Vorsicht Abmahnung: Das müssen Makler beim Urheberrecht beachten

Makler, die Texte, Grafiken oder Bilder veröffentlichen, müssen akribisch das Urheberrecht beachten, um kostspielige Abmahnungen zu vermeiden.

Für Makler ist es heute selbstverständlich, Online-Exposés sowie die eigene Webseite mit Bildern oder Grafiken auszustatten. Auf den eigenen Homepages finden sich dann neben Immobilienangeboten oft auch Ratgeber-Texte oder Videos, die vielleicht mit Musik unterlegt sind.

Vor dem Veröffentlichen von Bild-, Text- oder Videomaterial ist es wichtig, sich rechtlich abzusichern – selbst dann, wenn das Material selbst erstellt wurde. Der Grund: Es kommt nicht nur darauf an, wer ein Foto macht, sondern auch, was darauf zu sehen ist. Verstöße gegen urheberrechtliche Bestimmungen können schnell zu einer Abmahnung führen – und das kann teuer werden.

Selbstgemachte Fotos: Auf das Motiv kommt es an

Ob es rechtlich zulässig ist, Bilder von Wohnungen zu machen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ist die Wohnung aktuell nicht bewohnt, muss sich der Makler nur mit dem Eigentümer einigen, dass er Fotos machen darf. Schwieriger wird es, wenn noch ein Mieter in der Wohnung lebt. „Ohne Zustimmung des Mieters darf die Wohnung nicht fotografiert werden“, sagt Rechtsanwalt Tim Hoesmann von der Kanzlei Hoesmann in Berlin und München. „Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht.“

Es sei Maklern daher dringend zu raten, von den jeweiligen Mietern eine schriftliche Genehmigung einzuholen. Mit Einverständnis des Hauseigentümers immer erlaubt sind Fotos von außen sowie von den für alle Mieter zugänglichen Bereichen – also beispielsweise aus dem Treppenhaus.

Unproblematisch ist es, ein Gebäude von öffentlich zugänglichen Plätzen zu fotografieren und dieses Bild zu veröffentlichen. Dies fällt unter die sogenannte Panoramafreiheit (§ 59 UrhG), die allerdings nur für die äußere Ansicht eines Gebäudes gilt.

Personen auf dem Foto: Recht am eigenen Bild

Personen auf dem Foto: Recht am eigenen Bild
Vorsicht ist geboten, wenn sich auf Bildern Personen befinden. Diese müssen immer um Erlaubnis gefragt werden, denn jeder Mensch hat ein Recht am eigenen Bild und kann somit prinzipiell auch gegen eine unerlaubte Veröffentlichung vorgehen. Das gilt selbst für Bilder oder Filmaufnahmen, in denen nur zu erahnen ist, dass es sich um eine bestimmte Person handelt.

Auch hinsichtlich der Panoramafreiheit ist dies seit Inkrafttreten der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) 2018 zu beachten. Zuvor war es unproblematisch, wenn auf einem solchen Bild zufällig auch ein Passant mit abgebildet wurde, wenn dieser nicht wesentlich für das Foto war. Mit Inkrafttreten der DSGVO besteht hier eine rechtliche Grauzone, da die Abbildung von Personen laut DSGVO unter den Datenschutz fällt. Makler, die ein Gebäude von außen fotografieren, um das Foto zu veröffentlichen, sollten deshalb besser darauf achten, dass keine Passanten im Bild sind. Doch nicht nur Personen, auch Kennzeichen von Autos, die auf Bildern zu sehen sind, sollten unkenntlich gemacht werden.

Urheberrecht bei Texten und Fotos von Dritten

Neben den Inhalten eines Bildes ist es auch von großer Relevanz, wer es gemacht hat. Denn: Geistiges Eigentum ist durch das Urheberrecht geschützt. Allein der Schöpfer eines Werks darf bestimmen, wer sein geistiges Eigentum nutzen darf und in welchem Umfang. Erst 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers erlischt das Urheberrecht und das Werk wird gemeinfrei.

Gleiches gilt übrigens für Texte: Auch diese dürfen in der Regel nicht einfach ohne Genehmigung von anderen Webseiten kopiert und auf der eigenen Seite oder in einer Immobilienanzeige verwendet werden. Makler sollten sich darum vor der Verwendung eines Textes oder eines Fotos eine schriftliche Genehmigung einholen – und zwar vom Urheber.

„Es kommt vor, dass Vermieter Maklern Fotos zur Verfügung stellen und sich dann herausstellt, dass sie von einem früheren Mieter stammen“, so Hoesmann. „Das kann für den Makler böse Konsequenzen haben, denn dieser haftet für die Inhalte Dritter.“ Hoesmann rät daher zu einer sogenannten Haftungsfreistellung – einem Schreiben, in dem der Vermieter oder Verkäufer dem Makler garantiert, dass er die notwendigen Bildrechte hat und in dem er ihn vor einer Haftung dafür befreit. Die Verantwortung für einen etwaigen Verstoß gegen das Urheberrecht läge damit wieder beim Vermieter oder Verkäufer.

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Auf Quellenangabe achten

Auch dann, wenn der Urheber sein OK zu einer Veröffentlichung gegeben hat, muss das Bild immer mit einer Quellenangabe versehen werden. Jeder Urheber hat nämlich auch ein Recht auf Namensnennung – zumindest, wenn er darauf nicht ausdrücklich verzichtet. Das kann der Realname sein oder auch, wenn der Urheber es so will, sein Künstlername. Selbst wenn die Fotos von einem Bilderdienst stammen, muss neben dem Bilderdienst auch der Fotograf als Quelle angegeben werden, sofern in den Geschäftsbedingungen des Lizenzgebers nichts anderes vorgegeben ist. Da sich die Geschäftsbedingungen solcher Bilderdienste recht schnell ändern können, ist es auf jeden Fall anzuraten, diese aufmerksam durchzulesen.

So hat beispielsweise vor einigen Jahren ein Urteil des Landgerichts Köln (Az.: 14 O 427/13) für Aufregung gesorgt. Wer Fotos aus der Bilddatenbank Pixelio nutzt und auf seiner Homepage oder sozialen Netzwerken online stellt, ist demnach dazu verpflichtet, den Urhebervermerk direkt in die Bilddatei zu schreiben. Die Quelle nur in der Bildunterschrift zu nennen, genügt demnach zumindest bei dieser speziellen Bilddatenbank nicht mehr.

Verstöße gegen das Urheberrecht: Abmahnung droht

„Das Urheberrecht ist nichts, was ein Makler auf die leichte Schulter nehmen sollte“, sagt Hoesmann. Verstöße dagegen seien ein „unkalkulierbares finanzielles Risiko“. Verstößt ein Makler gegen das Urheberrecht und haftet auch selbst, kann das übrigens teuer werden. Der Urheber kann den Makler über einen Anwalt abmahnen lassen. „Pro Bild und pro Webseite kann man mit einer Strafe von etwa 500 Euro rechnen“, erklärt Hoesmann. Hinzu kommen in der Regel noch Anwaltskosten.

Seine Ansprüche wird der Urheber üblicherweise gleich mit der Abmahnung geltend machen. In der Regel wird derjenige, dem der Urheberrechtsverstoß vorgeworfen wird, zudem dazu aufgefordert:

• die weitere Nutzung des Bildes zu unterlassen
• eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben
• Auskunft über den Umfang der Nutzung und etwaigen Gewinnen zu geben
• die Abmahnkosten zu tragen

Der Urheber kann bei der Berechnung des ihm entstandenen Schadens - der Höhe des Schadensersatzes - verschiedene Methoden anwenden. Entweder er verlangt die Herausgabe des Verletzergewinnes (§ 97 Abs. 2 Satz 2 UrhG), en Ersatz des Schadens und entgangenen Gewinns (§ 252 BGB) oder er verlangt eine Lizenzgebühr (§ 97 Abs. 2 Satz 3 UrhG). In den allermeisten Fällen ist letzteres der Fall, da hier kein Nachweis eines konkreten Schadens nötig ist.

Die Höhe der Lizenzgebühr wird dann im Rahmen der so genannten Lizenzanalogie berechnet. Es handelt sich dabei um eine fiktive Lizenzgebühr, die ihrer Höhe nach dem Betrag entsprechen soll, die ein rechtstreuer Lizenznehmer üblicherweise gezahlt hätte. Es kommt also nicht darauf an, was der Rechteverletzer  zu zahlen bereit wäre oder der Urheber gerne hätte. Die Lizenzgebühr verdoppelt sich, wenn zusätzlich der Copyrightvermerkt, also die Angabe des Urhebers, fehlt.

Abmahn-Anwälte orientieren sich dabei gerne an der so genannten MFM-Tabelle. Das ist eine Übersicht über mutmaßlich marktübliche Lizenzgebühren, erstellt von der Mittelstandsgemeinschaft Foto Marketing. Die MHF-Tabelle ist aber lediglich ein Anhaltspunkt und kann nicht immer angewandt werden. Selbst Gerichte bezweifeln, dass die dort gelisteten Honorare das marktübliche Niveau darstellen und nicht nur Festlegungen der Anbieterseite sind, die real selten so erzielt werden (BGH; Az.: I ZR 187/17).

Grundsätzlich nicht angewendet werden kann die MFM-Tabelle, wenn der Fotograf kein Profi ist oder die Qualität eines Fotos kein Profi-Niveau erreicht.

Wenn das eigene Urheberrecht verletzt wird

Wie sollten Makler aber im umgekehrten Fall handeln, also dann, wenn sich jemand bei den eigenen Bildern bedient? Geschieht eine solche Urheberrechtsverletzung auf immowelt.de, sollte zunächst der immowelt-Support informiert werden. Dieser wird den Fall dann prüfen und die widerrechtlich kopierten Fotos im Zweifel entfernen. Auch auf anderen Webseiten kann ein Makler zunächst versuchen, den Betreiber der Seite zu kontaktieren und die Fotos auf diese Weise entfernen zu lassen. Reagiert dieser jedoch nicht, bleibt als letzte Maßnahme nur noch der Gang zum Anwalt, um diesen mit einer Abmahnung des Gegners zu beauftragen.