Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – welcher der richtige ist

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Seit einiger Zeit ist der Energieausweis Pflicht. Eigentümer müssen sich seitdem aber auch entscheiden, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Worin der Unterschied besteht und welcher Ausweis wann der Beste ist – ein Ratgeber.

nergieausweis, Verbrauchsweis, Bedarfsausweis, Energieverbrauch, Foto: iStock/ onurdongel
Beim Energieverbrauch alles im grünen Bereich oder heizt der Eigentümer bei seiner Immobilie zum Fenster hinaus? Der Energieausweis hilft, das zu erkennen - Eigentümer müssen nur wissen, welchen sie brauchen: Verbrauchsweis oder Bedarfsausweis. Foto: iStock/ onurdongel

Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, müssen– von wenigen Ausnahmen abgesehen – für ihre Gebäude einen Energieausweis ausstellen lassen.  Dabei müssen sie sich zwischen zwei Varianten entscheiden.

Zwei Arten von Energieausweis – die Unterschiede

Grundsätzlich unterschieden wird zwischen bedarfsorientiertem und verbrauchsorientiertem Energieausweis.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt – es gibt also keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern nur einen für das ganze Haus.

Bei der Berechnung des Verbrauchskennwertes im Energieausweis müssen länger andauernde Leerstände ebenso berücksichtigt werden wie die lokalen Witterungsverhältnisse für die einzelnen Abrechnungsperioden. Letzteres ist nötig, da ein besonders milder Winter ansonsten einen besseren energetischen Zustand des Hauses vorspiegeln könnte, ein besonders harter umgekehrt einen schlechteren Dämmzustand. Dies erfolgt durch die rechnerische Einbeziehung des so genannten Klimafaktors.

Grundsätzlich gilt: Der Verbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Demzufolge ist für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten der Verbrauchsausweis nicht zulässig – hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

Energieausweis, Bedarfsausweis, Quelle: bmwi
Der Bedarfsausweis. Quelle: bmwi
Energieausweis, Verbrauchsausweis, Quelle: bmwi
Der Verbrauchsausweis. Quelle: bmwi

Der Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen alleine bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung zugrunde.

Der bedarfsorientierte Ausweis wird bei Neubauten obligatorisch ausgestellt. Ansonsten ist er nur verpflichtend für alle Gebäude, die noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und weniger als fünf Wohneinheiten haben. Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten geht der Gesetzgeber davon aus, dass das unterschiedliche Verbrauchsverhalten zahlreicher Bewohner sich gegenseitig nivelliert und ein Verbrauchsausweis demzufolge ausreichend ist.

Der Bedarfsausweis enthält sowohl einen  Wert zum Endenergiebedarf als auch einen zum Primärenergiebedarf. Ist letzterer Wert höher als der Endenergiebedarf, ist von einer Beheizung mit einem weniger umweltfreundlichen Energieträger auszugehen. Der Verbrauchsausweis enthält statt der Angabe zum Endenergiebedarf eine Zahl zum – tatsächlichen – Endenergieverbrauch.

Effizienzklassen im Energieausweis

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 erfolgt sowohl beim Bedarfs- als auch beim Verbrauchsausweis neben der Angabe des Energiekennwerts – angegeben in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr – eine Einordnung in Energieeffizienzklassen. Diese ähnelt der bekannten Skala, die Verbraucher auch von Elektrogeräten kennen. Passivhäuser erhalten das grüne Label A+-Label, alte, ungedämmte Häuser im schlimmsten Fall das rote H-Label.

Energieausweis, Bedarfsausweis, Verbrauchsausweis, Farbskala, Quelle: bmwi
Der Primär- und Endenergiebedarf beim Bedarfsausweis. Quelle: bmwi
Energieausweis, Bedarfsausweis, Verbrauchsausweis, Farbskala, Quelle: bmwi
Der Primär- und Endenergieverbrauch beim Verbrauchsausweis. Quelle: bmwi

Kritik am Energieausweis

Beide Arten von Energieausweisen wollen dem künftigen Bewohner einer Wohnung Anhaltspunkte über seinen künftigen Verbrauch geben – zumindest bei einem üblichen Heizverhalten. Verbraucherschützer, Eigentümerverbände und Bauexperten sind sich aber weitgehend einig: Diesem Anspruch kann weder der Verbrauchs- noch der Bedarfsausweis vollumfänglich gerecht werden:

  1. Bereits die Begriffe Endenergie- und Primärenergiebedarf sowie Verbrauchskennwert sind Laien unbekannt und lassen ihn keine Rückschlüsse auf den zu erwartenden Verbrauch ziehen.
  2. Beim Bedarfsausweis beziehen sich die ausgewiesenen Werte auf eine gleichmäßige Normnutzung und nicht auf das Nutzungsverhalten von Bewohnern.
  3. Der Verbrauchsausweis gibt Aufschluss über das Heizverhalten der bisherigen Bewohner. Daraus kann nicht auf den Verbrauch in Bezug auf das eigene Heizverhalten geschlossen werden.
  4. Der Verbrauchausweis berücksichtigt auch nicht den höheren Verbrauch von schlecht gedämmten Erdgeschoss- oder Dachgeschosswohnungen in Mehrfamilienhäusern im Vergleich zu den besser geschützten „Sandwich“-Wohnungen.
  5. Zulässige vereinfachte Berechnungsmethoden verwässern die Ergebnisse. So ist es beim Verbrauchsausweis beispielsweise pauschal zulässig, die Wohnfläche eines Mehrfamilienhauses mit 1,2 zu multiplizieren, um vereinfacht die Nutzfläche zu ermitteln.

Verbrauchs- und Bedarfsausweis: die Kosten

Ein Verbrauchausweis kann auch online bestellt werden. Dabei sind Angaben zum Gebäude und zu den Verbrauchswerten der letzten drei Heizperioden erforderlich. Ein solcher Online-Energieausweis ist meist schon für einen zweistelligen Euro-Betrag erhältlich.

Beim Bedarfsausweis untersucht ein Experte, der berechtig ist, einen Energieausweis auszustellen, die Immobilie. Ausstellungsberichtigte können zum Beispiel Architekten sein. Deshalb kostet ein solcher Ausweis in der Regel mehrere hundert Euro. Inzwischen gibt es aber auch Online-Anbieter, die einen solchen Ausweis anhand von detaillierten Angaben des Eigentümers wesentlich günstiger ausstellen. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass falsche oder ungenaue Angaben, die bei der Online-Eingabe der Daten gemacht werden, einen Bedarfsausweis ungültig machen können. Auch dann, wenn sie aufgrund von Unkenntnis gemacht wurden.

Ausweis-Pflicht und Bußgeldandrohung

Der Energieausweis gilt zehn Jahre lang, danach muss ein neuer angefertigt werden. Beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung muss der Energieausweis vorgelegt werden, ansonsten drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Für nachfolgende Gebäude gibt es keine Energieausweis-Pflicht:

  • Kleine Häuser mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern
  • denkmalgeschützte Gebäude
  • selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange diese nicht verkauft oder vermietet werden

Die Angaben aus dem Energieausweis müssen bei kommerziellen Immobilieninseraten schon aus dem Inserat hervorgehen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis dann tatsächlich vorgezeigt werden. Aus den Angaben im Inserat muss hervorgehen, um welche Art von Ausweis es sich handelt. Angaben zur Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs, der verwendete Energieträger, Baujahr der Immobilie sowie bei nach dem 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweisen die Energieeffizienzklasse des Hauses sind ebenso Pflicht.

 

 

 


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12 Kommentare

Björn am 12.10.2020 22:17

Bei mir handelt es sich um 2 Reihenhäuser BJ.1984. 1Mittelhaus und 1Endhaus die um ca. die Hälfte versetzt voreinander sitzen. Nun sind die Häuser aber auch noch untrennbar miteinander verbunden. Eine Wohnung in einem Haus ist nur zugänglich durch das andere Haus. Auch die Heizung-\Wasser-\Stromtechnik sitzt nur in einem Haus und versorgt beide Häuser. Ich habe zwei Energiebedarfsausweise dafür. In jedem Haus leben 3 Parteien. Im Schnitt bescheinigen mir die Bedarfsausweise ein Energiebedarf von ca. 138kWh/(m²a). (Im Schnitt).

Tatsächlich schaue ich mir die Verbräuche der letzten 35Jahre an mit mehr als 20 Mieterwechseln. Der Fernwärmeverbrauch der Heizung und Warmwasser erzeugt schwankt zwischen 19 und 25 Megawatt im Jahr. Im Schnitt unter 22Megawatt. Das ergibt ca. 70kWh/(m²a). Der Bedarfsausweis ist folglich fast doppelt so hoch wie die hiesige Tatsache. Und meinen tatsächlichen gesammelten Werten über die Jahre und die unterschiedlichen Gegebenheiten mit Mieterwechsel wird der Bedarfsausweis überhaupt nicht gerecht.

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Björn am 12.10.2020 22:25

Und was noch verwunderlicher ist, ich habe zwischenzeitlich alle doppelt verglasten Fenster in dreifach verglaste austauschen lassen. Am Verbrauch hat sich allerdings nichts merklich verändert. Das subjektive Empfinden in der Wohnung ist allerdings angenehmer.

S.H. am 07.08.2020 18:09

Hallo, brauche ich eine Energieausweis für ein Grundstück mit Altbestand d er abgerissen werden muss?

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immowelt Redaktion am 12.08.2020 12:27

Hallo,

vielen Dank für deinen Kommentar. Bei kommerziellen Immobilieninseraten sind die Angaben aus dem Energieausweis in der Regel Pflicht. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis dann tatsächlich vorgezeigt werden. Ob es in dem von dir beschriebenen Fall eine Ausnahme gibt, können wir leider nicht beurteilen, da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden dir empfehlen, dich an einen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht zu wenden oder einen Eigentümerverein.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Anja am 19.06.2020 13:58

Wir verkaufen ein Reihenhaus, Bj 59, saniert in 1995 (Dachausbau, Fenster, Haustür, Heizung). Reicht ein Verbrauchsausweis? Die Fassade wurde nicht gedämmt, da es ein Reihenmittelhaus ist und die Fassade nur wenig Fläche hat.

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Carmen am 09.06.2020 07:42

Hallo,

das Haus ist 1920 ungefähr erbaut, Dach ist nicht isoliert, Fenster wurden in den 1990-ern erneuert. Reicht der Bedarfsausweis? Haus steht leer seit 03/2019.

Viele Grüße

Carmen

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immowelt-Redaktion am 10.06.2020 07:39

Hallo Carmen,

die Infos, die Sie übermittelt haben, reichen leider nicht aus, das zu beurteilen. Grundsätzlich gilt aber, dass dann, wenn die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten werden oder wenn das Haus 5 oder mehr EInheiten hat, der Verbrauchsausweis ausreicht.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Caro am 25.05.2020 08:32

Hallo! Das Baujahr des Hauses ist 1977, es besteht aus drei Wohneinheiten. Es wurden allerdings bereits Dach und oberste Geschoßdecke isoliert und 2016 alle Fenster getauscht. Kann ich dann davon ausgehen, dass die Bestimmungen vom November 1977 inzwischen als erfüllt gelten, und reicht daher ein Verbrauchausweis, oder muss nach wie vor ein Bedarfsausweis erstellt werden?

Vielen Dank!

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immowelt Redaktion am 25.05.2020 14:00

Hallo Caro,

eigentlich sollte unter diesen Voraussetzungen die Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten werden, ja. Wenn dem so ist, reicht ein Verbrauchsausweis.

Herzliche Grüße,

die immowelt Redaktion

Andresa am 24.02.2020 09:47

Hallo, wolllen das Elternhaus BJ 1966 verkaufen. Wird nur mit Nachtspeicheröfen beheizt und hat noch einfach verglaste Fenster( energetischer Wahnsinn) Reicht der Verbrauchsnachweis?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.02.2020 12:07

Hallo Andresa,

bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren energetischer Standard nicht den Mindeststandards der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht, ist nur der Bedarfsausweis zulässig. Bei Gebäuden mit besserer Dämmung bzw. fünf oder mehr Wohneinheiten besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Georg am 10.02.2020 17:00

Was ist bei einem Doppelhaus, wo es von einer Hälfte Abrechnungen mit Verbrauch gibt und die andere kleinere Hälfte allerdings 15 Jahre leer steht und entsprechend keine brauchbaren Abrechnungen vorliegen.

Kann man einen Verbrauchsnachweis für das komplette Haus bestellen mit den einen Abrechnungen und vereinfacht mal 2? Oder ist ein Bedarfsnachweis nötig und wenn ja, nur für die eine Hälfte?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2020 10:20

Hallo Georg,

handelt es sich um zwei Doppelhaushälften oder um ein Zweifamilienhaus? Sofern es sich (auch rechtlich) um zwei Doppelhaushälften handelt, so sind diese völlig unabhängig voneinander zu betrachten, im Prinzip so wie zwei Einfamilienhäuser, die zufällig aneinanderkleben. In diesem Fall müssen für jedes Haus einzeln Energieausweise erstellt werden, und zwar jeweils Bedarfsausweise, sofern die Gebäude schon älter sind, also nicht gewissen Mindeststandards an den Wärmeschutz einhalten. Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus, so würde ein Energieausweis reichen. Auch hier müsste es ein bedarfsausweis sein, sofern nicht gewisse Mindeststandards an den Wärmeschutz eingehalten werden. Auch ansonsten böte sich wohl eher ein Bedarfsausweis wegen des Leerstands an.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

MdG am 15.09.2019 20:54

Hallo liebes Immoteam,

Wir planen den Verkauf unserer Wohnung. 3 Parteienhaus Baujahr 2007. Verkauft werden soll an eine der anderen Parteien. Langt in unserem Fall ein Verbrauchsausweis? Und benötige ich dazu auch die Verbrauchswerte der anderen Parteien?

Mfg

Michael

auf Kommentar antworten

MdG am 16.09.2019 07:13

Was noch zu erwähnen wäre. Jede Wohnung verfügt über eine eigene Heizung mit der auch das warme Wasser erzeugt wird.


Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 13:08

Hallo MdG,

Der Verbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Wenn dies also gegeben ist, reicht ein Verbrauchsausweis. Dieser muss dann den tatsächlichen Verbrauch sämtlicher Einheiten berücksichtigen, denn der Energieausweis wird nicht für einzelne Wohneinheiten, sondern immer für das gesamte Gebäude ausgestellt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Keine Ahnung am 09.08.2019 12:39

Moin, was ist mit Häusern die Etagenheizungen haben (Jede Einheit hat eine eigene Gastherme)

Da die Thermen nacheinander installiert wurden gab es teilweise Leerstände und Daten für 3 Jahre gibt es noch nicht. Wie ist da zu verfahren ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.08.2019 14:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

auch in diesem Fall kann für die einzelnen Wohnungen ein Bedarfsausweis erstellt werden. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, das genaue Vorgehen mit einem Energieberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Immobilienfrage am 14.03.2019 20:01

Hallo Immowelt,

Sie schreiben immer von Wohnhäusern, Sie bieten doch auch eine Gewerberubrik an !

Es fehlt der Fokus auch auf diesem Sektor, hier ist meine Frage;

Wie ist es bei Lagerhallen oder Industriehallen allgemein

"ohne Heizung" wie greift hier der Energieausweiß oder auch Bedarfsausweiß ???

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.03.2019 08:49

Hallo und vielen dank für Ihren Kommentar,

der Energieausweis kommt generell nur für Gebäude in Frage, die durch eine Energieform beheizt oder gekühlt werden. Unbeheizte Lagerhallen benötigen keinen Energieausweis.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

PF am 05.05.2018 01:17

Hallo Immowelt-Redaktion,

kurze frage: Wo kann ich denn einen Energieausweis überprüfen lassen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.05.2018 08:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

solche Dienstleistungen bieten beispielsweise Energieberater an. Einen Energieberater vor Ort finden Sie beispielsweise über die Deutsche Energie-Agentur (dena).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rob am 17.05.2017 23:47

Können die Messwerte älter als 10 Jahre alt sein und der Verbrauchsausweis trotzdem noch Gültigkeit haben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.05.2017 10:00

Hallo Rob und vielen Dank für Ihren Kommentar,

egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt seiner Ausstellung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion