Leitfaden für Mieter: welche Mieterhöhung zulässig ist

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Viele Mieter haben vor einer drastischen Mieterhöhung Angst. Allerdings dürfen Vermieter die Miete nicht einfach nach Belieben in die Höhe treiben. Sie müssen sich an klare gesetzliche Regelungen halten. So prüfen Mieter, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Mieterhöhung, Miete erhöhen, Foto: iStock/g-stockstudio
Welche Mieterhöhung ist zulässig? – Vor einer drastischen Mieterhöhung sind Mieter gut geschützt. Es gibt aber Fälle, in denen sie eine Erhöhung dulden müssen. Foto: iStock/g-stockstudio

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor drastischen Mieterhöhungen und stellt klare Regelungen auf, wann die Miete erhöht werden darf. Sieht sich der Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, sollte er deswegen in jedem Fall genau prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter eingehalten werden.

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden. Eine Mieterhöhung des Vermieters muss sich also innerhalb dieser Grenzen bewegen.

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Mieter muss Schreiben zur Mieterhöhung erhalten

Bevor die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss der Mieter vom Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform erhalten. Ein solches Schreiben kann also nicht nur als Brief, sondern auch als Fax oder E-Mail beim Mieter ankommen. Doch es gilt: Ohne Begründung geht es nicht. Im Schreiben muss dargelegt sein, warum die Miete erhöht wird. Der Vermieter kann sich dabei auf verschiedene Punkte beziehen:

  • Mietspiegel: Der Vermieter kann unter anderem auf den Mietspiegel der Kommune Bezug nehmen. Dann sollte der Mieter in jedem Fall nachprüfen, ob der angegebene Mietpreis auch tatsächlich in der für die Wohnung geltenden Preisspanne liegt. Wie Sie einen Mietspiegel richtig lesen, erfahren Sie in diesem Artikel. 
  • Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines Sachverständigen
  • Der Benennung von drei Vergleichswohnungen, aus denen die neue Miete berechnet wird.

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel in der Kommune, muss der Mieter diese Angaben in jedem Fall erhalten, auch wenn die Erhöhung anders begründet wird.

Das Gesetz setzt zudem Fristen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete kann sich erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang erhöhen. Allerdings hat der Mieter in diesem Fall auch eine Pflicht: Ist das Mieterhöhungsschreiben inhaltlich und formal richtig, muss er der Erhöhung spätestens bis Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Beispiel:

Das Mieterhöhungsschreiben bekommt der Mieter am 15. Januar 2016. Damit muss er frühestens ab dem 1. April 2016 mehr Miete zahlen. Zustimmen muss er der Mieterhöhung bis spätestens zum 31. März 2016.

Hält der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Regelungen, ist das Mieterhöhungsschreiben formell unwirksam. „Der Mieter muss dann theoretisch gar nichts machen, das Erhöhungsschreiben ist überflüssig“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins Hamburg.

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung, Mieterhöhung zulässig, Modernisierung, Foto: cameris / fotolia.com
Wird das Gebäude, in der sich die Mietwohnung befindet, beispielsweise saniert, kann der Vermieter bis zu elf Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Foto: cameris / fotolia.com

Der Mieter muss in der Regel auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zulassen. Dafür benötigt der Vermieter– anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – keine Zustimmung. Elf Prozent der entstandenen Modernisierungskosten können dem Mieter so auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Mieter muss in Textform informiert werden

Stehen Modernisierungsarbeiten an, muss der Mieter zunächst drei Monate vor den Arbeiten in Textform in Kenntnis gesetzt werden. Der Vermieter muss darin nähere Auskünfte zu den Modernisierungsmaßnahmen geben: 

  • Art und Umfang der Maßnahmen
  • Beginn und Dauer der Modernisierung
  • die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in absoluten Beträgen
  • Hinweis auf die Möglichkeit, wegen eines Härtefalls zu widersprechen

Dazu sollten Mieter auch prüfen, welche Arbeiten als Modernisierungsmaßnahmen angegeben werden.„Modernisierungen gehen immer mit einer Wohnwertverbesserung einher, im Gegensatz dazu sind Instandhaltungsmaßnahmen beispielsweise klassische Reparaturen“, sagt Chychla. Renoviert der Vermieter also das alte Bad nicht nur, sondern baut Badewanne und Sauna ein, obwohl davor nur eine Dusche darin war, ist das eine Modernisierung, die auf den Mieter anteilig umgelegt werden kann. 

Erst wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann die Miete erhöht werden. Dazu muss der Mieter nochmals per Mieterhöhungsschreiben in Textform informiert werden. Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang ist die neue Miete fällig. Ausnahme: Wenn die Arbeiten davor nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden oder die Mieterhöhung zehn Prozent teurer ist, als im Ankündigungsschreiben vermerkt, verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Beispiel:

Das Mieterhöhungsverlangen wegen einer abgeschlossenen Modernisierung bekommt der Mieter am 15. Januar 2016. Somit muss er frühestens ab dem 1. April 2016 mehr Miete zahlen. Wurden Modernisierungsmaßnahmen nicht ordentlich angekündigt oder die neue Miete ist um mehr als zehn Prozent teurer als zuvor angekündigt, muss der Mieter erst ab dem 1. Oktober 2016 mehr Miete zahlen.

Während Arbeiten an der Immobilie stattfinden, hat der Mieter zudem ein Recht auf Mietminderung, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. „Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung darf man die ersten drei Monate die Miete nicht mindern“, erklärt Chychla.

Ist die Modernisierungsmieterhöhung fehlerhaft erklärt, muss der Mieter die höhere Miete letzten Endes trotzdem zahlen. „Deswegen können wir nicht empfehlen, eine fehlerhafte Mieterhöhungsankündigung einfach zu ignorieren“, sagt Angelika Brautmeier, Geschäftsführerin des Mietervereins Stuttgart. Stattdessen solle man als Mieter den Vermieter darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung sechs Monate später in Kraft tritt, wenn sie fehlerhaft erklärt wurde.

Härtegrund als Ausnahmefall

Mieterhöhung, Härtefall, Foto: iStock/kieferpix
Eine fortgeschrittene Schwangerschaft kann unter Umständen ein Härtegrund sein. Mieter können dann den Modernisierungsmaßnahmen schriftlich widersprechen. Foto: iStock/kieferpix

Nur wenn ein Härtegrund vorliegt, können Mieter den Modernisierungsmaßnahmen schriftlich widersprechen. „Man muss hier unterscheiden zwischen einem Härtegrund hinsichtlich der Duldung der Modernisierung (§ 555 d II BGB), zum Beispiel bei einem schlechten Gesundheitszustand eines Mieters, und hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 559 IV BGB)“, erklärt Brautmeier.

Härtegrund nach § 559 IV BGB: neue Miete für Mieter zu teuer

Wenn die Miete nach der Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen würde. Dann muss der Mieter zwar die Modernisierung dulden, nicht aber die höhere Miete. „Diesen Grund können Mieter aber nicht vorbringen, wenn durch die Modernisierung die Mietwohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird“, sagt Brautmeier.

Grundlegende Formalien beachten

Grundlegende Formalien sind bei einem Mieterhöhungsschreiben ebenso wichtig – werden diese nicht eingehalten, kann ein Schreiben formell unwirksam sein.

Grafik: immowelt.de

Erhöhungen durch Staffel- oder Indexmietverträge

Eine Mieterhöhung kann auch direkt im Vertrag vereinbart werden – diese muss der Vermieter dann auch nicht mehr gesondert ankündigen. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen davor festgeschriebenen Betrag. Die Kappungsgrenze gilt bei einer solchen Vereinbarung nicht – einzig die Mietpreisbremse kann die Staffeln nach oben begrenzen.

Achtung

Wichtig: Bei einem Staffelmietvertrag müssen Mieter keine Mieterhöhungen auf ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung fürchten. Diese darf der Vermieter dann nicht verlangen.

Wenn der Mieter einen Indexmietvertrag unterschreibt, kann sich seine Miete ebenfalls erhöhen. Dieser orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Steigt dieser also enorm an, ist auch eine Mieterhöhung um denselben Prozentsatz zulässig.

Achtung

Wichtig: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier verboten. Höhere Mietpreise aufgrund von Modernisierung muss der Mieter aber dulden.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Wird die Miete aufs ortsübliche Niveau oder wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung kann sich ein Mieter überlegen, ob er zum Ablauf des übernächsten Monats davon Gebrauch machen will.

Beispiel:

Das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters geht dem Mieter am 15. Januar 2016 zu. Dann muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. März 2016 (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Mai 2016 (Ablauf des übernächsten Monats) erklären. Er muss in der verbleibenden Zeit dann keine höhere Miete zahlen.

Zusätzlich hat der Mieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung ein weiteres Kündigungsrecht (§ 555 e BGB), das durch die Modernisierungsankündigung an sich ausgelöst wird. „Geht eine Modernisierungsankündigung am 15. Januar 2016 ein, kann der Mieter zum 31. März 2016 kündigen. Diese Sonderkündigung muss der Vermieter bis zum 29. Februar 2016 erhalten“, informiert Brautmeier.


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71 Kommentare

Bennnjii am 20.09.2018 18:28

Hallo immowelt,

ich bin am 25.07.18 zu meiner Frau nach Regensburg gezogen. Sie wohnt dort seit dem 01.09.17. Nun kam bereits am 08.08.18 die Mitteilung dass „die Miete zum August 2018 erweitert werden würde“ von 570€ Kaltmiete auf 650€... mehr

auf Kommentar antworten

Juxer am 13.09.2018 09:41

Hallo Immowelt

Gibt es bei Mieten so etwas wie einen Bestandsschutz? Wenn man zum Beispiel 14 Jahre lang keine Mieterhöhung hatte?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 10:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich kann sich die monatliche Miete auch nach 14 Jahren erstmals erhöhen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine... mehr

Nimsaj am 28.08.2018 16:40

Ich hab im Juli mündlich zu erfahren bekommen, dass meine Miete erhöht wird. Heute bekomme ich den neuen Mietvertrag. Ich soll schon im September die neue Miete zahlen. Alte Miete lag bei 500€ warm und die neue Miete jetzt auf 590€.... mehr

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Immowelt-Redaktion am 29.08.2018 09:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich sei erwähnt, dass sich die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung immer auf die Erhöhung der Kaltmiete beziehen. Demnach ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete... mehr

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