Bodenrichtwert: Definition, Berechnung, Aussagekraft

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Wie viel ist ein bestimmtes Grundstück wert? Auskunft darüber kann oft der Bodenrichtwert geben. Er spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken in bestimmten Lagen und Zonen und wird von einem Gutachterausschuss ermittelt. Wo er zu finden ist, worüber er Auskunft gibt – Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Bodenrichtwert, Grundstück, Foto: Gina Sanders / fotolia.com
Der Bodenrichtwert gibt eine grobe Orientierung darüber, wie teuer Grund und Boden ist. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden regelmäßig ermittelt. Foto: Gina Sanders / fotolia.com

Wie viel ist der Grund und Boden in einer bestimmten Lage wert? Das ist eine Frage, die sich viele Immobilienkäufer, Verkäufer, aber auch Makler stellen. Wer den Grundstückswert besser einschätzen will, findet dafür wichtige Anhaltspunkte beim Bodenrichtwert.

In Kürze: Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten (Richtwertzonen) einer Gemeinde. Er basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und wird zusätzlich vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Bodenrichtwert, Gutachterausschuss, Foto: maho / fotolia.com
Der Notar übermittelt dem Gutachterausschuss sämtliche abgeschlossenen Verträge. Aus den Daten erstellen die Gutachter die Bodenrichtwerte. Foto: maho / fotolia.com

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe in einem bestimmten Zeitraum ermittelt, und zwar jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres. Es kann aber auch von den Gemeinden beschlossen werden, dass die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt werden.

Die Gutachter erhalten die Daten dafür von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen wiederspiegeln. Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen.  Bei der Bodenrichtwertermittlung müssen unterschiedlichen Entwicklungszustände, also zum Beispiel Erschließungsgrad, Lage oder Bebauungsmöglichkeit, berücksichtigt werden. Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, fällt bei der Bodenwertermittlung nicht ins Gewicht – es wird stehts behandelt, als wäre es unbebaut.

Rechtsgrundlage dafür, dass die Gemeinden verpflichtet sind, Bodenrichtwerte zu ermitteln, ist das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB).

Wo werden die Daten veröffentlicht und wie bekommt man an sie?

Veröffentlicht werden die aus der Kaufpreissammlung ermittelten Bodenrichtwerte in Form von Bodenrichtwerttabellen oder – häufiger – Bodenrichtwertkarten. In den Karten werden Grundstücke vergleichbarer Nutzungs- und Wertverhältnisse in einzelne Bodenrichtwertzonen unterteilt. Diese können größere Areale oder auch nur einzelne Straßenzüge umfassen.

Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen kostenlos eingesehen werden. Ist eine schriftliche Auskunft erwünscht, fallen dafür in der Regel Kosten an. Diese liegen meist im unteren zweistelligen Bereich. Daneben gibt es seit einigen Jahren haben die Bundesländer vernetzte Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS); hier kann man jeweils, gegen eine Gebühr, entsprechende Informationen online anfordern.

Info

Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer

Über das offizielle Gemeinschaftsportal „Gutachterausschüsse ONLINE“ können Sie direkt zu dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) Ihres Bundeslandes gelangen: Hier geht’s zum BORIS der Bundesländer.

 

Wie lässt sich der Bodenwert durch den Bodenrichtwert ermitteln?

Der Bodenwert wird ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Anzahl der Quadratmeter multipliziert wird. Also:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²)

Welche Aussagekraft hat der Bodenrichtwert für einzelne Immobilien?

Wer eine Immobilie besitzt und den Bodenrichtwert kennt, hat zwar einen guten Anhaltspunkt, wie viel Wert diese hat. Eine absolute Punktlandung hinsichtlich des tatsächlichen Wertes ist allerdings in der Regel nicht möglich. Zum einen sind Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger Wert sein. Zum anderen gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede.

Bei der Ermittlung des konkreten Wertes sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Zum Beispiel:

  • Grad der Erschließung
  • Größe und Form des Grundstücks
  • Zulässige Bebauung (zum Beispiel zulässige Geschossflächenzahl)
  • Vorhandene Bebauung und Bepflanzung
  • bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen: Bodeneigenschaften (Ackerzahl, Grünlandzahl), Art der Bepflanzung

Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen.

Wie ist der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf zu beachten?

Die Frage, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, kann den Wert des Grundstücks beeinflussen. Steht zum Beispiel auf einem Grundstück eine abbruchreife Ruine, so ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Grundstück. Grund: Die Abbruchkosten müssen berücksichtigt werden. Demzufolge liegt man bei unbebauten Grundstücken meist richtig, wenn man den Bodenrichtwert heranzieht und entsprechende Zu- oder Abschläge aufgrund der individuellen Merkmale des Grundstücks vornimmt. Bei bebauten Grundtücken ist eine Verkehrswertermittlung nötig, die die individuellen Merkmale sowohl des Grundstücks als auch der Bebauung berücksichtigt.

Link-Tipp

Immobilienwertermittlung: So finden Sie heraus, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

 

Recht und Steuern: Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert hier?

Wer eine vermietete Immobilie wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erwirbt, kann den anteiligen Kaufpreis für das Gebäude 40 bis 50 Jahre lang mit jährlich zwei oder 2,5 Prozent abschreiben, nicht jedoch den Kaufpreisanteil, der auf das Grundstück entfällt. Die Finanzämter ermitteln diesen anteiligen Grundstückswert oft anhand des offiziellen Bodenrichtwertes.

Link-Tipp

Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen: Steuern sparen mit Immobilien: AfA nutzen

 

Auch bei Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen muss oft der Immobilienwert ermittelt werden, etwa, um zu einer gerechten Aufteilung zu gelangen oder wenn es um die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer geht. Hier kann der Bodenrichtwert oft weiterhelfen.


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