Altlasten auf dem Grundstück: Das wird teuer

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Das Angebot ist verlockend: ein Grundstück in bester Lage zu einem günstigen Preis. Doch wer hier voreilig zuschlägt, kann seinen Kauf später bereuen. Stellt sich nämlich heraus, dass das Grundstück mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, muss es der neue Eigentümer sanieren lassen – und das kann richtig teuer werden. Interessenten sollten deswegen immer vorab ein Bodengutachten in Auftrag geben und im Zweifel von einem Kauf absehen.

Altlasten, Grundstück, Fabrikruine, Foto: ArTo / fotolia.com
Alte Industrieflächen sind oftmals relativ günstig zu haben. Doch im Boden schlummern womöglich giftige Altlasten. Foto: ArTo / fotolia.com

Immer wieder stehen baufällige Gebäude auf Grundstücken in guter Lage zum Verkauf. Wer dafür einen Kaufvertrag abschließt, weiß üblicherweise, dass er viel Geld in die Renovierung, den Abriss oder einen Neubau stecken muss. Doch es kann weiterer Ärger drohen. Stellt sich nämlich heraus, dass das Grundstück mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, stehen teure Sanierungsmaßnahmen an, die einen privaten Bauherrn in den Konkurs treiben können. Auch bei unbebauten Grundstücken kann der Boden böse Überraschungen bereithalten. „Wir raten deswegen dringend dazu, ein Grundstück vor dem Kauf überprüfen zu lassen“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Altlasten auf dem Grundstück: Chemikalien, Gifte, Bomben

Altlasten auf dem Grundstück sind Stoffe, die die Gesundheit des Menschen gefährden können, beispielsweise, indem sie das Grundwasser verseuchen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) nennt zum einen Grundstücke, auf denen früher eine Mülldeponie betrieben wurde,  zum anderen alte Fabrikgelände oder Tankstellen. Neben chemischen Verunreinigungen geht mancherorts, insbesondere in Ballungszentren, auch Gefahr durch Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg aus.

Achtung

Weiß der Verkäufer oder auch der Makler von Verunreinigungen, Gefahren oder Altlasten, herrscht Informationspflicht. Widerstößt er dagegen, kann der Käufer womöglich Schadenersatz fordern oder den Kauf rückgängig machen. Hier finden Sie alle Infos zur Aufklärungspflicht von Maklern.

So können Interessenten Risiken durch Altlasten vorbeugen

Verantwortlich für ein belastetes Grundstück ist laut Ordnungsrecht der jeweilige Eigentümer. Er muss somit dafür sorgen, dass beispielsweise das Grundwasser nicht verseucht wird. Um dieses finanzielle Risiko zu vermeiden, können potenzielle Käufer folgende Dinge tun:

Ein Bodengutachten erstellen lassen

Um sicher zu gehen, kein verseuchtes Grundstück zu erwerben, sollten Kaufinteressenten ein Bodengutachten in Auftrag geben. Es kostet etwa 1.000 Euro und kann mit Einverständnis des Eigentümers angefertigt werden. Diese Investition ist ratsam, denn bei einer Bauabsicht braucht man zu einem späteren Zeitpunkt ohnehin ein solches Gutachten, um die Beschaffenheit des Bodens herauszufinden.

Grundstückshistorie überprüfen

Wer sich für ein Grundstück interessiert, auf dem beispielsweise eine Industrieruine steht, sollte die Geschichte des Grundstücks prüfen und herausfinden, was in der Fabrik hergestellt und mit welchen Stoffen dabei hantiert wurde. Besonders wenn Chemikalien im Einsatz waren, etwa in ehemaligen Lack- oder Emailwarenfabriken, ist es möglich, dass das Grundwasser belastet ist.

Anwohner befragen

Vorbesitzer, angrenzende Betriebe oder Anwohner können etwas über die Geschichte eines Grundstücks wissen. „Ansonsten kann man auch einen Architekten oder andere Experten um eine Einschätzung bitten. Dinge wie Bausubstanz, Bodenbeschaffenheit oder Belastungen sind oft aus Erfahrungswerten ableitbar“, ergänzt Reinhold-Postina.

Verdachtsflächenkataster prüfen

Auch über mögliche Fliegerbomben geben Städte und Kommunen Auskunft: „Wer in Stadtflächen Grund kauft, der bisher nicht bebaut war, sollte einen Blick in das Verdachtsflächenkataster werfen. Bei betroffenen Grundstücken wird allerdings ganz automatisch eine Sondierungspflicht ausgesprochen, sobald ein Bauantrag gestellt wird.“ Auch hier sind meistens die Umweltämter zuständig, oftmals auch Behörden für Stadtentwicklung, Bau oder Verkehr.

Altlastenkataster prüfen

Altlastenverdachtsfälle werden in vielen Städten in einem Altlastenkataster erfasst. Zuständig sind oftmals Umweltämter. Einblick erhält man gegen eine Gebühr, die im unteren dreistelligen Bereich liegen kann.

Vertragliche Absprachen

Käufer können darauf bestehen, dass der Verkäufer für Sanierungskosten aufkommt. Außerdem kann man sich „Bodeneigenschaften vertraglich zusichern lassen und dann ausmachen, was im Schadensfall passiert“, erklärt Reinhold-Postina. In beiden Fällen gilt aber: „Warum sollte der Verkäufer das machen?“ Beides hätte womöglich eine Anhebung des Kaufpreises zur Folge.

Die Sanierung kann teuer werden

Die Sanierung eines Grundstücks mit Altlasten kann sehr kostspielig sein. Doch die Kosten sind schwer vorhersehbar, da je nach Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße andere Maßnahmen notwendig sind. Meist muss großflächig Erde abgetragen und entsorgt werden. Andere Verfahren sehen vor, dass das kontaminierte Erdreich vor Ort behandelt wird, indem die Schadstoffe mittels chemischer oder physikalischer Methoden herausgefiltert werden.

Die einzige Ausnahme gibt es unter Umständen im Denkmalschutzbereich. Allerdings ist die Sanierung hier sogar teurer: Die Lasten müssen entsorgt werden, ohne dass das denkmalgeschützte Gebäude dabei Schaden nimmt. „Bei entsprechender Gefährdungslage, etwa für das Grundwasser, schützt auch der Status eines Denkmals nicht vor der Sanierung“, erklärt Reinhold-Postina. „In solchen Fällen müssen und werden sich aber die Behörden einigen.“

Haftbar: Eigentümer, Vorbesitzer und Verursacher

Altlasten, Grundstück, Verkaufsgespräch, Foto: goodluz / fotolia.com
Nicht der schönste Teil eines Verkaufsgesprächs: Makler oder Eigentümer müssen Kaufinteressenten über ihnen bekannte Schäden und Verdachtsfälle aufklären. Foto: goodluz / fotolia.com

Grundsätzlich haften der Eigentümer, der Verursacher und der Verkäufer für Schäden, die durch Altlasten entstehen. Der Verursacher ist allerdings oft nicht mehr zu ermitteln oder auffindbar. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er von der Verunreinigung wusste und das Grundstück nach 1999, also seit dem Inkrafttreten des BBodSchG, verkaufte.

Tatsächlich ist der Alteigentümer dazu verpflichtet, Kaufinteressenten von schweren Mängeln zu berichten. Verschweigt er ihm bekannte Tatsachen, kann eine arglistige Täuschung vorliegen, die zum Schadenersatz verpflichten oder sogar zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen kann. Das nachzuweisen, ist nicht immer einfach. Außerdem: „Das Verfahren dauert lange und führt am Ende zur Rückabwicklung. Als privater Bauherr möchte man sich das eigentlich sparen“, kommentiert VPB-Expertin Reinhold-Postina.

Bei Belastung mit Altlasten: Grundstück besser nicht kaufen

Altlasten, Grundstück, Bodengutachten, Foto: Verband Privater Bauherren e.V.
Bodengutachter nehmen Probebohrungen vor. Das Ergebnis: ein Gutachten, das unter anderem Altlasten auf dem Grundstück aufzeigt. Foto: Verband Privater Bauherren e.V.

Einem privaten Bauherrn ist vom Erwerb eines Grundstücks mit Altlastenverdacht deshalb eher abzuraten – selbst wenn es noch so günstig erscheint. Die Risiken sind hoch und die Kosten einer Sanierung nicht kalkulierbar. „Wer Warnungen in den Wind schlägt und trotz besserem Wissens baut, trägt das volle Risiko. Am Ende ist dann der Eigentümer für den Schaden verantwortlich, der von seinem Grundstück ausgeht und das Grundwasser verseucht oder die Gesundheit vieler Menschen beeinträchtigt.“ Die beste Möglichkeit, dieses Risiko zu umgehen: noch vor dem Kauf ein Bodengutachtenerstellen lassen.


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7 Kommentare

Ronzen am 07.05.2018 20:55

Hallo zusammen,

wir haben letztes Jahr ein Grundstück gekauft. Bei der aktuellen Erschließung musste die bestehende asphaltierte Straße für 30m aufgeschnitten werden, um vor allem das Abwasserrohr anzuschließen. Dabei worden 2 Proben von dem Boden unterhalb der Straße entnommen. Es hat sich herausgestellt, dass der Boden belastet ist (aufgrund von TOC und PAK ist der LAGA Wert Z2) und somit vervielfacht sich die Entsorgung.

Wer haftet hierfür? Der Bauherr obwohl die Straße der Stadt gehört?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.05.2018 09:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich müsste zunächst die Stadt dafür haften. Es könnte allerdings sein, dass diese versucht, sich das Geld über die Erschließungsbeiträge vom Eigentümer zurückzuholen. Abschließend beurteilen können wir die Frage aus der Ferne leider nicht. Im Konfliktfall würden wir Ihnen zur Rechtsberatung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sunny am 20.03.2018 11:35

Wir möchten ein Haus Kaufen wo früher mal eine Tankstelle war , das Nachbargrundstück ist Kontaminiert somit wird es bei uns auch zu 99% so sein . Ich möchte aber definitiv keine Bauliche Veränderungen machen , Das Haus steht ja bereits ( Bj 1924) und das Grunstück ist gepflastert .

Also würden wir das Erdreich nie berühren wollen .

Was können sie mir Raten? Kann es sein das ich in Zukunft doch Ausgrabungen machen muss , gibt es da Gesetze? Oder ist alles ok solange ich das Erdreich unberührt lasse ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.03.2018 13:13

Hallo Sunny,

das entscheidende Gesetz ist hier das Bundes-Bodenschutzgesetz. Demnach sind Eigentümer verpflichtet, etwaige schädliche Bodenveränderungen zu beseitigen. Wenn der Boden kontaminiert ist, kann dies unter Umständen auch Einflüsse auf das Grundwasser haben. Eine Dekontaminierung des Bodens kann im Einzelfall sehr teuer werden, insofern gehen Käufer von kontaminierten Grundstücke ein hohes finanzielles Risiko ein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Judith am 16.01.2018 10:33

Wir haben ein Grundstück gekauft, auf dem inzwischen unser Haus steht. Die zum Bau erforderlichen Bodenproben waren angeblich okay. Der Erdbauer hatte vor Errichtung des Hauses Erdproben eingeschickt, weil er meinte, es sei nicht der heimische natürliche Boden. Leider musste nun alles abgetragen werden, da es so belastet ist.

Können wir die Kosten für Entsorgung und Auffüllen nun vom Verkäufer einfordern?

Im notariellen Kaufvertrag steht versichert, dass auf dem Grundstück keinerlei Altlasten bestehen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.01.2018 11:33

Hallo Judith ,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Ob Sie Schadensersatzansprüche haben, hängt unter anderem davon ab, ob Sie der Verkäufer arglistig getäuscht hat und auch auf die genauen Formulierungen im notariellen Kaufvertrag. Steht dort zum Beispiel, dass dem Verkäufer keine Altlasten bekannt sind und tatsächlich warem sie ihm bekannt, könnte ein Schadensersatzanspruch bestehen.

Da es aber immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, raten wir Ihnen den Gang zu einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Peter am 01.11.2017 11:32

Hallo,

wir sind an einem Grundstückskauf interessiert und haben auch bereits ein Bodengutachten anfertigen lassen. Laut diesem ist der Boden nicht belastet. Das Grundstück befindet sich auf einem Dorf und um dieses Grundstück herum sind auch bereits Häuser oder auch ein Bauernhof gebaut worden (es handelt sich um eine Baulücke). Das einzige Risiko, welches mir noch einfallen würde, wären Bomben. Aber ich denke nicht, dass der Verkäufer zustimmen würde die Kosten der Beseitigung hierfür zu tragen. Wie hoch schätzen Sie mit dieser Ausgangslage noch das Risiko für vorhandene Altlasten ein?

Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.11.2017 12:09

Hallo Peter,

das Bodengutachten ist ein guter Schritt, um das Risiko von Altlasten zu minimieren. Auch das Befragen von Anwohnern, sowie das Überprüfen der Grundstückshistorie, des Altlasten- und Verdachtsflächenkatasters kann helfen, zusätzliche Risiken aufzudecken. Wie hoch das Risiko in Ihrem konkreten Fall ist, können wir aus der Ferne jedoch leider nicht beurteilen, da vieles von den örtlichen Gegebenheiten und der Grundstückshistorie abhängt.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für eine professionelle Einschätzung empfehlen wir Ihnen, sich einen unabhängigen Bauherrenberater oder einen Fachanwalt für Baurecht zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Hans am 17.03.2017 23:33

Hallo,

Wir sind am Kauf eines Reihenendhauses interessiert.

Es hat sich nun herausgestellt, dass auf dem Grundstück eine Galvanikfirma vor Jahren war.

Der Bauherr hat das Grundstück auf eine Tiefe von 5m ausbaggern lassen, die Altlasten entsorgt und dann erst mit dem Bau begonnen.

Laut Landratsamt ist der Richtwert für Boden - Grundwasser unbedenklich.

Hierzu habe ich zwei Fragen:

1)

Kann man in das Haus mit kleinen Garten nach der Vorgeschichte ruhigen Gewissens einziehen?

2)

Der ursprüngliche Veräußerer hat im Kaufvertrag an unseren Bauträger notariell beurkunden lassen, dass das Grundstück Altlasten frei ist.

Was geschieht nun, falls doch unerwartet Restmengen/bestände auftreten und der ursprüngliche Veräußerer insolvent werden würde oder es seine Firma nicht mehr geben würde?

Ich danke Ihnen vielmals für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.03.2017 11:22

Hallo Hans,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider lassen sich ihre beiden Fragen allgemeingültig nicht beurteilen. Wenn Sie hundertprozentig sicher gehen möchten, dass sich auf dem Grundstück keine Altlasten mehr befinden, müssten Sie selbst einen unabhängigen Gutachter beauftragen. Im Falle einer Insolvenz wäre vom ursprünglichen Verkäufer vermutlich nichts mehr zu holen.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie im Zweifel von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Manfred am 12.02.2017 18:19

Ich überlege über eine Zwangsversteigerung ein kleines Grundstück mit Haus zu ersteigern. Auf dem Grundstück war jedoch früher eine "Färberei".

Was könnte hier schlimmsten falls auf mich zukommen ?

Ehemalige Eigentümer sind verstorben. Der Gutachter geht nicht weiter auf die alte Färberei ein und lässt diesen Sachverhalt auch nicht in das Gutachten / den ermittelten Verkehrswert einfließen.

-> Wer müsste letztlich auf mich zukommen, und sagen/anweisen, dass ich für eine Reinigung / austausch des Erdreiches zuständig bin ?

-> Müssten konkrete Messdaten vorliegen, die bescheinigen, dass die Verschmutzung von diesem Grundstück kommt ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.02.2017 08:42

Hallo Manfred,

bei einer Zwangsversteigerung trägt der Käufer immer das volle Risiko. Wer also eine Immobilie mit belastetem Erdreich bei einer Zwangsversteigerung erwirbt, läuft letzten Endes Gefahr, dass die Gemeinde verlangt, dass die Verunreinigungen besieitigt werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Abholzer F.X 84149 Velden am 29.12.2016 22:23

Bei meinem verkauften Einödbauernhof erbaut ca. 1846,mit 4 Vorbesitzern, alles Landwirte,

werde ich jetzt zu gefundenen Altlasten, alles ca 2 m tief vergrabene Geschirre für Ochsen , Flaschen und einige Plastiktüten, sowie Suppenbüchsen von 1941 von Maggi und eine zugefüllte Miststätte meiner Vorbesitzer zur Beseitigung dieser Altlasten von meinen Käufern zur Entfernung zurechtgewiesen.

Ich habe davon nichts wissen können. Wie hätte ich mit einer Schaufel "als kein Landwirt" das auch fertiggebracht !! ?

Ein zugezogener Sachverständiger gab mir auch Recht, trotzdem will der jetzige Besitzer ca. 5stelligen Schadenersatz in Euro von mir einklagen !

Für Ihren Kommentar und Hinweise, sowie einee richtigen Vorgehensweise wäre ich Ihnen dankbar!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.12.2016 10:15

Hallo Abholzer F.X,

grundsätzlich haften für Schäden, die durch Altlasten entstehen, der Eigentümer, der Verursacher und der Verkäufer. Der Verursacher ist allerdings oft nicht mehr zu ermitteln oder auffindbar. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er von der Verunreinigung wusste und das Grundstück nach 1999, also seit dem Inkrafttreten des BBodSchG, verkauft hat.

Tatsächlich ist der Alteigentümer dazu verpflichtet, Kaufinteressenten von schweren Mängeln zu berichten. Verschweigt er ihm bekannte Tatsachen, kann eine arglistige Täuschung vorliegen, die zum Schadenersatz verpflichten oder sogar zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen kann. Da wir Ihren Fall aus der Ferne nur sehr schwer beurteilen können und zudem nicht berechtigt sind, eine Rechtsberatung zu leisten, raten wir Ihnen, einen Fachanwalt aufzusuchen oder sich an den Eigentümerverband zu wenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion