Tipps für Makler: So lässt sich eine teure Abmahnung vermeiden

Wer als Makler Immobilien online oder in Zeitungen offeriert, sollte seine Angebote möglichst sorgfältig formulieren und auf Details achten – ansonsten drohen teure Abmahnungen. Tipps, wie sich kostspielige Fehler vermeiden lassen.

Abmahnungen: Was sind die häufigsten Fälle?

Bereits kleine Nachlässigkeiten im Urheber- oder Wettbewerbsrecht können zu Abmahnungen führen und sehr viel Geld kosten. Folgende Fallstricke sollten Makler umgehen:

Abmahnung bei fehlerhafter Provisionsangabe

Richtet sich ein Angebot an Endverbraucher, müssen die Vorgaben der Preisangabenverordnung eingehalten werden. Die Angabe „6 Prozent zzgl. 19 Prozent MwSt.“ ist nicht ausreichend. Stattdessen kommt es darauf an, wo die Immobilienanzeige erscheint, erläutert Rudolf Koch, Rechtsexperte des Immobilienverbands Deutschland (IVD):

• Bei Angeboten im Fernabsatz, also zum Beispiel auf einer Webseite, muss der Prozentsatz inklusive Verweis auf die Mehrwertsteuer angegeben werden, also „7,14 Prozent inkl. MwSt.“
• In Zeitungsanzeigen oder in der Schaufensterwerbung darf der separate Hinweis auf die Mehrwertsteuer hingegen nicht verwendet werden: „7,14 Prozent“.

Die Angaben zur Provisionshöhe müssen in der dargestellten Form übrigens auch in den AGB des Maklers enthalten sein, mahnt Koch.

In Ausnahmefällen ist es auch möglich, den entsprechenden Betrag in Euro anzugeben, weiß Rudolf Koch. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn von den üblichen Provisionssätzen abgewichen wird. Das trifft beispielsweise bei besonders preiswerten Immobilien zu. Soll eine kleine Wohnung für 40.000 Euro verkauft werden, darf im Exposé stehen, dass eine Maklerprovision in Höhe von 3.570 Euro anfällt. Nicht zulässig ist laut Koch jedoch auch hier die Angabe, es falle eine Provision in Höhe von 3.000 Euro zzgl. 19 Prozent MwSt. an.

Abmahnung bei fehlerhaften oder fehlenden Angaben im Exposé

Nicht nur fehlerhafte Angaben zur Provision im Exposé können zu Abmahnungen führen, sondern auch fehlende Pflichtangaben. Für eine Vermietungsanzeige bedeutet das, dass im Exposé der vollständige Name des Maklers genannt werden muss und nicht erst im Impressum; ebenso der konkrete Mietpreis sowie die Höhe der Nebenkosten, sofern über diese gesondert abgerechnet wird.

Auch fehlende oder fehlerhafte Angaben zum Energieausweis sind abmahnfähig. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass Makler verpflichtet sind, Angaben beispielsweise zu Heizungsart, Baujahr der Immobilie und Art des Energieausweises zu machen. Zumindest dann, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein Energieausweis vorliegt. Andernfalls würde der Makler Immobiliensuchenden wesentliche Informationen vorenthalten, was einen Verstoß gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (§ 5a Abs. 2 UWG) darstellen würde, wie die BGH-Richter argumentieren.

Abmahnung bei Fehlern im Impressum

Auch beim Impressum können leicht abmahnfähige Fehler gemacht werden. Dabei geht es nicht nur um inhaltliche Details, sondern auch darum, dass sich das Impressum leicht finden lässt.

Nach gängiger Rechtsprechung muss das Impressum auf der Webseite mit maximal zwei Klicks erreichbar sein (BGH; Az.: I ZR 228/03).

Inhaltlich müssen sich Makler beim Impressum an die Vorgaben des Telemediengesetzes (TMG) halten. Kontaktdaten wie Name, Anschrift, E-Mail, Telefon oder Fax müssen vollständig genannt werden. Ins Impressum gehören außerdem die zuständige Aufsichtsbehörde, Registerangaben, Umsatzsteuer-ID und Rechtsform.
Kostspielige Mehrwertnummern – also eine 0900-Telefonnummer – können dabei problematisch sein. Solche Nummern vereiteln die leichte Kontaktaufnahme mit dem Anbieter und sollen den Kunden abschrecken, so die Argumentation der Richter in einem Urteil des Oberlandgerichts Frankfurt am Main (Az.: 6 U 219/14).
Enthält der Webauftritt des Maklers auch redaktionelle Inhalte, so muss auch eine Person genannt werden, die inhaltlich verantwortlich ist, schreibt der Rundfunkstaatsvertrag (RStV) vor (§55 Abs. 2).

Zusätzlich müssen Makler zwingend auf die Online-Plattform zur Streitbeilegung der Europäischen Union hinweisen. Größere Maklerunternehmen sollten laut Verbraucherstreitbeilegungsgesetz außerdem darüber informieren, inwieweit sie bereit oder verpflichtet sind an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen.

Hat ein Makler nicht nur eine eigene Webseite, sondern ist er auch auf anderen Internetportalen oder in sozialen Netzwerken präsent, so muss er auch hier ein vollständiges Impressum angeben. Das Landgericht Leipzig urteilte, dass ein Makler, der in einem sozialen Netzwerk nicht nur rein privat unterwegs ist, dem Wettbewerbsrecht unterliegt und er daher auch hier ein vollständiges Impressum bereitstellen müsse (Az.: 05 O 848/13).
Da nicht alle Social-Media-Plattformen genug Platz bieten, um das Impressum einzubinden, ist es zulässig, das Impressum der eigenen Webseite zu verlinken.

Abmahnfalle: Fehlerhafte Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)

Auch fehlerhafte, unvollständige oder unwirksame Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) können abgemahnt werden. Denn es handelt es sich dabei um Verstöße gegen Marktverhaltensregeln im Sinne des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).
AGB-Klauseln, die missverständlich, intransparent oder unangemessen nachteilig für den Kunden sind, können theoretisch von Mitbewerbern aber auch von Verbraucherverbänden abgemahnt werden.

Auch hier geht es um mutmaßliche Kleinigkeiten: So sind zum Beispiel Klauseln, in denen der Gerichtsstand festgelegt wird, zumindest dann unwirksam und abmahnfähig, wenn sich ein Angebot nicht ausschließlich an gewerbliche Kunden richtet. Demzufolge muss aus den AGB hervorgehen, dass sich die Gerichtsstandklausel nur an gewerbliche Kunden richtet.

Ebenfalls unwirksam und potenziell abmahnfähig sind Vorkenntnisklauseln. Bei einer Vorkenntnisklausel verlangt der Makler von seinem Kunden, ihn innerhalb einer Frist zu informieren, wenn er ein angebotenes Objekt bereits kennt. Grund: Ein Maklervertrag setzt eine kausale Maklerleistung voraus, die bei einer Vergütung aufgrund des Nachweises zu einer Gelegenheit zum Vertragsschluss nicht gegeben ist, wenn der Kunde das Objekt schon kennt. Denn der Maklerlohn soll nur dann gezahlt werden, wenn der Makler dem Kunden ein ihm noch unbekanntes Objekt vermittelt. Aber: Individuell ausgehandelte Vorkenntnisklauseln können unter Umständen wirksam sein.

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Abmahnung bei Datenschutzverstößen: Weitergabe personenbezogener Daten

Sobald Makler einem Kaufinteressenten Namen und Anschrift des Verkäufers nennen, geben sie personenbezogene Daten weiter. Auch auf Grundrissen oder dem Energieausweis verstecken sich häufig solch persönliche Angaben. Werden diese Dokumente zum Beispiel als PDF in einem Online-Exposé veröffentlicht oder an einen Interessenten gesendet, sollten die Daten besser unkenntlich gemacht werden. Denn: Eine Verarbeitung und Weitergabe von personenbezogenen Daten an Dritte ist laut EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) an strenge Kriterien gekoppelt: Dies muss rechtmäßig und erforderlich sein und es gilt das Prinzip der Datenminimierung (DSGVO, Art. 5 & 6). Ohne eine Schwärzung besteht unter Umständen die Gefahr einer Abmahnung.

Um Daten erfolgreich unkenntlich zu machen, reicht es allerdings nicht aus, einen schwarzen Balken über den Text zu legen oder die Hintergrundfarbe als Schriftfarbe einzustellen. Zuverlässig funktioniert das Schwärzen zum Beispiel in PDF-Dateien mit speziellen Tools, die im Internet zu finden sind. Wer ohne Software ein Dokument schwärzen will, druckt dieses aus, schwärzt die Stelle von Hand und scannt diesen Ausdruck wieder ein. Das ist eine umständliche, aber auch sehr sichere Methode.

Bei Datenschutzverstößen kann die zuständige Datenschutzaufsichtsbehörde Makler ermahnen oder Bußgelder verhängen. Mitbewerber und Verbraucherverbände können ebenfalls abmahnen. IVD-Rechtsexperte Koch weiß von Verfahren wegen Datenschutzverstößen gegen Makler. Dabei gehe es zum Beispiel auch um Verstöße durch Mieterfragebögen mit unzulässigen Fragen, fehlende Verschlüsselung der Datenübertragung aus Kontaktformularen oder unzureichende Auskünfte den Datenschützern gegenüber. Solche Verstöße können laut Bundesdatenschutzgesetz mit Geldbußen geahndet werden. Die Höhe richtet sich danach, wie schwerwiegend der Verstoß war und wie groß das Unternehmen ist. Ob ein Bußgeld fällig wird, hängt vom Einzelfall ab, für gewöhnlich erfolgt zuerst eine Ermahnung durch die Landesdatenschutzbehörde, in schwerwiegenden Fällen können jedoch auch bis zu 300.000 Euro fällig werden.

Abmahnung bei Verstößen gegen das Urheberrecht

Auch urheberrechtliche Verstöße in Exposés können zu Abmahnungen führen. So verwenden manche Makler zum Beispiel Material von Online-Bilderdiensten, die Fotos und Grafiken zu einem günstigen Preis oder gar kostenlos anbieten. Verbunden sind solche Angebote in der Regel mit der Verpflichtung, die Bildquelle anzugeben; etwa in der Art: „Foto: Max Musterfotograf/fotodienst.de“. Oft kommt es aber vor, dass die Quellenangabe auf „Foto: fotodienst.de“ verkürzt wird. Das ist abmahnfähig.

Solche Fehler waren bereits des Öfteren Auslöser für Forderungen im vierstelligen Bereich. Bei kostenlosen Bilderdiensten liegen die Schadensersatzansprüche für gewöhnlich deutlich niedriger als bei Profifotos, wie beispielsweise das Kammergericht Berlin urteilte (Az.: 24 U 111/15). Weil bei solchen Abmahnungen neben dem Schadensersatz aber auch noch anteilige Rechtsanwalts- und Gerichtskosten hinzukommen, können jedoch selbst kleinere Verstöße zum kostspieligen Ärgernis werden.

Wer nur selbst geschossene Fotos verwendet, läuft in der Regel nicht Gefahr, abgemahnt zu werden, denn er ist ja Urheber. Werden Innenaufnahmen gemacht, muss allerdings der Bewohner um Einverständnis gefragt werden und auch bei Außenaufnahmen lauern Fallen.

Ungerechtfertigte Abmahnung: So sollten Immobilienprofis vorgehen

Nicht jede Abmahnung ist rechtens. Erhalten Makler eine Abmahnung, sollten sie diese umfangreich prüfen oder prüfen lassen. IVD-Mitglieder können sich im Ernstfall an ihren Verband wenden. Bestimmte Anhaltspunkte lassen auf eine unwirksame Abmahnung schließen:

Der Abmahner ist kein Wettbewerber

Generell ist zu prüfen, ob die abmahnende Partei in einem Wettbewerbsverhältnis steht. Ein reiner Mietwohnungsmakler kann beispielsweise keinen Makler abmahnen, der ausschließlich Kaufobjekte vermarktet, erklärt Rechtsexperte Koch. Sind die beiden Makler in weit voneinander entfernt liegenden Städten tätig, ist eine Abmahnung wegen Wettbewerbsverstößen auch eher schwierig. Nur bei Anlageimmobilien sind bundesweite Abmahnungen möglich.

Mehrfach- und Massenabmahnungen

Ob Massenabmahnungen rechtsmissbräuchlich sind, ist umstritten und wird von den Gerichten uneinheitlich beantwortet. Bei Massenabmahnungen handelt es sich im Wesentlichen um gleichlautende, oft als Serienbrief geschriebene Abmahnungen an zahlreiche Makler, die mutmaßlich alle den gleichen Verstoß begangen haben. „Nicht die Anzahl der Abmahnungen, sondern die Intention, die hinter den Abmahnungen steht, ist entscheidend“, so IVD-Experte Koch.

Geht es dem Abmahner überwiegend um die erzielbaren Abmahngebühren, kann von einem Rechtsmissbrauch ausgegangen werden.

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Makler gemeinsam eine Werbeanzeige schalten, der Abmahner aber gegen jeden einzeln vorgeht. Liegt ein einheitlicher Verstoß vor muss der Abmahner in einem einheitlichen Verfahren gegen die Abgemahnten vorgehen. Die Einzelabmahnung ist rechtsmissbräuchlich, da dann höhere Abmahngebühren anfallen. Die Abgemahnten zählen als Streitgemeinschaft, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: I ZR 300/02).

Erfolgsabhängige Gebührenabsprachen

Teilen sich Rechtsanwalt und Abmahner die Einnahmen aus ihren Abmahnungen, so ist dies rechtsmissbräuchlich. Problem: „Oft sind solche Absprachen nur schwer beweisbar“, weiß Koch.

Gesetz zur Stärkung des fairen Wettbewerbs schützt Makler 

Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Stärkung des fairen Wettbewerbs am 1.Dezember 2020, im Volksmund auch Abmahngesetz genannt, werden Makler vor Abmahnungen besser geschützt. Zwar können Sie weiterhin bei fehlerhaften Angaben abgemahnt werden, das Geschäftsgebaren darauf spezialisierter Anwaltskanzleien solle sich aber laut dem Bundesministerium für Justiz nicht mehr lohnen, weil unter Umständen hohe Kosten auf den Kläger zukommen können.

Im Gesetz heißt es, die „Geltendmachung der Ansprüche […] ist unzulässig, wenn sie unter Berücksichtigung der gesamten Umstände missbräuchlich ist.“  Ferner ist beschrieben, wann eine missbräuchliche Geltendmachung schon im Zweifel anzunehmen ist.

Sie ist anzunehmen, wenn:

• die Geltendmachung der Ansprüche vorwiegend dazu dient, gegen den Zuwiderhandelnden ein Ersatz von Aufwendungen, Kosten der Rechtsverfolgung oder die Zahlung einer Vertragsstrafe entstehen zu lassen, 
• einem Mitbewerber eine erhebliche Anzahl von Verstößen gegen die gleiche Rechtsvorschrift durch Abmahnungen geltend macht […],
• ein Mitbewerber den Gegenstandswert für eine Abmahnung unangemessen hoch ansetzt,
• offensichtlich überhöhte Vertragsstrafen vereinbart oder gefordert werden,
• eine vorgeschlagene Unterlassungsverpflichtung offensichtlich über die abgemahnte Rechtsverletzung hinausgeht,
• mehrere Zuwiderhandlungen, die zusammen hatten abgemahnt werden können, einzeln abgemahnt werden,
• wegen einer Zuwiderhandlung, für die mehrere Zuwiderhandelnde verantwortlich sind, die Ansprüche gegen die Zuwiderhandelnden ohne sachlichen Grund nicht zusammen geltend gemacht werden.

In all diesen Fällen der missbräuchlichen Geltendmachung von Ansprüchen kann der Anspruchsgegner nun vom Anspruchsteller Ersatz der für seine Rechtsverteidigung erforderlichen Aufwendungen fordern. 

In Zukunft dürfen Mitbewerber auch keine Vertragsstrafe einfordern, wenn die Unterlassungserklärung zum ersten Mal erfolgt ist und der Abgemahnte weniger als 100 Mitarbeiter beschäftigt. Sollte eine Vertragsstrafe für unerhebliche Fälle vorliegen, ist diese nun auf 1.000 Euro gedeckelt. Weitere Details zur Gesetzesänderung sind im Bundesgesetzblatt erläutert.