gehört in eine gute und vollständige Immobilienanzeige?

• Baujahr
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Laufende Kosten
• Heizungsart
• Sanierungszustand der Immobilie
• Ausstattung – wie etwa Einbauküche oder Sauna im Keller – und besondere Merkmale
• Gegebenenfalls bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen
• Informationen aus dem Energieausweis

Ganz wichtig bei einem Inserat ist die Glaubwürdigkeit. Ein 120 Jahre altes Haus, das nie saniert wurde, kann demnach nicht in einem „top Zustand“ sein. Hingegen punktet es wohlmöglich durch seinen Stil der Gründerzeit? Treffende Formulierungen und ansprechende Fotos runden das Inserat ab.

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Was muss ich für die Hausbesichtigung vorbereiten?

Das Haus sollte einen gepflegten Eindruck machen. Bei Besichtigungen sollten nicht zu viele Termine an einem Tag organisiert werden, am geeignetsten sind Tage am Wochenende. Einzeltermine schaffen eine bessere Atmosphäre. Damit bei Einzelbesichtigungen genügend Zeit bleibt Fragen zu beantworten, sollte je Termin ausreichend Zeit - etwa eine Stunde - eingeplant werden. Der Energieausweis muss nach neuesten Vorschriften bei der Besichtigung vorgelegt werden, sonst droht ein Bußgeld.

Worauf muss ich bei der Verhandlung des Kaufpreises achten?

Mithilfe eines Gutachters lässt sich ein Marktpreis ermitteln. Örtliche Begebenheiten wie Entfernung zur Stadt oder ein fehlender S-Bahn-Anschluss können den Preis natürlich je nach Lage noch mindern. Um das Haus aber nicht völlig unter Wert zu verkaufen, sollten sich Verkäufer ihrer Emotionen rund um das Haus entledigen und eine Schmerzgrenze festlegen: Was ist der allerletzte Preis, der gezahlt werden muss? Will der Käufer diese Summe partout nicht übertreffen, sollte das Geschäft nicht zustande kommen. Der nächste Interessent kommt sicher schon bald.

Verkauf abschließen: Kaufvertrag unterzeichnen

Wer erstellt den Vertrag für den privaten Hausverkauf? Den Vertrag schreibt ein Notar. Grundstückskaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet sein (BGB; § 311b Abs. 1), was den Gang zum Notar unumgänglich macht. Ohne Notar sind keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch oder sonstige Grundbucherklärungen wie die Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte möglich. Der Vertrag wird aufbauend von Vorbesprechungen erstellt, je ein Entwurf des Kaufvertrags, der den Interessen der Beteiligten entspricht, geht in Kopie an Käufer und Verkäufer per Post. Einzelne Passagen können jederzeit geändert werden.

Worauf achtet der Notar beim Kaufvertrag besonders?

Der Notar achtet darauf, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen. Das soll gewährleisten, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn seitens des Notars gesichert ist, dass das Eigentum auf den Käufer reibungslos übergehen kann, und andererseits der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, ohne zuvor den Kaufpreis zu erhalten.

Das muss im Vertrag stehen:

• Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
• Bezeichnung des Kaufobjekts, inklusive beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte.
• Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
• Kaufpreis.
• Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit.
• Zeitpunkt des Besitzübergangs.
• die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
• sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
• gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.

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Wie verläuft ein Notartermin? Zum Unterzeichnen des Vertrags müssen Käufer und Verkäufer gemeinsam beim Notar erscheinen – in bestimmten Fällen, etwa bei Krankheit, gibt es die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. Im Rahmen der Beurkundung wird der Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vorgelesen. Ein Verzicht auf das Verlesen ist nicht möglich, das führt zur Unwirksamkeit des Vertrages. Danach erläutert der Notar den Beteiligten den rechtlichen Inhalt und die Tragweite des Vertrags und beantwortet letzte Fragen. Sind letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche berücksichtigt, kann der Vertrag unterzeichnet werden. Mehr Infos zum Notartermin findest du hier.

Was muss ein Verkäufer bei der notariellen Beurkundung beachten? Als Verkäufer hat man meist nichts mit der Wahl des Notars zu tun. Zwar ist es gesetzlich nicht geregelt, wer den Notar aussucht, in den meisten Fällen macht das aber der Käufer. Der Käufer zahlt die Notarkosten auch zusammen mit den Nebenkosten. Wichtig ist, dass der Verkäufer in Ausnahmefällen alle notwendigen Dokumente für den Notar zusammenstellt, damit der Vertrag aufgesetzt und letztlich auch unterschrieben werden kann.

Eintragung ins Grundbuch Liegt noch eine Grundschuld vor, holt der Notar eine Löschungsbewilligung der jeweiligen Bank ein und reicht einen Antrag zur Löschung beim Grundbuchamt ein. Liegt zudem kein Nachweis der Gemeinde bezüglich eines Vorkaufsrechts vor, lässt er die Auflassungsvormerkung eintragen. Diese verhindert, dass der Verkäufer das Haus nicht an einen weiteren Käufer verkaufen kann. Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, fordert der Notar den Käufer beziehungsweise das Kreditinstitut mit der Fälligkeitsmitteilung auf, die Kaufsumme zu überweisen.

Wann kommt das Geld für den Hausverkauf? Der Notar teilt dem Käufer schließlich mit, wenn er, beziehungsweise seine Sparkasse oder Bank, den Kaufpreis überweisen kann. Der Verkäufer prüft dann, ob das Geld eingegangen ist und informiert den Notar. Der wird das Eigentum dann auf den Käufer übertragen. Das Geld kann aber auch über ein Notaranderkonto überwiesen werden, so muss sich der Verkäufer nicht mit der Kaufabwicklung befassen, weil sich der Notar darum kümmert. Dies gilt allerdings nur noch, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vorliegt, weshalb die Zahlung über ein Notaranderkonto nur noch selten vorkommt. Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann zum Beispiel sein, wenn der Verkäufer Schulden hat, die mit dem Kaufpreis getilgt werden sollen.

Wie verläuft die Hausübergabe?

Ist der Verkauf abgeschlossen, das Geld überwiesen und im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen, kann das Haus übergeben werden.

Wann werden Schlüssel übergeben? Aus Sicherheitsgründen sollten die Schlüssel erst übergeben werden, sobald die volle Summe des Kaupreises überwiesen worden ist. Sollten beide Parteien dies aus individuellen Gründen anders wünschen, sollte das im Notarvertrag berücksichtigt worden sein. Abzugeben sind ausnahmslos alle Schlüssel der Immobilie.

• Haustür
• Innentüren
• Briefkasten
• Fenster-, Balkon- und oder Terrassentüren
• Kellertür
• Garagentor
• Garagentür
• Gartentor
• Gartenhaus / Schuppen
• Mülltonnenbox
• Sicherungskasten
• Öltankschloss
• Nebengebäude
• Pin für Alarmanlage
   

Hausübergabeprotokoll

Nicht immer ist völlig klar, worauf bei der Hausübergabe zu achten ist. Ein Hausübergabeprotokoll hilft, die Übersicht zu behalten. Was dokumentiert werden sollte:

• Alle wichtige Dokumente wie Grundrisse, Flurkarten, etc. übergeben
• Alte Handwerkerrechnungen zusammenstellen
• Alle Schlüssel aushändigen
• Alle Zählerstände notieren mit Unterschrift von Käufer wie Verkäufer
• Bedienungsanleitung an Käufer für alle zum Haus gehörenden Geräte übergeben

Was kostet ein privater Hausverkauf?

Wer ein Haus privat verkauft, muss für einige Dinge zuvor Geld investieren. Eine Übersicht, was wieviel kostet: Beispielhaus mit Wert 400.000 Euro

Die Kosten vor dem Verkauf belaufen sich nach grober Schätzung auf mindestens 2.150 Euro, zudem hat der Verkäufer einen erheblichen Zeitaufwand, der nicht in Kosten umgerechnet werden kann.

Vergleich mit Makler: Wer sein Haus privat verkauft, spart die Maklerprovision. Sie wird seit Ende 2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Für ein Haus im Wert von 400.000 Euro wären das bei 7,14 Prozent Maklerprovision 14.280 Euro je Partei. Ob sich der Aufwand letztlich lohnt, muss jeder Verkäufer selbst entscheiden.

6 vermeidbare Fehler beim privaten Hausverkauf

1. Spekulationsfrist: Ist das Haus noch nicht länger als 10 Jahre im Besitzt, droht beim Verkauf eine Zahlung der Spekulationssteuer. Eine solche Spekulationssteuer fällt aber nur bei vermieteten Immobilien an, nicht bei selbst genutzten.
2. Emotionen bei der Wertermittlung: Wer beim Preis aufgrund seiner hineingesteckten Arbeit zu hoch greift, wird es schwer haben, einen Käufer zu finden.
3. Ohne Vorbereitung zum Besichtigungstermin: Wer bei der Besichtigung unangenehm auffällt, weil er keine Fragen fachmännisch beantworten kann, vergrault die Interessenten.
4. Keine Basis für Verhandlungen: Ein Haus ist für den Käufer die Anschaffung seines Lebens. Er will auf Nummer sicher gehen und im Zweifel einige Euro nach unten verhandeln. Kompromissbereit zu sein und die eigene Schmerzgrenze im Blick haben, hilft, den Interessenten bei Laune zu halten.
5. Den Kaufvertrag nicht auf Fehler oder Mängel prüfen: Kauft der Interessent letztlich das Haus, ohne das offensichtliche, bislang nicht genannte Mängel, darin genannt werden, kann der Verkäufer noch haftbar gemacht werden. Dem Notar notfalls beim Vorlesen unterbrechen und nachtragen lassen.
6. Bonität nicht prüfen: Untersuchen Sie so früh wie möglich die Bonität des Interessenten, können zusätzliche Kosten vermieden werden. Im Zweifel kann die Zahlung auch über den Notar mit einem Notaranderkonto abgesichert werden.