Immobiliengutachter: Aufgaben, Nutzen, Kosten

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Immobiliengutachter ermitteln den Wert einer Immobilie oder ermitteln, wie teuer die Beseitigung eines Schadens ist. In vielen Fällen kann es sich lohnen, auf die fachkundige Expertise eines solchen Immobiliensachverständigen zurückzugreifen. Welcher Baugutachter für welche Fallgestaltung sinnvoll ist, wird nachfolgend geklärt.

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Ein qualifizierter Gutachter kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Foto: leszekglasner/stock.adobe.com

Es gibt viele Situationen, bei denen man einen Immobiliengutachter benötigt, sei es eine Erbschaft, ein Verkauf oder bei einer Scheidung. Dabei sollte man jedoch beachten: Die Berufsbezeichnungen Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter sind in Deutschland nicht geschützt. Ein Indiz dafür, dass ein Gutachter qualifiziert ist, kann eine Verbandsmitgliedschaft sein.

Welche Arten von Gutachten erstellen Immobiliengutachter?

Bei der Verkehrswertermittlung gibt es drei normierte Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das meist bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen angewandt wird, das Sachwertverfahren, das üblicherweise bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt und das Ertragswertverfahren, das das Richtige für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ist.

Link-Tipp

Mehr zum Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren erfahren Sie im Beitrag zur Immobilienwertermittlung.

Welcher Gutachter und welches Gutachten für welchen Fall?

Freier oder vereidigter Gutachter? Bei dieser Frage kommt es immer auf die Sachlage an, die bewertet werden soll:

Dann reicht ein Kurzgutachten oder Online-Gutachten aus

In manchen Fällen reicht ein Kurzgutachten eines freien Gutachters aus. Das gilt für die folgenden Fälle:

Scheidung ohne Rosenkrieg
Wenn eine Scheidung einvernehmlich und friedlich abläuft und es bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nur darum geht, den ungefähren aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu erfahren, ist ein Kurzgutachten ausreichend – unter Umständen sogar ein Online-Gutachten.

Erbengemeinschaft, die nicht im Streit ist
Auch bei Erbengemeinschaften, die sich gut verstehen, ist oft ein Kurzgutachten ausreichend, wenn es nur darum geht, das Erbe einigermaßen gerecht aufzuteilen.

Regulärer Immobilienverkauf
Wer seine Immobilie veräußern will und keine genaue Vorstellung vom aktuellen Marktwert hat, kann zum Beispiel einen freien Immobiliengutachter für ein Verkehrswertgutachten beauftragen. Hat das Objekt keine auffälligen Besonderheiten, dürfte in vielen Fällen ein Kurzgutachten ausreichen. Auch manche Makler können solche Gutachten anfertigen.

Immobilienkauf und Baufinanzierung
Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt in den allermeisten Fällen ein Hypothekendarlehen von der Bank. Diese möchte natürlich wissen, wie viel die Immobilie Wert ist, denn sie dient ja als Sicherheit für das Darlehen. In der Regel wird dann ein Verkehrswertgutachten jedoch bankintern erstellt. Die Kosten für das Baugutachten darf die Bank nach verbreiteter Ansicht aber nicht dem Kunden berechnen. So jedenfalls entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-6 U 17/09) – ein klärendes Urteil vom Bundesgerichtshof gibt es jedoch noch nicht. Dieser hat allerdings entschieden, dass Banken keine Bearbeitungsgebühren verlangen dürfen, weil die Kreditvergabe allein im Interesse der Bank ist (Az.: XI ZR 405/12). Die Wahrscheinlichkeit, dass der BGH dies auch für Gutachterkosten so sehen würde, käme ein solcher Fall vor Gericht, ist also hoch.

Dann ist ein gerichtsfestes Sachverständigengutachten nötig

In manchen Fällen reicht ein Kurzgutachten aber nicht aus:

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Geht eine Ehe in Streit auseinander, folgt oft ein Krieg um die gemeinsame Immobilie. In solchen Fällen ist ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen hilfreich. Foto: istock/alvarez

Scheidung mit Rosenkrieg
Manche Ehescheidungen laufen alles andere als harmonisch ab. Dann wird um jeden Cent – und damit auch um das gemeinsame Immobilienvermögen – gestritten. In diesen Fällen ist ein gerichtsfestes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nötig.

Erbengemeinschaft, die im Streit ist
Gleiches gilt, wenn eine Erbengemeinschaft im Clinch liegt. Auch dann muss das Gutachten gerichtsfest sein.

Das Finanzamt setzt die Erbschafts- oder die Schenkungssteuer möglicherweise zu hoch an
Wer ein größeres Vermögen erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es unterschiedliche Freibeträge: Bei Kindern beläuft sich dieser beispielsweise auf 400.000 Euro, erst für den darüberhinausgehenden Teil wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.

Die Wahrscheinlichkeit mit einem Immobilienerbe diesen Freibetrag zu überschreiten ist recht hoch. Es kann jedoch vorkommen, dass die Schätzung des Immobilienwertes durch das Finanzamt zu hoch erscheint. Dann kann ein Sachverständigengutachten dabei helfen, dies zu korrigieren.

Die Immobilie wird zwangsversteigert
Auch bei einer Immobilienzwangsversteigerung ist ein ausführliches und gerichtsfestes Gutachten nötig. Das Gutachten wird in diesem Fall jedoch nicht vom Immobilieneigentümer oder die die Zwangsversteigerung betreibende Bank beauftragt, sondern vom zuständigen Amtsgericht.

Ungewöhnliche Immobilie soll verkauft werden
Manche Immobilien sind echte Unikate, die sich deutlich von anderen Gebäuden unterscheiden – im positiven wie im negativen Sinne. Das kann eine opulente Jugendstilvilla sein oder auch ein verwahrlostes Gebäude eines berühmten Architekten. Wenn es dann keinen Vergleichsmaßstab gibt, ist ein ausführliches Baugutachten sinnvoll. Ist in diesem Zusammenhang jedoch kein Rechtsstreit in Sicht, dürfte hier ein ausführliches Gutachten eines freien Sachverständigen ausreichen.

Wenn es nicht um die Wertermittlung geht: Schadenshöhe von Gutachter ermitteln lassen

Immobiliengutachter, Immobiliensachverständiger, Schaden, Foto: fotoak80/stock.adobe.com
Ein Immobiliengutachter kann die Höhe eines Schadens genau ermitteln. Foto: fotoak80/stock.adobe.com

Nicht immer geht es jedoch um eine Wertermittlung, sondern um Baumängel oder Schäden an der Immobilie. Um zum Beispiel Forderungen gegen einen Bauträger wegen Baumängeln geltend zu machen, muss die Höhe des Schadens bekannt sein. Diese kann ein Immobiliengutachter ermitteln. Auch wenn zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus ein anderer Eigentümer einen erheblichen Wasserschaden verursacht, kann ein Schadensgutachten sinnvoll sein.

Was kostet ein Gutachten?

Bis zum Jahr 2009 regelte die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) genau, wie viel Immobiliensachverständige für Ihr Gutachten verlangen dürfen, doch diese Regelung gibt es nicht mehr. Es herrscht jetzt freier Wettbewerb und die Kosten sind verhandelbar. Einen Anhaltspunkt für angemessene Vergütungen gibt die Honorarrichtlinie des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger. So soll ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro rund 2.000 Euro kosten. Außerdem seien Zuschläge gerechtfertigt, wenn die Sachlage nicht ganz einfach ist, zum Beispiel, weil es ein Wege- oder ein Erbbaurecht gibt.

Deutlich günstiger ist ein Kurzgutachten. Das gibt es in der Regel schon für einen kleineren dreistelligen Betrag. Noch günstiger – aber oft ungenauer – sind Online-Gutachten. Diese kosten meist nur einen zweistelligen Betrag.

Fazit: Wann welcher Gutachter beauftragt wird

Wenn es um die reine Wertermittlung für einen Kauf oder Verkauf geht, kann ein freier Immobiliengutachter beauftragt werden. Muss das Gutachten gerichtsfest sein, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Pflicht. Geht es um ein Gutachten für eine Behörde, ist der staatlich anerkannte Immobiliengutachter die richtige Wahl.


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