Immobilienblase 2022: Platzt sie in Deutschland?

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Experten sind sich uneins: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Steht sie kurz vor dem Platzen oder sinkt die Gefahr gerade? Ein Überblick, was dafür und dagegen spricht sowie welche Auswirkungen ein Platzen für Eigentümer und Kaufinteressenten hätte.

Was ist eine Immobilienblase?

Das Prinzip einer Immobilienblase kann mit einer Seifenblase verglichen werden. Je mehr Luft in die Seifenblase geblasen wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie platzt. Bei einer Immobilienblase sind die Kaufpreise die treibende Kraft.

Je höher die Nachfrage für Immobilien ist, desto höher sind in der Regel auch die Angebotspreise. Das führt irgendwann unweigerlich dazu, dass sich die Immobilienpreise vom eigentlichen Sachwert deutlich entkoppeln: Käufer also bereit sind enorm überhöhte Preise zu zahlen.

Doch die Steigerung der Preise ist nur bis zu einer bestimmten Grenze möglich. Sind die Kaufinteressenten nicht mehr bereit die hohen Preise zu zahlen, wird die Grenze also überschritten, sinkt die Nachfrage und damit auch die Preise wieder. Sinken die Preise recht plötzlich und außergewöhnlich schnell, so wird vom Platzen der Blase gesprochen.

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Wie zeigt sich, dass eine Immobilienblase existiert?

Für eine Immobilienblase gibt es verschiedene Anhaltspunkte:

  • Sehr starker Preisanstieg: Die Kaufpreise für Immobilien steigen nahezu grenzenlos an und entkoppeln sich von den Mietpreisen, der Inflation und den Durchschnittseinkommen der Bevölkerung.
  • Überbewertung von Immobilien: Die stark gestiegenen Kaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert der Immobilie.
  • Zunahme von Spekulationen: Immobilien werden häufiger als schnelle Kapitalanlage gekauft. In der Regel werden hier renovierungsbedürftige Häuser gekauft, renoviert und zu einem höheren Preis wieder verkauft. Begünstigt wird dies noch, wenn alternative Kapitalanlagen an Attraktivität verlieren. Das können beispielsweise die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben sein.
  • Zu geringe Bautätigkeit: Wird zu wenig gebaut, bleibt das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in Schieflage, was zu weiter steigenden Preisen führt.
  • Politik versucht gegenzusteuern: Greift die Politik in den Immobilienmarkt ein, beispielsweise über vermehrte Neubauprojekte, spricht es dafür, dass die Regierung von einer Blasengefahr ausgeht.

Gibt es in Deutschland derzeit eine Immobilienblase?

Ob sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase bildet oder diese sogar kurz vorm Platzen ist, darüber sind sich Experten uneinig. Diese Punkte sprechen dafür:

  • Unstrittig ist, dass die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland seit Jahren stetig ansteigen. Insbesondere in den großen Metropolen München, Hamburg oder Berlin haben die Preise deutlich angezogen. Das zeigt auch eine Analyse von immowelt für 77 deutsche Großstädte, die besagt, dass sich die Wohnungspreise im 5-Jahresvergleich zum Teil sogar verdoppelt haben. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse.
  • Laut Einschätzung der Bundesbank sind Immobilien in Deutschland bis zu 40 Prozent überbewertet. Die Kaufpreise liegen also über dem, was angemessen wäre. Sie warnt seit längerem vor einer Immobilienblase und bereiten sich auf ein mögliches Platzen vor.
  • Einige Experten sehen auch manch politische Maßnahmen als Indikator dafür, dass die Bundesregierung eine gewisse Blasengefahr annimmt. So wurde 2017 ein Gesetz erlassen, das der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Möglichkeit bietet, durch Eingriffe in den Immobilienmarkt Spekulationsblasen entgegenzuarbeiten. Die Finanzaufsicht hat bereits reagiert und strengere Regeln auf den Weg gebracht: Seit 1. April 2022 Banken in Deutschland müssen als Vorsorge für mögliche Rückschläge in den kommenden zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen. Auch mit der Einführung der Grundsteuer C ab 2025 soll Grundstücksspekulationen ein Riegel vorgeschoben werden. Denn die neue Grundsteuer erlaubt es Kommunen für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, sollte keine Bebauung stattfinden. Hier erfährst du mehr über die Grundsteuer und ihre Berechnung.
  • Auch beginnen sich seit einiger Zeit die Mietpreise langsam, aber sicher von den Kaufpreisen zu entkoppeln. Das wird durch die Entwicklung des Mietpreismultiplikators – auch Vervielfältiger genannt – deutlich. Der Multiplikator zeigt an, wie viele Jahreskaltmieten den reinen Kaufpreis ausmachen. Während dieser in Berlin 2018 bei 27 Jahren lag, ist er 2021 bereits bei 36 Jahren. In Hamburg stieg der Vervielfältiger sogar von 31 auf 43 an. Das verdeutlicht, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mietpreise, was für eine Immobilienblase sprechen könnte.

Obwohl es Anhaltspunkte für eine Blasengefahr gibt, sprechen auch gewichtige Argumente und die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt stark gegen eine Immobilienblase in Deutschland:

  • Das Hauptargument, das deutlich gegen eine Immobilienblase spricht, ist die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Es befinden sich weit weniger Objekte auf dem Markt, als die Nachfrage da ist. Die steigenden Kosten bei Handwerkern und Baumaterial sorgen zudem dazu, dass auch der Neubau stockt und somit die Wohnungsknappheit auf dem Markt nicht verringert wird. Mit sinkenden Preisen ist daher wohl erstmal nicht zu rechnen.
  • Die Vergaberichtlinien für Darlehen sind in Deutschland recht streng. Wer eine schlechte Bonität aufweist, bekommt den Kredit nicht leichtfertig hinterhergeworfen. Ein derartiger Zusammenbruch, wie er ab 2007 in den USA stattgefunden hat, ist hierzulande daher nicht zu erwarten.

Das derzeitige steigen der Zinsen könnte der Auslöser des Platzens einer möglichen Blase sein. Insbesondere jetzt, da die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins um weitere 0,75 Prozentpunkte erhöht hat. Bereits im Juli gab es eine Anhebung um 0,5 Prozentpunkte. Der Leitzins steht dementsprechend zurzeit bei 1,25 Prozent (Stand: September 2022). Dadurch könnten die Bauzinsen ebenfalls noch einmal stärker ansteigen und die Kreditkosten weiter in die Höhe treiben. Gerade bei Anschlussfinanzierungen könnte das zu einem Problem werden.

Bereits jetzt hat der Zinsanstieg Auswirkungen auf die Belastung von Wohnungskäufern, wie eine immowelt Analyse ergab. Aktuell müssen Kreditnehmer für eine 80-Quadratmeter-Bestandswohnung monatlich bis zu 430 Euro mehr zahlen als noch zu Jahresbeginn. Sollten die Zinsen auf drei Prozent ansteigen, könnten es monatlich bis zu 1.030 Euro mehr werden. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse.

Die Experten sind sich uneins, ob es denn nun wirklich eine Blasengefahr in Deutschland gibt. Von einem plötzlichen Preisabsturz gehen sie aber alle nicht aus. Dennoch bestehen Warnungen vor dem Platzen der Blase.

Das empirica Institut veröffentlicht regelmäßig den empirica-Blasenindex für den deutschen Immobilienmarkt, der sich mit der Blasengefahr auseinandersetzt. In der Auswertung vom August 2022 gehen die Experten von einem Sinken der Blasengefahr im Wohnsegment aus. Ebenfalls bei den Krediten sei ein Platzen aus Sicht des empirica-Instituts eher unwahrscheinlich.

 

Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase entsteht, müssen mehrere Faktoren ungünstig zusammenspielen. In der Regel gibt es aber zwei Hauptfaktoren, die zur Preisspirale auf dem Immobilienmarkt führen: eine zu lockere Kreditvergabe und eine fehlgeleitete Fiskalpolitik.

1. Kreditvergabe als Auslöser einer Immobilienblase

Je mehr Personen in der Lage sind in eine Immobilie zu investieren, desto mehr Einfluss nimmt dies auch auf die Preisentwicklung. Möglich wird dies beispielsweise, wenn die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite gelockert werden, die Darlehenskosten wegen niedriger Zinsen sehr günstig sind oder beides gleichzeitig der Fall ist.

Können sich mehr Personen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück leisten, desto höher wird die Nachfrage. Wenn dann noch eine Verknappung auf dem Markt hinzukommt, steigen die Preise kontinuierlich oder auch sprunghaft an.

Info

Beispiel: Immobilienblase in den USA 2007

Ende der 1990er-Jahre gab es in den Vereinigten Staaten von Amerika eine recht lockere Kreditvergabe, die vor allem auch einkommensschwachen Familien den Weg in ein Eigenheim ermöglichte. Die hohe Nachfrage ließ die Preise über die Jahre stark ansteigen. Doch statt zu reagieren, vergaben die Banken weiterhin Kredite an Personen mit eigentlich viel zu geringer Bonität. Um so viel Geld ausschütten zu können, mussten die Banken zum Teil selbst Kredite aufnehmen.

Als die Kreditnehmer aufgrund hoher Belastungen ihre Kredite nicht mehr tilgen konnten, waren sie gezwungen ihre Häuser wieder zu verlassen. In der Folge sanken die Immobilienpreise in der USA rapide. Was wiederum dazu führte, dass auch die Banken ihre eigenen Kredite nicht mehr abzahlen konnten und zum Teil bankrottgingen. Da die amerikanischen Banken ihre Kredite über den Wertpapiermarkt refinanzierten, hatte deren Pleite Auswirkungen auf Banken auf der ganzen Welt und löste die große Finanzkrise 2007/2008 aus. Auch einige deutsche Geldinstitute mussten damals gerettet werden.

2. Fiskalpolitik als Auslöser einer Immobilienblase

Der Staat versucht in der Regel über verschiedene Wege Schwankungen in der Wirtschaft auszugleichen. Das geschieht beispielsweise über Steuersenkungen oder -erhöhungen. Werden hier aber Fehlanreize geschaffen, kann dies die Bildung einer Immobilienblase begünstigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es Steuererleichterungen für den Immobilienkauf gibt. Das erlaubt, ähnlich wie eine lockere Kreditvergabe, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage steigt, der Markt wird knapper, die Preise steigen ins unermessliche – und irgendwann platzt die Blase.

Info

Beispiel: Fiskalpolitik nach der Wiedervereinigung Deutschlands

Nach der Wiedervereinigung Deutschlands 1990 hat der Fiskus Investments in Büroimmobilien in den neuen Bundesländern steuerlich gefördert. Insbesondere Investoren aus den alten Bundesländern nutzten die Möglichkeit und bauten neu oder sanierten aufwendig. Jedoch war die Nachfrage schneller gedeckt als angenommen und viele Objekte standen leer. Die Investoren konnten dadurch ihre Kredite nicht mehr refinanzieren und machten große Verluste.

Wann platzt eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage stark zurückgehen. Das kann verschiedene Gründe haben:

  1. Käufer wollen die hohen Preise nicht mehr zahlen.
  2. Die Kosten für Kredite steigen wieder, es haben also weniger Interessenten die Möglichkeit zu kaufen und Kreditnehmer müssen zum Teil wieder verkaufen, weil sie keine Anschlussfinanzierung bekommen.
  3. Banken verschärfen die Richtlinien für die Kreditvergabe.
  4. Es wird mehr gebaut, es gibt also wieder mehr Angebot.

Die geringere Nachfrage wirkt sich dann in der Regel auch auf die Immobilienpreise aus: Zuerst schwächen sich die Preisanstiege ab, ehe sie langfristig sinken. Ist das zu beobachten gibt es auf dem Markt einen psychologischen Effekt, der das Platzen der Blase noch begünstigt: Denn zum einen hoffen Interessenten auf weiter fallende Preise und warten deshalb noch mit dem Kauf. Zum anderen versuchen Verkäufer schnellstmöglich ihre Immobilie noch zu einem relativ guten Preis zu verkaufen, müssen dabei aber in der Regel den Angebotspreis senken.

Kommt es dann sogar so weit, dass das Angebot – ob durch Leerstand oder Neubauten – die Nachfrage übersteigt, Fallen die Preise in der Regel noch schneller.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn eine Immobilienblase platzt, wird in der Regel eine gewisse Kettenreaktion ausgelöst:

  • Nachfrage sinkt abrupt – dafür kann ein einzelner Auslöser sorgen oder es kommen mehrere zusammen.
  • Durch die gesunkene Nachfrage fallen auch die Preise.
  • Durch gefallene Preise sinkt die Bewertung von Immobilien.
  • Die niedrigere Bewertung sorgt zum einen dafür, dass Verkäufer weniger für ihre Immobilie bekommen, als sie selbst gezahlt haben – sie machen also Verlust. Zum anderen können unter Umständen jene, die ihre Immobilie zwar behalten wollen, aber eine Anschlussfinanzierung benötigen, diese nicht mehr finanzieren, weil die Kreditkosten steigen.
  • Es kommt zu vorschnellen Verkäufen und Zwangsversteigerungen.
  • Dadurch sinken die Preise noch stärker.
  • Das Angebot ist irgendwann höher als die Nachfrage, was die Preise weiter auf niedrigem Niveau hält.

Diese Kettenreaktion hat auf Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:

Auswirkung einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilieneigentümer

Ist die Immobilie bereits abbezahlt und es besteht kein Wunsch, sie zu veräußern, so hat das Platzen einer Immobilienblase keine akuten Auswirkungen auf einen Eigentümer. Ihr Vermögen verringert sich zwar auch, aber das hat erst dann spürbare Folgen, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt oder doch noch verkauft werden soll.

Problematisch kann es werden, wenn das Darlehen noch nicht abbezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Denn die Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden aufgrund des gesunkenen Immobilienwertes schlechter ausfallen. Noch problematischer wird es, wenn sich gleichzeitig das Zinsniveau erhöht. Kann der Eigenheimbesitzer aufgrund dessen seine Raten nicht mehr zahlen, muss er die Immobilie verkaufen – wahrscheinlich zu einem viel geringeren Preis als der, den er selbst dafür gezahlt hat. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Zwangsversteigerung.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienverkäufer

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will oder muss, der hat durch die geplatzte Blase sehr wahrscheinlich mit großen finanziellen Verlusten zu rechnen. Denn mit sehr großer Wahrscheinlichkeit, muss die Immobilie zu einem weit geringeren Preis verkauft werden, als sie zuvor erworben wurde.

Wer also nicht tatsächlich verkaufen muss, sollte sich in der Situation den Verkauf seiner Immobilie überlegen und sie vielleicht vorerst vermieten. Hat sich der Markt erholt, kann erneut über einen Verkauf nachgedacht werden.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienkäufer

Für Kaufinteressenten ist das Platzen einer Blase grundsätzlich nicht negativ. Jedoch ist auch hierbei das Timing entscheidend. Denn sollten nach dem Kauf einer Immobilie die Preise weiterhin sinken, so verliert auch das neuerworbene Objekt schnell an Wert. Es kann also passieren, dass auch Immobilienkäufer finanzielle Verluste erleiden.

Kaufinteressenten sollten in Zeiten sinkender Immobilienpreise nicht nur diese im Blick haben, sondern auch die Finanzierungskonditionen beobachten. Denn steigen die Kreditkosten wieder an, kann sich manch einer das Darlehen gar nicht mehr leisten.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Mieter

Auf Mieter hat eine platzende Immobilienblase in der Regel keinen Einfluss. Es kann aber sein, dass durch die sinkenden Immobilienpreise auch die Mietpreise bei Neuvermietungen sinken. Ein Umzug könnte sich in dem Fall finanziell lohnen.

Kann eine Immobilienblase verhindert werden?

Ob es eine Immobilienblase gegeben hat, weiß man meist erst mit Sicherheit, wenn die Blase geplatzt ist. Besteht die Vermutung, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, so liegt es am Staat, dort rechtzeitig gegenzusteuern. Dafür gibt es verschiedene Wege. Zum einen können die Banken angehalten werden, ihre Vergaberichtlinien für Kredite zu verschärfen. Eine weitere Möglichkeit wäre, Spekulationsanreize so gering wie möglich zu halten, beispielsweise durch Steuererhöhungen.

Ob eine Blasenbildung aber tatsächlich komplett aufgehalten, beziehungsweise verhindert werden kann, ist umstritten.

Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?

Generell scheint es aktuell immer noch eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien zu geben, die das Angebot an Immobilien übersteigt. Vor allem in Städten und Ballungsgebieten herrscht Wohnraummangel. Die Zinsen steigen zwar wieder, sind aber im historischen Vergleich immer noch niedrig. Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist also für Verkäufer nach wie vor günstig.

Sollten die Zinsen jedoch weiter steigen, könnte sich das bald ändern. Es zeichnet sich durchaus eine Trendwende ab.

Wer also aktuell mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen, findet in Deutschland noch gute Marktbedingungen vor.

Ein Aufschub bietet sich an, wenn der Eigentümer noch nicht weiß, was er mit dem Verkaufserlös machen soll oder wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist und der Verkäufer somit eine Steuer auf den Verkaufsgewinn zahlen müsste.

FAQ – Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Immobilienblase

Was ist eine Immobilienblase?

Je höher die Nachfrage nach Immobilien ist, desto höher in der Regel auch die Preise. Je mehr die Preise ansteigen, desto mehr entkoppeln sie sich vom eigentlichen Sachwert. An einem bestimmten Punkt wird hierbei allerdings eine Grenze erreicht, ab der Interessenten nicht mehr bereit oder - etwa wegen stark gestiegener Zinsen – nicht mehr in der Lage sind, die Preise zu bezahlen. Die Nachfrage sinkt wieder. Passiert dies ungewöhnlich schnell, so wird vom Platzen einer Immobilienblase gesprochen.

Wann platzt die Immobilienblase?

Wann eine Immobilienblase platzt, kann nicht sicher vorausgesagt werden. Zudem sind sich Experten uneins darüber, ob in Deutschland überhaupt eine Immobilienblase besteht.

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage ausreichend stark zurückgehen. Beispielsweise, weil Interessenten die angebotenen Preise nicht mehr zahlen können oder wollen. Zudem steigen zurzeit die Bauzinsen deutlich an, was auch zu einer geringeren Nachfrage führen kann. Eine weitere Möglichkeit wäre, wenn mehr gebaut wird, es also wieder ein größeres Angebot gibt. Bisher übersteigt die Nachfrage in Deutschland das Angebot aber noch deutlich.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Platzt eine Immobilienblase, wird eine Art Dominoeffekt ausgelöst. Die gesunkene Nachfrage lässt die Preise sinken, was auch die Bewertung von Immobilien nach unten korrigiert. Dadurch machen Eigentümer unter Umständen beim Wiederverkauf Verluste. Aus Angst davor kommt es zu vorschnellen Verkäufen, was die Preise noch stärker sinken lässt. Dies hat auf Eigentümer, Kaufinteressenten und Verkäufer unterschiedliche Auswirkungen.

Werden die Immobilienpreise 2022 sinken?

Eine Marktanalyse von immowelt zeigt, dass ein Ende des Immobilienbooms durchaus möglich ist. Als Gründe für diese Trendwende können zum einen die stark steigenden Bauzinsen angesehen werden als auch Unsicherheiten aufgrund des Krieges in der Ukraine.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Immobilienblase?

Bei der Inflation sinkt der Wert des Geldes zunehmend. Daraus folgt, dass vieles teurer wird, sich Bürger entsprechend weniger leisten können. Dementsprechend nimmt die Inflation indirekt auch Einfluss auf die mögliche Immobilienblase in Deutschland. Denn je weniger Menschen sich eine Immobilie leisten können, desto geringer wird die Nachfrage. Dies kann unter Umständen das Platzen einer Immobilienblase einleiten.

Caroline Schiko09.09.2022

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8 Kommentare

Aladeen am 14.04.2022 00:00

Sehr guter Bericht, ist im Prinzip das, was ich meinen Freunden und Bekannten seit 2 Jahren prophezeie, vor allem das mit den höheren Kreditkosten, wenn die Zinsbindung abläuft. Bisher haben sie mir nicht geglaubt. Gleich Mal an alle diesen Super ausführlichen Bericht schicken.

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Joachim am 14.01.2022 12:32

Das ist der ausführlichste und objektivste Bericht, den ich bislang über das Thema Immobilienblase gelesen habe - vielen Dank dafür und ein großes Lob!

Bei den Risiken für die Immobilieneigentümer muss man aber immer unterscheiden zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für jeden Kapitalanleger ist ein Investment in gewisser Weise eine Spekulation, mal nimmt er höhere Risiken in Kauf, mal geringere. Dafür erhält er aber auch immer eine dem Risiko angemessene Rendite (in Form der Mieteinnahmen, gewährter Steuervorteile oder in der Erwartung auf einen späteren gewinnbringenden Verkauf). Andernfalls würde er das Investment gar nicht tätigen und in eine andere Anlageform investieren.

Hat der Anleger eine Immobilie gekauft, nur um sie später gewinnbringend zu veräußern, und die "Blase" platzt, dann hat er sich einfach verzockt. Das ist Pech, sollte aber im Normalfall kein Drama sein, weil Zocker nur mit dem Geld spielen sollten, das sie ohnehin übrig haben. Hier ist es Aufgabe der Banken, bei der Kreditvergabe darauf zu achten, und das sollte in den allermeisten Fällen wegen der bei uns strengen regulatorischen Anforderungen auch funktionieren.

Wurde das Investment jedoch in der Absicht getätigt, um über die Mieteinnahmen die spätere Rente aufzubessern, ist ein Preisverfall irrelevant, weil die Mieterträge gleich bleiben und das Investitionsziel weiterhin erreicht ist. Dass das Erbe für die Kinder später geringer ausfällt, ist zwar bedauerlich, aber auch nur ein Luxusproblem.

Ähnliches trifft auf den überwiegenden Teil der Selbstnutzer zu: Sie sparen die Miete (und wenden den gleichen Betrag stattdessen für die monatliche Annuität auf), leben dafür in der eigenen Immobilie ohne Angst, einmal gekündigt zu bekommen. Auch hier trifft der Preisverfall lediglich die Erben.

Die Gefahr, sich nach Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung wegen eines höheren Zinsniveaus nicht mehr leisten zu können, ist bei einer vernünftigen Finanzplanung eigentlich vernachlässigbar: Wenn aktuell die Bauzinsen historisch niedrig sind, muss man dafür den Tilgungssatz auf das maximal leistbare Niveau heben. Bei einer Bedingungsanpassung zu schlechteren Zinskonditionen kann man dann den höheren Zins durch eine Reduzierung der Tilgung in gleicher Höhe ausgleichen - und die monatliche Belastung bleibt unveändert! Wenn man heute eine Finanzierung abschließt, sollte man die Zinsen ohnehin für mindestens 15 oder 20 Jahre festschreiben, alles andere wäre grober Leichtsinn und ebenfalls eine Form von "zocken". Bei entsprechend hoher Tilgung ist dann nur noch eine Restschuld übrig, die selbst bei einem starken Preisverfall noch durch den Immobilienwert gedeckt sein sollte. By the way: Die Älteren unter uns mögen sich erinnern, dass es Zeiten gab, in denen der Zinssatz für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen deutlich zweistellig war! Und das haben unsere Eltern auch stemmen können, weil sie sparsam gelebt und andere Prioritäten gesetzt haben...

Noch ein Wort zu der unterschiedlichen Entwicklung bei Kaufpreisen und Mieten: Das ist eine logische Schere, die sich hier auftut, weil Kaufpreise ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden (und höhere Preise den Bodenrichtwert in die Höhe treiben, was aus nachvollziehbaren Gründen im Sinne des Finanzamtes ist!), bei den Mieten der Gesetzgeber aber regulierend eingreift (Stichworte Mietpreisbremse, Jahressperrfrist, Kappungsgrenze).

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Dirk am 18.04.2022 08:29

Ein gelungener Beitrag.

Ich würde aber ergänzen wollen, dass es damals zwar deutlich höhere Zinsen gab, die Immobilien dafür aber auch nur ein Drittel (wenn überhaupt...) gekostet haben.

So frage ich mich zur Zeit, wie sich die Preise verhalten werden, wenn die Zinsen jetzt rasant ansteigen. Dies könnte kurzfristig ein Vorteil für Käufer mit einem hohen Eigenkapital sein.

Meiner Erfahrung nach nehmen zur Zeit noch viele Käufer einen hohen Kredit auf, da sie wenig Eigenkapital haben. Diese werden aber immer schwieriger einen Kredit bekommen und somit die überteuerten Häuser keinen Käufer mehr finden. Demnach könnte die Preissteigerung auch ein Ende haben...

Was in meinen Augen jetzt noch diese Entwicklung beschleunigt ist die aberwitzige Erhöhung vieler Bodenrichtwerte, die ja, zumindest teilweise, auf Grund von Spekulationen hochgetrieben würden, gepaart mit schnell steigenden Zinsen.

Das man bei der Berechnung der Bodenrichtwerte nicht auch irgendeinen Faktor in Bezug auf die zukünftige Preisentwicklung einbaut, halte ich für nicht richtig.

Demnach warte ich die Entwicklung kurzfristig ab. Bei einer anständigen Ratenberechnung für Kredite müssten ehrlicherweise die enorm gestiegenen Energiekosten mit einkalkuliert werden. Diese sind nicht selten um das Dreifache gestiegen. Bei Bekannten von mir werden so aus günstigen 150 Euro pro Monat demnächst 450 Euro...und das sind nur die Kosten für den Verbrauch im Haus, ohne steigende Sprit- und Nahrungsmittelpreise.

Eine (objektiv betrachtete) spannende Entwicklung...

Inka am 11.01.2022 15:15

Sehr geehrter Herr "Martin", wer soll sich denn von Ihnen angesprochen fühlen?

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Martin am 10.01.2022 19:00

Es wäre schön gewesen, wenn sich der Autor nicht anonym versteckt hätte. Vieles ist wahr, einiges nicht.

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Inka am 10.01.2022 12:57

Dem Kommentar des Vorredners kann ich nur hinzusetzen:

Ja, das kenne ich auch noch aus dem Elternhaus (Vater, selbständiger Kaufmann, heute würde man die Bezeichnung Unternehmer einsetzen), man kaufte in überschaubaren Verhältnissen in den 60er/70er Jahren bescheidene Mietshäuser (was die Größe betrifft) mit der Hochrechnung von 10 - 12 angesetzten Jahresmieten. Motto: Leben, und leben lassen, als eigene Altersabsicherung, denn die Renten, sie verdienten im Vergleich zu heute, nicht das Wort, und der strebsame Mensch, er wollte dadurch ein Stück Unabhängigkeit erringen.

Sorry, dies nur zur Klarstellung der Verhältnisse!

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Inka am 10.01.2022 12:47

Ihre Recherche ist wirklich gut einzustufen, und mit DANKE zu bewerten.

Dennoch, nach betont sehr langer Suche, und noch ohne Ergebnis, würde ich mit gewonnener Praxis doch Ergänzungen/Erfahrungen hinzufügen wollen.

Die Preise sind vielfach fast aus der Luft gegriffen, auch in Gebieten der theoretischen Machbarkeit, etwa oberfränkische Regionen. Makler sind (leider eine Bezeichnung ohne Nachweis) zugleich wie Blasen entstanden, wie Pilze aus der Luft geschossen, was eine einigermaßen vertretbare Basis gefährdet. Auch Privatverkäufer wollen ein großes Stück von der Torte mitnehmen, und Wegfall der Provision, ist von vornherein draufgeschlagen (und auch mehr).

Weitere Schieflagen existieren teilweise auch - beispielsweise in Hochfranken - wo verdachtsmäßig die Verkäufer/Bank - in Richtung der Aussichten von Käufern etwas Subjektivität einbringen. Auch im Zusammenhang einer Praxis "türkischer Bazar". Die Liquidität, die in anderen Landesteilen zuerst eine Rolle spielt, sie gehört in Sympathie oder ähnlich. Ferner, Thema Liquidität: Reifere Menschen mit Bestandsnachweis stehen beim "Bewerben" hinter Familien mit einem Verdiener. Gebe(n) ich/wir es doch einer Familie (vor einer lebenserfahrenen Person) - ohne wahre Begründung; und das Fazit ist mitunter, es gibt über kurz oder lang, einen Lebenseinschnitt in der Familie, der Einzelverdiener kann der angespannten und ausgereizten finanziellen Situation nicht mehr gerecht werden, so ergeben sich inzwischen in einzelnen Gebieten (Beispiel: Landkreis Kronach) Zwangsversteigerungen als trauriges Ergebnis.

Dies ist - ausschnittweise - ein bedauerliches Resümee der Haussuche, speziell in "bezahlbaren" Gebieten/Landkreisen von Bayern/hier Großgebiet Oberfranken (vorher sind auch andere Landesteile abgeklappert worden), und dies bei bester Liquidität!

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Walter am 10.01.2022 11:50

Ich kann mich noch an die alte Regel erinnern "der Preis für ein Zinshaus ist die 10 - 12fache Jahreskaltmiete. In Hamburg jetzt das 43 fache. Für Zinshäuser spielt zum großen Teil die Mieteinnahme kaum noch eine Rolle vielmehr das sicher Parken von Geld, die Abschreibungsmöglichkeiten und Steuervorteile usw und natürlich die Spekulation auf einen noch höheren Kaufpreis. Mieter stören eigentlich nur.

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Martin am 10.01.2022 18:58

Wenn Mieter nur stören würden, würde es keine Mieteinnahmen geben. Die sind aber das Grundgerüst des Vermögensaufbaus. Steueraspekte, Abschreibungen etc. sind angenehme Nebeneffekte. Zudem sind die Mieteinnahmen eine elementare Grundlage des Objektwerts. Insofern ist die Behauptung einfach falsch. Spekulanten, die Immobilien leer stehen lassen, sind in mehrfacher Weise dumm: Sie verzichten auf Mieteinnahmen und gleichzeitig verringert sich der Objektwert mit jedem Winter, der verstreicht. Es gibt keinen vernünftigen Grund, Immobilien leerstehen zu lassen. Sind sie unrenoviert, kann ich sie billig und somit leicht vermieten. Oder ich saniere sie, setze die Kosten hierfür wiederum von der Steuer ab und steigere den Wert erheblich.

René am 10.01.2022 11:27

Danke für die Recherchen

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