Vorkaufsrecht – wenn sich beim Immobilienkauf einer vordrängeln darf

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Auch mit einer Unterschrift auf dem Kaufvertrag ist es für einen Immobilienkäufer nicht zu 100 Prozent sicher, dass er das Haus oder das Grundstück auch wirklich bekommt. Denn es besteht die Möglichkeit, dass eine Person oder die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat. Was es beim Vorkaufsrecht alles zu beachten gibt, welche rechtliche Grundlage es hat und wie man es eingeräumt bekommt.

Vorkaufsrecht, Vorkaufsrecht ausüben, Foto: iStock/PeopleImages
Einer ist im Vorteil: Wenn eine Immobilie verkauft wird, kann es passieren, dass der eigentliche Käufer am Ende leer ausgeht, weil jemand sein Vorkaufsrecht ausübt. Foto: iStock/PeopleImages

Wer sein Traumhaus gefunden hat und sich auch mit dem Verkäufer einig geworden ist, es keine Probleme mit der Finanzierung gibt, hat eigentlich Grund zur Freude. Doch selbst wenn die Tinte unter dem Kaufvertrag schon getrocknet ist, kann es passieren, dass der Käufer plötzlich ohne seine Wunschimmobilie dasteht und ein anderer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Grund dafür ist das Vorkaufsrecht, welches es dem Vorkaufsberechtigten ermöglicht, sich quasi beim Immobilienkauf vorzudrängeln – ganz legal.

Das Vorkaufsrecht kurz erklärt

Besteht für eine Immobilie oder ein Grundstück ein Vorkaufsrecht, so muss der Verkäufer, wenn er einen Kaufvertrag mit einem Käufer abschließt, diesen schnellstmöglich dem Vorkaufsbegünstigten vorlegen. Wenn dieser sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen, einschließlich aller bereits vereinbarten Konditionen. Damit es dazu kommt, müssen aber einige Bedingungen erfüllt sein.

Dinglich, schuldrechtlich und öffentlich-rechtlich: Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts

Grundsätzlich wird zwischen drei verschiedenen Formen des Vorkaufsrechts unterschieden: dem dinglichen, dem schuldrechtlichen sowie dem öffentlich-rechtlichen.

1.    Das dingliche Vorkaufsrecht

Dieses Vorkaufsrecht gibt es ausschließlich für Grundstücke, nicht aber für darauf stehende Gebäude. Geregelt wird das dingliche Vorkaufsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1094 bis 1104 BGB). Es wird direkt im Grundbuch vermerkt. Die Besonderheit: Die Eintragung ins Grundbuch fungiert gleichzeitig als Vormerkung. Damit hat der Vorkaufsberechtigte sogar dann noch das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Wichtig: Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar (§ 473BGB), es sei denn, die Vererbbarkeit wurde auf Wunsch im Grundbuch vermerkt.

2.    Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) gilt sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Unter unbeweglichen Sachen werden Grundstücke verstanden, beweglich hingegen ist alles, was kein Grundstück ist beziehungsweise nur ein Anteil eines Grundstückes – also zum Beispiel Häuser und Eigentumswohnungen. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt jedoch kein Eintrag ins Grundbuch, es wird ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigte übergangen und der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen, dann bleibt die Immobilie in dessen Eigentum. Der Vorkaufsberechtigte kann jedoch Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

3.    Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht inne. Festgeschrieben ist dies im Baugesetzbuch (§§ 24 bis 28 BauGB). Aber auch über das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht können als Grundlage für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht dienen. Betroffen sein können Flächen, die im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert sind. Weitere Möglichkeiten sind, dass es sich um ein Grundstück in einem sogenannten Umlegungsgebiet, in dem Grundstücke neu sortiert werden sollen, handelt oder sich das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet.

Für die Inanspruchnahme des Rechts braucht die Gemeinde einen triftigen Grund, beispielsweise dass das Ausüben des Vorkaufsrechts dem Allgemeinwohl dient. Das kann der Fall sein, wenn die Fläche für eine umweltschützende Ausgleichsmaßnahme, wie eine Aufforstung, vorgesehen ist. Will jemand eine solche Fläche kaufen, kann die Eigentumsübertragung nur dann im Grundbuch vorgenommen werden, wenn die zuständige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben will. Einzige Ausnahme: Der Kaufinteressent ist ein Verwandter des Verkäufers. Da darf die Gemeinde nicht dazwischenfunken.

Achtung

Vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen

Das Vorkaufsrecht kommt nur dann zum Zuge, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht. Schenkungen, Tauschgeschäfte, Übertragungen von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft und Erbschaftsauseinandersetzungen sind von einem Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Ebenso kommt das Vorkaufsrecht nicht zum Tragen, wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt.

So erlangt der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht

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Das Vorkaufsrecht ist entweder in einem Gesetz verankert oder wird einer Person vertraglich zugesichert. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Das Vorkaufsrecht kann der Vorkaufsberechtigte über zwei verschiedene Wege erlangen. Es ist entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet – also vertraglich festgelegt – oder aber gesetzlich verankert.

In folgenden Fällen kann jemand per Gesetz vorkaufsberechtigt sein:

  • Ein Mieter, wenn die von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§ 577 BGB). Ausnahme: Der Wohnraum soll an Familienangehörige des Vermieters verkauft werden, dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
  • Miterben, wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern
  • Gemeinden, wenn sie die Voraussetzungen des Paragrafen 24 BauGB erfüllen

So kann ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart werden:

Mit einem Vorkaufsrechts-Vertrag können Eigentümer eine beliebige Person aus beliebigen Gründen mit dem Vorkaufsrecht ausstatten. Folgende Punkte sollten in einem solchen Vertrag berücksichtigt werden:

  • Name und Anschrift des Vorkaufsverpflichteten und des Vorkaufsberechtigten
  • genaue Beschreibung der Immobilie (zum Beispiel Lage und Art der Immobilie)
  • Beginn des Vorkaufsrechts beziehungsweise Zeitraum bei befristetem Vorkaufsrecht
  • ob es sich um ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht handelt
  • Klausel, ob das Vorkaufsrecht vererbbar sein soll
  • Erklärung, dass sich der Vorkaufsverpflichtete im Vorkaufsfall den Vorkaufsberechtigten informiert
  • gegebenenfalls eine zur gesetzlichen alternative Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts
  • gegebenenfalls eine Vertragsstrafe, falls der Vorkaufsberechtigte übergangen wird

Der Abschluss des Vertrags muss von einem Notar beurkundet werden. Mit diesem Nachweis sichert sich der Vorkaufsberechtigte den Anspruch auf Schadenersatz für den Fall, dass er beim Verkauf der Immobilie übergangen wird. Will sich der Vorkaufsbegünstigte auf ganz sicherer Seite wissen, sollte er auf ein dingliches Vorkaufsrecht bestehen, da dieses ins Grundbuch eingetragen wird.

Info

Dann erlischt das Vorkaufsrecht im Grundbuch

Es gibt verschiedene Wege, über die ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht erlischt:

  1. die Frist zur Ausübung verstreicht (§ 469 BGB)
  2. bei einem nicht vererblichen Vorkaufsrecht stirbt der Berechtigte (§ 473 BGB)
  3. beide Parteien stimmen vor einem Notar oder einem Amtsgericht dem Antrag einer Grundbuchänderung zu. Diese Option ist jedoch mit Kosten verbunden. (§ 19 GBO)
  4. das Grundbuch wird unrichtig. Das passiert beispielsweise, wenn das Grundstück verschenkt oder vererbt wird und damit ein neuer Eigentümer im Grundbuch steht (§ 87 GBO)

So funktioniert das Vorkaufsrecht

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Tritt der Vorkaufsfall ein, muss der Vorkaufsberechtigte darüber informiert werden. Dann muss er sich entscheiden, ob er das Vorkaufsrecht ausüben oder davon zurücktreten will. Foto: iStock/Tinpixels

Damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Die Grundvoraussetzung ist, dass der sogenannte Vorkaufsfall eintritt. Das bedeutet, zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer – auch Drittkäufer genannt, da er neben Vorkaufsverpflichteten und Vorkaufsberechtigten die dritte Partei ist – wurde ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen. Darüber muss der Vorkaufsbegünstigte schnellstmöglich informiert werden. Das übernimmt in der Regel der Verkäufer.

Dann kann sich der Vorkaufsberechtigte für oder gegen das Ausüben seines Rechts zu entscheiden. Der Erstkäufer muss nun aber nicht ewig warten und bangen, ob er die Immobilie oder das Grundstück kaufen darf, denn der Vorkaufsberechtigte muss sich für seine Antwort an eine Frist halten. Bei Grundstücken und Immobilien beträgt diese zwei Monate, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart (§ 469 BGB, § 28 BauGB).

Wenn der Vorkaufsberechtigte die Immobilie nicht kaufen will

Auch wenn der Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung seines Rechts verzichtet, muss er darüber eine Erklärung abgeben. Steht der Vorkaufsberechtigte im Grundbuch, muss dort die Löschung des Vorkaufsrechts beantragt werden. Den Antrag müssen laut Grundbuchordnung (GBO) sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Verkäufer unterschreiben und notariell beglaubigen lassen beziehungsweise die Unterschrift direkt beim Amtsgericht leisten (§ 29 GBO). Die Löschung ist mit Gebühren verbunden, die sich aus dem Eintragungswert und dem entsprechend festgelegten Satz der Gebührentabelle ergeben.

Ist eine Gemeinde vorkaufsberechtigt und verzichtet auf ihr Recht, so muss sie ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Aber auch ein Verstreichenlassen der Frist gilt als offizieller Rücktritt vom Vorkaufsrecht.

Wenn der Vorkaufsberechtige die Immobilie kaufen will

Will der Vorkaufsberechtigte die Immobilie kaufen, gibt er eine entsprechende Erklärung ab. Diese kann zwar formlos sein, ist aber unwiderruflich. Das heißt, der Erstkäufer zieht definitiv den Kürzeren. Der zuvor rechtswirksame Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer wird nichtig. Um eventuellen Schadenersatzforderungen durch den Erstkäufer zu entgehen, lassen sich Verkäufer daher oftmals ein vertragliches Rücktrittsrecht festschreiben. Dadurch erfolgt dann die Vertragsauflösung ohne Mehrkosten für den Verkäufer. Wurde keine solche Vereinbarung getroffen, hat der Kaufinteressent, der nun leer ausgegangen ist, Anspruch auf Schadensersatz.

Info

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich vorkaufsberechtigt, muss das Vorkaufsrecht auch als Gemeinschaft ausgeübt werden (§ 472 BGB). Die Ausübungsfrist beginnt daher auch erst, wenn der letzte Berechtigte die Mitteilung über das Vorkaufsrecht erhalten hat. Dadurch ist Bruchteilseigentum am Vorkaufsrecht ausgeschlossen.

Wenn sich jedoch ein Berechtigter dazu entschließt, sein Recht nicht auszuüben, beziehungsweise sein Recht erlischt, so sind die übrigen dazu berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen auszuüben. Heißt, wenn beispielsweise einer von fünf Berechtigten sein Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen möchte, so können die verbliebenen vier immer noch gemeinsam davon Gebrauch machen.

Mit dem Vorkaufsberechtigten wird dann ein neuer Kaufvertrag aufgesetzt. Dieser muss allerdings zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen werden, wie es beim Erstkäufer der Fall gewesen wäre. Änderungen können nicht mehr vorgenommen werden.

In bestimmten Fällen kann eine Vorkaufserklärung unwirksam werden

Eine Vorkaufserklärung – also die Erklärung des Vorkaufsberechtigten, dass er die Immobilie kaufen will – kann unter Umständen für ungültig erklärt werden. Möglich ist das, wenn beispielsweise der Vorkaufsberechtigte vorab seinen Verzicht versprochen hatte. Das zu beweisen kann aber schwierig sein. Leichter nachweisbar ist, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder die Zahlung verweigert. Auch dann verliert die Vorkaufserklärung ihre Gültigkeit und der geschlossene Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam. Wenn der Erstkäufer will, kann er dann die Chance ergreifen und erneut in Verhandlung mit dem Verkäufer treten.

Vorkaufsrecht umgehen kann Schadenersatz nach sich ziehen

Wenn ein Vorkaufsrecht nicht durch einen Eintrag ins Grundbuch abgesichert ist, kann es passieren, dass der Vorkaufsberechtigte einfach übergangen wird und der Verkäufer seine Immobilie oder sein Grundstück an einen Dritten verkauft. Daran kann der Vorkaufsberechtigte dann auch nichts mehr ändern. Jedoch geht er nicht völlig leer aus: Dem übergangenen Vorkaufsberechtigten steht eine Schadenersatzzahlung vom Verkäufer zu (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14). In der Regel wird der Schadenersatz auf die Höhe des möglichen Gewinns festgelegt, der dem Vorkaufsbegünstigten so durch die Lappen ging. Der Gewinn ist in der Regel die Spanne zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Verkehrswert der Immobilie.

Die gute Nachricht für den Käufer: Ist die Immobilie erst einmal in seinen Besitz übergegangen, bleibt sie dort auch. Es sei denn, er wusste im Vorfeld vom Vorkaufsrecht und hat den Vorkaufsberechtigten nicht darüber informiert (§ 469 BGB). In der Regel informiert der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten.

Was die Maklerklausel im Kaufvertrag mit dem Vorkaufsrecht zu tun hat

Vorkaufsrecht, Maklerklausel im Kaufvertrag, Foto: iStock/Ridofranz
Ob die Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen wird, liegt in der Hand von Verkäufer und Käufer. Der Makler hat an sich keinen Anspruch darauf. Foto: iStock/Ridofranz

Neben Käufern, die durch einen Vorkaufsberechtigten vielleicht ihre Traumimmobilie verlieren, sind insbesondere Makler keine großen Fans des Vorkaufsrechts. Denn grundsätzlich würde das für den Makler den Verlust der Provision bedeuten. Der Grund: In der Regel muss der Immobiliensuchende die Maklerprovision nur zahlen, wenn der Erfolgsfall eingetreten ist  – also er tatsächlich neuer Eigentümer einer Immobilie wird. Geht aber der Kaufinteressent leer aus, kann der Makler von ihm keine Provision fordern. Doch auch Vorkaufsberechtigte als neuer Käufer wird die Provision nicht zahlen wollen, schließlich hat er den Makler nicht beauftragt.

Eben diese Situation wollen Makler durch die Unterbringung einer sogenannten Maklerklausel im Kaufvertrag gern von vorneherein klären. Denn mit der Klausel wird das Recht auf Provision für den Makler festgeschrieben. Eine Voraussetzung für ihre Gültigkeit ist, dass sie vorkaufsfest ist. Das heißt, es muss durch die Maklerklausel ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten (§§ 328, 335 BGB) entstehen. Übt der Vorkaufsbegünstigte sein Recht aus, muss er den Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen abschließen, wie es im Kaufvertrag des Erstkäufers geregelt war – und somit auch mit der festen Zusage, dass der Käufer die Provision des Maklers trägt. Ist die Klausel jedoch falsch formuliert und es entsteht dadurch kein echter Vertrag zugunsten Dritter, kann der Makler am Ende trotzdem leer ausgehen.

Info

Vertrag zugunsten Dritter

Ein Vertrag zugunsten Dritter zeichnet sich dadurch aus, dass der Schuldner die geschuldete Leistung nicht gegenüber dem Vertragspartner erbringen muss, sondern gegenüber einem Dritten. In diesem Fall bedeutet dies, dass der Erstkäufer (Schuldner) dem Verkäufer (Vertragspartner) verspricht, dem Makler (Dritter) die Provision zu zahlen.

Viele Notare raten von der Maklerklausel im Kaufvertrag ab, da der Kaufpreis durch die Erwähnung der Provision steigt und damit wird er auch teurer versteuert, als ohne die Provision. Es liegt im Ermessen des Immobilienkäufers, ob er der Klausel zustimmt oder nicht. In manchen Fällen kommen die Makler den Käufern entgegen, indem sie anbieten, die durch die Maklerklausel entstehenden Mehrkosten zu tragen.

Caroline Schiko02.12.2021

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27 Kommentare

michael müller am 26.10.2021 12:13

im neuen Bodenmobilisierungsgesetz haftet die Stadt auch bei Rücktritt des Verkäufers für alle Kosten des Kaufvertrages zu denen auch die Maklercourtage gehört, wenn diese konstitutiv im Kaufvertrag aufgenommen wurde

auf Kommentar antworten

michael müller am 26.10.2021 10:06

erlischt die Maklercourtage wenn der verkäufer nach ausübung des vorkaufsrechts vom kaufvertrag zurück tritt? oder muss der vorkaufsberechtigte, stadt münchen, die maklercourtage trotzdem zahlen. sie trägt ja alle kosten des vertrages auch im fallle eines rücktritts des verkäufers

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immowelt redaktion am 26.10.2021 11:27

Hallo michael müller,

die Courtage für den Makler wird also erst fällig, wenn er seine Dienstleistung erfüllt hat und ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Schöftenhuber Josef am 21.08.2021 03:19

Kann die Gemeinde nach einer erfolglosen Bieterausschreibung im Nachhinein das Vorkaufsrecht beantragen.

auf Kommentar antworten

Schöftenhuber Josef am 21.08.2021 02:55

Habe einen Zweit- Geschäft ca 10 Km von meinem Haupt-Geschäft. Ich hatte die Möglichkeit in der Nachbarschaft ca. 100 m eine Immobilie zu erwerben und meinen Zweigbetrieb -Geschäft zum Hauptbetrieb einzulagern. Es wurde die Immobilie durch den Notar abgewickelt und das Finanzielle durch einen Kaufvertrag bestätigt. Jetzt habe ich eine Mitteilung von der Gemeinde eine Nachricht bekommen, das die Gemeinde das Vorkaufsrecht beantragt. Es ist für mich jetzt ein Problem, da ich meinen Zweigbetrieb in den Hauptbetrieb umziehen will, um die Personal-Kosten zu Minimieren. Habe ein Geschäft seit 1953 durch meinen Vater betrieben. Durch dieses Vorkaufsrecht der Gemeine bin ich gezwungen mein Geschäft nicht mehr rentabel führen zu können. Es war der Grund das ich die Immobilie erwerbe konnte, und auch durch den Kauf die Möglichkeit hatte, beide Betriebe zusammen zu legen. Können Sie mich in der Angelegenheit unterstützen. Wie kann ich mich gegenüber der Gemeinde verhalten, um das Vorkaufsrecht der Gemeinde zu widersprechen. Mit freundlichen Gruß Schöftenhuber

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 23.08.2021 09:44

Hallo Schöftenhuber Josef,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Elena am 10.08.2021 12:33

Wie verhält es sich mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde, wenn gleichzeitig ein dingliches Vorkaufsrecht von einem Privaten in das Grundbuch eingetragen ist?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 10.08.2021 14:12

Hallo Elena,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Wolffy am 15.07.2021 09:30

Hallo,

mein Stiefvater möchte sein großes, super gepflegtes Haus, Scheune, Gewölbekeller und Grundstücke verkaufen. Die Stadt möchte es kaufen, aber zu einen viel zu niedrigen Preis. Wenn man es Privat verkauft würde man um einiges mehr bekommen. Wie sieht es mit dem Vorverkaufsrecht aus, wenn sie nicht mehr zahlen und wir es nicht so günstig hergeben wollen? Erlischt diese dann, kann man es nach Nichteinigung privat verkaufen? Denn soweit ich weiß hat sie Stadt immer ein Vorkaufsrecht, oder? Sie wollen dort eine größere Feuerwehr bauen, Ihr Bauvorhaben ist schon geplant.

199.000€ finden wir viiiel zu niedrig! Wäre schön wenn Ihr mir, bei meine Fragen helfen könntet.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.07.2021 17:33

Hallo Wolffy,

Vorkaufsrecht bedeutet nicht, dass Sie ein beliebiges Angebot für Ihre Immobilie akzeptieren müssen. Es geht hierbei nur darum, dass wenn zwischen Ihnen und einer zweiten Partei ein Kaufvertrag zustande kommt, eine dritte Partei z.B. die Stadt, die ein Vorkaufsrecht hat, die Möglichkeit erhält den Kaufvertrag anzutreten (statt der zweiten Partei).

Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Michbai am 11.07.2021 08:17

Guten Tag immowelt-Redaktion,

Wir haben unser Traumhaus gefunden und der Notartermin ist angesetzt. Die Verkäuferin des Hauses besitzt noch zwei Streuobstwiesen, eine davon wollte Sie als Schenkung mit dem Haus “mitgeben”, die andere verkaufen. Jedoch ist es sehr wahrscheinlich, dass die Gemeinde Ihr Vorkaufsrecht ausüben wird. Somit will Sie beide Grundstücke behalten, um Sie nicht an die Gemeinde zu “verlieren”

Ist es richtig, dass bei einer reinen Schenkung kein Vorkaufsrecht entsteht? Wo ist das geregelt bzw wie kann ich dies belegen?

Gibt es auch eine Lösung für das zweite Grundstück? (Evtl unbefristete Pacht die im Erbfall bestehen bleibt? )

Vielen herzlichen Dank

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 12.07.2021 17:02

Hallo Michbai,

die Schenkung eines Grundstücks löst keinen Vorkaufsfall aus. Ein Vorkaufsfall setzt eine entgeltliche Eigentumsübertragung voraus. Ob diese vorliegt, richtet sich nach dem Willen der Vertragsschließenden. (OLG Brandenburg, Urteil vom 15. Dezember 2016, Az. 5 U 44/14). Das Vorkaufsrecht gilt auch dann nicht, wenn ein Grundstück in eine Gesellschaft als Einlage eingebracht, verschenkt oder gegen ein anderes Grundstück getauscht wird. Hierbei muss dann aber auch das Rechtsgeschäft wirklich durchgeführt und gewollt werden, bei Umgehungsgeschäften, die einem Verkauf gleichkommen, wirkt das Vorkaufsrecht gleichwohl. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

voyager66 am 07.07.2021 14:35

Hallo immowelt-Redaktion,

der langjährige Mieter meiner Eigentumswohnung ist überraschend verstorben. Das Mietverhältnis wurde von den gesetzlichen Erben gekündigt.

Die Wohnung soll nun als Eigentumswohnung verkauft werden.

Nun meldete sich bei mir eine mit dem Mieter offensichtlich bekannte Drittperson, die Anspruch auf das Vorkaufsrecht der Wohnung erhebt.

Mein Mieter hat nämlich sein Vorkaufsrecht im Falle seines Todes in einer kurzen schriftlichen Erklärung an diese Person übertragen.

Es besteht kein Grundbucheintrag noch eine sonstige vertragliche Vereinbarung bzgl. Vorkaufsrecht mit mir als Eigentümer o.ä.

Frage: Kann das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB durch den Mieter einfach so an andere Drittpersonen übertragen werden?

Vielen Dank im Voraus für Ihrer geschätzte Antwort.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.07.2021 16:14

Hallo voyager66,

nein, es müsste im Grundbuch eingetragen sein laut §§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 473 Satz 1 BGB. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

ruegupo@gmx.de am 06.05.2021 17:23

Hallo,

1987 wurde ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall ins Grundbuch eingetragen. Drei Jahre später verstarb der Grundstückseigentümer und hat das _Grundstück seiner Frau vererbt. Grundbuch wurde entspr. berichtigt.

Jahre später hat die Erbin ihr Grundstück im Wege der Schenkung an ihren Sohn übertragen mit dem Hinweis, er sei ihr einziger Erbe. Sohn wurde als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Muss er heute das damals eingetragene Vorkaufsrecht noch gegen sich gelten lassen , wenn er das Grundstück verkaufen will?

Im Voraus danke für eine Antwort.

auf Kommentar antworten

Smilingmozart am 23.04.2021 21:26

Hallo,

folgender Fall:

Vorkaufsberechtigter erklärt, dass er von seinem Vorkaufsrecht gebrauch macht. Danach passiert nichts mehr. Der Vorkaufsberechtigte hält den Verkäufer hin und übt das Vorkaufsrecht damit nicht aus bzw. unterschreibt keinen Notarvertrag. Es vergeht über ein halbes Jahr und nichts passiert! Wann hat der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht verwirkt? Kann er sich mit der "Ausübung" bzw. Kaufpreiszahlung/Kaufvertrag ewig Zeit lassen?

Wäre super, wenn ich darauf eine Antwort bekäme! Danke vorab!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.04.2021 09:48

Hallo,

laut Paragraf 469 BGB erlischt das Vorkaufsrechts , wenn nichts anderes vereinbart wurde, nach einer Frist von 2 Monaten.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Peter am 14.04.2021 13:12

Wie ist die Rechtslage, wenn der Berechtigte nach 577 BGB bei dem Verkauf einer Immobilie übergangen wurde. Kann der Berechtigt aus seinen Vorkaufsrecht das Eigentum gerichtlich einklagen ( wie etwa nein dinglichen Vorkaufsrecht oder hat er nur Anspruch auf Schadensersatz?).

Danke

Peter

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 11:21

Hallo Peter,

das kommt zunächst vermutlich darauf an, an wen die Immobilie verkauft wurde. Aus der Ferne können wir nicht beurteilen, ob eine Klage hier zum Erfolg führen würde oder ob Sie Anspruch auf Schadenersatz haben. Wir raten Ihnen sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

wertmann am 25.02.2021 13:06

wer kann mir was genaues sagen

eine urenkelin erbt ein haus mit grundstück

im grundbuch steht ein vorkaufsrecht gemäß § 20 vermögensgesetzt

erlischt die eintragung beim erbe der urenkelin????????????

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.02.2021 10:57

Hallo wertmann,

nach §1097 BGB "beschränkt sich das Vorkaufsrecht auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben...".

Nach unserer Auffassung dürfte die Eintragung damit nicht erlöschen. Im konkreten Fall raten wir aber dazu einen Fachanwalt oder Eigentümerverband zu befragen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten könnne oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Tritop am 03.02.2021 16:15

Hallo,

ich habe ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht an einer Immobilie.

Nun habe ich den Verdacht, dass die Eigentümerin das Haus verschenkt hat,

somit wäre mein Vorkaufsrecht erstmal hinfällig.

Bin ich dazu berechtigt einen aktuellen Grundbuchauszug zu beantragen?

Vielleicht kann mir jemand helfen.

Vielen Dank und viele Grüße

AO

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.02.2021 16:11

Hallo Tritop,

von einer Schenkung bleibt das Vorkaufsrecht unberührt, es besteht weiterhin.

Für die Beantragung eines Grundbuchauszugs brauchen Sie ein "berechtigtes Interesse". Hier hat das Grundbuchamt einen Entscheidungsspielraum. Es ist uns also nicht möglich vorauszusagen, ob Ihr Interesse begründet ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sandra am 19.01.2021 15:07

Hallo!

Wir wollen eine Wohnung in einer Seniorenwohnanlage kaufen. Wir haben die Zusage vom Verkäufer erhalten und bereits einen Notartermin. Die Stadt hat das Vorkaufsrecht und wurde gefragt jedoch wurde ihrerseits abgelehnt und daraufhin wurden wir informiert das wir kaufen können.

Nun kommt die Stadt plötzlich und will doch kaufen. Ich finde das äußerst unfair da sie ja befragt wurden und nicht wollten. Haben wir hier überhaupt eine Chance? Meine Eltern beide fast 80 Jahre würden einziehen und sind am Boden zerstört. Ich bin echt sauer.

Danke für Ihre Mühe

auf Kommentar antworten

Amunir99 am 27.02.2021 14:05

Ich hab das gleiche Problem. Haben sie das schon geklärt?


Amunir99 am 27.02.2021 14:05

Ich hab das gleiche Problem. Haben sie das schon geklärt?

Donnerwort am 03.01.2021 16:25

Hallo immowelt,

wir stehen derzeit in Verhandlung mit unserem Wohnungseigentümer über einen Kauf. Nun haben wir den Grundbuchauszug bekommen und dabei festgestellt, daß wir bereits (Erst-)Mieter der Wohnung waren, als die Auflassung erfolgte (wobei die Auflassungsvormerkung vor unserem Einzug erfolgte).

Bedeutet das, daß wir damals (2008) übergangen wurden und ein Vorkaufsrecht gehabt hätten? Das Haus mit 20 Wohnungen wurde von einer Wohnungsbaugesellschaft saniert und dann in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft.

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Michael Fussel am 27.11.2020 13:39

Hallo! Vorkaufsberechtigte (Familienmitglieder) wollen die Immobilie für weit unter dem Marktpreis kaufen. Was kann der Besitzer tun?

auf Kommentar antworten

Jacky am 29.09.2020 19:32

Was kann ich tun, wen jemand die Löschung des Vorkaufsrecht nicht unterschreibt obwohl er

die Wohnung nicht kaufen möchte?

auf Kommentar antworten

Mara777 am 26.10.2020 17:50

Ich habe das gleiche Problem und wüsste auch gern was hier zu tun ist.

M. Girrulat am 15.09.2020 15:16

Kann ein vererbliches, im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht einfach nicht mehr bestehen?

auf Kommentar antworten

margund jacob am 26.08.2020 13:34

Leider habe ich in der GBO § 87 Ihre Ausführungen nicht gefunden.

Ich habe ein Grundstück geerbt ,es besteht eine Vorkaufsrechteintragung aus 1984.

Ich will das Grundstück verkaufen, muss ich diese Eintragung in jeden Fall übernehmen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.08.2020 08:51

Hallo margund jacob,

im Paragrafen 87 GBO müsste der Unterpunkt a) ihrem Fall entsprechen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort sollten Sie einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wie Haus & Grund kontaktieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

martin23 am 15.08.2020 09:28

Hallo,

ich bin Miterbe in einer Erbengemeinschaft. Miterben haben ohne Absprache ihre Anteile an dem Grundstück verkauft, stehen jetzt auch im Grundstück. Es gibt inzwischen zwei zwei Kaufverträge mit einer Baugesellschaft, jetzt soll wieder ein neuer Kaufvertrag gemacht werden und im Grundbuch eingetragen werden. Ist die Eintragung der Baugesellschaft im Grundbuch nötig obwohl ich vorkaufsberechtigt bin ???

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.08.2020 08:47

Hallo martin23,

Ihre Miterben hätten ihren Erbanteil nicht verkaufen dürfen, da alle anderen Miterben da ein Vorkaufsrecht haben. Ihnen steht daher Schadenersatz zu (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Und die neuen Eigentümer haben kein Recht, das Grundstück zu bebauen, wenn nicht alle Erben damit einverstanden sind. Denn der Anteil ist ein ideeler.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Sie sollten sich diesbezüglich von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverband wie Haus & Grund rechtlich beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Beautyful am 27.07.2020 15:29

Hallo,

Ein Monat nach unserem Notartermin möchte die Stadt von Verkäufer 40qm Grundstück erwerben (wassergesetz)

Nun wenn die zwei sich einigen, kaufen wir ja 40qm kleineren Grundstück.

Frage: Wie hoch kann ich Schadensersatz verlangen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.08.2020 08:37

Hallo Beautyful,

diese Frage können wir Ihnen leider nicht beantworten. Dazu müssten Sie sich bitte an einen Fachanwalt wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Desio am 20.07.2020 00:16

Wir wohnen seit 96 in einer Wohnung. Unser Vermieter ist leider gestorben und seine Tochter hat die Wohnung geerbt. Diese hat nun die Wohnung weiter verkauft. Wir haben per Schreiben des neuen Eigentümers erfahren, dass unser alter Vermieter verstorben ist, und er nun unser neuer Vermieter sei... Wie kann es sein, dass wir kein Vorkaufsrecht hatten?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 21.07.2020 16:32

Hallo Desio,

Mieter haben in der Regel nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§ 577 BGB). Sofern dies in Ihrem Fall nicht geschehen ist, dürften Sie kein Vorkaufsrecht gehabt haben.

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen empfehlen, sich zur rechtssicheren Beantwortung dieser Frage einen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht oder einen Mieterverein zu kontaktieren.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Porsenna am 16.07.2020 06:57

Genügt ein Schufa Eintrag um einen Vorkaufsberechtigten von seinem Vorkaufsrecht auszyschließen?

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immowelt Redaktion am 17.07.2020 11:32

Hallo Porsenna,

nein, ein Schufa-Eintrag berechtigt nicht dazu dem Vorkausberechtigten das Vorkaufsrecht zu entziehen. Für eine rechtssichere Beratung und bezüglich des Einzelfalls, den wir aus der Ferne nicht abschließend beaurteilen können, wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Frank M am 29.06.2020 11:02

Meine Frage: Ein Haus soll verkauft werden, hierfür liegt ein Vorkaufsrecht bei einem Wohnbauverein(Grundbuch eingetragen), sollte der Vorkaufsberechtigte eine Angebot das von einem dritten Käufer nicht übernehmen wollen , weil dieser Ihm zu hoch ist dann erlischt das Vorkaufsrecht ersatzlos auch ohne Abfindung o.ä?

Herzlichen Dank

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N.Göckel am 22.06.2020 15:35

Muss ich als Vorkaufsberechtigter die Immobilie alleine Erwerben also alleiniger Eigentümer im Grundbuch , oder ist auch die hälftige Teilung wie bei Eheleuten ohne Nachteile machbar?

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Tobias Kaiser am 18.06.2020 14:40

Hallo, ich habe dazu auch eine Frage:

Gilt das Vorkaufsrecht eines Mieters auch wenn sie nicht sein Erstwohnsitz ist sondern die Wohnung gewerblich genutzt wird?

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Inken am 09.06.2020 11:27

Hallo, danke für die sehr verständlichen Informationen. Ich frage mich jetzt noch. Wenn die Frist erloschen ist (der Vorkaufsberechtigte reagiert nicht), dann ist das Vorkausfrecht ja auch erloschen. Ist dann automatisch das Grundstück dem Käufer oder MUSS hier noch eine Austragung aus dem Grundbuch erfolgen. Kann der Vorkaufsberechtigte nicht darin stehen bleiben? Er hat ja keinen Nutzen mehr damit. Oder muss man ihn über den Anwalt herausklagen? Dies kann ja dann noch einige Zeit in Anspruch nehmen und in der Zeit kann man ja nicht die Planung beginnen und ein Haus darauf bauen?!

Ich hoffe, Sie können meine Frage beantworten und ich habe es verständlich beschrieben.

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immowelt-Redaktion am 10.06.2020 08:15

Hallo Inken,

handelt es sich um ein Vorkaufsrecht, das dadurch entstanden ist, dass ein MFH in WEG aufgeteilt wurde oder um ein vertragliches Vorkausfrecht?

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Inken am 10.06.2020 08:36

Hallo,

es handelt sich um ein vertragliches Vorkaufsrecht auf ein unbebautes Grundstück.

Liebe Grüße


immowelt-Redaktion am 15.06.2020 07:31

Hallo Inken,

Hier gilt § 463 BGB: "Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat." Der Vorkaufsberechtigte kann dann gem. § 464 durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten von seinem seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Hinsichtlich der Fristen bz. der Austragung aus dem Grundbuch sollten Sie Ihren Notar fragen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion