Immobilie verkaufen - Schritt für Schritt durch den Verkaufsprozess
Eine Immobilie zu verkaufen ist nicht so einfach. Eigentümer müssen einige Unterlagen zusammenstellen und einen realistischen Immobilienwert ermitteln. Nach zahlreichen Besichtigungsterminen lauern dann im Kaufvertrag die nächsten Fallen. Wir begleiten dich Schritt für Schritt durch deinen Verkaufsprozess und helfen dir mit zahlreichen Tipps, nützlichen Tools und kostenlosen Dokumenten.
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Schritt 1: Verkauf abwägen – lohnt sich der Immobilienverkauf?
Bevor eine Immobilie verkauft wird, steht immer die Frage: lohnt sich der Verkauf überhaupt? Bevor du deine finale Entscheidung triffst, solltest du folgende Aspekte beachten:
- Persönliche und finanzielle Situation: Zunächst solltest du dir die Frage stellen, warum du dein Haus oder deine Wohnung verkaufen willst. Kannst du die Immobilie nur momentan nicht nutzen oder willst du sie generell nicht mehr bewohnen? Vielleicht ist es für dich auch besser, die Immobilie erst mal zu vermieten. Erfahre hier, ob es sich für dich eher lohnt, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen.
- Rechtliche Aspekte: Vor einem Verkauf gibt es auch noch einige rechtliche Dinge zu bedenken. Ist dein Haus bereits abbezahlt oder musst du bei einem noch laufenden Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung an deine Bank entrichten? Hast du das Haus geerbt? Dann muss vor dem Verkauf die Erbengemeinschaft dem Verkauf zustimmen. Wer eine Immobilie erst erworben hat und innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen will, sollte seinen Verkaufswunsch wohl überdenken. Denn zumindest dann, wenn die Immobilie vermietet war, müssen Spekulationsgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bei selbst genutzten Immobilien fällt hingegen in der Regel keine Spekulationssteuer an.
- Wert der Immobilie: Wie viel ist deine Immobilie wert? Was wäre für dich die rentablere Variante – der Verkaufserlös oder die Mietrendite?
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Ich habe einen laufenden Immobilienkredit – darf ich mein Haus trotzdem verkaufen?
Du kannst dein Haus auch dann verkaufen, wenn der laufende Kredit dafür noch nicht getilgt wurde – allerdings nur zu den Bedingungen, die du mit deiner Bank bei der Finanzierung geschlossen hast. Bei einer Wohndauer von unter zehn Jahren, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Läuft deine Finanzierung aber schon seit zehn Jahren oder länger, hast du nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?
Die Dauer eines Immobilienverkaufs kann zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten, manchmal sogar Jahren liegen. Wie schnell eine Immobilie verkauft wird, hängt nämlich von einigen Faktoren ab:
- Steht die Immobilie auf dem Land oder in der Stadt? Statistisch gesehen dauert der Immobilienverkauf in der Stadt zwischen 4 und 5 Monaten, auf dem Land dauert es im Schnitt zwischen 5 und 6 Monaten, bis eine Immobilie den Eigentümer wechselt.
- Wie ist die Lage der Immobilie? Fehlende Infrastrukturen oder auch die Nähe zu Gewerbegebieten oder der Autobahn wirken sich oft negativ auf eine Immobilie aus.
- In welchem Zustand ist das Objekt? Neu gebaut oder bezugsfreie Häuser werden oft schneller verkauft als ältere Häuser, bei denen aufwändige Renovierungsarbeiten oder energetische Sanierungen anstehen.
- Wie ist die generelle Nachfrage nach Immobilien? Herrscht in deiner Region große Nachfrage nach Immobilien und gibt es zugleich wenige Objekte auf dem Markt, stehen die Chancen gut, dass deine Immobilie schnell verkauft wird.
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Schritt 2: Verkauf vorbereiten – an was muss ich alles denken?
Ist die finale Entscheidung über den Verkauf des Hauses getroffen, geht es ans Vorbereiten des Verkaufs. Noch bevor du die Immobilie anbietest, solltest du alle wichtigen Unterlagen zusammensammeln. Sowohl für die Immobilienanzeige als auch für Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern, wirst du sie brauchen.
Diese Dokumente und Unterlagen brauchst du für den Hausverkauf:
- Energieausweis
- Gebäudeversicherungsschein
- Grundriss und Fotos
- Grundbuchauszug
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung und Teilungserklärung
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Lohnt es sich, die Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren?
Manche Eigentümer investieren viel Geld in die eigene Immobilie, bevor sie sie verkaufen. Letztendlich lohnt sich das kaum. Kaufinteressenten wollen zudem die Immobilie nach dem Einzug nach ihren eigenen Vorstellungen renovieren oder herrichten. Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf würden sich nur lohnen, wenn der Verkäufer beim Verkauf die Kosten für die Maßnahmen plus einen zusätzlichen Preisaufschlag realisieren könnte.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Auch für den Verkäufer fallen bei einem Immobilienverkauf Kosten an:
- Wer seine Immobilie vermietet hat und innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen will, muss in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen.
- Für einen beglaubigten Grundbuchauszug fallen in der Regel Kosten zwischen 15 und 20 Euro an.
- Eigentümer müssen beim Hausverkauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich auf etwa 50 bis 80 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 400 und 500 Euro. Welcher Ausweis wann benötigt wird, erfährst du hier.
- Kosten für Fotos und Kopien – zum Beipsiel für den Grundriss
- Wer einen Makler für den Verkauf seiner Immobilie engagiert, muss bei erfolgreichem Vertragsabschluss einen Teil der Courtage an den Makler entrichten. Seit 23. Dezember 2020 wird die Provision bei Verkaufsimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer zur Hälfte geteilt.
Immobilienverkauf mit Makler
Wer einen Makler für den Hausverkauf engagiert, bekommt du in der Regel ein Rundum-sorglos-Paket und musst sich um nichts kümmern. Wie du den richtigen Makler findest, welche Aufgaben er übernimmt und was das kostet, erfährst du hier:
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Schritt 3: Den richtigen Käufer finden – alles zu Besichtigung und Preisverhandlung
Wenn alle Vorbereitungen erledigt und alle Dokumente zusammen sind, solltest du dir Gedanken machen, wie und wo du deine Immobilie inserieren willst. Bekannt ist, dass Verkäufer über Online-Immobilienportale wie immowelt.de die meiste Resonanz von potenziellen Inserenten erhalten. Diese Anzeigen werden unter anderem durch Suchmaschinen weit gestreut und sind für Suchende schnell und unkompliziert zugänglich.
Folgende Aspekte sind für die Käufersuche wichtig:
1. Perfekte Anzeige – Was muss im Inserat stehen?
Wichtig ist immer, dass sich dein Exposé von der Masse abhebt und so das Interesse eines eventuellen Käufers weckt – etwa durch treffende Formulierungen und aussagekräftige, ansprechende Fotos.
Eine ausführliche Beschreibung enthält im Idealfall folgende Eckdaten:
- Wohnfläche
- Grundstücksfläche
- Baujahr
- Sanierungsstand der Immobilie
- Ausstattung und Merkmale
- Laufende Kosten
- Beschränkungen wie bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen
Mit unseren Expertentipps kannst du deine Immobilienanzeige ins beste Licht rücken.
2. Verkaufspreis – Worauf muss ich bei der Preisverhandlung achten?
Wer den Preis zu niedrig ansetzt, bekommt seine Immobilie zwar oft schnell verkauft, verzichtet dabei aber auf einen Teil des möglichen Erlöses. Ein zu hoch angesetzter Preis kann den Verkauf hingegen verhindern. Deshalb gilt es zunächst, einen möglichst realistischen Wert zu ermitteln. Ein Vergleich mit ähnlichen Angeboten liefert dabei bereits erste Anhaltspunkte. So legen Immobilienverkäufer zumindest die Größenordnung für einen möglichen Verkaufspreis fest.
Wer mit einem Makler zusammenarbeitet, kann auf dessen Erfahrungswerte vertrauen. Auch ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen schätzt den Verkaufspreis objektiv ein.
Übrigens: Experten sind sich darin einig, dass nicht zuerst ein überhöhter Preis angesetzt und dieser dann peu à peu reduziert werden sollte. Die meisten Interessenten beobachten den Markt über viele Monate hinweg. Der Schnäppchenjäger wartet dann darauf, dass der Preis noch weiter sinkt – und schlägt im Zweifel niemals zu. Eventuell kommt ein Bieterverfahren in Frage, das sich jedoch nicht immer lohnt.
3. Besichtigung – was muss ich vorbreiten?
Die ersten Kaufinteressenten haben sich gemeldet und die Besichtigungstermine sind vereinbart. Nun muss die Wohnung oder das Haus für sich sprechen. Vor jeder Besichtigung gilt daher: Lüften, Rollos hoch, aufräumen – denn der erste Eindruck zählt. Als Verkäufer sollte man freundlich, aber selbstbewusst auftreten und gut vorbereitet sein. Dazu gehören, Unterlagen auf Wunsch griffbereit zu haben und dem Interessenten alle relevanten Fragen zur Immobilie beantworten zu können. Wer nicht bereits in der Immobilienanzeige seinen Energieausweis vorgelegt hat, sollte das Dokument spätestens jetzt präsentieren können.
Bei der Immobilienbesichtigung außerdem wichtig: Vorhandene, aber nicht sichtbare Mängel dürfen Verkäufer oder der von ihnen beauftragte Makler nicht verschweigen, sollten sie Ihnen bekannt sein. Gerichte werten dies als arglistige Täuschung, was später kostspielige Folgen haben kann.
Checkliste für den Immobilienverkauf
Hausübergabeprotokoll
Schritt 4: Verkauf abschließen – vom Notartermin bis zur Übergabe
Endlich ist es so weit – du hast den oder die perfekten Käufer für deine Immobilie gefunden! Doch bevor die finale Schlüsselübergabe stattfinden kann, sind noch einige Dinge zu erledigen. Was muss unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden, wer setzt ihn auf und wie läuft eigentlich ein Notartermin ab? Auch die Hausübergabe muss geplant werden, genauso wie das entsprechende Übergabeprotokoll.
Kaufvertrag – was muss drinstehen?
Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:
- Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
- Die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte. Die beweglichen Gegenstände sollten im Kaufvertrag hinsichtlich ihres Kaufpreises separat beziffert werden, weil für bewegliche Sachen keine Grunderwerbsteuer fällig wird.
- Die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
- Der Kaufpreis.
- Die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist; dies erfolgt in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die der Notar dem Käufer mitteilt.
- Der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dieser in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
- Die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
- Sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
- Gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.
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Notartermin – wie läuft er ab?
Immobilienkaufverträge werden grundsätzlich notariell abgewickelt. Der Notar ist nicht parteiisch und erläutert beiden Seiten die Feinheiten des Kaufvertrags. Als Verkäufer sollte ein jeder darauf bestehen, dass der Käufer eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis vorlegt. Ein Vertrag ist schnell unterschrieben, doch wenn sich später herausstellt, dass der Käufer nicht zahlen kann, muss der Vertrag oft rückabgewickelt werden.
Nachdem beide Seiten den Notarvertrag unterschrieben haben, lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung – eine Art bindende Reservierung – im Grundbuch eintragen. Erst danach tätigt der Käufer die Zahlung. Wenn der Kaufpreis gezahlt ist, kümmert sich der Notar um die endgültige Umschreibung des Eigentums und die Änderung des Grundbucheintrags. Nun ist die Immobilie erfolgreich verkauft.
Zahlungsabwicklung – wann kommt das Geld?
Beim Hausverkauf gilt grundsätzlich: Der Verkäufer muss sein Eigentum erst abgeben, wenn er den vereinbarten Kaufpreis ausgezahlt bekommen hat. Der Käufer muss den Kaufpreis erst zahlen, wenn er sicher sein kann, dass bei der Zahlung die Immobilie samt Grundstück zu seinem Eigentum wird.
Um Sicherheit für Käufer und Verkäufer zu gewährleisten, läuft ein Hausverkauf immer über einen Notar. Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Fälligkeitsmitteilung – der Notar sendet die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung aber erst an den Käufer, wenn folgende Punkte erfüllt sind:
- Es liegt ein Nachweis der Gemeinde vor, dass diese kein gesetzliches Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt.
- Es wurde eine Auflassungsvormerkung des Käufers im Grundbuch gemacht.
- Der Verkäufer hat dem Notar alle notwendigen Unterlagen für eine Löschung der Grundschuld im Grundbuch übermittelt.
Hat der Käufer die Fälligkeitsmitteilung erhalten, muss er den Kaufpreis bis zum im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsdatum überweisen. Das Geld geht in der Regel zunächst auf ein Notaranderkonto. Erfüllt dann auch der Verkäufer alle seine Vorgaben und übergibt das Haus zum vereinbarten Zeitpunkt an den Käufer, bekommt er auch vom Notar das Geld ausgezahlt.
Hausübergabe – was muss ich beachten?
Der Verkauf ist abgewickelt, nun heißt es das Haus zu übergeben. Bei dem Übergabetermin wird der Zustand der Immobilie nochmals begutachtet und auch, ob – sofern vereinbart – vorhandene Mängel entsprechend beseitigt wurden. Um späteres Ungemach zu vermeiden, sollten Käufer und Verkäufer all dies in einem Übergabeprotokoll festhalten.
Lade dier hier das Hausübergabeprotokoll als Muster-PDF herunter.
