Eigentümerwechsel: Welche Rechte haben Mieter?

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Wenn die eigene Mietwohnung verkauft wird, fürchten viele Mieter eine Mieterhöhung oder gar die Kündigung. Doch beim Eigentümerwechsel sind Mieter nicht ohne Rechte: Hier gibt es Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Eigentümerwechsel, Vermieter, Mieter, Foto: iStock.com / Visivasnc
Der eine kommt, der andere geht: Ein Eigentümerwechsel wirft bei Mietern viele Fragen auf. Foto: iStock.com / Visivasnc

Das Telefon klingelt, der Vermieter bittet um einen Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten. Moment – die eigene Wohnung soll verkauft werden? Viele Mieter sind in einer solchen Situation erst einmal verunsichert: Droht deshalb eine Kündigung oder gibt es drastische Mieterhöhungen?

Jetzt heißt es erst einmal Ruhe bewahren. Denn grundsätzlich gilt: Das deutsche Mietrecht schützt Mieter bei einem Eigentümerwechsel in den meisten Fällen gut. Mieter sollten darum ihre eigenen Rechte und Pflichten gut zu kennen.

Vor dem Verkauf: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter

Schon vor dem eigentlichen Eigentümerwechsel haben Mieter einige Dinge zu beachten.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Will ein Vermieter seine Immobilie verkaufen, so hat er ein berechtigtes Interesse daran, diese Interessenten zu zeigen. Der Mieter ist darum verpflichtet, Innenbesichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Es gibt aber keine gesetzlichen Regelungen, wie häufig der Mieter Besichtigungen dulden muss.

Klar ist: Besichtigungen zu Unzeiten oder gar einen „Tag der offenen Tür“ muss der Mieter nicht akzeptieren. „Beim Besichtigungsrecht gilt die Faustregel: Einen Nachmittag pro Woche muss sich der Mieter freihalten“, erläutert Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit beim Deutschen Mieterbund. Das gilt aber nicht unbegrenzt: „Zieht sich der Verkauf über Monate hin, reduziert sich die Frequenz – mehr als einen Termin alle zwei bis drei Wochen sind dem Mieter dann nicht zuzumuten. Zudem müssen die Besichtigungstermine mit dem Mieter vorher abgesprochen werden." Darüber, wie lange im Voraus die Besichtigung angekündigt werden muss, gibt es keine fixen Regeln – einige Tage Vorlauf sollten es aber in der Regel schon sein.

Bei der Besichtigung selbst gelten ebenfalls Regeln. Da die Wohnung der private Lebensbereich des Mieters ist, darf niemand ohne seine Erlaubnis zum Beispiel Fotos schießen. Auch das Öffnen von Schränken muss er nicht dulden: Besichtigt wird die Wohnung, nicht sein persönliches Inventar.

Nur in Ausnahmefällen: Vorkaufsrecht des Mieters

Eigentümerwechsel, Vorkaufsrecht, Foto: iStock.com / lolostock
Halt, Moment – jetzt bin erst mal ich an der Reihe: So einfach geht das nicht. Ein Vorkaufsrecht haben Mieter nur in bestimmten Fällen. Foto: iStock.com / lolostock

Steht fest, dass der Vermieter seine Immobilie verkaufen will, so will mancher Mieter sie vielleicht lieber selbst kaufen. Doch in der Regel hat er kein Vorkaufsrecht. Der Vermieter ist frei, sein Eigentum an jeden beliebigen Käufer zu veräußern.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wurde ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit des Mieters im Grundbuch in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, so hat er doch ein Vorkaufsrecht. In diesem Fall muss der Mieter benachrichtigt werden, wenn sein Vermieter einen Käufer für die Wohnung gefunden hat. Dann hat er zwei Monate Bedenkzeit, in denen er entscheiden kann, ob er in den Kaufvertrag zu exakt den Konditionen eintreten will, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte. Erhält der Mieter keine Mitteilung, so kann es für den Vermieter teuer werden: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer dem Mieter den Preisunterschied zahlen muss, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Achtung

Wurde eine Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum schon einmal verkauft und soll nun erneut veräußert werden, so gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht mehr.

Die Wohnung ist verkauft: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Grundsätzlich ist der Mieterschutz bei einem Eigentümerwechsel stark. Das sollten Mieter jetzt wissen:

Gibt es nach dem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag?

Eigentümerwechsel, Mietvertrag, Foto: Firma V / fotolia.com
Neuer Mietvertrag? Darauf müssen sich Mieter nicht einlassen. Foto: Firma V / fotolia.com

In Deutschland gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterläuft. Der neue Vermieter hat kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird – auch dann nicht, wenn der Altvertrag für den neuen Vermieter nachteilige Regelungen enthält.

Darf der neue Eigentümer die Wohnung einfach kündigen?

Der neue Eigentümer darf den Mietvertrag nicht grundlos, nur wegen des Eigentümerwechsels zu kündigen. Die Gründe, wegen denen der neue Vermieter kündigen darf, sind die gleichen wie für den alten Vermieter:

Kündigung wegen Eigenbedarf durch neuen Vermieter oft möglich

Will der neue Eigentümer die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen, so kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gelten die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts, der Vermieter kann also frühestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Die Angst vieler Mieter vor einer Kündigung ist aber oft nicht ganz unbegründet: „Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung besteht vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, weniger bei Mehrfamilienhäusern“, sagt Ropertz. Eine solche Kündigung könne durchaus berechtigt sein. „Mieter sollten in solchen Fällen prüfen, ob die Kündigungsbegründung stichhaltig ist und ob der Kündigung widersprochen werden kann.“ Dies könne möglich sein, wenn soziale Gründe vorliegen, zum Beispiel ein hohes Alter des Mieters oder weil keine Ersatzwohnung zu finden sei. Soziale Härtegründe können bisweilen zumindest für Aufschub sorgen, in manchen Fällen sogar eine Kündigung abwehren.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

In speziellen Fällen kann der neue Eigentümer auch dann kündigen, wenn er sein Eigentum angemessen wirtschaftlich verwerten will. Denkbar ist eine solche Kündigung zum Beispiel dann, wenn die vermietete Wohnung in einem fast leerstehenden, baufälligen Haus ist und der neue Eigentümer das Gebäude abreißen und neu bauen will. Das wäre berechtigt, wenn das Festhalten am Status Quo für den Vermieter wirtschaftlich unvertretbar wäre. Kein Kündigungsgrund ist allerdings der Wunsch des neuen Vermieters, eine höhere Miete zu erzielen. Auch bei einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung können Mieter sich mit sozialen Härtegründen zur Wehr setzen.

Sonderfall: Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Einen besonderen Kündigungsschutz genießen Mieter dann, wenn ihre Wohnung während ihrer Mietzeit in sogenanntes Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Das bedeutet, dass ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Durch diesen Vorgang wird es rechtlich möglich, dass Wohnungen einzeln verkauft werden können.

Ist dies der Fall, so gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Per Landesverordnung können die Bundesländer diese Sperrfrist für einzelne Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern. Während dieser Zeit ist generell keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich, sondern nur eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – etwa, weil der Mieter die Miete nicht zahlt.

Droht nach dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung?

Eigentümerwechsel, Mieterhöhung, Foto: iStock.com / seb_ra
Droht die Mieterhöhung? Nach dem Eigentümerwechsel ist das nur aus gutem Grund möglich: Im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Sanierung. Foto: iStock.com / seb_ra

Oft würde der neue Eigentümer für die bestehende Wohnung gerne die Miete erhöhen. Doch auch nach einem Eigentümerwechsel ist dies wie sonst auch nur aus zwei Gründen möglich: Im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder einer Modernisierungsmieterhöhung.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist laut Gesetz dann berechtigt, wenn sie den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden. In manchen Fällen versuchen Käufer von Mehrfamilienhäusern so aber auch, ein Mietshaus zu entmieten, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen oder teurer zu vermieten. „Bei Entmietungsversuchen des neuen Eigentümers sollte man mit den Nachbarn reden und sich abstimmen – denn diese haben meist das gleiche Problem“, rät Mieterbund-Sprecher Ropertz. Oft hilft es zudem, hierbei die Hilfe des Mieterbundes oder eines Fachanwaltes für Mietrecht in Anspruch nehmen. „Dann kann geprüft werden, ob die Vorgehensweise des neuen Eigentümers rechtlich zulässig ist.“

Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?

Der neue Vermieter ist erst dann Eigentümer der Immobilie, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das heißt für den Mieter: „Er muss die Miete an den neuen Eigentümer erst zahlen, wenn ihm sowohl der neue Eigentümer als auch der Alteigentümer den Eigentümerwechsel schriftlich mitgeteilt haben“, so Ropertz. „Wenn Unklarheiten bestehen, verschafft ein aktueller Grundbuchauszug Klarheit über die Eigentumsverhältnisse.“

Bei Unklarheiten über die aktuellen Eigentumsverhältnisse besteht für den Mieter aber auch die Möglichkeit, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen (§ 372 BGB). So wird verhindert, dass die Miete an den falschen Vermieter überwiesen wird und der Mieter unbeabsichtigt in den Zahlungsverzug gerät.

Was passiert beim Eigentümerwechsel mit der Kaution?

Hinsichtlich seiner Mietkaution muss sich der Mieter keine Sorgen machen. Er hat einen Anspruch darauf, dass er sie bei einem späteren Auszug vom neuen Vermieter zurückerhält.

Bisweilen kann es vorkommen, dass der neue Eigentümer mitteilt, er habe die Kaution nicht vom Vorbesitzer erhalten, eine Auszahlung nach Mietende sei nicht möglich. Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes Ropertz erklärt: „Das kann dem Mieter egal sein. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter nach seinem Auszug die Kaution auszuzahlen – egal, ob er sie vom Alteigentümer erhalten hat oder nicht.“ Tipp: Der Mieter sollte einen Nachweis vom neuen Eigentümer verlangen, dass die Kaution getrennt von dessen eigenem Vermögen auf einem pfändungssicheren Konto angelegt wurde. Zu einer solchen Anlage ist der Vermieter verpflichtet. So ist sichergestellt, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des neuen Vermieters nicht verloren ist.

Fazit: Mieter sind bei einem Eigentümerwechsel meist gut geschützt

Der Mieterschutz ist im deutschen Mietrecht stark. Probleme für den Mieter gibt es allerdings dann, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen oder Luxussanierungen durchführen will. Dann ist es ratsam, möglichst schnell die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen – zum Beispiel von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.


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52 Kommentare

Santamare am 15.03.2019 14:35

Hallo, bei mir ist es ähnlich. Ich habe eine ältere Dame als Eigentümerin des Hauses nur der Sohn. Bei mir ist, ich habe Grundsicherung ist es da rechtens mich einfach so zu verbannen aus dem Haus? Zum Beispiel will der Sohn das die Tochter hier einzieht... obwohl ich kein neuen mietvertrag unterschrieben habe mit beiden...

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.03.2019 14:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Eigentumswechsel allein rechtfertigt keine Kündigung, unter Umständen aber der Eigenbedarf des neuen Eigentümers. Aus der Ferne können wir aber nicht abschließend klären, ob eine solche Kündigung im Einzelfall rechtswirksam ist oder nicht. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Reiner Z. am 13.03.2019 16:13

Danke für den Bericht, sehr informativ! Wie verhält es sich denn, wenn der vorherige Vermieter bzw Besitzer eines Hauskomplexes mit 6 Wohnungsparteien bereits an einem anderen Vermieter veräußert hat (Der Besichtigungstermin mit dem neuen Vermieter ist bereits schon erfolgt) Jetzt nach vier Monaten liegt mir ein Schreiben vor, wo er mir mitteilt, dass er jede einzelnen Wohnungen hier in Eigentumswohnungen an privat veräußern möchte. In dem Schreiben steht auch, dass er die Besichtigungen zeitnah durchführen möchte. Ich habe in diesem falle ja eine Kündigungssperrfrist von min 3 Jahren. Muss ich mir dennoch jetzt schon (!) die ständigen Besichtigungen zumuten oder erst im letzten Sperrfristjahr? Er könnte mir also rein theoretisch jeden Monat bis zu 4 Besichtigungen aufbrummen, und das drei Jahre lang?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.03.2019 08:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

besagte Sperrfrist beginnt ja erst mit dem Verkauf der Wohnung zu laufen und der potenzielle Käufer möchte natürlich auch zuvor sehen, was er kauft, auch wenn er nicht sofort aufgrund von Eigenbedarf kündigen kann. Insofern muss der Mieter Besichtigungen in einem gewissen Rahmen zulasen. Der oben genannte eine Nachmittag pro Woche ist allerdings nur eine Faustregel.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

rosi am 11.03.2019 11:33

Habe eine Wohnung verkauft jetzt will die neue Keuferin noch Geld von uns zu rück

auf Kommentar antworten

Greta am 09.03.2019 22:31

Hallo,

wir haben ein Zweifamilienhaus erworben. Die oberen Mieter sollen wir übernehmen.

Nun haben wir festgestellt, dass in dessen Mietvertrag eine Quadratmeteranzahl von 90qm angegeben ist obwohl die tatsächliche Größe 153qm beträgt.

Die Dame die diese Wohnung mit ihren drei Söhnen (23/20/17) bewohnt teilte uns mit, das dies damals vor 8 Jahren deshalb auf nur 90 qm geschrieben worden ist, weil das die Höchstgrenze gewesen wäre die ihr das Amt genehmigt hätte.

Die Nebenkosten belaufen sich laut Mietvertrag auf 95€. Wir gehen von viel höheren Nebenkosten aus.

Wir wissen nicht, ob der Vorbesitzer sich die Differenz hat unterm Tisch auszahlen lassen.

Nun hierzu die Frage...

Können wir einen neuen Mietvertrag mit den korrigierten qm und Nebenkosten machen?

Die Vergleichsmiete für eine Wohnung in dieser Größe liegt hier bei 880€. Im Mietvertrag wurden damals nur 600€ eingetragen.

Wie hoch können wir die Miete erhöhen?

Kann man gegen so einen falsch erstellten Mietvertrag vorgehen?

Vielen Dank schon einmal für die Antworten.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 11:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

einfach einen neuen Mietvertrag machen können Sie zumindest ohne Zustimmung der Mieter nicht, das müssen Sie aber auch gar nicht. Denn laut aktueller Rechtsprechung ist sowohl bei der Berechnung der Umlage der Nebenkosten als auch bei etwaigen Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnungsgröße relevant, nicht die Quadratmeterzahl im Mietvertrag (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Bei Mieterhöhungen müssen Sie sich unabhängig davon aber an die Kappungsgrenze halten. Demnach dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In vielen Städten und Gemeinden gilt zudem eine verringerte Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sylvana am 01.03.2019 23:24

Hallo meine Frage ist unser derzeitiger Vermieter verkauft das Mehrfamilienhaus in dem wir wohnen, wir mussten bei unserem jetzigen Vermieter keine Kaution hinterlegen, kann der neue Vermieter jetzt eine Verlangen nachträglich?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 09:47

Hallo Sylvana und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Zahlung einer Kaution wird üblicherweise im Mietvertrag vereinbart. Fehlt eine solche Vereinbarung, muss auch keine Kaution gezahlt werden. Weil beim Verkauf einer Immobilie alle Mietverträge zu gleichen Bedingungen übernommen werden, gilt das auch bei einem neuen Vermieter weiterhin. Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tina am 28.02.2019 15:12

Meine Mietwohnung wurde vom Eigentümer verkauft. Ich habe einen Zeitmietvertrag mit dem alten Vermieter unterschrieben, der bis zum 31.10.2019 geht. Kann ich jetzt vorzeitig den Zeitmietvertrag kündigen, da der neue Vermieter im November selber in die Wohnung einziehen möchte? Oder muss ich mich an den befristeten Zeitvertrag halten.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.02.2019 15:24

Hallo Tina und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein Mietvertrag bleibt in allen Punkten bestehen, auch wenn die Wohnung verkauft wird. Wenn es sich bei einem Mietvertrag um einen Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht handelt, ist auch der Vermieter daran gebunden. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Ihnen an dieser Stelle keine rechtsverbindliche Auskunft geben können, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sabie am 26.02.2019 10:50

Ich habe eine Frage ich habe ein Stellplatz und eine Garage von mein alten Vermieter bekommen zum Einzug 2013 die beiden Sachen stehen nicht in mein Mietvertrag jetzt haben wir ein neuen Eigentümer und jetzt soll ich den Stellplatz und die Garage ab geben mit der Begründung es steht nicht in mein Mietvertrag ich habe mich informiert und habe heraus gefunden da ich die Dinge schon mehr als 2 Jahre benutze ist es ein mündlicher Vertrag aber das will der neue Eigentümer nicht hören können die mir jetzt beide Sachen weg nehmen vor allem sind die Sachen schon anders mit vermietet worden von den neuen Eigentümer ob wohl ich die Sachen nicht frei gegeben habe und es auch nicht möchte bitte um Rat

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.02.2019 11:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich können Verträge auch mündlich geschlossen werden. In der Praxis stellt sich in diesem Fall allerdings immer die Beweisfrage. Es wäre also von Vorteil, wenn Sie Zeugen hätten, die die Absprache mit dem ehemaligen Vermieter mitbekommen hätten. Wir dürfen allerdings keine Rechtsberatung leisten und können daher im konkreten Streitfall nur dazu raten, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

MieterPieter am 24.02.2019 19:12

Hallo,

unsere Vermieterin möchte ihre Wohnung verkaufen. Darf sie uns dafür kündigen damit sie die Wohnung besser verkaufen kann? Falls sie uns eine solche Kündigung schickt (was sie angedeutet hat), können wir sie falls unwirksam einfach ignorieren oder müssen wir der Kündigung widersprechen?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.02.2019 11:11

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der bevorstehende Verkauf einer Wohnung ist kein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB. Begründet der Vermieter seine Kündigung so, ist diese schlicht unwirksam. Der Mieter muss in diesem Fall nicht widersprechen, sondern kann sie theoretisch einfach ignorieren. Um einer Auseinandersetzung vor Gericht vorzubeugen, kann es dennoch sinnvoll sein, den Vermieter formell darauf hinzuweisen, dass seine Kündigung unwirksam ist. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und daher aus der Ferne auch nicht abschließend klären können, ob eine Kündigung nun rechtswirksam ist oder nicht. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Irina am 18.02.2019 21:56

Hallo

Ich möchte eine Wohnung kaufen, für Eigenbedarf weil ich aus meiner Wohnung ausziehen muss. In der kauf Wohnung lebt noch ne Dame seid 12 Jahren in der Wohnung. Sie sagt sie sucht zwar sieht aber nicht so aus. Was soll ich tun? Kann ich ne Wohnung kaufen ohne das ich einziehen kann ? Und die wohnung muss dringend renoviert werden und dafür brauch ich auch noch zeit. Kann ich den Mietvertrag ändern, weil die Miete ist drunter als meine Kredit Rate. Ich hab keine bleibe und muss den Kredit zahlen ? Hilfe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.02.2019 10:21

Hallo Irina und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können die Wohnung natürlich kaufen und nach Eigentumsübertragung aufgrund von Eigenbedarf kündigen. (Das geht zumindest dann, wenn die Wohnung nicht während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, in diesem Fall gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.) Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Ebenfalls nach Eigentumsübertragung können Sie die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöhen, also nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Einhaltung der Kappungsgrenze.

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

2019wohnung am 15.02.2019 11:48

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Muss der Vermieter mir aber mitteilen das meine Wohnung besichtigt wird? Und wie verhält es sich bei verkauf des Hauses,wie lange habe ich Zeit auszuziehen ? nach 9 Jahren Mietdauer. Kann der neue Käufer mir dann Kündigen und wie lange habe ich in diesem Fall Zeit ? Danke Heidi

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.02.2019 11:57

Der Vermieter wird nicht umhin kommen, Sie von einer Besichtigung zu unterrichten, er muss diese ja mit Ihnen absprechen. Ohne Ihr Wissen darf er die Wohnung nicht betreten. Der neue Eigentümer könnte theoretisch ab Eigentumsübertragung im Grundbuch kündigen, er bräuchte dafür aber einen guten Grund, beispielsweise Eigenbedarf. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten.

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese Frist kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

2019wohnung am 15.02.2019 10:05

Guten Morgen, ich habe vor drei Wochen erfahren das Haus in dem ich seit 9 Jahren eine Wohnung gemietet habe wird verkauft. Ist auch schon alles in die Wege geleitet worden und ab 14.02.2019 Online.Werde oft seitens der Vermieter gefragt ob ich schon was neues hätte,was mich sehr nervt. Jetzt habe ich durch zufall erfahren das am Montag eine Besichtigung statt finden soll.Können Vermieter ,Makler,Intresenten einfach meine Wohnung besichtigen ? Wie lange im Vorfeld müssen sie Besichtigung ankündigen? Vielen Dank Gruß Heidi

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.02.2019 10:21

Hallo Heidi und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Falle eines Verkaufs hat der Eigentümer oder ein von ihm beauftragter Makler tatsächlich das Recht, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen. Er muss diese aber ankündigen oder mit dem Mieter absprechen. Dem Mieter kann dabei auch nicht jeder Zeitpunkt zugemutet werden, wenn er beispielsweise tagsüber arbeiten muss. Eine gesetzliche Frist, die bei einer solchen Ankündigung eingehalten werden muss, gibt es nicht. Die Gerichte gegen in Streitfällen lediglich davon aus, dass sie angemessen sein muss, sie kann also von Fall zu Fall auch unterschiedlich lang ausfallen.

Im Übrigen sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass der Mietvertrag bei Verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht und zu unveränderten Bedingungen weiterläuft. Ein Verkauf ist also für den Mieter nicht gleichbedeutend mit einer Kündigung. Diese könnte allenfalls vom neuen Eigentümer ausgesprochen werden, der dafür aber auch einen Grund bräuchte.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. In Streitfällen empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rüdiger am 11.02.2019 20:09

Hallo! Wir haben ein Problem. Unser Hausmeister kam auf uns zu und sagte das unsere Mietwohnung verkauft werden soll. Unsere Hausverwaltung hat uns darüber nichts erzählt und sich auch nicht bei uns gemeldet! Wir sollen nun bitte mit dem Vermieter einen Termin vereinbaren, damit er Fotos von der Wohnung machen kann. Der Vermieter befindet sich im Urlaub und deshalb möchte sein Vater vorbei kommen. Wir wohnen gerade mal 2 Monate in der Wohnung und haben jetzt Angst das wir raus müssen.

Darf der Vater des Vermieters einfach vorbei kommen und Fotos machen? Können wir einfach rausgeschmissen werden? Wir habe uns erst gerade eingerichtet und schon müssen wir wieder weg? Eine Küche haben wir uns auch besorgt und alles gestrichen haben wir auch.

Ich hoffe ihr könnt uns weiterhelfen.

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Rüdiger am 11.02.2019 21:17

Ich hatte noch vergessen zu erwähnen. Es handelt sich hierbei um einen 12 Parteien Haus (pro Etage 3 Wohnungen). Die Wohnungen wurden etagenweise verkauft und dann vermietet. Das bedeutet, dass pro Etage ein Vermieter ist.

Unser Vermieter möchte jetzt das 3.OG verkaufen. Das bedeutet 3 Wohnungen (inklusiver seiner eigenen).


Immowelt-Redaktion am 12.02.2019 10:21

Hallo Rüdiger,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht. Daraus folgt, dass Vermieter (oder deren Vertreter) die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters fotografieren dürfen. Einfach grundlos gekündigt werden kann ein Mietvertrag ebenfalls nicht. Wird die Wohnung verkauft, geht der Mietvertrag so an den neuen Eigentümer über. Für diesen käme allenfalls eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf in Frage, das aber auch nur dann, wenn tatsächlich Eigenbedarf besteht.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher immer das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Rüdiger am 12.02.2019 16:20

Hallo nochmal,

vielen dank für die Antwort!

Wie soll ich mich am besten verhalten? Soll ich den Vater des Vermieters unterbinden die Fotos zu machen? Und was genau wäre ein wichtiger Grund für eine Eigennutzung? Soll ich versuchen einen Vertrag mit der Hausverwaltung aushandeln, dass es zu einer Eigennutzung nicht kommen kann?

Und eine weitere frage: Sollte meine Wohnung (und nicht die gesamte etage) an einen neuen Eigentümer verkauft werden, wird dann nicht die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt? Besteht nach dieser Umwandlung nicht eine Sperre von 3 Jahren, bis der Eigentümer selber in die Wohnung einziehen darf?

Vielen Dank für die Hilfe!


Immowelt-Redaktion am 13.02.2019 09:18

Hallo Rüdiger,

ob Sie dem Vater des Vermieters verbieten wollen, Fotos von Ihrer Wohnung zu machen, liegt letztlich in Ihrem Ermessen. Es wird Ihnen aber vermutlich nicht gelingen, den Verkauf auf diese Weise zu verhindern. Spätestens wenn es zu Besichtigungsterminen kommt, müssten Sie potenzielle Interessenten auch in die Wohnung lassen. Eigenbedarf ist in § 573 BGB definiert. Dort heißt es, dass der Vermieter immer dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Genaue Gründe hierfür sind gesetzlich nicht definiert. Einen Vertrag mit der Hausverwaltung zu machen, um den späteren Eigenbedarf zu verhindern, wird aber nicht möglich sein, schon allein deshalb, weil dies nicht im Ermessen der Hausverwaltung liegt, sondern eine Entscheidung des Vermieters ist.

Weiter Informationen zum Thema Eigenbedarf und wie sich Mieter gegebenenfalls gegen eine Kündigung aus diesem Grund wehren können, finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html

Ob in Ihrem Fall die genannte Sperrfrist gilt, ist abhängig davon, ob die Immobilie während Ihrer Mietdauer nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt wurde oder wird. Sind Sie bereits in eine nach WEG aufgeteilte Eigentumswohnung eingezogen, gibt es keine Sperrfrist, kam es nach Ihrem Einzug zu einer solchen Aufteilung, schon. Es wäre eher ungewöhnlich, wenn Ihr Vermieter (rein rechtlich gesehen) Eigentümer des Stockwerks wäre. Wahrscheinlicher ist es, dass er Eigentümer der bereits aufgeteilten Wohnungen in diesem Stockwerk ist. Das allerdings sollten Sie am besten bei Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung direkt erfragen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Manuela am 09.02.2019 17:44

Hallo! Wir stecken etwas in der klemme. Vor zwei Wochen hat uns unsere Vermieterin gesagt, das sie das Haus verkaufen will. Heute waren schon die ersten da, um alles anzuschauen. Wir wohnen seit knapp sieben Jahren hier( meine 80 Jahre alte Mutter schwer krank und pflegst 2, meine Tochter und ich.)

Nun meine frage, müssen wir wirklich innerhalb drei Monaten das Haus räumen? Meine Mutter ist gehbehinderte und es wird nicht einfach werden etwas gleichwertiges zu finden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 12:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Falle einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer richtet sich die Kündigungsfrist nach der bisherigen Mietdauer. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate. Die Eigenbedarfskündigung kann unter Umständen auch – zumindest zeitweise - abgewendet werden, wenn beim Mieter oder einem seiner Familienmitglieder ein besonderer Härtefall vorliegt. Solche Gründe können zum Beispiel hohes Alter oder Krankheit sein. Ob ein solcher Härtefall bei Ihnen vorliegt, können und dürfen wir aus der Ferne aber leider nicht abschließend klären. Hierzu empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Helene am 09.02.2019 16:20

Guten Tag, schade, dass immer nur aus Mietersicht geschaut wird. Vermieter sind nicht immer reich und gierig und haben leider oft kaum Rechte!? Wir möchten von der Lebensversicherung eine Immobilie mit mehreren Wohnungen erwerben, da wir kaum Rente zu erwarten haben. Nun hat die Vorbesitzerin Mietverträge gemacht, in denen keine Nebenkosten abgerechnet wurden. Muss man das wirklich so übernehmen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 12:35

Hallo Helene und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja. Kauf bricht nicht Miete. Die Mietverträge bleiben also so bestehen, nachträgliche Veränderungen zu Ungunsten des Mieters wären unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Beate am 08.02.2019 19:43

Ich wohne über 12 Jahre in einer Mietwohnung. Bis vor kurzem haben meine Vermieter Patere gewohnt.Sie müssten jetzt beide ins Altersheim umziehen. Ihre Wohnung steht nun zum Verkauf.

Nun habe ich Angst das alle Wohnungen ,Mit ihrer und meiner Wohnung 3 Stück verkauft werden.

Eine Eigentumswohnung geht es hier schon seit Jahrzehnten.

Meine Frage ist ,ob meine Kündigungsfrist auch nur 3 Monate betragen würde ,oder mehr da ich schon so lange da wohne?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 10:23

Hallo Beate und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist der Verkauf der Wohnung kein Kündigungsgrund. Will nun der neue Eigentümer beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf kündigen, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Frist neun Monate. Relevant könnte in Ihrem Fall zudem folgende Sonderregelung sein: Wird eine Wohnung in einem Mietshaus während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der neue Eigentümer zunächst nicht wegen Eigenbedarf kündigen, er muss eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Diese Frist kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt. Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung und wie sich Mieter dagegen wehren können, finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

KOKODET am 06.02.2019 10:29

GUTEN TAG - MEIN BRUDER WOHNT SEIT ÜBER 10 JAHREN ZUR MIETE IN EINEM HAUS MIT 2 PARTEIEN;

IM DEZEMBER 2018 IST DER VERMIETER GEKOMMEN UND HAT IHM SCHRIFTLICH MITGETEILT; DASS ER DAS HAUS VERKAUFEN WIRD UND VORAUSSICHTLICH SCHON ZUM APRIL 2019 EINE NEUE WOHNUNG SUCHEN MUSS:

SEIN EINVERSTÄNDNIS SOLL ER SCHRIFTLICH BESTÄTIGEN: WAS ER BIS JETZT NICHT GETAN DENN R HAT NOCH KEIN WEITERES SCHREIBEN BEKOMMEN UM ZU UNTERSCHREIBEN:

ER SUCHT TATSÄCHLICH SCHON UND HAT AUCH EINIGE WOHNUNG BESICHTIGT - ABER OHNE ERFOLG: ENTWEDER ZU TEUER ODER DACHWOHNUNG ODER SEHR VIELE ANDERE INTERESSENTEN:

ER HAT EINE FESTE ARBEIT, GEREGELTES EINKOMMEN;KEINE TIERE, NICHTRAUCHER UND SEHR RUHIG:

EIGENTLICH EIN SEHR GUTER UND ANGENEHMER MIETER:

WIE SOLL ER SICH VERHALTEN DEM VERMIETER GEGENÜBER?

MIR WURDE GESAGT DAS DER VERMIETER AUCH SICH BEMÜHEN MUSS IHM EINE GEEIGNETE WOHNUNG ZU BESCHAFFEN ODER EINE ENTSCHÄDIGUNG ZAHLEN SOLLTE;

WENN DEM SO IST, WAS KANN ER DENN ERWARTEN:

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Immowelt-Redaktion am 06.02.2019 12:04

Hallo Kokodet und vielen Dank für Ihren Kommentar.

hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters gibt es eine Sonderregelung (BGB; § 573a; Erleichterte Kündigung des Vermieters): Ist die Mietwohnung in einem Zweifamilienhaus und der Vermieter bewohnt die andere Wohnung des Hauses selbst, so kann er ohne Angabe von Gründen, allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Frist, kündigen. In diesem Fall muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Paragraphen 573a BGB gestützt wird. Ist dies nicht der Fall, so ist die Kündigung unwirksam.

Sind in einem Zweifamilienhaus allerdings beide Einheiten vermietet, so gelten die regulären mietrechtlichen Vorschriften: Der Vermieter kann in diesen Fällen nur bei schweren Pflichtverletzungen oder wegen Eigenbedarf kündigen, nicht jedoch, um den möglichen Veräußerungserlös durch eine leer stehende Wohnung zu erhöhen.

Ist eine Kündigung allerdings rechtens, so muss der Vermieter jedoch keine Ersatzwohnung suchen und auch keine Entschädigung zahlen.

Gesetzeszweck des § 573 a BGB ist übrigens, dass es einem Vermieter wegen der räumlichen Nähe beim Auftreten von Streit und Spannungen zwischen Mieter und Vermieter möglich sein soll, sich durch die erleichterte Kündigung von dem Mietverhältnis zu lösen. Insofern wäre es sicher ratsam, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, da der Grund der Kündigung ja anscheinend die besseren Veräußerungsmöglichkeit ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ute Krohn am 02.02.2019 09:56

Hallo, wir mieten seit 13 Jahren die Erdgeschoßwohnung in einem 2-Familien-Haus.

Ein weiterer Mieter bewohnt die Obergeschoßwohnung. Beide Mietparteien haben zum 1.01.2017 einen 10-Jahres-Vertrag mit anschließender 1jähriger Kündigungsfrist abgeschlossen. Nun will der Vermieter verkaufen, wir wollen weiter im Haus verbleiben. Wie ist die Rechtssituation? Wir sind 62 und 72 Jahre alt.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.02.2019 10:08

Sehr geehrte Frau Krohn,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich gilt bei Eigentümerwechsel ein mit dem ehemaligen Eigentümer geschlossener Mietvertrag einfach fort. Allerdings ist es in Deutschland rechtlich nicht möglich, einen Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht für eine Dauer von zehn Jahren abzuschließen, das geht bei Formularmietverträgen maximal für vier Jahre. Ebenfalls unwirksam sind Vereinbarungen, die die Kündigungsfrist für den Mieter auf ein Jahr verlängern. Wird ein Vertrag mit entsprechender Klausel dennoch abgeschlossen, hat das zur Folge, dass aus diesem Vertrag ein normaler, unbefristeter Mietvertrag wird, der im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt erden kann. Auch hier gilt allerdings: Kauf bricht nicht Miete. Der bloße Verkauf einer Immobilie ist also kein Kündigungsgrund.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

CUXer2019 am 27.01.2019 00:06

Hallo...meine Oma ist verstorben und lag im Heim..dadurch das sie ins Heim gekommen ist, wurde das Haus vermietet und die Mieteinanahmen wurden mit für das Heim genutzt. Ohne ihr Einverständnis wollte sie vorher das Haus nicht verkaufen usw. Jetz tritt die Erbfolge in Kraft und wir könnten das Haus endlich verkaufen... Eigenbedarf kann ich wohl ausschliessen, die Mieter wohnen knapp 3 Jahre nun drin... Ist eine Kündigung möglich wegen einer Kernsanierung... weil lange nichts mehr gemacht worden ist, und bevor es "baufällig" ist usw.?!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.01.2019 10:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in sehr engen Grenzen sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Verwertungskündigung vor. Das aber nur, wenn das Fortsetzen des Mietverhältnisses für den Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde. Der Vermieter muss zudem die Absicht haben, seine Immobilie grundsätzlich anders zu verwerten, hierzu kann auch der geplante Verkauf zählen.

Die genauen rechtlichen Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung haben wir in unserem Artikel unter folgender Adresse für Sie zusammengefasst: https://ratgeber.immowelt.de/a/verwertungskuendigung-wegen-abriss-oder-totalsanierung.html

Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie eine Verwertungskündigung in Erwägung ziehen, empfehlen wir vorab das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Peter am 24.01.2019 12:37

Eine Frage: Unter welchen Bedingungen kann ein Vermieter, der sein Zweifamilienhaus verkaufen möchte, seinen Mietern im Vorfeld kündigen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2019 12:41

Hallo Peter und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein Vermieter kann seinem Mieter nur kündigen, wenn er einen guten Grund hat. Der Verkauf der Immobilie ist kein solcher Grund. Eine Kündigung kommt beispielsweise in Frage, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt, er den Hausfrieden stört, unerlaubt dritte in seiner Wohnung wohnen lässt, er unerlaubt ein Gewerbe in der Wohnung betreibt oder er die Bausubstanz schädigt. Eine Sonderregelung gibt es zudem für Häuser mit nur zwei Wohneinheiten, in denen eine Einheit vom Vermieter selbst bewohnt wird. Der Vermieter kann den Mietvertrag in diesem Fall ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jasmin am 24.01.2019 10:56

Hallo liebes Immowelt Team, meine Mutter hat nach 38 Jahren Mietdauer ihre Wohnung gekündigt. Als sie die Wohnung bezog gab es noch keine Kaution und es war nichteinmal Tapete an der Wand. 2001 hat ein Vermieterwechsel stattgefunden, welcher jetzt von meiner Mutter verlangt die Wohnung zu renovieren und die Klebefolie an den Türen zu entfernen, ansonsten wird es ihr in Rechnung gestellt.

Muss meine Mutter den Forderungen des Vermieters nachkommen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2019 11:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Wohnung bei Bezug unrenoviert war, müssen Mieter auch während der Mietdauer und bei Auszug nicht renovieren. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VII ZR 185/14). Anders sieht es nur aus, wenn die Wohnung renoviert war und der Mietvertrag flexible Renovierungsklauseln enthält, die die Renovierung vom Grad der Abnutzung abhängig machen. Bei der Klebefolie kann der Vermieter unter Umständen verlangen, dass diese entfernt wird, wenn diese von Ihrer Mutter angebracht wurde.

Weitere Informationen zur Frage, wann ein Mieter eine Wohnung renovieren muss und wann nicht finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/wann-ein-mieter-renovieren-muss.html

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion

Judith am 21.01.2019 16:41

Hallo, das von meinen Eltern gemietete Haus soll nach 39 Jahren Mietdauer verkauft werden. Um anscheinend den Marktwert zu erhöhen, hat der Mieter andeutungsweise vor, meinen Eltern wegen Eigenbedarf zu kündigen.Ist das rechtens? Dass ein neuer Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen kann ist mir klar. Meine Eltern sind fast 80 und bezahlbarer Raum in unserer Stadt rar.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.01.2019 09:23

Hallo Judith,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn auch tatsächlich Eigenbedarf besteht. Wenn jemand sein Haus gerade verkauft, ist davon eher nicht auszugehen. Wie Sie aber schon selbst schreiben, wäre unter Umständen (nach Eigentumsübertragung im Grundbuch) eine Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer wirksam.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hypno am 15.01.2019 17:51

Hallo, wir mieten ein Einfamilienhaus. Letztes Jahr (November/Dezember) wollte mein Vermieter das Haus verkaufen. Er sagte zu mir ein vermietetes Haus lässt sich schlecht verkaufen, es gäbe 2 Optionen; a; ihr zieht aus, b; ihr bleibt hier langfristig als Mieter wohnen, ich will aber mit nichts mehr zu tun haben. Überlegt euch das und ruft mich nächste Woche an und sagt mir was ihr wollt. Nach einer Woche rief er an, ich sagte hier wohnen bleiben und er okay dann mache ich das fertig. Da wir ja bleiben wollte ich auch das gesamte Haus renovieren, dies wusste der Vermieter auch. Am 11.01.19 klingelte es an der Tür, der Vermieter ist da und sagte; gleich kommen welche zur Besichtigung, wir gucken aber erst nur von außen. Ich da zu dem Vermieter, Moment, wir hatten uns doch einvernehmlich darauf geeinigt, dass wir hier langfristig mieten, da sagte er dann das habe ich nie gesagt. Nachdem er mit der Besichtigung von außen fertig war, klingelte er ich öffnete die Tür und er war sofort ins Haus gegangen bis zur Küche durch ohne meine Einwilligung und ich hatte sogar noch Besuch zu Hause. Ich habe sofort die arbeiten zu Hause eingestellt, der Vermieter sagte zu mir, mach das man in Ruhe weiter, ich gebe dir dann etwas Geld dafür. (Bestimmt kommt dann wieder die Aussage; habe ich nie gesagt). Wenn der Käufer mir bei der Besichtigung fragen stellt, darf ich sie auch mit meiner Meinung vertreten? Wie z.B. Warum ich es nicht selbst kaufe? Die sanierungskosten sind sehr hoch, unterm Haus verläuft ein Emsarm, das Grundstück ist sehr nass und das Haus sackt ab, es sind im Keller zur Ostseite zur tragenden Wand wo der Wohnungboden drauf liegt, ein Spalt wo man die Hand zwischen stecken kann, wenn es stark regnet, dringt das Wasser von der Einfahrt durch die kellerwand ins Kellerinnere. Die Wand im Keller Schimmelt und bildet Salzkristalle, überall reißt der Putz und auf dem Dachboden beim Giebel wo die Balken drauf liegen kann man auch schon die Finger zwischen stecken.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.01.2019 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zunächst sei erwähnt, dass für die Beseitigung etwaiger Mängel in einer vermieteten Immobilie der Vermieter zuständig ist, wenn der Mieter die Mängel nicht selbst verursacht hat. Wird die Immobilie nun verkauft und ein potenzieller Käufer stellt dem Mieter Fragen, darf dieser natürlich wahrheitsgemäß antworten. Vorsicht sei allerdings bei allen Formulierungen angeraten, die einen Versuch darstellen, den Verkauf zu vereiteln. In diesem Fall könnte der Vermieter unter Umständen sogar Schadensersatz verlangen, wenn dadurch tatsächlich kein Verkauf zustande kommt.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

garten am 14.01.2019 20:18

Guten Abend, wir wohnen seit 22 Jahren in einer Dienstwohnung in einem Mehrfamiliemhaus. Nun wurde das Haus verkauft. Gelten weiterhin die getroffenen Vereinbarungen für diese Wohnung? (z. B.Bewertung von Dienstwohnungen nicht am aktuellen Mietspiegel) Wir haben auch eine Mieterhöhung bekommen. Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.01.2019 10:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

vertragliche Vereinbarungen bleiben auch bei einer Dienstwohnung nach deren Verkauf bestehen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Alex1974 am 10.01.2019 07:40

Wir wohnen in einem mietshaus.vermieter hat Haus verkauft und meinte er müsse uns jetzt formhalber kündigen was er auch getan hat. Ist das so rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 11:21

Hallo Alex1974,

im Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (Bürgerliches Gesetzbuch, § 556). Dort heißt es:

"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."

Bei einem Eigentümerwechsel läuft der Mietvertrag also unverändert weiter. Unter bestimmten Umständen könnte aber der neue Eigentümer, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, später eine Kündigung aussprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

karlakolumna am 09.01.2019 15:01

Guten Tag, wir wurden per Mieterrundschreiben informiert, dass unsere Wohnung verkauft wurde und wir nun die Miete an den neuen Eigentümer bezahlen sollen. Auf Nachfrage beim "neuen Eigentümer" wird kein Grundbuchauszug erbracht, lediglich die mündliche Aussage die Umschreibung dauere noch, vrss. Monate. Es heisst im obenstehenden Artikel, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen informieren müssen. Der Alteigentümer hat nicht informiert, lediglich vor 2,5 Monaten einen notariellen Kaufvertrag zugestellt mit der Info über das Vorkaufsrecht nach 577bgb. Was bedeutet das konkret? Dürfen wir bis zu einer glaubwürdigen Info des Voreigentümers einfach die Mieter weiterzahlen an den alten Eigentümer, bis er uns informiert oder der "Neue" uns den angeforderten Nachweis erbringt. Wir möchten dem "Neuen" keine Kündigungsmöglichkeit an die Hand geben, da er bereits die Vorkaufsrechte der vermieteten Wohnungen über eine Kaufpreismanipulation entschärft hat (i.e. wurden uns zu einem fiktiven, verdoppeltem und nicht dem anteiligen Preis angeboten, nachdem die whng gerade in WEG aufgeteilt wurden) und einen Mietzahlungsverzug vrss. gleich nutzen würde um die Whng zu sanieren, teuer zu vermieten etc..

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 11:03

Hallo karlakolumna,

üblicherweise ist die Miete erst dann an den neuen Eigentümer zu zahlen, wenn dieser auch tatsächlich Eigentümer ist. Da sich die ganze Sache komliziert anhört, würden wir Ihnen raten, den fachkundigen Rat eines Mietervereins oder Fachanwalts vor Ort einzuholen, um keine Angriffspunkte zu bieten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


karlakolumna am 09.01.2019 15:04

Zur Klarstellung. Das Mieterrundschreiben kam vom "neuen Eigentümer".

Kiki am 07.01.2019 13:56

Liebes Immowelt-Team,

ich möchte eine Eigentumswohnung in Köln kaufen und müsste den jetzigen Mieter unter Einhaltung der im Mietvertrag stehenden Kündigungsfrist wg. Eigenbedarf kündigen.

Eigenbedarf im Sinne von: Ich bin Tagesmutter und möchte dort ausschließlich Kinder betreuen und wohne dort nicht. Die Räumlichkeiten für 5 Kinder in Tagespflege müssen immer auf Wohnraum eingetragen sein (bei einem Ladenlokal muss man eine Nutzungsänderung auf Wohnung beantragen).

Mir stellt sich mir nun die Frage, ob ich das Recht auf Eigenbedarfskündigung habe.

Wichtig als Info wäre noch, dass Kindertagespflege kein Gewerbe ist.

Wie schätzen Sie die Situation ein?

Danke vorab für Ihre Antwort!

Herzliche Grüße,

Kiki

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 11:21

Hallo Kiki und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Ihre Frage ist interessant, eine abschließende Beurteilung ist uns aber nicht möglich - ein obergerichtliches Urteil über einen vergleichbaren Fall haben wir nicht gefunden. § 573 BGB regelt, dass eine Kündigung nur möglich ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat und konkretisiert, dass dies insbesondere der Fall ist, wenn (1) der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, (2) Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte besteht oder (3) wegen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (z.B. Abriss einer Bauruine und Neubau).

Punkt (1) und (3) treffen auf Ihren Fall ersichtlich nicht zu. Hinsichtlich (2) zielt die Rechtsprechung in der Regel auf Wohnbedarf, ggf. mit teilweiser gewerblicher Nutzung ab. Die Frage, die sich stellt, ist daher, ob die Tagespflege als Wohnbedarf durchgeht.

Allerdings lautet die Formulierung im Paragraphen "insbesondere", so dass die Punkte (1) bis (3) keine abschließende Abgrenzung des berechtigten Interesses des Vermieters darstellen.

Vielleicht wäre es in Ihrem Fall sinnvoll, vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Mieter zu reden, ob er ggf. bereit wäre, z.B. einen Aufhebungsvertrag mit Ihnen abzuschließen. Wenn dies nicht der Fall ist, raten wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Sascha am 06.01.2019 10:56

Hallo,

Ich möchte mir eine Immobilie kaufen.

Es sind 2 Häuser nebeneinander mit 2 separaten Eingängen die aber durch den Keller miteinander verbunden sind und von nur einer Heizundsanlage versorgt werden.

In der älteren Immobilie wohne im Moment ich als Mieter.

Wenn ich diese Immobilie aber kaufe, wollte ich selbst in das neuere Haus einziehen (das aber seit etwa 10 )schon vermietet ist.

Ich beabsichtige also den Eigenbedarf sodas mein Vater in den älteren Teil (also dort wo ich zur Zeit wohne) einzieht kann

Wie lange hat der jetzige Mieter des Hauses nach einer Kündigung auf Eigenbedarf noch das Recht dort zu wohnen.

Wann könnte ich frühstens/ spätestens dort einziehen?

Danke!!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 12:30

Hallo Sascha und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Eigenbedarf können Sie grundsätzlich für sich und Ihre nahen Verwandten geltend machen, sofern dieser in der gesetzlich vorgeschriebenen Form begründet wird. Ob die von Ihnen genannte Konstellation eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Hier sollten Sie sich ggf. vor Ort von einem Eigentümerverband oder eine Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Hinsichtlich der Kündigungsfristen gilt folgendes: Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monaten, danach auf neun Monate. Kündigen können Sie aber erst, wenn Sie Eigentümer sind, also ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie im Grundbuch eingetragen sind.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Gridl am 29.12.2018 17:46

Hallo,

ich bin Mieterin einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus (zweite Wohnung vom derzeitigen Besitzer bewohnt), welches zum Verkauf steht.

In Ihrem Kommentar zur Frage von EUARD vom 18.12. lese ich: "Allerdings gibt es für Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer eine Einheit selbst bewohnt, eine Sonderregelung. Der Eigentümer kann in einem solchen Fall jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist verlängert sich dabei aber um drei Monate, liegt also mindestens bei sechs Monaten."

Gilt diese Regelung grundsätzlich IMMER, oder gibt es Fristen nach Eigentümerwechsel?

Vielen Dank,

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 12:12

Hallo Gridl,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Eigenbedarfskündigungen gilt in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese beträgt mindestens drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Die von Ihnen genannte Antwort auf die Frage von EUARD gilt generell für den Fall, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter die andere Wohnung selbst bewohnt: Er kann dann die vom Mieter bewohnte Wohnung jederzeit kündigen; allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate (zu den oben genannten Fristen, je nach Mietdauer). Es handelt sich dabei um das erleichterte Kündgigungsrecht nach Paragraf 573a Bürgerliches Gesetzbuch. Damit dieses Vorgehen wirksam ist, muss der Vermieter allerdings die entsprechende Rechtsgrundlage auch im Kündigungsschreiben nennen.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese bekommen Sie von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Siegfried am 29.12.2018 11:55

Hallo,wir erhielten mit der Nebebenkostenabrechnung den lapidaren Bescheid das unser Vermieter verkaufen will.Wir sind ein 74 jähriges Ehepaar und wohnen 21 Jahre in dieser Wohnung.Was ist unser Recht,wer hilft uns im Streitfall

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 11:41

Hallo Siegfried,

vielen Dank für Ihren Kommentar. In Deutschland gilt bei Eigentümerwechsel der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, Ihr bereits bestehender Mietvertrag läuft unverändert weiter. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass ein neuer Mietvertrag aufgesetzt und Sie sind auch nicht verpflichtet, irgendwelchen vertraglichen Änderungen zuzustimmen.

Auch darf der neue Eigentümer ebenso wie der alte in der Regel die Wohnung nur begründet kündigen: aufgrund von Eigenbedarf oder zur wirtschaftlichen Verwertung. Wann dies der Fall ist, wird im Abschnitt „Darf der neue Eigentümer die Wohnung einfach kündigen?“ des Artikels tiefgehender erklärt. Sollte es zu einer Eigenbedarfskündigung kommen, so könnten in Ihrem Fall soziale Härtegründe dagegensprechen: wie zum Beispiel hohes Alter oder aufgrund der langen Mietdauer eine tiefe Verwurzelung mit dem Wohnumfeld. Damit können Sie sich gegen eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf wehren.

Was Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung tun können, erklären wir Ihnen hier ausführlich: https://ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

kajol am 21.12.2018 18:37

ich betreibe eine gaststääte im selben haus ist auch meine Wohnung, ich hatte den Eigentühmer darauf hingewiesen das es überall zieht . Das Haus wurde verkauft der neue Eigentühmer besteht auf einen neuen Pacht und Mietvertag und Mieterhöhung , ich hatte ihm gdie Mängel gezeigt er möchte sie nicht beheben was soll ich tun

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.12.2018 11:13

Hallo Kajol,

besten Dank für Ihren Kommentar. Generell bricht ein Verkauf die Pacht bzw. die Miete nicht. Das bedeutet, dass der Pacht-/Mietvertrag unverändert bestehen bleibt und mit dem neuen Verpächter/Vermieter fortgesetzt wird. Mehr Informationen finden Sie im Artikel Pachtvertrag: Rechte, Pflichten und Unterschiede zur Miete. Zur Instandhaltung bzw. Renovierungspflicht: Grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig. Was allerdings eine gewöhnliche Ausbesserung ist und wann diese fällig wird, sollten Pächter und Verpächter idealerweise im Pachtvertrag festhalten. Da wir Ihren Fall aus der Ferne nicht beurteilen können und wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, möchten wir Ihnen den Gang zum Fachanwalt beziehungsweise zum Mieterverein empfehlen.

Mit herzlichen Grüßen

Ihre Immowelt-Redaktion

EUARD am 18.12.2018 22:49

Hallo

Ich habe ein 2 familienhaus wobei das Erdgeschoss vermietet und ich mit meiner Frau im OG auch bewohne jetzt möchten wir aber ein Einfamilienhaus kaufen und das aktuelle verkaufen. Kann sich da der Mieter querstellen und mir Probleme bereiten? Das Geld für die Miete bezieht der Mieter von Amt er arbeitet nur im m Minijob Bereich. Ich ahne jetzt schon eine Stresssituation wie muss ich am besten vorgehen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.12.2018 08:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Wenn Sie das Haus also verkaufen, übernimmt der Käufer den Mietvertrag mit allen Konditionen. In der Regel ist der Verkauf einer Immobilie auch kein Kündigungsgrund. Allerdings gibt es für Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer eine Einheit selbst bewohnt, eine Sonderregelung. Der Eigentümer kann in einem solchen Fall jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist verlängert sich dabei aber um drei Monate, liegt also mindestens bei sechs Monaten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Chris am 18.12.2018 12:11

Hallo wohne noch in einem Haus was als WG war . Mein Mietvertrag würde zum 31.1.19 gekündigt . Mietaufhebungsvertrag. Mit Wirkung zum 31.1.19 im gegenseitigen Einvernehmen aufgelöst. Das Zimmer wird bis zum 31.1.19 geräumt .“habe ich schriftlich „Nun fragt die Vermieterin ob ich schon was neues habe . Da sie morgen aufmal den Termin beim Notar haben. Kann sie mich trotzdem eher rauswerfen . ?statt 31.1.19

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.12.2018 12:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein. Wenn der 31.1.19 als Ende des Mietvertrags vereinbart wurde, ist das auch verbindlich so. Beachten Sie aber bitte, dass eine Kündigung nicht das Gleiche ist wie ein Mietaufhebungsvertrag. In einem Mietaufhebungsvertrag erklären sich Mieter und Vermieter gleichermaßen mit dem Ende des Mietvertrags einverstanden, eine Kündigung ist dagegen eine einseitige Erklärung entweder von Vermieter- oder von Mieterseite. Der Vermieter kann seinerseits nicht einfach so ohne Grund einen Mietvertrag kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ange am 14.12.2018 02:06

Was ist wen im Mietvertrag festgelegt wurde das 3 Jahre nicht gekündigt werden darf? Zählt das auch für den neuen Vermieter?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 09:26

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein beidseitiger Kündigungsverzicht kann für die Dauer von drei Jahren wirksam vereinbart werden. Dieser Kündigungsverzicht hat auch dann Bestand, wenn eine Immobilie verkauft wird. Der neue Vermieter ist an die Regelungen im Mietvertrag gebunden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Ange am 14.12.2018 14:30

Und darf der neue Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?


Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 14:55

Nicht während besagter drei Jahre. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht schließt auch eine Eigenbedarfskündigung im vereinbarten Zeitraum aus.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Barbara am 13.12.2018 15:57

Guten Tag,

ich, Alleinerziehende mit Zwillingspaar 15 Jahre.

Vor 11 Jahren habe ich einen Mietvertrag mit meinem Onkel über eine Wohnung in seinem Haus abgeschlossen. Dieser Mietvertrag hat eine Gültigkeit bis meine Kinder 18 Jahre alt sind. Vor 3 Jahren ist der Onkel verstorben. Die Erbengemeinschaft verkauft nun das Haus. Der neue Besitzer will das Haus generalsanieren. Mündlich teilte er mir mit, dass ich in 6 Monaten ausziehen muss. Er will mir bei der Mietsuche behilflich sein.

Muss ich vor dem 18. Geburtstag meiner Kinder überhaupt ausziehen?

Besten Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 08:59

Hallo Barbara und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Kündigung ist unwirksam, weil sie erstens nur mündlich, zweitens ohne sachliche Begründung und drittens mit einer zu kurzen Kündigungsfrist ausgesprochen wurde. Letztere beträgt bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate.

Unabhängig davon stellt sich aber auch die Frage, inwiefern die Vereinbarung über die Mietdauer mit Ihrem Onkel wirksam ist. Handelt es sich hierbei um einen Kündigungsverzicht zu Ihren Gunsten, wäre eine solche Individualvereinbarung unter Umständen wirksam, handelt es sich um eine Befristung mit automatischem Ende des Mietvertrags, eher nicht. Abschließend beurteilen können wir das aus der Ferne nicht. Sollte es zum Konflikt mit Ihrem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ich halt am 09.12.2018 22:31

Guten Abend

wir wohne seid 5 Jahren in eine Haus zur Miete.Nun wurde mündlich von 3.Personen erzählt das unser Haus verkauft wurde.Weder die Alteigentümerin noch die neue Besitzerin haben sich schriftlich gemeldet.Die neue Besitzerin sagte mündlich nur das wir innerhalb von 2Monaten ausziehen sollen.Ist das rechtens denn wir haben nix schriftlich erhalten.Desweiteren haben wir sehr viele Renovierungsarbeiten selbst erledigt und Bezahlt dürfen wir dann einen Rückbau vornehmen (zb haben wir eine neue Haustür eingesetzt und auch neue Wände mit gibskarton gestellt).

Darf die neue Besitzerin mit Besuch verwehren .

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.12.2018 11:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zunächst muss eine Kündigung immer schriftlich erfolgren und von allen Vermietern unterschrieben werden. Zudem muss der Vermieter die Kündigung begründen, beispielsweise durch Eigenbedarf, und den Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hinweisen. Die Kündigungsfrist beträgt darüber hinaus bei einer Mietdauer bis fünf Jahren drei Monate, ab fünf Jahren sechs und ab acht Jahren neun Monate. Wenn Sie aus einer Mietimmobilie ausziehen und sicherstellen können, dass Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen können, können Sie auch eine von Ihnen eingesetzte Haustür wieder ausbauen und gegen die alte Tür ersetzen, gleiches gilt für die Wände. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hofmann am 06.12.2018 16:27

Wir, ein Rentnerehepaar, bewohnen seit 13 Jahren eine Mietwohnung. Nun hat der jetzige Besitzer uns mitgeteilt, dass er aus finanziellen Gründen die Wohnung verkaufen will. Sein Immobilienmakler kam schon mehrfach mit Interessenten zum Wohnungskauf zur Besichtigung. Er informierte uns, dass wir 9 Monate Mietschutzhaben, und dann könnte der neue Besitzer, bei sofortiger Kündigung, nach drei weiteren Monaten bei Eigenbedarf selbst einziehen. Heist das, dass wir auf jeden Fall in einem Jahr eine neue Wohnung gefunden haben müssen? wir haben eine in Aussicht, aber die wird wohl erst in 18 Monaten frei.

Ab welchem Lebensalter schützt die Altersregelung vor Kündigung?

Für eine Antwort wären wir sehr dankbar

und grüßen herzlichst

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.12.2018 17:26

Guten Abend,

besten Dank für Ihren Kommentar. Nun kommt es darauf an, ob der neue Käufer die Wohnung überhaupt für sich nutzen möchte. Tritt dieser Fall tatsächlich ein, muss sich der neue Eigentümer an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten (in Ihrem Fall neun Monate). Allerdings kann der neue Vermieter erst Eigenbedarf anmelden, wenn er im Grundbuch steht. Mehr Infos zum Thema Eigenbedarfskündigung und wann dies möglich ist, finden Sie hier.

Inwieweit eine besondere Härte vorliegt ist immer vom Einzelfall abhängig. Es können aber unter Umständen folgende Fälle als Härtefall anerkannt werden: Hohes Alter zusammen mit weiteren Umständen wie Krankheit oder weil kein Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen vorhanden ist. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Alles Gute und herzliche Grüße

Ihre Immowelt-Redaktion
 

E. Becker am 29.11.2018 14:14

Herzlichen Dank für die schnelle Reaktion.

Wo kann ich das Spanische Mietrecht nachlesen?

Oder können Sie mir sagen, was das genau für mich bedeuten könnte beim Verkauf des Hauses in Denia.

Danke!

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Immowelt-Redaktion am 29.11.2018 15:15

Das spanische Mietrecht findet sich in verschiedenen spanischen Gesetzen. Unser Wissen hierzu ist allerdings begrenzt. Insofern können wir Ihnen nur raten, einen Anwalt zu konsultieren, die sich darauf spezialisiert hat. Bei den gängigen Suchmaschinen dürften Sie auch deutschsprachige Anwälte finden, die in diesem Bereich versiert sind.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

E. Becker am 29.11.2018 07:20

Ich habe folgende. Frage:

Ich bewohne seit vielen Jahrenin Denia ein Haus zur Miete. Das Haus soll jetzt verkauft werden.

Habe ich, als Mieterin, in Spanien die gleichen Rechte wie ein Mieter in DE?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

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Immowelt-Redaktion am 29.11.2018 09:11

Hallo Frau Becker,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Nein, in Spanien gilt das spanische Mietrecht. Demnach muss ein Käufer einen Mietvertrag dann fortführen, wenn das Mietverhältnis im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er von der Existenz des Mietvertrags wusste. Gerade bei letzterem stellt sich aber natürlich häufiger die Beweisfrage. Sollte es zum Konflikt kommen, würden wir Ihnen raten, einen spanischen Rechtsanwalt zu konsultieren, der auf Mietrecht spezialisiert ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Alex am 27.11.2018 16:05

Hallo.

Folgende Frage, mein jetziger Vermieter verkauft das Haus in dem wir wohnen. Der neue Eigentümer wird sein Schwager der es selbst nutzen will.

Ab wann ist eine Kündigung Rechtens und wie verhält es sich wenn man kein passendes Mietobjekt in der Kündigungsfrist findet.

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Immowelt-Redaktion am 28.11.2018 09:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist in der Regel direkt nach der Eigentumsübertragung möglich, also sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in diesem Fall eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese Frist kann von den Bundesländern zusätzlich ausgeweitet werden.

Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Laura am 20.11.2018 19:27

Hallo,

ich habe folgende Fragen zum Übertrag meines Mietkautionssparbuch an den neuen Eigentümer.

Folgender Sachverhalt:

Meine bewohnte Mietwohnung wurde zum 01.09.18 vom bisherigen Eigentümer veräußert. Die Mietkaution habe ich auf einem Mietkautionssparbuch angelegt, das auf meinen Namen läuft, aber an den bisherigen Eigentümer verpfändet ist. Der Übergabe meines Mietkautionssparbuches durch den bisherigen Eigentümer an den neuen Eigentümer habe ich bereits zugestimmt. Jedoch fordert der bisherige Eigentümer noch, dass ich ihn aus der gesetzl. Rückzahlungsverpflichtung (§566a BGB) befreien soll und damit meine Ansprüche aus der geleisteten Kaution nur noch gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen kann. Der Befreiung habe ich bisher widersprochen. Daher hat die Übergabe des Mietkautionssparbuches durch den bisherigen Eigentümer noch nicht stattgefunden.

Nun meine Frage:

- Muss ich der Befreiung zur gesetzl. Rückzahlungsverpflichtung ggü. dem bisherigen Eigentümer zustimmen? Ich habe die Befürchtung, dass mir Nachteile entstehen.

- Muss ich eine neue Verpfändungserklärung für mein Mietkautionssparbuch auf den neuen Eigentümer erstellen?

Besten Dank vorab für Ihre Rückmeldung!

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Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 10:53

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

aus Sicht des ehemaligen Eigentümers ist der Wunsch vielleicht zu verstehen, tatsächlich sind Sie als Mieter allerdings weder dazu verpflichtet, den Vermieter von der Rückzahlungsverpflichtung zu entbinden, noch dazu, eine neue Verpfändungserklärung zu erstellen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und den Sachverhalt daher aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Im Zweifel empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kamran am 17.11.2018 23:28

Hallo, folgende Situation.

Das 4 Parteien Haus wurde 07/18 verkauft, aktuell wird 4 Eigentumswohnungen aufgeteilt und Grundbücher erstellt. Ich kaufe eine Wohnung von davon zur Eigenbenutzung. Mieter, die seit 2004 da sind, haben rechtlich 3 Jahre Kündigungsfrist. Eigentümer des Hauses kurz vor dem Kauf (08/18) eine Mieterhöhung um ca. 20 Prozent ab 09/19 gemacht. Aber Mietpreis wird weiterhin unter dem aktuellen Mietspiegel. Wenn ich ab 12/18 die Wohnung kaufe, darf ich weiterhin Mietpreiserhöhung machen? und ab wann?

Grüße

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Immowelt-Redaktion am 19.11.2018 10:32

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Miete darf generell nur alle 15 Monate erhöht werden, unabhängig davon, ob zwischenzeitlich der Vermieter wechselt oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Evelin am 16.11.2018 12:33

Hallo, folgende Situation-

Unser Vermieter hat uns am 13.09.2018 die Mitteilung zukommen lassen, das er das Haus in dem wir zur Miete wohnen, verkaufen will. Am 09.10.2018 forderte er uns auf, das wir uns mit dem beauftragten Makler in Verbindung setzen sollen wegen der Besichtigungstermine. Was wir dann auch getan haben. Am 05.11.2018 dann hat er uns eine Mieterhöhung zum 01.02.2019 zu gesandt. (Und dies hat er alles per E-Mail geschickt) Unser Fazit, wir ziehen aus.

Nun meine Frage: Zu wann darf ich bei einer Verkaufs Situation kündigen?

Bei der Mieterhöhung greift Paragraph 561. Aber was ist mit der gesamt Situation i der wir hier stecken? Weil ich kann nicht mehr, ich bin mit meinen Nerven am Ende. Bitte um Hilfe/Rat

Danke

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Immowelt-Redaktion am 16.11.2018 14:14

Hallo Evelin,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich gilt die Regelung aus § 561 BGB. Wenn ein Mieter eine Mieterhöhung geltend macht, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Ansonsten gilt die übliche gesetzliche Kündigungsfrist, wonach Mieter immer spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen können.

Beachten Sie aber bitte, dass der Verkauf der Wohnung kein Kündigungsgrund ist. Weder darf der Vermieter deshalb den Mietvertrag kündigen, noch sind Sie verpflichtet, zu kündigen. Mieterhöhungen sind zudem lediglich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben möglich.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Malerin am 14.11.2018 11:05

Mein Vermieter will sein Häuschen verkaufen und hat den Verkauf einem Makler übergeben.Darf der Makler ohne mein Wissen Photos von aussen machen und wenn er die Innenräume fotografiert,was ist mit meinen persönlichen Sachen?

Ich bin Malerin und viele meiner Bilder hängen an den Wänden.

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Immowelt-Redaktion am 14.11.2018 11:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Fotos von außen sind für gewöhnlich erlaubt, es gilt die Panoramafreiheit. Von Innen darf die Wohnung allerdings ohne Zustimmung des Mieters nicht fotografiert werden, denn die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marie am 13.11.2018 17:41

Guten Tag.

Kann ein neuer Vermieter die erworbene Wohnung schon kündigen, auch wenn erst eine Auflassung im Grundbuch eingetragen wurde?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.11.2018 08:46

Hallo Marie und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, das geht erst mit der tatsächlichen Eigentumsübertragung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dietmar am 13.11.2018 13:49

Guten Tag,

wir haben einen Mietvertrag in 2012 für eine Wohnung abgeschlossen in dem Vertrag ist vom Vermieter und Mieter bis zum 11.2022 auf eine gesetzliche Kündigung verzichtet worden.

Auch ist eine Staffelmiete vereinbart worden.

Jetzt soll die Wohnung verkauft werden und nach einer Besichtigung der Käuferin stellte sich raus das Sie die Wohnung selbst nutzen will .

Ist das möglich ?

wo wir doch einen Mietvertrag haben der auf gesetzliche Kündigung verzichtet

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 14:06

Hallo Dietmar und vielen Dank für Ihren Kommentar,

problematisch dürfte hierbei vor allem sein, dass ein beidseitiger Kündigungsverzicht für einen so langen Zeitraum in der Regel nicht wirksam vereinbart werden kann. Zumindest bei Formularmietverträgen kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht nicht für mehr als vier Jahre vereinbart werden. Dies hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 27/04). Die Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass sowohl Mieter als auch Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ordentlich kündigen können. Selbst wenn der Kündigungsverzicht aber individuell vereinbart wird, ermäßigt sich der beidseitige Kündigungsverzicht automatisch auf vier Jahre, wie ebenfalls der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 257/04). Insofern könnte eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers tatsächlich wirksam sein, zumindest dann, wenn der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Eine Sperrfrist gibt es nur dann, wenn eine Wohnung in einem Miethaus während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Bitte beachten Sie allerdings abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Auch aufgrund der Komplexität der Situation würden wir Ihnen empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, entweder bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Dietmar am 13.11.2018 14:21

Vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort

was muss ich unter einem Formular Mietvertrag verstehen


Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 14:28

Wenn der Vermieter Ihnen einen bereits vorformulierten Mietvertrag vorlegt, den Sie dann nur noch unterschreiben, ist davon auszugehen, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Diese Verträge betrachtet der Gesetzgeber vereinfacht gesat als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), was bedeutet, dass sie der Inhaltskontrolle unterliegen. Wird darin also eine Partei grob benachteiligt, können entsprechende Klauseln unwirksam sein. Demgegenüber stehen sogenannte Individualvereinbarungen, die zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt wurden. In Individualvereinbarungen können generell weitergehende Vereinbarungen getroffen werden als in Formularmietverträgen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Peter Riedel am 12.11.2018 22:32

hallo,

aufgrund zeitlicher Umstände ging das Geld (Überweisung von Jobcenter) an den alten Vermieter. Dieser behauptet, trotz schriftlichem Nachweis durch das Jobcenter das Geld nicht erhalten zu haben.

Muss ich da jetzt als Mieter hinterher klagen oder würde im Falle der Grundbucheintragung nach dem 01. des Monats das sowieso noch dem alten Vermieter zustehen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 08:34

Sehr geehrter Herr Riedel,

nicht zwangsläufig, denn alter und neuer Vermieter können untereinander auch eine davon abweichende Regelung vereinbaren. Am besten erkundigen Sie sich zunächst bei Ihrem neuen Vermieter ob eine solche Regelung getroffen wurde und schildern ihm die Situation.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Georg Smeenk am 05.11.2018 13:24

moin

ist es rechtens, dass kurz vor einem geplanten Verkauf der bisherige Eigentümer die Miete erhöht?

Die Erhöhung entspricht zwar - soweit ich das beurteilen kann - den Bestimmungen, aber dies geschieht m.E. doch nur, um die Wohnung für mögliche Kaufinteressenten lukrativer zu machen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 14:50

Hallo Herr Smeenk,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Im Rahmen dessen, was rechtlich zulässig ist, ist eine Mieterhöhung auch kurz vor dem Verkauf einer Immobilie möglich, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gast am 30.10.2018 08:04

Hallo,

Wir überlegen uns eine Wohnung zu kaufen, die seit 1993 an denselben Mieter vermietet ist. Es ist eine 4,5 Zimmer Wohnung und der Mieter ist ein alleinstehender Rentner. Die Miete für die Wohnung ist noch nie erhöht worden und entspricht keineswegs dem heutigen Mietpreisniveau.

Frage 1: die Kaution wurde damals in DM bezahlt, wie wird das heutzutage umgewandelt?

Frage 2: dürften wir die Miete so weit anheben, dass sie dem Mietpreisniveau entspricht oder lediglich um 15-20%?

Frage 3: die Eintragung in das Grundbuch dauert so ca. 1 Jahr. Wer erhält die Miete in der Zwischenzeit? Aus dem Artikel verstehe ich, dass theoretisch der alte Eigentümer noch ein Jahr lang die Miete bekommt, wobei das für mich keinen Sinn ergibt. Wieso sollte jemand, der bereits den Kaufpreis für die Wohnung erhalten hat noch ein Jahr lang Miete für die Wohnung kassieren?

Bedanke mich für die Beantwortung im Voraus

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.10.2018 10:06

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zu 1.: Wenn die Kaution so angelegt wurde, wie gesetzlich vorgeschrieben, liegt sie für gewöhnlich auf einem Kautionskonto. Diese Konten wurden bei der Umstellung von D-Mark auf Euro von den Banken automatisch in Euro umgerechnet.

zu 2.: Je nach Gegend darf die Miete lediglich um 15 bis 20 Prozent erhöht werden. Dass die Miete lange nicht erhöht wurde, ändert daran nichts, es gilt die Kappungsgrenze.

zu 3.: Der Stichtag ist tatsächlich der Tag der Eintragung ins Grundbuch. Theoretisch sind aber andere Vereinbarungen denkbar, das ist letztlich Verhandlungssache. In der Regel dauert die Eintragung ins Grundbuch aber auch nicht ein ganzes Jahr.

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

helger am 28.10.2018 09:53

Hallo, unser Zweifamilienhaus hat seit 2016 einen neuen Eigentümer, der dass Haus selbst mit bewohnt. Er hat unseren seit 2001 bestehenden alten Mietvertrag -wie üblich- mit übernommen. Es besteht kein Eigenbedarf. Deshalb hat er uns mit Blick auf unser Alter damals 74 Jahre) eine längere Mietdauer von mind. 5 Jahren (bis 2021) zugesichert und will jetzt die Miete im erlaubten Rahmen erhöhen. Der alte Eigentümer hat die 2001 eingetragene Miete nie erhöht. Im Mietvertrag steht deshalb auch nur die eine Zahl von 2001.

Frage: Wenn der neue Eigentümer diesen Vertag beim Hauskauf voll übernommen hat, übernimmt er dann auch die seit nunmehr 17 Jahren geltende Miete, ohne sie erhöhen zu dürfen? Wenn ja, für wie lange? Wenn nein, ist der alte (von ihm übernommene) Mietertrag von 2001 dann nicht mehr gültig?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 12:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der neue Eigentümer darf die Miete im gesetzlichen Rahmen erhöhen, genauso wie das auch der alte gedurft hätte. Das der Mietvertrag eine Miethöhe beinhaltet, bedeutet nicht, dass diese nie erhöht werden darf. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter also üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Aaron am 25.10.2018 19:06

Hallo, ich bin gerade in der eigentlichen Kündigungsfrist für mich selbst und ein bereits neuer Nachmieter sollte zum 1. November die Wohnung inkl. Möbel übernehmen. Sein Vertrag wurde bereits unterschrieben und mein Zusatz, dass ich einverstanden bin mit dem früheren Austritt aus dem Mietverhältnis wurde auch rechtzeitig abgeschickt.

Nun wurde mir per Mail mitgeteilt, dass die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft wurde und ich somit nicht früher aus dem Verhältnis kommen würde.

Was genau sind meine Rechte in diesem Fall?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.10.2018 08:39

Hallo Aaron,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn Sie eine vertraglich wirksame Vereinbarung mit Ihrem Vermieter geschlossen haben, dass Sie frühzeitig aus der Wohnung ausziehen können, weil ein Nachmieter gefunden wurde, ist diese Vereinbarung wirksam. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung zwischenzeitlich verkauft wurde. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Aus diesem Grund ist auch der Mietvertrag des neuen Mieters wirksam. Dieser könnte somit darauf bestehen, zum vereinbarten Zeitpunkt in die Wohnung einzuziehen.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nadine am 18.10.2018 18:31

Guten Abend, wir wohnen jetzt seit ja 3 Jahren in einer Mietwohnung. Im April hat der Eigentümer gewechselt. Wir haben damals unsere gezahlte Kaution mit der Miete berechnen müssen da uns der alte Eigentümer auch nach einem Jahr noch kein separates Kautionskonto nachweisen konnte und auch bekannte Mängel die vor Einzug bekannt waren nicht behoben wurden. Nun möchten die neuen Eigentümer dass wir die Kaution zahlen. Ist das legitim obwohl die Mängel immer noch nicht behoben wurden? Lieben Dank im voraus für Ihre Hilfe. Lieben Gruß Nadine

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Immowelt-Redaktion am 19.10.2018 08:53

Hallo Nadine,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es handelt sich hierbei um zwei getrennte Vorgänge, insofern kann der Vermieter schon auf die Zahlung einer Kaution bestehen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Natürlich ist der Vermieter aber ebenfalls verpflichtet, bestimmte Mängel zu beseitigen. Tut er das nicht, haben Sie als Mieter gegebenenfalls das Recht, die monatliche Miete zu mindern, nicht jedoch die Kaution einzubehalten. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher immer die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

adrian.s am 18.10.2018 15:58

Guten Abend,

mein Vermieter hat meinen Mietvertrag aufgrund vom Eingentümerwechsel gekündigt und hat mir jetzt 3 Monaten Zeit zum Umziehen gegeben. Wenn ich früher als 3 Monate in eine neue Wohnung einziehe, muss ich die alte Miete noch weiterbezahlen? Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Adrian S.

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Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 16:00

Hallo Adrian und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Frage stellt sich in diesem Fall nicht, weil eine Kündigung aufgrund eines Eigentümerwechsels nicht wirksam ist. Ein Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


adrian.s am 18.10.2018 16:13

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich frage nun aus Interesse. Wie wäre es, wenn mein Vertrag aufgrund eines Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt würde? Muss ich die Miete weiterbezahlen, wenn ich aus der Wohnung früher ausziehe? Ich danke Ihnen noch mal.

Mit freundlichen Grüßen

Adrian S


Immowelt-Redaktion am 19.10.2018 08:50

Bei einer rechtswirksamen Kündigung kann ein Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist weiterhin die Miete bezahlt, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion