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Haus ohne Makler privat verkaufen: Das muss gut geplant sein. Der richtige Riecher für die Preisfindung und Verhandlungsgeschick sind essentiell. Wie man vorgeht, welche Gefahren lauern, welche Kosten anfallen und wie hoch der Zeitaufwand ist, verrät unser Ratgeber – mit Checkliste.
Nichts vergessen mit der immowelt Checkliste: Die wichtigsten Schritte beim Hausverkauf.
Der Ablauf eines privaten Hausverkaufs, den normalerweise der Makler übernimmt, sieht in etwa so aus:
Haus verkaufen ohne Makler: Wer diesen Weg gehen will, muss:
Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, muss zuvor einige Dokumente zusammenstellen. Einige davon sind notwendig, weil erst damit ein nachvollziehbarer Preis bestimmt werden kann. Verkäufer und Käufer dienen sie aber auch als zusätzliche Information, um Vergleiche zu anderen Immobilien anstellen zu können.
Im Grundbuch sind alle wichtigen Informationen rund um ein Grundstück oder eine Immobilie festgehalten, wie etwa die Eigentumsverhältnisse oder eventuelle Hypotheken.
Der Grundriss ist Bestandteil eines vollständigen Exposés. In ihm werden alle relevanten Daten wie Wandstärken oder die Lage der einzelnen Zimmer exakt dargestellt.
Der amtliche Lageplan besteht aus einem schriftlichen sowie einem zeichnerischen Abschnitt. Ersterer beschreibt das Baugrundstück, Der Zeichnerische besteht unter anderem aus dem Grundriss des Bauvorhabens, der Dachform und der Dachneigung. Ebenso sind Abstandsflächen und die Einfügung des Hauses in die Umgebung dargestellt.
In einer Flurkarte ist die Bebauung des Gebietes sowie die Grundstücksgrenzen ersichtlich. Die Flurstücke und Gebäude werden maßstabsgetreu, oft in den Maßen 1:500, 1:1000 oder 1:2000 angelegt.
Eigentümer, die ihre Immobilie privat verkaufen wollen, benötigen für das Gebäude entweder einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis. In beiden Varianten sind Angaben wie beispielsweise das Baujahr des Gebäudes, welche Energieträger verwendet werden und der CO2-Verbauch vermerkt.
Aus der Bauakte lassen sich Dokumente wie Baugenehmigung und Baubeschreibung einsehen. Aus ihr wird ersichtlich, ob die Unterlagen sich mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie decken.
Einem Käufer sollten alle Versicherungsurkunden vorgelegt werden. Er kann dann entscheiden, welche davon er übernehmen möchte.
Der Käufer kann sich anhand des Grundsteuerbescheids eine Übersicht verschaffen, wie hoch dieser Teil der Nebenkosten ist.
Ist das Haus teils oder ganz vermietet, müssen dem Käufer folgende Unterlagen überreicht werden.
Ein Hausverkauf mit Makler hat allerdings auch viele Vorteile. Der Immobilienprofi kennt sich bestens am Markt aus, ist gut vernetzt und hat möglicherweise auch schon den passenden Interessenten. Bevor der Eigentümer sich dazu entschließt, das Haus ohne Makler zu verkaufen, sollte man sich deshalb genau überlegen, ob man auf diese Vorteile verzichten kann. Möglicherweise fährt man trotz Maklerprovision besser, weil der der Verkauf schneller vonstattengeht und sich ein höherer Preis erzielen lässt.
Wer sein Haus privat verkaufen möchte, will den besten Preis erzielen. Doch was ist der beste Preis für die Immobilie? Angesichts der zuletzt rasant gestiegenen Zinsen sind die Immobilienpreise mancherorts etwas gesunken. Angebot, Nachfrage und Leistbarkeit bestimmen auf dem aktuellen Immobilienmarkt den Hauspreis.
Wie ermittelt sich der Verkaufspreis eines Hauses? Der Hauswert errechnet sich durch eine Vielzahl von Faktoren:
Um die Begebenheiten aber marktüblich einzuschätzen, bedarf es viel Erfahrung, weshalb es sinnvoll ist, einen Experten zur Rate zu ziehen. Das macht ein Baugutachter. Dieser arbeitet auch frei von Emotionen.
Wie viel kostet eine Hausbewertung? In einigen Fällen kommt ein Gutachter zur Immobilie, macht eine Bestandsaufnahme und gibt ein mündliches Gutachten ab. Das kostet bis wenige hundert Euro. Wesentlich teuer, dafür aber umfangreicher, ist ein Verkehrswertgutachten. Einst war das Honorar für Sachverständige fest geregelt, es herrscht seit 2009 aber freier Wettbewerb. Im Schnitt kann ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro rund 2.000 Euro kosten. Mit unserer Checkliste erkennst du einen qualifizierten Gutachter.
Ohne Werbung für das zu verkaufende Haus werden auch beim schönsten Exposé keine Interessenten darauf aufmerksam.
Was gehört in eine gute und vollständige Immobilienanzeige?
Ganz wichtig bei einem Inserat ist die Glaubwürdigkeit. Ein 120 Jahre altes Haus, das nie saniert wurde, kann demnach nicht in einem „top Zustand“ sein. Hingegen punktet es wohlmöglich durch seinen Stil der Gründerzeit? Treffende Formulierungen und ansprechende Fotos runden das Inserat ab.
Das Haus sollte einen gepflegten Eindruck machen. Bei Besichtigungen sollten nicht zu viele Termine an einem Tag organisiert werden, am geeignetsten sind Tage am Wochenende. Einzeltermine schaffen eine bessere Atmosphäre. Damit bei Einzelbesichtigungen genügend Zeit bleibt Fragen zu beantworten, sollte je Termin ausreichend Zeit - etwa eine Stunde - eingeplant werden. Der Energieausweis muss nach neuesten Vorschriften bei der Besichtigung vorgelegt werden, sonst droht ein Bußgeld.
Achtung: Stand der Modernisierungen und Mängel
Mängel zu verschweigen oder gar zu beschönigen ist nicht erlaubt. Wer privat verkauft, muss wissen, dass er auch nach dem Verkauf für falsche Angaben nachträglich haftbar gemacht werden kann. Deswegen sollten nur Personen ein Haus ohne Makler verkaufen, die sich Fachwissen zu anstehenden Reparaturen angeeignet haben und sich auch mit dem Immobilienrecht auskennen. Wo Mängel sind, kann der Gutachter bei der Preisbestimmung dokumentieren.
Mithilfe eines Gutachters lässt sich ein Marktpreis ermitteln. Örtliche Begebenheiten wie Entfernung zur Stadt oder ein fehlender S-Bahn-Anschluss können den Preis natürlich je nach Lage noch mindern. Um das Haus aber nicht völlig unter Wert zu verkaufen, sollten sich Verkäufer ihrer Emotionen rund um das Haus entledigen und eine Schmerzgrenze festlegen: Was ist der allerletzte Preis, der gezahlt werden muss? Will der Käufer diese Summe partout nicht übertreffen, sollte das Geschäft nicht zustande kommen. Der nächste Interessent kommt sicher schon bald.
Wer erstellt den Vertrag für den privaten Hausverkauf? Den Vertrag schreibt ein Notar. Grundstückskaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet sein (BGB; § 311b Abs. 1), was den Gang zum Notar unumgänglich macht. Ohne Notar sind keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch oder sonstige Grundbucherklärungen wie die Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte möglich. Der Vertrag wird aufbauend von Vorbesprechungen erstellt, je ein Entwurf des Kaufvertrags, der den Interessen der Beteiligten entspricht, geht in Kopie an Käufer und Verkäufer per Post. Einzelne Passagen können jederzeit geändert werden.
Der Notar achtet darauf, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen. Das soll gewährleisten, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn seitens des Notars gesichert ist, dass das Eigentum auf den Käufer reibungslos übergehen kann, und andererseits der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, ohne zuvor den Kaufpreis zu erhalten.
Das muss im Vertrag stehen:
Wie verläuft ein Notartermin? Zum Unterzeichnen des Vertrags müssen Käufer und Verkäufer gemeinsam beim Notar erscheinen – in bestimmten Fällen, etwa bei Krankheit, gibt es die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. Im Rahmen der Beurkundung wird der Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vorgelesen. Ein Verzicht auf das Verlesen ist nicht möglich, das führt zur Unwirksamkeit des Vertrages. Danach erläutert der Notar den Beteiligten den rechtlichen Inhalt und die Tragweite des Vertrags und beantwortet letzte Fragen. Sind letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche berücksichtigt, kann der Vertrag unterzeichnet werden. Mehr Infos zum Notartermin findest du hier.
Was muss ein Verkäufer bei der notariellen Beurkundung beachten? Als Verkäufer hat man meist nichts mit der Wahl des Notars zu tun. Zwar ist es gesetzlich nicht geregelt, wer den Notar aussucht, in den meisten Fällen macht das aber der Käufer. Der Käufer zahlt die Notarkosten auch zusammen mit den Nebenkosten. Wichtig ist, dass der Verkäufer in Ausnahmefällen alle notwendigen Dokumente für den Notar zusammenstellt, damit der Vertrag aufgesetzt und letztlich auch unterschrieben werden kann.
Nachfolgende Dokumente sind nur in besonderen Fällen erforderlich:
Eintragung ins Grundbuch Liegt noch eine Grundschuld vor, holt der Notar eine Löschungsbewilligung der jeweiligen Bank ein und reicht einen Antrag zur Löschung beim Grundbuchamt ein. Liegt zudem kein Nachweis der Gemeinde bezüglich eines Vorkaufsrechts vor, lässt er die Auflassungsvormerkung eintragen. Diese verhindert, dass der Verkäufer das Haus nicht an einen weiteren Käufer verkaufen kann. Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, fordert der Notar den Käufer beziehungsweise das Kreditinstitut mit der Fälligkeitsmitteilung auf, die Kaufsumme zu überweisen.
Wann kommt das Geld für den Hausverkauf? Der Notar teilt dem Käufer schließlich mit, wenn er, beziehungsweise seine Sparkasse oder Bank, den Kaufpreis überweisen kann. Der Verkäufer prüft dann, ob das Geld eingegangen ist und informiert den Notar. Der wird das Eigentum dann auf den Käufer übertragen. Das Geld kann aber auch über ein Notaranderkonto überwiesen werden, so muss sich der Verkäufer nicht mit der Kaufabwicklung befassen, weil sich der Notar darum kümmert. Dies gilt allerdings nur noch, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vorliegt, weshalb die Zahlung über ein Notaranderkonto nur noch selten vorkommt. Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann zum Beispiel sein, wenn der Verkäufer Schulden hat, die mit dem Kaufpreis getilgt werden sollen.
Ist der Verkauf abgeschlossen, das Geld überwiesen und im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen, kann das Haus übergeben werden.
Wann werden Schlüssel übergeben? Aus Sicherheitsgründen sollten die Schlüssel erst übergeben werden, sobald die volle Summe des Kaupreises überwiesen worden ist. Sollten beide Parteien dies aus individuellen Gründen anders wünschen, sollte das im Notarvertrag berücksichtigt worden sein. Abzugeben sind ausnahmslos alle Schlüssel der Immobilie.
Nicht immer ist völlig klar, worauf bei der Hausübergabe zu achten ist. Ein Hausübergabeprotokoll hilft, die Übersicht zu behalten. Was dokumentiert werden sollte:
Lad dir hier unser immowelt Hausübergabeprotokoll kostenlos herunter.
Jetzt downloaden
Wer ein Haus privat verkauft, muss für einige Dinge zuvor Geld investieren. Eine Übersicht, was wieviel kostet: Beispielhaus mit Wert 400.000 Euro
Energieausweis/Bedarfsausweis | ab 40 Euro |
Grundbuchauszug | ab 20 Euro |
Wertermittlung | 2000 Euro |
Amtlicher Lageplan | ab 200 Euro |
Grundriss | ab 50 Euro |
Flurkarte DIN A1 | 15 bis 40 Euro |
Ergebnis | 2.150 Euro |
Die Kosten vor dem Verkauf belaufen sich nach grober Schätzung auf mindestens 2.150 Euro, zudem hat der Verkäufer einen erheblichen Zeitaufwand, der nicht in Kosten umgerechnet werden kann.
Vergleich mit Makler: Wer sein Haus privat verkauft, spart die Maklerprovision. Sie wird seit Ende 2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Für ein Haus im Wert von 400.000 Euro wären das bei 7,14 Prozent Maklerprovision 14.280 Euro je Partei. Ob sich der Aufwand letztlich lohnt, muss jeder Verkäufer selbst entscheiden.
MarkusInHamburg am 07.11.2022 14:38
Zu "Mietverträge und Teilungserklärungen - Ist das Haus teils oder ganz vermietet, müssen dem Käufer folgende Unterlagen überreicht werden: ... die Teilungserklärung":
Die Teilungserklärung hat nichts mit Vermietung zu tun. Sie wird benötigt, wenn das Haus nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, egal ob vermietet oder nicht.
auf Kommentar antwortenFranz am 27.06.2022 11:52
Meiner Erfahrung nach, man soll auf jedem Fall auf einen Makler verzichten!
Das Geld für Provision lieber in das gekaufte Objekt stecken !
auf Kommentar antwortenChris am 07.11.2022 15:36
Geld sparen ohne Makler ist sicherlich ein guter Gedanke. Wenn ich bedenke, daß ich beim Verkauf meines Hauses für 500.000.- € 3,75% an den Makler bezahlen soll (das sind 18.750.- € von mir, und die gleiche Summe noch einmal vom Käufer, dann lohnt es sich schon 15 bis 20 Stunden für die Beschaffung aller Unterlagen selbst zu investieren. Und die Kosten bei den Ämtern stellt mir der Makler ja auch noch in Rechnung. Macht bei 20 Arbeitsstunden einen Stundenlohn von 937,50 €!! die vom Käufer als auch vom Verkäufer zu zahlen sind, also 1.875.- € pro Arbeitsstunde, die der Makler hier kassiert. Und dabei argumentieren sie so, daß dieser Prozentsatz "gesetzlich festgelegt ist", was natürlich nicht stimmt, und sogar frei verhandelbar ist. Und dann verlangen viele Makler noch, daß dieser Prozentsatz verbindlich für Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag fixiert wird.
Mit der Provision wird mein Verkaufserlös gemindert, und der Käufer muß deutlich mehr bezahlen. Ich empfinde es als Hohn, wenn große Maklerbüros vorschlagen, die Grunderwerbsteuer zu senken, damit sich mehr Leute Eigentum leisten können. Man sollte daher auch die Maklercourtage auf max. 1,5% begrenzen, das ist immer noch genügend "Lohn" für ein paar Stunden Arbeit.
Peter am 13.10.2021 09:39
Hey, danke. Der Text hat mir beim Abwägen sehr geholfen, ob ich wirklich einen Makler brauche, um das Haus privat zu verkaufen. Besten dank.
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