Immobiliengutachter: Aufgaben, Nutzen, Kosten

Immobiliengutachter ermitteln den Wert einer Immobilie. In welchen Fällen Eigentümer einen solchen Immobiliensachverständigen brauchen und wann eine kostenlose Online-Immobilienbewertung ausreicht.

Du willst wissen, wie viel deine Immobilie wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von immowelt findest du es schnell und einfach heraus:

wir empfehlen

Realistischer Schätzwert für deine Immobilie

Nutze jetzt die kostenlose Immobilienbewertung von immowelt.

Zum Online-Rechner

Was macht ein Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter bewerten den Verkehrswert einer Immobilie. Zur Bewertung zieht der Immobiliensachverständige ähnlich wie bei einer Online-Bewertung verschiedene Kriterien heran wie das Baujahr, die Lage des Hauses und den baulichen Zustand inklusive Mängeln. Die Ergebnisse werden dann in einem Wertgutachten gesammelt, dessen Ergebnis den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung darstellt.

Doch Achtung: Die Berufsbezeichnungen Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter sind in Deutschland nicht geschützt.  Generell gibt es drei unterschiedliche Qualifizierungen für Immobiliengutachter:

1. Freie Immobiliengutachter: keine Qualifizierung nötig, Wertgutachten ist vor Gericht ungültig
2. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft, Gutachten hat Gültigkeit vor Gericht
3. Staatlich anerkannte Immobiliengutachter: ebenfalls von der IHK geprüft, jedoch im Dienst einer Landesbehörde. Zusätzlich zum Gericht sind seine Gutachten auch vor Behörden wie zum Beispiel dem Finanzamt gültig.

Welche Arten von Gutachten erstellen Immobiliengutachter?

Bei der Verkehrswertermittlung gibt es drei normierte Verfahren: 

• Vergleichswertverfahren, das meist bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen angewandt wird, 
• Sachwertverfahren, das üblicherweise bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt
• Ertragswertverfahren, das das Richtige für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ist

Wann reicht ein Kurzgutachten oder eine Onlinebewertung aus?

In folgenden Fällen reicht ein Kurzgutachten eines freien Gutachters oder eine Immobilienbewertung online aus, um den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen:

• Scheidung ohne Rechtsstreit
• Erbschaft ohne Rechtsstreit
• Regulärer Immobilienverkauf
• Immobilienkauf und Baufinanzierung

wir empfehlen

Realistischer Schätzwert für deine Immobilie

Nutze jetzt die kostenlose Immobilienbewertung von immowelt.

Zum Online-Rechner

Scheidung ohne Rechtsstreit

Wenn eine Scheidung einvernehmlich und friedlich abläuft und es bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nur darum geht, den ungefähren aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu erfahren, ist ein Kurzgutachten oder eine Onlinebewertung ausreichend.

Erbschaft ohne Rechtsstreit

Auch bei Erbengemeinschaften, die sich gut verstehen, ist oft ein Kurzgutachten ausreichend, wenn es nur darum geht, das Erbe einigermaßen gerecht aufzuteilen.

Regulärer Immobilienverkauf

Wer seine Immobilie veräußern will und keine genaue Vorstellung vom aktuellen Marktwert hat, kann zum Beispiel einen freien Immobiliengutachter für ein Verkehrswertgutachten beauftragen. Hat das Objekt keine auffälligen Besonderheiten, dürfte in vielen Fällen ein Kurzgutachten ausreichen. Auch manche Makler können solche Gutachten anfertigen.

Immobilienkauf und Baufinanzierung

Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt in den allermeisten Fällen ein Hypothekendarlehen von der Bank. Diese möchte natürlich wissen, wie viel die Immobilie Wert ist, denn sie dient ja als Sicherheit für das Darlehen. In der Regel wird dann ein Verkehrswertgutachten jedoch bankintern erstellt. Die Kosten für das Baugutachten darf die Bank nach verbreiteter Ansicht aber nicht dem Kunden berechnen. So jedenfalls entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-6 U 17/09) – ein klärendes Urteil vom Bundesgerichtshof gibt es jedoch noch nicht. Dieser hat allerdings entschieden, dass Banken keine Bearbeitungsgebühren verlangen dürfen, weil die Kreditvergabe allein im Interesse der Bank ist (Az.: XI ZR 405/12). Die Wahrscheinlichkeit, dass der BGH dies auch für Gutachterkosten so sehen würde, käme ein solcher Fall vor Gericht, ist also hoch.

Wann muss ich einen geprüften Immobiliengutachter beauftragen?

In folgenden Fällen reichen Kurzgutachten oder Onlinebewertung nicht aus. Dann muss ein Immobiliengutachter die Immobilienbewertung durchführen:

• Scheidung mit Rechtsstreit
• Erbschaft mit Rechtsstreit
• Prüfung der Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Zwangsversteigerung
• Ungewöhnlicher Immobilienverkauf
• Baumängel

Scheidung mit Rechtsstreit

Manche Ehescheidungen laufen alles andere als harmonisch ab. Dann wird um jeden Cent – und damit auch um das gemeinsame Immobilienvermögen – gestritten. In diesen Fällen ist ein gerichtsfestes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nötig.

Erbschaft mit Rechtsstreit

Gleiches gilt, wenn eine Erbengemeinschaft im Clinch liegt. Auch dann muss das Gutachten gerichtsfest sein.

Prüfung der Erbschafts- oder die Schenkungssteuer

Wer ein größeres Vermögen erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es unterschiedliche Freibeträge: Bei Kindern beläuft sich dieser beispielsweise auf 400.000 Euro, erst für den darüberhinausgehenden Teil wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.

Die Wahrscheinlichkeit mit einem Immobilienerbe diesen Freibetrag zu überschreiten ist recht hoch. Es kann jedoch vorkommen, dass die Schätzung des Immobilienwertes durch das Finanzamt zu hoch erscheint. Dann kann ein Sachverständigengutachten dabei helfen, dies zu korrigieren.

Zwangsversteigerung

Auch bei einer Immobilienzwangsversteigerung ist ein ausführliches und gerichtsfestes Gutachten nötig. Das Gutachten wird in diesem Fall jedoch nicht vom Immobilieneigentümer oder die die Zwangsversteigerung betreibende Bank beauftragt, sondern vom zuständigen Amtsgericht.

Ungewöhnlicher Immobilienverkauf

Manche Immobilien sind echte Unikate, die sich deutlich von anderen Gebäuden unterscheiden – im positiven wie im negativen Sinne. Das kann eine opulente Jugendstilvilla sein oder auch ein verwahrlostes Gebäude eines berühmten Architekten. Wenn es dann keinen Vergleichsmaßstab gibt, ist ein ausführliches Baugutachten sinnvoll. Ist in diesem Zusammenhang jedoch kein Rechtsstreit in Sicht, dürfte hier ein ausführliches Gutachten eines freien Sachverständigen ausreichen.

Baumängel

Nicht immer geht es jedoch um eine Wertermittlung, sondern um Baumängel oder Schäden an der Immobilie. Um zum Beispiel Forderungen gegen einen Bauträger wegen Baumängeln geltend zu machen, muss die Höhe des Schadens bekannt sein. Diese kann ein Immobiliengutachter ermitteln. Auch wenn zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus ein anderer Eigentümer einen erheblichen Wasserschaden verursacht, kann ein Schadensgutachten sinnvoll sein.

Was kostet ein Immobiliengutachter?

Bis zum Jahr 2009 regelte die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) genau, wie viel Immobiliensachverständige für Ihr Gutachten verlangen dürfen, doch diese Regelung gibt es nicht mehr. Es herrscht jetzt freier Wettbewerb und die Kosten sind verhandelbar. Einen Anhaltspunkt für angemessene Vergütungen gibt die Honorarrichtlinie des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger. So soll ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro rund 2.000 Euro kosten. Außerdem seien Zuschläge gerechtfertigt, wenn die Sachlage nicht ganz einfach ist, zum Beispiel, weil es ein Wege- oder ein Erbbaurecht gibt.

Deutlich günstiger ist ein Kurzgutachten. Das gibt es in der Regel schon für einen kleineren dreistelligen Betrag. Unsere Immobilienbewertung ist sogar kostenlos.