Tipps für Makler: So lässt sich eine teure Abmahnung vermeiden

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Wer als Makler Immobilien online oder in Zeitungen offeriert, sollte seine Angebote möglichst sorgfältig formulieren und auf Details achten – ansonsten droht eine teure Abmahnung. Tipps, wie sich kostspielige Fehler vermeiden lassen.

In Eile oder nicht aufgepasst oder schon fehlt im Immobilieninserat der Hinweis auf die Mehrwertsteuer; oder der IT-Beauftragte ist im Urlaub und der Link zum Impressum funktioniert nicht. Vermeintliche Kleinigkeiten, die jedoch zu einer Abmahnung führen können. Solche Abmahnungen beziehen sich oft auf wettbewerbsrechtliche, ab und an auch auf urheberrechtliche Verstöße und können richtig teuer werden: Häufig wird von auf Abmahnungen spezialisierten Anwälten bereits für vermeintliche Bagatellen ein vierstelliger Betrag gefordert – und das nicht immer gerechtfertigt.

Abmahnung, Abmahnfallen, Foto: chalabala / fotolia.com
Gut aufpassen. Ein kleiner Fehltritt kann schon üble Folgen haben. Das gilt auch für Exposés von Maklern: Schon minimale Ungenauigkeiten können teure Abmahnungen zur Folge haben. Foto: chalabala / fotolia.com

Vorsicht Abmahnung: Das sind die häufigsten Fälle

Kleinigkeiten! Erbsenzählerei! –  mögen manche Makler schimpfen, wenn eine teure Abmahnung im Briefkasten landet. Doch wehren können sich Makler gegen eine berechtigte Abmahnung kaum. Bei welchen Fehlern und Ungereimtheiten es richtig teuer werden kann:

Fehlerhafte Provisionsangaben

Abmahnung, Provision, Grafik: immowelt.de

Richtet sich ein Angebot an Endverbraucher müssen die Vorgaben der Preisangabenverordnung eingehalten werden. Die Angabe „6 Prozent zzgl. 19 Prozent MwSt.“ ist so nicht ausreichend. Stattdessen kommt es darauf an, wo die Immobilienanzeige erscheint, erläutert Rudolf Koch, Rechtsexperte des Immobilienverbands Deutschland (IVD):

  • Bei Angeboten im Fernabsatz, also zum Beispiel auf einer Webseite, muss der Prozentsatz inklusive Verweis auf die Mehrwertsteuer angegeben werden, also „7,14 Prozent inkl. MwSt.
  • In Zeitungsanzeigen oder in der Schaufensterwerbung darf der separate Hinweis auf die Mehrwertsteuer hingegen nicht verwendet werden: „7,14 Prozent“.

Die Angaben zur Provisionshöhe müssen in der dargestellten Form übrigens auch in den AGB des Maklers enthalten sein, mahnt Koch.

In Ausnahmefällen ist es auch möglich, den entsprechenden Betrag in Euro anzugeben, weiß Rudolf Koch. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn von den üblichen Provisionssätzen abgewichen wird. Das trifft beispielsweise bei besonders preiswerten Immobilien zu. Soll eine kleine Wohnung für 40.000 Euro verkauft werden, darf im Exposé stehen, dass eine Maklerprovision in Höhe von 3.570 Euro anfällt. Nicht zulässig ist laut Koch jedoch auch hier die Angabe, es falle eine Provision in Höhe von 3.000 Euro zzgl. 19 Prozent MwSt. an.

Achtung

Bei Mietobjekten darf der Makler nicht mit dem Begriff „provisionsfrei“ werben. Denn dies ist seit Einführung des Bestellerprinzips Standard. Werbung mit Selbstverständlichkeiten ist gemäß § 3 Abs. 3 UWG wettbewerbswidrig und damit abmahnfähig.

Fehlerhafte oder fehlende Angaben im Exposé

Abmahnung, Exposé, Grafik: immowelt.de

Nicht nur fehlerhafte Angaben zur Provision im Exposé können zu Abmahnungen führen, sondern auch fehlende Pflichtangaben. Für eine Vermietungsanzeige bedeutet das, dass im Exposé der vollständige Name des Maklers genannt werden muss (nicht erst im Impressum!), ebenso der konkrete Mietpreis sowie die Höhe der Nebenkosten, sofern über diese gesondert abgerechnet wird.

Auch fehlende oder fehlerhafte Angaben zum Energieausweis sind abmahnfähig. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass Makler verpflichtet sind, Angaben beispielsweise zu Heizungsart, Baujahr der Immobilie und Art des Energieausweises zu machen. Zumindest dann, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein Energieausweis vorliegt. Andernfalls würde der Makler Immobiliensuchenden wesentliche Informationen vorenthalten, was einen Verstoß gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (§ 5a Abs. 2 UWG) darstellen würde, wie die BGH-Richter argumentieren.

Achtung

Fehlende Angaben zum Energieausweis in Makler-Exposés sind nicht nur abmahnfähig, sondern können auch eine Ordnungswidrigkeit darstellen. Hier drohen theoretisch Strafzahlungen bis zu 15.000 Euro (EnEV 2014, § 27 Abs. 2, Nr. 6).

Fehler im Impressum

Abmahnung, Impressum, Grafik: immowelt.de

Auch beim Impressum können leicht abmahnfähige Fehler gemacht werden. Dabei geht es nicht nur um inhaltliche Details, sondern auch darum, dass sich das Impressum leicht finden lässt.

Nach gängiger Rechtsprechung muss das Impressum auf der Webseite mit maximal zwei Klicks erreichbar sein (BGH; Az.: I ZR 228/03).

Inhaltlich müssen sich Makler beim Impressum an die Vorgaben des Telemediengesetzes (TMG) halten. Kontaktdaten wie Name, Anschrift, E-Mail, Telefon oder Fax sollten vollständig genannt werden. Ins Impressum gehören außerdem die zuständige Aufsichtsbehörde, Registerangaben, Umsatzsteuer-ID und Rechtsform.
Kostspielige Mehrwertnummern – also eine 0900-Telefonnummer – können dabei problematisch sein. Solche Nummern vereiteln die leichte Kontaktaufnahme mit dem Anbieter und sollen den Kunden abschrecken, so die Argumentation der Richter bei einem Urteil des Oberlandgerichts Frankfurt am Main (Az.: 6 U 219/14).
Enthält der Webauftritt des Maklers auch redaktionelle Inhalte, so muss auch eine Person genannt werden, die inhaltlich verantwortlich ist, schreibt der Rundfunkstaatsvertrag (RStV) vor (§55 Abs. 2).

Link-Tipp

Welche Angaben ins Impressum gehören, wo es überall veröffentlicht werden muss und welche Fallstricke lauern, klärt unser Beitrag zum Maklerimpressum.

Zusätzlich müssen Makler zwingend auf die Online-Plattform zur Streitbeilegung der Europäischen Union hinweisen. Größere Maklerunternehmen sollten laut Verbraucherstreitbeilegungsgesetz außerdem darüber informieren, inwieweit sie bereit oder verpflichtet sind an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen.

Link-Tipp

Hier finden Sie alle Informationen zum Verbraucherstreitbeilegungsgesetz.

Hat ein Makler nicht nur eine eigene Webseite, sondern ist er auch auf anderen Internetportalen oder in sozialen Netzwerken präsent, so muss er auch hier ein vollständiges Impressum angeben. Das Landgericht Leipzig urteilte, dass ein Makler, der in einem sozialen Netzwerk nicht nur rein privat unterwegs ist, dem Wettbewerbsrecht unterliegt und er daher auch hier ein vollständiges Impressum bereitstellen müsse (Az.: 05 O 848/13).
Da nicht alle Social-Media-Plattformen genug Platz bieten, um das Impressum einzubinden, ist es zulässig, das Impressum der eigenen Webseite zu verlinken.

Falsche Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Abmahnung, AGB, Grafik: immowelt

Auch fehlerhafte, unvollständige oder unwirksame Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) können abgemahnt werden. Denn es handelt es sich dabei um Verstöße gegen Marktverhaltensregeln im Sinne des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).
AGB-Klauseln, die missverständlich, intransparent oder unangemessen nachteilig für den Kunden sind, können theoretisch von Mitbewerbern aber auch von Verbraucherverbänden abgemahnt werden.

Auch hier geht es um mutmaßliche Kleinigkeiten: So sind zum Beispiel Klauseln, in denen der Gerichtsstand festgelegt wird, zumindest dann unwirksam und abmahnfähig, wenn sich ein Angebot nicht ausschließlich an gewerbliche Kunden richtet. Demzufolge muss aus den AGB hervorgehen, dass sich die Gerichtsstandklausel nur an gewerbliche Kunden richtet.

Ebenfalls unwirksam und potenziell abmahnfähig sind Vorkenntnisklauseln. Bei einer Vorkenntnisklausel verlangt der Makler von seinem Kunden, ihn innerhalb einer Frist zu informieren, wenn er ein angebotenes Objekt bereits kennt. Grund: Ein Maklervertrag setzt eine kausale Maklerleistung voraus, die bei einer Vergütung aufgrund des Nachweises zu einer Gelegenheit zum Vertragsschluss nicht gegeben ist, wenn der Kunde das Objekt schon kennt. Denn der Maklerlohn soll nur dann gezahlt werden, wenn der Makler dem Kunden ein ihm noch unbekanntes Objekt vermittelt. Aber: Individuell ausgehandelte Vorkenntnisklauseln können unter Umständen wirksam sein.

Datenschutzverstöße: Weitergabe personenbezogener Daten

Abmahnung, Datenschutz, Grafik: immowelt.de

Sobald Makler einem Kaufinteressenten Namen und Anschrift des Verkäufers nennen, geben sie personenbezogene Daten weiter. Auch auf Grundrissen oder dem Energieausweis verstecken sich häufig solch persönliche Angaben. Werden diese Dokumente zum Beispiel als PDF in einem Online-Exposé veröffentlicht oder an einen Interessenten gesendet, sollten die Daten besser unkenntlich gemacht werden. Denn: Eine Weitergabe dieser Daten an Dritte ist nur dann zulässig, wenn die betroffenen Personen zugestimmt haben (BDSG; § 4). Ohne die Schwärzung liegt ein Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz vor. Das kann abgemahnt werden.

Um Daten erfolgreich unkenntlich zu machen, reicht es allerdings nicht aus, einen schwarzen Balken über den Text zu legen oder die Hintergrundfarbe als Schriftfarbe einzustellen. Zuverlässig funktioniert das Schwärzen zum Beispiel in PDF-Dateien mit speziellen Tools, die im Internet zu finden sind. Wer ohne Software ein Dokument schwärzen will, druckt dieses aus, schwärzt die Stelle von Hand und scannt diesen Ausdruck wieder ein. Das ist eine umständliche, aber auch sehr sichere Methode.

Bei Datenschutzverstößen kann die zuständige Datenschutzaufsichtsbehörde Makler ermahnen oder Bußgelder verhängen. Mitbewerber und Verbraucherverbände können ebenfalls abmahnen. IVD-Rechtsexperte Koch weiß von Verfahren wegen Datenschutzverstößen gegen Makler. Dabei gehe es zum Beispiel auch um Verstöße durch Mieterfragebögen mit unzulässigen Fragen, fehlende Verschlüsselung der Datenübertragung aus Kontaktformularen oder unzureichende Auskünfte den Datenschützern gegenüber. Solche Verstöße können laut Bundesdatenschutzgesetz mit Geldbußen geahndet werden. Die Höhe richtet sich danach, wie schwerwiegend der Verstoß war und wie groß das Unternehmen ist. Ob ein Bußgeld fällig wird, hängt vom Einzelfall ab, für gewöhnlich erfolgt zuerst eine Ermahnung durch die Landesdatenschutzbehörde, in schwerwiegenden Fällen können jedoch auch bis zu 300.000 Euro fällig werden.

Achtung

Seitenbetreiber müssen eine Datenschutzerklärung auf ihrer Webseite veröffentlichen. Diese muss darüber informieren, was mit den Daten geschieht, die beim Webseitenbesuch gespeichert werden. Fehlt die Erklärung, so ist dies ebenfalls abmahnfähig.

Verstöße gegen das Urheberrecht

Abmahnung, Urheberrecht, Grafik: immowelt.de

Auch urheberrechtliche Verstöße in Exposés können zu Abmahnungen führen. So verwenden manche Makler zum Beispiel Material von Online-Bilderdiensten, die Fotos und Grafiken zu einem günstigen Preis oder gar kostenlos anbieten. Verbunden sind solche Angebote in der Regel mit der Verpflichtung, die Bildquelle anzugeben; etwa in der Art: „Foto: Max Musterfotograf/fotodienst.de“. Oft kommt es aber vor, dass die Quellenangabe auf „Foto: fotodienst.de“ verkürzt wird. Das ist abmahnfähig.
Solche Fehler waren bereits des Öfteren Auslöser für Forderungen im vierstelligen Bereich. Bei kostenlosen Bilderdiensten liegen die Schadensersatzansprüche für gewöhnlich deutlich niedriger als bei Profifotos, wie beispielsweise das Kammergericht Berlin urteilte (Az.: 24 U 111/15). Weil bei solchen Abmahnungen neben dem Schadensersatz aber auch noch anteilige Rechtsanwalts- und Gerichtskosten hinzukommen, können jedoch selbst kleinere Verstöße zum kostspieligen Ärgernis werden.

Wer nur selbst geschossene Fotos verwendet, läuft in der Regel nicht Gefahr, abgemahnt zu werden, denn er ist ja Urheber. Werden Innenaufnahmen gemacht, muss allerdings der Bewohner um Einverständnis gefragt werden und auch bei Außenaufnahmen lauern Fallen.

Link-Tipp

Lesen Sie hier, worauf Makler achten müssen, um nicht wegen Urheberrechtsverstößen abgemahnt zu werden.

Ungerechtfertigte Abmahnung: So sollten Immobilienprofis vorgehen

Nicht jede Abmahnung ist rechtens. Erhalten Makler eine Abmahnung, sollten sie diese umfangreich prüfen oder prüfen lassen. IVD-Mitglieder können sich im Ernstfall an ihren Verband wenden. Bestimmte Anhaltspunkte lassen auf eine unwirksame Abmahnung schließen:

Der Abmahner ist kein Wettbewerber

Generell ist zu prüfen, ob die abmahnende Partei in einem Wettbewerbsverhältnis steht. Ein reiner Mietwohnungsmakler kann beispielsweise keinen Makler abmahnen, der ausschließlich Kaufobjekte vermarktet, erklärt Rechtsexperte Koch. Sind die beiden Makler in weit voneinander entfernt liegenden Städten tätig, ist eine Abmahnung wegen Wettbewerbsverstoß auch eher schwierig. Nur bei Anlageimmobilien sind bundesweite Abmahnungen möglich.

Mehrfach- und Massenabmahnungen

Ob Massenabmahnungen rechtsmissbräuchlich sind, ist umstritten und wird von den Gerichten uneinheitlich beantwortet. Bei Massenabmahnungen handelt es sich im Wesentlichen um gleichlautende, oft als Serienbrief geschriebene Abmahnungen an zahlreiche Makler, die mutmaßlich alle den gleichen Verstoß begangen haben. „Nicht die Anzahl der Abmahnungen, sondern die Intention, die hinter den Abmahnungen steht, ist entscheidend“, so IVD-Experte Koch. Geht es dem Abmahner überwiegend um die erzielbaren Abmahngebühren, kann von einem Rechtsmissbrauch ausgegangen werden.
Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Makler gemeinsam eine Werbeanzeige schalten, der Abmahner aber gegen jeden einzeln vorgeht. Liegt ein einheitlicher Verstoß vor muss der Abmahner in einem einheitlichen Verfahren gegen die Abgemahnten vorgehen. Die Einzelabmahnung ist rechtsmissbräuchlich, da dann höhere Abmahngebühren anfallen. Die Abgemahnten zählen als Streitgemeinschaft, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: I ZR 300/02).

Erfolgsabhängige Gebührenabsprachen

Teilen sich Rechtsanwalt und Abmahner die Einnahmen aus ihren Abmahnungen, so ist dies rechtsmissbräuchlich. Problem: „Oft sind solche Absprachen nur schwer beweisbar“, weiß Koch.

Nachlässigkeiten vermeiden, Abmahnungen verhindern

Schon kleine Nachlässigkeiten können zu Abmahnungen führen und sehr viel Geld kosten. Deshalb gilt es, besonders beim Impressum, den AGB und den Angaben im Exposé große Sorgfalt walten zu lassen. Im Zweifel den Berufsverband oder einen Anwalt fragen – das ist immer noch billiger, als in die Abmahnfalle zu laufen.

06.10.2017


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2 Kommentare

gibbesch am 14.11.2016 15:07

Unter "Fehlerhafte Provisionsangaben im Expose" wird durch den Rechtsexperten des IVD, Herrn Rudolf Koch, geraten, in Zeitungsanzeigen und Schaufenstern die Courtage nur mit z.B. 7,14% anzugeben, ohne den Zusatz "inkl. 19% MWSt." oder... mehr

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Immowelt-Redaktion am 25.08.2017 12:06

Sehr geehrte/r Frau/Herr Gibbesch,

unseren Beitrag über Abmahnfallen haben wir aktuell überarbeitet. Die Infos zu den unterschiedlichen Vorgehensweisen zu den Angaben zur Mwst. stammen, wie aus dem Beitrag hervorgeht, von Herrn... mehr


Nowak Immobilien AG am 24.11.2016 15:25

Ja dann müsste man ja in Zeitungsangaben auch immer die Käuferprovision z.B. 3,57 % angeben. Dies wird aber von vielen Kollegen nicht angegeben. Es steht nichts dort und erst wenn der Interessent anruft bekommt er evtl. mitgeteilt,... mehr

cr am 15.03.2016 15:00

Guten Tag, wenn Salvatorische Klauseln " gefählich " sind, warum werden diese standardmässig von

Notaren benutzt ?

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Immowelt-Redaktion am 25.08.2017 12:08

Sehr geehrte/r Frau Herr cr,

unseren Beitrag über Abmahnfallen haben wir aktuell überarbeitet, grundlegend erweitert und an einigen Stellen ergänzt. Den Absatz über salvatorische Klauseln haben wir herausgenommen, da nach unserer... mehr


Immowelt-Redaktion am 16.03.2016 10:19

Sehr geehrte/r Frau/Herr cr,

eine salvatorische Klausel kann eine Option sein, wenn beispielsweise im Raum steht, dass ein Teil eines Vertrages möglicherweise nicht so erfüllt werden kann, wie vereinbart. In solchen Fällen ist es... mehr