Maklerhaftung: So tappen Makler nicht in die Haftungsfalle

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Immobilienprofis wollen ihr Objekt möglichst überzeugend vermarkten – eigene Einschätzungen und vorschnelle Antworten können ihnen dabei aber zum Verhängnis werden. Denn wird die Immobilie aufgrund eines falsch vermittelten Eindrucks gekauft, kann es sein, dass der Makler dafür haftet. Das lässt sich vermeiden: So sichern sich Immobilienprofis gegen Maklerhaftung ab.

Maklerhaftung, Foto: iStock/ shironosov
Gut, wenn man richtig abgesichert ist: Wer sich an die Angaben des Auftraggebers hält, ist besser vor Maklerhaftung geschützt. Foto: iStock/ shironosov

Die Immobilie ist erfolgreich vermittelt, der Kaufvertrag unter Dach und Fach – und dann das: Der Kunde meldet sich wieder und ist unzufrieden. Das Baujahr des Hauses ist falsch, er hat Spuren von Schimmel gefunden oder er darf den Dachstuhl nicht ausbauen – kurzum, er will sein Geld zurück. Dabei haftet der Makler aber nur unter bestimmten Umständen.

In diesen Fällen besteht Maklerhaftung

In ihrem Job sind Makler wesentlich am Zustandekommen eines Vertragsabschlusses beteiligt. Daraus ergibt sich laut Rechtsprechung die Aufklärungspflicht (BGH, Az. III ZR 295/04). Das heißt, sie müssen sämtliche Informationen, die für die Entscheidung des Kunden von Bedeutung sind, an diesen weiterleiten, auch die weniger vorteilhaften. Das können Immobilienprofis aber nur, wenn sie von solchen Nachteilen wissen – andernfalls haften sie dafür nicht. Schwierig wird es aber vor allem dann, wenn sie grobe Einschätzungen abgeben, die der Kunde als Fakten versteht.

Hier lauern die Haftungsfallen:

Der Makler…

  • weiß von einer vertragsentscheidenden Information – wie einem Mangel – gibt sie aber nicht an den Kunden weiter.
  • vermittelt dem Kunden mit seinen Erklärungen eine unzutreffende Vorstellung.
  • macht eigene Angaben, die sich als unvollständig oder falsch erweisen.
  • hat aufgrund seiner Fachkompetenz Zweifel an der Richtigkeit von Angaben oder vermutet einen Mangel, teilt das aber nicht mit. 
  • merkt, dass beim Kunden ein Missverständnis über die Eigenschaften der Immobilie vorliegt und er klärt es nicht auf.

Nicht immer hat der Immobilienprofi einen solchen Fehler begangen, doch mancher Kunde sucht die Schuld eines Fehlkaufs beim Gegenüber. Zwar muss dem Makler diese Schuld erst nachgewiesen werden, doch bei einem solchen Streit stehen hohe Summen im Raum: Ist der Käufer der Auftraggeber, droht der Provisionsverlust (§654 BGB). Auch kann es sein, dass der Käufer vom Makler Schadensersatz fordert, zum Beispiel für einen deutlich zu hohen Kaufpreis durch fehlerhafte Wertermittlung.

Daher sollten Immobilienprofis einige Punkte beachten, um nicht in die Maklerhaftung zu geraten. 

Ohne Nachfrage des Kunden: Makler muss in der Regel bekannte Mängel mitteilen

Maklerhaftung, Mangel, Makler, mitteilen, Foto: Monkey Business/ fotolia.com
Im Kundengespräch alles Wissen teilen: Auch einen bereits beseitigten Mangel muss der Makler im Einzelfall mitteilen. Foto: Monkey Business/ fotolia.com

Was den Kunden in seiner Kaufentscheidung beeinflusst, muss der Makler mitteilen – und das kann vieles sein. Sofern er von einem Mangel wie einem Asbest-Dach, Schädlingsbefall oder Reparaturbedarf weiß, muss er das dem Kunden laut gängiger Rechtsprechung mitteilen.

Doch nicht nur aktuelle Gegebenheiten können für den Kunden wichtig sein. So muss ein Makler etwa auch einen geringfügigen Schwammschaden, der in der Vergangenheit bereits beseitigt wurde, mitteilen (OLG Hamburg, Az. 6 U 47/08). Auch Zukünftiges kann mitteilungspflichtig sein – beispielsweise wenn die Denkmalschutzbehörde prüft, ob sie das Objekt unter Denkmalschutz stellt (OLG Oldenburg, Az. 4 U24/14).

Je nachdem können auch bestimmte Eigenschaften der Umgebung für den Kunden wichtig sein: Zum Beispiel, wenn er die Immobilie gewerblich nutzen will – und der Makler weiß von einem Konkurrenzbetrieb in nächster Nähe (OLG Frankfurt, Az. 16 U 179/84). 

Auf Nachfrage des Kunden: Nur sichere Auskunft geben

Frage, Makler, antworten, Foto: iStock/ g-stockstudio
Wenn der Kunde eine Frage hat, sollten Makler nicht ins Blaue hinein antworten. Besser: Lieber beim Auftraggeber nochmal nachfragen. Foto: iStock/ g-stockstudio

Gerade wenn der Makler eigenständig eine Auskunft über die Immobilie und deren Zustand gibt, bringt er sich leicht in die Bredouille – denn eine grobe Einschätzung nimmt so mancher Kunde für bare Münze. 

„Zum Beispiel, wenn der Kunde fragt, ob er das Dachgeschoss für die Kinder ausbauen kann“, so Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Antworte der Makler mit „ja“, so hafte er dafür – auch wenn er damit nur sagen wollte, dass es prinzipiell möglich sei. Kauft der Kunde das Haus, und die Baubehörde macht ihm einen Strich durch die Ausbaupläne, so hafte der Makler dafür. Ähnlich problematisch könne es auch werden, wenn der Makler gefragt wird, wie hoch die zu erwartenden Mieteinnahmen seien oder welche Kaufnebenkosten der Kunde von der Steuer abschreiben könne und er macht hierzu falsche Angaben.

Darum rät der Experte: „Wenn Makler die Antwort nicht wissen, sollten sie das ihrem Kunden sagen und ihm anbieten, beim Verkäufer nachzufragen.“

In den meisten Fällen sicher: Sich an die Angaben des Verkäufers halten

Angaben, Verkäufer, ungeprüft weitergeben, Foto: Monkey Business/ fotolia.com
Die Angaben des Verkäufers darf der Makler in der Regel ungeprüft weitergeben. Foto: Monkey Business/ fotolia.com

Wie richtig die Angaben zur Immobilie sind, kann der Makler nie hundertprozentig wissen. Eine große Entlastung bringt ihm darum ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Auf Angaben, die er vom Verkäufer erhält, darf er sich verlassen und sie grundsätzlich ungeprüft weitergeben (BGH III ZR 146/06). Aber: Wenn dem Makler aufgrund seiner Fachkompetenz Zweifel an der Richtigkeit von Angaben aufkommen, so muss er diese dem Kunden mitteilen. 

Wann dem Makler Zweifel kommen müssen, ist nicht eindeutig geklärt. Hans-Joachim Beck schätzt ab: „Eventuell, wenn der Makler Angaben zur Raumgröße erhält, und ihm kommen die einzelnen Zimmer nach dem eigenen Augenmaß deutlich kleiner vor.“ In solchen Fällen rät er: „Der Makler sollte den Verkäufer und auch den Kunden auf seine Zweifel und mögliche Abweichungen hinweisen.“ Insgesamt sei der Makler jedoch kein Gutachter, und müsse es auch nicht sein.

Beck sagt: „Er hat keine Nachprüfpflicht und muss nicht nach möglichen Mängeln im Haus suchen.“

Im Exposé: Keine eigenen Angaben, Haftungsausschluss nicht vergessen

Auch im Exposé sollten sich Immobilienprofis an die Informationen des Verkäufers halten. Denn für eigene Nutzungsideen oder Angaben zur Immobilie haften sie selbst.

Das kann zum Beispiel bei der Grundrisszeichnung zum Problem werden: Schreibt der Makler von sich aus die Größe oder die Nutzung eines Raumes dazu, kann er dafür haftbar gemacht werden. Darum sollte er auch diese Angaben lieber noch einmal beim Verkäufer erfragen, und sich Grundriss und Exposé von ihm gegenzeichnen lassen.

Beck rät zudem, den Haftungsausschluss in Maklervertrag, Exposé und den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nicht zu vergessen. „Aber in der Regel ist es üblich dort in etwa zu schreiben: ‚Alle Angaben im Exposé sind vom Eigentümer und ich habe sie nicht selbst überprüft.‘“

Maklerhaftung, Foto: Hans-Joachim Beck
Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Foto: privat

Achtung: Energieausweis birgt Haftungsfallen

Laut Hans-Joachim Beck vom IVD wird in der Praxis die Energieeinsparverordnung (EnEV) zum Problem. Denn das Baujahr aus dem Energiegutachten müsse der Makler auch in sein Exposé übernehmen – auch wenn er selbst meint, dass es gar nicht stimmt.

Beck sagt: „Um sicher zu sein, dass er dafür nicht haftet, sollte er dazuschreiben, wenn ihm das Baujahr aufgrund seiner Erfahrung fraglich vorkommt.“

Prävention als beste Lösung: Missverständnisse vermeiden, Fehler korrigieren

Gerade als Vermittler zwischen Auftraggeber und Kunden sollten Makler dafür sorgen, dass es zwischen beiden Seiten nicht zu Missverständnissen kommt – denn ein Vertragsstreit kostet alle Beteiligten viel Zeit, Nerven und je nach dem auch Geld.

  • Könnte der Kunde etwas missverstehen, sollte der Makler besser noch einmal nachfragen und kann so eine Fehlannahme gegebenenfalls richtigstellen.
  • Auch sollte er seinen eigenen Auftraggeber vor den Folgen unrichtiger Angaben, zum Beispiel bestehender Mängel, aufklären.
  • Hat der Makler Zweifel an der Richtigkeit einer Angabe, so sollte er diese dem Auftraggeber und dem Kunden mitteilen. 

Für den Makler selbst besteht zudem Korrekturpflicht: Sobald er von einer unrichtigen Angabe erfährt, muss er sie im Exposé ungefragt korrigieren und den Kunden umgehend darüber aufklären (BGH III ZR 43/99).

Link-Tipp

Vorbeugen: Ein Fehler in Exposé, Impressum oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann für Makler teuer werden: Erfahren Sie, wann eine Abmahnung droht und wie Sie sie vermeiden.

Absichern: Niemand ist perfekt – mögliche Fehler können Sie aber absichern: Mit der Vermögensschadenhaftpflicht.


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6 Kommentare

Hammaburger am 07.05.2018 14:45

Für die hier o.g. Fälle haftet ein Maker in der Regel gerade nicht. Ein Makler muss nicht nachfragen beim Kunden oder raten, welche Informationen dem Kunden wichtig sind und er muss Mängel der Immobilie nicht ungefragt offenbaren. Der Makler muss nur ungefragt alle ihm bekannten Tatsachen offenbaren, die für den Vertragsentschluss des Kunden von wesentlicher Bedeutung sind.

Er muss also eben nicht ALLE bekannten Mängel offenbaren, sondern nur die, die wesentlich für eine Entscheidung des Kunden sind. Auch hier muss er nicht raten, sondern den Kunden im Gesamtkontext sehen. Die Reichweite der Aufklärungspflichten des Maklers kann daher nicht so pauschal bestimmt und umrissen werden.

Eine schuldhafte Pflichtverletzung begeht der Makler natürlich auch nur dann, wenn er die aufklärungspflichtige Tatsache kannte oder kennen musste (bei Letzterem muss es eine Pflicht zur Informationsnachforschung geben) ...

Makler sind in aller Regel auch nicht dazu verpflichtet, die zu vermittelnde Immobilie vorab zu untersuchen oder weitergehende Erkundigungen einzuholen. Auch hierzu gibt es massig Urteile.

.

Natürlich will jeder seinen Job so gut machen, wie es irgend geht, auch wir Makler, hierbei sollte eine Portal wie immowelt.de aber nicht grundlos Sorgen verbreiten. Und für die Kunden gilt: fragen, fragen, fragen ... wenns wichtig ist, auf schriftliche Antwort bestehen ... wenns sehr, sehr wichtig ist, in den Kaufvertrag aufnehmen ...

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37627900 am 07.05.2018 11:28

Vieles klingt ziemlich abenteuerlich! Als Makler muß ich alles über diese Immobilie wissen. Ein ungenaues Baujahr? Das ist wohl ein Witz! Nichts leichter, als dieses in Erfahrung zu bringen.

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lauselino am 07.05.2018 12:05

Falsch, ich habe einen alten Hof aus dem 18. Jahrhundert, der immer wieder erweitert wurde. Weder die Gemeinde, das Grundbuchamt noch die Eigentümer kennen das Baujahr. Sie machen nur Neubau und lesen das am Aufzug ab?

Cindarella Makla am 26.09.2017 12:12

Zitat: "Auch kann es sein, dass der Käufer vom Makler Schadensersatz fordert, zum Beispiel für einen zu hohen Kaufpreis oder einen entgangenen Gewinn des Käufers, wenn dieser sein Geld statt in die Immobilie beispielsweise in Aktien angelegt hätte."

Gilt das lediglich, wenn der Kunde Provision zu zahlen gehabt hätte, z.B. im Fall, dass er den Makler beauftragt hat bzw. der Makler - unabhängig, wer ihn zuerst beauftragt hat - Provision von beiden Seiten erhält? Die Frage zielt dahin ab, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verlieren kann, wenn er dem Käufter gegenüber sagt, die Immobilie sei "teuer". Solche Aussagen stehen dem Makler nicht zu.

Andere Frage bezüglich Wertpapiere: Woher will denn der Käufer vorab wissen, welches Wertpapier ihm Gewinn eingebracht hätte? Er hätte damit eventuell auch größere Verluste haben können als mit dem Kauf der überteuerten Immobilie.

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Immowelt-Redaktion am 27.09.2017 08:58

Hallo und vielen Dank für das aufmerksame Lesen unseres Artikels,

leider hat sich unsere Autorin an der fraglichen Stelle etwas missverständlich ausgedrückt. Ein Immobilienkäufer kann vom Makler dann einen Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Wert einer Immobilie deutlich zu hoch ermittelt. Dies gilt unabhängig von der Frage, wer die Provision zahlt. Die alternativen Gewinne, die beispielsweise durch Wertpapiere möglich gewesen wären, spielen nur dann eine Rolle, wenn der Makler den Käufer beispielsweise effektiv davon abbringt, Wertpapiere zu erwerben und ihm stattdessen als alternative Anlagemöglichkeit eine Immobilie vermittelt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

TomStad am 11.06.2017 10:27

Jede Dienstleistung unterliegt einer Haftungsgefahr. Um das Risiko der Käufer- oder Verkäuferhaftung zu reduzieren gibt es für mich 4 Grundregeln:

1. Vermögensschadenshaftpficht (außer Vorsatz/grobe Fahrlässigkeit= bedingter Vorsatz)

2. Wichtige Fragen vom Verkäufer beantworten lassen;

3. Exposé zur Überprüfung übergeben/übersenden um "Freigabe" zu erhalten;

4. Ehrlichkeit und Genauigkeit in der täglichen Arbeit mit dem Kunden und ggf. auch mal sagen: "Tut mir leid - diese Frage kann ich nicht beantworten - ich gebe diese Fragen an den Verkäufer weiter!"

Ich weiß - alles leicht gesagt und es gibt auch immer mal Kunden die es auf den Streit mit dem Makler abgesehen haben. Hier hilft aber auch Menschenkenntnis und Lebenserfahrung um mal NEIN zu sagen!

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S. Georg Immobilien am 09.02.2018 11:29

Sehr gut. Wer so arbeitet hat keinen Provisions Ausfall zu befürchten. Ich hatte in 30 Jahren nur einmal Probleme.

Hamburger am 09.06.2017 13:35

Sehr allgemein gehalten, was in diesem Artikel in einigen Punkten zu Fehlern führt. Maklervermutungen z.B. zu einer Haftung zu machen, erscheint schon abenteuerlich. Dies sogar unabhängig von der Rechts- bzw. Beweislage. Mag die erstere noch zutreffend sein, was ich schon einmal arg bezweifele, wie soll der Kunde die zweite Hürde nehmen? Getreu dem alten Spruch, vor Gericht bekommt mal nicht Recht sondern ein Urteil, welches eben nicht auf der Rechts- sondern der Beweislage beruht ... wie soll jemand wissen, was in meinem Kopf vorgeht, wenn ich es eben gerade nicht äußere.

Wir makeln nun seit 25 Jahren mit 3 Kollegen hier in Hamburg und mit ca. 20 bis 25 vermittelten Objekten im Jahr. Wir hatten einen Haftungsfall in 25 Jahren bei sicherlich über 500 vermittelten Objekten. Das Baujahr eines Hauses stellte sich nach Freilegen von Fundamenten als älter raus. Der Eigentümer hatte auf einem alten Keller ein neues Haus gebaut, ohne dies uns mitzuteilen. Das Haus war Baujahr 2000 der Keller ca. 1965 bis 1970. Der Keller drinnen war penibelst gepflegt, nicht muffig, nicht feucht ... Naja nach ein paar Schreiben mit dem Anwalt der Kundenseite schlief der Versuch dann ein, eine Wertminderugn bei uns zu generieren ...

Ich denke, dass Thema wird deutlich höher gehenkt, als es sollte. Alle Makler haben entsprechende AGBs mit Haftungsausschlüssen. Was sich wohl nicht ausschließen lässt, ist sicherlich Vorsatz / Arglist. Aber dies ist eben auch so gut wie nie zu beweisen.

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froschle am 27.07.2017 18:35

das ist Ihre Erfahrung.

wir sind viel kleiner als Ihr Geschäft und zahlen gerade eine Schadenersatzsumme plus Gerichtskosten, weil wir zwei Stellplätze als zum Haus gehörig bezeichneten und diese Aussage vom Verkäufer übernahmen, der dies aber bestritt.

Ein Platz war über eine Grunddienstbarkeit "gekauft", der andere hatte ein Nutzungsrecht von der Gemeinde für den früheren Eigentümer, nicht aber für den Rechtsnachfolger.

Die Richterin fixierte sich darauf, dass wir etwas sagten, was nicht richtig war und wie es dazu kam, war ihr egal. Sie sagte, wir müssen alles, was wir sagen, überprüfen. Wir hatten keine entsprechende Vollmacht bekommen.

Wir bekamen den Streitwert auf 1/4 und um weitere Kosten in der nächsten Instanz und schlaflose Nächte über seltsame Rechtsprechung zu vermeiden, stimmten wir zu.

felix10 am 09.06.2017 09:55

Sehr schön dass diese Problematik mal angesprochen wird.

Wenn sich "alle" Immo-Makler/innen darüber bewußt wären, würden viele ihre Tätigkeit anders ausüben oder ganz sein lassen! Noch besser wäre wenn mehr Informationen über Gefahren/Rechtsstreitigkeiten beim Immobilien-/Kauf/Verkauf der Öffentlichkeit/Verbrauchern bekannt gemacht würde. Hier könnten die Immo-Verbände und Immo-Börsen viel mehr tun.

Da es beim Immobilien-/Kau/Verkauf immer um sehr hohe Geldbeträge geht, sind entsprechend die Gerichts-/Rechtsanwaltskosten nicht zu unterschätzen. In vielen Fällen schützt auch eine vorhandene "Vermögensschadenhaftpflichtversicherung" nicht. Sollte dem Makler bewußte Täuschung nachgewiesen werden, mit eventueller "strafrechtlicher Relevanz" hafter dieser alleine. Dass kann im Einzelfall die Insolvenz bedeuten.

Ich möchte keine Angst schüren, aber aus meiner Sicht wird das Immobiliengeschäft von zu vielen Marktteilnehmern viel zu problemlos, oft als "Eventveranstaltung" gesehen. Die nötige kaufmännische Verantwortung bleibt bei den meisten Vorgängen auf der Strecke. Diese sensieble Geschäft verdient sehr viel mehr Fachkompetenz, als es ein/e "Eventveranstalter/in" bei ihrer Tätigkeit braucht.

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Thomas am 09.06.2017 10:35

...wahre Worte! Mit einer strengen Zugangsvoraussetzung wie bei Verischerungs- und Finanzmaklern könnte hier im Ansatz schon einiges getan werden. Aber die liebe Politik würde dabei ja einen Prügelknaben verlieren. Schade, dass die Immobilienmakler ständig "Glücksritter" und "Wichtigmacher" im Umfeld dulden muss.


Harald am 09.06.2017 12:00

Bei Immobilien geht es um hohe Streitwerte und in den Fokus der Anwälte kann auch der kommen, der keine Fehler gemacht hat.

Der Fall: Mein Interessent fragt nach Denkmalschutz. Mein Verkäufer versichert ihm schriftlich, dass ein solcher nicht vorliegen würde. Seine Aussage war jedoch falsch, denn es gab Denkmalschutz, nur der Verkäufer wusste das nicht. Die Denkmalbehörde hatte ihm das nicht mitgeteilt. Als Vermittler habe ich dem Käufer die schriftliche Auskunft des Verkäufers weitergeleitet. Die Position wurde auch in den Kaufvertrag aufgenommen.

Nach einigen Jahren es kam es wegen genau jener falschen Auskunft des Verkäufers zur Rückabwicklung des Kaufvertrages mit abschließendem Vergleich zwischen Käufer und Verkäufer.

Damit aber nicht genug. Der Anwalt des Verkäufers verklagt nun auch mich auf über 130.000,- € Schadenersatz. Gemäß des zitierten Urteils (BGH III ZR 146/06) darf ich mich auf die Auskunft des Verkäufers verlassen, zumal dieses infolge der Schriftform auch unstreitig vom Verkäufer und nicht von mir stammt. Alles richtig gemacht und dennoch im unersättlichen Sog der Anwälte gelandet.

Recht und anhängige Rechtsprechung sollten dem Anwalt eigentlich bekannt sein, wenn er solche Geschütze auffährt. Geht es vielleicht nur um sein Honorar, das er auch dann einstecken wird, wenn er den Fall verliert? Ich erwarte die Entscheidung im nächsten Monat

Wobei wir auch schon beim Kommentar von Thomas (09.06.2017 10:35) wären, der sich im Maklerumfeld weniger "Glücksritter" und "Wichtigmacher" wünscht.

Meine Frage: Warum eigentlich nur im Maklerumfeld …?

Die Möglichkeit, sich gegen nahezu alles versichern zu können nährt diesen Markt (und den Umsatz der Versicherungen).