Vorkaufsrecht – wenn sich beim Immobilienkauf einer vordrängeln darf

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Auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags ist es nicht zu 100 Prozent sicher, dass der Käufer die Immobilie auch wirklich bekommt. Manchmal haben bestimmte Personen oder die Gemeinde ein Vorkaufsrecht. Worauf zu achten ist.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Hat eine Person ein Vorkaufsrecht an einer Immobilie, so kann sie im Verkaufsfall in den Kaufvertrag des Erstkäufers einsteigen. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag zu identischen Konditionen anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen.

In einem Berliner Fall wollte ein Vermieter die Wohnung dem Mieter zu einem höheren Preis verkaufen als mit dem potenziellen Käufer zuvor ausgehandelt war. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil (VIII ZR 305/20) nun klargestellt, dass der Mieter in einem solchen Fall keine schlechteren Konditionen hinnehmen muss.

Damit es zum Ausüben des Vorkaufsrechts kommen kann, sind allerdings einige Bedingungen zu erfüllen:

Dinglich, schuldrechtlich und öffentlich-rechtlich: Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts

Es wird zwischen dinglichem, schuldrechtlichem und öffentlich-rechtlichem Vorkaufsrechts unterschieden:

Was ist das dingliche Vorkaufsrecht?

Geregelt wird das dingliche Vorkaufsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1094 bis 1104 BGB). Es wird direkt im Grundbuch vermerkt. Die Besonderheit: Die Eintragung ins Grundbuch fungiert gleichzeitig als Vormerkung. Damit hat der Vorkaufsberechtigte sogar dann noch das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Wichtig: Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar (§ 473BGB), es sei denn, die Vererbbarkeit wurde auf Wunsch im Grundbuch vermerkt.

Was ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht?

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) gilt sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Unter unbeweglichen Sachen werden Grundstücke verstanden, beweglich hingegen ist alles, was kein Grundstück ist. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt jedoch kein Eintrag ins Grundbuch, es wird ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigte übergangen und der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen, dann bleibt die Immobilie in dessen Eigentum. Der Vorkaufsberechtigte kann jedoch Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

Was ist das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht?

Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht inne (§§ 24 bis 28 BauGB). Betroffen sein können Flächen,

  • die im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert sind,
  • Grundstücke in einem Umlegungsgebiet, in dem Grundstücke neu sortiert werden sollen,
  • Grundstücke in förmlichen Sanierungsgebieten.

Für die Inanspruchnahme des Rechts braucht die Gemeinde einen triftigen Grund, etwa das Allgemeinwohl. Ausnahme: Der Kaufinteressent ist ein Verwandter des Verkäufers. Da darf die Gemeinde nicht dazwischenfunken.

Das Bundesverwaltungsgericht hat das Vorkaufsrecht der Gemeinden mit einem Urteil allerdings eingeschränkt (Az.: BVerwG 4 C 1.20), zumindest im Zusammenhang mit einer Erhaltungssatzung: Laut BauGB seien die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht maßgeblich. Etwaige künftige Entwicklungen bleiben außer Betracht. Das bedeutet: Alleine die Vermutung der Gemeinde, dass ein Käufer künftig ein Mehrfamilienhaus luxussanieren will und sich die Mieter deshalb die Wohnungen nicht mehr leisten können, begründet noch kein Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Achtung

Vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen

Das Vorkaufsrecht kommt nur dann zum Zuge, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht. Schenkungen, Tauschgeschäfte, Übertragungen von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft und Erbschaftsauseinandersetzungen sind von einem Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Ebenso kommt das Vorkaufsrecht nicht zum Tragen, wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt.

Wie erlangt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht?

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Das Vorkaufsrecht ist entweder in einem Gesetz verankert oder wird einer Person vertraglich zugesichert. Foto: Halfpoint / fotolia.com

Das Vorkaufsrecht kann der Vorkaufsberechtigte über zwei verschiedene Wege erlangen. Es ist entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet – also vertraglich festgelegt – oder aber gesetzlich verankert.

In folgenden Fällen kann jemand per Gesetz vorkaufsberechtigt sein:

  • Ein Mieter, wenn die von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§ 577 BGB). Ausnahme: Der Wohnraum soll an Familienangehörige des Vermieters verkauft werden, dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
  • Miterben, wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern
  • Gemeinden, wenn sie die Voraussetzungen des Paragrafen 24 BauGB erfüllen

Wer ein Vorkaufsrecht hat, sollte sich vorab aber erkundigen, wie viel die Immobilie tatsächlich Wert ist.

So kann ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart werden:

Mit einem Vorkaufsrechts-Vertrag können Eigentümer eine beliebige Person aus beliebigen Gründen mit dem Vorkaufsrecht ausstatten. Folgende Punkte sollten in einem solchen Vertrag berücksichtigt werden:

  • Name und Anschrift des Vorkaufsverpflichteten und des Vorkaufsberechtigten
  • genaue Beschreibung der Immobilie (zum Beispiel Lage und Art der Immobilie)
  • Beginn des Vorkaufsrechts beziehungsweise Zeitraum bei befristetem Vorkaufsrecht
  • ob es sich um ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht handelt
  • Klausel, ob das Vorkaufsrecht vererbbar sein soll
  • Erklärung, dass sich der Vorkaufsverpflichtete im Vorkaufsfall den Vorkaufsberechtigten informiert
  • gegebenenfalls eine zur gesetzlichen alternative Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts
  • gegebenenfalls eine Vertragsstrafe, falls der Vorkaufsberechtigte übergangen wird

Der Abschluss des Vertrags muss von einem Notar beurkundet werden. Mit diesem Nachweis sichert sich der Vorkaufsberechtigte den Anspruch auf Schadenersatz für den Fall, dass er beim Verkauf der Immobilie übergangen wird. Will sich der Vorkaufsbegünstigte auf ganz sicherer Seite wissen, sollte er auf ein dingliches Vorkaufsrecht bestehen, da dieses ins Grundbuch eingetragen wird.

Info

Dann erlischt das Vorkaufsrecht im Grundbuch

Es gibt verschiedene Wege, über die ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht erlischt:

  1. die Frist zur Ausübung verstreicht (§ 469 BGB)
  2. bei einem nicht vererblichen Vorkaufsrecht stirbt der Berechtigte (§ 473 BGB)
  3. beide Parteien stimmen vor einem Notar oder einem Amtsgericht dem Antrag einer Grundbuchänderung zu. Diese Option ist jedoch mit Kosten verbunden. (§ 19 GBO)
  4. das Grundbuch wird unrichtig. Das passiert beispielsweise, wenn das Grundstück verschenkt oder vererbt wird und damit ein neuer Eigentümer im Grundbuch steht (§ 87 GBO)

Mindert ein Vorkaufsrecht den Immobilienwert?

Ob durch ein Vorkaufsrecht eine Wertminderung eintritt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich führt dieses Recht für den Käufer zu mehr Aufwand. Sind Immobilien allerdings begehrt und will der Käufer die Immobilie unbedingt haben, so spricht wenig dafür, dass er nur einen geringeren Preis wegen des Vorkaufsrechts zahlen würde.

Wie funktioniert der Hausverkauf mit Vorkaufsrecht?

Damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Der sogenannte Vorkaufsfall muss eintreten. Das heißt, dass es einen notariellen Kaufvertrag mit einem Drittkäufer geben muss
  • Der Vorkaufsbegünstigte muss schnellstmöglich informiert werden.
  • Der Verkäufer setzt dem Vorkaufsberechtigten eine Zwei-Monats-Frist, innerhalb derer er entscheiden muss, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht (§ 469 BGB, § 28 BauGB).

Was passiert, wenn der Vorkaufsberechtigte die Immobilie nicht kaufen will?

Auch wenn der Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung seines Rechts verzichtet, muss er darüber eine Erklärung abgeben. Steht der Vorkaufsberechtigte im Grundbuch, muss dort die Löschung des Vorkaufsrechts beantragt werden. Den Antrag müssen laut Grundbuchordnung (GBO) sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Verkäufer unterschreiben und notariell beglaubigen lassen beziehungsweise die Unterschrift direkt beim Amtsgericht leisten (§ 29 GBO). Die Löschung ist mit Gebühren verbunden, die sich aus dem Eintragungswert und dem entsprechend festgelegten Satz der Gebührentabelle ergeben.

Ist eine Gemeinde vorkaufsberechtigt und verzichtet auf ihr Recht, so muss sie ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Aber auch ein Verstreichenlassen der Frist gilt als offizieller Rücktritt vom Vorkaufsrecht.

Was passiert, wenn der Vorkaufsberechtige die Immobilie kaufen will?

Will der Vorkaufsberechtigte die Immobilie kaufen, gibt er eine entsprechende Erklärung ab. Diese kann zwar formlos sein, ist aber unwiderruflich. Das heißt, der Erstkäufer zieht definitiv den Kürzeren. Der zuvor rechtswirksame Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer wird nichtig. Um eventuellen Schadenersatzforderungen durch den Erstkäufer zu entgehen, lassen sich Verkäufer daher oftmals ein vertragliches Rücktrittsrecht festschreiben. Dadurch erfolgt dann die Vertragsauflösung ohne Mehrkosten für den Verkäufer. Wurde keine solche Vereinbarung getroffen, hat der Kaufinteressent, der nun leer ausgegangen ist, Anspruch auf Schadensersatz.

Info

Gibt es mehrere gemeinschaftlich vorkaufsberechtigte, muss Vorkaufsrecht auch als Gemeinschaft ausgeübt werden (§ 472 BGB).

Entschließt sich ein Berechtigter dazu, sein Recht nicht auszuüben, so sind die Übrigen dazu berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen auszuüben.
Mit dem Vorkaufsberechtigten wird dann ein neuer Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen, die auch dem Erstkäufer gewährt worden wären, aufgesetzt.

 

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Kann eine Vorkaufserklärung unwirksam werden?

Eine Vorkaufserklärung – also die Erklärung des Vorkaufsberechtigten, dass er die Immobilie kaufen will – kann unter Umständen für ungültig erklärt werden. Möglich ist das, wenn beispielsweise der Vorkaufsberechtigte vorab seinen Verzicht versprochen hatte. Das zu beweisen kann aber schwierig sein. Leichter nachweisbar ist, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder die Zahlung verweigert. Auch dann verliert die Vorkaufserklärung ihre Gültigkeit und der geschlossene Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam. Wenn der Erstkäufer will, kann er dann die Chance ergreifen und erneut in Verhandlung mit dem Verkäufer treten.

Kann man das Vorkaufsrecht umgehen?

Wenn ein Vorkaufsrecht nicht durch einen Eintrag ins Grundbuch abgesichert ist, kann es passieren, dass der Vorkaufsberechtigte einfach übergangen wird und der Verkäufer seine Immobilie oder sein Grundstück an einen Dritten verkauft. Daran kann der Vorkaufsberechtigte dann auch nichts mehr ändern. Jedoch geht er nicht völlig leer aus: Dem übergangenen Vorkaufsberechtigten steht eine Schadenersatzzahlung vom Verkäufer zu (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14). In der Regel wird der Schadenersatz auf die Höhe des möglichen Gewinns festgelegt, der dem Vorkaufsbegünstigten so durch die Lappen ging. Der Gewinn ist in der Regel die Spanne zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Verkehrswert der Immobilie.

Die gute Nachricht für den Käufer: Ist die Immobilie erst einmal in seinen Besitz übergegangen, bleibt sie dort auch. Es sei denn, er wusste im Vorfeld vom Vorkaufsrecht und hat den Vorkaufsberechtigten nicht darüber informiert (§ 469 BGB). In der Regel informiert der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten.

Was hat die Maklerklausel im Kaufvertrag mit dem Vorkaufsrecht zu tun?

Grundsätzlich gilt: Für Makler bedeutet das Ziehen einer Vorkaufsoption den Verlust der Provision. Eine Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall fällig. Der Vorkaufsberechtigte muss ebenso keine Provision zahlen da er den Makler nicht beauftragt hat.

Allerdings gibt es für Makler einen Ausweg: Die so genannte Maklerklausel im Kaufvertrag. Eine solche Klausel muss allerdings so formuliert werden, dass sie vorkaufsfest ist. Das heißt, es muss durch die Maklerklausel ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten (§§ 328, 335 BGB) entstehen. Übt der Vorkaufsbegünstigte sein Recht aus, muss er den Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen abschließen, wie es im Kaufvertrag des Erstkäufers geregelt war – und somit auch mit der festen Zusage, dass der Käufer die Provision des Maklers trägt. Ist die Klausel jedoch falsch formuliert und es entsteht dadurch kein echter Vertrag zugunsten Dritter, kann der Makler am Ende trotzdem leer ausgehen.

Info

Vertrag zugunsten Dritter

Ein Vertrag zugunsten Dritter zeichnet sich dadurch aus, dass der Schuldner die geschuldete Leistung nicht gegenüber dem Vertragspartner (Erstkäufer) erbringen muss, sondern gegenüber einem Dritten (Makler).

Caroline Schiko19.08.2022

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24 Kommentare

mawad82 am 16.09.2022 19:52

Hallo Zusammen,

mein Nachbar von gegenüber will sein Haus verkaufen?

Hab ich als Nachbar Vorverkaufsrecht?

Vielen Dank

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Peter am 30.07.2022 11:00

Meine Nachbarn haben keine Kinder und haben daher Ihre Immobilie dem Neffen vererbt.

Vor zwei Tagen in einem Gespräch teilten Sie mir mit das ich eine Vorkaufsberechtigung hätte

Diese soll ich vorbereiten die Sie dann unterschreiben würden.Auf was muss ich alles achten?

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D. K. am 24.07.2022 08:52

arni

Ich möchte ein Haus verkaufen Nachbar gefragt ob Interesse besteht .Nachbar hat nicht abgelehnt-aber nur den Preis der Schätzung durch Gutachter.Danach Hausverkauf einem Makler übergeben-Käufer gefunden-Haus ist Reserviert Vorkaufsrecht laut Grundbuch gibt es nicht.Aber es gibt ein Schriftstück vom Verkäufer mit seinem Namen -aber ohne notarielle Beglaubigung.Darauf steht Eigentümer Flächen und Wunschpreis .Der Nachbar hat aber nicht unterschrieben.Dieses geschah alles vor ca.4 Wochen .Seit 01.07.22 arbeitet der Makler für mich.Er weiß von diesem Ereignis.

Frage Ist dieses Schreiben rechtsgültig ? Kann der Nachbar gerichtlich etwas machen ? Kann er mir den Verkauf vermiesen? Kann er mich durch verbale Drohung zwingen ihm das Haus zu verkaufen?

Erbitte Rückmeldung

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Birgit am 04.07.2022 20:01

Hallo zusammen,

jetzt wird es vielleicht etwas schwierig:

Haus verkauft, Nachbar gefragt und das Haus angeboten, er hat es per Whatsapp abgelehnt und wollte es nicht für den Preis kaufen.

Haus an Makler übergeben und ein Käufer hat das Haus gekauft. Kaufvertrag geschlossen, allerdings hat sich ein dingliches Vorkaufsrecht vom Nachbar aus dem Grundbuch von 1951 ergeben.

Nun will der Nachbar das Haus doch und muss dies zu den gleichen Konditonen wie dem Erstkäufer übernehmen, was er auch macht.

Das Problem ist, dass der Käufer beim Notar unterrichtet wurde und er trotzdem den Kaufvertrag abgeschlossen hat und seine Grundschuld eintragen lies.

Jetzt will er das Haus aber nicht abgeben und darum streiten?

Wir Verkäufer wissen gar nicht, was wir jetzt tun sollen? Wir wollen zum Notar, um dem Nachbar das Haus zu verkaufen, da er Gebrauch vom Vorkaufssrecht genommen hat. Fristen sind eingehalten, die rechtlichen von 2 Monate, allerdings waren im Grundbuch von 1951 4 Wochen hinterlegt.

Jetzt geht der Käufer nicht mit zum Notar, weil er das Haus nicht abgeben will.

Meine Frage??

Muss er denn mit zum Notar? Kann er das solange blockieren? Wir sind ratlos??

Wollen einfach endlich das Haus loswerden, an wen auch immer?

Kann der ERstkäufer Schadensersatz verlangen und wenn ja, von wem und warum??

Danke für viele Antworten

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Birgit am 04.07.2022 20:03

ach ja, aufgrund einer Rückabwicklung will der Erstkäufer jetzt 22000 Euro Schadensersatz...Anwalt auch schon im Spiel...Kathastrophe

Luke am 16.06.2022 17:48

Ich will meinem Vater das zur Zeit nicht vermietete Haus abkaufen. Er ist schon weit über 80 Jahre und schafft es nicht mehr sich um die neu Vermietung zu kümmern. Ein andere hat im Grundbuch aber ein Vorkaufsrecht und will die Immobilie auch haben. Das Haus soll aber weiter im Familienbesitz bleiben.

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Cleo am 29.06.2022 16:23

Na dann - Glückwunsch!

§ 577 BGB sagt zum Vorkaufsrecht des Mieters

(1) 1 Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2 Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3 Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

Matthias am 19.02.2022 18:03

Ich habe eine Wohnung mit einem Sondernutzungrecht an einer Garage. Diese Garage steht allerdings auf einem anderen Flurstück.

Hat der Besitzer des Flurstücks automatisch ein Vorkaufsrecht an dieser Garage? Weder in meinem Kaufvertrag, noch im Grundbuch ist ein Vorkaufsrecht eingetragen.

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gerry am 14.02.2022 11:30

Guten Tag,

wir haben eine Immobilie mit einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht gekauft. Der Kaufvertrag ist mit einem Einschreiben Rückschein an den Vorkaufsberechtigtem verschickt worden. Auf dem Rückschein hat aber nur der Zusteller unterschrieben und der Vorkaufsberechtigte behauptet er hätte das Einschreiben nicht bekommen. Die erneute Zustellung per Kurier wurde dann vom Berechtigeten bestätigt. Allerdings verschiebt sich dadurch die zweimonatige Abgabefrist der Verzichtserklärung. Meine Frage ist nun, sollte sich nun bei der Nachforschung des Einschreibens herausstellen, dass das Einschreiben sehr wohl beim Empfänger angekommen ist, würde dann dadurch automatisch die Abgabefrist von der Erstzustellung durch das Einschreiben gelten?

Vielen Dank

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Ralf Gerk am 13.02.2022 18:20

Ich habe das Vorkaufsrecht für eine Immobilie. Da ich nun schon im Vorfeld Investitionen tätigen will,

kann ich diese bei einem Kauf in irgendeiner Form gelten machen. Eine Antwort wäre toll.

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Angie am 12.02.2022 12:09

Mein Exmann und ich besitzen hälftig eine Immobilie die ich zur Zeit bewohne. In drei Monaten werde ich mietpflichtig. ich möchte seine Hälfte kaufen. er möchte fremd verkaufen weil er hofft die Immobilie zur Zeit weit über Wert verkaufen zu können. habe ich auf irgendeine Art ein Vorkaufsrecht zu einem angemessenen realistischen Preis? Leider können wir auch erst Mai 2023 verkaufen da das Gebäude erst 2013 erbaut wurde. Würde vorher verkauft fällt für ihn Spekulationssteuer an. Bis 5/2023 miete zahlen kann ich nicht da das Haus sehr groß ist und mein Mann nicht möchte dass ich untervermiete.

Können Sie mir helfen Ob in diesem Fall ein Vorkaufsrecht auch nach der gesetzes-Änderung Mitte 2020 zum Vorkaufsrecht unter mit Eigentümern möglich ist?

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Gast am 17.02.2022 14:20

Wenn er drin gewohnt habt entfällt die 10 Jahresfrist für Ihren Mann. Sie können jetzt schon kaufen

Max Maier am 14.01.2022 10:03

Wir haben eine Imobilie für 400T € verkauft. Nun hat die Stadt ein Vorkaufsrecht und will nur den Verkehrswert von 300T€ bezahlen. Ich lese in Ihren Erläuterungen jedoch, dass der neue Vertrag mit der Stadt zu denselben Bedingungen abgeschlossen werden muss, wie der bestehende Kaufvertrag. Dies würde doch bedeuten, dass die Stadt auch 400T € bezahlen muss, oder?

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michael müller am 26.10.2021 10:06

erlischt die Maklercourtage wenn der verkäufer nach ausübung des vorkaufsrechts vom kaufvertrag zurück tritt? oder muss der vorkaufsberechtigte, stadt münchen, die maklercourtage trotzdem zahlen. sie trägt ja alle kosten des vertrages auch im fallle eines rücktritts des verkäufers

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immowelt redaktion am 26.10.2021 11:27

Hallo michael müller,

die Courtage für den Makler wird also erst fällig, wenn er seine Dienstleistung erfüllt hat und ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Schöftenhuber Josef am 21.08.2021 02:55

Habe einen Zweit- Geschäft ca 10 Km von meinem Haupt-Geschäft. Ich hatte die Möglichkeit in der Nachbarschaft ca. 100 m eine Immobilie zu erwerben und meinen Zweigbetrieb -Geschäft zum Hauptbetrieb einzulagern. Es wurde die Immobilie durch den Notar abgewickelt und das Finanzielle durch einen Kaufvertrag bestätigt. Jetzt habe ich eine Mitteilung von der Gemeinde eine Nachricht bekommen, das die Gemeinde das Vorkaufsrecht beantragt. Es ist für mich jetzt ein Problem, da ich meinen Zweigbetrieb in den Hauptbetrieb umziehen will, um die Personal-Kosten zu Minimieren. Habe ein Geschäft seit 1953 durch meinen Vater betrieben. Durch dieses Vorkaufsrecht der Gemeine bin ich gezwungen mein Geschäft nicht mehr rentabel führen zu können. Es war der Grund das ich die Immobilie erwerbe konnte, und auch durch den Kauf die Möglichkeit hatte, beide Betriebe zusammen zu legen. Können Sie mich in der Angelegenheit unterstützen. Wie kann ich mich gegenüber der Gemeinde verhalten, um das Vorkaufsrecht der Gemeinde zu widersprechen. Mit freundlichen Gruß Schöftenhuber

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 23.08.2021 09:44

Hallo Schöftenhuber Josef,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Elena am 10.08.2021 12:33

Wie verhält es sich mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde, wenn gleichzeitig ein dingliches Vorkaufsrecht von einem Privaten in das Grundbuch eingetragen ist?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 10.08.2021 14:12

Hallo Elena,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Wolffy am 15.07.2021 09:30

Hallo,

mein Stiefvater möchte sein großes, super gepflegtes Haus, Scheune, Gewölbekeller und Grundstücke verkaufen. Die Stadt möchte es kaufen, aber zu einen viel zu niedrigen Preis. Wenn man es Privat verkauft würde man um einiges mehr bekommen. Wie sieht es mit dem Vorverkaufsrecht aus, wenn sie nicht mehr zahlen und wir es nicht so günstig hergeben wollen? Erlischt diese dann, kann man es nach Nichteinigung privat verkaufen? Denn soweit ich weiß hat sie Stadt immer ein Vorkaufsrecht, oder? Sie wollen dort eine größere Feuerwehr bauen, Ihr Bauvorhaben ist schon geplant.

199.000€ finden wir viiiel zu niedrig! Wäre schön wenn Ihr mir, bei meine Fragen helfen könntet.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.07.2021 17:33

Hallo Wolffy,

Vorkaufsrecht bedeutet nicht, dass Sie ein beliebiges Angebot für Ihre Immobilie akzeptieren müssen. Es geht hierbei nur darum, dass wenn zwischen Ihnen und einer zweiten Partei ein Kaufvertrag zustande kommt, eine dritte Partei z.B. die Stadt, die ein Vorkaufsrecht hat, die Möglichkeit erhält den Kaufvertrag anzutreten (statt der zweiten Partei).

Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Michbai am 11.07.2021 08:17

Guten Tag immowelt-Redaktion,

Wir haben unser Traumhaus gefunden und der Notartermin ist angesetzt. Die Verkäuferin des Hauses besitzt noch zwei Streuobstwiesen, eine davon wollte Sie als Schenkung mit dem Haus “mitgeben”, die andere verkaufen. Jedoch ist es sehr wahrscheinlich, dass die Gemeinde Ihr Vorkaufsrecht ausüben wird. Somit will Sie beide Grundstücke behalten, um Sie nicht an die Gemeinde zu “verlieren”

Ist es richtig, dass bei einer reinen Schenkung kein Vorkaufsrecht entsteht? Wo ist das geregelt bzw wie kann ich dies belegen?

Gibt es auch eine Lösung für das zweite Grundstück? (Evtl unbefristete Pacht die im Erbfall bestehen bleibt? )

Vielen herzlichen Dank

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 12.07.2021 17:02

Hallo Michbai,

die Schenkung eines Grundstücks löst keinen Vorkaufsfall aus. Ein Vorkaufsfall setzt eine entgeltliche Eigentumsübertragung voraus. Ob diese vorliegt, richtet sich nach dem Willen der Vertragsschließenden. (OLG Brandenburg, Urteil vom 15. Dezember 2016, Az. 5 U 44/14). Das Vorkaufsrecht gilt auch dann nicht, wenn ein Grundstück in eine Gesellschaft als Einlage eingebracht, verschenkt oder gegen ein anderes Grundstück getauscht wird. Hierbei muss dann aber auch das Rechtsgeschäft wirklich durchgeführt und gewollt werden, bei Umgehungsgeschäften, die einem Verkauf gleichkommen, wirkt das Vorkaufsrecht gleichwohl. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

voyager66 am 07.07.2021 14:35

Hallo immowelt-Redaktion,

der langjährige Mieter meiner Eigentumswohnung ist überraschend verstorben. Das Mietverhältnis wurde von den gesetzlichen Erben gekündigt.

Die Wohnung soll nun als Eigentumswohnung verkauft werden.

Nun meldete sich bei mir eine mit dem Mieter offensichtlich bekannte Drittperson, die Anspruch auf das Vorkaufsrecht der Wohnung erhebt.

Mein Mieter hat nämlich sein Vorkaufsrecht im Falle seines Todes in einer kurzen schriftlichen Erklärung an diese Person übertragen.

Es besteht kein Grundbucheintrag noch eine sonstige vertragliche Vereinbarung bzgl. Vorkaufsrecht mit mir als Eigentümer o.ä.

Frage: Kann das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB durch den Mieter einfach so an andere Drittpersonen übertragen werden?

Vielen Dank im Voraus für Ihrer geschätzte Antwort.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.07.2021 16:14

Hallo voyager66,

nein, es müsste im Grundbuch eingetragen sein laut §§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 473 Satz 1 BGB. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Smilingmozart am 23.04.2021 21:26

Hallo,

folgender Fall:

Vorkaufsberechtigter erklärt, dass er von seinem Vorkaufsrecht gebrauch macht. Danach passiert nichts mehr. Der Vorkaufsberechtigte hält den Verkäufer hin und übt das Vorkaufsrecht damit nicht aus bzw. unterschreibt keinen Notarvertrag. Es vergeht über ein halbes Jahr und nichts passiert! Wann hat der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht verwirkt? Kann er sich mit der "Ausübung" bzw. Kaufpreiszahlung/Kaufvertrag ewig Zeit lassen?

Wäre super, wenn ich darauf eine Antwort bekäme! Danke vorab!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.04.2021 09:48

Hallo,

laut Paragraf 469 BGB erlischt das Vorkaufsrechts , wenn nichts anderes vereinbart wurde, nach einer Frist von 2 Monaten.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Peter am 14.04.2021 13:12

Wie ist die Rechtslage, wenn der Berechtigte nach 577 BGB bei dem Verkauf einer Immobilie übergangen wurde. Kann der Berechtigt aus seinen Vorkaufsrecht das Eigentum gerichtlich einklagen ( wie etwa nein dinglichen Vorkaufsrecht oder hat er nur Anspruch auf Schadensersatz?).

Danke

Peter

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 11:21

Hallo Peter,

das kommt zunächst vermutlich darauf an, an wen die Immobilie verkauft wurde. Aus der Ferne können wir nicht beurteilen, ob eine Klage hier zum Erfolg führen würde oder ob Sie Anspruch auf Schadenersatz haben. Wir raten Ihnen sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

wertmann am 25.02.2021 13:06

wer kann mir was genaues sagen

eine urenkelin erbt ein haus mit grundstück

im grundbuch steht ein vorkaufsrecht gemäß § 20 vermögensgesetzt

erlischt die eintragung beim erbe der urenkelin????????????

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.02.2021 10:57

Hallo wertmann,

nach §1097 BGB "beschränkt sich das Vorkaufsrecht auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben...".

Nach unserer Auffassung dürfte die Eintragung damit nicht erlöschen. Im konkreten Fall raten wir aber dazu einen Fachanwalt oder Eigentümerverband zu befragen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten könnne oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Tritop am 03.02.2021 16:15

Hallo,

ich habe ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht an einer Immobilie.

Nun habe ich den Verdacht, dass die Eigentümerin das Haus verschenkt hat,

somit wäre mein Vorkaufsrecht erstmal hinfällig.

Bin ich dazu berechtigt einen aktuellen Grundbuchauszug zu beantragen?

Vielleicht kann mir jemand helfen.

Vielen Dank und viele Grüße

AO

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.02.2021 16:11

Hallo Tritop,

von einer Schenkung bleibt das Vorkaufsrecht unberührt, es besteht weiterhin.

Für die Beantragung eines Grundbuchauszugs brauchen Sie ein "berechtigtes Interesse". Hier hat das Grundbuchamt einen Entscheidungsspielraum. Es ist uns also nicht möglich vorauszusagen, ob Ihr Interesse begründet ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sandra am 19.01.2021 15:07

Hallo!

Wir wollen eine Wohnung in einer Seniorenwohnanlage kaufen. Wir haben die Zusage vom Verkäufer erhalten und bereits einen Notartermin. Die Stadt hat das Vorkaufsrecht und wurde gefragt jedoch wurde ihrerseits abgelehnt und daraufhin wurden wir informiert das wir kaufen können.

Nun kommt die Stadt plötzlich und will doch kaufen. Ich finde das äußerst unfair da sie ja befragt wurden und nicht wollten. Haben wir hier überhaupt eine Chance? Meine Eltern beide fast 80 Jahre würden einziehen und sind am Boden zerstört. Ich bin echt sauer.

Danke für Ihre Mühe

auf Kommentar antworten

Amunir99 am 27.02.2021 14:05

Ich hab das gleiche Problem. Haben sie das schon geklärt?


Amunir99 am 27.02.2021 14:05

Ich hab das gleiche Problem. Haben sie das schon geklärt?

margund jacob am 26.08.2020 13:34

Leider habe ich in der GBO § 87 Ihre Ausführungen nicht gefunden.

Ich habe ein Grundstück geerbt ,es besteht eine Vorkaufsrechteintragung aus 1984.

Ich will das Grundstück verkaufen, muss ich diese Eintragung in jeden Fall übernehmen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.08.2020 08:51

Hallo margund jacob,

im Paragrafen 87 GBO müsste der Unterpunkt a) ihrem Fall entsprechen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort sollten Sie einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wie Haus & Grund kontaktieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

martin23 am 15.08.2020 09:28

Hallo,

ich bin Miterbe in einer Erbengemeinschaft. Miterben haben ohne Absprache ihre Anteile an dem Grundstück verkauft, stehen jetzt auch im Grundstück. Es gibt inzwischen zwei zwei Kaufverträge mit einer Baugesellschaft, jetzt soll wieder ein neuer Kaufvertrag gemacht werden und im Grundbuch eingetragen werden. Ist die Eintragung der Baugesellschaft im Grundbuch nötig obwohl ich vorkaufsberechtigt bin ???

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.08.2020 08:47

Hallo martin23,

Ihre Miterben hätten ihren Erbanteil nicht verkaufen dürfen, da alle anderen Miterben da ein Vorkaufsrecht haben. Ihnen steht daher Schadenersatz zu (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Und die neuen Eigentümer haben kein Recht, das Grundstück zu bebauen, wenn nicht alle Erben damit einverstanden sind. Denn der Anteil ist ein ideeler.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Sie sollten sich diesbezüglich von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverband wie Haus & Grund rechtlich beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Beautyful am 27.07.2020 15:29

Hallo,

Ein Monat nach unserem Notartermin möchte die Stadt von Verkäufer 40qm Grundstück erwerben (wassergesetz)

Nun wenn die zwei sich einigen, kaufen wir ja 40qm kleineren Grundstück.

Frage: Wie hoch kann ich Schadensersatz verlangen?

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immowelt Redaktion am 27.08.2020 08:37

Hallo Beautyful,

diese Frage können wir Ihnen leider nicht beantworten. Dazu müssten Sie sich bitte an einen Fachanwalt wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion