Verwertungskündigung wegen Abriss oder Totalsanierung

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Ein marodes Mehrfamilienhaus mit nur noch wenigen Mietern – da zahlt der Vermieter auf lange Sicht drauf. Will er das Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen abreißen und neu bauen, kann er seinen Mietern unter Umständen eine Verwertungskündigung aussprechen. Doch die Hürden hierfür sind hoch.

Verwertungskündigung, Abriss, Foto: Mr. Twister / fotolia.com
Eine Verwertungskündigung kann zum Beispiel dann zulässig sein, wenn ein altes baufälliges Haus abgerissen und gegen ein neues ersetzt werden soll. Foto: Mr. Twister / fotolia.com

Ein kleines, marodes Einfamilienhaus auf einem riesigen Grundstück – und die Sanierung würde Unsummen kosten. Ein solcher Fall bringt viele Eigentümer ins Grübeln, besonders, wenn das Haus vermietet ist. Unter Umständen können sie ihrem Mieter aber eine Verwertungskündigung aussprechen, um das Haus abzureißen und ein größeres Mehrfamilienhaus auf dem Grund zu errichten. Doch wegen des starken Mieterschutzes in Deutschland sind die Hürden hierfür hoch.

Verwertungskündigung: Was ist das?

Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht nur wegen Eigenbedarf kündigen, sondern auch dann, wenn er ein wirtschaftliches Interesse daran hat. Voraussetzung dafür ist aber, dass ein Fortsetzen des Mietverhältnisses einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Vermieter darstellen würde, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§573, Abs. 2 Nr. 3 BGB). Dass der Vermieter seine Wohnung zu einem höheren Preis vermieten könnte, stellt aber prinzipiell keinen Grund für eine Verwertungskündigung dar.

Wann eine Verwertungskündigung zulässig ist

Um eine Verwertungskündigung auszusprechen müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

Zum einen muss der Vermieter die Absicht haben, seine Immobilie grundsätzlich anders zu verwerten. Dazu kann zum Beispiel ihre grundlegende Modernisierung, oder der Abriss zwecks Neubau zählen. Aber auch der Verkauf aus finanziellen Gründen rechtfertigt unter bestimmten Umständen eine Verwertungskündigung. Wer seine vermietete Immobilie nur zu einem viel geringeren Preis als im unvermieteten Zustand verkaufen könnte, kann dies allerdings nur, wenn die Differenz dazwischen sehr hoch ist. Laut dem Landgericht Berlin müssten es beispielsweise schon 30 bis 50 Prozent sein, allgemeingültige Prozentsätze gibt es aber bislang nicht (Az.: 67 S 338/09 und Az.: 67 S 475/13).

Zudem muss der Eigentümer nachweisen, dass ihm durch das Festhalten am bisherigen Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden. Bei einem überwiegend leerstehenden, maroden Mehrfamilienhaus dürfte sich dies in vielen Fällen plausibel darlegen lassen, insbesondere dann, wenn eine Sanierung nicht oder nur mit erheblichem finanziellen Aufwand möglich wäre. Auch im Falle, dass auf einem Riesengrundstück nur ein kleines Haus steht, das durch einen größeren Neubau ersetzt werden soll, kann eine Verwertungskündigung je nach Einzelfall zulässig sein.

In jedem Fall muss die Verwertungskündigung auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen des Eigentümers beruhen, urteile der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 155/10). Zum Beispiel war es im verhandelten Fall für das Gericht nachvollziehbar, dass der Vermieter seinen unzeitgemäßen Wohnblock in schlechtem Zustand – der noch in den 1930er-Jahren gebaut wurde – abreißen wollte, um neue, zeitgemäße Mietwohnungen zu errichten.

Verwertungskündigung, Neubau, Foto: Wellnhofer Designs / fotolia.com
Soll die Verwertungskündigung zum Beispiel einen Neubau ermöglichen, so muss der Eigentümer nachvollziehbar machen, warum er das Festhalten am Mietverhältnis für ihn ein massiver wirtschaftlicher Nachteil wäre. Foto: Wellnhofer Designs / fotolia.com

Wann keine Verwertungskündigung zulässig ist

Der bloße Wunsch, höhere Gewinne zu erzielen, rechtfertigt keine Verwertungskündigung. So ist es unzulässig, einem Mieter, der nur eine geringe Miete zahlt, zu kündigen, um die Wohnung anschließend teurer neu zu vermieten. Auch ist es grundsätzlich unzulässig, wenn der Vermieter nur kündigt, um ein Mehrfamilienhaus in WEG-Eigentum aufzuteilen und die einzelnen Wohnungen anschließend zu veräußern (§573, Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Auch der Expansionswunsch eines Unternehmens rechtfertigt je nach Einzelfall keine Verwertungskündigung. Das hat ein Eigentümer erfahren, der vor dem BGH krachend scheiterte (Az.: VIII ZR 243/16). Im verhandelten Fall erwarb eine Firma, die ein Modehaus betrieb, das Nachbargebäude und kündigte dort dem Mieter die Wohnung. Grund: Sie wollte das Haus abreißen, um ihr Geschäft zu erweitern. Der Eigentümer hatte jedoch nicht ausreichend begründet, dass ihm bei Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entstehe.

Laut Urteil ist zudem nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt. In der Praxis müssen daher oft beide Positionen gegeneinander abgewogen werden.

Fazit: Hohe Hürden bei der Verwertungskündigung

Wer als Vermieter eine Verwertungskündigung aussprechen will, zum Beispiel, um neu zu bauen, sollte diese gut begründen können. Da die Gründe stark vom Einzelfall abhängen, sollten sich Eigentümer vorab von den Experten eines Eigentümerverbandes oder einem Fachanwalt beraten lassen. Denn die Hürden sind hoch und schon eine zu ungenaue Begründung kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.


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5 Kommentare

Romtal am 27.04.2019 05:08

Hallo liebe Redaktion,

meine Mieter hat mich letztes Jahr per E-Mail gefragt, ob er meine Wohnung irgendwann Untermieten könnte, er schrieb dass er geschäftlich viel unterwegs sein wird.

Ich schrieb zurück, dass es möglich sein könne, aber hatte es nicht bestätigt, weil ich in einer nahe gelegenen Stadt wohne und ich kann mich nicht selbst darum kümmern, hab aber einen Hausverwalter, der sich um meine Mieter kümmert.

Leider hat er meine Wohnung an zwei Personen vermietet, ohne weder mit meinem Hausverwalter noch mit mir Kontakt aufzunehmen, und ich habe herausgefunden, dass er nicht sehr oft reist, wie er sagte, aber er lebt zehn Minuten von meinem Haus entfernt; im Grunde, mietet er eine andere Wohnung

für sich selbst und untermietet meine Wohnung an andere.

Nun habe ich einen Käufer für mein Haus gefunden. Er sagte, dass er die Untermieter nicht behalten will, sonst würde er das Haus nicht kaufen. Er möchte auch die Wohnung modernisieren, falls er das Haus kauft.

Meine Frage ist, was kann der neue Käufer tun? Müssen die Untermieter nach dem Kauf das Haus verlassen, wenn er sie nicht übernehmen will?

Was ist mein recht?

Ist ein Mieter wirklich berechtigt oder hat er das Recht, eine Wohnung ohne Einverständnis zu untermieten, und ganz bequem in der Nähe zu leben? Wenn der Käufer, aufgrund der Untermieter situation nicht mehr kaufen möchtet, kann ich meinen Hauptmieter wegen Schadenersatz verklagen?

Beste Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 08:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten, wenn er die Wohnung untervermieten möchte. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, hat der Mieter auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung zur Untervermietung. Die grundsätzliche Frage im vorliegenden Fall ist also, ob Ihre E-Mail als Zustimmung zu werten ist oder nicht.

An den bestehenden Vertragsverhältnissen ändert ein Verkauf der Immobilie nichts. Der neue Eigentümer könnte also nur dann gegen die Untervermietung vorgehen, wenn auch Sie selbiger nicht zugestimmt haben. Auch hier hängt es wohl wieder davon ab, wie Ihre besagte E-Mail zu werten ist.

Das jedoch können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Ebensowenig können wir vorab etwaige Schadensersatzansprüche einschätzen, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher dazu raten, sich von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

jimi am 15.04.2019 12:34

Ich frage mich wie es ist, wenn ein Haus mit 2 Mietwohnungen verkauft wird und der Käufer gerne das Haus zwecks Eigenbedarf in ein Einfamilienhaus umbauen möchte. Handelt es sich dann um eine Verwertungskündigung oder um eine Eigenbedarfskündigung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 14:13

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn jemand eine Wohnung für sich selbst benötigt und daher kündigt, handelt es sich um eine Eigenbedarfskündigung, unabhängig davon, ob zwischen der Kündigung und dem Einzug noch Umbauarbeiten stattfinden oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marc am 06.12.2018 12:10

Es wäre vielleicht interessant, zu erwähnen, dass es eine sehr elegante Art gibt, Probleme bei Verwertungsabsichten von vorneherein aus dem Weg zu räumen, nämlich die Abfindung.

auf Kommentar antworten

Websfinx am 26.06.2018 12:21

Hallo und vielen Dank für Ihre Antwort. Anhaben Sie die Presseerklärung 60/2018 des BGH wirklich Aufmerksam gelesen? Unabhängig vom konkret ausgeurteilten Fall gilt die Kündigungsbeschränkung bei Personengesellschaften als Käufer in JEDEM Fall! Das will nur keiner wahrhaben, weil das die Mieter schützt und so muss jeder einzeln klagen!

auf Kommentar antworten

Websfinx am 26.06.2018 05:07

Dieser Artikel ist unvollständig. Warum erwähnen Sie nicht das Urteil des BGH vom März 2018 (Presseerklärung 60/2018) zu den Kündigungsbeschränkungen gemäß §577a Absatz1a Satz 1 BGB, wenn der/ die Käufer, eine Personengesellschaft sind (z.B. GmbH&Co KG), was bei vielen Käufen der Fall ist.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.06.2018 08:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

beim fraglichen Urteil ging es nicht um eine Verwertungskündigung, sondern um eine Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft, die im vorliegenden Fall deshalb scheiterte, weil die Sperrfrist nicht eingehalten wurde. Insofern handelt es sich hierbei um einen gänzlich anderen Fall.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion