Immobilienblase 2023: Platzt sie in Deutschland?

Experten sind sich uneins: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Steht sie kurz vor dem Platzen oder sinkt die Immobilienblasengfahr gerade? Ein Überblick, was dafür und dagegen spricht sowie welche Auswirkungen ein Platzen für Eigentümer und Kaufinteressenten hätte.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase lässt sich im Prinzip mit einer Seifenblase vergleichen. Je mehr Luft in die Seifenblase geblasen wird, desto wahrscheinlicher platzt sie. Bei einer Immobilienblase sind die Kaufpreise die treibende Kraft.

Je höher die Nachfrage für Immobilien ist, desto höher sind in der Regel auch die Angebotspreise. Sind Käufer bereit immer höhere Preise zu zahlen, entkoppeln sich die Immobilienpreise von ihrem eigentlichen Sachwert. Überscheitet die Entkoppelung irgendwann eine bestimmte Grenze, sind die Käufer also nicht mehr bereit die Immobilienpreise zu zahlen, sinken Nachfrage und Preise wieder.

Vom Platzen der Immobilienblase spricht man, wenn die Preise recht plötzlich und außergewöhnlich schnell sinken.

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Wie zeigt sich, dass eine Immobilienblase existiert?

Für eine Immobilienblase gibt es verschiedene Anhaltspunkte:

• Sehr starker Preisanstieg: Die Kaufpreise für Immobilien steigen nahezu grenzenlos an und entkoppeln sich von den Mietpreisen, der Inflation und den Durchschnittseinkommen der Bevölkerung.
• Überbewertung von Immobilien: Die stark gestiegenen Kaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert der Immobilie.
• Zunahme von Spekulationen: Immobilien werden häufiger als schnelle Kapitalanlage gekauft. In der Regel werden hier renovierungsbedürftige Häuser gekauft, renoviert und zu einem höheren Preis wieder verkauft. Begünstigt wird dies noch, wenn alternative Kapitalanlagen an Attraktivität verlieren. Das können beispielsweise die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben sein.
• Zu geringe Bautätigkeit: Wird zu wenig gebaut, bleibt das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in Schieflage, was zu weiter steigenden Preisen führt.
• Politik versucht gegenzusteuern: Greift die Politik in den Immobilienmarkt ein, beispielsweise über vermehrte Neubauprojekte, spricht es dafür, dass die Regierung von einer Blasengefahr ausgeht.

Gibt es in Deutschland derzeit eine Immobilienblase?

Ob sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase bildet oder diese sogar kurz vorm Platzen ist, darüber sind sich Experten uneinig. Diese Punkte sprechen dafür:

• Unstrittig ist, dass die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland seit Jahren stetig ansteigen. Zuletzt scheint es eine Trendwende zu geben, wie eine Analyse von immowelt zeigt. Demnach fallen Wohnungspreise seit dem 2. Quartal 2022 in 13 von 14 untersuchten Städten. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse. Grund für die sinkende Nachfrage nach Wohneigentum sind die gestiegenen Zinsen, durch die sich viele Kreditnehmer ein Darlehen nicht mehr leisten können.
• Laut Einschätzung der Bundesbank waren Immobilien 2021 in Deutschland bis zu 40 Prozent überbewertet. Die Kaufpreise lagen also über dem, was angemessen wäre. Die Bundesbank warnte seit längerem vor einer Immobilienblase und bereitete Maßnahmen für ein mögliches Platzen vor.
• Einige Experten sehen auch manch politische Maßnahmen als Indikator dafür, dass die Bundesregierung eine gewisse Blasengefahr annimmt. So wurde 2017 ein Gesetz erlassen, das der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Möglichkeit bietet, durch Eingriffe in den Immobilienmarkt Spekulationsblasen entgegenzuarbeiten. Die Finanzaufsicht hat bereits reagiert und strengere Regeln auf den Weg gebracht: Seit 1. April 2022 müssen Banken in Deutschland als Vorsorge für mögliche Rückschläge in den kommenden zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen. Auch mit der Einführung der Grundsteuer C ab 2025 soll Grundstücksspekulationen ein Riegel vorgeschoben werden. Denn die neue Grundsteuer erlaubt es Kommunen für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, sollte keine Bebauung stattfinden. Hier erfährst du mehr über die Grundsteuer und ihre Berechnung.

Obwohl es Anhaltspunkte für eine Blasengefahr gibt, sprechen auch gewichtige Argumente und die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt stark gegen eine Immobilienblase in Deutschland:

• Das Hauptargument, das deutlich gegen eine Immobilienblase spricht, ist die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Obwohl die Nachfrage sinkt, übersteigt sie das Immobilienangebot aktuell noch. Wohnraumknappheit und die steigenden Kosten für Handwerker oder Baumaterial stabilisieren damit den Immobilienmarkt und das wird laut der Bundesbank zumindest kurzfristig auch so bleiben. Das bestätigt auch eine Umfrage des ifo-Instituts wonach Stornierungen von Bauprojekten zunehmen.
• Durch die gestiegenen Zinsen und hohen Kaufpreise sinkt auch die Nachfrage nach Wohneigentum aktuell.
• Durch die sinkenden Wohnungspreise nähern sich Mietpreise und Kaufpreise seit 2022 langsam wieder an. Das führt grundsätzlich zu Entspannung der Immobilienblasengefahr.
• Die Vergaberichtlinien für Darlehen sind in Deutschland recht streng. Wer eine schlechte Bonität aufweist, bekommt den Kredit nicht leichtfertig hinterhergeworfen. Ein derartiger Zusammenbruch, wie er ab 2007 in den USA stattgefunden hat, ist hierzulande daher nicht zu erwarten.

Die Experten sind sich uneins, ob es denn nun wirklich eine Blasengefahr in Deutschland gibt. Von einem plötzlichen Preisabsturz gehen sie aber alle nicht aus. Dennoch bestehen Warnungen vor dem Platzen der Blase.

Das empirica Institut veröffentlicht regelmäßig den empirica-Blasenindex für den deutschen Immobilienmarkt, der sich mit der Blasengefahr auseinandersetzt. In der Auswertung vom August 2022 gehen die Experten von einem Sinken der Blasengefahr im Wohnsegment aus, im dritten Quartal 2022 stagniert der Gesamtindex. Ebenfalls bei den Krediten sei ein Platzen aus Sicht des empirica-Instituts eher unwahrscheinlich.

Welchen Einfluss haben Bauzinsen auf eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage ausreichend stark zurückgehen. Beispielsweise, weil Interessenten die angebotenen Preise nicht mehr zahlen können oder wollen.

Das derzeitige Steigen der Bauzinsen wirkt sich ebenfalls auf die Nachfrage aus und könnte der Auslöser des Platzens einer möglichen Blase sein. Insbesondere, weil die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins noch einmal um 0,25 Prozentpunkte erhöht hat. Binnen weniger Monate kam es zu mehreren Erhöhungen. Zurzeit steht der Leitzins bei 3,75 Prozent. Besonders für Anschlussfinanzierungen könnte das zu einem Problem werden.

Bereits jetzt hat der Zinsanstieg Auswirkungen auf die Belastung von Wohnungskäufern, wie eine immowelt Analyse ergab. Für eine 90-Quadratmeter-Bestandswohnung ist vielerorts ein Nettohaushaltseinkommen von monatlich 5.000 Euro nötig. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse.

Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase entsteht, müssen mehrere Faktoren ungünstig zusammenspielen. In der Regel gibt es aber zwei Hauptfaktoren, die zur Preisspirale auf dem Immobilienmarkt führen: eine zu lockere Kreditvergabe und eine fehlgeleitete Fiskalpolitik.

1. Kreditvergabe als Auslöser einer Immobilienblase

Je mehr Personen in der Lage sind in eine Immobilie zu investieren, desto mehr Einfluss nimmt dies auch auf die Preisentwicklung. Möglich wird dies beispielsweise, wenn die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite gelockert werden, die Darlehenskosten wegen niedriger Zinsen sehr günstig sind oder beides gleichzeitig der Fall ist.

Können sich mehr Personen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück leisten, desto höher wird die Nachfrage. Wenn dann noch eine Verknappung auf dem Markt hinzukommt, steigen die Preise kontinuierlich oder auch sprunghaft an.

2. Fiskalpolitik als Auslöser einer Immobilienblase

Der Staat versucht in der Regel über verschiedene Wege Schwankungen in der Wirtschaft auszugleichen. Das geschieht beispielsweise über Steuersenkungen oder -erhöhungen. Werden hier aber Fehlanreize geschaffen, kann dies die Bildung einer Immobilienblase begünstigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es Steuererleichterungen für den Immobilienkauf gibt. Das erlaubt, ähnlich wie eine lockere Kreditvergabe, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage steigt, der Markt wird knapper, die Preise steigen ins unermessliche – und irgendwann platzt die Blase.

Wann platzt eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage stark zurückgehen. Das kann verschiedene Gründe haben:

1. Käufer wollen die hohen Preise nicht mehr zahlen.
2. Die Kosten für Kredite steigen wieder, es haben also weniger Interessenten die Möglichkeit zu kaufen und Kreditnehmer müssen zum Teil wieder verkaufen, weil sie keine Anschlussfinanzierung bekommen.
3. Banken verschärfen die Richtlinien für die Kreditvergabe.
4. Es wird mehr gebaut, es gibt also wieder mehr Angebot.

Die geringere Nachfrage wirkt sich dann in der Regel auch auf die Immobilienpreise aus: Zuerst schwächen sich die Preisanstiege ab, ehe sie langfristig sinken. Ist das zu beobachten gibt es auf dem Markt einen psychologischen Effekt, der das Platzen der Blase noch begünstigt: Denn zum einen hoffen Interessenten auf weiter fallende Preise und warten deshalb noch mit dem Kauf. Zum anderen versuchen Verkäufer schnellstmöglich ihre Immobilie noch zu einem relativ guten Preis zu verkaufen, müssen dabei aber in der Regel den Angebotspreis senken.
Kommt es dann sogar so weit, dass das Angebot – ob durch Leerstand oder Neubauten – die Nachfrage übersteigt, Fallen die Preise in der Regel noch schneller.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn eine Immobilienblase platzt, wird in der Regel eine gewisse Kettenreaktion ausgelöst:

• Nachfrage sinkt abrupt – dafür kann ein einzelner Auslöser sorgen oder es kommen mehrere zusammen.
• Durch die gesunkene Nachfrage fallen auch die Preise.
• Durch gefallene Preise sinkt die Bewertung von Immobilien.
• Die niedrigere Bewertung sorgt zum einen dafür, dass Verkäufer weniger für ihre Immobilie bekommen, als sie selbst gezahlt haben – sie machen also Verlust. Zum anderen können unter Umständen jene, die ihre Immobilie zwar behalten wollen, aber eine Anschlussfinanzierung benötigen, diese nicht mehr finanzieren, weil die Kreditkosten steigen.
• Es kommt zu vorschnellen Verkäufen und Zwangsversteigerungen.
• Dadurch sinken die Preise noch stärker.
• Das Angebot ist irgendwann höher als die Nachfrage, was die Preise weiter auf niedrigem Niveau hält.

Diese Kettenreaktion hat auf Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:

Auswirkung einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilieneigentümer

Ist die Immobilie bereits abbezahlt und es besteht kein Wunsch, sie zu veräußern, so hat das Platzen einer Immobilienblase keine akuten Auswirkungen auf einen Eigentümer. Ihr Vermögen verringert sich zwar auch, aber das hat erst dann spürbare Folgen, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt oder doch noch verkauft werden soll.

Problematisch kann es werden, wenn das Darlehen noch nicht abbezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Denn die Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden aufgrund des gesunkenen Immobilienwertes schlechter ausfallen. Noch problematischer wird es, wenn sich gleichzeitig das Zinsniveau erhöht. Kann der Eigenheimbesitzer aufgrund dessen seine Raten nicht mehr zahlen, muss er die Immobilie verkaufen – wahrscheinlich zu einem viel geringeren Preis als der, den er selbst dafür gezahlt hat. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Zwangsversteigerung.

•  Hier erfährst du mehr darüber, wie du eine drohende Zwangsversteigerung verhindern kannst.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienverkäufer

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will oder muss, der hat durch die geplatzte Blase sehr wahrscheinlich mit großen finanziellen Verlusten zu rechnen. Denn mit sehr großer Wahrscheinlichkeit, muss die Immobilie zu einem weit geringeren Preis verkauft werden, als sie zuvor erworben wurde.

Wer also nicht tatsächlich verkaufen muss, sollte sich in der Situation den Verkauf seiner Immobilie überlegen und sie vielleicht vorerst vermieten. Hat sich der Markt erholt, kann erneut über einen Verkauf nachgedacht werden.

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Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienkäufer

Für Kaufinteressenten ist das Platzen einer Blase grundsätzlich nicht negativ. Jedoch ist auch hierbei das Timing entscheidend. Denn sollten nach dem Kauf einer Immobilie die Preise weiterhin sinken, so verliert auch das neuerworbene Objekt schnell an Wert. Es kann also passieren, dass auch Immobilienkäufer finanzielle Verluste erleiden.

Kaufinteressenten sollten in Zeiten sinkender Immobilienpreise nicht nur diese im Blick haben, sondern auch die Finanzierungskonditionen beobachten. Denn steigen die Kreditkosten wieder an, kann sich manch einer das Darlehen gar nicht mehr leisten.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Mieter

Auch auf Mieter hat eine platzende Immobilienblase meist einen Einfluss. Bedingt durch die steigenden Zinsen sinkt die Nachfrage nach Kaufimmobilien. Die Folge ist eine höhere Nachfrage bei den Mietimmobilien, die zu höheren Mietpreisen bei Neuvermietungen führt.

• Können sich Vermieter ihre Immobilie nicht mehr leisten und es kommt zum Eigentümerwechsel, kann dies auf Mieter Auswirkungen haben. Erfahre hier, welche.

Kann eine Immobilienblase verhindert werden?

Ob es eine Immobilienblase gegeben hat, weiß man meist erst mit Sicherheit, wenn die Blase geplatzt ist. Besteht die Vermutung, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, so liegt es am Staat, dort rechtzeitig gegenzusteuern. Dafür gibt es verschiedene Wege. Zum einen können die Banken angehalten werden, ihre Vergaberichtlinien für Kredite zu verschärfen. Eine weitere Möglichkeit wäre, Spekulationsanreize so gering wie möglich zu halten, beispielsweise durch Steuererhöhungen.

Ob eine Blasenbildung aber tatsächlich komplett aufgehalten, beziehungsweise verhindert werden kann, ist umstritten.

Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?

Noch scheint es aktuell eine hohe Nachfrage nach Immobilien zu geben, die das Angebot an Immobilien übersteigt. Vor allem in Städten und Ballungsgebieten herrscht Wohnraummangel. Die Zinsen steigen wieder und sind im historischen Vergleich etwa auf dem Stand von vor zehn Jahren. Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist allerdings für Verkäufer nicht mehr so günstig, wie noch vor einem Jahr und der Zustand einer Immobilie spielt zunehmend eine wichtigere Rolle. Sanierungsbedürftige Immobilie oder energetisch ineffiziente Immobilien lassen sich demnach immer schlechter verkaufen.

Sollten die Zinsen noch weiter steigen, zeichnet sich eine Trendwende immer stärker ab.

Wer seine Immobilie dringend verkaufen muss, sollte sich nicht mehr so viel Zeit lassen. Voraussichtlich sinken die Preise weiter und die Finanzierungskonditionen werden tendenziell schlechter. Ein Aufschub, bis die Lage am Immobilienmarkt sich wieder beruhigt hat kann sinnvoll sein, wenn Eigentümer nicht gezwungen sind jetzt zu verkaufen.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Immobilienblase?

Bei der Inflation sinkt der Wert des Geldes zunehmend. Daraus folgt, dass vieles teurer wird, sich Bürger entsprechend weniger leisten können. Dementsprechend nimmt die Inflation indirekt auch Einfluss auf die mögliche Immobilienblase in Deutschland. Denn je weniger Menschen sich eine Immobilie leisten können, desto geringer wird die Nachfrage. Dies kann unter Umständen das Platzen einer Immobilienblase einleiten.