Eigentümerwechsel: Welche Rechte haben Mieter?

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Wenn die eigene Mietwohnung verkauft wird, fürchten viele Mieter eine Mieterhöhung oder gar die Kündigung. Doch beim Eigentümerwechsel sind Mieter nicht ohne Rechte.

Eigentümerwechsel, Kaufvertrag, Foto: fizkes / Stock.adobe
Auch nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem neuen Eigentümer bleibt das Mietverhältnis bestehen. Foto: fizkes / Stock.adobe

Das Telefon klingelt, der Vermieter bittet um einen Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten. Moment – die eigene Wohnung soll verkauft werden? Viele Mieter sind in einer solchen Situation erst einmal verunsichert: Droht deshalb eine Kündigung oder gibt es drastische Mieterhöhungen?

Jetzt heißt es erst einmal Ruhe bewahren. Denn grundsätzlich gilt: Das deutsche Mietrecht schützt Mieter bei einem Eigentümerwechsel in den meisten Fällen gut. Mieter sollten darum ihre eigenen Rechte und Pflichten gut kennen.

Vor dem Verkauf: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter

Schon vor dem eigentlichen Vermieterwechsel haben Mieter einige Dinge zu beachten.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Will ein Vermieter seine Immobilie verkaufen, so hat er ein berechtigtes Interesse daran, diese Interessenten zu zeigen. Der Mieter ist darum verpflichtet, Innenbesichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Es gibt aber keine gesetzlichen Regelungen, wie häufig der Mieter Besichtigungen dulden muss.

Klar ist: Besichtigungen zu Unzeiten oder gar einen „Tag der offenen Tür“ muss der Mieter nicht akzeptieren. „Beim Besichtigungsrecht gilt die Faustregel: Einen Nachmittag pro Woche muss sich der Mieter freihalten“, erläutert Dr. Jutta Hartmann, Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit beim Deutschen Mieterbund.

Das gilt aber nicht unbegrenzt: „Zieht sich der Verkauf über Monate hin, reduziert sich die Frequenz – mehr als einen Termin alle zwei bis drei Wochen sind dem Mieter dann nicht zuzumuten. Zudem müssen die Besichtigungstermine mit dem Mieter vorher abgesprochen werden." Darüber, wie lange im Voraus die Besichtigung angekündigt werden muss, gibt es keine fixen Regeln – einige Tage Vorlauf sollten es aber in der Regel schon sein.

Bei der Besichtigung selbst gelten ebenfalls Regeln. Da die Wohnung der private Lebensbereich des Mieters ist, darf niemand ohne seine Erlaubnis zum Beispiel Fotos schießen. Auch das Öffnen von Schränken muss er nicht dulden: Besichtigt wird die Wohnung, nicht sein persönliches Inventar.

Nur in Ausnahmefällen: Vorkaufsrecht des Mieters

Eigentümerwechsel, Familie, Foto: drubig-photo / Stock.adobe
Die Wohnung wird verkauft, der Mieter fühlt sich aber wohl in seiner Bleibe? In manchen Fällen hat er ein Vorkaufsrecht. Foto: drubig-photo / Stock.adobe

Steht fest, dass der Vermieter seine Immobilie verkaufen will, so will mancher Mieter sie vielleicht lieber selbst kaufen. Doch in der Regel hat er kein Vorkaufsrecht. Der Vermieter ist frei, sein Eigentum an jeden beliebigen Käufer zu veräußern.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wurde ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit des Mieters im Grundbuch in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, so hat er doch ein Vorkaufsrecht. In diesem Fall muss der Mieter benachrichtigt werden, wenn sein Vermieter einen Käufer für die Wohnung gefunden hat.

Dann hat er zwei Monate Bedenkzeit, in denen er entscheiden kann, ob er in den Kaufvertrag zu exakt den Konditionen eintreten will, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte.

Erhält der Mieter keine Mitteilung, so kann es für den Vermieter teuer werden: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer dem Mieter den Preisunterschied zahlen muss, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Achtung

Wurde eine Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum schon einmal verkauft und soll nun erneut veräußert werden, so gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht mehr.

Kann der Vermieter aufgrund des geplanten Verkaufs den Mietvertrag kündigen?

Der geplante Verkauf einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (BGB; § 566). Eine aus diesem Grund ausgesprochene Kündigung wäre unwirksam. Es ist allerdings möglich, dass der neue Eigentümer nach vollständiger Abwicklung des Verkaufs wegen Eigenbedarfs kündigt.

Die Wohnung ist verkauft: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Grundsätzlich ist der Mieterschutz bei einem Eigentümerwechsel stark. Das sollten Mieter jetzt wissen:

Gibt es nach dem Vermieterwechsel einen neuen Mietvertrag?

Eigentuemerwechsel, Mietvertrag, Foto: Bacho Foto / Stock.adobe
Neuer Mietvertrag? Darauf müssen sich Mieter nicht einlassen. Foto: Bacho Foto / Stock.adobe

In Deutschland gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterläuft.

Bei einem Vermieterwechsel hat der neue Eigentümer kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird – auch dann nicht, wenn der Altvertrag für den neuen Vermieter nachteilige Regelungen enthält.

Darf der neue Eigentümer die Wohnung einfach kündigen?

Der neue Eigentümer darf den Mietvertrag nicht grundlos, nur wegen des Eigentümerwechsels kündigen. Die Gründe, wegen denen der neue Vermieter kündigen darf, sind die gleichen wie für den alten Vermieter:

Kann der neue Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Will der neue Eigentümer die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen, so kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gelten die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts, der Vermieter kann das Mietverhältnis also frühestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Die Angst vieler Mieter vor einer Kündigung ist aber oft nicht ganz unbegründet: „Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung besteht vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, weniger bei Mehrfamilienhäusern“, sagt Hartmann.

Eine solche Kündigung könne durchaus berechtigt sein. „Mieter sollten in solchen Fällen prüfen, ob die Kündigungsbegründung stichhaltig ist und ob der Kündigung widersprochen werden kann.“ Dies könne möglich sein, wenn soziale Gründe vorliegen, zum Beispiel ein hohes Alter des Mieters oder weil keine Ersatzwohnung zu finden sei. Soziale Härtegründe können bisweilen zumindest für Aufschub sorgen, in manchen Fällen sogar eine Kündigung abwehren.

Wann ist eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung möglich?

In speziellen Fällen kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn er sein Eigentum angemessen wirtschaftlich verwerten will. Denkbar ist eine solche Kündigung zum Beispiel dann, wenn die vermietete Wohnung in einem fast leerstehenden, baufälligen Haus ist und der neue Eigentümer das Gebäude abreißen und neu bauen will.

Eine solche Kündigung wäre berechtigt, wenn das Festhalten am Status Quo für den Vermieter wirtschaftlich unvertretbar wäre. Kein Kündigungsgrund ist allerdings der Wunsch des neuen Vermieters, eine höhere Miete zu erzielen. Auch bei einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung können Mieter sich mit sozialen Härtegründen zur Wehr setzen.

Sonderfall: Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Einen besonderen Kündigungsschutz genießen Mieter dann, wenn ihre Wohnung während ihrer Mietzeit in sogenanntes Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Das bedeutet, dass ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Durch diesen Vorgang wird es rechtlich möglich, dass Wohnungen einzeln verkauft werden können.

Ist dies der Fall, so gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Per Landesverordnung können die Bundesländer diese Sperrfrist für einzelne Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern. Während dieser Zeit ist generell keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich, sondern nur eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – etwa, weil der Mieter die Miete nicht zahlt.

Droht nach dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung?

Eigentümerwechsel, Mieterhöhung, Foto: iStock.com / seb_ra
Droht die Mieterhöhung? Nach dem Eigentümerwechsel ist das nur aus gutem Grund möglich: Im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Sanierung. Foto: iStock.com / seb_ra

Oft würde der neue Eigentümer für die bestehende Wohnung gerne die Miete erhöhen. Doch auch nach einem Eigentümerwechsel ist dies wie sonst auch nur aus zwei Gründen möglich: Im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder einer Modernisierungsmieterhöhung.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist laut Gesetz dann berechtigt, wenn sie den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden.

In manchen Fällen versuchen Käufer von Mehrfamilienhäusern so aber auch, ein Mietshaus zu entmieten, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen oder teurer zu vermieten. „Bei Entmietungsversuchen des neuen Eigentümers sollte man mit den Nachbarn reden und sich abstimmen – denn diese haben meist das gleiche Problem“, rät Mieterbund-Sprecherin Hartmann. Oft hilft es zudem, hierbei die Hilfe des Mieterbundes oder eines Fachanwaltes für Mietrecht in Anspruch nehmen. „Dann kann geprüft werden, ob die Vorgehensweise des neuen Eigentümers rechtlich zulässig ist.“

Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?

Der neue Vermieter ist erst dann Eigentümer der Immobilie, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, erst dann ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Das heißt für den Mieter: „Er muss die Miete an den neuen Eigentümer erst zahlen, wenn ihm sowohl der neue Eigentümer als auch der Alteigentümer den Eigentümerwechsel schriftlich mitgeteilt haben“, so Hartmann. „Wenn Unklarheiten bestehen, verschafft ein aktueller Grundbuchauszug Klarheit über die Eigentumsverhältnisse.“

Bei Unklarheiten über die aktuellen Eigentumsverhältnisse besteht für den Mieter aber auch die Möglichkeit, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen (§ 372 BGB). So wird verhindert, dass die Miete an den falschen Vermieter überwiesen wird und der Mieter unbeabsichtigt in den Zahlungsverzug gerät.

Was passiert beim Eigentümerwechsel mit der Kaution?

Hinsichtlich seiner Mietkaution muss sich der Mieter keine Sorgen machen. Er hat einen Anspruch darauf, dass er sie bei einem späteren Auszug vom neuen Vermieter zurückerhält. Denn dieser ist Rechtsnachfolger des vorherigen Eigentümers.

Bisweilen kann es vorkommen, dass der neue Eigentümer mitteilt, er habe die Mietsicherheit nicht vom Vorbesitzer erhalten, eine Auszahlung nach Mietende sei nicht möglich. Die Sprecherin des Deutschen Mieterbundes Hartmannerklärt: „Das kann dem Mieter egal sein. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter nach seinem Auszug die Kaution auszuzahlen – egal, ob er sie vom Alteigentümer erhalten hat oder nicht.“

Tipp: Der Mieter sollte einen Nachweis vom neuen Eigentümer verlangen, dass die Kaution getrennt von dessen eigenem Vermögen auf einem pfändungssicheren Konto angelegt wurde. Zu einer solchen Anlage der Mietsicherheit ist der Vermieter verpflichtet. So ist sichergestellt, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des neuen Vermieters nicht verloren ist.

Fazit: Mieter sind bei einem Eigentümerwechsel meist gut geschützt

Der Mieterschutz ist im deutschen Mietrecht stark. Probleme für den Mieter gibt es allerdings dann, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen oder Luxussanierungen durchführen will. Dann ist es ratsam, möglichst schnell die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen – zum Beispiel von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Frank Kemter25.03.2021

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46 Kommentare

Daniela Schneider am 31.08.2022 21:20

Habe ich ein Sonderkündigungsrecht, wenn mir mitgeteilt wird, dass das Haus (Einfamilienhaus) verkauft wird?

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Gundula am 29.08.2022 06:48

Darf der neue Eigentümer, den mit gemieteten Mietergarten einfach verändern und Pflanzen vom Mieter zerstören?

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Didi am 15.08.2022 23:49

In 4 Jahren sind 4 mal neue Vermieter .

Ist immer noch gültig die erste Mietvertrag obwohl so oft sind die Vermieter gewechselt?

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Ellen Binder am 12.08.2022 14:16

Habe einen neuen Vermieter.

Alter Mietvertrag wurde übernommen. In diesem ist das Carport in der Monatsmiete enthalten. Der neue Vermieter will nun 35,-€ zusätzlich zur Mieterhöhung haben. Ist das zulässig ? Bitte um Antwort.

DANKE

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Anonym am 03.08.2022 06:49

Hallo,

ich wohne seit 1.2.2001 zur Miete in einer Wohnung, die jetzt zum zweiten Mal verkauft wird. Der neue Eigentümer hat bereits geäußert wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Ich bin körperlich und seelisch schwer krank, aufgrund mehrerer Traumata. Das ist dokumentiert. Ich habe Leistungen in voller Höhe vom Missbrauchs-Fond erhalten, es läuft ein Antrag auf Opferentschädigung und EU-Rente. Besteht eine Sperrfrist?

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Christiane Philipp am 28.07.2022 22:37

Schwerstbehinderung und 73 Jahre und sicherlich schon lange Jahre dort zur Miete.

Da geht gar nichts mit Kündigung, das ist unzumutbar.

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Christiane Philipp am 28.07.2022 22:33

Wenn 4 Jahre fest vereinbart sind, muss sich der Vermieter auch daran halten.

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Christiane Philipp am 28.07.2022 12:57

Das ist sicherlich nicht rechtens.

Mir geht es ähnlich. Habe eine günstige Wohnung mit Sozialhilfe, der Vermieter wurde dement, über 80, will offenbar auch einfach kündigen, verkaufen, macht hier auch nichts, ich habe viel getan. Aber die Miete kann nicht willkürlich einfach erhöht werden. Am besten einen Anwalt suchen, bei staatlicher Leistung per Beratungshilfeschein. Oder zum Mieterbund gehen. Das würde ich mir nicht gefallen lassen. Viel Erfolg!

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Karola am 28.07.2022 10:00

Hallo darf unser Vermieter uns kündigen weil er eine höhere Miete will ? Wir wohnen jetzt fast 7 Jahre hier und zahlen 650 Euro Miete und 150 Nebenkosten nun möchte unser Vermieter aber eine Miete von 1100 Euro und Nebenkosten 415 Euro haben. Wir haben alles in Eigenleistung gemacht er selbst kümmert sich um gar nichts unsere Fenster sind alle kaputt, die Holzrahmen sind alle porös und zerfallen langsam was ihn aber nicht interessiert somit sind natürlich auch unsere Energiekosten gestiegen nun möchte er aber eine so erhöhte Miete haben weil es ihm finanziell schlecht geht und hat uns dadurch die Kündigung ausgesprochen da wir nicht bereit sind diese Summe zu bezahlen haben wir eine kündigungs Zeit von 9 Monaten dann müssen wir raus sein. Ist das alles rechtens ?

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Christiane Philipp am 28.07.2022 12:56

Das ist sicherlich nicht rechtens.

Mir geht es ähnlich. Habe eine günstige Wohnung mit Sozialhilfe, der Vermieter wurde dement, über 80, will offenbar auch einfach kündigen, verkaufen, macht hier auch nichts, ich habe viel getan. Aber die Miete kann nicht willkürlich einfach erhöht werden. Am besten einen Anwalt suchen, bei staatlicher Leistung per Beratungshilfeschein. Oder zum Mieterbund gehen. Das würde ich mir nicht gefallen lassen. Viel Erfolg!

Tobi am 19.07.2022 15:25

Hallo,

wie ist es beim Verkauf unserer gemieteten Wohnung , wenn wir im Vertrag eine feste Mietdauer von vier Jahren schriftlich fixiert haben, aber erst ein Jahr um ist. Darf uns der neue Eigentümer wegen z.B. Eigenbedarf kündigen oder muß er die restlichen drei Jahre abwarten?

Grüße und Danke für Antworten

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Christiane Philipp am 28.07.2022 22:32

Wenn 4 Jahre fest vereinbart sind, muss sich der Vermieter auch daran halten.

T. und K. am 14.07.2022 12:30

Moin,

wir haben jetzt das Problem dass der neue Eigentümer den Rückbau der Terrasse nebst Schuppen vordert (alles selbst gebaut und bezahlt und mündlich vom altern Vermieter erlaubt) wenn wir den neuen Mietvertrag nicht unterschreiben. Der seit 10 Jahren bestehende Schuppen ist die einzige Möglichkeit etwas abzustellen, denn Keller oder Dachboden sind nicht vorhanden.

Leider behauptet der alte Vermieter nun, das der Schuppen nur Geduld wurde und weigert sich die mündliche Vereinbarung zu bestätigen.

Die Wohnung befindet sich auf einem Betriebsgelände das sehr trostlos aussieht und komplett geteert ist. Wir haben mit Hochbeeten und vieler creativer Ideen eine grüne Oase, in einer sonst trostlosen Einöde geschaffen und viele tausend Euro investiert. Da ich die Wohnung von meinem damaligen Arbeitgeber bekommen habe, war sie extrem günstig und somit beträgt die Mieterhöhung in dem neuen Vertrag mehr als 40%.

Vielleicht kann mir hier jemand sagen, ob wir es auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen sollten oder ob wir keine Chance haben den alten Vertrag inklusive des Außenbereichs zu behalten.

Über eine schnelle Antwort würden wir uns sehr freuen,

liebe Grüße T. und K.

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immowelt Redaktion am 18.07.2022 09:19

Hallo,

eine Mieterhöhung durch den neuen Vermieter ist dann zulässig, wenn er die Miete an die ortsübliche Miete angleichen will. Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder beim Mieterbund.

Beste Grüße

Ihre immowelt Redaktion

Anonym am 04.07.2022 21:36

Hallo,

Meine Vermitete Wohnung wird seit einem Jahr immer noch besichtigt. Ich möchte nicht aussteigen da der Lage perfect ist und verstehe ich mich sehr gut mit meine Nachbarn.

Frage ist. Wie oft soll ich jetzt nach einem Jahr Besichtigungen dulden und wie viel Zeit soll ich erlauben für jeder Besichtigung. Langsam ist das ganze eine Belastung für mich.

LG anonym

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Jessy am 10.06.2022 01:16

Huhu zusammen ,

Bei uns ist der Fall neuer Vermieter .. ab August wird die Miete um 15 Prozent erhöht obwohl wir Schimmel haben die Fassade bröckelt, überall bricht die Wand auf .. kein Energie Ausweis .. Haustüre schließt nimma richtig usw ..

allerdings ist es in der heutigen Zeit so schwer etwas bezahlbares zu bekommen. Ist es denn rechtens dass der neue Vermieter unsere Miete um 15 Prozent erhöht obwohl er von den Mängeln weiß!?

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Julian am 16.06.2022 16:23

In dem Fall kann sogar Miete verringert werden von euch wenn er da nichts gegen tut. Denn der Schimmel ist gesundheitsschädigend. Der Eigentümer ist verpflichtet für Sanierung bzw reperaturen aufzukommen wenn diese nicht vom Mieter verschuldet wurde. Der Eigentümer wird euch sicher vorwerfen nicht richtig gelüftet zu haben. Dann sollte man einen Anwalt dazu ziehen und er darf auch nicht willkürlich die Miete erhöhen es gibt einen bestimmten %satz pro Jahr den er erhöhen darf und ich glaube das sind keine 15 prozent.


Razar am 31.07.2022 05:48

Genauso wie er durch verschiedene Sachen versucht die zu erhöhen kannst du auch ein Schriftstück aufsetzen und aufzählen was gemacht werden muss in ein Datum nennen ...wenn die oben aufgelisteten Probleme nicht bis zum 01.01.23 behoben sind, werde ich mein Recht Gebrauchen und die Miete solange um soviel % mindern bis es erledigt ist . Aber wie gesagt sicher dich ab und frag jemand der sich genau damit auskennt wo du alles Miete kurzen kannst

Martina Wahl am 05.06.2022 16:39

Die Mieter sind geschützt, aber was ist mit mir, neue Eigentümerin eines Hauses, indem Mieter leben, die alles zerstören, oft nicht zahlen und keine Kaution gezahlt haben, die auch nach einer Eigenbedarfskündigung nicht ausziehen, sich teuere Geräte leisten können, ein Auto usw, und ich aus finanziellen Gründen mein eigenes Haus verkaufen muss, nicht in meinem Haus leben darf und Mitte August ohne Wohnung bin?

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Rolli am 30.05.2022 13:25

Schwerstbehindert 73 Jahre.

Eigentümer will Reihenhaus verkaufen. Kündigungsfrist bei neuem Eige mit Eigenbedarf?

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Christiane Philipp am 28.07.2022 22:36

Schwerstbehinderung und sicherlich schon viele lange Jahre dort zur Miete.

Da geht gar nichts mit Kündigung.

Jessi am 27.05.2022 13:24

Unsere Wohnung, in die wir erst Januar 2022 eingezogen sind, wird am 2.06 Zwangsversteigert. Natürlich wurde uns dies bei Einzug verschwiegen.

Haben wir dadurch ein Sonderkündigungsrecht?

Da es uns zu unsicher ist ob der neue Besitzer z.B. Eigenbedarf anmeldet haben wir uns nach etwas anderem umgeschaut und tatsächlich die Möglichkeit in eine andere Wohnung zu ziehen.

Allerdings ohne eine Kündigungsfrist einhalten zu können.

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Michaela Funke am 04.05.2022 06:38

Unser haus ist verkauft und wir sollen zum 01.07.22 auszeihen und es steht fest das die neuen besitzer es haben wollen ,haben sich es auch schon 2 mal von innen angeschaut . Meine frage ist nun muß ich sie zu jeder zeit immer wieder rein lassen oder kann ich sie darauf hinweisen das dies auch nach meinem auszug gemacht werden kann

Mfg Funke

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Jossi123J am 03.05.2022 11:38

Der Vermieter hat das Haus verkauft .Ich wohne schon 22 Jahre trin ,Der Vermieter hat mir zugesagt das ich noch 1Jahr hier wohnen kann.Aber wenn ich früher was anderes finde muss ich auch eine Kündigungsfrist einhalten ??

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Anja am 18.04.2022 19:09

Hallo,

Vor einem Jahr wurde unsere Mehrfamilienhaus verkauft, es wurde einiges modernisiert und umgebaut..

Nun wurden die Wohnungen zu Eigentumswohnungen, also nochmal verkauft.

Bin ich dazu verpflichtet mit meiner alten Vermieterin noch einen Mietvertrag zu unterschreiben, obwohl meine whg jetzt an ein anderes Paar verkauft wurde?

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Larry am 31.03.2022 17:15

Hallo,

seit 1980 bin ich Eigentümer eines Hauses mit 3 Wohnungen.

Meine Mutter hat(te) Nießbrauchsrecht. Nun ist sie verstorben.

Damit habe ich die Mietverträge mit Kaution (Treuhandkonto) geerbt.

Die Bank will jetzt von mir, dass ich mit den Mietern neue Mietverträge abschließe, damit sie die Sparbücher (Treuhandkonto) der Kaution auf meinen Namen umschreiben.

Ohne neuen Mietvertrag ginge das nicht.

Ist das so richtig, oder gibt es andere Möglichkeit?

Viele Grüße und vielen Dank im voraus.

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nobodyKnows am 23.03.2022 14:13

Hallo, die Eigentumswohnung wo ich jetzt wohne wurde Zwangsversteigert.

Die neuen Besitzer wollen mich kündigen wegen Eigenbedarf. Mein Mietvertrag läuft aber erst knapp 1 Jahr.

Gilt da dennoch die 3-Jahres-Regel? Beste Grüße und Danke im Voraus für die Antwort.

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Laura am 24.05.2022 20:52

Nur, wenn es vorher keine Eigentumswohnung war. Wenn ein Haus mit mehreren Wohnungen vorher einer Person gehörte und davor nie eine Teilung stattgefunden hat, muss zum Verkauf der einzelnen Wohnungen eine Teilung vollzogen werden. Dann gilt die Sperrfrist von 3 Jahren. An Sonsten leider nicht. Viel Glück!

Lili am 21.03.2022 12:17

Hallo

Ich möchte ein Haus Haufen das theoretisch 2 Wohnungen enthält. Wird im Moment von 2 Brüdern bewohnt. Die obere Wohnung ist nicht abgeschlossen also keine eigene Wohnungstür. Ich würde gerne das ganze Haus selbst bewohnen. Kann ich dem Mieter unter Eigenbedarf kündigen oder kann es sogar noch der jetzige Besitzer machen? Lg

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Martina Arste-Lüsch am 06.03.2022 10:10

Mein Vermieter verkauft das Haus in dem ich wohne! Habe ich weiterhin ein 3 monatiges Kündigungsrecht, oder kann ich eher kündigen?

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Jossi123J am 03.05.2022 11:41

Hallo

Hast du schon eine Antwort auf deine Frage bekommen? Habe das selbe Problem!!

FrageBW am 04.03.2022 13:37

Hallo zusammen. Unsere Mietwohnungen steht alsbald zum Verkauf. Der Vermieter hat uns dies geschrieben. Er lässt aber offen zu wann, sodass wir täglich auf glühenden Kohlen sitzen. Wir hätten die Möglichkeit von Bawü nach Rheinland Pfalz zu ziehen in eigenes Eigenheim. Würden dort auch Arbeit bekommen. Habe ich aufgrund dessen die Möglichkeit früher aus dem Vertrag zu kommen?

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Mutter mit Kind am 04.11.2021 20:29

Hallo liebe Leser,

ich wohne mit meinem Sohn seit drei Jahren in einer Mietwohnung, welche sich in einem Gewerbegebiet befindet. Vor kurzem wurde das gesamte Grundstück samt Betriebsgebäude und Haus (drei Mietparteien/Familien) verkauft. Der neue Eigentümer (Unternehmer) hat allen Familien die Kündigung ausgesprochen, mit der Begründung, dass die Behörden dieses private Mietverhältnis nicht zulassen würden und er somit gezwungen ist, uns zu kündigen. Ist das zulässig oder muss der bereits privat genutzte Mietvertrag auch so weitergeführt werden, wer kann uns da weiterhelfen?

auf Kommentar antworten

kretzschi5000 am 27.02.2022 01:30

Also erst einmal verkauf ist kein Kündigungsgrund und der Vertrag läuft weiter. dann ist die Frage Welche Behörde will es verbieten und auf welcher Rechtsgrundlage?. Fakt ist erstmal dass eine Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. z.B Eigenbedarf, will er die Räume gewerblich nutzen, dann kann er wegen Eigenbedarf kündigen aber es muss auch so angegeben sein. Eventuell ist die Kündigung unwirksam wenn die Formalitäten nicht stimmen. Es gibt nur wenige Gründe warum man als Vermieter kündigen darf und Behörden die den Vertrag angeblich verbieten ist keiner davon. Der Vermieter muss genau darlegen weshalb er Kündigt sprich es muss überprüfbar sein ob die Kündigung rechtsmäßig ist. Ist das nicht der Fall ist die Kündigung unwirksam


axhell am 05.03.2022 14:27

Auch hier gilt soweit ich weiß, das nur der kündigen kann, der im Grundbuch eingetragen ist.

Kerstin L. am 02.08.2021 12:31

Guten Tag! Ich habe mal eine Frage: ich bewohne nun seit mehr als 6 Jahren ein Reihenhaus (als Alleinerziehende Mutter) mit meiner Tochter, 16 Jahre. Nun soll dieses Haus im nächsten Sommer verkauft werden. Sollte es zu einer Eigenbedarfskündigung kommen, wie lange hätte ich dann Zeit, etwas adäquates zu finden? Wären es dann 6 Monate, wegen der langen Mietzeit? Oder gar länger?

Vielen lieben Dank!

auf Kommentar antworten

kretzschi5000 am 27.02.2022 01:44

Das wären dann 6 Monate. Die Kündigung muss bis zum 3 eines Monates eingegangen sein und ab da tritt die Kündigungsfrist in Kraft. bsp kündigung erfolgt 3 Januar Frist bis 31 Juli. Erfolgt die Kündigung am 4 Januar tritt die Frist erst am 3 Februar ein und läuft bis 31. August. Der Erhalt muss nachweißbar sein. Das heißt einfach nur es muss sicherstellbar sein, dass sie die Kündigung tatsächlich erhalten haben.

Inge Borresch am 22.05.2021 16:48

Miethaus wurde verkauft. Der Neue will neuen Mietvertrag. Welche Rechte gebe ich dann auf. Bin 80 jahre alt und bewohne die Wohnung seit 39 Jahre

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.05.2021 09:09

Hallo Inge Borresch,

auch wenn das Mietshaus einen neuen Eigentümer hat, so ändert sich nichts an Ihrem Mietvertrag. Sie sind nicht verpflichtet, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben, der alte läuft normal weiter.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Elly am 23.03.2021 19:43

Hallo zusammen,

wir wohnen im Mehrfamilienhaus, was in drei Wohnungen aufgeteilt ist. Das Haus kann nur komplett verkauft werden.

Kann uns (EG Wohnung mit Garten) nach dem Verkauf des Hauses wegen Eigenbedarf gekündigt werden? Im 1OG ist noch von der Größe her die gleiche Wohnung.

Lieben Dank

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 24.03.2021 13:42

Hallo Elly,

will der neue Eigentümer die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen, so kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gelten aber die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts, der Vermieter kann also frühestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Nyt am 26.02.2021 20:42

Hallo

Ich habe eine neue Whg, in anderer Stadt, gekauft mit Mieter mit einem Mietvertrag von 2009. Ich muss jetzt in diese Stadt umziehen und habe eine Whg mit 1 Jahre Frist gemietet da mein Mieter 9 Monate Kundigungsfrist hat. Ich bin Schwanger. Nach 1 Jahr brauche ich meine Wohnung für Eigenbedarf sonst bin ich auf der Straße mit 4 Monatige baby.. Ist es gesetzlich möglich dass der Mieter nicht kündigt? Ist mein Eigenbedarf akkzeptabel?

Danke

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 01.03.2021 16:06

Hallo Nyt,

ja, sie können wegen Eigenbedarf dem Mieter in Ihrer Wohnung kündigen.

Zicke76 am 08.02.2021 12:39

Wohne in einem Zechenhaus zur Miete. Meine Nachbarn im vorderen Eingang auch. Wollen das komplette Haus kaufen und meine Tochter und mich auf Eigenbedarf raus klagen. Sind mit den Eigentümern befreundet....wann es verkauft werden soll ist unklar. Meine Miete wird an die Hausverwaltung gezahlt. Wie soll ich mich jetzt verhalten? Könnte ich meine Seite des Hauses auch kaufen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 11.02.2021 00:21

Hallo Zicke,

wenn der Verkäufer gewillt ist, an Sie zu verkaufen; durchaus.

Beste Grüße

Susi am 23.12.2020 19:06

Hallo

Mein Vater ist verstorben.. Es besteht ein alter Mietvertrag von 1975.das Haus wurde 2012 verkauft, und der neue Vermieter hat seinen Altverträge übernommen. Im alten Vertrag steht drin.. Nach dem Tot endet das Mietverhältnis. Kündigung nicht erforderlich. Was nun? Der Vermieter macht Terror und will unsere Kündigung nicht annehmen.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.12.2020 19:24

Hallo Susi,

grundsätzlich müssen Sie als Erbe die Wohnung ordentlich kündigen. Das könne Sie binnen des ersten Monats tun, dennoch müssen die gesetzlichen Fristen dabei eingehalten werden. In diesem Fall wird die Wohnung nach der gesetzlichen Frist von drei Monaten an den Vermieter übergeben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Natasa Popovic am 16.11.2020 19:03

Hallo

Ich habe den Mietvertrag am 1. September 2020 unterschrieben. Der Vertrag ist ab dem 1. Dezember 2020 gültig. Ich sollte gestern die Schlüssel bekommen, aber die Agentur hat mich angerufen und gesagt, dass die Wohnung verkauft wurde. Was müssen sie in diesem Fall von meinem Mietvertrag halten?

Beste Gruße

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.11.2020 15:20

Hallo Natasa Popovic,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Grundsätzlich ist es so, dass Kauf nicht Miete bricht, das heißt: Die Wohnung kann verkauft werden ohne dass es Einfluss auf Ihr Mietverhältnis hat.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nichr beurteilen können und keine rechtsgültige Beratung leisten können und dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Edding3000 am 05.11.2020 11:42

Hallo

Ich würde gerne meine Eigentumswohnung verkaufen. Diese wird derzeit noch von einem Verwandten zum vergünstigten Mietpreis bewohnt. Ist der neue Käufer an diesen "Verwandtenbonus" gebunden ? Die Wohnung könnte tatsächlich mindestens für 1200 Euro vermietet werden. Vermietet ist sie aber nur für 800 Euro. Dieser Umstand ist schwierig für den Verkauf der Wohnung.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.11.2020 12:17

Hallo,

in erster Linie hat der neue Eigentümer das Recht, die Miete nach der Gesetzeslage und Einhaltung aller Fristen nach eigenem Interesse anzupassen. Im Zweifel kann er auch Eigenbedarf anmelden.

Beste Grüße

Limala am 13.10.2020 14:52

Hallo,

ich bin Mieterin einer Doppelhaushälfte. Diese soll nun verkauft werden.

Der Vermieter hat bereits einen Käufer in Aussicht obwohl wir seit einigen Monaten davon gesprochen haben, dass ich das Haus kaufen möchte. Mündlich hat er mir dies auch zugesagt.

Würde in diesem Fall auch ein Vorkaufsrecht zu meinen Gunsten greifen?

Die Käufer würden das Haus dann auch selber beziehen wollen, was für mich heißt, dass ich mit drei Kindern auf der Straße stehe.

Für eine Antwort vielen Dank im Voraus

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.10.2020 10:29

Hallo Limala,

eine mündliche Zusage zwischen Eigentümer und Interessenten zählt nicht als Vorkaufsrecht. Dazu haben wir einen eigenen Ratgeber-Artikel angelegt.

Beste Grüße

Oma Salzi am 05.10.2020 18:07

Das Haus in dem ich wohne ist ein Mehrfamilienhaus. Dieses wurde an eine Immobilienfirma verkauft. Die neue Immofirma macht nun aus den Wohnungen Eigentumswohnungen. Man hat mir die Wohnung zum Kauf angeboten was ich aber nicht kaufen kann. Ich bin 85 Jahre alt und 100% behindert. Habe einen Behindertenausweis mit 100% aG und einer Begleitperson, kann deshalb nur in eine Erdgeschoßwohnung oder mit Aufzug ziehen. Und das ist nicht so einfach zu bekommen. Wenn ich nun die Kündigung bekomme, wie bin ich geschützt?. Ich kann mir keinen Anwalt leisten. Außerdem habe ich den Pflegegrad 3 und habe einen Pflegedienst. Habe mich bei einem Senioren-heim beworben, da sind aber noch einige vor mir.

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immowelt Redaktion am 07.10.2020 09:40

Hallo Oma Salzi,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Mieter haben mehrere Möglichkeiten, um sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Zunächst können sie prüfen, ob die Kündigung überhaupt rechtens ist und zum Beispiel nachvollziehbar begründet ist.

Wenn ja, können Mieter in Härtefällen dennoch Widerspruch einlegen. Gründe hierfür sind auch hohes Alter oder Krankheit. Damit wird die Kündigung zwar nicht komplett unwirksam, es kann aber oft erreicht werden, dass das Mietverhältnis zumindest für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt wird.

Ist es dafür schon zu spät, kann der im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits außerdem eine Verlängerung der Räumungsfrist um maximal ein Jahr erreichen. Voraussetzung ist hierbei eine Härte, bei der das Interesse des Mieters, in der Wohnung zu bleiben, das Interesse des Vermieters an der Räumung überwiegt.

Zuletzt steht dem Mieter noch die Möglichkeit des Zwangsvollstreckungsschutzes zur Verfügung. Dies ist laut Zivilprozessordnung allerdings nur möglich, wenn ganz besondere Umstände eine Härte bedeuten würden, die mit den guten Sitten nicht vereinbar sind.

Detailiertere Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel hier: https://ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html 

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte ein Rechtsanwalt für Sie keine Option sein, so würden wir Ihnen empfehlen, sich an einen Mieterverein vor Ort zu wenden und zum weiteren Vorgehen beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

diana Focht am 04.10.2020 12:16

Hallo,

Ich habe mir von meinem Partner getrennt und lebe von amt da ich eine alleinerziehende Mutter bin und die Wohnung zu groß und zu teuer war haben wir beide gekündigt. Dan kam die Nachricht das ich schwanger bin. Und ich suche jeden Tag Wohnungen und bekomme nichts. Mein Vermieter bekommt sein Geld immer pünktlich aber eckelt mich dennoch raus und möchte mir die Frist nicht verlängern lassen. Darf er mich obwohl er das Geld rechtzeitig überwiesen bekommt mich mit kind trotzdem raus werfen wenn ich nichts neues habe????

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immowelt Redaktion am 05.10.2020 15:56

Hallo Frau Focht,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Der Vermieter kann Ihnen, sofern es keine extremen Gründe für eine fristlose Kündigung gibt, eigentlich nur kündigen, wenn er selbst Eigenbedarf an der Wohnung hat und er muss dies dann auch korrekt begründen. Grundlos kündigen darf er Ihnen nicht.

Selbst wenn er Ihnen aufgrund von Eigenbedarf kündigt, können Sie sich zudem unter Umständen dagegen stellen, wenn Sie Härtefallgründe wie die Schwangerschaft nennen.

Ausführlicher wird dies in unserem Artikel hier erklärt: https://ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen. Um ein konkretes Vorgehen zu wählen, empfehlen wir Ihnen, sich durch einen Mieterverein vor Ort oder einen Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die immowelt Redaktion

Peter am 17.09.2020 13:23

In meinem Mietvertrag steht, das der Vermieter (Wohnungsgesellschaft) mir bei einem Eigentümer Wechsel meine Mietkaution erst einmal wieder auszahlen muß. Diese muß ich dann aber wieder an den neuen Eigentümer übertragen.

Die geschah aber nicht!

Ich möchte aber auf diesen Vorgang bestehen.

Wie ist dieser Rechtsbruch des alten Eigentümers nun zu bewerten?

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immowelt Redaktion am 23.09.2020 15:26

Hallo Peter,

Sie brauchen sich um ihre Kaution aber keine Sorgen zu machen. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, Sie Ihnen nach ihrem Auszugauszuzahlen. Lassen Sie sich vom neuen Vermieter den Erhalt der Kation bestätigen.

Beste Grüße

Roy am 08.09.2020 16:35

Es steht fest das das Haus in dem ich zur Miete Wohne verkauft wird.

kann ich vorzeitig kündigen weil ich eine neue Mietwohnung bekommen kann ?

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immowelt Redaktion am 10.09.2020 11:09

Hallo Roy,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Als Mieter können Sie leider nicht früher kündigen, wenn das Mietshaus verkauft wird und Sie bereits früher eine neue Mietwohnung bekommen können. Es gibt zwar die fristlose Kündigung, diese ist allerdings nur aus schwerwiegenden Gründen möglich, zum Beispiel, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist oder der Vermieter unerlaubt Ihre Wohnung betritt.

Einzige Möglichkeit, früher aus dem Mietvertrag herauszukommen, ist in solchen Fällen meist nur ein entgegenkommender Vermieter, der freiwillig mit dem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses einverstanden ist. Hier hilft es, mit dem Vermieter zu reden und ihm gegebenenfalls auch vorzuschlagen, selbst nach Nachmietern zu suchen.

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen und hier nur allgemeine Tipps geben können. Eine rechtliche Beratung auch zum richtigen Vorgehen bekommen Sie von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Katja am 07.09.2020 23:59

Hallo Immowelt,

Vor etwas über 8 Jahren bin ich in meine Wohnung gezogen.Vor 3 Jahren wurde die Wohnung verkauft und ich bekam einen neuen Mietvertrag. Jetzt wird die Wohnung wieder verkauft und mich interessiert welche Fristen gelten bei Eigenbedarfs Kündigung? Werden mir die 8 Jahre angerechnet oder nur 3 Jahre wegen dem neuen Mietvertrag?

Vielen Dank im Vorraus

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immowelt Redaktion am 09.09.2020 10:13

Hallo Katja,

vielen Dank für Ihren Kommentar. In der Regel sind Miter nicht verpflichtet, bei Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. 

Inwiefern die Dauer Ihres Mietverhältnisses gilt, können wir selbst allerdings leider nicht beurteilen, da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich hierzu durch einen Fachanwalt beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Luisa am 10.08.2020 14:52

hallo und guten tag,

meine tante wollte mir ihrem kleinen sohn und ihrem freund in eine schongemietete wohnung/Haus ziehen aber die Menschen die es vermieten ziehen einfach nicht aus weil sie keine wohnung finden.

was sind meine rechte in diesem fall und was DARF ich tuen ?

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Ann am 31.05.2020 10:48

Hallo liebes immowelt-Team,

Wir stehen kurz davor ein Haus zu erwerben das im Moment vermietet ist.

Da für uns aber nur eine unvermietete Immobilie in Frage kommt, hat der aktuelle Eigentümer uns versprochen eine Einigung mit dem Mieter zu finden.

Darüber hinaus hat er uns zugesichert, das auch vertraglich, inklusive fixem geräumten Übergabedatum im Kaufvertrag festzuhalten.

Da es meines Wissen keine rechtliche Grundlage dafür gibt, dem Mieter nur auf Grund des Verkaufs zu kündigen, ist der Verkäufer wenn ich es richtig sehe nur auf das Wohlwollen des Mieters angewiesen.

Bisher haben wir dazu noch kein Einverständnis des Mieters selbst gehört.

Deshalb meine Fragen:

Kann so ein Vertrag überhaupt Bestand haben falls der Mieter doch nicht ausziehen will oder bis zu vorgegebenen Datum nichts findet?

Haben sie einen Tipp wie wir uns absichern könnten?

Vielen Dank

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Igor am 06.05.2020 18:41

Hallo Team,

Ich habe die Wohnung bereits kündigen, suche einen anderen Mieter, damit ich die Miete für die Kündigungsfrist von zwei Monaten nicht bezahlen muss. Danach sagt mir der Vermieter, dass er die Wohnung verkaufen will und keinen neuen Mieter will, aber ich muss diese zwei Monate bezahlen. Ist er dazu berechtigt?

Vielen Dank,

Igor

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immowelt-Redaktion am 07.05.2020 11:02

Hallo Igor,

ja, das ist er. Ein Vermieter muss keinen vom Mieter gestellten Nachmieter akzeptieren.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Carry am 23.04.2020 21:02

Hallo liebes Immowelt-Team,

Wir möchten als Kapitalanlage gern ein vermietetes Haus kaufen. Es soll in erster Linie nur als Investition dienen.

Die jetzigen Mieter, die wir natürlich mit übernehmen und auch wohnen bleiben und dürfen, möchten allerdings gern eine schriftliche Bestätigung, dass sie die nächsten 2 Jahrzente dort wohnen dürfen. Das kann ich denen allerdings nicht unterschreiben, da ich soweit nicht planen kann.

Wie kann ich ihnen trotzdem etwas Sicherheit geben, dass wir dort nicht beabsichtigen Eigenbedarf anzumelden.

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Immowelt-Redaktion am 24.04.2020 09:42

Hallo Carry,

im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (BGB, § 566). Das bedeutet, dass die Mietverträge weiter laufen wie bisher.

Keinesfalls haben Mieter aber einen Rechstanspruch darauf, dass Sie Ihnen versichern, über Jahrzehnte hinaus keine Eigenbedarfskündigung zu machen. Im Prinzip müssen Sie also gar nichts machen. Wenn Sie, jenseits juristischer Fragestellungen, den Mietern etwas Sicherheit geben wollen, sollten Sie aufpassen, dass Sie keine Aussage tätigen, die Ihnen später als vertragliche Zusicherung ausgelegt werden könnte. Mehr, als dass Sie den Mietern sagen, dass derzeit keine Eigenbedarfskündigung in Erwägung gezogen wird, sollten Sie also nicht kundtun.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Toni H. am 29.12.2019 18:23

Guten Abend

Ich habe auch ein Problem bzgl. Wohnung.

Das Haus in dem wir wohnen wurde nun verkauft. Wir dürfen hier wohnen bleiben, alles super....

Nun kamen die neuen Eigentümer und wollen den altvertrag uns kündigen mit einer 3 monatigen Kündigungsfrist und die Kaltmiete um 200€ erhöhen.

Wir können uns dann auch überlegen ob wir ihren neuen Vertrag unterschreiben oder ausziehen.

Zudem müssen wir uns um die Kaution kümmern das diese auch zum neuen Eigentümer kommt.

Dürfen die neuen Eigentümer so etwas??

Vielen Dank im voraus.

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Immowelt-Redaktion am 30.12.2019 10:37

Hallo Toni,

in Deutschland gilt die Regel, dass Kauf nicht Miete bricht. Das heißt, ein Mietvertrag bleibt von einem Eigentümerwechsel unberührt. Der neue Eigentümer hat kein Recht, den Mietvertrag zu ändern. Auch kann der neue Eigentümer Ihnen nicht mit einer Frist von drei Monaten grundlos kündigen. Vermieter können nur aus folgenden Gründen ihren Mietern kündigen:

- Mieter zahlt die Miete nicht oder nicht vollständig, sodass er mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist

- Mieter zahlt fortwährend unpünktlich seine Miete

- Mieter stört den Hausfrieden

- Mieter vernachlässigt die Mietsache und verletzt dadurch die Sorgfaltspflicht

- Mieter nutzt Wohnung unerlaubt gewerblich oder vermietet sie unerlaubt an Dritte

- Vermieter hat Eigenbedarf

Auch dass die Kaution zum neuen Vermieter kommt, ist nicht Ihre Aufgabe, sondern die des neuen Vermieters. Denn dieser muss Ihnen Ihre Kaution bei Auszug auszahlen, auch wenn er diese nicht vom früheren Eigentümer bekommen hat. Sie sind hingegen berechtigt, vom neuen Eigentümer einen Nachweis zu verlangen, dass dieser Ihre Kaution getrennt vom eigenen Vermögen auf einem pfändungssicheren Konto angelegt hat.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Toni H. am 30.12.2019 10:53

Danke für die schnelle Antwort.

Kann ich diese Aussagen ihrerseits auch irgendwo schriftlich lesen/bekommen?

Und was ist wenn ich dieses anfächte?

Kann der neue Eigentümer uns dann trotzdem kündigen ?

Lg Toni


Immowelt-Redaktion am 30.12.2019 11:10

Hallo Toni,

das Kauf nicht Miete bricht ist im Paragrafen 566 Bürgerliches Gesetzbuch festgehalten. Im Absatz 1 steht dort, dass der neue Eigentümer in die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichte eintritt.

Sollte der neue Eigentümer Ihnen dennoch grundlos kündigen, so sollten Sie die Kündigung anfechten. Vor Gericht wird diese Kündigung mit äußerst hoher Wahrscheinlichkeit keinen Bestand haben.

Im Paragrafen 566a BGB ist zudem die Sachlage rund um die Kaution (Mietsicherheit) geregelt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Nordisch-Jung am 05.06.2019 17:09

Hallo liebes Immowelt Team,

mein Vermieter will die Wohnung verkaufen (31.04.2019). Darauf hin haben wir ihm gesagt, dass wir kündigen wollen und haben uns eine neue Wohnung gesucht. (Im Vertrag steht zu jeden 3. des Monats) Zusätzlich wurde gefragt ob man mit einer kürzfristigen Kündigung einverstanden wäre. Daraufhin wurde gesagt man warte die Besichtigung der Immobilienfirmen ab. Jetzt würde ich gerne wissen kann ich noch rückwirkend zum 03.06.2019 Kündigen um nicht einen oder gar mehrere Monate zu verbaseln? Denn aktuell sieht es schwer nach Hinhaltetaktik aus, um ja nicht so lange auf der Wohnung ohne Mieter zu sitzen.

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Immowelt-Redaktion am 06.06.2019 10:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine rückwirkende Kündigung ist nicht möglich. Natürlich können Sie sich aber mit Ihrem Vermieter auf ein früheres Ende des Mietverhältnisses einigen. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hofmann am 06.12.2018 16:27

Wir, ein Rentnerehepaar, bewohnen seit 13 Jahren eine Mietwohnung. Nun hat der jetzige Besitzer uns mitgeteilt, dass er aus finanziellen Gründen die Wohnung verkaufen will. Sein Immobilienmakler kam schon mehrfach mit Interessenten zum Wohnungskauf zur Besichtigung. Er informierte uns, dass wir 9 Monate Mietschutzhaben, und dann könnte der neue Besitzer, bei sofortiger Kündigung, nach drei weiteren Monaten bei Eigenbedarf selbst einziehen. Heist das, dass wir auf jeden Fall in einem Jahr eine neue Wohnung gefunden haben müssen? wir haben eine in Aussicht, aber die wird wohl erst in 18 Monaten frei.

Ab welchem Lebensalter schützt die Altersregelung vor Kündigung?

Für eine Antwort wären wir sehr dankbar

und grüßen herzlichst

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Immowelt-Redaktion am 06.12.2018 17:26

Guten Abend,

besten Dank für Ihren Kommentar. Nun kommt es darauf an, ob der neue Käufer die Wohnung überhaupt für sich nutzen möchte. Tritt dieser Fall tatsächlich ein, muss sich der neue Eigentümer an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten (in Ihrem Fall neun Monate). Allerdings kann der neue Vermieter erst Eigenbedarf anmelden, wenn er im Grundbuch steht. Mehr Infos zum Thema Eigenbedarfskündigung und wann dies möglich ist, finden Sie hier.

Inwieweit eine besondere Härte vorliegt ist immer vom Einzelfall abhängig. Es können aber unter Umständen folgende Fälle als Härtefall anerkannt werden: Hohes Alter zusammen mit weiteren Umständen wie Krankheit oder weil kein Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen vorhanden ist. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Alles Gute und herzliche Grüße

Ihre Immowelt-Redaktion