Altlasten auf dem Grundstück: Das wird teuer

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Das Angebot ist verlockend: ein Grundstück in bester Lage zu einem günstigen Preis. Doch wer hier voreilig zuschlägt, kann seinen Kauf später bereuen. Stellt sich nämlich heraus, dass das Grundstück mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, muss es der neue Eigentümer sanieren lassen – und das kann richtig teuer werden. Interessenten sollten deswegen immer vorab ein Bodengutachten in Auftrag geben und im Zweifel von einem Kauf absehen.

Altlasten, Grundstück, Fabrikruine, Foto: ArTo / fotolia.com
Alte Industrieflächen sind oftmals relativ günstig zu haben. Doch im Boden schlummern womöglich giftige Altlasten. Foto: ArTo / fotolia.com

Immer wieder stehen baufällige Gebäude auf Grundstücken in guter Lage zum Verkauf. Wer dafür einen Kaufvertrag abschließt, weiß üblicherweise, dass er viel Geld in die Renovierung, den Abriss oder einen Neubau stecken muss. Doch es kann weiterer Ärger drohen. Stellt sich nämlich heraus, dass das Grundstück mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, stehen teure Sanierungsmaßnahmen an, die einen privaten Bauherrn in den Konkurs treiben können. Auch bei unbebauten Grundstücken kann der Boden böse Überraschungen bereithalten. „Wir raten deswegen dringend dazu, ein Grundstück vor dem Kauf überprüfen zu lassen“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Altlasten auf dem Grundstück: Chemikalien, Gifte, Bomben

Altlasten auf dem Grundstück sind Stoffe, die die Gesundheit des Menschen gefährden können, beispielsweise, indem sie das Grundwasser verseuchen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) nennt zum einen Grundstücke, auf denen früher eine Mülldeponie betrieben wurde,  zum anderen alte Fabrikgelände oder Tankstellen. Neben chemischen Verunreinigungen geht mancherorts, insbesondere in Ballungszentren, auch Gefahr durch Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg aus.

Achtung

Weiß der Verkäufer oder auch der Makler von Verunreinigungen, Gefahren oder Altlasten, herrscht Informationspflicht. Widerstößt er dagegen, kann der Käufer womöglich Schadenersatz fordern oder den Kauf rückgängig machen. Hier finden Sie alle Infos zur Aufklärungspflicht von Maklern.

So können Interessenten Risiken durch Altlasten vorbeugen

Verantwortlich für ein belastetes Grundstück ist laut Ordnungsrecht der jeweilige Eigentümer. Er muss somit dafür sorgen, dass beispielsweise das Grundwasser nicht verseucht wird. Um dieses finanzielle Risiko zu vermeiden, können potenzielle Käufer folgende Dinge tun:

Ein Bodengutachten erstellen lassen

Um sicher zu gehen, kein verseuchtes Grundstück zu erwerben, sollten Kaufinteressenten ein Bodengutachten in Auftrag geben. Es kostet etwa 1.000 Euro und kann mit Einverständnis des Eigentümers angefertigt werden. Diese Investition ist ratsam, denn bei einer Bauabsicht braucht man zu einem späteren Zeitpunkt ohnehin ein solches Gutachten, um die Beschaffenheit des Bodens herauszufinden.

Grundstückshistorie überprüfen

Wer sich für ein Grundstück interessiert, auf dem beispielsweise eine Industrieruine steht, sollte die Geschichte des Grundstücks prüfen und herausfinden, was in der Fabrik hergestellt und mit welchen Stoffen dabei hantiert wurde. Besonders wenn Chemikalien im Einsatz waren, etwa in ehemaligen Lack- oder Emailwarenfabriken, ist es möglich, dass das Grundwasser belastet ist.

Anwohner befragen

Vorbesitzer, angrenzende Betriebe oder Anwohner können etwas über die Geschichte eines Grundstücks wissen. „Ansonsten kann man auch einen Architekten oder andere Experten um eine Einschätzung bitten. Dinge wie Bausubstanz, Bodenbeschaffenheit oder Belastungen sind oft aus Erfahrungswerten ableitbar“, ergänzt Reinhold-Postina.

Verdachtsflächenkataster prüfen

Auch über mögliche Fliegerbomben geben Städte und Kommunen Auskunft: „Wer in Stadtflächen Grund kauft, der bisher nicht bebaut war, sollte einen Blick in das Verdachtsflächenkataster werfen. Bei betroffenen Grundstücken wird allerdings ganz automatisch eine Sondierungspflicht ausgesprochen, sobald ein Bauantrag gestellt wird.“ Auch hier sind meistens die Umweltämter zuständig, oftmals auch Behörden für Stadtentwicklung, Bau oder Verkehr.

Altlastenkataster prüfen

Altlastenverdachtsfälle werden in vielen Städten in einem Altlastenkataster erfasst. Zuständig sind oftmals Umweltämter. Einblick erhält man gegen eine Gebühr, die im unteren dreistelligen Bereich liegen kann.

Vertragliche Absprachen

Käufer können darauf bestehen, dass der Verkäufer für Sanierungskosten aufkommt. Außerdem kann man sich „Bodeneigenschaften vertraglich zusichern lassen und dann ausmachen, was im Schadensfall passiert“, erklärt Reinhold-Postina. In beiden Fällen gilt aber: „Warum sollte der Verkäufer das machen?“ Beides hätte womöglich eine Anhebung des Kaufpreises zur Folge.

Die Sanierung kann teuer werden

Die Sanierung eines Grundstücks mit Altlasten kann sehr kostspielig sein. Doch die Kosten sind schwer vorhersehbar, da je nach Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße andere Maßnahmen notwendig sind. Meist muss großflächig Erde abgetragen und entsorgt werden. Andere Verfahren sehen vor, dass das kontaminierte Erdreich vor Ort behandelt wird, indem die Schadstoffe mittels chemischer oder physikalischer Methoden herausgefiltert werden.

Die einzige Ausnahme gibt es unter Umständen im Denkmalschutzbereich. Allerdings ist die Sanierung hier sogar teurer: Die Lasten müssen entsorgt werden, ohne dass das denkmalgeschützte Gebäude dabei Schaden nimmt. „Bei entsprechender Gefährdungslage, etwa für das Grundwasser, schützt auch der Status eines Denkmals nicht vor der Sanierung“, erklärt Reinhold-Postina. „In solchen Fällen müssen und werden sich aber die Behörden einigen.“

Haftbar: Eigentümer, Vorbesitzer und Verursacher

Altlasten, Grundstück, Verkaufsgespräch, Foto: goodluz / fotolia.com
Nicht der schönste Teil eines Verkaufsgesprächs: Makler oder Eigentümer müssen Kaufinteressenten über ihnen bekannte Schäden und Verdachtsfälle aufklären. Foto: goodluz / fotolia.com

Grundsätzlich haften der Eigentümer, der Verursacher und der Verkäufer für Schäden, die durch Altlasten entstehen. Der Verursacher ist allerdings oft nicht mehr zu ermitteln oder auffindbar. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er von der Verunreinigung wusste und das Grundstück nach 1999, also seit dem Inkrafttreten des BBodSchG, verkaufte.

Tatsächlich ist der Alteigentümer dazu verpflichtet, Kaufinteressenten von schweren Mängeln zu berichten. Verschweigt er ihm bekannte Tatsachen, kann eine arglistige Täuschung vorliegen, die zum Schadenersatz verpflichten oder sogar zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen kann. Das nachzuweisen, ist nicht immer einfach. Außerdem: „Das Verfahren dauert lange und führt am Ende zur Rückabwicklung. Als privater Bauherr möchte man sich das eigentlich sparen“, kommentiert VPB-Expertin Reinhold-Postina.

Bei Belastung mit Altlasten: Grundstück besser nicht kaufen

Altlasten, Grundstück, Bodengutachten, Foto: Verband Privater Bauherren e.V.
Bodengutachter nehmen Probebohrungen vor. Das Ergebnis: ein Gutachten, das unter anderem Altlasten auf dem Grundstück aufzeigt. Foto: Verband Privater Bauherren e.V.

Einem privaten Bauherrn ist vom Erwerb eines Grundstücks mit Altlastenverdacht deshalb eher abzuraten – selbst wenn es noch so günstig erscheint. Die Risiken sind hoch und die Kosten einer Sanierung nicht kalkulierbar. „Wer Warnungen in den Wind schlägt und trotz besserem Wissens baut, trägt das volle Risiko. Am Ende ist dann der Eigentümer für den Schaden verantwortlich, der von seinem Grundstück ausgeht und das Grundwasser verseucht oder die Gesundheit vieler Menschen beeinträchtigt.“ Die beste Möglichkeit, dieses Risiko zu umgehen: noch vor dem Kauf ein Bodengutachtenerstellen lassen.


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3 Kommentare

Hans am 17.03.2017 23:33

Hallo,

Wir sind am Kauf eines Reihenendhauses interessiert.

Es hat sich nun herausgestellt, dass auf dem Grundstück eine Galvanikfirma vor Jahren war.

Der Bauherr hat das Grundstück auf eine Tiefe von 5m ausbaggern lassen, die... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.03.2017 11:22

Hallo Hans,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider lassen sich ihre beiden Fragen allgemeingültig nicht beurteilen. Wenn Sie hundertprozentig sicher gehen möchten, dass sich auf dem Grundstück keine Altlasten mehr befinden, müssten... mehr

Manfred am 12.02.2017 18:19

Ich überlege über eine Zwangsversteigerung ein kleines Grundstück mit Haus zu ersteigern. Auf dem Grundstück war jedoch früher eine "Färberei".

Was könnte hier schlimmsten falls auf mich zukommen ?

Ehemalige Eigentümer sind verstorben.... mehr

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Immowelt-Redaktion am 14.02.2017 08:42

Hallo Manfred,

bei einer Zwangsversteigerung trägt der Käufer immer das volle Risiko. Wer also eine Immobilie mit belastetem Erdreich bei einer Zwangsversteigerung erwirbt, läuft letzten Endes Gefahr, dass die Gemeinde verlangt, dass... mehr

Abholzer F.X 84149 Velden am 29.12.2016 22:23

Bei meinem verkauften Einödbauernhof erbaut ca. 1846,mit 4 Vorbesitzern, alles Landwirte,

werde ich jetzt zu gefundenen Altlasten, alles ca 2 m tief vergrabene Geschirre für Ochsen , Flaschen und einige Plastiktüten, sowie Suppenbüchsen... mehr

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Immowelt-Redaktion am 30.12.2016 10:15

Hallo Abholzer F.X,

grundsätzlich haften für Schäden, die durch Altlasten entstehen, der Eigentümer, der Verursacher und der Verkäufer. Der Verursacher ist allerdings oft nicht mehr zu ermitteln oder auffindbar. Der Verkäufer haftet... mehr