Vorkaufsrecht – wenn sich beim Immobilienkauf einer vordrängeln darf

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Auch mit einer Unterschrift auf dem Kaufvertrag ist es für einen Immobilienkäufer nicht zu 100 Prozent sicher, dass er das Haus oder das Grundstück auch wirklich bekommt. Denn es besteht die Möglichkeit, dass eine Person oder die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat. Was es beim Vorkaufsrecht alles zu beachten gibt, welche rechtliche Grundlage es hat und wie man es eingeräumt bekommt.

Vorkaufsrecht, Vorkaufsrecht ausüben, Foto: iStock/PeopleImages
Einer ist im Vorteil: Wenn eine Immobilie verkauft wird, kann es passieren, dass der eigentliche Käufer am Ende leer ausgeht, weil jemand sein Vorkaufsrecht ausübt. Foto: iStock/PeopleImages

Wer sein Traumhaus gefunden hat und sich auch mit dem Verkäufer einig geworden ist, es keine Probleme mit der Finanzierung gibt, hat eigentlich Grund zur Freude. Doch selbst wenn die Tinte unter dem Kaufvertrag schon getrocknet ist, kann es passieren, dass der Käufer plötzlich ohne seine Wunschimmobilie dasteht und ein anderer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Grund dafür ist das Vorkaufsrecht, welches es dem Vorkaufsberechtigten ermöglicht, sich quasi beim Immobilienkauf vorzudrängeln – ganz legal.

Das Vorkaufsrecht kurz erklärt

Besteht für eine Immobilie oder ein Grundstück ein Vorkaufsrecht, so muss der Verkäufer, wenn er einen Kaufvertrag mit einem Käufer abschließt, diesen schnellstmöglich dem Vorkaufsbegünstigten vorlegen. Wenn dieser sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen, einschließlich aller bereits vereinbarten Konditionen. Damit es dazu kommt, müssen aber einige Bedingungen erfüllt sein.

Dinglich, schuldrechtlich und öffentlich-rechtlich: Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts

Grundsätzlich wird zwischen drei verschiedenen Formen des Vorkaufsrechts unterschieden: dem dinglichen, dem schuldrechtlichen sowie dem öffentlich-rechtlichen.

1.    Das dingliche Vorkaufsrecht

Dieses Vorkaufsrecht gibt es ausschließlich für Grundstücke, nicht aber für darauf stehende Gebäude. Geregelt wird das dingliche Vorkaufsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1094 bis 1104 BGB). Es wird direkt im Grundbuch vermerkt. Die Besonderheit: Die Eintragung ins Grundbuch fungiert gleichzeitig als Vormerkung. Damit hat der Vorkaufsberechtigte sogar dann noch das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Wichtig: Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar (§ 473BGB), es sei denn, die Vererbbarkeit wurde auf Wunsch im Grundbuch vermerkt.

2.    Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) gilt sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Unter unbeweglichen Sachen werden Grundstücke verstanden, beweglich hingegen ist alles, was kein Grundstück ist beziehungsweise nur ein Anteil eines Grundstückes – also zum Beispiel Häuser und Eigentumswohnungen. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt jedoch kein Eintrag ins Grundbuch, es wird ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigte übergangen und der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen, dann bleibt die Immobilie in dessen Eigentum. Der Vorkaufsberechtigte kann jedoch Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

3.    Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht inne. Festgeschrieben ist dies im Baugesetzbuch (§§ 24 bis 28 BauGB). Aber auch über das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht können als Grundlage für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht dienen. Betroffen sein können Flächen, die im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert sind. Weitere Möglichkeiten sind, dass es sich um ein Grundstück in einem sogenannten Umlegungsgebiet, in dem Grundstücke neu sortiert werden sollen, handelt oder sich das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet.

Für die Inanspruchnahme des Rechts braucht die Gemeinde einen triftigen Grund, beispielsweise dass das Ausüben des Vorkaufsrechts dem Allgemeinwohl dient. Das kann der Fall sein, wenn die Fläche für eine umweltschützende Ausgleichsmaßnahme, wie eine Aufforstung, vorgesehen ist. Will jemand eine solche Fläche kaufen, kann die Eigentumsübertragung nur dann im Grundbuch vorgenommen werden, wenn die zuständige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben will. Einzige Ausnahme: Der Kaufinteressent ist ein Verwandter des Verkäufers. Da darf die Gemeinde nicht dazwischenfunken.

Achtung

Vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen

Das Vorkaufsrecht kommt nur dann zum Zuge, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht. Schenkungen, Tauschgeschäfte, Übertragungen von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft und Erbschaftsauseinandersetzungen sind von einem Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Ebenso kommt das Vorkaufsrecht nicht zum Tragen, wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt.

So erlangt der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht

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Das Vorkaufsrecht ist entweder in einem Gesetz verankert oder wird einer Person vertraglich zugesichert. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Das Vorkaufsrecht kann der Vorkaufsberechtigte über zwei verschiedene Wege erlangen. Es ist entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet – also vertraglich festgelegt – oder aber gesetzlich verankert.

In folgenden Fällen kann jemand per Gesetz vorkaufsberechtigt sein:

  • Ein Mieter, wenn die von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§ 577 BGB). Ausnahme: Der Wohnraum soll an Familienangehörige des Vermieters verkauft werden, dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
  • Miterben, wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern
  • Gemeinden, wenn sie die Voraussetzungen des Paragrafen 24 BauGB erfüllen

So kann ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart werden:

Mit einem Vorkaufsrechts-Vertrag können Eigentümer eine beliebige Person aus beliebigen Gründen mit dem Vorkaufsrecht ausstatten. Folgende Punkte sollten in einem solchen Vertrag berücksichtigt werden:

  • Name und Anschrift des Vorkaufsverpflichteten und des Vorkaufsberechtigten
  • genaue Beschreibung der Immobilie (zum Beispiel Lage und Art der Immobilie)
  • Beginn des Vorkaufsrechts beziehungsweise Zeitraum bei befristetem Vorkaufsrecht
  • ob es sich um ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht handelt
  • Klausel, ob das Vorkaufsrecht vererbbar sein soll
  • Erklärung, dass sich der Vorkaufsverpflichtete im Vorkaufsfall den Vorkaufsberechtigten informiert
  • gegebenenfalls eine zur gesetzlichen alternative Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts
  • gegebenenfalls eine Vertragsstrafe, falls der Vorkaufsberechtigte übergangen wird

Der Abschluss des Vertrags muss von einem Notar beurkundet werden. Mit diesem Nachweis sichert sich der Vorkaufsberechtigte den Anspruch auf Schadenersatz für den Fall, dass er beim Verkauf der Immobilie übergangen wird. Will sich der Vorkaufsbegünstigte auf ganz sicherer Seite wissen, sollte er auf ein dingliches Vorkaufsrecht bestehen, da dieses ins Grundbuch eingetragen wird.

Info

Dann erlischt das Vorkaufsrecht im Grundbuch

Es gibt verschiedene Wege, über die ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht erlischt:

  1. die Frist zur Ausübung verstreicht (§ 469 BGB)
  2. bei einem nicht vererblichen Vorkaufsrecht stirbt der Berechtigte (§ 473 BGB)
  3. beide Parteien stimmen vor einem Notar oder einem Amtsgericht dem Antrag einer Grundbuchänderung zu. Diese Option ist jedoch mit Kosten verbunden. (§ 19 GBO)
  4. das Grundbuch wird unrichtig. Das passiert beispielsweise, wenn das Grundstück verschenkt oder vererbt wird und damit ein neuer Eigentümer im Grundbuch steht (§ 87 GBO)

So funktioniert das Vorkaufsrecht

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Tritt der Vorkaufsfall ein, muss der Vorkaufsberechtigte darüber informiert werden. Dann muss er sich entscheiden, ob er das Vorkaufsrecht ausüben oder davon zurücktreten will. Foto: iStock/Tinpixels

Damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Die Grundvoraussetzung ist, dass der sogenannte Vorkaufsfall eintritt. Das bedeutet, zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer – auch Drittkäufer genannt, da er neben Vorkaufsverpflichteten und Vorkaufsberechtigten die dritte Partei ist – wurde ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen. Darüber muss der Vorkaufsbegünstigte schnellstmöglich informiert werden. Das übernimmt in der Regel der Verkäufer.

Dann kann sich der Vorkaufsberechtigte für oder gegen das Ausüben seines Rechts zu entscheiden. Der Erstkäufer muss nun aber nicht ewig warten und bangen, ob er die Immobilie oder das Grundstück kaufen darf, denn der Vorkaufsberechtigte muss sich für seine Antwort an eine Frist halten. Bei Grundstücken und Immobilien beträgt diese zwei Monate, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart (§ 469 BGB, § 28 BauGB).

Wenn der Vorkaufsberechtigte die Immobilie nicht kaufen will

Auch wenn der Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung seines Rechts verzichtet, muss er darüber eine Erklärung abgeben. Steht der Vorkaufsberechtigte im Grundbuch, muss dort die Löschung des Vorkaufsrechts beantragt werden. Den Antrag müssen laut Grundbuchordnung (GBO) sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Verkäufer unterschreiben und notariell beglaubigen lassen beziehungsweise die Unterschrift direkt beim Amtsgericht leisten (§ 29 GBO). Die Löschung ist mit Gebühren verbunden, die sich aus dem Eintragungswert und dem entsprechend festgelegten Satz der Gebührentabelle ergeben.

Ist eine Gemeinde vorkaufsberechtigt und verzichtet auf ihr Recht, so muss sie ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Aber auch ein Verstreichenlassen der Frist gilt als offizieller Rücktritt vom Vorkaufsrecht.

Wenn der Vorkaufsberechtige die Immobilie kaufen will

Will der Vorkaufsberechtigte die Immobilie kaufen, gibt er eine entsprechende Erklärung ab. Diese kann zwar formlos sein, ist aber unwiderruflich. Das heißt, der Erstkäufer zieht definitiv den Kürzeren. Der zuvor rechtswirksame Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer wird nichtig. Um eventuellen Schadenersatzforderungen durch den Erstkäufer zu entgehen, lassen sich Verkäufer daher oftmals ein vertragliches Rücktrittsrecht festschreiben. Dadurch erfolgt dann die Vertragsauflösung ohne Mehrkosten für den Verkäufer. Wurde keine solche Vereinbarung getroffen, hat der Kaufinteressent, der nun leer ausgegangen ist, Anspruch auf Schadensersatz.

Achtung

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich vorkaufsberechtigt, muss das Vorkaufsrecht auch als Gemeinschaft ausgeübt werden. Sobald einer aus der Gruppe von seinem Recht zurücktritt, können es auch die restlichen nicht ausüben (§ 472 BGB).

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn es fünf Erben eines Grundstücks gibt und einer seinen Anteil verkaufen will. In dem Fall sind die anderen vier vorkaufsberechtigt, müssen sich jedoch einig sein.

Mit dem Vorkaufsberechtigten wird dann ein neuer Kaufvertrag aufgesetzt. Dieser muss allerdings zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen werden, wie es beim Erstkäufer der Fall gewesen wäre. Änderungen können nicht mehr vorgenommen werden.

In bestimmten Fällen kann eine Vorkaufserklärung unwirksam werden

Eine Vorkaufserklärung – also die Erklärung des Vorkaufsberechtigten, dass er die Immobilie kaufen will – kann unter Umständen für ungültig erklärt werden. Möglich ist das, wenn beispielsweise der Vorkaufsberechtigte vorab seinen Verzicht versprochen hatte. Das zu beweisen kann aber schwierig sein. Leichter nachweisbar ist, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder die Zahlung verweigert. Auch dann verliert die Vorkaufserklärung ihre Gültigkeit und der geschlossene Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam. Wenn der Erstkäufer will, kann er dann die Chance ergreifen und erneut in Verhandlung mit dem Verkäufer treten.

Vorkaufsrecht umgehen kann Schadenersatz nach sich ziehen

Wenn ein Vorkaufsrecht nicht durch einen Eintrag ins Grundbuch abgesichert ist, kann es passieren, dass der Vorkaufsberechtigte einfach übergangen wird und der Verkäufer seine Immobilie oder sein Grundstück an einen Dritten verkauft. Daran kann der Vorkaufsberechtigte dann auch nichts mehr ändern. Jedoch geht er nicht völlig leer aus: Dem übergangenen Vorkaufsberechtigten steht eine Schadenersatzzahlung vom Verkäufer zu (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14). In der Regel wird der Schadenersatz auf die Höhe des möglichen Gewinns festgelegt, der dem Vorkaufsbegünstigten so durch die Lappen ging. Der Gewinn ist in der Regel die Spanne zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Verkehrswert der Immobilie.

Die gute Nachricht für den Käufer: Ist die Immobilie erst einmal in seinen Besitz übergegangen, bleibt sie dort auch. Es sei denn, er wusste im Vorfeld vom Vorkaufsrecht und hat den Vorkaufsberechtigten nicht darüber informiert (§ 469 BGB). In der Regel informiert der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten.

Was die Maklerklausel im Kaufvertrag mit dem Vorkaufsrecht zu tun hat

Vorkaufsrecht, Maklerklausel im Kaufvertrag, Foto: iStock/Ridofranz
Ob die Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen wird, liegt in der Hand von Verkäufer und Käufer. Der Makler hat an sich keinen Anspruch darauf. Foto: iStock/Ridofranz

Neben Käufern, die durch einen Vorkaufsberechtigten vielleicht ihre Traumimmobilie verlieren, sind insbesondere Makler keine großen Fans des Vorkaufsrechts. Denn grundsätzlich würde das für den Makler den Verlust der Provision bedeuten. Der Grund: In der Regel muss der Immobiliensuchende die Maklerprovision nur zahlen, wenn der Erfolgsfall eingetreten ist  – also er tatsächlich neuer Eigentümer einer Immobilie wird. Geht aber der Kaufinteressent leer aus, kann der Makler von ihm keine Provision fordern. Doch auch Vorkaufsberechtigte als neuer Käufer wird die Provision nicht zahlen wollen, schließlich hat er den Makler nicht beauftragt.

Eben diese Situation wollen Makler durch die Unterbringung einer sogenannten Maklerklausel im Kaufvertrag gern von vorneherein klären. Denn mit der Klausel wird das Recht auf Provision für den Makler festgeschrieben. Eine Voraussetzung für ihre Gültigkeit ist, dass sie vorkaufsfest ist. Das heißt, es muss durch die Maklerklausel ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten (§§ 328, 335 BGB) entstehen. Übt der Vorkaufsbegünstigte sein Recht aus, muss er den Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen abschließen, wie es im Kaufvertrag des Erstkäufers geregelt war – und somit auch mit der festen Zusage, dass der Käufer die Provision des Maklers trägt. Ist die Klausel jedoch falsch formuliert und es entsteht dadurch kein echter Vertrag zugunsten Dritter, kann der Makler am Ende trotzdem leer ausgehen.

Info

Vertrag zugunsten Dritter

Ein Vertrag zugunsten Dritter zeichnet sich dadurch aus, dass der Schuldner die geschuldete Leistung nicht gegenüber dem Vertragspartner erbringen muss, sondern gegenüber einem Dritten. In diesem Fall bedeutet dies, dass der Erstkäufer (Schuldner) dem Verkäufer (Vertragspartner) verspricht, dem Makler (Dritter) die Provision zu zahlen.

Viele Notare raten von der Maklerklausel im Kaufvertrag ab, da der Kaufpreis durch die Erwähnung der Provision steigt und damit wird er auch teurer versteuert, als ohne die Provision. Es liegt im Ermessen des Immobilienkäufers, ob er der Klausel zustimmt oder nicht. In manchen Fällen kommen die Makler den Käufern entgegen, indem sie anbieten, die durch die Maklerklausel entstehenden Mehrkosten zu tragen.


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