Eigentümerwechsel: Vermieter verkauft Wohnung – welche Rechte haben Mieter?

Eigentümerwechsel Wohnung – das Wichtigste in Kürze

Vor dem Verkauf und Eigentumsübergang: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter

Schon vor dem eigentlichen Vermieterwechsel hast du als Mieter einige Dinge zu beachten und jede Menge Rechte.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Will ein Besitzer seine Immobilie verkaufen, so hat er ein berechtigtes Interesse daran, das Objekt Kauf-Interessenten zu zeigen. Der Mieter ist darum verpflichtet, Innenbesichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Es gibt aber keine gesetzlichen Regelungen, wie häufig der Mieter Besichtigungen dulden muss.

Zunächst einmal gilt das Hausrecht. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung einer Wohnung tritt der Eigentümer das Hausrecht an seinen Mieter ab. Dennoch bleibt die Mietwohnung oder das Mietshaus weiterhin Eigentum des Vermieters. Da beide Parteien ihre Rechte haben, gibt es also einige Voraussetzungen, um bei einem Eigentumswohnung-Eigentümerwechsel Besichtigungen zu ermöglichen.

Klar ist:

1. Besichtigungen zu Unzeiten oder gar einen „Tag der offenen Tür“ musst du nicht akzeptieren. „Beim Besichtigungsrecht gilt die Faustregel: Einen Nachmittag pro Woche muss sich der Mieter freihalten“, erläutert Dr. Jutta Hartmann, Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit beim Deutschen Mieterbund. Das gilt aber nicht unbegrenzt.
2. „Zieht sich der Verkauf über Monate hin, reduziert sich die Frequenz – mehr als einen Termin alle 2 bis 3 Wochen sind dem Mieter dann nicht zuzumuten."
3. Zudem müssen gemäß dem Besichtigungsrecht des Vermieters die Termine mit dem Mieter vorher abgesprochen werden. Darüber, wie lange im Voraus die Besichtigung angekündigt werden muss, gibt es keine fixen Regeln – einige Tage Vorlauf sollten es aber in der Regel schon sein.
4. Interessenten dürfen sich auch nicht unbegrenzt lange in dem Objekt aufhalten. Je nach Größe werden hier pro Besichtigung 30 bis 45 Minuten als zumutbar angesehen.

Bei der Besichtigung selbst gelten ebenfalls Regeln:

1. Da die Wohnung dein privater Lebensbereich ist, darf niemand ohne deine Erlaubnis zum Beispiel Fotos davon machen.
2. Auch das Öffnen von Schränken musst du nicht dulden: Besichtigt wird die Wohnung, nicht dein persönliches Inventar.

Droht dem Mieter eine Kündigung vom Mietvertrag bei Eigentümerwechsel?

Der geplante Verkauf einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Eine aus diesem Grund ausgesprochene Kündigung wäre unwirksam. Denn alles, was der Verkäufer im zuvor abgeschlossenen Mietvertrag mit der Mietpartei festgelegt hatte, gilt auch nach dem Eigentümerwechsel einer Wohnung. Es ist allerdings möglich, dass der neue Eigentümer nach vollständiger Abwicklung des Verkaufs eine Eigenbedarfskündigung ausspricht.

Nur in Ausnahmefällen: Vorkaufsrecht des Mieters

Nur wenn ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit im Grundbuch in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung erstmalig verkauft werden soll, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Ist dies der Fall, muss der Vermieter ihn in Kenntnis setzen, wenn er einen Käufer gefunden hat. Ab diesem Moment hat der Mieter 2 Monate Bedenkzeit: Er kann dann entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zu exakt den Konditionen eintreten will, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte.

Es gilt:

Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss während des Mietverhältnisses stattgefunden haben oder mindestens geplant worden sein. Soll das Wohnungseigentum an Familienangehörige oder einen Haushaltsangehörigen des Vermieters übergehen, so gilt das Vorkaufsrecht nicht (§ 577 BGB).

Verkauft der Vermieter ohne das Vorkaufsrecht zu beachten, kann es für ihn teuer werden: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer dem Mieter den Preisunterschied zahlen muss, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Die Wohnung ist verkauft: Was gilt es in Sachen Mietverhältnis bei Eigentümerwechsel zu beachten?

Grundsätzlich ist der Mieterschutz bei einem Eigentümerwechsel stark. Das sollten Mieter jetzt wissen:

Mietverhältnis bei Eigentümerwechsel: Gibt es nach dem Vermieterwechsel einen neuen Mietvertrag?

In Deutschland gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete", der im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist. Er sagt aus, dass der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterläuft. Er schützt also aktuelle Mieter unter anderem bei Eigentümerwechsel durch Mietvertrag vor Kündigung.

Bei einem Vermieterwechsel hat der neue Eigentümer kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird – auch dann nicht, wenn der Altvertrag für den neuen Vermieter nachteilige Regelungen enthält.

Kündigungsfrist Mietvertrag bei Eigentümerwechsel: Darf der neue Hausherr die Wohnung kündigen?

Die beruhigende Antwort für alle Mieter lautet: Nein! Es gibt kein Sonderkündigungsrecht aufgrund eines Eigentümerwechsels. Der Erwerber darf den Mietvertrag nicht grundlos kündigen. Für ihn gelten dieselben Gründe wie für den alten Vermieter:
•    Kündigung wegen Eigenbedarfs
•    Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung
•    außerordentliche Kündigung wegen Verfehlung des Mieters

Laut § 573 BGB gilt: "Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen."

Eigenbedarfskündigung? Das solltest du wissen!

Zu gesetzlichen Fristen bei Eigenbedarfskündigung lässt sich in § 573c (1) BGB nachlesen: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate." Es gilt also Folgendes:

• Mietdauer 0 bis 5 Jahre -> 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 6 bis 8 Jahre -> 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer ab 8 Jahren -> 9 Monate Kündigungsfrist

Sind im Mietvertrag längere Fristen festgelegt, so gelten diese.

Sonderfall: Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Wurde das Mietshaus während des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt, so hat der Mieter beim erstmaligen Verkauf nicht nur ein Vorkaufsrecht, sondern auch einen besonderen Kündigungsschutz (§ 577a BGB).

In dem Fall gilt für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren seit seiner Eintragung im Grundbuch. In einigen Bundesländern kann diese Kündigungsfrist einer Wohnung bei Eigentümerwechsel auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Während dieser Zeit ist generell keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich, sondern nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters aus wichtigem Grund – etwa, weil er die Miete nicht zahlt.

Mietzahlungen bei Eigentümerwechsel: Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?

Der neue Vermieter ist erst dann Eigentümer der Immobilie, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Erst ab diesem Moment ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Das heißt für den Mieter: „Er muss die Miete an den neuen Eigentümer erst zahlen, wenn ihm sowohl der neue Eigentümer als auch der Alteigentümer den Eigentümerwechsel schriftlich mitgeteilt haben“, so Hartmann. „Wenn Unklarheiten bestehen, verschafft ein aktueller Grundbuchauszug Klarheit über die Eigentumsverhältnisse.“

Bei Unklarheiten über die aktuellen Eigentumsverhältnisse besteht für den Mieter aber auch die Möglichkeit, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen (§ 372 BGB). So wird verhindert, dass die Miete an den falschen Vermieter überwiesen wird und der Mieter unbeabsichtigt in den Zahlungsverzug gerät.

Mietsicherheit: Was passiert beim Vermieterwechsel mit der Kaution?

Hinsichtlich der Mietkaution musst dir als Mieter keine Sorgen machen. Deine hinterlegte Kaution wird zusammen mit den Zinsen automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Er ist schließlich Rechtsnachfolger des vorherigen Eigentümers und übernimmt somit auch die Rechte und Pflichten eines Vermieters. Neben der Verwaltung der Mietkaution gehört dazu auch und die Handhabung der Nebenkostenabrechnung.

Darf der neue Eigentümer der Wohnung die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung ist auch nach Eigentumswechsel nur aus 3 Gründen möglich:

1. Erhöhung der Mietzahlungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete: In vielen Städten und Regionen Deutschlands darf beim Anheben der Mietkosten die Vergleichsmiete nur gering überschritten werden.
2. Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierung
3. Vertraglich vereinbarte Erhöhung aufgrund eines Staffel- beziehungsweise Indexmietvertrags. Hier muss sich der Vermieter am Anstieg der Lebenshaltungskosten laut Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes orientieren.

Allein ein Eigentümerwechsel bei einer Wohnung ist folglich kein ausreichender Grund, die Miete zu erhöhen. Wichtig bei einer zulässigen Mieterhöhung ist zudem, dass nicht nur der Grund passt, sondern auch die Form stimmen muss.