Tipps für Makler: So lässt sich eine teure Abmahnung vermeiden

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Wer als Makler Immobilien online oder in Zeitungen offeriert, sollte seine Angebote möglichst sorgfältig formulieren und auf Details achten – ansonsten droht eine teure Abmahnung. Tipps, wie sich kostspielige Fehler vermeiden lassen.

Abmahnung, Foto: Monkey Business/fotolia.com
Besser gut beraten: Kleine Fehler im Exposé können schon eine Abmahnung zur Folge haben. Foto: Monkey Business/fotolia.com

In kaum einem anderen Wirtschaftsbereich kommen Abmahnungen häufiger vor als im immobilienwirtschaftlichen Sektor. Sie beziehen sich meist auf wettbewerbsrechtliche, ab und an auch auf urheberrechtliche Verstöße und können richtig teuer werden: Häufig wird von den Abmahnanwälten schon für vermeintliche Bagatellen ein vierstelliger Betrag gefordert.

Vorsicht Abmahnung: Das sind die häufigsten Fälle

Kleinigkeiten! Erbsenzählerei! –  mögen manche Makler schimpfen, wenn eine teure Abmahnung im Briefkasten landet. Doch wehren kann man sich gegen eine berechtigte Abmahnung kaum. Schon bei kleinen Fehlern und Ungereimtheiten kann es richtig teuer werden. Und das sind die häufigsten Fehler:

Fehlerhafte Provisionsangaben im Exposé

Richtet sich ein Angebot an Endverbraucher, müssen die Vorgaben der Preisangabenverordnung eingehalten werden. Die Angabe „6 Prozent zzgl. 19 Prozent MwSt.“ ist so nicht ausreichend. Richtig muss es laut Rudolf Koch, Rechtsexperte des Immobilienverbands Deutschland (IVD), bei Angeboten im Fernabsatz lauten: „7,14 Prozent inkl. MwSt.“ In Zeitungsanzeigen oder in der Schaufensterwerbung darf der Hinweis laut Koch auf die Mehrwertsteuer hingegen nicht verwendet werden – also „7,14 Prozent“.

In Ausnahmefällen ist es auch möglich, den entsprechenden Betrag in Euro anzugeben. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn von den üblichen Provisionssätzen abgewichen wird. Etwa bei besonders preiswerten Wohnungen. Beispiel: Bei einer kleinen Wohnung, die für 40.000 Euro verkauft werden soll, ist die Angabe zulässig, dass eine Maklerprovision in Höhe von 3.570 Euro anfällt. Nicht zulässig ist auch hier die Angabe, es falle eine Provision in Höhe von 3.000 Euro zzgl. 19 Prozent MwSt. an. Die Angaben zur Provision müssen in der dargestellten Form übrigens auch in den AGB des Maklers enthalten sein, mahnt Koch.

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Achtung

Bei Mietobjekten darf der Makler nicht mit dem Begriff „provisionsfrei“ werben. Denn dies ist seit Einführung des Bestellerprinzips der Standard.  Werbung mit Selbstverständlichkeiten ist wettbewerbswidrig und damit abmahnfähig.

Fehler im Impressum

Auch beim Impressum können leicht abmahnfähige Fehler gemacht werden. Dabei geht es nicht nur um inhaltliche Details, sondern auch darum, dass sich das Impressum leicht finden lässt: Nach gängiger Rechtsprechung muss es unmittelbar mit maximal zwei Klicks erreichbar sein (BGH; Az.: I ZR 228/03). Kostenpflichtige Mehrwertnummern werden als wettbewerbswidrig und damit abmahnfähig betrachtet (OLG Frankfurt am Main, Az.: Az. 6 U 219/14). Solche Nummern vereiteln die leichte Kontaktaufnahme mit dem Anbieter und sollen den Kunden abschrecken, so die Argumentation der Richter.

Inhaltlich müssen sich Makler beim Impressum an die Vorgaben des Telemediengesetzes halten und vollständige Angaben zum Beispiel zu Name, Anschrift, Telefon, E-Mail, Fax, Registerangaben, Umstatzsteuer-ID, redaktionelle Verantwortung und Rechtsform machen. Ob Makler die zuständige Aufsichtsbehörde nennen müssen, wurde in der Vergangenheit von den Instanzgerichten unterschiedlich beurteilt. Manche Gerichte betrachten das Fehlen als Bagatellverstoß, der nicht abgemahnt werden kann (OLG Hamburg, Az.: 3 W 64/07). In jüngerer Zeit tendieren Gerichte aber zunehmend dazu, hierin keine Bagatelle mehr zu sehen (LG Leipzig, Az.: 05 O 848/13).

Zusätzlich müssen Makler zwingend auf die Online-Plattform zur Streitbeilegung der Europäischen Union hinweisen. Diese ist unter der Adresse ec.europa.eu/consumers/odr zu finden. Eine weitere Informationspflicht trifft alle Unternehmer, die mindestens elf Beschäftigte haben und im direkten Kontakt zu Kunden stehen – also auch größere Makler. Laut Verbraucherstreitbeilegungsgesetz müssen sie darüber informieren, inwieweit sie bereit oder verpflichtet sind an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen.

Das vollständige Impressum gehört übrigens nicht nur auf die Webseite des Maklers, sondern auch auf die Präsenzen in Internetportalen sowie sozialen Netzwerken. Das Landgericht Leipzig meint, dass ein Makler, der in einem sozialen Netzwerk nicht nur rein privat unterwegs ist, dem Wettbewerbsrecht unterliegt (Az.: 05 O 848/13) und er daher auch hier ein vollständiges Impressum bereitstellen müsse.

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Falsche Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Lange Zeit war es in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt, ob fehlerhafte oder unwirksame Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen abgemahnt werden können. Klarheit schaffte vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof. Die Antwort lautet: Ja (Az.: I ZR 45/11). Denn die entsprechenden Klauseln im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind nach Auffassung des BGH Marktverhaltensregeln im Sinne des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).
Das bedeutet konkret: Jede AGB-Klausel, die der gesetzlichen Inhaltskontrolle nicht stand hält, weil sie missverständlich, intransparent oder unangemessen nachteilig für den Kunden ist, kann theoretisch von Wettbewerbern abgemahnt werden.

Auch hier geht es um mutmaßliche Kleinigkeiten: So sind zum Beispiel Klauseln, in denen der Gerichtsstand festgelegt wird, zumindest dann unwirksam und abmahnfähig, wenn sich ein Angebot nicht ausschließlich an gewerbliche Kunden richtet. Demzufolge muss aus den AGB hervorgehen, dass sich die Gerichtsstandklausel nur an gewerbliche Kunden richtet.

Auch Vorkenntnisklauseln sind nicht nur unwirksam (BGH, Az.: IV ZR 229/74), sondern potenziell abmahnfähig. Bei einer Vorkenntnisklausel verlangt der Makler von seinem Kunden, ihn innerhalb einer Frist zu informieren, wenn er ein angebotenes Objekt bereits kennt. Grund: Ein Maklervertrag setzt eine kausale Maklerleistung voraus, die bei einer Vergütung aufgrund des Nachweises zu einer Gelegenheit zum Vertragsschluss nicht gegeben ist, wenn der Kunde das Objekt schon kennt. Aber: Individuell ausgehandelte Vorkenntnisklauseln können unter Umständen wirksam sein.

Ebenfalls gefährlich: Salvatorische Klauseln. Sie bestehen meist aus zwei Teilen: Im ersten Teil wird festgelegt, dass dann, wenn sich eine Klausel des Vertrags als unwirksam erweist, der Rest des Vertrags seine Wirksamkeit behält. Im zweiten Teil wird formuliert, dass die unwirksame Klausel durch eine solche ersetzt werden soll, die den Interessen beider Vertragspartner am ehesten entspricht. Der erste Teil der Klausel ist sinnlos. Denn bereits das Gesetz regelt, dass eine unwirksame Klausel keine Auswirkungen auf den restlichen Vertrag hat (BGB; § 306). Der zweite Teil der Klausel ist schädlich: Für den Verbraucher ist nicht ersichtlich, durch welche Regelung eine solche unwirksame Klausel konkret ersetzt werden soll. Unklare Ersetzungsvereinbarungen sind nach BGB § 307 ff. aber generell unwirksam, da bei der Inhaltskontrolle grundsätzlich die kundenfeindlichste Vertragsauslegung zur Anwendung kommt.

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Fehlerhafte Angaben im Exposé

Nicht nur fehlerhafte Angaben zur Provision im Exposé können zu Abmahnungen führen. Auch die so genannten Marktverhaltensregeln des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) müssen beachtet werden, um Abmahnungen zu vermeiden. Das bedeutet: Sämtliche Pflichtangaben müssen korrekt gemacht werden. Für ein Vermietungs-Exposé bedeutet das, dass im Exposé der vollständige Name des Maklers genannt werden muss (nicht erst im Impressum!), der konkrete Mietpreis muss genannt werden und außerdem die Höhe der Nebenkosten, sofern über diese gesondert abgerechnet wird.

Ob auch fehlende oder fehlerhafte Angaben zum Energieausweis abmahnfähig sind, ist noch nicht abschließend geklärt, da die gesetzliche Verpflichtung, diese Angaben bereits im Exposé zu veröffentlichen, noch relativ neu ist. Nach dem Wortlaut des UWG (§ 5, Abs.2) könnte man davon ausgehen, dass fehlende Energieausweis-Angaben abmahnfähig sind. Denn dort heißt es, dass das vorenthalten wesentlicher, für den Verbraucher entscheidender Informationen unlauter ist.

Das Landgericht Gießen hat allerdings unlängst entschieden, dass die Erfüllung der EnEV keine Maklerpflicht ist (Az.: 8 O 7/15, nicht rechtskräftig). Die EnEV nehme dem Wortlaut zufolge Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber in die Pflicht. Von Maklern und Vermittlern sei in der EnEV keine Rede. Gleichlautende Entscheidungen gibt es auch von den Landgerichten Düsseldorf (rechtskräftig) und Bielefeld.

Makler sollten auf diese jedoch nicht vertrauen: „Andere Gerichte könnten es anders sehen und eine höchstrichterliche Rechtsprechung zur Thematik liegt noch nicht vor“, mahnt IVD-Rechtsexperte Koch.

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Achtung

Unwägbarkeit Energieausweis

Selbst wenn sich eine Rechtsprechung etablieren sollte, wonach fehlende Energieausweis-Angaben in Makler-Exposés nicht abmahnfähig sein sollten, droht von anderer Seite Ungemach: Fehlende Angaben sind – unabhängig von der Abmahn-Gefahr – auch eine Ordnungswidrigkeit. Hier drohen Strafzahlungen bis zu 15.000 Euro.

Verstöße gegen das Urheberrecht

Auch urheberrechtliche Verstöße in Exposés können zu Abmahnungen führen. Das gilt auch dann, wenn gar kein Vorsatz vorhanden ist, einen urheberrechtlichen Verstoß zu begehen.
So verwenden manche Makler zum Beispiel Material von Online-Bilderdiensten, die Fotos und Grafiken zu einem günstigen Preis oder gar kostenlos anbieten. Verbunden sind solche Angebote in der Regel mit der Verpflichtung, den Urheber als Quellenangabe zu benennen. Etwa in der Art: „Foto: Max Musterfotograf/fotodienst.top-level-domain“. Oft kommt es aber vor, dass die Quellenangabe auf: „Foto: fotodienst.top-level-domain“ verkürzt wird. Das ist abmahnfähig und schon oft waren solche Fehler Auslöser für Forderungen, die schon in den vierstelligen Bereich gehen können.

Das Kammergericht Berlin hat zwar unlängst festgestellt, dass bei kostenlosen Bilderdiensten nicht die gleichen hohen Schadensersatzforderungen gerechtfertigt sind wie bei Profi-Fotos, die nach der MFM-Tabelle abgerechnet werden (Az.: 24 U 111/15). Im verhandelten Fall stehen dem mutmaßlich geschädigten Fotografen lediglich 100 Euro statt der Geforderten 405 Euro zu. Weil bei solchen Abmahnungen neben  dem Schadensersatz aber auch noch – anteilige – Rechtsanwalts- und Gerichtskosten hinzukommen, können selbst kleinere Verstöße ein kostspieliges Ärgernis werden.

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Abmahnung ungerechtfertigt: So sollten Immobilienprofis vorgehen

Nicht jede Abmahnung ist rechtens. Makler sollten, wenn sie eine solche erhalten, deshalb umfangreich prüfen oder prüfen lassen, ob die Abmahnung gerechtfertigt ist. IVD-Mitglieder können sich im Ernstfall an den IVD-Abmahnexperten Rudolf Koch wenden. Vorab lassen sich aber schon einige Kriterien prüfen, die auf eine unwirksame Abmahnung schließen lassen können:

Der Abmahner ist gar kein Wettbewerber:
Generell ist zu prüfen, ob die abmahnende Partei in einem Wettbewerbsverhältnis steht. Ist dies nicht der Fall liegt keine Klagebefugnis vor. Eine Abmahnung ist zum Beispiel dann unzulässig, wenn ein Makler wegen eines mutmaßlichen Wettbewerbsverstoßes in einem Mietwohnungs-Exposé einen anderen Makler abmahnt, wenn dieser nur in einer anderen, weit entfernten Stadt tätig ist. Auch kann ein reiner Mietwohnungsmakler keinen Makler abmahnen, der ausschließlich Kaufobjekte vermarktet, weiß Rechtsexperte Koch. Bei Anlageimmobilien seien jedoch bundesweite Abmahnungen möglich.

Missbräuchliche Mehrfachabmahnungen:
Mehrere Abmahnungen von mehreren mutmaßlich Verletzten durch einen Rechtsanwalt wegen ein und derselben Sache können für einen Missbrauch sprechen. Auch wenn ein mutmaßlich Verletzter gegen mehrere Makler wegen einer gemeinsamen Werbeanzeige getrennt vorgeht und jeweils die volle Gebühr verlangt, kann ein Missbrauch vorliegen, entschied der Bundesgerichtshof. In solchen Fällen müsse der Abmahner gemeinsam gegen die Makler, die eine Streitgenossenschaft bilden, gebührensparend vorgehen (Az.: I ZR 300/02).

Rechtsmissbräuchliche Massenabmahnungen:
Ob Massenabmahnungen, also im Wesentlichen gleichlautende Abmahnungen an zahlreiche Makler, rechtsmissbräuchlich sind, ist umstritten und wird von den Gerichten uneinheitlich beantwortet. „Nicht die Anzahl der Abmahnungen, sondern die Intention, die hinter den Abmahnungen steht, ist entscheidend“, so IVD-Experte Koch. Ist erkennbar, dass es bei Massenabmahnungen überwiegend um die damit erzielbaren Abmahngebühren geht, kann man von einem Rechtsmissbrauch ausgehen.

Erfolgsabhängige Gebührenabsprachen:
Abmahnungen als Geschäftsmodell – wenn sich Rechtsanwalt und Abmahner im Erfolgsfall ihre fette Beute teilen, ist dies rechtsmissbräuchlich. Problem: „Oft sind solche Absprachen nur schwer beweisbar“, weiß Koch.

Fazit

Nicht alle Abmahnungen sind gerechtfertigt, aber wenn doch, so können schon kleine Nachlässigkeiten richtig viel Geld kosten. Deshalb gilt es, besonders beim Impressum, den AGB und den Exposés besondere Sorgfalt walten zu lassen. Im Zweifel den Berufsverband oder eine Anwalt zu Fragen – das ist immer noch billiger, als in die Abmahnfalle zu laufen.

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2 Kommentare

gibbesch am 14.11.2016 15:07

Unter "Fehlerhafte Provisionsangaben im Expose" wird durch den Rechtsexperten des IVD, Herrn Rudolf Koch, geraten, in Zeitungsanzeigen und Schaufenstern die Courtage nur mit z.B. 7,14% anzugeben, ohne den Zusatz "inkl. 19% MWSt." oder... mehr

auf Kommentar antworten

Nowak Immobilien AG am 24.11.2016 15:25

Ja dann müsste man ja in Zeitungsangaben auch immer die Käuferprovision z.B. 3,57 % angeben. Dies wird aber von vielen Kollegen nicht angegeben. Es steht nichts dort und erst wenn der Interessent anruft bekommt er evtl. mitgeteilt,... mehr

cr am 15.03.2016 15:00

Guten Tag, wenn Salvatorische Klauseln " gefählich " sind, warum werden diese standardmässig von

Notaren benutzt ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.03.2016 10:19

Sehr geehrte/r Frau/Herr cr,

eine salvatorische Klausel kann eine Option sein, wenn beispielsweise im Raum steht, dass ein Teil eines Vertrages möglicherweise nicht so erfüllt werden kann, wie vereinbart. In solchen Fällen ist es... mehr