Bodenrichtwert: Wie viel ist mein Grundstück wert?

Der Bodenrichtwert kann eine erste Orientierung für den Wert deines Grundstückes geben, sollte aber mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden. Warum das so ist, wo er zu finden ist und worüber er genau Auskunft gibt.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein unverbindlicher Anhaltspunkt für den Grundstückswert. Es sind Durchschnittswerte von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten – sogenannten Richtwertzonen – einer Gemeinde. Der Durchschnittswert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke. Zusätzlich wird er vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist bundeseinheitlich in der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – geregelt. Diese wurde jüngst überarbeitet und verschiedene Regelwerke zusammengefasst. Die neue ImmoWertV ist zum 1. Januar 2022 in Kraft getreten.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert?

Der Bodenwert wird ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Anzahl der Quadratmeter multipliziert wird. Also: Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²).

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert kann eine wichtige Grundlage für den Verkehrswert darstellen. Jedoch gehen der Verkehrswert, der den Marktwert eines Grundstückes zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegelt, und der Bodenrichtwert oftmals weit auseinander.

• Erfahre hier mehr, wie der Verkehrswert ermittelt wird

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückspreis?

Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungsgröße für den Grundstückspreis. Der Richtwert wird benötigt, um den Bodenwert zu ermitteln. Jedoch sind Bodenwert und Grundstückspreis nicht zwingend identisch. Durch verschiedene Faktoren kann der Preis wesentlich höher ausfallen. Letztlich kommt es hierbei auch auf das Verhandlungsgeschick des Verkäufers an.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Veröffentlicht werden die aus der Kaufpreissammlung ermittelten Bodenrichtwerte in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten. In den Karten werden Grundstücke vergleichbarer Nutzungs- und Wertverhältnisse in einzelne Bodenrichtwertzonen unterteilt. Diese können größere Areale oder auch nur einzelne Straßenzüge umfassen.

Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen kostenlos eingesehen werden. Ist eine schriftliche Auskunft erwünscht, fallen dafür in der Regel Kosten an. Diese liegen meist im unteren zweistelligen Bereich.

Zudem gibt es das Bodenrichtwertinformationssystem – kurz BORIS – für Deutschland. BORIS ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer und stellt die Bodenrichtwerte länderübergreifen einheitlich bereit. Genauere Werte gibt es auf den jeweiligen Länderseiten:

Wie realistisch sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte sollten immer mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden, da sie die gegenwertig vorherrschende Angebot- und Nachfragesituation am Markt nicht berücksichtigen. In der Regel werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu ermittelt - seit einigen Jahren steigen die Immobilienpreise aber so rasant, dass die aktuellen Bodenrichtwerte oft den realen Werten hinterherhinken. Es kann durchaus sein, dass Grundstücke oftmals weitaus mehr wert sind, als es der Bodenrichtwert aussagt. Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie einen Gutachter zu beauftragen, der eine Wertermittlung durchführt oder für eine erste Einschätzung eine kostenlose Immobilienbewertung durchzuführen.

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Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe alle zwei Jahre zum Stichtag 31. Dezember ermittelt. Es kann aber auch von den Gemeinden beschlossen werden, dass die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt werden. Rechtsgrundlage dafür, dass die Gemeinden verpflichtet sind, Bodenrichtwerte zu ermitteln, ist das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB).

Die Gutachter erhalten die Daten dafür von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen widerspiegeln. Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen. 

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenrichtwert?

In der Praxis ist es nicht immer möglich, den Bodenrichtwert anhand des Durchschnittwertes der Immobilienkaufpreise zu ermitteln. Sind nicht genügend Kaufpreise vorhanden, arbeiten die Gutachterausschüsse mit Schätzwerten, zu deren Bestimmung folgende Faktoren mit einbezogen werden:

• Eigenschaften des Bauplatzes
• Lage des betreffenden Gebiets
• Umwelteinflüsse
• Bodenbeschaffenheit
• Einfall des Sonnenlichts
• Entfernung zu größeren Straßen
• Tragfähigkeit des Bodens

Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, fällt bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes nicht ins Gewicht. Die Grundstücke werden immer als unbebaut behandelt.

Welche Aussagekraft hat der Bodenrichtwert für einzelne Immobilien?

Zwar geht der Bodenrichtwert immer von unbebauten Grundstücken aus, doch er kann einen guten Anhaltspunkt auch für bebaute Grundstücke liefern. Zu bedenken ist hierbei jedoch, dass Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit sind – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger wert sein. Zum anderen gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede.

Bei der Ermittlung des konkreten Wertes der gesamten Immobilie sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Zum Beispiel:

• Grad der Erschließung
• Größe und Form des Grundstücks
• Zulässige Bebauung (zum Beispiel zulässige Geschossflächenzahl)
• Vorhandene Bebauung und Bepflanzung
• bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen: Bodeneigenschaften (Ackerzahl, Grünlandzahl), Art der Bepflanzung

Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen.

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Welchen Einfluss hat der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf?

Wird ein unbebautes Grundstück verkauft, so ist der Bodenrichtwert eine gute Basis für die Wertermittlung. Es kann durch besondere Faktoren, wie der Beschaffenheit des Bodens oder der Lage, aber noch Zu- oder Abschläge geben.

Ist das Grundstück bebaut, kann der Bodenrichtwert nur als Anhaltspunkt bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Steht zum Beispiel auf einem Grundstück eine abbruchreife Ruine, so ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Grundstück. Grund: Die Abbruchkosten müssen berücksichtigt werden. Bei bebauten Grundstücken ist eine Verkehrswertermittlung nötig, die die individuellen Merkmale sowohl des Grundstücks als auch der Bebauung berücksichtigt.